18 C 334/2020

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudcem JUDr. Ivanou Holubovskou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa o: vyklizení bytu

I. Žaloba na stanovení povinnosti žalovanému vyklidit byt č. 3 o podlahové ploše 32,02 m2, nacházející se v 1. patře (2. NP) domu [adresa], stojícím na pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Karlovy Vary (adresní místo [adresa]), a to ve lhůtě do jednoho měsíce od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 45 254 Kč k rukám právního zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se podaným návrhem domáhali vyklizení bytu specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku. Uváděli, že jsou většinovými spoluvlastníky pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] (pod adresou [adresa]), přičemž žalobkyně a) je vlastníkem podílu 44/100 a žalobce b) vlastní podíl v rozsahu 22/100 Celkem tedy žalobci disponují podílem v rozsahu 66 % na předmětných nemovitostech. Předmětné nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec Karlovy Vary, k. ú. [část obce] na [list vlastnictví]. Spoluvlastníky uvedených nemovitostí jsou dále RNDr. [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 4 %, [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 8 % a manželé [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 22 % v SJM. Na základě dohody tehdejších spoluvlastníků domu ze dne 11. 12.1991 došlo k reálnému rozdělení užívání domu tak, že byt č. 1 o podlahové výměře 32,08 m2, podíl 12 % v prvém NP připadl do užívání [jméno] [příjmení] (od 15. 2. 2019 je vlastnicí žalobkyně a) na základě kupní smlouvy ze dne 23. 1. 2019). Byt č. 2 o podlahové výměře 57,40 m 2, podíl 22 %, v prvém NP, připadl do užívání manželům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Byt č. 3 o podlahové ploše 32,02 m2, podíl 12 %, ve 2. NP připadl [jméno] [příjmení] (pozůstalostním řízením připadl byt do společného užívání [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení], CSc.). Byt č. 4 o podlahové ploše 57,40 m2, podíl 22 %, ve 2. NP, připadl do užívání manželů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (od roku 1992 žalobci b) na základě kupní smlouvy). [anonymizováno] č. 5 o podlahové výměře 32,02 m2, podíl 12 %, ve 3. NP, připadl do užívání žalobkyně a). Byt č. 6 o podlahové výměře 53,34 m2, podíl 20 %, ve 3. NP, připadl do užívání taktéž žalobkyni s tím, že po stavebních úpravách a na základě kolaudačního rozhodnutí v roce 1995 byly byty č. 5 a 6 sloučeny do jednoho bytu č. 5 o velikosti podílu 32 %.

2. Žalobci uváděli dále, že byt č. 3 přenechala spoluvlastnice předmětných nemovitostí [jméno] [příjmení] na základě nájemní smlouvy z 12. 3. 2015 do užívání žalovanému, aniž by o tom byli zbývající spoluvlastníci informování, a to přesto, že jmenovaná disponuje pouze 8% podílem. V bytě č. 3 byly prováděny nepovolené stavební úpravy objednané v nájemní smlouvě, když součástí prováděných stavebních úprav bylo mimo jiné vybourání příčky mezi kuchyní a koupelnou, zřízení lehké příčky mezi kuchyní a koupelnou posunuté o 60 cm, vybourání otvoru – průchodu mezi kuchyní a pokojem o rozměrech 197 x 247 cm v místě původních dveří. Uvedenými stavebními úpravami došlo k narušení statiky domu. O odstranění nepovolených stavebních úprav a uvedení dotčené budovy do původního stavu je veden soudní spor mezi žalobci na straně jedné a [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení], CSc. a žalovaným na straně druhé před [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] a toto řízení není dosud skončeno.

3. Žalobci opakovaně vyjádřili svůj názor, že nájemní smlouva ze dne 12. 3. 2015 je neplatná, neboť k jejímu uzavření neměli ani [jméno] [příjmení] ani RNDr. [jméno] [příjmení], CSc. souhlas ostatních spoluvlastníků. Obě uvedené spoluvlastnice nedisponují nadpoloviční velikostí spoluvlastnického podílu, stavební úpravy byly provedeny protiprávně a v jejich důsledku došlo k ovlivnění nosných konstrukcí budovy, konkrétně k poklesu stropu č. 3, respektive podlahy v bytě žalobkyně ve 3. NP a ke vzniku trhlin a popraskání dlažby. O tom, že nájemní smlouva byla uzavřena, se žalobci dozvěděli až 1. 11. 2017. Žalovaný a jeho pronajímatelka opakovaně činili pokusy o to, aby zbývající spoluvlastníci odsouhlasili existenci nájemní smlouvy. Byli si tedy od počátku vědomi, že nájemní smlouva je pro nedostatek souhlasu většiny spoluvlastníků neplatná. Dne 7. 10. 2020 se konalo jednání spoluvlastníků domu [adresa], o jehož jednání byli řádně a včas vyrozumění všichni spoluvlastníci. Většinovým rozhodnutím spoluvlastníků, kteří disponují celkem 66 % podílu na nemovitostech, bylo rozhodnuto tak, že bude proti žalovanému podána žaloba o vyklizení bytu č. 3 ve 2. NP v domě 492/7 v ulici [ulice] v [obec], a to z důvodu, že byt užívá bez právního důvodu na základě neplatné nájemní smlouvy, k jejímuž uzavření nesvolili většinoví spoluvlastníci a ani o uzavření této nájemní smlouvy nebyli předem informováni a tím byli většinoví spoluvlastníci fakticky opomenuti při rozhodování o hospodaření se společnou věcí. Ačkoliv na neplatnost nájemní smlouvy byli jak RNDr. [příjmení] tak [jméno] [příjmení] písemně upozorněny již 2. 11. 2017 a poté sdělením z 9. 1. 2018 a byly prokazatelně vyzvány k tomu, aby byt č. 3 uvedly do původního stavu, do současné doby na uvedenou výzvu nereagovaly a stavební úpravy provedené v bytě č. 3 nadále narušují statiku domu. Žalovaný byl k vyklizení předmětného bytu v termínu do 25. 10. 2020 vyzván předžalobní výzvou ze dne 16. 10. 2020. Ve stanoveném termínu však byt nevyklidil a zřejmě ho ani nevyužívá. Je hlášen k trvalému pobytu na Magistrátu města Karlovy Vary. Protože jakékoliv mimosoudní řízení se nesetkalo s úspěchem, žalovaný předmětný byt nevyklidil a nepovolené stavební úpravy nebyly odstraněny, nezbývá žalobcům než se domáhat vyklizení bytu soudní cestou.

4. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k žalobě uvedl, že nárok vznesený žalobci neuznává. Poukazoval na ust. § 2238 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník v platném znění. Uváděl, že mu není známa jakákoliv skutečnost, která by svědčila o tom, že nemá platně uzavřenou nájemní smlouvu. Žalobci po dobu tří let od počátku nájemního vztahu mezi žalovaným a pronajímatelkou do 12. 3. 2018 neučinili žádné právní jednání směřující vůči žalovanému, ze kterého by bylo patrno, že jeho nájem k uvedenému bytu není po právu, tedy že nájemní smlouva není platně uzavřena. Právní jednání žalobců mělo směřovat přímo vůči žalovanému. Jelikož se tak nestalo, je možné hovořit o jeho dobré víře, že nájem je po právu. Žalovaný dále uváděl, že paní [příjmení] jako spoluvlastník předmětných nemovitostí je oprávněna provádět v bytové jednotce č. 3 o velikosti 1+1 nacházející se ve 2. NP, odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu, v souladu s právními předpisy stavební práce. Žalobci uváděné skutečnosti ohledně zahájení stavebních prací, odběru elektrické energie, rozvodu plynu, nemají žádnou relevanci k předmětu žaloby, tedy k platnosti nájemní smlouvy. V této souvislosti poukazuje žalovaný na řízení probíhající u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaný uváděl, že v rámci tohoto řízení projevovali žalobci vůli uzavřít s vlastníky bytu čl. 3 ve 2. NP a žalovaným dohodu o narovnání, kterou pro nevyváženost práv a povinností nebylo možné vlastníky a žalovaným se žalobci uzavřít. Žalovaný dále poukazoval na to, že žalobci nepředložili žádný důkaz, kterým by prokázali, že jimi uváděná předžalobní výzva ze dne 2. 11. 2017 zaslaná JUDr. [jméno] [příjmení] k uvedení nemovitosti do původního stavu a vyklizení předmětného bytu dostala do sféry žalovaného či s ním byl jiným prokazatelným způsobem seznámen. Žalovaný byl a je v dobré víře, že jeho nájem je po právu.

5. Mezi účastníky řízení byly nesporné tyto skutečnosti:

6. Žalobkyně a žalobce jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti vymezené v žalobě, kdy jejich spoluvlastnické podíly dohromady činí nadpoloviční většinu. Dne 12. 3. 2015 byla uzavřena smlouva o nájmu bytu č. 3 specifikovaného v předmětné smlouvě mezi žalovaným jako nájemcem a paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem (a to ve znění listiny založené ve spise). Předmětem nájmu výše uvedené nájemní smlouvy je bytová jednotka č. 3 o velikosti 1+1 o výměře 32,02 m2 nacházejících se v prvém patře (2. NP) domu na adrese [adresa]. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. [ulice] práce v předmětném bytě probíhaly v roce 2015 až 2016 až 2017. V roce 2018 byly stavební práce zastaveny v souvislosti s probíhajícím soudním řízením u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Roční vyúčtování vodného a spotřeby elektřiny ve společných prostorách domu hradí žalovaný přímo k rukám žalobkyně. [příjmení] [příjmení] hradí na společný účet podílových spoluvlastníků platby do tzv. fondu oprav. Každoroční vyúčtování je předáváno podílovým spoluvlastníkům na společné schůzi spoluvlastníků. V případě, že se na schůzi nedostaví, je jim vyúčtování zasíláno doporučeným dopisem. Nájemné sjednané v nájemní smlouvě hradí žalovaný pronajímatelce paní [jméno] [příjmení] na účet uvedený ve smlouvě. Žalobci prostřednictvím advokáta JUDr. [jméno] [příjmení] zaslali žalovanému výzvu ze dne 16. 10. 2020 k vyklizení předmětného bytu ve lhůtě do 25. 10. 2020. Žalovaný tuto výzvu obdržel, předmětný byt nevyklidil a na tuto výzvu nereagoval. Žalovaný žalobce neinformoval o tom, že uzavřel nájemní smlouvu s paní [příjmení] dne 12. 3. 2015.

7. Mezi účastníky řízení byly sporné tyto skutečnosti:

8. Od kdy žalovaný předmětný byt skutečně užívá, když žalovaný tvrdí, že je to od vzniku nájmu, tedy od 12. 3. 2015 a užíval jej i v době probíhajících stavebních prací. Žalobci tvrdí, že byt užívá od roku 2017, tedy po skončení stavebních prací. Sporné je, zda nájemní smlouva uzavřená mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] 12. 3. 2015 byla uzavřena platně, když nebyl před jejím uzavřením udělen souhlas s jejím uzavřením ostatními podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti. Sporné je, zda v souvislosti s ust. § 2238 o. z. došlo k fikci nájemní smlouvy. Sporné je taktéž, kdy se žalobci dozvěděli o uzavření nájemní smlouvy ze dne 12. 3. 2015 mezi žalovaným a paní [příjmení].

9. Ke sporným skutečnostem byly provedeny následující důkazy: Účastnický výslech žalovaného, svědecký výslech [jméno] [příjmení], výslech svědka [jméno] [příjmení], souborem fotografií, nájemní smlouvou ze dne 12. 3. 2015, souborem korespondence mezi účastníky řízení, výpisem z katastru nemovitostí, smlouvou o sdružených službách dodávky elektřiny ze dne 13. 3. 2015 uzavřené mezi žalovaným a společností [právnická osoba], zprávou společnosti [právnická osoba] ze dne 11. 11. 2021, dohodou spoluvlastníků ze dne 11. 12. 1991, zápisem z jednání spolumajitelů bytového domu [ulice a číslo], [obec] ze dne 7. 10. 2020 – souhlas s podáním žaloby, dopisem JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta, žalovanému ze dne 16. 10. 2020 – výzva k vyklizení bytu, spisem zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], dopisem Magistrátu města Karlovy Vary – úřad územního plánování a stavební úřad ze dne 4. 5. 2017, pozvánkou ze dne 16. 10. 2017 na schůzi majitelů bytového domu [ulice a číslo], [obec] ze dne 30. 10. 2017 adresovanou RNDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], dopisem ze dne 7. 9. 2016 adresovaným paní [jméno] [příjmení] a dalšími listinami souvisejícími s tvrzenými nepovolenými stavebními úpravami žalovaného v předmětném bytě a s řízením probíhajícím u zdejšího soudu probíhajícím pod sp. zn. [spisová značka].

10. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:

11. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že spolu se svojí sestrou RNDr. [jméno] [příjmení] získaly spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech v rámci dědického řízení po jejich matce paní [jméno] [příjmení]. Dne 12. 3. 2015 svědkyně uzavřela se žalovaným předmětnou nájemní smlouvu. Před touto smlouvou uzavírala ještě dvě další nájemní smlouvy, na kterých byla rovněž jako pronajímatel uvedena pouze ona. Skutečnost, že na nájemní smlouvě se žalovaným je uvedena jako pronajímatel pouze svědkyně a nikoliv její sestra, nijak neřešili. Sestra byla těžko k zastižení, žije a pracuje v [obec], a již v době, kdy předmětný podíl na nemovitostech zdědily, se vyjádřila tak, že ji pronajímání nezajímá a nechala všechny věci na svědkyni. Nájemní smlouva uzavřená se žalovaným byla téměř totožného obsahu jako předchozí uzavřené nájemní smlouvy. Svědkyně uvedla, že si nevzpomíná již, zda nájemní smlouvy někdo připravoval či zda je vytvořila sama dle nějakého vzoru. U žalovaného ani v případě předchozích nájmů neřešila souhlas ostatních spoluvlastníků s nájmem. Uvedla, že v pozůstalosti po mamince našla pouze listinu týkající se koupě domu od bývalého Zemědělského stavebního podniku a zajímala se o to, že existují nějaké stanovy. Bylo jí sděleno, že nic takového není. Bylo jí pouze sděleno, že existuje tzv. předkupní právo v případě prodeje spoluvlastnického podílu, ale pokud jde o nájem, nic se nedozvěděla. Uvedla, že i její matka za svého života předmětný spoluvlastnický podíl spojený s užíváním předmětného bytu tak, jak je vymezený v žalobě, pronajímala. Svědkyně uváděla, že před uzavřením nájemní smlouvy se žalovaným, konkrétně když byt pronajímala předchozím nájemcům, nebyla podílovými spoluvlastníky upozorněna na to, že potřebuje k pronajímání jejich souhlas. Rovněž neví o tom, že by její matce, když byt pronajímala, toto bylo vytýkáno. S uvedenou výtkou se setkala, až když byt byl v nájmu pana [celé jméno žalovaného], a nevzpomíná si, kdy přesně to bylo, ale obdržela předžalobní upozornění sepsané nějakou právní kanceláří a následně ji žalobkyně požádala o zaplacení částky cca 1 560 Kč za tuto výzvu. Tuto částku svědkyně uhradila na účet, na který posílá rovněž platby za byt. Uvedeným upozorněním byla rovněž upozorněna na to, že byt bez souhlasu ostatních spoluvlastníků pronajala neoprávněně. Svědkyně uvedla, že toto nebrala nějak vážně, protože v minulosti při ostatních nájemních smlouvách žádné problémy nebyly. Má za to, že důvodem, proč byla takto upozorněna, bylo, že si žalovaný dělal v bytě nějaké úpravy. Svědkyně uvedla, že pronajatý byt žalovanému byl ve špatném stavu, byly tam špatné podlahy, okna. Plynové topení také nebylo v dobrém stavu. Žalovaný nabídl opravu, se kterou svědkyně souhlasila. Uvedla, že nedovede určit, co mohlo ostatním podílovým spoluvlastníkům vadit na tom, že žalovaný byt opravuje. K tomu, zda žalovaný v předmětném bytě bydlí, se nemůže svědkyně vyjádřit, nekontroluje ho. Pokud jde o délku trvání stavebních prací, řekla by, že trvaly nejméně jeden rok. Kdy se do bytu nastěhoval žalovaný, svědkyni není známo. Vybavuje si, že jí například telefonoval, že má zlomenou ruku a že práce asi na dva měsíce přerušil. Byli ve vzájemném telefonickém kontaktu. Od domu svědkyně nemá ani klíče. Svědkyně dále uvedla, že když se z bytu odstěhoval předchozí nájemce, zrušil odběr elektřiny. Když pak chtěla svědkyně uzavřít nájemní smlouvu s dalším nájemcem, bylo nutné provést revizi elektřiny a osadit nový elektroměr, ale to jí nechtěli povolit, protože v domě byly staré rozvody a bylo třeba je vyměnit. Svědkyně si vzpomíná, že sehnala firmu, která tuto výměnu udělala. V době, kdy uzavřela nájemní smlouvu se žalovaným, už bylo elektrické vedení v bytě modernizováno. Dodala, že se žalovaným jako nájemcem nemá žádné problémy, nejsou na něj stížnosti a domluvené platby hradí řádně.

12. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že bydlí ve stejné ulici jako žalobci a žalovaný. Se žalobci má běžné sousedské vztahy, žalovaného registruje téměř denně, avšak nepotkávají se. Poprvé si žalovaného všiml na jaře roku 2015 v souvislosti se specifickým způsobem jeho parkování. Během léta uvedeného roku si svědek všiml, že se z bytu v prvém patře vyhazují věci do přistaveného přívěsu, šlo o stavební suť. Pak se v ulici začala objevovat firemní auta a lidé v montérkách a svědek si říkal, že zřejmě paní [příjmení] začala opravovat byt. Svědek věděl, že byt patřil její mamince. V minulosti tam i několikrát byl, neboť její maminku navštěvoval. V ulici svědek bydlí od roku 1978. Na podzim 2015 pak svědek potkal žalobkyni a ptal se jí, zda paní [příjmení] opravuje byt. Bylo mu řečeno, že nikoliv, že jmenovaná má v bytě nájemníka. Svědek viděl v bytě měnit např. plastová okna. Podle aut a dělníků, kteří se tam pohybovali, usoudil, že v bytě probíhají zejména zednické práce. Od roku 2015 po dobu dobrých dvou let svědek žalovaného vídal, jak přichází od paneláků ze sídliště [ulice] k zaparkovanému autu a odjíždí. [příjmení] ho pak vídal, jak přijel, zaparkoval a opět odešel ve směru k sídlišti [ulice]. V roce 2017 se situace změnila, firmy se u domu a v ulici již přestaly vyskytovat a žalovaný začal chodit do bytu. Svědek neví, zda již v bytě bydlel či prováděl nějaké práce. Potkal tehdy žalobkyni a ta říkala, že se žalovaným jsou problémy. Od uvedené doby svědek vídá žalovaného častěji. Ví, že se zdržuje v bytě. Nyní se žalovaný v bytě vyskytuje, ulice je tichá a svědkovi, je známo, kdo ráno odjíždí. Pozná to podle zvuku vozu.

13. Z výpovědi žalovaného jako účastníka řízení bylo zjištěno, že do předmětného bytu se nastěhoval po uzavření nájemní smlouvy a po obnovení dodávky elektrické energie. Nájemní smlouva byla uzavřena 12. 3. 2015 a elektroměr osazen 17. 3. 2015. Do bytu se nastěhoval a začal v něm provádět nezbytné vyklízecí práce. Do bytu si vzal nejnutnější věci, aby v něm mohl přebývat, přespávat. Šlo o byt o dvou místnostech, kdy v jedné bydlel, druhou vyklízel. Následně místnosti změnil a práce prováděl opačně. V bytě byla funkční dodávka vody, byl zde elektrický bojler na ohřev vody, vana a veškeré sociální vybavení bylo funkční. Bylo možné v bytě přebývat obvyklým způsobem. Od roku 2016 pracuje žalovaný u současného zaměstnavatele jako stavbyvedoucí. Předtím pracoval pro stejného zaměstnavatele, avšak jako OSVČ. Žalovaný pracuje po celé republice a většinou tzv. turnusově, kdy je deset dnů v práci a čtyři dny doma. Stejné to bylo i v roce 2015. Po dobu deseti pracovních dnů zůstává v místě výkonu práce, má tam i ubytování, a na volné dny se vrací do místa bydliště. Bylo tomu i v následujících letech. To znamená, že vyklízecí práce v bytě, o kterých hovořil, vykonával v době svého pracovního volna. Po vyklizení bytu si v něm zřídil provizorní kuchyňskou linku, aby v bytě mohl žít. Zřídil si provizorní bydlení. Rovněž koupelna byla funkční. Předložil soudu fotografie z 25. 2. 2005 znázorňující původní stav bytu a fotografie z 26. 10. 2015 znázorňující provizorní bydlení. Tyto fotografie předložil žalovaný k prokázání skutečnosti, že v době, o které hovoří, tedy po uzavření nájemní smlouvy, bylo možné předmětný byt užívat. V srpnu roku 2016 pak nechal vyměnit okna za plastová. Poté následovaly bourací práce po dobu deseti dnů, kdy se bourala příčka mezi kuchyní a koupelnou a také nenosná stěna v pokoji, kdy se zvětšoval prostor v pokoji. Přesto, že se to zdá neskutečné, i v době těchto bouracích prací v bytě bydlel. Dále se zvětšovala koupelna, měnily se zařizovací předměty. Fotografie z 23. října 2016, které žalovaný předložil, ukazují obývací pokoj, kde měl již umístěné dvoulůžko a nemusel tak spát jako původně na lůžku v kuchyni. Další fotografie zabírají elektrospotřebiče, chladničku, pračku a mikrovlnou troubu i uskladnění stavebních materiálů. Rovněž žalovaný předložil fotografii znázorňující osazení již nových plastových oken. Fotografie z 12. 11. 2016 pak znázorňuje zvětšení prostoru mezi oběma pokoji a skutečnost, že žalovaný v době bydlel. Docházelo k přesunu zařízení v průběhu provádění prací. Žalovaný uvedl, že v bytě také změnil vytápění bytu, a to po dohodě s majitelkou podílu paní [příjmení] a návštěvě revizního technika. Bylo domluveno, že v bytě nebude pokračováno s plynovým vytápěním, když rozvody plynu byly v zastaralém stavu a z bezpečnostního hlediska již nevyhovovaly. Proto došlo k zaslepení přívodu plynu, odstranění plynoměru a rozvodných trubek. Pak žalovaný přešel na vytápění bytu elektrickými přímotopy. Uvedl, že v bytě se prováděly další stavební práce jako opravy omítek, opravy stropů, maleb, pokládala se nová plovoucí podlaha. Na prováděných pracích se domlouval s paní [příjmení] na základě rozpisu prací, který byl pak dán do nájemní smlouvy. Žalovaný uvedl, že částka, která je uvedená v nájemní smlouvě, mu byla paní [příjmení] uhrazena. [příjmení] věcí si prováděl sám, a proto je také částka představující rekonstrukci nižší. Žalovaný uvedl, že mu není známo, zda paní [příjmení] žádala ostatní spoluvlastníky o udělení souhlasu k provádění prací v bytě. [příjmení] sám nic takového nežádal. Měl věc za vyřešenou. Uvedl, že se jednalo o práce malého rozsahu a neměl ani za to, že by zvláštní souhlas potřebovaly. Poukázal na dopis podepsaný žalobkyní ze 7. 9. 2016, který byl doručen paní [příjmení], ve kterém žalobkyně hovoří o žalovaném jako o nájemníkovi, avšak nezmiňuje se, že by se jednalo o nelegálního nájemníka. Nikterak ani nezpochybňuje nájemní právo žalovaného. Žalovaný uvedl, že v období od 12. 3. 2015 do 12. 3. 2018 nebyl vyzván k vyklizení předmětného bytu. K vyklizení byl vyzván dopisem JUDr. [jméno] [příjmení] v souvislosti s následně podanou žalobou v tomto řízení.

14. Dne 20. 7. 2018 byla u zdejšího soudu žalobci podána žaloba na odstranění zásahu do vlastnického práva žalobců a povinnosti zdržet se dalších zásahů do jejich vlastnického práva vůči žalovanému a paní [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení]. Řízení dosud není pravomocně skončeno.

15. Dne 12. 3. 2015 byla mezi [jméno] [příjmení] a žalovaným uzavřena nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu se stala bytová jednotka č. 3 o velikosti 1+1 [adresa]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou.

16. Ze zprávy Magistrátu města Karlovy Vary – úřadu územního plánování a stavebního úřadu ze dne 4. 5. 2017 vyplývá, že dne 4. 5. 2017 při místním šetření bylo konstatováno, že stavebník (žalovaný) zahájil 27. 8. 2016 stavební úpravy v pronajatém bytě v domnění, že nezasahuje do nosných konstrukcí; dne 28. 2. 2017 po vybourání příčky mezi koupelnou a kuchyní bytu ve 2. NP došlo k poklesu stropní konstrukce a průhybu dřevěných stropních trámů a k poklesu příčky v bytě ve 3. NP, k trhlinám v příčce a k prasklině na podestě, po vybourání otvoru v příčce mezi kuchyní a pokojem (ve 2. NP) se objevily další trhliny. Přítomní statici se shodli, že současné zajištění konstrukce je vyhovující a všichni přítomní se shodli na tom, že je nezbytné zpracovat dokumentaci definitivního řešení a definitivní řešení provést. Požadavek na statické zajištění stropní konstrukce a opravu následku poklesu v bytě žalobkyně je žalovaný připraven řešit. Závěr z jednání byl učiněn ten, že žalovaný si učiní plnou moc k zastupování pronajímatelky bytu, zajistí zpracování projektu stavebních úprav a projedná je s majiteli domu, dále požádá o povolení stavebních úprav v termínu do 30. 6. 2017. Ze zápisu dále vyplývá, že žalovaný po jednání doložil smlouvu o nájmu bytu z 12. 3. 2015 a další listiny. Skutečnosti tvrzené žalobkyní v závěrečném vyjádření, že při tomto jednání byl žalovaný spraven o tom, že předmětný byt užívá neoprávněně a že smlouva je neplatná, nevyplývají.

17. Skutečnosti zjištěné z provedených důkazů vzal soud za základ zjištěného skutkového stavu. Po právní stránce posoudil soud projednávanou věc takto: Podle ust. § 1126 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen občanský zákoník) každý ze spoluvlastníků je oprávněn účasti na správě společné věci. Podle ust. § 1126 odst. 2 občanského zákoníku při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. Podle ust. § 1128 odst. 1 občanského zákoníku o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

18. Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle občanského zákoníku pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. Podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. V případě bytových domů je mezi spoluvlastníky časté uzavření dohody o užívání či smlouvy o sdružení vymezující rozsah užívání společné věci jednotlivými podílovými spoluvlastníky. Tak se i stalo v daném případě, kdy na základě dohody ze dne 11. 12. 1991 uzavřené mezi tehdejšími spoluvlastníky pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] pod adresou [adresa], tehdejší podílové spoluvlastnici [jméno] [příjmení] tak vzniklo právo užívání bytu č. 3 o podlahové ploše 32,02 m2 o velikosti spoluvlastnického podílu 12 % v prvém patře 2. NP domu, které následně připadlo v důsledku pozůstalostního řízení jejím dědičkám paní [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení]. V průběhu řízení bylo prokázáno, že pronajímatelka [jméno] [příjmení] nepožádala ostatní podílové spoluvlastníky o vyslovení souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy se žalovaným. Smlouva o nájmu předmětného bytu tak nemohla být platně uzavřena. Soud zároveň uvádí, že ačkoliv každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, při rozhodování je zásadní velikost spoluvlastnického podílu. Pronájem společné nemovitosti se zcela považuje za běžnou správu, bylo by tedy nutno dosáhnout souhlasu nadpoloviční většiny spoluvlastníků s podílem větším než 50 %.

19. V daném případě dne 12. 3. 2015 nedošlo mezi [jméno] [příjmení] a panem žalovaným platné nájemní smlouvy.

20. Dle ust. § 2238 občanského zákoníku užívá-li po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

21. V daném případě se jedná o zvláštní pravidlo k ochraně dobré víry nájemce, že nájem je po právu. Důvodem je skutečnost, že nájem nelze vydržet. Dále ust. § 3074 občanského zákoníku neumožňuje, aby se pouhým odpadnutím důvodu neplatnosti nájemní smlouvy v důsledku legislativní změny neplatné smlouvy staly platnými. Zákonodárce se proto, alespoň pokud jde o nájem bytu, snaží dobrou víru nájemců. Zákonodárce spojuje s užíváním bytu nájemcem po dobu tří let v dobré víře fikci řádně uzavřené nájemní smlouvy. Jde o případy, v nichž strany neuzavřely platnou nájemní smlouvu, přesto nájemce byt užívá v dobré víře, že nájemní smlouva byla platně uzavřena. Jde o stav, kdy nájemce nevěděl o důvodech neplatnosti smlouvy a ani o nich vědět nemohl. Nejde o subjektivní pocity nájemce, který o určitých skutečnostech neví, neboť tím by mohl být chráněn i někdo, kdo si počínal nedbale. [jméno] víru ztrácí nájemce v okamžiku, kdy se dozvěděl o skutečnostech, které u něj objektivně musely vyvolat pochybnosti o platnosti smlouvy. [obec] víra se v daném případě obecně předpokládá, je však přípustný důkaz opaku; její absenci u nájemce prokazuje pronajímatel. Nájemce musí být v dobré víře, že nájem je po právu, tedy že má nájemní právo k pronajatému bytu. Nejde přitom jenom o neplatnost, ale i o důvody zdánlivosti a dokonce i účinnosti smlouvy.

22. Mezi účastníky řízení bylo nesporným, že výzvu k vyklizení předmětného bytu spolu s upozorněním na neplatnou nájemní smlouvu obdržel žalovaný v souvislosti s výzvou právního zástupce žalobců ze dne 16. 10. 2020. Pokud žalobci v rámci závěrečného vyjádření v řízení uvedli, že žalovaný byl na neplatnost nájemní smlouvy upozorněn při šetření stavebního úřadu dne 4. 5. 2017, a navíc k tomuto tvrzení nenavrhli žádné důkazy, stalo se tak až po ukončení tzv. koncentrace řízení. Jak výše uvedeno, občanský zákoník dobrou víru nájemce předpokládá a žalobci neprokázali, že by po dobu tří let, to je od 12. 3. 2015 do 12. 3. 2018 upozornili žalovaného na neplatnost nájemní smlouvy. Za této situace má soud za to, že v daném případě došlo k fikci řádně uzavřené nájemní smlouvy spojené s užíváním bytu nájemce po dobu tří let v dobré víře, a to přesto, že je nepochybné, že nájemní smlouvy se žalovaným dne 12. 3. 2015 byla uzavřena neplatně, když došlo k porušení ust. § 1123 občanského zákoník platného od 1. 1. 2014, kdy platí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. V tuto chvíli není rozhodné, zda pronájem rozhodné části domu, kdy bude docházet k užívání společných částí domů nájemcem, lze považovat za rozhodnutí o běžné záležitosti ve smyslu ust. § 1128 odst. 1 občanského zákoníku či za rozhodnutí o významné záležitosti ve smyslu § 1129 občanského zákoníku. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti soud podanou žalobu zamítl. Soud zároveň uvádí, že přestože v průběhu řízení se významně řešila otázka stavebních úprav žalovaného v předmětném bytě, tyto zjištěné skutečnosti nebyly podstatné pro rozhodnutí soudu ve věci, když na neplatnost předmětné nájemní smlouvy neměli vliv a otázka stavebních úprav a zásahu žalovaného v souvislosti s rekonstrukcí bytu je předmětem samostatného soudního řízení.

23. Výrok o nákladech řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř, podle kterého má úspěšný účastník v řízení právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Soud tak žalovanému vůči žalobcům přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 45 254 Kč. Tato částka představuje náklady právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátní tarif za dvanáct úkonů právní služby á 2 500 Kč (za úkony příprava a převzetí zastoupení, účast při jednáních soudu 19. 5. 2021, 26. 7. 2021, 6. 9. 2021, 8. 11. 2021, 19. 1. 2022, 9. 2. 2022, 25. 4. 2022 a 18. 5. 2022 a tři právní porady s klientem dne 7. 11. 2021, 8. 2. 2022 a 17. 5. 2022), dále náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu á 300 Kč, náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve výši 100 Kč za každou i započatou půl hodinu ve výši 38 půl hodin a DPH ve výši 21 % v souladu s ust. § 137 odst. 3 o.s.ř.