15 C 257/2018

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Hendrichovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro 3 310 612 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 3 310 612,00 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 3 310 612,00 Kč za období ode dne 25. 09. 2018 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 784 683,80 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech na nákladech státu – znalečném částku 36 136,51 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 15. 10. 2018 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalované uloženo zaplatit jí žalovanou částku s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je na základě kupní smlouvy uzavřené dne 15. 10. 2004 vlastníkem pozemku – trvalého travního porostu [parcelní číslo] o výměře 983 m2 a pozemku – trvalého travního porostu [parcelní číslo] evidovaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro obec Karlovy Vary a k. ú. [část obce] (dál jen„ Pozemky I“), a to za cenu 3.678.500 Kč (1 750 Kč za m2). Na základě kupní smlouvy ze dne 18. 01. 2007 žalobkyně nabyla pozemek,– ostatní plocha p. [číslo] o výměře 1056 m2, evidovaný v katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsaný na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec] (dále jen„ Pozemek II.“), a to za kupní cenu v celkové výši 1.320.000 Kč Kupní smlouvou ze dne 16. 01. 2005 žalobkyně nabyla do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] umístěnou v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] evidované v Katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsanou na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec] (pozemek [parcelní číslo] je zapsán na listu vlastnictví [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku [parcelní číslo] (zahrada) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku p [číslo] (zahrada) (dále jen„ Bytová jednotka“), a to za kupní cenu 930.000 Kč (dále jen Nemovitosti). V roce 2012 se žalobkyně rozhodla Nemovitosti prodat a za tím účelem, kromě jiných, oslovil paní [jméno] [příjmení], [IČO], místem podnikání [adresa], [PSČ], která v [obec] provozuje realitní kancelář PEGAS Reality, se sídlem [adresa], která na nemovitosti umístila cedule,,NA PRODEJ“ a s žalobkyní uzavřela dne 13. 12. 2012 smlouvu o zprostředkování, dle které se zavázala pro žalobkyni zprostředkovat možnost prodeje Nemovitosti. Žalobkyně si vymínila, že Nemovitosti musí být nabízeny za následující kupní ceny: Bytová jednotka za částku 2.000 000 Kč, Pozemky I za částku [číslo] Kč/m2 a Pozemek II za 2 000 Kč/m2. Na jednatele žalobkyně [příjmení]. [anonymizováno] se následně obrátila i žalovaná, že má zájem Nemovitosti nabízet k prodeji a chtěla s žalobkyní uzavřít smlouvu o zprostředkování. Jednatel žalobkyně žalovanou dobře znal z dřívější spolupráce v oblasti realit, kdy měl mj. od ní pronajmut byt v [obec]. Jednatel žalobkyně tedy souhlasil s uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s tím, že žalovaná bude Nemovitosti nabízet vedle [jméno] [příjmení], a to za stejné kupní ceny s tím, že žalovaná bude oprávněna Nemovitosti pouze nabízet k prodeji a jednat se zájemci o podmínkách kupní smlouvy. S žalovanou byla zprostředkovatelská smlouva uzavřena v ústní formě dne 24. 09. 2012, kdy žalobkyně žalované udělila plnou moc. Začátkem roku 2017 [jméno] [příjmení], v rámci poptávky po Nemovitostech zjistila, že Nemovitosti již nejsou ve vlastnictví žalobkyně a obratem se dotazovala žalobkyně, proč o tom nebyla informována. Jednatel žalobkyně byl informací zaskočen a domníval se, že se jedná o omyl, když o prodeji Nemovitostí mu nebylo ničeho známo. Na to přicestoval do České republiky, aby věc řešil. Následně bylo zjištěno, že plná moc ze dne 24. 09. 2012 udělená žalobkyní žalované zahrnovala oprávnění žalované, nejen zprostředkovávat prodej Nemovitostí, ale uzavřít i jménem žalobkyně kupní smlouvy o převodu vlastnických práv k Nemovitostem. Pozemky I a Pozemek II byly na základě kupní smlouvy ze dne 17. 10. 2016 převedeny do vlastnictví [jméno] [příjmení] –bytem [země], [anonymizována čtyři slova] [spisová značka], a to za kupní cenu ve výši 1.000.000 Kč (dále jen Smlouva 1). Smlouva 1 byla uzavřena za prodávající žalovanou, přičemž ke smlouvě byla přiložena plná moc ze dne 24. 09. 2012. Bytová jednotka 1 byla převedena na základě kupní smlouvy ze dne 28. 09. 2016 na [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa žalobkyně] za částku 650.000 Kč (dále jen Smlouva 2). Rovněž tato smlouva byla za prodávající podepsána žalovanou. Žalovaná žalobkyni žádným způsobem neinformovala, o jakýchkoliv úkonech a jednáních, týkajících se Nemovitostí a převedla Nemovitosti za zcela nepřiměřeně nízké ceny, které absolutně neodpovídají obvyklým cenám. Za tím účelem si žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek znalcem [příjmení]. [příjmení], který stanovil obvyklou cenu Nemovitostí v celkové výši 4.382.350 Kč, přičemž obvyklá cena Bytové jednotky činila dle znalce 753.180 Kč, Pozemků I 2.282.770 Kč a Pozemku II 1.346.400 Kč. Žalobkyně má tak za to, že vztah mezi žalobkyní a žalovanou je vztahem příkazce a příkazníka ve smyslu ustanovení § 2430 a násl. zákona č. 89/2012 OZ. Žalovaná nesplnila své zákonné povinnosti, když nejednala pečlivě podle svých schopností, když jako podnikatelka v oboru realit má nepochybně přehled o tržních cenách nemovitostí. Dále žalobkyně poukázala na vztah mezi žalovanou a paní [jméno] [příjmení], která na základě Smlouvy 1 nabyla vlastnické právo k Pozemkům I a Pozemku II. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] – company s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ], bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] je jediným společníkem a jednatelem této společnosti. Společníkem [právnická osoba] [anonymizována tři slova] je žalovaná od 10. 06. 2004. V té době měla společnost další společníky, např. jakéhosi [anonymizována dvě slova] či [anonymizována dvě slova], kteří tehdy měli úplně stejné bydliště jako [jméno] [příjmení] (Republika [země], [anonymizováno], ul. [ulice] [anonymizováno]). Tyto osoby byly společníkem uvedené společnosti od května 2003, kdy společnost vznikla. [celé jméno žalované] byla u vzniku této společnosti, neboť byla první jednatelkou společnosti. Žalobkyně se svého nároku domáhá z titulu náhrady škody, a to i v souvislosti s ustanovení § 5 odst. 1 OZ, když je přesvědčena, že v případě jednání žalované došlo k naplnění všech tří možných případů porušení právní povinnosti a v důsledku jednání žalované, vznikla žalobkyni škoda ve výši 4.382.350 Kč, kterou žalovaná ani na základě předžalobní výzvy neuhradila.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a nárok v ní uplatněný v plném rozsahu neuznávala. Uváděla, že jí není nic známo o tom, že by na Nemovitostech byly umístěny cedule,,NA PRODEJ“ nebo, že by tyto Nemovitosti nabízela [jméno] [příjmení] prostřednictvím [právnická osoba] [anonymizováno]. Nadto smluvní vztah mezi žalobkyní a paní [jméno] [příjmení] je pro posouzení věci zcela irelevantní. Poukazovala na to, že dle žaloby se vylíčený skutkový stav nemohl stát tak, jak jej žalobkyně popisuje, když dle tvrzení žalobkyně byla smlouva o zprostředkování uzavřena s realitní kanceláří až v prosinci 2012, žalobkyně udělila plnou moc žalované již dne 24. 09. 2012. Dále uvedla, že plná moc udělená jí jednatelem žalobkyně, která byla ověřena notářem, obsahuje zmocnění, dle kterého mohla žalovaná zvolit kupce, výši kupní ceny, uzavřít a podepsat kupní smlouvu. Jednatel žalobkyně si tak měl být vědom textu a oprávnění, které plnou mocí uděluje. Pokud následně s textem plné moci nesouhlasil, mohla tuto odvolat, což však neučinil, přičemž jednatel žalobkyně tím mohl porušit péči řádného hospodáře a žalobkyně by se tak měla náhrady škody domáhat na něm. Dále poukázala na to, že Nemovitosti se prodávaly od roku 2012, což vypovídá o kvalitě pozemků nebo i jejich ceně. K jednotlivým smlouvám uvedla, že Kupní smlouva 1 obsahuje v článku III. ustanovení, dle kterého splatnost kupní ceny je do jednoho měsíce od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Číslo účtu není uvedeno z důvodu neznámého čísla účtu žalobkyně. Žalovaná potvrdila přijetí finančních prostředků od [jméno] [příjmení] ve výši 1.000.000 Kč, které má právě z důvodu absence bankovního účtu žalobkyně v bezpečnostní schránce. Dále žalovaná uvedla, že se marně pokoušela o telefonické spojení s jednatelem žalobkyně, aby splatily dluhy žalobkyně, které měly vzniknout, jednak před Finančním úřadem v Karlových Varech, jednak Společenství pro dům [adresa žalobkyně] a dalšími subjekty. V sídle žalobkyně však nebyl nikdo přítomen a jednatel žalobkyně nezvedal telefony. Žalobkyně nereagovala ani na předžalobní výzvy SVJ [obec] zaslané do datové schránky. Uzavření kupních smluv na prodej Nemovitostí bylo tudíž zcela přiměřené k situaci, kdy žalobkyni hrozilo soudní řízení, jednatelé společnosti nebyli kontaktní a hrozila případná exekuce na majetek žalobkyně. Znovu poukázala na to, že dle plné moci si žalovaná mohla zvolit výši kupní ceny. Pokud se jedná o výplatu kupní ceny, žalovaná z ní uhradila náklady žalobkyně a zbytek kupní ceny ve výši 1.116.570 Kč je připravena vyplatit žalobkyni. Žalovaná dále nesouhlasila s cenou nemovitostí stanovenou žalobkyní předloženými znaleckými posudky a sama soudu předložila posudky, které byly vypracovány soudním znalcem [titul]. [jméno] [příjmení], který cenu Bytové jednotky stanovil na částku 572.420 Kč, cenu Pozemku II na 251.640 Kč a Pozemků I na částku 1.256.060 Kč, přičemž tyto posudky se zároveň vyjadřují k vadnosti posudků předložených žalobkyní a zpracovaných znalcem [příjmení]. [příjmení]. Žalovaná dále striktně odmítla, že by jednala protiprávně, porušila zákon, smlouvu a dobré mravy. Dále se domnívá, že s ohledem na to, že plná moc byla žalované udělena dne 24. 09. 2012, nelze aplikovat zákon č. 89/2012 Sb., ale zákon č. 40/1964 Sb. Dle žalované jednatel žalobkyně zanedbával své povinnosti, nehradil do SVJ [obec] platby, a to již od roku 2010, v sídle žalobkyně se nikdo nezdržoval a žalovaná tak na základě zmocnění prodala nemovitosti a uhradila dluhy žalobkyně.

3. V reakci ze dne 08. 04. 2019 žalobkyně označila tvrzení žalované za účelová s tím, že žalovaná věděla, že jednatel žalobkyně žije dlouhodobě v Rusku a žalobkyni tak nemůže kontaktovat v jejím sídle. Na jednatele žalobkyně měla řadu kontaktů včetně e-mailu a telefonního čísla a znala i jeho kontaktní adresu v Rusku. Dále doplnila, že argumentace žalované o nutnosti prodeje Nemovitostí z důvodu rozsáhlých dluhů žalobkyně je absurdní, když tyto závazky v předmětném období činily částku 343.654 Kč (SVJ [obec]) a 7.572 Kč (Finanční úřad pro Karlovarský kraj). V této souvislosti poukázala na skutečnost, že podstatná část pohledávky SVJ byla promlčena, a tudíž v soudním řízení prakticky nevymožitelná. Závazky tak z daleka nedosahovaly hodnoty Nemovitostí. Nadto žalovaná mohla prodat pouze Bytovou jednotku, na základě Smlouvy 2 ze dne 28. 09. 2016, když obdržela kupní cenu 650.000 Kč, což žalobkyně považuje za dostačující pro úhradu jejích dluhů a nebylo tak nutné přistupovat k prodeji dalších Nemovitostí, na základě Smlouvy 1 ze dne 17. 10. 2016.

4. Žalovaná reagovala podáním ze dne 18. 04. 2019, kde uvedla, že žádný kontakt na jednatele žalobkyně neměla a sídlo žalobkyně je pak na adrese [adresa žalobkyně]. Doplnila, že povinnost prodat pozemky paní [příjmení] vznikla ze smlouvy o smlouvě budoucí, kdy neuzavřením kupní smlouvy hrozila žalobkyni smluvní pokuta ve výši 1.000.000 Kč, proto žalovaná nemohla kupní smlouvu nepodepsat. Zároveň však prodala byt panu [příjmení], protože nemohla vědět, zda dojde k plnění ze strany paní [příjmení]. Žalovaná pak soudu v rámci uvedeného vyjádření doložila úhradu částku 44.832 Kč za žalobkyni v rámci zaplacení daně z převodu nemovitostí.

5. Účastníci učinili nespornými následující skutková tvrzení:-) žalobkyně je právnickou osobou, podnikatelkou, zapsanou v obchodním rejstříku,-) žalovaná je fyzickou osobou nezapsanou v obchodním rejstříku, samostatně výdělečně činnou, kterážto podniká v oboru činnosti cestovních agentur a v oboru pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí.-) Žalobkyně se stala na základě za a) kupní smlouvy ze dne 15. 10. 2004, uzavřené ve formě notářského zápisu (vyhotoveného JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou) mezi panem [jméno] vlastníkem pozemku – trvalého travního porostu [parcelní číslo] o výměře 983 m2 a pozemku – trvalého travního porostu p. [číslo] evidovaných v Katastru nemovitostí ČR, vedeného Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro obec Karlovy Vary a k. ú. [část obce], a to za cenu 3.678.500 Kč (1 750 Kč za m2), za b) kupní smlouvy ze dne 18. 01. 2007 uzavřené [právnická osoba], a. s., [IČO], tehdy se sídlem [adresa], PSČ: [PSČ], dnes se sídlem [adresa], PSČ: [PSČ] coby prodávající a žalobkyní coby kupující, vlastníkem, pozemku – ostatní plochy p. [číslo] o výměře 1056 m2, evidovaného v Katastru nemovitostí ČR, vedeného u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary zapsaného na listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec], a to za kupní cenu 950.400 Kč + uhrazení příspěvku na vybudování technické infrastruktury ve výši 369.600 K, celkem tak za 1.320.000 Kč, za c) kupní smlouvy ze dne 16. 01. 2005, uzavřené mezi paní [jméno] [příjmení], [datum narození], tehdy bytem [obec a číslo], PSČ: [PSČ] coby prodávající a žalobkyní coby kupující vlastníkem jednotky [číslo] byt, umístěné v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] evidované v Katastru nemovitostí ČR, vedeného u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, zapsaného na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] (pozemek [parcelní číslo] je zapsán na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku [parcelní číslo] (zahrada) a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku p [číslo] (zahrada), kdy tyto oba pozemky tvoří funkční celek s,,Jednotkou [číslo]“, oba evidované v Katastru nemovitostí ČR u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, obec a k. ú. [obec] (dále jen,,Podíly na pozemcích“) zapsaných na [list vlastnictví], za kupní cenu v celkové výši 930.000 Kč,-) žalobkyně a žalovaná uzavřely ústní smlouvu o zprostředkování, na základě které žalobkyně udělila dne 24. 9. 2012 plnou moc žalované, tato plná moc byla ověřena notářem a na základě ní byla žalovaná oprávněna nabízet Nemovitosti k prodeji, zvolit kupce, výši kupní ceny, uzavřít a podepsat kupní smlouvu.-) na základě kupní smlouvy ze dne 17. 10. 2016 došlo k převodu pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (Pozemky I) a pozemku parc. [číslo] (Pozemek II), z vlastnictví žalobkyně do vlastnictví paní [jméno] [příjmení], bytem [země], [anonymizována čtyři slova] [spisová značka], a to za kupní cenu ve výši 1.000.000 Kč s neurčitou dobou splatnosti a bez uvedení bankovního spojení (dále jen,, Kupní smlouva 1“), přičemž za žalobkyni jako prodávající byla kupní smlouva podepsána žalovanou,-) na základě kupní smlouvy ze dne 28. 9. 2016 došlo k převodu jednotky [číslo] (Bytová jednotka) z vlastnictví žalobkyně do vlastnictví pana [jméno] [příjmení] [datum narození], bytem [adresa žalobkyně], a to za celkovou kupní cenu ve výši 650.000 Kč (dále jen,, Kupní smlouva 2“), přičemž za žalobkyni jako prodávající smlouvu uzavřela žalovaná,-) žalovaná uhradila za žalobkyni dluh vůči SVJ [obec] v částce 343.654 Kč.

6. Tato nesporná tvrzení účastníků soud považuje za dílčí závěr o skutkovém stavu.

7. Sporným mezi účastníky tak zůstala cena nemovitostí, zda byl žalobkyně nekontaktní a existence pohledávek k započtení, jež měla žalovaná vůči žalobkyni, včetně sjednané provize pro žalobkyni ve výši 5 % a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 16. 09. 2016 mezi žalobkyní jednající prostřednictvím žalované a [jméno] [příjmení].

8. Dne 20. 06. 2019 soud rozhodl částečným rozsudkem pro uznání č. j. 15 C 257/2018-113, kdy uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 1.071.738 Kč, a to na základě uznání žalované učiněného při ústním jednání dne 13. 06. 2019.

9. Z potvrzení banky o uzavření účtu žalobkyně bylo zjištěno, že účet byl uzavřen ke dni 14. 04. 2015, a to žalobkyní. Z citované listiny sud zjistil dílčí skutkový závěr, že od 14. 04. 2015 neměla žalobkyně na území České republiky veden bankovní účet.

10. Z exekučních příkazů na přikázání pohledávky z účtu vydaného Finančním úřadem pro Karlovarský kraj dne 20. 07. 2016 na dlužníka žalovanou bylo zjištěno, že dlužná částka činila částku 2.382,75 Kč (daň z nemovitých věcí za rok 2013) a částku 4.538,07 Kč (daň z nemovitých věcí za rok 2014, 2015 a 2016). Z uvedených listin soud zjistil dílčí skutkový závěr, dle kterého měla žalobkyně vůči Finančnímu úřadu V Karlových Varech pohledávku a její celkovou výši.

11. Z přehledu pohledávek SVJ [obec] vůči žalobkyni vypracovanou Mgr. [jméno] [příjmení], advokátkou se sídlem v [obec] vyplývá dlužná částka v celkové výši 343.654 Kč, z čehož dlužná jistina k 30. 09. 2016 činí 139.246 Kč a příslušenství částku 204.408 Kč, přičemž se jedná o dlužné platby za období roku 2010 až 2016. Ve věci pak byla vyslechnuta svědkyně [jméno] [příjmení], která uvedla, že je jednatelkou SVJ [adresa žalobkyně], kdy tuto pozici zastává asi 10 let. Dle svědkyně byly s žalobkyní problémy od samého počátku, kdy neplatila do fondu oprav a byla s ní špatná komunikace. Nejdříve za žalobkyni jednala s paní [příjmení]. Poté, co zastupování žalobkyně převzala žalovaná, viděla žalovanou asi dvakrát. Jednou přišla s panem [příjmení], který řekl mezi dveřmi, že ho to moc nezajímá, a že se má svědkyně obracet na žalovanou. Když nebyly platby uhrazeny, posílala dopis žalobkyni, které se však z jediné známé adresy v [obec] vracely zpátky. Žalovanou tak kontaktovala telefonicky. Poté, co byla věc předána advokátce Mgr. [anonymizováno], byl celkový dluh vyčíslen a s žalovanou a Mgr. [anonymizováno] se společně sešly. Žalovaná dluh nějak nerozporovala. Řekla, že to nejspíše bude muset řešit prodejem bytu. Po nějaké době jí volala Mgr. [anonymizováno], že peníze budou převedeny. Z těchto důkazů soud zjistil dílčí skutkový závěr, dle kterého činila pohledávka SVJ [obec] vůči žalobkyni částku 343.654 Kč, za žalobkyni jednala žalovaná, když v sídle žalobkyně na adrese [adresa žalobkyně].

12. Z e-mailové komunikace mezi zástupci účastníků z července 2017 vyplývá, že zbytek kupní ceny za prodej Nemovitostí měl být převeden na účet právního zástupce žalobkyně.

13. Ze smlouvy o smlouvě budoucí bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní zastoupenou na základě plné moci žalovanou jako Zavázaným a [jméno] [příjmení] jako Oprávněným, dne 16. 09. 2016, přičemž předmětem smlouvy byl závazek Zavázaného uzavřít s Oprávněným za podmínek stanovených v této smlouvě kupní smlouvu nemovité věci, a to Pozemkům I. a Pozemku II, přičemž kupní cena byla sjednána ve výši 1.000.000 Kč s tím, že se strany dohodly na smluvní pokutě ve výši 1.000.000 Kč v případě neuzavření kupní smlouvy ve lhůtě dvou měsíců od uzavření této smlouvy. Podpisy na smlouvě nebyly úředně ověřeny.

14. Ze zprávy Krajského státního zastupitelství v Plzni ze dne 08. 11. 2018 adresovaného právnímu zástupci žalobkyně bylo zjištěno, že došlo k přezkumu postupu Okresního státního zastupitelství v Karlových Varech ve věci u něj vedené pod sp. zn. [spisová značka] a spisu Policie ČR, Krajského ředitelství policie Karlovarského kraje, Územního odboru Karlovy Vary, odboru hospodářské kriminality, sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] a bylo zjištěno, že policejní orgán nepostupoval při prověřování trestního oznámení žalobkyně ze dne 26. 05. 2017 v souladu s ustanovením § 2 odst. 5 trestního řádu a o jeho odložení usnesením [číslo jednací] ze dne 14. 09. 2018 rozhodl na základě neúplných skutkových zjištění a uložil Okresnímu státnímu zastupitelství v Karlových Varech řádné prověření trestního oznámení a následné rozhodnutí ve věci.

15. Z úředního záznamu policejního spisu PČR [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] vyplývá, že dne 06. 02. 2018 byla vyslechnuta žalovaná, která uvedla, že ovládá český jazyk slovem i písmem, dále, že jednatele žalobkyně zná, kdy v roce 2012 jí měl požádat o pomoc s prodejem bytu a tří pozemků s tím, že má v Rusku finanční problémy a potřebuje je rychle prodat. Na základě výše uvedeného došlo k uzavření plné moci ze dne 24. 09. 2012. V průběhu prodeje nemovitostí žalovaná uvedla, že je nabízela k prodeji již od roku 2012. V letech 2013 – 2015 neměla žádné zájemce o tyto pozemky a v uvedeném období až do roku 2016 byl jednatel žalobkyně nekontaktní. V roce 2016 obdržela od Finančního úřadu Karlovarského kraje dva exekuční příkazy na žalobkyni, kdy za tyto zaplatila dohromady částku 7.572 Kč. Od roku 2012 2016 ji opakovaně kontaktovalo za SVJ [adresa žalobkyně] paní [jméno] [příjmení] s tím, že na bytové jednotce je dluh a je potřeba jej uhradit. V roce 2016 jmenovaná dluh vyčíslila na částku asi 360.000 Kč s tím, že pokud nebude dluh uhrazen, bude se věc řešit exekučně. Podklady měla připravit advokátka Mgr. [anonymizováno], se kterou se žalovaná spojila s tím, aby s přípravou exekučního řízení počkala a žalovaná by měla jeden měsíc na uhrazení tohoto dluhu. Bylo tak potřeba Nemovitosti rychle prodat. Žalovaná dále uvedla, že ze svého zaplatila výměnu zámku u dveří v bytové jednotce ve výši 3.200 Kč. Poté kontaktovala paní [jméno] [příjmení] s tím, že potřebuje prodat alespoň jeden pozemek. Ta následně uvedla, že pozemky koupí za částku 1.000.000 Kč, žalovaná měla mít tři dny na rozmyšlenou. Posléze souhlasila, Nemovitosti za uvedenou částku prodala a uhradila dluh u SVJ. Před prodejem se snažila kontaktovat jednatele žalobkyně, bezúspěšně. V závěru žalovaná uvedla, že ví, že pozemky byly prodány pod cenou, než kterou skutečně měly. Paní [příjmení] využila situace, kdy věděla, že peníze jsou nutné na uhrazení dluhu. Z úředního záznamu o doplnění podaného vysvětlení ze dne 11. 09. 2018 vyplývá, že žalovaná dále uvedla, že jednatele žalobkyně viděla naposledy v roce 2012 při předání plné moci. Poté odjedl do Ruska, odkud jí několikrát volal. Dne 12. 12. 2018 žalovaná před PČR uvedla, že kupní smlouvu na prodej pozemků mezi žalobkyní a žalovanou vypracoval zástupce žalované, a přestože v článku III. je uvedena úhrada kupní ceny převodem, byla uhrazena na žádost kupující [jméno] [příjmení] v hotovosti při podpisu kupní smlouvy. Ve smlouvách pak uváděla své číslo účtu, jelikož zjistila, že účet žalobkyně byl zrušen. Dále vypověděla, že měla na jednatele žalobkyně telefonní čísla, na kterých s ní komunikoval. Poté, co přišla hrozba exekuce, však nebyla schopna se mu dovolat. Z těchto listinných důkazů byl zjištěn dílčí skutkový základ, a to, že žalovaná byla opakovaně vyslýchána Policií ČR, žalobkyně a kupující [jméno] [příjmení] se znaly a žalovaná si byla vědoma toho, že Nemovitosti prodává tzv. pod cenou a dále, že měla k dispozici telefonní čísla na jednatele žalobkyně.

16. Ve věci byl vyslechnut jednatel žalobkyně [příjmení] [jméno], který uvedl, že se s žalovanou seznámil tak, že při procházce v [obec] našel inzerát na prodej nemovitostí s realitní kanceláří, kde se seznámil s žalovanou. Koupili pozemky v [část obce], poté získal povolení k pobytu na dva roky. Povolení muselo být prodlouženo. V té době jezdil do Varů častěji. Vzhledem ke změně situace, kdy se povolení k pobytu přestala vydávat, se rozhodl nemovitosti prodat. Obrátil se na pět nebo šest realitních kanceláří včetně [anonymizována dvě slova]. Zároveň se obrátil i na žalovanou. Dle jednatele byla dohoda mezi žalobkyní a žalovanou taková, že sdělil konkrétní cenu nemovitostí, kdy požadoval za byt 2.000.000 Kč, za pozemek v [obec] 2.000 Kč za m2, v [část obce] pak 2.500 Kč za m2 Dohoda byla taková, že v případě, že najde kupce za tyto ceny, sdělí to jednateli žalobkyně e-mailem či telefonicky a ten vstoupí do jednání se zájemcem. Pouze on mohl rozhodovat o ceně. Odměna žalované v případě prodeje měla být 5 % z ceny. Dohoda byla uzavřena ústně, u notáře pouze podepsali plnou moc, která byla vypracovaná v češtině. Jednatel žalobkyně česky nerozumí, nevěděl tak, co bylo v plné moci, o jejím znění rozhodovala žalovaná. Mělo v ní být uvedeno, že žalovaná může nemovitosti ukazovat, nikoliv je prodat. Plnou moc přesto, že jí nerozuměl, podepsal, jelikož žalované důvěřoval. Žalovaná mu průběžně informovala o nabídkách, přičemž ceny mu nevyhovovaly. Poté volala jedna realitní kancelář s tím, že má kupce, ale následně bylo z katastru nemovitostí zjištěno, že žalobkyně již nemovitosti nevlastní. Jednatel žalobkyně dále uvedl, že po podpisu plné moci již žalovanou neviděl a ani neslyšel, nepokoušel se jí ani kontaktovat. Z výslechu jednatele žalobkyně byl zjištěn dílčí skutkový základ, dle kterého byla za prodej Nemovitostí žalobkyní žalované sjednána provize ve výši 5 % z kupní ceny.

17. Z protokolu o výslechu Mgr. [příjmení], který byl vyslechnut v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 12 C 318/2019 dne 5. 3. 2020 vyplývá, že s žalovanou jednal v rámci koupě Bytové jednotky. Dle svědka se Bytová jednotka nacházela ještě v částečné rekonstrukci, která byla asi v polovině a byt ještě nebyl obyvatelný. Z důkazu soud zjistil dílčí skutkový závěr, že Bytová jednotka se ke dni prodeje nacházela v rekonstrukci a nebyla obyvatelná.

18. Výše uvedená dílčí skutková zjištění soud považuje za závěr o skutkovém stavu ve věci samé.Soud jako nadbytečný zamítl výslech paní [příjmení], když podmínky, ze kterých měla Nemovitosti nabízet k prodeji, nemohou prokázat obsah zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi účastníky. Soud dále neprovedl důkaz výslechem [jméno] [příjmení], když žalovaná od tohoto důkazu upustila a neprovedl ani důkaz protokolem o výslechu svědka [příjmení] [příjmení], provedeného v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 12 C 318/2019 dne 5. 3. 2020, když tento důkaz byl žalovanou navržen až po koncentraci řízení.

19. K prokázání obvyklé ceny Nemovitostí byly ve věci k důkazu následující znalecké posudky.

20. Ze znaleckých posudků [číslo] vypracovaného dne 09. 12. 2016 a [číslo] vypracovaného dne 09. 12. 2016 a [číslo] vypracovaného 11. 12. 2016 znalcem [jméno] [příjmení] a předložených žalovanou vyplývá, že znalec stanovil cenu Bytové jednotky ke dni 03. 10. 2016 na částku 572.420 Kč, cenu Pozemku II ke dni 28. 09. 2016 částkou 250.640 Kč a Pozemků I. [číslo] částkou 1.256.060 Kč Tyto ceny byly znalcem [titul]. [příjmení] stanoveny podle cenového předpisu.

21. Ze znaleckých posudků předložených žalobkyní, vypracovaných [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 20. 12. 2017 vyplývá obvyklá cena Pozemku II ke dni 07. 10. 2016 ve výši 1.346.400 Kč (1.275 Kč/m2), [číslo] ze dne 10. 12. 2017 vyplývá obvyklá cena Pozemků I ve výši 2.282.770 Kč ([číslo] Kč/m2) a ze ZP [číslo] ze dne 12. 12. 2017 pak vyplývá obvyklá cena Bytové jednotky ke dni 30. 08. 2016 ve výši 753.180 Kč. Takto stanovenou cenu znalec stanovil porovnávací metodou.

22. Na základě usnesení ze dne 12. 05. 2020 č. j. 15 C 257/2018-183 byla žalobkyně vyzvána k doplnění jí předložených znaleckých posudků zpracovaných [titul]. [jméno] [příjmení], a to tak, že u ZP [číslo] je třeba pro stanovení obvyklé ceny Bytové jednotky použít širší srovnávací podklady, než v posudku uvedené byty v [obec] a [obec], když k porovnání byly použity pouze dvě aktuální nabídky realitních kanceláří (byty nabízené k prodeji ke dni zpracování znaleckého posudku, tj. ke dni 12. 12. 2017), nikoliv skutečně uzavřené kupní smlouvy na byty odpovídajících parametrů, u ZP [číslo] je třeba pro stanovení obvyklé ceny pozemku použít srovnávací materiál s cenami ke dni prodeje pozemku, tedy ke dni 17. 10. 2016 a nikoliv k listopadu 2017, případně je nezbytné, aby se znalec vyjádřil k otázce vývoje cen srovnatelných pozemků v mezidobí od prodeje pozemku do zpracování znaleckého posudku, pokud na závěrech svého posudku setrvá a u ZP [číslo] je třeba stanovit cenu obvyklou posuzovaných pozemků ke dni jejich prodeje, tj. ke dni 17. 10. 2016 (ve ZP bylo postupováno podle stavu ke dni 8. 12. 2017) s tím, že je rovněž třeba pro stanovení obvyklé ceny pozemku použít srovnávací materiál s cenami ke dni prodeje pozemku, tedy ke dni 17. 10. 2016. Usnesením soudu z téhož dne č. j. 15 C 257/2018-184 byla vyzvána žalovaná k doplnění znaleckých posudků [číslo] [číslo] [číslo] zpracované [titul]. [jméno] [příjmení] o obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí.

23. Na základě výše uvedené výzvy soudu žalovaná předložila znalecké posudky znaleckého ústavu [anonymizována tři slova], kterým byla v posudku [číslo] [rok] ze dne 29. 5. 2020 stanovena tržní hodnota Pozemku II ke dni 28. 9. 2016 částkou 1.027.000 Kč, Pozemků I ke dni 28.9.2016 částkou 964.000 Kč, v posudku [číslo] [rok], byla stanovena Bytové jednotky ke dni 28.9.2016 částkou 678.000 Kč.

24. Žalobkyně k výzvě soudu předložila dodatky k jednotlivým znaleckým posudkům vypracovaným znalcem [titul]. [příjmení], a to ze dne 05. 08. 2020 k posudku [číslo] kterým znalec [titul]. [jméno] [příjmení] setrval na obvyklé ceně Pozemků I ve výši 1.086 Kč/m2, dodatku ze dne 01. 08. 2020 k posudku [číslo] kterým [titul]. [příjmení] stanovil kupní cenu bytové jednotky částkou 1.135.000 Kč a dodatek ze dne 02. 08. 2020 ke znaleckému posudku [číslo] kterým znalec setrval na obvyklé ceně Pozemku II. v částce [číslo] Kč/m2.

25. S ohledem na rozporné závěry účastníky předložených znaleckých posudků se soud pokusil tyto rozpory odstranit, když dle znaleckého ústavu [anonymizována tři slova] (dále jen„ Znalecký ústav [anonymizována dvě slova]“) je prvním rozporem odlišné datum ocenění nemovitostí, který je dle znaleckého ústavu způsobeno tím, že došlo k výraznému růstu cen nemovitostí mezi třetím kvartálem roku 2016 a čtvrtým kvartálem roku 2017 s tím, že pokud znalec [titul]. [příjmení] vychází při stanovení obvyklé ceny porovnáním z nabídek zveřejněných ve čtvrtém kvartálu roku 2017, je nutné výslednou hodnotu pro porovnatelnost se Znaleckým ústavem přepočítat zpět ke třetímu kvartálu roku 2016. Za druhý rozpor, dle Znaleckého ústavu, pak lze označit to, že pozemky v k. ú. [část obce] (Pozemky II) nedisponují přístupem ke komunikaci, nemají tedy zajištěný přístup ze žádné strany, což [titul]. [příjmení] nezohlednil. Třetí rozpor pak Znalecký ústav spatřuje v tom, že [titul]. [obec] žádným způsobem nekoriguje nabídkové ceny z inzerce koeficientem prodejnosti, který je standardním nástrojem zohledňujícím skutečnost, že nabídkové ceny bývají oproti skutečným kupním cenám často výrazně nadsazeny z důvodu příliš optimistického očekávání prodávajících. K ceně stanovené [titul]. [příjmení] ohledně Pozemku II. spatřuje Znalecký ústav rozpor, zejména v datu ocenění a rovněž tak i v tom, že nabídkové ceny nebyly korigovány koeficientem prodejnosti. Ohledně bytové jednotky pak Znalecký ústav namítá, že [titul]. [obec] využil pouze dvě porovnávací nemovité věci, dále, že znalec nedodržel základní obecně využívanou metodiku pro ocenění nemovitých věcí, kdy cena porovnávané transakce přepočtena na jednotkovou cenu. Rovněž bylo namítáno, že nebyl využit koeficient prodejnosti.

26. S ohledem na skutečnost, že znalec [titul]. [jméno] [příjmení] soudu přípisem ze dne 11. 01. 2021 sdělil, že pro nemoc a s ohledem na to, že k 31. 12. 2020 ukončil znaleckou činnost, nemůže zpracovat vyjádření ke znaleckým posudkům předloženým žalovanou, soud ustanovil usnesením ze dne 19. 03. 2021 č. j. 15 C 257/2018-278 znalce [titul]. [jméno] [příjmení], a to za účelem stanovení obvyklé ceny Nemovitostí, a to v měsíci září 2016.

27. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného znalcem [titul] [celé jméno znalce] dne 25. 08. 2021 vyplývá, že obvyklá cena Pozemků I k měsíci září 2016 činí 4.040.000 Kč, Pozemku II pak částku 1.160.000 Kč a obvyklá cena Bytové jednotky částku 720.000 Kč [titul] [celé jméno znalce] pro stanovení obvyklé ceny použil metodu porovnávací, a to při současné analýze dalších skutečností vztahujících se k zadaným Nemovitostem a dotčené lokalitě.

28. Proti tomuto posudku vznesla žalovaná námitky v tom směru, že závěry znalce odmítla, když po dobu od zadání znaleckého posudku ze dne 19. 03. 2021 do doručení posudku žalované, uplynulo téměř sedm měsíců a znalec se v této nepřiměřené lhůtě vůbec nezabýval a nevypořádal s podklady předloženými žalovanou, kdy znalec opomenul veškeré vady na nemovitostech, které svědčí ve prospěch žalované a dokonce částku za oceňované nemovitosti zvýšil. Žalovaná tak trvala na výslechu znalce.

29. Znalec [titul] [celé jméno znalce] k námitce žalované uvedl, že mu právní zástupce žalované poskytl pro vypracování znaleckého posudku znalecký posudek [číslo] ze dne 09. 12. 2016 vypracovaný znalcem [jméno] [příjmení] – pro zadaný byt v k. ú. [obec], znalecký posudek [číslo] ze dne 10. 12. 2016 vypracovaný [jméno] [příjmení] – pro zadaný pozemek v k. ú. [obec], znalecký posudek [číslo] ze dne 11. 12. 2016 vypracovaný znalcem [jméno] [příjmení] – pro oba zadané pozemky v k. ú. [část obce] a přípis ze dne 28. 05. 2021 (zaslaný e-mailem) s dílčími sděleními k zadaným nemovitostem – bytu v k. ú. [obec] a pozemkům v k. ú. [část obce] (jako reakci na požadavek znalce v pozvánce na místní šetření ohledně podkladů k nemovitostem a sdělení jejich stavu k měsíci září 2016). Znalec se uvedenými podklady zabýval, kdy podstatné skutečnosti k nemovitostem včetně případných vad a nedostatků jsou uvedeny v posudku. Jejich ocenění vychází z cenového porovnání, které je odpovídající pro předmětné nemovitosti a období.

30. Na základě vyjádření znalce [titul] [celé jméno znalce] žalovaná své námitky do znaleckého posudku specifikovala tak, že znalec žádným způsobem nevyjádřil, proč dospěl ke svým závěrům, kdy minimálně pozemky v obci [část obce] (Pozemky I) nemají příjezdovou cestu, což však znalec nezohlednil a do svého posudku nezapracoval žádný stejným způsobem situovaný pozemek v okolí, který by se prodával v roce 2016 a neměl příjezdovou cestu. Žalovaná dále odkazovala na veřejně přístupné informace dle ČSÚ, kdy z těchto údajů vyplývá průměrná cena stavebního pozemku v roce 2016 na částku 1.037 Kč/m2. Dále žalovaná poukazovala na to, že,,revizní“ znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce] se výhradně ztotožňuje s názorem jeho kolegy [titul] [příjmení] z [obec] a dokonce zvyšuje cenu obvyklou téměř na dvojnásobek, což však nekoresponduje se znaleckým posudkem Znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova], namítá netransparentnost, když,,revizní“ znalec zpracovával znalecký posudek po dobu sedmi měsíců, což žalovanou vede k pochybnostem, zda tento posudek nebyl zpracován, tzv. narychlo z důvodu vytíženosti znalce. Dále žalovaná uvedla, že z uvedených důvodů se obrátila na Vysokou školu ekonomickou v Praze a České vysoké učení technické v Praze s žádostí o zpracování revizního znaleckého posudku, když však z kapacitních důvodů byl požadavek žalované odmítnut. Proto žalovaná požádala o zpracování znaleckého posudku Vysoké učení technické v Brně a Ústav teoretické a aplikované mechaniky akademie věd České republiky a zadala již znalecký posudek u Vysoké školy technické a ekonomické v Českých Budějovicích.

31. Ze znaleckého posudku Vysoké školy technické a ekonomické v Českých Budějovicích – Ústav znalectví a oceňování [číslo] dále jen„ Znalecký ústav VŠTE) zpracovaného dne 25. 01. 2022 a předloženého žalovanou vyplývá, že zpracovatel neprovedl místní šetření a mj. měl k podkladům předloženy veškeré ve věci zpracované znalecké posudky. Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění Pozemků I a dále posouzení ekonomické situace žalobkyně před prodejem Pozemků I. Ze závěru znaleckého posudku vyplývá tržní hodnota Pozemků I ve výši 1.877.000 Kč. Na otázku, aby se Znalecký ústav VŠTE vyjádřil ke stanovení obvyklé ceny Pozemků II, uvedl, že při ocenění každého aktiva by mělo být přihlíženo ke všem jeho charakteristikám a vlastnostem, v daném případě jsou předmětem ocenění dva pozemky, které nemají volný přístup z veřejného prostranství. S obdobnými pozemky je obchodováno jen velmi zřídka až výjimečně, což má vliv na možnost jejich ocenění metodou přímého porovnání. Pro ocenění Posuzovaných pozemků tedy byla stanovena porovnávací hodnota metodou přímého porovnání pozemků s volným přístupem z veřejného prostranství. Na základě tohoto postupu stanovení kupní ceny Pozemků I byl určen interval a s ohledem na bezpečnost byla při ocenění využita vrchní hodnota intervalu. Násobením porovnávací hodnoty s výměrou Posuzovaných pozemků byla získána hodnota pozemku s volným přístupem a následně z této hodnoty byla odečtena vrchní hodnota intervalu kupní ceny Pozemků I. závěrem Znalecký ústav VŠTE uvedl, že provedl analýzu dostupných podkladů, z nichž se jeví, že žalobkyně se mohla nacházet, před prodejem aktiv, ve stavu finanční tísně.

32. Dále žalovaná k důkazu předložila znalecký posudek č. [spisová značka], označený jako„ revizní“ zpracovaný Vysokým učením technickým v Brně, Ústavem soudního inženýrství (dále jen„ Ústav soudního inženýrství“) dne 28. 01. 2022, jehož předmětem mělo být přezkoumání znaleckého posudku [číslo] [titul] [celé jméno znalce] a dále stanovit obvyklou cenu Pozemku II. Z posudku vyplývá ve vztahu ke znaleckému posudku [titul] [celé jméno znalce] ohledně ocenění Pozemku II, že dle zpracovatele měl [titul] [celé jméno znalce] pro porovnání dostatečný počet vzorků. Přepočtem jednotkových kupních cen pozemků na cenovou úroveň roku 2016 se však nezabýval, což mohlo ovlivnit (zvýšit) hodnotu přibližně o 1 %. Dále, že jednotkovou cenu oceňovaného pozemku [titul] [celé jméno znalce] určil na základě svého odborného odhadu a tento odhad byl v rámci cenového rozpětím jím porovnávaných vzorků. Ústav soudního inženýrství uvedl, že aritmetický průměr jedenácti jednotkových kupních cen ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] by činil 1.050 Kč/m2. Znalecký ústav určil jednotkovou cenu předmětného pozemku na částku 1.043 Kč/m2. Tato nižší jednotková cena je dána především použitím odlišné databáze pozemků. Ústav soudního inženýrství stanovil obvyklou cenu Pozemku II částkou 1.100.000 Kč, tedy částkou o 60.000 Kč nižší oproti znaleckému posudku [titul] [celé jméno znalce]. Závěrem pak Ústav soudního inženýrství uvedl, že pro určení obvyklé ceny Pozemku II [titul] [celé jméno znalce] dodržel postup stanovený v definici obvyklé ceny dle zákona o oceňování majetku.

33. Při ústním jednáním, konaném dne 17. 02. 2022, byl znalec [titul]. [celé jméno znalce] vyslechnut, který setrval na závěrech svého znaleckého posudku a doplnil, že znaleckým posudkem byla stanovena u všech nemovitostí obvyklá cena porovnávací metodou, a to podle podkladů získaných z katastru nemovitostí ohledně obchodovatelnosti nemovitostí. Ohledně Pozemku II bylo podkladů dostatečné množství, ovšem ohledně Pozemků I bylo uskutečněných obchodů v rozhodném období poměrně málo. Vycházel ze své dlouhodobé zkušenosti, kdy tuto oblast dobře zná už od roku 1998, kdy se v dané oblasti začaly pozemky obchodovat. Pokud by s tímto závěrem strany nesouhlasily, doplnil, že se dá vysledovat cenový vývoj. V svém posudku se tak neučinil jednak proto, že své zdůvodnění považuje za dostatečné a dále z důvodu, že do 01. 01. 2014 byly podklady obtížně zjistitelné, ohledně některých pozemků přesto, že se mělo jednat o informace veřejně dostupné, dokonce nemožné. Po roce 2014 se situace změnila, kdy si sám může přes internet vyhledat potřebné podklady. Ohledně Bytové jednotky znalec rovněž odkázal na znalecký posudek a shrnul, že v [obec] je naprosté minimum bytů, takže bylo málo obchodovatelných příkladů. Využil tedy okrajové části [obec], jako je třeba [část obce] a ve výsledku zhodnotil, že okrajová část [obec] je atraktivnější než [obec]. Dále zohlednil i to, že byt byl v roce 2016 v rekonstrukci, když mu současný majitel bytu tuto informaci potvrdil a umožnil prohlídku bytu. K námitce žalované, že v posudku nebylo zohledněno, že pozemky II nemají příjezdovou cestu, znalec uvedl, že ve ZP na straně 15 v odstavci nevýhody je tato situace uvedena. Dále tuto otázku nehodnotil, a to z následujících důvodů: Pozemek [číslo] který přiléhal k Pozemkům I, byl v mezidobí rozdělen na několik pozemků, který jako úzký pás lemují předmětné pozemky. Tato lokalita je standartní lokalita, která byla rozdělena na pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Pozemky byly zasíťované, připravené na výstavbu. Ke dni podání znaleckého posudku i ke dni výslechu znalce tyto pozemky vlastní pan [jméno] [příjmení], kterého znám dlouhou dobu, a který původně pozemky v této lokalitě prodával. Dá se tak říct, že pozemky vzniklé rozdělením pozemku [číslo] jsou tzv. zbytkové pozemky z developerského projektu. Znalec se tak domnívá, že by nedošlo k znemožnění přístupu na předmětné pozemky a dále dle nového občanského zákoníku se dle jeho názoru lépe umožnuje přístup k pozemkům a v případě, že by se přes tyto nově vzniklé pozemky zřizovala služebnost cesty k předmětným pozemkům, byla by o nízké výměře, a tedy o nízké ceně. Proto tuto otázku dál neřešil a nezohlednil,,nepřístup na pozemky“, když tato situace je běžná jako v jiných lokalitách Karlových Varů a nejedná se o okolnost, která by cenu pozemků snižovala. Doplnil, že takováto situace se v [obec] a okolí nachází např. v [obec], směrem na [obec], ve [část obce], ulice [ulice] nebo část [anonymizováno]. Znalec uvedl, že toto jeho vyjádření má soud považovat za doplněním jím zpracovaného znaleckého posudku. Dále se znalec vyjadřoval k námitkám ze strany žalované ohledně doby trvání zpracování znaleckého posudku, kdy uvedl, že důvody prodlení se zpracováním posudku soudu sdělil. K rozdílům mezi jeho znaleckým posudkem a posudky [titul]. [příjmení] a [titul]. [příjmení] uvedl, že měl k dispozici posudky [titul]. [příjmení], které mu poskytla žalovaná a dále posudky založené ve spise. Rovněž uvedl, že v době, kdy měl k dispozici spis a byl mu zadán předmětný znalecký úkol, mu volal [titul]. [příjmení] s tím, že má pozemky ocenit podle jeho znaleckého posudku. Znalec byl rovněž připraven doložit soudu telefonní číslo [titul]. [příjmení]. K posudku [titul]. [příjmení] uvedl, že jmenovaný zpracoval posudek podle vyhlášky o oceňování nemovitostí, kdy se jednalo o administrativní cenu, tedy ne o obvyklou, která se s vyhláškovou cenou často výrazně rozchází. Tyto posudky tak nebyly adekvátní jako podklad pro jeho posudek. U [titul]. [příjmení] vycházel pouze z posudku pro byt v [obec], a to ze stavu bytového domu. Ke znaleckému posudku pražského znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] [číslo] 2020 [titul]. [celé jméno znalce] uvedl, že v posudku je hodnocen vývoj stavebnictví a index cen bytových nemovitostí, to však nemůže být významnou skutečností pro ocenění konkrétních pozemků, kdy se jedná o statistický údaj. Dále je v posudku uvedeno, že v roce 2014 nastal výrazný růst cen nemovitostí. [titul]. [celé jméno znalce] k tomu uvedl, že tato situace se netýkala Karlovarského kraje. K porovnávání pozemků uvedl, že jsou v posudku hodnoceny jako obvyklá cena, ale ze srovnávaných pozemků nevyplývá jejich specifikace. Nelze je tak identifikovat a jednoznačně hodnotit. Další problém je to, že se jedná o pozemky nebo respektive nabídku pozemků k prodeji a dále poukázal na výběr lokality pozemků, kdy se sice jedná o [část obce], ale pravděpodobně jinou část, dále o [územní celek] a samostatnou část [územní celek] [titul]. [celé jméno znalce] byl přesvědčen, že cenová úroveň pozemků k hodnocenému období i ke dni jeho výslechu, je odlišná od posuzované lokality Motýlek. Tuto skutečnost znalecký posudek nerozlišuje. Toto jsou tři zásadní věci, se kterými [titul]. [celé jméno znalce] nesouhlasil. Dále uvedl, že na základě uvedeného znalecký ústav [anonymizována dvě slova] stanovil výslednou cenu, ve které však nezohlednil výše uvedené a dále příliš znegoval nedostatek přístupu k pozemkům. V posudku je provedeno ocenění k roku 2020, zadání bylo však ocenění k roku 2016. Zpracovatel posudku to vyřešil tak, že toto ocenění převedl na úroveň 2016 HB Indexem, kdy se však jedná o statistický ukazatel. K HB indexu [titul]. [celé jméno znalce] uvedl, že jej vytvořila Hypoteční banka, u které byl do 01. 07. 2021 zaměstnán, a to po dobu 25 let. Tento index je mu znám, kdy se na něm podílel. V posudku je uvedeno, že vyjadřuje růst cen obchodovaných nemovitostí, což je chyba. Dle [titul]. [celé jméno znalce] je tento index tvořen ze všech výstupů ohodnocení pro hypoteční úvěrové řízení v Hypoteční bance a ČSOB. Je prezentován v různých úrovních a za jednotlivé nemovitosti. Těchto indexů je tedy víc (ohledně bytů, rodinných domů, pozemků určených pro výstavbu domů) a jsou do něho zahrnuty kupní ceny obchodovaných nemovitostí, ale i neobchodovaných, a to ve vyšší míře, zejména pak v [obec]. Zahrnuje i ceny odhadů, např. při rozdělení nemovitosti, kdy se nemovitost sama o sobě neobchoduje. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020 není zřejmé, o jaký konkrétní index se jedná a jeho užití je dle [titul]. [celé jméno znalce] nevhodné a zavádějící. K dotazům právních zástupců účastníků pak znalec uvedl, že HB index nelze použít pro ocenění konkrétní nemovitosti, v konkrétní lokalitě, když se jedná o statistický údaj, který neodpovídá konkrétní situaci. Je možné jej použít pro stanovení vývoje trhu nemovitostí, ale ne pro ocenění konkrétní nemovitosti. Dále uvedl, že od roku 2016 se ceny určitě nesnižovaly, buď stagnovaly, nebo mírně rostly.

34. Podáním ze dne 24. 03. 2022 se Znalecký ústav VŠTE vyjádřil, že zásadní otázkou pro ocenění Pozemků I je vypořádání se s problematikou přístupu, když dle Znaleckého ústavu po seznámení se s protokolem z ústního jednání, při kterém byl [titul] [celé jméno znalce] vyslechnut, [titul] [celé jméno znalce] tento problém neřešil, a to na základě vlastní domněnky ne/znemožnění přístupu. Z pohledu Znaleckého ústavu i z tohoto vyjádření vyplývá, že by kupující předmětných pozemků musel vynaložit dodatečné náklady a podstoupit jisté riziko spojené se zřízením přístupu. Ocenění pozemků bylo [titul] [celé jméno znalce] provedeno na základě tří cenových údajů realizovaných transakcí v roce 2017. Jeden cenový údaj [titul] [celé jméno znalce] označil za nepřiměřeně nízký a výsledné ocenění je tak provedeno dle Znaleckého ústavu subjektivním vyhodnocením dvou realizovaných transakcí bez využití statistické metody. Dále [titul] [celé jméno znalce] využívá informací, které k datu ocenění nebyly známé. Naopak Znalecký ústav VŠTE ocenění provedl na základě osmi skutečně realizovaných transakcí, a to před datem ocenění (roky 2014 – 2015). Dále obsahuje sedm cenových údajů o realizovaných transakcích s pozemky v letech 2017 2021) k. ú. [část obce], z nichž vyplývá, že v mezidobí došlo k několika transakcím s pozemky v intervalu jednotkové ceny cca 1 028 Kč m2 až 1795 Kč/m2. Rovněž i po datu ocenění tak docházelo k realizaci prodejně kupních transakcí zastavitelných pozemků za ceny nižší než stanovené [titul] [celé jméno znalce]. Dále se Znalecký ústav vyjadřoval k použití HB Indexu s tím, že slouží k vyrovnávání časového odstupu mezi uskutečněným prodejem a požadovaným datem ocenění. K převodu nemovitostí napříč časovými úseky je možné použít indexu ceny nemovitostí. Vývoj cen nemovitostí na trhu je možné vyjádřit s použitím např. HB Indexu vydávaného Hypotečního banku nebo indexu cen stavebních pozemků vydávaných ČNB.

25. Znalecký ústav [anonymizována dvě slova] k výslechu a připomínkám [titul] [celé jméno znalce] uvedl, že nesouhlasí s jeho tvrzením, že rostoucí ceny se netýkaly nemovitosti v [obec], což dokládá, např. i tím, že rámci znaleckého posudku je uveden popis srovnávacích objektů, předmětné inzeráty jsou přílohou znaleckého posudku a obsahují všechny důležité informace pro porovnání. V případě Pozemku II se veškeré porovnávací nemovité věci nachází v obci [obec] a v případě Pozemků I byl porovnávací vzorek vybrán ze širšího okruhu, a to zejména z důvodu nedostupnosti dat k datu vypracování znaleckého posudku. Znalecký ústav dodal, že porovnávací vzorky v případě Pozemků I se nachází zhruba do 5 km od nemovitosti oceňované a jedná se o sousední obce s obdobnou občanskou vybaveností a dostupností do Karlových Varů. Porovnávací vzorek č. 1 se nachází přímo v obci [část obce] a jeho jednotková cena plně zapadá do kontextu ostatních dvou porovnávacích nemovitostí ze sousedních obcí. Znalecký ústav dále zásadně nesouhlasil s tvrzením, že příliš znegovaly tu skutečnost, že Pozemky I nedisponují přístupovou cestou, s tím, že když pozemek oceňuje na základě jeho stavu k datu ocenění a k datu ocenění předmětný pozemek přístupovou cestou nedisponoval a nedisponuje jí ani k datu vypracování tohoto vyjádření. Racionální účastník trhu by tedy tuto skutečnost při koupi předmětného pozemku nutně musel chtít v rámci kupní ceny zohlednit.

26. Ve věci byl vyslechnut zástupce znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] [titul]. [jméno] [příjmení] a [titul]. [jméno] [příjmení], kteří soudu uvedli, že nejsou znalci, ale jsou osobami spolupracujícími s uvedeným znaleckým ústavem s tím, že na zpracovaných posudcích se podílela [titul]. [příjmení], jednatelka znaleckého ústavu a oni dva. Oba vyslýchaní setrvali na závěrech posudku [číslo] [rok] a [titul]. [příjmení] doplnil, že se se situací ve zdejším regionu ke dni ocenění seznámili. K dispozici měli pouze posudky [titul]. [příjmení] [číslo]. Jiné posudky v této věci zpracované k dispozici neměli. Dle zpracovatelů v posudku zohlednili vývoj cen v daném regionu, kdy vycházeli z údajů ČTÚ a jednalo se o nabídkové ceny. Neprovedli však analýzu skutečně provedených obchodů, když dle nich v době zpracování posudků nebylo nezbytně nutné z těchto údajů vycházet. Dále uvedli, že obecně vycházeli z toho, že vyšší cena stavebních pozemků je ve středu města (v posudku uvedeno, že se ceny pohybují nad hranicí 2.000 Kč/m2), okrajové části jsou pak cenově nižší (stanovili jednotkou cenu 580 Kč/m2), kdy opět vycházeli z cenových nabídek v daném regionu. Zpracovatelé dále vypověděli, že se neseznámili s posudkem [titul]. [celé jméno znalce] a při svém písemném vyjádření vycházeli pouze z protokolu o ústním jednání ze dne 17. 02. 2022. K posudku [číslo] [rok] zpracovatelé uvedli, že metodicky postupovali shodně jako při zpracování výše citovaného posudku a ani v daném případě nebyla provedena analýza skutečně provedených obchodů v Karlových Varech a okolí, vycházeli pouze z nabídkových cen. Zpracovatelé nebyli schopni se vyjádřit k rozdílnosti ceny jimi stanovené a k ceně bytu prodaného v roce 2017 ve stejném domě za částku 900.000 Kč. Ohledně nevýhod bytu uvedli, že měli informace o jeho špatném technickém stavu (chyběly omítky, podlahy, apod.), což zohlednili koeficientem vybavení stavby. Skutečnost, že byt byl ve špatném technickém stavu, získali od zadavatele, tedy od žalované.

27. Dále byl ve věci vyslechnut [titul]. [jméno] [příjmení], jeden ze zpracovatelů posudku [číslo] který vypověděl, že specifikem daného posudku bylo to, že byl zpracován na přelomu roku 2021 [číslo], datum ocenění bylo však k roku 2016. Bylo tak nutné vyrovnat se s časovým postupem. Ocenění bylo provedeno ve dvou rovinách. V první byly zohledněny všechny dohledatelné prodeje před oceněním (rok 2014 2015), v druhé pak prodeje od roku 2017 až 2021 jako takový validační přehled vzorků. Specifičností oceňovaných pozemků byla v tom, že nebyly napojeny na veřejnou komunikaci. Muselo tak být zohledněno to, co by kupec musel učinit k zajištění přístupu na tento pozemek. Ohledně rozdílu cen ve srovnání s posudkem [titul]. [celé jméno znalce] znalec uvedl, že revize posudků ve věci dříve zpracovaných nebyla prováděna. Znalecký posudek [titul]. [celé jméno znalce] považuje za ne zcela ideální, když [titul]. [celé jméno znalce] vycházel ze tří realizovaných vzorků, ale z roku 2017. Ocenění pak zakládá pouze na jednom z nich, když jeden ze vzorků vyloučil zcela. Znalec se však domníval, že v době zpracování posudku [titul]. [celé jméno znalce] nebyla ještě stanovena vyhláškou podmínka minimálně tří porovnávacích vzorků, která začala platit až v roce 2021. Dle znalce byly v posudku, na jehož vyhotovení se podílel, vyhodnoceny obchody k datu ocenění. Od roku 2017 se pak jednalo o ocenění validační, tedy jakýsi přehled realitního trhu, ale i po tomto roce se uskutečněné prodeje nepohybovaly v cenách stanovených [titul]. [celé jméno znalce]. Znalec se dále nemohl vyjádřit k rozdílným cenám Pozemků I, které byly v roce 2004 prodány za částku 3.678.500 Kč, [titul]. [celé jméno znalce] byly odhadnuty přibližně na částku 4.000.000 Kč a dle uvedeného posudku byla cena stanovena 1.877.000 Kč, když se nemohl vyjádřit k prodeji v roce 2004. Dále uvedl, že je potřeba rozlišovat při ocenění a použití koeficientu velikosti pozemků nepřímou úměru a linearitu, kdy svědčí výměrou, klesá jednotková cena, ale není jisté, že to bude fungovat lineárně, tedy že pozemek o výrazně menší rozloze bude mít vyšší jednotkovou cenu. Koeficient velikosti pozemků byl stanoven na základě úvahy znalce a není podložen žádnou vyhláškou ani skutečně realizovanými obchody. Jeho použití není běžnou součástí posudků. Dále se znalec vyjádřil k finanční situaci žalobkyně, kdy uvedl, že časová a finanční tíseň prodávajícího může mít obecně vliv na konečnou cenu. K HB indexu uvedl, že se jedná o jeden z nástrojů ke korekci cen nemovitostí v čase, druhým je pak, např. inflace, kterou však nepovažuje za nejlepší nástroj. Dle znalce nelze pro ocenění vycházet i z nabídkových cen, kdy cenová vyhláška to pro stanovení obvyklé ceny nedovoluje. Pro stanovení tržní ceny postup neupravuje, a je tedy možné vycházet z nabídkových cen.

28. Po právní stránce soud věc posoudil s ohledem na ustanovení § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., ohledně mezi účastníky uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013.

29. Podle § 774 zákona č. 40/1964 Sb. zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele.

30. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně a žalovaná uzavřely ústní smlouvu o zprostředkování, na základě které žalobkyně udělila dne 24. 9. 2012 písemnou plnou moc žalované, notářsky ověřenou, na základě které byla žalovaná oprávněná Nemovitosti nejen nabízet k prodeji, ale i zvolit kupce, výši kupní ceny, uzavřít a podepsat kupní smlouvu. Zprostředkovatelská smlouva může být uzavřena jak ústně, tak písemně. Pokud však mezi účastníky bylo dohodnuto, že zprostředkovatel jím zprostředkovanou smlouvu za zájemce (tedy v daném případě za žalobkyni) i uzavře, jedná se o smíšenou smlouvu zprostředkovatelskou a příkazní a vyžaduje se od zájemce vystavení plné moci v písemné formě. Jednatel žalobkyně tvrdil, že v případě, že žalovaná najde kupce za jím požadované ceny, sdělí mu to a on sám vstoupí do jednání se zájemcem s tím, že pouze on mohl rozhodovat o ceně Nemovitostí a kupní smlouvu podepsat. Sám však potvrdil, že předmětnou plnou moc žalované skutečně udělil, přestože se s ohledem na jazykovou bariéru neseznámil s jejím obsahem. Tato skutečnost však nemůže jít k tíži žalované a žalovaná tak byl oprávněna Nemovitosti nejen nabízet k prodeji, ale za žalobkyni rozhodnout o výši kupní ceny a kupní smlouvu rovněž podepsat, což vdaném případě učinila.

31. Podle § 777 zákona č. 40/1964 Sb. zájemce a zprostředkovatel jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, zejména okolnosti, které mohou ovlivnit rozhodnutí zájemce uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Zprostředkovatel je oprávněn za zájemce jednat nebo přijímat cokoliv, jen byl-li k tomu zmocněn písemnou plnou mocí.

32. Dle výše citovaného zákonného ustanovení byla žalovaná povinna žalobkyni oznamovat všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, zejména pak ty, které by mohly ovlivnit rozhodnutí žalobkyně uzavřít kupní smlouvu. Touto okolností bezpochyby byla i výše kupní ceny. Tuto svojí povinnost žalovaná, jak vyplynulo z výpovědi jednatele žalobkyně, zpočátku plnila. Sama žalovaná při svých výsleších pře orgány činnými v trestním řízení uvedla, že měla k dispozici telefonní čísla, na kterých s jednatelem žalobkyně komunikovala. Její tvrzení, že následně žalobkyně přestala komunikovat, nebylo v řízení prokázáno, a to ani výslechem svědkyně [příjmení], která jako předsedkyně SVJ měl k dispozici pouze adresu sídla žalobkyně.

33. K uzavření Kupní smlouvy 1 a Kupní smlouvy 2, a tedy i ke vzniku škody, došlo v roce 2016, proto soud v souladu s ust. § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, posoudil věc dle zákona č. 89/ 2012 Sb.

34. Podle § 5 odstavce 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži. Podle § 2900 o. z. vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného. Podle § 2902 o. z. kdo porušil právní povinnost, nebo kdo může a má vědět, že ji poruší, oznámí to bez zbytečného odkladu osobě, které z toho může újma vzniknout, a upozorní ji na možné následky. Splní-li oznamovací povinnost, nemá poškozený právo na náhradu té újmy, které mohl po oznámení zabránit. Podle § 2909 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) škůdce, který poškozenému způsobí škodu úmyslným porušením dobrých mravů, je povinen ji nahradit; vykonával-li však své právo, je škůdce povinen škodu nahradit, jen sledoval-li jako hlavní účel poškození jiného. Podle § 2910 o. z škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

35. Z výše citovaných zákonných ustanovení tedy plyne, že měřítkem náležité péče osoby, která se přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání, nebude průměrný obyčejný člověk, ale průměrný odborník v daném oboru. Jako takový odpovídá za případné vady předmětu plnění a je povinen nahradit újmu, která druhé straně v důsledku jeho postupu non lege artis vznikla, a to bez ohledu na to, zda jde o skutečného odborníka, či zda se za odborníka pouze vydává. Žalovaná sama uváděla, že podnikala v oboru obchodu s realitami a jako taková osoba měla jednat s odbornou péčí. Žalovaná však s náležitou péčí nepostupovala, když, jak už bylo uvedeno, jako osoba podnikající v oblasti realit, měla nepochybně přehled o situaci na trhu realit a tržních cenách nemovitostí v daném regionu. Sama žalovaná, při podání vysvětlení před orgány činnými v trestním řízení uvedla, že si je vědoma, že nemovitosti prodala pod cenou s tím, že kupující [jméno] [příjmení] využila situace, když jmenovaná měla vědět, že žalovaná potřebuje peníze na úhradu dluhů žalobkyně. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně měla pohledávku jednak vůči SVJ [obec] ve výši 343 654 Kč a ve výši 7.572 Kč vůči Finanční úřad pro Karlovarský kraj. Žalobkyně tyto pohledávky nerozporovala, poukázala však na skutečnost, že podstatná část pohledávky SVJ byla promlčena, a tudíž v soudním řízení prakticky nevymožitelná. Tato námitka je však zcela irelevantní. I kdyby byly uvedené pohledávky promlčené, nezanikly a jejich úhradou nebyla žalobkyně nikterak poškozena. Obranu žalované, že jednala v zájmu žalobkyně, když se snažila prodejem Nemovitostí zabránit soudnímu či exekučnímu vymáhání pohledávek žalobkyně, i přes výše uvedené, považuje soud za zcela účelové. Účelovost obrany žalované v této otázce soud shledává především v celkové výši těchto pohledávek, které jak vyplývá z exekučních příkazů i z vyčíslení dluhu vůči SVJ, dosahovaly celkem částky 351.226 Kč, tedy částky výrazně nižší, než byla cena Nemovitostí. K jejich uhrazení tak mohl postačit prodej Bytové jednotky na základě kupní smlouvy, kterou žalovaná za žalobkyni uzavřela ze dne 28. 9. 2016 za cenu 650.000 Kč. Žalovaná však dne 17. 10. 2016 uzavírá kupní smlouvu, jejímž předmětem je prodej Pozemků I a Pozemku II za částku 1.000.000 Kč, a to právě s [jméno] [příjmení], tedy s osobou žalované známé známou a podnikatelsky provázanou. V průběhu říze (podáním ze dne 18. 4. 2019) žalovaná jako zdůvodnění prodeje pozemků [jméno] [příjmení] uvedla, že žalované tato povinnost vznikla na základě Smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené mezi žalobkyní zastoupenou žalovanou a [jméno] [příjmení] dne 16. 9. 2016, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně uzavřít s [jméno] [příjmení] kupní smlouvu na Pozemky I a Pozemky II za kupní cenu 1.000.000 Kč, a to ve lhůtě 2 měsíců od jejího uzavření, a to pod sankcí smluvní pokuty ve výši 1.000.000 Kč. Tvrzení žalované jsou však v této otázce rozporuplná. Tvrzení o uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí žalovaná uvedla až v podání ze dne 18. 4. 2019. V protokolech o podání vysvětlení sepsaných Policií ČR však žalovaná uvedla, že poté, co byl vyčíslen dluh žalobkyně vůči SVJ, kontaktovala paní [jméno] [příjmení] s tím, že potřebuje prodat alespoň jeden pozemek. Ta zpočátku neměla o pozemky zájem, následně uvedla, že pozemky koupí za částku 1.000.000 Kč. Žalovaná měla mít tři dny na rozmyšlenou. Posléze souhlasila, Nemovitosti za uvedenou částku prodala a uhradila dluh u SVJ. V žádné ze svých výpovědí před orgány činnými v trestním řízení uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí žalovaná neuvedl. Vyvstává tak otázka, z jakého důvodu by žalovaná přistoupila na uzavření takové smlouvy (myšleno smlouvy o smlouvě budoucí) a to pod sankcí – smluvní pokuty ve výši 1.000.000 Kč, která nadto odpovídá výši kupní ceny pozemků. Uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí se tak soudu jeví jako nepříliš pravděpodobné. Tento závěr soudu je pak podporován i tím, že od výslechu [jméno] [příjmení], která měla pravost této listiny potvrdit, když podpisy na ní nebyly úředně ověřeny, žalovaná upustila. Pokud by však přece jen k jejímu uzavření došlo, lze přisvědčit žalobkyni, že by se nejednalo o úkon učiněný ve prospěch žalobkyně. Žalovaná tímto svým jednáním porušila ve výše citovaných zákonných ustanovení stanovené povinnosti, když nejednala ve vztahu k žalobkyni s náležitou péčí, naopak jednala v rozporu s dobrými mravy, čímž žalobkyni způsobila škodu, kterou je povinna nahradit.

36. K prokázání svých tvrzení ohledně skutečné výše škody účastníci předložili znalecké posudky [titul]. [příjmení] a [titul]. [příjmení], jejichž závěry byly výše popsány. Ze závěrů uvedených posudků však nebylo možné ve věci vycházet, když při stanovení obvyklé ceny Nemovitostí [titul]. [příjmení] postupoval pouze podle cenového předpisu, tedy nestanovil cenu obvyklou a [titul]. [příjmení], na základě výzvy soudu ze dne 12. 5. 2020 č. j. 15 c [číslo] adresované žalobkyni sice své znalecké posudky doplnil, ale s ohledem na ukončení jeho znalecké činnosti a špatný zdravotní stav, nemohl jejich závěry stvrdit před soudem. V mezidobí žalovaná předložila, namísto dodatků ke znaleckým posudkům [titul]. [příjmení], znalecké posudky znaleckého ústavu [anonymizována tři slova], [číslo] [rok] ze dne 29. 5. 2020 a [číslo] [rok] vzhledem k rozdílným závěrům předložených znaleckých posudků a nemožnosti doplnit posudky [titul]. [příjmení], soud ve věci ustanovil znalce [titul]. [celé jméno znalce], který zpracoval dne 25. 08. 2021 posudek [číslo] stanovil obvyklou cenu Pozemků I k měsíci září 2016 částkou 4.040.000 Kč, Pozemku II částku 1.160.000 Kč a cenu Bytové jednotky částkou 720.000 Kč. Znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce] nebyl soudem zadán jako revizní, jak chybně uváděla žalovaná. Ze závěrů tohoto posudku pak soud při stanovení výše škody vycházel, když [titul]. [celé jméno znalce] si závěry svého znaleckého posudku, výše podrobně popsané, při svém výslechu náležitě obhájil a podrobně rozvedl, jak ke svým závěrům dospěl. Uvedl, že obvyklá cena Nemovitostí byla stanovena porovnávací metodou, a to podle podkladů získaných z katastru nemovitostí ohledně obchodovatelnosti nemovitostí. Vycházel z reálně uskutečněných obchodů v rozhodném období. Znalec se rovněž rozsáhle vyjadřoval k možnosti použití HB Indexu, který sám pomáhal tvořit, když vysvětlil, z jakého důvodu není pro stanovení obvyklé ceny vhodný. Významné rovněž je, že lokalitu, kde se Pozemky I nacházejí, znalec velmi dobře zná. Specifičností oceňovaných Pozemků I byla v tom, že nebyly napojeny na veřejnou komunikaci. Muselo tak být zohledněno to, co by kupec musel učinit k zajištění přístupu na tyto pozemky. I s touto problematikou se [titul] [celé jméno znalce] vypořádal, když podrobně při svém výslechu popsal, z jakého důvodu nezohlednil„ nepřístup na pozemky“. Znalec rovněž náležitě obhájil své závěry, na základě kterých stanovil obvyklou cenu Bytové jednotky, když zohlednil i jeho technický stav ke dni ocenění, a to i na základě informací majitele bytu a jeho prohlídky.

37. Znalecké posudky znaleckého ústavu [anonymizována tři slova], [číslo] [rok] ze dne 29. 5. 2020 a [číslo] [rok] soud neshledal ve věci použitelné, když znalecký ústav, pro ocenění konkrétních pozemků použil statistický údaj (vývoj stavebnictví a index bytových nemovitostí), neprovedl analýzu skutečně provedených obchodů uskutečněných v Karlových Varech v rozhodném období a zpracovatelé posudku ani neprovedli místní šetření, aby se blíže seznámili s danými lokalitami, v nichž se Nemovitosti nacházejí. Zpracovatelé sice při svém výslechu uvedli, že se situací ve zdejším regionu seznámili, blíže však toto tvrzení nerozvedli. Při stanovení cen vycházeli z cenových nabídek, přičemž obecně vycházeli z toho, že vyšší cena stavebních pozemků je ve středu města (v posudku uvedeno, že se ceny pohybují nad hranicí 2.000 Kč/m2), okrajové části jsou pak cenově nižší (stanovili jednotkou cenu 580 Kč/m2), kdy opět vycházeli z cenových nabídek v daném regionu. Výrazný rozdíl v jednotkových cenách ve středu města a v okrajových částech nevysvětlili. Ohledně stanovení ceny Bytové jednotky, resp. zohlednění jejího špatného stavu, pak vycházeli pouze ze sdělení žalované. K námitkám, které vznesli do znaleckého posudku [titul]. [celé jméno znalce], pak uvedli, že se se s tímto posudkem neseznámili (k dispozici měli pouze posudek [titul]. [příjmení]) a vycházeli pouze z protokolu o jeho výslechu. Soud tak má za to, že zpracovatelé tohoto posudku, kteří nadto nejsou znalci, ale pouze osobami se znaleckým ústavem spolupracujícími, závěry posudku neobhájili.

37. Žalovaná dále soudu předložila výše uvedené znalecké posudky Vysoké školy technické a ekonomické v Českých Budějovicích – Ústav znalectví a oceňování [číslo] (dále jen„ Znalecký ústav VŠTE) a č. [spisová značka], označený jako„ revizní“ zpracovaný Vysokým učením technickým v Brně, Ústavem soudního inženýrství.

38. Znalecký posudek znaleckého ústavu VŠTE stanovil cenu pouze Pozemků I jako cenu tržní. Pro jejich ocenění byla stanovena porovnávací hodnota metodou přímého porovnání pozemků s volným přístupem z veřejného prostranství, k , a to metodou přímého porovnávání pozemků. Ve věci opět nebylo provedeno místní šetření. V posudku nebyly zohledněny prodeje v rozhodném období, ale v období předcházejícím prodeji (rok 2014 2015) a pak po prodeji (rok 2017 až 2021). Při zpracovávání posudku byl použit HB index, ke kterému jeden ze zpracovatelů [titul]. [příjmení] uvedl, že se jedná o jeden z nástrojů ke korekci cen nemovitostí v čase, druhým je pak, např. inflace, kterou však nepovažuje za nejlepší nástroj. Dle znalce nelze pro ocenění vycházet i z nabídkových cen, kdy cenová vyhláška to pro stanovení obvyklé ceny nedovoluje. Pro stanovení tržní ceny postup neupravuje, a je tedy možné vycházet z nabídkových cen. Vyjádření Znaleckého ústavu VŠTE v otázce posouzení ekonomické situace žalobkyně před prodejem lze považovat za zcela irelevantní, když znalecký ústav pouze uvedl, že provedl analýzu dostupných podkladů, z nichž se jeví, že žalobkyně se mohla nacházet ve stavu finanční tísně. O jaké dostupné doklady se mělo jednat, neuvedl.

39. Znalecký posudek Ústavu soudního inženýrství ze dne 28. 01. 2022, který se vyjadřoval (přezkoumával) postupu znalce [titul]. [příjmení] a stanovil obvyklou cenu pouze Pozemku II a dospěl k téměř shodnému závěru jako [titul]. [celé jméno znalce], přičemž uvedl, že měl [titul]. [celé jméno znalce] pro porovnání dostatečný počet vzorků a že [titul]. [celé jméno znalce] dodržel postup v definici obvyklé ceny dle zákona o oceňování majetku. Soud nadto dodává, že tento posudek byl předložen samotnou žalovanou a s ohledem na to, že jím byl přezkoumáván pouze posudek [titul]. [celé jméno znalce], nejedná se o posudek revizní.

40. S ohledem na výše uvedené se tak soud nezabýval žalovanou tvrzenými nároky na započtení, které jí měly v souvislosti s uzavřením kupních smluv 1 a 2 vzniknout a žalobě, jako důvodné v plném rozsahu vyhověl. Soud žalobě vyhověl i co do příslušenství pohledávky dle ust. § 1970 o. z., když splatnost byla stanovena na základě předžalobní výzvy ze dne 20. 9. 2018.

41. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 784.683,80 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 219.118 Kč, zálohy na znalečné ve výši 5.000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 4.382.350 Kč sestávající z částky 25.860 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 25.860 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 25.860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 25.860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 4. 2019, z částky 25.860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 3. 6. 2019 a z částky 25.860 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 6. 2019 včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 156.960 Kč ve výši 32.961,60 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 3.310.612 Kč sestávající z částky 21.580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 27. 6. 2019, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 6. 2019, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 8. 2019, z částky 21.580 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 4. 3. 2020, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 5. 3. 2020, z částky 21.580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 17. 8. 2020, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 1. 12. 2020, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 17. 2. 2022, z částky 21.580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 10. 3. 2022, z částky 43.160 Kč (2 x 21.580 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 3. 2023, z částky 21.580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 24. 4. 2023, z částky 21.580 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 27. 4. 2023 a z částky 21.580 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (závěrečný návrh) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 2. 6. 2023 včetně čtrnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 306.320 Kč ve výši 64.327,20 Kč.42.. Výrok o náhradě nákladů státu je pak odůvodněn ust. § 148 odst. 1 o. s. ř.