16 C 19/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní Mgr. Miroslavou Köpplovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně se sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného trvale bytem Adresa žalovaného o 198 720,46 Kč / bezdůvodné obohacení

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 63 964,27 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 63 964,27 Kč od 21. 6. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do částky 134 756,19 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 34 502,93 Kč od 21. 6. 2023 do 30. 11. 2023 a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 134 756,19 Kč od 1. 12. 2023 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 106,62 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 98 467,20 Kč s odůvodněním, že žalovaný výlučně užívá bytovou jednotku č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, – bytový dům (zapsaný na LV č. , číslo, ), postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) spolu s podílem o velikosti , Anonymizováno, na společných částech budovy č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), vše nacházející se v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec Ostrov a katastrální území Ostrov nad Ohří (dále jen „bytová jednotka“). Žalobkyni v době od 19. 10. 2020 do 28. 10. 2020 svědčilo vlastnické právo k ideálnímu spoluvlastnickému podílu na bytové jednotce o velikosti 2/10; v době od 29. 10. 2021 do 16. 3. 2021 o velikosti 3/10 a v době od 17. 3. 2021 o velikosti 2/5. Žalobkyni nebylo žalovaným umožněno užívání předmětné bytové jednotky alespoň v míře odpovídají výši jejího spoluvlastnického podílu a žalobkyně s nadužíváním podílu žalovaného nikdy nevyslovil souhlas. Žalobkyně měla za to, že obvyklé nájemné činí 96 000 Kč ročně, z čehož vyvodila bezdůvodné obohacení na straně žalovaného za dobu od 19. 10. 2020 do 28. 10. 2020 ve výši 526 Kč, od 29. 10. 2020 do 16. 3. 2021 ve výši 11 046 Kč a za dobu od 17. 3. 2021 do 20. 6. 2023 ve výši 86 895,20 Kč. Žalobce žalovaného před podáním žaloby vyzval k vydání bezdůvodného obohacení, ale žalovaný ničeho neuhradil ani se k výzvě žalobkyně nevyjádřil.

2. Podáním ze dne 1. 12. 2023 žalobkyně žalobu rozšířila na částku 198 720,46 Kč, jelikož na základě odborného vyjádření Ing. , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví – stavby obytné zjistila výši obvyklého nájemného 165 000 Kč/rok. Žalobkyně z toho odvodila celkové bezdůvodné obohacení na straně žalovaného za dobu od 19. 10. 2020 do 28. 10. 2020 ve výši 904,10 Kč (90,41 Kč x 10 dní), kdy žalobkyně vlastnila podíl o velikosti id. 2/10; od 29. 10. 2020 do 16. 3. 2021 ve výši 18 985,40 Kč (135,61 Kč x 140 dní), kdy žalobkyně vlastnila podíl o velikosti id. 3/10; za dobu od 17. 3. 2021 do 20. 6. 2023 ve výši 149 357,32 Kč (180,82 Kč x 826 dní) kdy žalobkyně vlastnila podíl o velikosti id. 2/5 a v době od 21. 6. 2023 do 30. 11. 2023 ve výši 29 473,66 Kč (180,82 Kč x 163 dní) kdy žalobkyně vlastnila podíl o velikosti id. 2/5.

3. Žalovaný proti žalobě namítal, že je věřitelem vlastníků spoluvlastnických podílů na bytové jednotce, svůj nájem pravidelně hradí a popírá, že by se na úkor žalobkyně obohacoval. Žalobu považuje za neopodstatněnou a neoprávněnou.

4. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující stav: Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , adresa, , obec , adresa, a katastrální území Ostrov nad Ohří vzal soud za prokázané, že ke dni 30. 3. 2023 byli vlastníky bytové jednotky žalobkyně co do velikosti spoluvlastnického podílu 2/5 a co do velikosti spoluvlastnického podílu 6/10 žalovaný. Právní účinky vkladu kupní smlouvy ze dne 13. 10. 2020 ve prospěch žalobkyně nastaly ke dni 19. 10. 2020. Právní účinky vkladu kupní smlouvy ze dne 5. 10. 2020 ve prospěch žalobkyně nastaly ke dni 19. 10. 2020. Právní účinky vkladu kupní smlouvy ze dne 3. 10. 2020 ve prospěch žalobkyně nastaly ke dni 29. 10. 2020 a právní účinky vkladu kupní smlouvy ze dne 4. 3. 2021 ve prospěch žalobkyně nastaly ke dni 17. 3. 2021. Z kupní smlouvy sepsané dne 3. 10. 2020 vzal soud za prokázané, že žalobkyně nabyla ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 k bytové jednotce. Z kupní smlouvy sepsané dne 4. 3. 2021 vzal soud za prokázané, že žalobkyně nabyla ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 k bytové jednotce. Z kupní smlouvy sepsané dne 13. 10. 2020 vzal soud za prokázané, že žalobkyně nabyla ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 k bytové jednotce. Z kupní smlouvy označené č. , název, vzal soud za prokázané, že žalobkyně nabyla ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/10 k bytové jednotce. Z kupní smlouvy sepsané dne 30. 10. 2023 vzal soud za prokázané, že žalobkyně převedla ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 2/5 bytové jednotky společnosti , právnická osoba5. Z prohlášení vlastníka ze dne 3. 12. 1999 vzal soud za prokázané, že bytová jednotka č. , hodnota, se nachází v 1. nadzemním podlaží, je dispozice 1+2 a celkové ploše 63,1 m2. Skládá se z kuchyně (9,9 m2), pokoje 1 (16,5 m2), pokoje 2 (20 m2), předsíně (7,3 m2), koupelny (2,7 m2), WC (1,1 m2), spíže (1 m2), sklepa 1 (2,2 m2), sklepa 2 (1,1 m2) a sklepa 3 (1,3 m2). K vybavení jednotky náleží sporák, 1 x vestavná skříň, vana, umyvadlo, WC mísa, 3 x mísící baterie, 4 x topná tělesa. K vlastnictví bytové jednotky patří podíl o velikosti 631/15845 na společných částech budovy.

6. Z listiny nazvané jako „Návrh na vypořádání vztahů vyplývajících z podílového spoluvlastnictví“ ze dne 25. 4. 2023, podané k poštovní přepravě dne téhož dne, má soud za prokázané, že žalobkyně žalovaného informovala o nezájmu žalobkyně setrvávat v podílovém spoluvlastnictví a vyzvala žalovaného návrhu možného způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví. Dále žalovaného vyzvala k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 92 576 Kč vzniklé z titulu výlučného užívání společné věci účastníků žalovaným.

7. Z výslechu svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že pracuje jako obchodník pro žalobkyni. Měla jednorázově za úkol kontaktovat žalovaného, o to se pokusila dne 31. 1. 2023 kolem 10 hodiny. Žalovaný měl označenou schránku i zvonek svým jménem. Dům byl nepřístupný. Svědkyně komunikovala s ženou v okně v prvním patře, která jí sdělila, že žalovaný bytovou jednotku užívá a je nejspíš v práci. Vstup do domu ani do bytové jednotky jí nebyl nikým umožněn. Proto žalovanému vložila do schránky zásilku, ve které byl žalovaný požádán, aby ji kontaktoval za účelem dohody o užívání společné nemovitosti.

8. Z výslechu svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že je již 4 roky zaměstnancem žalobkyně na pozici obchodní ředitelky a k žalovanému nemá žádný vztah. V listopadu 2020 v dopoledních hodinách prováděla jedenkrát místní šetření ohledně předmětné bytové jednotky. Jednalo se o hnědý panelový dům, nebylo možné vstoupit dovnitř, schránky byly umístěny z venku, žalovaný měl označenou schránku i zvonek. Nikoho na místě nepotkala a s nikým v lokalitě o žalovaném nemluvila. Na základě označeného zvonku a schránky jménem žalovaného usoudila, že žalovaný byt užívá. Na místě žalovanému zanechala výzvu formou obyčejného dopisu s telefonním číslem, aby žalovaný žalobkyni kontaktoval. Co do obsahu se jednalo o výzvu spoluvlastníku nemovitosti, aby bylo řešeno užívání nemovitosti, které by spoluvlastníci odhlasovali a uzavřeli dohodu. Také byl žalovaný vyzýván ke zpřístupnění nemovitosti a předání klíčů. Žalovaný na výzvu nereagoval.

9. Z výslechu znalkyně , jméno FO, má soud za prokázané, že obvyklá cena nájmu předmětné bytové jednotky za období od 19. 10. 20220 do 31. 12. 2021 činila 48 913 Kč (40 761 Kč/rok). V roce 2022 bylo zjištěno obvyklé nájemné předmětné bytové jednotky ve výši 58 212 Kč a v roce 2023 ve výši 68 355 Kč. Znalkyně při stanovení ceny obvyklého nájemného zohlednila dobrou polohu bytové jednotky v rámci města a to, že se jedná o udržovaný bytový dům postavený v roce 1957. Dále zohlednila to, že se jedná o byt v původním provedení a vybavení, umístěný v 1. NP nad výměníkovou stanicí s výhledem z kuchyně na komunikaci a parkoviště. To se projevuje mírně zhoršeným komfortem bydlení v zimním období. Znalkyně dále při znaleckém výslechu upřesnila, že v suterénu domu je nebytový prostor ve vlastnictví Teplárny Ostrov, kdy se jedná o tzv. etapu č. 9 zajišťující energie pro nejbližší okolí, kdy s touto výměníkovou stanicí je spojena vibrace, která se přenáší do nejbližších bytových jednotek. Informaci znalkyně čerpala z vlastní zkušenosti, kdy v daném domě před 30 lety bydlela v druhém nadzemním podlaží, a i v tomto bytě byly znatelné vibrace, objevovaly se problémy s podlahami, které vysychaly shodně jako omítky, které se v důsledku velkého sucha v domě stávaly náchylnými a opadávaly. Jedná se o snížení komfortu bydlení vnímané spíše subjektivně, proto tato zátěž nebyla do zjištěného nájemného promítnuta. Do ceny nájemného znalkyně promítla to, že byt je v původním stavu, nic se tam neupravovalo, elektroinstalace je hliníková. Došlo pouze k výměně WC mísy. V kuchyni by tedy měl být dvojdřez a žádný sporák. Jedná se o stav v době, kdy se dům stavěl. I okna jsou dřevěná a s ohledem na jejich vzhled a zvenčí viditelné závěsy znalkyně usuzuje, že okna již nebude možné ani otevírat, jelikož takto vypadají posledních 20 let. Okna jsou oloupaná a netěsnící. Aby mohl být byt užíván, byla by nutná investice 350 000 Kč až 500 000 Kč. Koupelna je úzkého tvaru, vedle vstupu je vana a naproti vstupním dveřím umyvadlo, do koupelny není možné umístit pračku. Proto většina vlastníků bytů tuto část bytu upravovala. Tento dům byl stavěn v cca 1957, kdy se jedná o jeden z prvních panelových domů, jsou zde panely úzké – 120 cm, ty se používaly v letech výstavby 1955–1957. Koupelny jsou v těchto bytech vyzděné. V předmětném bytě s ohledem na stav elektroinstalace není možné zapnou pračku nebo varnou konvici. Znalkyně informace týkající se stavu bytu čerpala od společnosti, která provádí odpočty tepla. Jejich pracovníci byli ve všech pokojích bytu a viděli všude původní stav. V tomto bytě od doby úmrtí rodičů žalovaného nikdo nebydlí, neprobíhala zde žádná úprava nebo rekonstrukce, a to již ani dříve za života rodičů žalovaného. Znalkyně ke způsobu ocenění obvyklého nájemného znalcem Ing. , jméno FO, uvedla, že se jedná se o bankovní způsob oceňování, kdy je vycházeno z tržní hodnoty nemovitosti bez znalosti faktického stavu bytové jednotky. Srovnávané bytové jednotky jsou zrekonstruované a bylo vycházeno při ocenění z obvyklé ceny bytu korigované mírou kapitalizace 7,5 %, kdy ta ale odpovídá bytovým domům nikoliv bytovým jednotkám, zde by připadalo v úvahu 4,5 % a dále ocenění je provedeno k listopadu 2023. Znalkyně ke způsobu ocenění obvyklého nájemného společností Valuo.cz uvedla, že se jedná o data stažená z internetu, která jsou okleštěná o informace týkající se stavu bytů a jejich vybavení. Také z nich není zřejmé, zda se jedná o „čistý nájem“ nebo jsou v daných částkách obsaženy i služby. Pokud jde o nabídky, kde není uvedeno vybavení bytu a jeho stav, lze uvažovat o odchylce 5-30 % od inzerované ceny nájemného, kdy neznalost těchto faktorů významně vstupuje do výše možného nájemného. Znalkyně dále uvedla ke stavu nájemních kapacit v Ostrově, že samo město Ostrov uvolněné byty po starousedlících zrekonstruuje a následně pronajímá formou dražby. Poslední byla vedena ke dni 31. 10. 2024 s vyvolávací cenou 100 Kč za m2. Již v dřívější době takto soutěžila nájemné v památkově chráněném domě, kde je 12 bytů a dosud 3 nejsou pronajaté, když zde byla cena za m2 nájemného 150 Kč. V letech 2020 – 2021 docházelo ke stagnaci cen nájemného a teprve v letech 2023 a 2024 dochází k vzestupu cen nájemného. Ve městě Ostrov se ročně postaví nových 50–60 bytů, není zde tedy nedostatek volných bytových kapacit. Aktuálně je v Ostrově k pronájmu 5 bytů, dva inzeráty jsou uvedeny včetně služeb a další dva jsou zrekonstruované a nabízené s vybavením.

10. Protože si skutková zjištění, která učinil soud z důkazů uvedených shora, neodporují, odkazuje soud na tato zjištění jako na skutkový závěr ve věci samé.

11. Soud dospěl k následujícím právním závěrům: Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), dle kterého, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

12. Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

13. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný byl v době od 19. 10. 2020 do dne rozhodnutí vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 6/10 předmětné bytové jednotky a žalobkyně byla vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu a) o velikosti 2/10 předmětné bytové jednotky v době od 19. 10. 2020 do 28. 10. 2020, b) o velikosti 3/10 předmětné bytové jednotky v době od 29. 10. 2020 do 16. 3. 2021 a c) o velikosti 2/5 předmětné bytové jednotky v době od 17. 3. 2021 do 31. 10. 2023. Svědeckými výpověďmi , jméno FO, a , jméno FO, a listinou nazvanou jako „Návrh na vypořádání vztahů vyplývajících z podílového spoluvlastnictví“ bylo prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovaným neproběhla žádná jednání směřující k uzavření dohody o užívání společné věci a žalobkyně po celou dobu neměla přístup do předmětné bytové jednotky. Prohlášením vlastníka ze dne 3. 12. 1999 byly prokázány parametry bytové jednotky, které byly použity jako podklad pro ocenění obvyklého nájemného. Znaleckým posudkem znalkyně , jméno FO, bylo zjištěno obvyklé nájemné za jednotlivá období, a to v roce 2020 a 2021 ve výši 3 350 Kč měsíčně, v roce 2022 ve výši 4 785 Kč měsíčně a v roce 2023 ve výši 5 618 Kč měsíčně. Podaný znalecký posudek soud hodnotí jako úplný, pravdivý, přezkoumatelný a přesvědčivý, když znalkyně zachovala jeho členění dané § 28 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a své závěry řádně zdůvodnila nejen v písemné části posudku, ale také v rámci svého znaleckého výslechu a logickým způsobem objasnila i důvody, pro které se jí zjištěné obvyklé nájemné odchyluje od odborného vyjádření Ing. , jméno FO, a společnosti , Anonymizováno, . Žalobkyně má proto nárok na vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání předmětné nemovitosti žalovaným nad rámec jeho spoluvlastnického podílu po celé období, kdy je spoluvlastnicí předmětné nemovitosti. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, soud vyšel z výslechu znalkyně, která zohlednila faktický stav předmětné nemovitosti a dovodila tomu odpovídající výši nájemného, když po zohlednění jednotlivých období a velikosti ideálních spoluvlastnických podílů žalobkyně bylo zjištěno, že za dobu od 19. 10. 2020 do 28. 10. 2020 (tj. 10 dnů) činí nadužívání bytové jednotky žalovaným částku 1 167,73 Kč : 2/10, tj. 233,55 Kč; od 29. 10. 2020 do 16. 3. 2021 (tj. 139 dnů) činí nadužívání bytové jednotky žalovaným částku 15 522,686 Kč : 3/10, tj. 4 656,81 Kč; od 17. 3. 2021 do 31. 10. 2023 činí nadužívání bytové jednotky žalovaným částku [32 385,17 Kč (290 dnů - do konce roku 2021 x 111,673 Kč ), 58 212 Kč (364 dnů za rok 2022 x 159,923 Kč), 57 087,60 Kč (304 dnů do 31. 10. 2023 x 187,788 Kč)] : 2/5, tj. 12 954,07 Kč + 23 284,80 Kč + 22 835,04 Kč, celkem 59 073,91 Kč. Celkem se jedná o částku 63 964,27 Kč, kterou je žalovaný povinen žalobkyni vydat z titulu bezdůvodného obohacení. V dané věci nelze dovodit nadužívání bytové jednotky žalovaným vůči žalobkyni za listopad 2023, kdy dne 31. 10. 2023 žalobkyně spoluvlastnický podíl převedla na třetí osobu. Proto soud žalobu co do částky 134 756,19 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 34 502,93 Kč od 21. 6. 2023 do 30. 11. 2023 a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 134 756,19 Kč od 1. 12. 2023 do zaplacení zamítl.

14. Vzhledem k tomu, že žalovaný nezaplatil částku 63 964,27 Kč do rozhodnutí soudu, ocitl se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 106,62 Kč, přičemž tato částka představuje 35,54 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 67,77 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 32,23 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 9 940 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za jeden úkon dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. V dané věci nelze přiznat náklady řízení žalobkyni ve smyslu § 142 odst. 3 o. s. ř., jak požadovala, jelikož dané ustanovení není přiléhavé a ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. je třeba vykládat spíše restriktivně. To, že si žalobkyně výši svého žalobního nároku odvodila od obecných vyjádření ohledně ceny nájemného, které navíc nekorespondovalo s obdobími, za které bylo bezdůvodné obohacení žádáno, nemůže jít k tíži povinného, když žalobkyni ničeho nebránilo si zpracovat řádný znalecký posudek.