108 C 155/2018

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní Mgr. Jitkou Zavázalovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 381 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žaloba o zaplacení částky 381 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 13. 12. 2017 do zaplacení, se v celém rozsahu zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám její zástupkyně na náhradě nákladů řízení částku 192 440 Kč.</b> 1. Žalobkyně se domáhala proti žalované zaplacení částky 381 000 Kč spolu s úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela žalobkyně jako prodávající se žalovanou jako kupující kupní smlouvu, na jejímž základě prodala žalobkyně žalované pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce]. Dne [datum] předala žalobkyně tyto nemovitosti žalované a ta je začala užívat. Od [datum] je žalovaná zapsána v Katastru nemovitostí jako vlastník. Dle kupní smlouvy měla žalovaná za výše uvedené nemovité věci zaplatit kupní cenu v celkové výši 2 300 000 Kč ve třech splátkách. První část kupní ceny ve výši 100 000 Kč žalovaná zaplatila dle smlouvy přímo na bankovní účet žalobkyně, druhá část kupní ceny ve výši 1 727 000 Kč byla žalovanou složena do advokátní úschovy dle smlouvy o advokátní úschově z 25. 8. 2016 a schovatelkou JUDr. [jméno] [příjmení] vyplacena žalobkyni. Dne 10. 7. 2017 vyzvala JUDr. [jméno] [příjmení] jako právní zástupkyně žalované žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 381 000 Kč a to dle článku III. odst. 3.3. předmětné kupní smlouvy s tím, že v rámci tohoto článku se žalobkyně zavázala zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30.6.2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parcele [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Žalovaná uvedla, že ke splnění tohoto závazku nedošlo a tak jí vznikl nárok na smluvní pokutu. Na tuto výzvu reagovala žalobkyně svou odpovědí z 8. 8. 2017, ve které žalované mimo jiné sdělila, že smluvní pokutu považuje za rozpornou s dobrými mravy, zcela neodpovídající případné újmě a upozornila na nemožnost splnění dvou podmínek uvedených v předmětném ustanovení o smluvní pokutě. Současně žalobkyně vyzvala žalovanou k tomu, aby doplatila zbývající část kupní ceny ve výši 473 000 Kč do advokátní úschovy. Po další komunikaci mezi účastnicemi žalovaná složila třetí část kupní ceny ve výši 473 000 Kč do úschovy dne 2. 11. 2017 a dne 13. 11. 2017 byla částka 92 000 Kč odpovídající výši daně z nabytí nemovité věci zaplacena žalobkyni a zbývající část kupní ceny ve výši 381 000 Kč byla schovatelkou vyplacena zpět žalované s odůvodněním, že schovatelce nebyl předložen doklad potvrzující, že ke stavbě na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], bylo stavebním úřadem povoleno užívání a přiděleno popisné číslo v době do 30. 6. 2017. Z tohoto důvodu byla částka 381 000 Kč převedena zpět na účet žalované. Žalobkyně poukazuje na to, že užívání předmětné nemovitosti nepodléhá žádnému povolení ze strany stavebního úřadu a tak doklad splňující podmínky vyžadované ve smlouvě o úschově nemohl být schovatelce nikdy předložen. Jelikož se jednalo o podmínku nemožnou, byla rovněž podmínkou neplatnou a nemělo být podle ní postupováno. Žalobkyně je přesvědčena, že žalovaná chybně vyložila ustanovení o smluvní pokutě, neboť jediná povinnost, ke které byla žalobkyně kupní smlouvou zavázána, byla povinnost dokončit stavební práce na nemovité věci a tuto povinnost žalobkyně bezezbytku splnila. Předmětné ustanovení kupní smlouvy zakotvující výše zmiňovanou povinnost žalobkyně považuje za neplatné, jelikož vydání jakéhokoliv rozhodnutí či provedení úkonů správního orgánu není a ani nemůže být povinností žalobkyně. Smluvní pokutu lze sjednat pouze k utvrzení smluvní povinnosti a s ohledem na to je ujednání o smluvní pokutě neplatné. Dále žalobkyně poukázala na to, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné také z toho důvodu, že osobou oprávněnou jednat se stavebním úřadem o podmínkách povolení užívání stavby ve smyslu § 120 stavebního zákona je pouze stavebník, kterým byla nejpozději od 1. 11. 2016 žalovaná, nikoliv žalobkyně. Byla to žalovaná, která udělila plnou moc k zastupování v příslušném řízení panu [jméno] [příjmení] a pověřila jej úkony vedoucími ke vzniku oprávnění k užívání stavby. Žalobkyně neměla žádnou možnost splnit povinnosti podle § 120 stavebního zákona, jelikož nebyla stavebníkem. Žalobkyně akcentuje, že [jméno] [příjmení] si jako svého zmocněnce zvolila sama žalovaná a pokud tento žalovanou zastupoval za účelem zajištění dokončení stavby, muselo být žalované od počátku zřejmé, že splněním povinnosti zajištěné smluvní pokutou, které nyní tvrdí, nebylo v možnostech právního jednání žalobkyně. Po prodeji a předání nemovitosti nemohla žalobkyně hrát v procesu získání čísla popisného pro předmětnou nemovitost žádnou roli. Žalobkyně provedla veškeré stavební práce tak, aby mohlo být příslušným stavebním úřadem přiděleno číslo popisné. Tím splnila svůj závazek ze smlouvy. S ohledem na výše uvedené se žalobkyně domáhá zaplacení částky 381 000 Kč představující dosud nezaplacenou část kupní ceny. Žalovaná je v prodlení s plněním peněžitého dluhu a žalobkyně se domáhá také zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši. V případě, že se žalovaná po uzavření předmětné kupní smlouvy dozvěděla o nutnosti provedení jakýchkoliv prací, které by podmiňovaly legální užívání stavby a přidělení čísla popisného, byla povinna toto žalobkyni sdělit a umožnit ji tak splnění jejího závazku. Bez takového sdělení nemohla žalobkyně objektivně svou povinnost splnit, protože o nutnosti provedení takových prací nevěděla. Pokud žalovaná žalobkyni neinformovala a takové stavební práce provedla sama, nemůže být takovému jednání žalované poskytnuta smluvní ochrana a to nejen pro jeho rozpor s dobrými mravy, ale hlavně z důvodu, že by takovým jednáním vědomě zmařila možnost žalobkyně splnit její smluvní povinnost. Po uzavření kupní smlouvy žádné další stavební práce na nemovité věci neprovedla, protože se ukázalo, že to nebyla potřeba, což dovozuje z toho, že nebyla žalovanou o takové potřebě informována. Sama už nebyla účastníkem stavebního řízení, a tudíž z její vlastní iniciativy k něčemu takovému nemohlo dojít. Žalobkyně neví, proč se v článku III. uzavřené smlouvy k něčemu takovému zavázala. Pokud pro legální užívání stavby bylo nutno vybudovat sjezd z hlavní komunikace na ulici [ulice], který nebyl žalobkyní vybudován, pak bylo na žalované, aby o potřebě provedení takových prací žalobkyni informovala, a pokud tak neučinila, nemůže být za to žalobkyně sankciována smluvní pokutou. Pokud by však přesto soud dospěl k závěru, že ujednání o smluvní pokutě je platné, že na základě tohoto ustanovení má žalovaná nárok na smluvní pokutu vůči žalobkyni, navrhuje žalobkyně, aby tato smluvní pokuta byla soudem moderována a to až do výše škody, která jí, prozatím neznámo jakým porušením smluvní povinnosti žalobkyně, vznikla. Z vyjádření žalované vyplývá, že stavba napojením pozemku na hlavní komunikaci [ulice] přestavovala náklad asi 15 000 Kč, a proto žalobkyně navrhuje, aby smluvní pokuta byla moderována na tuto výši. Přes tento návrh je žalobkyně přesvědčena o tom, že ujednání o smluvní pokutě je od počátku neplatné, neboť sjednaná smluvní pokuta zajišťovala něco, co nebylo v dispozici žalobkyně.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že je pravdou, že mezi účastnicemi byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva, podle které žalobkyně prodala žalované pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] jehož součástí byla rozestavěná stavba rodinného domu, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], za kupní cenu sjednanou ve výši 2 300 000 Kč s tím, že žalobkyně se zavázala, že do 30. 6. 2017 na své náklady pro žalovanou zajistí dokončení stavebních prací na prodávaných nemovitostech tak, aby do tohoto data bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby a této stavbě přiděleno číslo popisné. Pro případ, že žalobkyně tento svůj závazek bez zavinění žalované nesplní, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 381 000 Kč. Žalobkyně svůj závazek utvrzený smluvní pokutou nesplnila, nezajistila dokončení stavebních prací v termínu do 30. 6. 2017, a proto také v tomto termínu nemohlo dojít ke vzniku práva užívání stavby a přidělení čísla popisného této stavbě. Dokončení stavebních prací, podání oznámení o záměru užívat dokončenou stavbu a předložení veškeré dokumentace pro přidělení čísla popisného si musela na svoje náklady zařídit sama žalovaná. Žalovaná přistoupila na kupní cenu předmětných nemovitostí s tím, že nebude mít žádné výdaje s dokončením rozestavěné stavby. Pro žalobkyni stavbu před prodejem prováděla [právnická osoba] [anonymizováno], [právnická osoba] a žalobkyně u této společnosti dohodla, že stavbu pro žalovanou dokončí a pan [jméno] [příjmení] se osobně účastnil sjednávání kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny. Žalovaná byla při uzavírání kupní smlouvy dne [datum] ujišťována, že jde o stavební práce, které [jméno] [příjmení] jako zkušený podnikatel ve stavebnictví zvládne, jestliže mu k tomu žalovaná udělí příslušnou plnou moc. Žalobkyně se tak rozhodla, že svůj závazek zajistit dokončení stavebních prací splní výběrem vhodného stavitele, jemuž zaplatí a žalované doporučí, aby mu udělila plnou moc k jednání se stavebním úřadem a dalšími orgány. Vybrala svého druha [jméno] [příjmení], byla to volba žalobkyně, žalovaná ji akceptovala a poskytla součinnost ke splnění zajišťovaného závazku tím, že plnou moc [jméno] [příjmení] udělila. [jméno] [příjmení] byl před svědky účasten uzavírání kupní smlouvy a při úvahách o lhůtě, ve které by měly být chybějící stavební práce dokončeny, nabízel termín do 31. 12. 2016. Sama žalovaná z opatrnosti navrhla prodloužit lhůtu o půl roku, do 30. 6. 2017 a na tuto dobu [jméno] [příjmení] na žádost žalobkyně udělila plnou moc k tomu, aby žalovanou jako nového vlastníka zastupoval ve všech záležitostech nezbytných pro dokončení stavby. Ze spisové dokumentace vedené o stavební činnosti na předmětných nemovitostech u stavebního úřadu [stát. instituce] je zřejmé, že [jméno] [příjmení] z nepochopitelných důvodů neposkytoval úřadu včas řádná a úplná podání. O postupu prací informoval [jméno] [příjmení] žalovanou jen tehdy, když ho o to sama požádala, nikdy nesdělil, že by měl nějaké problémy s dodržením termínu splnění závazku žalobkyně do 30. 6. 2017. Nemovitost nebyla do 30. 6. 2017 přístupná z veřejné komunikace a neexistence přístupové cesty bránila tomu, aby bylo popisné číslo přiděleno. V souvislosti s absencí přístupové cesty také nebyly dokončeny zemní práce v okolí rodinného domu. Šlo o to, že pan [příjmení], který pro žalobkyni nemovitost stavěl, začal stavět tak, že nerespektoval, že napojení na veřejnou síť bude nutno provést přes cizí pozemek, pod nímž se nachází vedení infrastruktury a nevyjasněné vlastnické vztahy vedly k tomu, že nebylo možno přes tento cizí pozemek provést napojení nemovitosti na veřejnou síť. Přístupová cesta na pozemek a k nemovitosti byla plánována z komunikace, kde se to právě s ohledem na vlastnictví a nevyjasněné vztahy nedalo realizovat, což bylo zřejmé od počátku. Při sjednávání závazku utvrzeného smluvní pokutou bylo dohodnuto, že závazek bude pokládán za splněný, budou-li dokončeny stavební práce tak, aby do data 30. 6. 2017 bylo povoleno užívání stavby a této stavbě přiděleno číslo popisné. Pokud žalobkyně rozporuje pojem„ povoleno užívání“, pak v době uzavření smlouvy bylo všem účastníkům jasno, že jde o zkratku pro postup, jehož výsledkem bude vznik práva žalované k užívání stavby, žalobkyně byla povinna zajistit takový rozsah dokončení, které by stavební úřad shledal vyhovujícím pro účely užívání stavby a přidělení čísla popisného. V dohodnutém termínu žalobkyně dokončení stavby nezajistila a pro takový případ byla povinna zaplatit smluvní pokutu a bylo sjednáno, že o tuto částku může být krácena kupní cena. V červnu 2017 žalovaná [jméno] [příjmení] připomněla jeho příslib týkající se navezení ornice na pozemek a doufala, že si uvědomí blížící se termín. On jí tehdy sdělil, že je na cestě na dovolenou a nemůže se tomu věnovat. Žalovaná byla nespokojena s postupem pana [příjmení] a jeho společností při dokončovacích pracích na jejích nemovitostech, a proto se rozhodla, že si tyto práce po 30. 6. 2017 dokončí sama na své náklady. Také skutečnost, že majitelé ostatních domů, které byly vybudovány rovněž panem [příjmení] v rámci stejného projektu, dosud mají možnost pouze dočasného užívání stavby podle rozhodnutí stavebního úřadu, vedlo žalovanou k tomu, že se rozhodla neprodloužit plnou moc panu [příjmení], kterou mu udělila do 30. 6. 2017. Navíc zjistila, že společnost [právnická osoba] je od 8. 2. 2017 v úpadku a že dne 16. 5. 2017 byl na majetek této společnosti prohlášen konkurz usnesením Krajského soudu v Ostravě. Žalovaná pak musela následně na vlastní náklady provést napojení nemovitosti na veřejné sítě a vybudování přístupové cesty na úplně jiném místě, což umožňovalo napojení na veřejnou komunikaci. Stavbě pak bylo přiděleno číslo popisné k 10. 1. 2018.

3. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 31. 10. 2019 č. j. 108 C 155/2018-150 byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta a žalobkyně zavázána zaplatit žalované náklady řízení. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 4. 6. 2020 č. j. 11 Co 47/2020-175 rozsudek okresního soudu potvrdil a zavázal žalobkyni zaplatit žalované náklady odvolacího řízení.

4. K dovolání žalované ve věci rozhodl Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 24. 8. 2021 č. j. 33 Cdo 3371/2020-244, zrušil rozsudky okresního i krajského soudu a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že v projednávaném případě povinnost žalobkyně dokončit ve sjednané lhůtě stavební práce byla konkretizována pouze cílem plnění, tj. dosažením možnosti legálně užívat stavbu opatřenou popisným číslem, aniž by bylo z textu kupní smlouvy zřejmé, v čem dokončovací práce na rozestavěném domě spočívaly. Skutečnost, že účastnice již ve stadiu předsmluvních jednání věděly, že včasné splnění závazku žalobkyně závisí na zajištění přístupové cesty, resp. napojení stavby na veřejnou komunikaci, obsah slovního vyjádření„ dokončení stavebních prací“ nemusí vyčerpávat. Jestliže obě smluvní strany„ musely mít reálnou představu o tom, co bude třeba udělat,“ rozsah toho, k čemu se žalobkyně zavázala, ze závěrů soudů obou stupňů nevyplývá.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] má soud za prokázáno, že ji uzavřely žalobkyně jako prodávající a žalovaná jako kupující. Předmětem prodeje a koupě byl pozemek parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] a pozemek parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], jehož součástí byla rozestavěná stavba stojící na pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsáno na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce]. Sjednána byla kupní cena nemovitostí ve výši 2 300 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 100 000 Kč měla být zaplacena žalovanou převodem na bankovní účet žalobkyně do tří dnů od uzavření smlouvy, druhá část kupní ceny ve výši 1 727 000 Kč měla být uhrazena z vlastních prostředků žalované složením do advokátní úschovy u advokátky JUDr. [jméno] [příjmení], podle podmínek úschovní smlouvy, kterou smluvní strany uzavřely současně s kupní smlouvou. Třetí část kupní ceny ve výši 473 000 Kč měla být kupující zaplacena z úvěru, který si pro tyto účely zajistila u banky [právnická osoba] s tím, že částka bude složena rovněž do advokátní úschovy u advokátky JUDr. [jméno] [příjmení] a to nejpozději do 60 dnů ode dne, kdy bude rozhodnutím příslušného stavebního úřadu povoleno užívání dokončené stavby na parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno číslo popisné. Podmínky výplaty této části kupní ceny z advokátní úschovy jsou dohodnuty v úschovní smlouvě, kterou smluvní strany současně uzavřely. Žalobkyně se zavázala zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30. 6. 2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Termín 30. 6. 2017 bylo možno z objektivních důvodů prodloužit dohodou smluvních stran. Pro případ, že žalobkyně bez zavinění žalované v dohodnutém termínu nesplní svůj závazek k dokončení stavebních prací, jak výše uvedeno, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 381 000 Kč, kterou je žalobkyně povinna zaplatit žalované do tří dnů od porušení závazku. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne 28. 8. 2016 má soud za prokázáno, že tohoto dne žalobkyně předala žalované nemovitosti, které byly předmětem kupní smlouvy se zaznamenaným stavem elektroměru a vodoměru a klíči od vstupních vrat domu a branky.

6. Ze smlouvy o advokátní úschově uzavřené mezi žalovanou jako složitelkou, žalobkyní jako oprávněnou a JUDr. [jméno] [příjmení] jako schovatelkou, má soud za prokázáno, že žalovaná se zavázala v souladu s kupní smlouvou, kterou uzavřely účastnice, převést na účet schovatelky specifikovaný číslem účtu a variabilním symbolem částky 1 727 000 Kč do 5. 11. 2016 z vlastních prostředků a 473 000 Kč do 60 dnů ode dne, kdy bude rozhodnutím příslušného stavebního úřadu povoleno užívání dokončené stavby na parc. [číslo] – [anonymizována čtyři slova] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Částka 473 000 Kč složená do úschovy výše uvedeným způsobem bude vyplacena částkou 381 000 Kč převodem na účet č. [bankovní účet] do tří dnů ode dne, kdy bude na úschovní účet tato částka připsána, bude-li v té době schovatelce předložen doklad potvrzující, že ke stavbě na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], bylo stavebním úřadem povoleno užívání a přiděleno popisné číslo v době do 30. 6. 2017. Nebude-li takový doklad schovatelce předložen ani do 10 dnů od připsání třetí části kupní ceny, bude částka 381 000 Kč převedena na účet žalované na úhradu sjednané smluvní pokuty. Smlouva byla mezi smluvními stranami smlouvy o úschově uzavřena dne [datum].

7. Z plné moci ze dne 1. 11. 2016 má soud za prokázáno, že ji udělila žalovaná jako zmocnitel [jméno] [příjmení] jako zmocněnci k tomu, aby za ni jednal ve všech záležitostech souvisejících s jejími smluvními a faktickými vztahy se stavebním úřadem a ostatními státními orgány a institucemi v záležitostech týkajících se stavebního řízení, schvalování, podávání návrhu a připomínek, projednání rozhodnutí a podání týkajících se nemovitosti pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je rozestavěná stavba na tomto pozemku, vše v [katastrální uzemí]. Zakotvená je povinnost [jméno] [příjmení] informovat žalovanou o všech záležitostech, které se týkají udělené plné moci s tím, že plná moc je udělena na dobu do 30. 6. 2017.

8. Z e-mailové korespondence ze dne 23. 8. 2016 zaslané zástupkyní žalované a z e-mailové adresy [email] má soud za prokázáno, že tohoto dne zástupkyně žalované zaslala [jméno] [příjmení] k připomínkám návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově se zmínkou o změně ohledně daně z nabytí nemovitých věcí. Téhož dne na tento e-mail reagoval [jméno] [příjmení] sdělením, že si pročetl smlouvu o advokátní úschově a má připomínku ohledně lhůty k vrácení příslušné částky na účet žalované. Uvedl dále„ ani ta smluvní pokuta se nám nelíbí, dohodli jsme se, že bude částka 381 000 Kč použita na úhradu nákladů spojených s úsilím jedné nebo druhé strany k dosažení kolaudace, respektive povolení užívání stavby s přidělením čísla popisného, pokud se v termínu do 30. 6. 2017 nedosáhne tohoto stavu ze strany prodávající, stále si nejsme jisti, jestli věc neskončí u soudu, nebo v průtazích se stavebním úřadem z důvodu kolaudace cesty, děkuji za pochopení. [anonymizováno]“.

9. Z přípisu žalobkyně, který byl do advokátní kanceláře zástupkyně žalované doručen 28. 7. 2017 má soud za prokázáno, že se žalobkyně ohradila oproti dopisu zástupkyně žalované z 10. 7. 2017. Vyslovila nepochopení, proč přistoupila na tak nevýhodnou kupní smlouvu a nehoráznou smluvní pokutu, nechala žalovanou bydlet v domě, který dosud řádně nezaplatila a užívá jej protizákonně, o čemž by měla zástupkyně žalované svou klientku poučit, když stavební úřad zakázal užívání stavby do doby předložení řádné dokumentace. Dále žalobkyně uvádí, že přesto v dobrém úmyslu požádala a zaplatila panu [příjmení] a jeho firmě [právnická osoba], aby žalované pomohl dům úředně kolaudovat k užívání. Dokumenty ke stavbě, které žalobkyni pan [příjmení] průběžně předkládal a doplňoval na základě podmínek Úřadu [územní celek], jasně dokazují, že bylo učiněno vše potřebné pro řádnou kolaudaci stavby. Přestože byla podle názoru žalobkyně žalovaná o všem informována, nikdy si nestěžovala na pomalé vyřizování nebo nedostatky v postupu a nakonec z nepochopitelných důvodů odmítla žádost o prodloužení lhůty plné moci.

10. Z písemné komunikace mezi zástupci obou účastnic vedené v době od 10. 7. 2017 do 4. 12. 2017 má soud za prokázáno, že přípisem z 10. 7. 2017 žalovaná vyzvala žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 381 000 Kč v souladu s kupní smlouvou z [datum] s odůvodněním, že do 30. 6. 2017 nedošlo ke splnění závazku žalobkyně dokončit stavební práce na prodávaných nemovitostech tak, aby k 30. 6. 2017 bylo stavebním úřadem povoleno užívání dokončené stavby na parc. [číslo] této stavbě přiděleno číslo popisné. Splatnost pokuty byla smlouvou sjednána na třetí den od porušení závazku, tj. na 3. 7. 2017 a žalovaná žalobkyni vyzývá k jejímu zaplacení. V reakci na to v dopise z 8. 8. 2017 žalobkyně sdělila žalované, že takovou výzvu považuje za hrubě rozpornou s dobrými mravy a smluvní pokutu za nepřiměřeně vysokou a zcela neodpovídající případné újmě. Žalobkyně argumentovala také tím, že nebyla schopna splnit podmínku stanovenou v kupní smlouvě, tj. do 30. 6. 2017 zajistit povolení užívání stavby a přidělení čísla popisného, zástupce žalobkyně se snažil dosáhnout splnění této podmínky a bez svého zavinění nebyl schopen ovlivnit délku správního řízení. Nedošlo k zásadním průtahům ze strany žalobkyně, které by měly za následek nesplnění termínu. Rozpor s dobrými mravy pak kromě výše smluvní pokuty spatřuje žalobkyně také ve skutečnosti, že žalovaná bez jakéhokoliv skutečně objektivního důvodu v závěru správního řízení odmítla prodloužit platnost zplnomocnění zástupce žalobkyně a žalobkyně tak ztratila jakoukoliv možnost ovlivnit dobu splnění dvou podmínek ve smlouvě stanovených pro splatnost třetí části kupní ceny. Žalovaná nemovitost užívá, bydlí v ní, ačkoliv nemá zákonný podklad pro toto užívání stavby. Z tohoto důvodu naopak žalobkyně vyzvala žalovanou k doplacení zbývající části kupní ceny. Následná korespondence zástupců obou účastníků o právním posouzení příslušného smluvního ujednání.

11. Z usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum] č. j. [insolvenční spisová značka] má soud za prokázáno, že na majetek dlužníka společnosti [právnická osoba] byl prohlášen konkurz, který je veden jako nepatrný.

12. Z e-mailové korespondence vedené mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] v období od 18. června do 2. července 2017 má soud za prokázáno, že 18. června zaslala žalovaná [jméno] [příjmení] e-mail obsahující upozornění, že slíbil dodat potřebných 80 m3 ornice a žalovaná tímto urguje splnění slibu. [jméno] [příjmení] reagoval e-mailem z 2. 7. 2017 s tím, že v příloze zasílá rozhodnutí úřadu [stát. instituce] o zahájení územního řízení následně po doložení a vydání koordinovaného stanoviska životního prostředí bude dokládat poslední dokument pro vydání rozhodnutí a může požádat o kolaudaci, respektive oznámení o užívání stavby. Jelikož mu vypršela plná moc a je potřeba se sejít k dohodě o dalším postupu, který vyplývá z kupní smlouvy, žádá žalovanou o navržení termínu schůzky i případně s její právničkou, pokud by měla potřebu projednat své požadavky a připomínky k dosavadní vzájemné komunikaci a splnění smluvních závazků. [jméno] [příjmení] vyhovuje datum po svátcích v [obec] mezi 10. a 14. červencem.

13. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že zná obě účastnice, žalovaná je její bývalou klientkou, které poskytla služby realitního makléře v době, kdy vyhledávala a kupovala vhodnou nemovitost. Žalobkyni viděla asi dvakrát nebo třikrát při prohlídkách nemovitosti, jednala jako prodávající a svědkyni je známo, že mezi účastnicemi došlo k uzavření kupní smlouvy, na jejímž základě žalobkyně žalované dům prodala. Žalobkyni viděla skutečně jen asi dvakrát nebo třikrát v rámci prohlídek nemovitosti, další věci se vyřizovaly s jejím partnerem panem [příjmení], který říkal, že jedná na základě plné moci. Také žalobkyně podala informaci, že zbytek záležitostí mají vyřešit s ním, že mu plnou moc udělila. V případě domu se jednalo o novostavbu, které ještě nebylo přiděleno číslo popisné a důvodem bylo to, že nebyla napojena na veřejnou komunikaci, nebyla dořešena příjezdová cesta. Problém byl v tom, že plánováno bylo napojení nemovitosti na cestu, u které už tehdy existovaly a dál se předpokládaly velké problémy. Pan [anonymizováno] ale celou dobu tvrdil, že to žádný problém nebude, že vše zajistí. V souvislosti s tím se svědkyně informovala na stavebním úřadě, kde jí bylo sděleno, že pan [příjmení] se opakovaně pokoušel situaci vyřešit, ale nikdy nepředložil podklady, které vyžadovali, a tudíž mu nebylo vyhověno. Zjistili také, že možné napojení nemovitosti na jinou cestu a to na obecní cestu, kde se však předpokládalo vybudování příjezdové cesty z druhé strany. Pan [anonymizováno] znovu tvrdil, že to nebude žádný problém, že z té druhé strany se příjezdová cesta vybuduje. Na tato rizika byla žalovaná upozorněna a kancelář jí doporučila řešení tak, že se větší část kupní ceny zaplatí a určitá část se uloží do úschovy a prodávající se vyplatí pouze v případě, že do jednoho roku bude vše dokončeno tak, aby mohlo být přiděleno číslo popisné s tím, že pokud k tomu nedojde, pokud to pan [příjmení] nezajistí, ponechá si žalovaná příslušnou část kupní ceny jako smluvní pokutu a potřebné práce provede na své vlastní náklady. Jednání, v rámci kterých se dohadovaly podmínky kupní smlouvy, se na návrh pana [příjmení] konala v kavárně, ve které tehdy žalobkyně pracovala jako kuchařka či pomocná síla v kuchyni. Sousedé z ulice kancelář svědkyně informovali, že dům se prodává už dlouho a že může být problém se získáním čísla popisného právě díky nevyhovující přístupové cestě. Pan [anonymizováno] říkal, že to nebude problém, že není problém vše zvládnout do měsíce nebo dvou, byla mu však umožněna lhůta jednoho roku.

14. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že je kolegou svědkyně [jméno] [příjmení], nepamatuje si podrobnosti kupní smlouvy, ale ví, že bylo sjednáno, že žalobkyně zajistí vyřešení přístupové cesty tak, aby byl dům schválen k užívání, neboť měl problém spočívající v absenci řádného přístupu. Kancelář doporučila řešení za pomoci zajišťovacího instrumentu, jímž bylo složení určité části ceny do advokátní úschovy. Podrobnější informace měl právě od svědkyně [jméno] [příjmení], která si zjišťovala informace na stavebním úřadě a dozvěděla se, že dům nebyl schválen k užívání proto, že nebyla zajištěna jeho příjezdová cesta. To byl také důvod, proč neměl číslo popisné. Sám svědek byl přítomen dvěma jednáním, v prvém případě byla přítomna i žalobkyně, vždy byl přítomen [jméno] [příjmení], kterého prezentovala žalobkyně jako svého partnera a také člověka, který ty domy reálně stavěl. Dávala najevo, že pokud pan [příjmení] jedná jejím jménem, je to v pořádku. Svědkovi je známo, že kupní smlouva se nakonec uzavřela s tou advokátní úschovou, a oproti původní ústní dohodě byla prodloužena lhůta pro prodávající. Přestože pan [příjmení] tvrdil, že není problém, aby vše zajistil do konce roku, v kupní smlouvě byla nakonec lhůta až do 30. června následujícího roku. Svědek si nepamatuje přesně, co mělo být splněno podle kupní smlouvy, ale šlo o to, aby byly odstraněny ty vady, kvůli kterým stavební úřad nepovolil užívání stavby a nepřidělil číslo popisné. Kancelář o tom jednala s panem [příjmení], který nepochybně věděl, o čem mluví, což svědek usuzuje z toho, že sám sebe [jméno] [příjmení] prezentoval jako developera, který stavěl nejen ten konkrétní dům, ale i všechny domy v ulici a má další developerský projekt v [část obce].

15. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že je partnerem žalované, ve společné domácnosti s ní žije od roku 2016, žalobkyni zná ze dvou schůzek. Jedna byla při prohlídce domu a druhá v restauraci. Svědek byl partnerem žalované už v době, kdy si našla předmětný dům. Dům se jim na první pohled velmi líbil, vyhovovalo jim, že je to novostavba, věřili ve vyjádření pana [příjmení], který říkal, že dům je poctivě a řádně postaven. V průběhu užívání se však objevily nedostatky, neboť v domě praskají sádrokartony, praskl elektrický ohřívač, v domě byla chybná elektro napojení, což však zjistili až později. Když se rozhodovali, zda dům koupí, chtěli dům, který bude kolaudovaný a bude mít přiděleno číslo popisné. Pan [anonymizováno] se jim tehdy představil jako zkušený developer a stavebník, a prohlásil, že do konce roku uvede dům do takového stavu, že bude mít přiděleno číslo popisné a že jeho přidělení zajistí ve stejné lhůtě. Žalovaná a svědek mu nabídli prodloužení lhůty na deset měsíců, protože je jim známo, že v jednání s úřady mohou nastat problémy. Dům byl v té době veden jako stavba, neměl přiděleno číslo popisné a smluvní strany se dohodly, že celá kupní cena bude zaplacena až poté, kdy dům číslo popisné mít bude. Jako prodávající vystupovala žalobkyně, pan [příjmení] jim řekl, že ona je sice evidována jako vlastník, ale že on jedná jejím jménem a tímto způsobem to také prezentovala žalobkyně. Lhůta byla stanovena do 30. 6. 2017, za celou dobu se pan [příjmení] ozval jen jednou s tím, že je nějaký zádrhel, ale nezmiňoval potřebu lhůtu prodloužit. Před koncem lhůty mu svědek telefonoval, pan [příjmení] mu však řekl, že nemá čas se mu věnovat, že jede na dovolenou. Sjednaná lhůta uplynula a asi sedm dní poté se [jméno] [příjmení] ozval a dožadoval se prodloužení plné moci, což žalovaná i svědek odmítli. Svědek poté několikrát navštívil stavební úřad a zjišťoval, v čem je problém. Pracovnice stavebního úřadu mu řekly, že pan [příjmení] tam byl několikrát, nikdy nedoložil doklady, které po něm požadovaly a z toho důvodu nemohly v řízení pokračovat. Sám svědek zjistil, že číslo popisné nebude domu přiděleno, dokud nebude zajištěna příjezdová cesta z veřejné komunikace. Z tohoto důvodu žalovaná se svědkem vybudovali na vlastní náklady sjezd z pozemku na ulici [ulice], což dokladovali stavebnímu úřadu, na místě samém byla prohlídka a po šesti měsících a vynaložení vlastních nákladů získal svědek a žalovaná povolení k užívání stavby a domu bylo přiděleno číslo popisné. Původně bylo plánováno připojení domu na jinou veřejnou komunikaci, k čemuž však nedošlo, původní stavebník to nedokončil, pak svědek zjistil, že kanalizace je ve vlastnictví jiné osoby, než vlastníka pozemku, že tato jiná osoba skončila v insolvenci a tím vlastně skončily všechny možnosti se k této komunikaci připojit. Když se budoval sjezd, dávala se tam zámková dlažba, musely se zabudovat snížené obrubníky, v důsledku toho rozbourat stávající, bylo nutné řešit vyjádření [anonymizováno], protože pod sjezdem je vedeno vysoké napětí.

16. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že bydlí v ulici, v níž stojí předmětná nemovitost, žalobkyni téměř nezná, ví, že byla přítelkyní nebo známou [jméno] [příjmení], který byl jedním z jednatelů firmy [anonymizována dvě slova], která stavěla předmětný dům a další domy v ulici. Často se tam objevoval. Žalovanou zná jako sousedku, která tam v současné době bydlí. Pan [anonymizováno] respektive [právnická osoba] [anonymizováno] měla vystavět také kanalizaci, vodovody a přístupovou cestu, která do současné doby není. Vztahy jsou tam složité a komplikované. Problematická cesta se nachází na pozemku, který má aktuálně tři vlastníky a to svědka, žalovanou a JUDr. [jméno]. Firma [anonymizována dvě slova] se zavázala, že vybuduje kanalizaci, vodovod a zřídí cestu. Za tímto účelem jim byl pozemek propůjčen na dobu pěti let. Avšak vzhledem k tomu, že neohlásila ani zahájení ani ukončení stavby, jedná se o černou stavbu, kterou stavební úřad nařídil odstranit. Mezitím uplynula ta pětiletá lhůta, pro kterou měla firma pozemek vypůjčený, pak se firma dostala do insolvence a nějaký člověk koupil od insolvenčního správce ty sítě, které jsou již zabudované konkrétně vodu a kanalizaci. Probíhá kolem toho řada složitých sporů. Svědek zná pana [příjmení] jako člověka, který nikdy nic nesplnil. Bohužel došlo i k tomu, že jsou v současné době společně ve [právnická osoba]. Pokud jde o cestu, [jméno] [příjmení] dával nějakou dobu najevo, že to není problém, že vše zařídí, a pak když se ukázalo, jaké problémy jsou s tím spojené, a [právnická osoba] [anonymizováno] šla do insolvence, řekl, že se na cestu může vykašlat, že on pouze napojí ten první barák, ne na tu problematickou cestu, ale na obecní cestu, tím, že si svůj problém vyřeší a víc ho tam nezajímá. Jedná se právě o ten dům, který koupila žalovaná. To napojení však neudělal. V současné době je na straně směrem k obecní cestě u domu žalované postavena garáž, je tam udělaný vjezd do garáže a nájezd z té obecní cesty ke garáži. Svědek sám číslo popisné na svém domě má, měl s tím obrovské problémy, proběhla kolaudace, ale užívání má povoleno pouze jako předběžné a je vázáno na podmínku kolaudace té problematické cesty. Tímto způsobem to má vyřešeno většina lidí v ulici.

17. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že je partnerem žalobkyně, žijí spolu sedm let. Žalovanou zná jako osobu, která projevila zájem o koupi domu, a svědek s ní následně jednal a vyřizoval vše potřebné. Pokud v rámci předsmluvního procesu jednal jménem žalobkyně, činil tak na základě plné moci, kterou mu žalobkyně udělila. Svědek je přesvědčen, že dům byl fakticky dokončen a nic nebránilo jeho užívání. Původní ohlášení užívání stavby stavební úřad zamítl, protože nebylo možné napojit dům na komunikaci tak, jak to bylo původně plánováno, neboť neměla dořešeny vlastnické vztahy. Žalované svědek nabídl, že se dům napojí na jinou komunikaci, na ulici [ulice], a tvrdí, že na základě plné moci, na tom začal pracovat hned, jakmile měl možnost, tj. od listopadu 2016. Fyzicky nebudoval nový sjezd na ulici [ulice], nevytvářel tam žádné zpevněné plochy. Ze své praxe zná řadu staveb, které jsou bez problému povoleny k užívání, bez toho, aniž by něco takového měly, a pokud by to stavební úřad fyzicky vyžadoval, je to podle názoru svědka chybná praxe stavebního úřadu. Svědek nechal vypracovat projektovou dokumentaci, vyžádal stanoviska, vyjádření tak, aby bylo možno provést právní změnu napojení, nikoliv faktickou, fyzickou změnu. Nový sjezd na ulici [ulice] u nemovitosti nebudoval a nikdo to po něm nevyžadoval. Svědek je nadále přesvědčen, že fakticky nebylo potřeba nic dalšího fyzicky dokončovat, stavba byla připravena k užívání, a koneckonců žalovaná ji také užívat začala. Poté, co skončila plná moc, kterou mu žalovaná udělila, jej žalovaná nekontaktovala, aby požadovala provedení nějakých prací, nekontaktovala ani žalobkyni, neposkytla žádnou součinnost. Ani v době, kdy jednal na základě plné moci, po něm žalovaná nic nežádala.

18. Z výpovědi žalobkyně má soud za prokázáno, že předmětnou nemovitost, která byla následně předmětem kupní smlouvy se žalovanou, nabyla od [jméno] [příjmení], koupila ji od něj. Na podnikání pana [příjmení] se nijak neúčastní. Jejich vztah je partnerský. Veškerá předsmluvní ujednání s budoucí kupující vedl na základě udělené plné moci jménem žalobkyně [jméno] [příjmení]. Žalobkyně neví, jaký byl problém s nemovitostí, proč jí v době prodeje nebylo přiděleno popisné číslo a nebylo povoleno užívání stavby, neví, co bylo třeba do 30. 6. 2017 udělat, aby bylo povoleno užívání stavby. Pan [anonymizováno] ji neinformoval o tom, co bude potřeba zajistit, aby se tak stalo. V průběhu času ji neinformoval o tom, zda celou věc vyřizuje, jaké s tím jsou případně problémy, popřípadě co brání povolení stavby. Po celou dobu ji žalovaná nekontaktovala, aby se např. zeptala, zda bude smluvní povinnost splněna, popř. co se děje. Po podpisu kupní smlouvy ji žalovaná nežádala, aby na nemovitosti provedla nějaké stavební práce. Ani pan [příjmení] ji o nic takového nežádal. Pokud od žalobkyně dne 28. 7. 2017 dostala zástupkyně žalované dopis, v němž ji žalobkyně informuje o tom, že stavební úřad zakázal užívání stavby do doby předložení řádné dokumentace, pak žalobkyně není schopna se vyjádřit k tomu, v čem byly problémy. Předpokládá, že to bylo tak, že stejně jako v obdobných případech dopis napsal pan [příjmení] a žalobkyně jej pouze podepsala. Na otázku, proč prodávali dům, u kterého stavební úřad zakázal užívání, uvedla, že proto, že dům byl hotový.

19. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], odborného stavebního referenta [stát. instituce], stavebního úřadu, sdělení [stát. instituce] a dokumentace stavebního úřadu má soud za prokázáno, že v případě stavby rodinného domu s přístřeškem na původním parcelním čísle [číslo] v [katastrální uzemí], se jedná o stavbu rodinného domu, která byla stavebním úřadem povolena vydaným souhlasem s provedením ohlášené stavby dne 7. 12. 2012 pod č. j. [spisová značka], kde mimo jiné bylo stanoveno, že užívání předmětné stavby rodinného domu je podmíněno uvedením do užívání účelové veřejné pozemní komunikace na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí]. Svědkyně v rámci svého pracovního zařazení má na starosti povolování staveb, kolaudace a další úkony podle stavebního řádu s tím související. Žalobkyni nikdy neviděla. [příjmení] [jméno] [příjmení] jednala jako s osobou jednající na základě plné moci za žalovanou. Komunikaci s [jméno] [příjmení] označuje svědkyně za obtížnou. Pan [anonymizováno] se tzv. snažil, avšak bez výsledku. Např. slíbil, že něco doloží, nesplnil to, dostavil se na stavební úřad, tvrdil, že neví, co měl udělat, a svědkyně mu musela ukazovat listiny, z nichž byl ten pokyn naprosto zřejmý. Pokud jde o problémy s domem žalované, svědkyně si vybavuje, že rodinné domy v tomto místě měly být napojeny na komunikaci, která ale nebyla hotová dříve, než se tyto domy měly kolaudovat. Majitelé domů pak podávali žádosti o povolení stavby užívat, kterým nemohlo být vyhověno, protože nebylo zajištěno připojení domu na komunikaci. V případě domu žalované se nakonec situace vyřešila tím, že se její dům napojil na jinou veřejnou komunikaci. Absence možnosti dům připojit ke komunikaci je to, co brání užívání stavby. Ostatním domům byla v podstatě udělena výjimka umožňující napojení na problematickou komunikaci po dohodě s Krajským úřadem. Dne 28. 6. 2016 bylo vydáno rozhodnutí o zákazu užívání stavby vydaného [stát. instituce] zpracované úřednicí [jméno] [příjmení]. Žalobkyni bylo toto rozhodnutí doručeno prostřednictvím jejího obecného zmocněnce [jméno] [příjmení] datovou schránkou. Bylo zakázáno užívání stavby rodinného domu včetně přípojek na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], s odůvodněním, že 7. 6. 2016 bylo žalobkyni prostřednictvím jejího obecného zmocněnce oznámeno správnímu orgánu užívání předmětné stavby,, toto oznámení bylo podáno zcela bez příloh. Stavební úřad užívání stavby zakázal protože předmětná stavba byla povolena stavebním úřadem vydaným souhlasem s provedením ohlášené stavby ze 7. 12. 2012, kde mimo jiné bylo stanoveno, že užívání předmětné stavby rodinného domu je podmíněno uvedením do užívání účelové veřejné pozemní komunikace na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Dle vydaného souhlasu s provedením ohlášené stavby a ověřené projektové dokumentace byla předmětná stavba napojena na tuto nově budovanou účelovou veřejnou pozemní komunikaci. K datu vydání rozhodnutí však nebylo stavebnímu úřadu předloženo právo užívání účelové veřejné pozemní komunikace na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Podmínkou pro to, aby stavba mohla být povolena k užívání a mohlo být přiděleno číslo popisné, bylo od počátku vyřešení té problematické komunikace, na kterou měl být dům původně napojen a která není dosud ani jako komunikace kolaudována, nejsou tam vyřešené vlastnické vztahy. Dne 12. 1. 2017 se [jméno] [příjmení] dostavil osobně s plnou mocí od žalované a svědkyně s ním mluvila o tom, za jakých podmínek by bylo možné povolit užívání stavby a přidělit číslo popisné. Domluvili se na tom, že možné by to bylo změnou stavby, vybudováním nového sjezdu na řádnou veřejnou komunikaci a vybudováním nových zpevněných ploch. Téhož dne pan [příjmení] zažádal o takovou změnu rodinného domu, tak jak se bavili, ale znovu k ní nic nedoložil, a dne 8. 2. 2017 vzal tuto žádost zpět. [územní celek] dne 16. 5. 2017 vydalo stanovisko [číslo] v němž jako vlastník pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], dotčeného navrhovanou stavbou sděluje, že v případě splnění níže uvedených podmínek stavebníkem nemá námitky k níže uvedené předložené projektové dokumentaci pro účely vydání územního souhlasu a pro územní řízení navrhované stavby, kterou je novostavba rodinného domu parc. [číslo] [katastrální uzemí], z toho části stavby, napojení na stávající komunikaci ulice [ulice] (sjezd) na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí], kdy stavebníkem je žalovaná. Projektová dokumentace ve stupni nespecifikovaném byla předložena bez dokladové části, nebylo uvedeno archivní a zakázkové číslo, zpracována je v listopadu 2016. Dále jsou ve stanovisku uvedeny podmínky, které je potřeba splnit pro účely kolaudace a zahájení užívání stavby. Dne 31. 5. 2017 je datována žádost o vydání rozhodnutí o změně využití území adresovaná odboru stavebnímu a silničnímu správnímu úřadu [stát. instituce], v níž je žádáno o rozhodnutí o změně využití území ve zjednodušeném územním řízení s tím, že změna využití se týká pozemku parc. [číslo] – [anonymizována dvě slova] v [katastrální uzemí] a to jménem žadatele označeného [celé jméno žalované], [ulice a číslo], [obec] [část obce] s tím, že žadatel je zastoupen [jméno] [příjmení], základní údaje o změně využití území jsou popsány tak, že ohlášená rozestavěná stavba přízemního rodinného domu na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] včetně napojení na inženýrské sítě a komunikaci na pozemku parc. [číslo] kde rozhodnutím stavebníka došlo ke změně napojení domu na pozemní komunikaci novým napojením vjezdu a chodníku včetně změny části oplocení na vlastním pozemku, jak vyplývá z předložené projektové dokumentace vypracované Ing. [jméno] [příjmení]. Pro vyhovění této žádosti znovu nebyly splněny podmínky, na kterých se svědkyně s [jméno] [příjmení] domluvili, proto bylo 29. 6. 2017 vydáno usnesení obsahující výzvu k odstranění nedostatku a určení lhůty k provedení tohoto úkonu. Toto usnesení bylo vydáno o projednání záměru v územním řízení ve věci změny stavby s názvem„ změna trasy oplocení zpevněných ploch a sjezdu u rodinného domu [obec], [část obce] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]“, když úřad došel k závěru, že stavební záměr nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu a proto tímto usnesením rozhoduje o provedení územního řízení. Odůvodněno je to tím, že žadatel dne 31. 5. 2017 podal žádost o územní souhlas pro výše uvedenou stavbu a poté, co stavební úřad žádost přezkoumal, zjistil, že tato nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu, neboť nebyla doložena souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, nebyly doloženy souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a tyto pozemky mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn. Z tohoto důvodu bylo rozhodnuto o projednání záměru v územním řízení z důvodu nesplnění podmínek pro vydání územního souhlasu. Téhož dne bylo vydáno usnesení obsahující výzvu k odstranění nedostatku o určení lhůty k provedení úkonu stejným úřadem, jímž byla žalovaná vyzvána, aby odstranila nedostatky své žádosti podané dne 31. 5. 2017 v zastoupení [jméno] [příjmení] ve věci změny užívání stavby s názvem změna trasy oplocení zpevněných ploch a sjezdu u rodinného domu, [obec] [část obce], na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a to tak, že doplní žádost o závazné stanovisko [stát. instituce], odboru životního prostředí, doloží situační výkres a všeobecné podmínky [příjmení], které jsou součástí stanoviska [anonymizováno] a k tomuto jí byla určena lhůta nejpozději do 30. 9. 2017 s tím, že do doby odstranění nedostatku žádosti se řízení přerušuje. Všechny výše uvedené listiny vydané [stát. instituce] vyřizovala svědkyně [jméno] [příjmení]. Tímto byly vyčerpány všechny úkony, které v souvislosti se stavbou byly vůči stavebnímu úřadu učiněny v období od 1. 6. 2016 do 30. 6. 2017. Dne 3. 7. 2017 zaslala žalovaná úřadu oznámení o vypršení plné moci, kterou udělila [jméno] [příjmení]. Dne 25. 7. 2017 pak bylo [stát. instituce], stavebním a silničním správním úřadem vyřizující úřednicí [jméno] [příjmení] oznámeno zahájení územního řízení o změně umístění stavby, změna – trasy oplocení zpevněných ploch a sjezdu [obec] [část obce], na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], s tím, že magistrát oznámil zahájení územního řízení a účastníky vyzval, aby své námitky podali do 15 dnů ode dne doručení oznámení o zahájení řízení k nim nebude přihlíženo. Dne 9. 10. 2017 bylo vydáno územní rozhodnutí o změně stavby, které nabylo právní moci 8. 11. 2017. Dne 18. 12. 2017 bylo stavebnímu úřadu doručeno oznámení o užívání stavby, jímž žalovaná jako stavebník oznámila [stát. instituce] užívání rodinného domu s přístřeškem, dešťová jímka, bez přístřešku, původní parc. [číslo] v [katastrální uzemí] nové parc. [číslo] v [katastrální uzemí] s tím, že pokud jde o základní informace o rozhodnutích nebo opatřeních, na jejichž základě byla stavba provedena, jde o ohlášení stavby Stavebního úřadu [obec], č. j. [spisová značka] ze dne 7. 12. 2012 a územní rozhodnutí [číslo jednací] ze dne 9. 10. 2017. Stavba byla dokončena v listopadu 2017. K tomuto oznámení žalovaná doložila veškerou potřebnou dokumentaci. Jak vyplývá z dalšího obsahu oznámení, právo užívat stavbu vzniklo rozhodnutím stavebního a silničního správního úřadu [stát. instituce] ke dni 10. 1. 2018 pod č. j. [spisová značka] oprávněnou úřední osobou byla [jméno] [příjmení]. Dne 9. 1. 2018 proběhla kontrolní prohlídka na místě samém a po konstatování, že veškeré stanovené podmínky byly splněny, bylo téhož dne zažádáno o číslo popisné. Dne 10. 1. 2018 bylo [územní celek], [stát. instituce] přiděleno rodinnému domu na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], číslo popisné [číslo], číslo orientační [anonymizováno] pro ulici [ulice].

20. Ze sdělení [stát. instituce] ze dne 25. 9. 2019 má soud za prokázáno, že na pozemcích sousedících s předmětnými nemovitostmi žalované se nacházejí další tři domy. U dvou z nich povolil stavební úřad předčasné užívání staveb do doby vydání kolaudačního souhlasu stavby komunikace, která není dosud kolaudována a v případě třetího domu stavební úřad na základě podání stavebníka nezakázal užívání domu a vyzval obec k přidělení čísla popisného.

21. Kromě výše uvedených listinných důkazů provedl soud důkaz také požárně bezpečnostním řešením stavby, výchozí zprávou o revizi elektrického zařízení, koordinovaným stanoviskem k územnímu souhlasu a k provedení změny stavby před dokončením ze dne 12.7.2017 vydaného [stát. instituce], výkresem na [číslo listu] spisu a fotografií na [číslo listu] spisu s tím, že z těchto listinných důkazů neučinil žádná pro věc relevantní skutková zjištění.

22. Z ohledání na místě samém má soud za prokázáno, že zúčastnění se sešli na pozemku náležejícímu k domu [adresa] na ulici [ulice]. Pozemek přiléhá z jedné strany k ulici [ulice], která je zpevněná s asfaltovým povrchem a z druhé strany rovněž k části ulice [ulice], která je opatřena zpevněným povrchem vysypaným štěrkem bez asfaltového povrchu a která je právě tou komunikací, na kterou měla být nemovitost původně napojena, komunikací, která má nevyjasněné vlastnické vztahy a kde nebylo možné nemovitost pro účely povolení stavby napojit. Ze strany této komunikace, která není opatřena asfaltovým povrchem ústí z pozemku sjezd, který je zakončen branou umožňující vjezd na pozemek, z této strany je pozemek z části opatřen plotem s betonovou podezdívkou a dřevěnými latěmi, ze zbývajících třech částí je oplocen pletivovým plotem. V části, která přiléhá k asfaltované ulici [ulice], se nachází plechová dvojgaráž, a pletivový plot je na ni napojen. Vedle garáže se nachází trafostanice. Z asfaltové části ulice [ulice] je připojen sjezd ve tvaru nepravidelného víceúhelníku opatřený kovovou odtokovou mřížkou a zámkovou dlažbou, který bylo potřeba vybudovat proto, aby bylo povoleno užívání stavby a přiděleno číslo popisné. V části pozemku přiléhající k nevyasfaltované části ulice [ulice] se v plotě vedle brány umožňující vjezd nachází také branka, kterou také soudkyně přicházející na pozemek využila ke vstupu. Garážovými vraty směřujícími k vyasfaltované části ulice [ulice] lze vstoupit do garáže, projít garáž a vstoupit na zpevněnou plochu opatřenou zámkovou dlažbou červené barvy, která jednak vede k přístupovému chodníčku ke vchodovým dveřím domu a jednak vychází dosud neuzavřenou částí plotu s betonovou podezdívkou směrem k nevyasfaltované části ulice [ulice]. Původně byla na zahradě pouze zámková dlažba sloužící k přístupu k domu v části, která vede od branky v plotě k domovním dveřím, jedná se o několik metrů zpevněné plochy opatřené šedou zámkovou dlažbou. Vpravo od branky po celé délce plotu až ke dveřím do garáže vede chodníček zpevněné plochy opatřený zámkovou dlažbou červené barvy. Tuto část zpevněných ploch červené barvy dodělali žalovaná a její partner za účelem zajištění přístupu k domu od garáže a v důsledku toho od vyasfaltované části ulice [ulice]. Za tímto účelem bylo potřeba provést také terénní úpravy.

23. Po kasačním rozhodnutí Nejvyššího soudu zdejší soud doplnil dokazování ve věci doplňujícími výslechy svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], žalobkyně a žalované. Z takto doplněného dokazování učinil následující skutková zjištění.

24. Z doplňující výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že jako realitní makléř hned na počátku upozornila žalovanou i [jméno] [příjmení] (který jednal jménem žalobkyně), že problém předmětné nemovitosti spočívá v tom, že není napojena na schválenou příjezdovou cestu a že tento problém lze vyřešit vybudováním napojení na obecní komunikaci. [jméno] [příjmení] se k tomu vyjadřoval, že to není žádný problém, že se tam jen něco naveze, zpevní se nájezd a bude to v pořádku.

25. Z doplňující výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že jménem žalobkyně vedl předsmluvní jednání na základě pověření od žalobkyně, které neměl k dispozici v písemné podobě. Svědek provozuje realitní kancelář. Připustil, že je možné, že si žalobkyně kupní smlouvu nepřečetla, byla však svědkem informována, že vše je v pořádku. Podle názoru svědka klienti nepotřebují přesně vědět, jaké povinnosti jim ze smlouvy vyplývají, potřebují znát pro ně podstatné věci jako kupní cena a její splatnost. Svědek byl seznámen se soudními rozhodnutími vydanými ve v této věci a ve své doplňující výpovědi zdůrazňoval vadu smlouvy spočívající v absenci konkretizace prací, které měly být na základě smlouvy žalobkyní provedeny. Když se předmětná nemovitost prodávala, bylo podle svědka jasné, že je nutné vyřešit přístup k nemovitosti tak, aby příslušný stavební úřad vydal kolaudační rozhodnutí. Bylo zjevné, že ani do data 30. 6. 2017 se nepodaří napojit nemovitost původně zamýšleným způsobem, avšak v době uzavření smlouvy bylo smluvním stranám jasné, že je tu náhradní řešení v podobě napojení nemovitosti z boku na obecní komunikaci. Svědek uvedl, že toto řešení sám vymyslel. V době uzavření smlouvy nebylo v tomto směru ještě nic hotové, svědek na tom začal pracovat až na základě plné moci, kterou mu po uzavření smlouvy udělila žalovaná. Svědek je přesvědčen, že udělal vše pro to, aby žalovaná dosáhla kolaudace a v době, kdy skončilo jeho zmocnění, již bylo třeba pouze nechat doběhnout lhůty pro koordinované stanovisko a vyjádření vlastníků a ohlásit užívání stavby. Žalobkyně svědka po uzavření smlouvy pověřila a zaplatila mu za to, že žalované pomůže při vyřízení všeho potřebného ke kolaudaci domu. Svědek je přesvědčen, že ke kolaudaci domu stačilo vyhotovit a stavebnímu úřadu předat stavební dokumentaci v parametrech, které stavební úřad nastavil, setkává se s takovou praxí běžně. Avšak přesto ve své výpovědi také uvedl, že náhradní řešení, které vymyslel, bylo tou správnou cestou a tímto způsobem pak kolaudace proběhla.

26. Z doplňující výpovědi svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že si nevzpomíná, zda ve stádiu předsmluvních jednání bylo konkrétně projednáno, jaké práce mají být provedeny. Pamatuje si, že byl problém s příjezdovou cestou a že svědkyně [jméno] [příjmení] upozorňovala na to, aby si se žalobkyní ohlídali vyřešení příjezdové cesty. Nevzpomíná si, jakou částku přesně vynaložili na zbudování sjezdu z obecní komunikace. On sám vynaložil asi částku 15 000 Kč, což ale byla menší část, větší část hradila žalobkyně.

27. Z doplňující výpovědi žalobkyně má soud za prokázáno, že si nepamatuje, jak se stala vlastníkem nemovitosti, od koho a za jakou částku ji koupila, jak dlouho ji vlastnila, nepamatuje si, zda po podpisu kupní smlouvy písemně či jinak zmocnila [jméno] [příjmení] k tomu, aby jednal jejím jménem. Připustila, že asi ano, ale už si to nepamatuje. Předsmluvní jednání se žalovanou vedl jménem žalobkyně [jméno] [příjmení], sama žalobkyni na problém s kolaudací a příjezdovou cestou neupozornila, nechala vše na [jméno] [příjmení]. Nevěděla, jaké konkrétní práce je třeba provést, aby se problém s příjezdovou cestou vyřešil.

28. Z doplňující výpovědi žalované má soud za prokázáno, že při jednom z předsmluvních jednáních v restauraci v [část obce] (jehož se účastnil [jméno] [příjmení], žalovaná a její zástupkyně a v rámci svého zaměstnání v restauraci k nim také docházela žalobkyně) teprve zjistila, že vlastníkem nemovitosti není [jméno] [příjmení], který se jako vlastník choval, ale žalobkyně. Při tomto jednání byl také projednán problém s přístupovou cestou. [jméno] [příjmení] se vyjadřoval tak, že pro něj jako zkušeného developera není problém vše zajistit. Účastníci jednání neprobrali, co všechno konkrétně bude třeba udělat, ale bylo jasné, že musí být vybudován přístup na pozemek a k domu z hlavní cesty. Bylo řečeno, že musí být vidět, že z hlavní cesty je tento přístup vybudován. Žalobkyně i [jméno] [příjmení] měli možnost si smlouvu před jejím uzavřením přečíst. Žalobkyně si nevzpomíná, že by měli jakékoliv připomínky či výhrady. Pokud jde o náklady, které pak musela sama žalobkyně vynaložit na zbudování sjezdu, není dnes již žalobkyně schopna dohledat doklady. Vzpomíná si, že její tehdejší partner [jméno] [příjmení] platil menší část nákladů ve výši asi 15 000 Kč. Žalobkyně vynaložila nejméně částku 50 000 Kč, což byla rozpočtovaná cena výkopových prací. Až do vypršení plné moci, kterou žalovaná udělila po uzavření kupní smlouvy [jméno] [příjmení], žalovanou nikdo nekontaktoval se žádostí o poskytnutí jakékoliv součinnosti.

29. Po právní stránce soud hodnotí věc následujícím způsobem: Mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující byla ve smyslu § 2079 občanského zákoníku uzavřena kupní smlouva, obsahující všechny podstatné náležitosti tohoto smluvního typu. Touto smlouvou žalobkyně odevzdala žalované předmětné nemovitosti a umožnila jí nabytí vlastnického práva k nim a žalovaná se zavázala, že předmětné nemovitosti převezme a zaplatí kupní cenu. Splatnost kupní ceny byla sjednána výše uvedeným způsobem, tj. zaplacením ve třech částech. Žalobkyně žalované nemovitosti odevzdala, žalovaná je převzala a zaplatila první dvě části kupní ceny sjednaným způsobem. Také částka 92 000 Kč jako další část kupní ceny byla zaplacena sjednaným způsobem. Spornou mezi účastnicemi zůstává částka 381 000 Kč. Součástí smluvních ujednání byl závazek žalobkyně zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30. 6. 2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Termín 30. 6. 2017 bylo možno z objektivních důvodů prodloužit dohodou smluvních stran. Pro případ, že žalobkyně bez zavinění žalované v dohodnutém termínu nesplní svůj závazek k dokončení stavebních prací, jak výše uvedeno, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 381 000 Kč, kterou je žalobkyně povinna zaplatit žalované do tří dnů od porušení závazku. Toto ujednání vymezilo smluvní povinnost žalobkyně plynoucí pro ni z uzavřené smlouvy a zároveň sankcionovalo ve smyslu § 2048 občanského zákoníku nesplnění této povinnosti smluvní pokutou.

30. Smlouva uzavřená mezi účastníky obsahuje ujednání o závazku žalobkyně zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30. 6. 2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Rozsudkem Nejvyššího soudu bylo konstatováno, že tato povinnost žalobkyně byla konkretizována pouze cílem plnění, aniž by bylo z textu kupní smlouvy zřejmé, v čem tyto práce spočívaly. Okresnímu i krajskému soudu bylo vytčeno, že neprovedly výklad tohoto smluvního ujednání účastnic a že rozsah toho, k čemu se žalobkyně zavázala, ze závěrů soudů nevyplývá.

31. Podle § 556 občanského zákoníku co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

32. Zdejší soud dospěl k závěru, že pro výklad sporného ujednání o smluvní pokutě je nutno především využít toho, co mezi účastnicemi před samotným uzavřením kupní smlouvy předcházelo, tj. obsahu předsmluvních jednání stran. Předsmluvních jednání, která vedl jménem žalobkyně [jméno] [příjmení], se účastnila dále svědkyně [jméno] [příjmení], žalovaná, její právní zástupkyně a tehdejší partner žalované [jméno] [příjmení]. Z provedeného dokazování má soud za jednoznačně prokázáno, že smluvním stranám bylo ve stadiu předsmluvních jednání naprosto zřejmé, že stavba nebude povolena k užívání, dokud nebude zajištěno její napojení na veřejnou komunikaci. Smluvním stranám bylo také zřejmé, že napojení na komunikaci dle původní stavební dokumentace do data 30. 6. 2017 není možné a jediným řešením je proto vybudování napojení nemovitosti z boku na obecní komunikaci. Toto skutkové zjištění soud činí zejména z výpovědi svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a výpovědi žalované. [jméno] [příjmení] jako svědek dokonce vypověděl, že toto řešení sám vymyslel. Za této situace nelze vůli smluvních stran při uzavírání kupní smlouvy vyložit jinak než tak, že se žalobkyně zavázala napojit prodávané nemovitosti na obecní komunikaci, tedy provést stavební práce spočívající ve vybudování napojení nemovitosti z boku na zpevněnou asfaltovou obecní komunikaci ul. [ulice]. Tímto napojením, které po datu 30. 6. 2017 provedla sama žalovaná, bylo docíleno toho, že příslušný úřad povolil legální užívání nemovitosti a přidělil číslo popisné.

33. Svědek [jméno] [příjmení] sice v průběhu své výpovědi zmínil také, že podle jeho názoru nebylo nutné reálně zajistit skutečné vybudování sjezdu a napojení na obecní komunikaci, což zdůvodňoval tím, že jako zkušený developer se opakovaně setkává s praxí stavebních úřadů, kterým postačí dodání příslušné stavební dokumentace a reálné provedení stavebních prací nevyžadují, avšak toto vyjádření svědka je v přímém rozporu s písemnou podobou smluvního ujednání, které váže povinnost žalované doplatit částku 381 000 Kč na tomu odpovídající povinnost dokončit stavební práce. Nikoliv dokončit projektovou dokumentaci, či dokončit pouze v dokladové formě jednání s příslušným úřadem, nýbrž dokončit stavební práce. Obsah předsmluvních jednání účastníků jasně vypovídá o tom, že měly být skutečně provedeny reálné stavební práce, reálné vybudování napojení domu na obecní komunikaci. Ostatně také objektivní výkladové hledisko, tj. jaký význam by slovům„ stavební práce“ přikládala osoba, jíž je právní jednání určeno, vede k totožnému závěru. Žalovaná zcela v souladu s jazykovým výkladem pojmu stavební práce a v souladu s obsahem předsmluvních jednání stran očekávala reálné provedení stavebních prací. Žalobkyně se obsahem ujednání nijak nezabývala, důvěřovala svému zmocněnci [jméno] [příjmení] a sám [jméno] [příjmení] ve své původní svědecké výpovědi uvedl, že výraz stavební práce byl použit pro případ, že by si stavební úřad něco takového vymyslel, přestože svědek [jméno] [příjmení] byl přesvědčen, že nic takového nebude potřeba. Tedy také strana prodávající, byť přesvědčena o tom, že to nebude nutné, počítala s tím, že reálné vybudování sjezdu může být vyžadováno. Jak se ostatně také stalo a to i v době, kdy [jméno] [příjmení] se stavebním úřadem jednal na základě plné moci udělené žalovanou. Za pomoci výkladových pravidel tak dospěl soud k závěru, že při uzavření kupní smlouvy obsahující předmětné ujednání o smluvní pokutě byly obě strany srozuměny s tím, že žalobkyně se zavazuje do 30. 6. 2017 k dokončení stavebních prací spočívajících v reálném zbudování sjezdu a napojení předmětu koupě na obecní komunikaci.

34. Skutečnost, že [jméno] [příjmení] v rámci své doplňující svědecké výpovědi uvedl, že ve smlouvě nebyly konkretizovány práce, které mají být provedeny a že ujednání nebylo zamýšleno tak, aby žalobkyni ze smlouvy vznikly nějaké povinnosti, je podle názoru soudu prostým důsledkem skutečnosti, že v řízení sice vystupuje jako svědek, avšak jako partner žalobkyně byl seznámen s obsahem rozhodnutí Nejvyššího soudu vydaného v tomto řízení, v němž je poukazováno na nedostatek výkladu smluvního ujednání. Nic takového [jméno] [příjmení] v rámci své první svědecké výpovědi nezmiňoval, přestože to byl on, kdo na základě plné moci vedl za žalobkyni předsmluvní jednání a samotnou žalobkyni informoval, že smlouva je v pořádku a nechť ji podepíše. Z tohoto důvodu soud v této části hodnotí výpověď svědka jako nevěrohodnou. Ve své doplňující výpovědi pak také uvedl, že náhradní řešení, které vymyslel, bylo tou správnou cestou a tímto způsobem také pak kolaudace proběhla. Kolaudace nemovitosti, resp. přidělení čísla popisného, proběhla po reálném zbudování sjezdu z nemovitosti na obecní komunikaci. Svědek sám tedy toto řešení označuje za správné.

35. Splnění své smluvní povinnosti ponechala žalobkyně na svém partnerovi [jméno] [příjmení] a, jak sama uvedla v přípisu zástupkyni žalované, zaplatila panu [příjmení] a jeho firmě [právnická osoba] za to, aby žalované pomohl dům úředně kolaudovat k užívání. V rámci své doplňující výpovědi připustila, že [jméno] [příjmení] zřejmě i po uzavření kupní smlouvy dala plnou moc k jednání svým jménem, což odpovídá obsahu přípisu. Také dokončení stavebních prací tak žalobkyně s plnou důvěrou ponechala na [jméno] [příjmení] a byla srozuměna s tím, že je oprávněn a povinen činit kroky, které povedou ke splnění její vlastní smluvní povinnosti. Z provedeného dokazování se také naprosto jednoznačně naznačuje, že žalobkyně byla ve skutečnosti pouze osobou oficiálně evidovanou v příslušných registrech jako vlastník předmětných nemovitostí bez toho, aby reálně vlastnická práva či povinnosti vykonávala, s výjimkou převodu vlastnického práva. Tato skutečnost vyplývá také z její vlastní účastnické výpovědi, kdy sama žalobkyně uvedla, že předpokládá, že to bylo tak, že stejně jako v obdobných případech přípis napsal pan [příjmení] a žalobkyně jej pouze podepsala. Na otázku, proč prodávali dům, u kterého stavební úřad zakázal užívání, uvedla, že proto, že dům byl hotový. A to přesto, že sama také uvedla, že nevěděla, v jakém stavu dům přesně je, ani co brání jeho legálnímu užívání. Skutečnost, že plnou moc k příslušným krokům [jméno] [příjmení] udělila také žalovaná, pak plynula jednak z doporučení žalobkyně a s tím spojené sebeprezentace [jméno] [příjmení] a také z té prosté skutečnosti, že po uzavření kupní smlouvy a vkladu vlastnického práva žalované, to byla právě a jen žalovaná, která jako vlastník nemovitosti a stavebník ve smyslu stavebního zákona mohla příslušné zmocnění k jednání se stavebním úřadem udělit. Bylo však na žalobkyni, aby dostála splnění své smluvní povinnosti, aby se zajímala o to, jaké kroky činí [jméno] [příjmení] k tomu, aby splnění této povinnosti zajistil, a zda bude její smluvní povinnost splněna. Nic z toho však žalobkyně neučinila, nejednala s ani základní pečlivostí, o splnění svého závazku se vůbec nezajímala a ponechala vše zcela na [jméno] [příjmení]. V tomto směru je nutno dodat, že nebylo povinností žalované jakkoliv žalobkyni informovat o tom, zda a jakým způsobem je závazek ze smlouvy plněn, či zda a co jeho splnění brání. Jedná se o platně sjednanou smluvní povinnost žalobkyně, jejíž splnění nebylo objektivně nemožné, jak žalobkyně naznačuje. Naopak bylo zakotvenou povinností [jméno] [příjmení] informovat žalovanou o všech záležitostech týkajících se udělené plné moci, tedy informovat ji o tom zda, jaké kroky a s jakým výsledkem učinil. V řízení však bylo prokázáno, že tuto informační povinnost plnil [jméno] [příjmení] poprvé až 2. 7. 2017, tj. dva dny poté, kdy skončila lhůta, na kterou mu byla plná moc udělena. To vše přesto, že jak vyplývá z dokumentace stavebního úřadu a výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], se stavebním úřadem komunikoval, byť zcela nedostatečným způsobem, již od 12. 1. 2017. Tento liknavý přístup [jméno] [příjmení] jde však k tíži žalobkyně, která si jej zvolila jako osobu mající za úkol zajistit splnění její smluvní povinnosti.

36. Soud proto s ohledem na výše uvedené dospěl k závěru, že smluvní povinnost žalobkyně zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30.6.2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo, byla sjednána platně a žalovaná žádným způsobem její splnění nemařila. Poté, kdy vypršela doba, na kterou žalovaná udělila plnou moc partnerovi žalobkyně [jméno] [příjmení], příslušné kroky a stavební práce učinila sama žalovaná a k 10. 1. 2018 si zajistila legální možnost stavbu užívat a stavbě bylo přiděleno popisné číslo.

37. Žalobkyně namítala také, že smluvní pokuta byla sjednána jako nepřiměřeně vysoká, v důsledku toho jako nemravná a požadovala, aby soud výši smluvní pokuty moderoval až na částku 15 000 Kč představující náklady, které musela žalovaná vynaložit na reálné napojení předmětných nemovitostí na veřejnou komunikaci. S tímto názorem žalobkyně soud nesouhlasí. Oběma smluvním stranám bylo již před uzavřením kupní smlouvy zřejmé, že pro potřebu legálního užívání předmětných nemovitostí je nutno splnit požadavky stavebního úřadu a vyřešit reálné napojení nemovitostí na veřejnou komunikaci, neboť původně plánované napojení nemovitostí na jinou komunikaci není možné. Při této znalosti problému obě smluvní strany přistoupily na to, aby nesplnění smluvní povinnosti žalobkyně bylo sankcionováno částkou 381 000 Kč. Pro obě smluvní strany tak bylo toto„ ocenění“ povinnosti žalobkyně přijatelné. Ani jedna ze smluvních stran nejednala z pozice slabší smluvní strany, které by snad taková výše smluvní pokuty byla vnucena. Přestože, jak vyplývá z emailové komunikace mezi [jméno] [příjmení] a zástupkyní žalované, měla žalobkyně ústy svého zmocněnce ke smluvní pokutě výhrady před uzavřením smlouvy, na její znění a výši přistoupila uzavřením kupní smlouvy. Zjevně nabyla přesvědčení (či její zmocněnec), že splnění povinnosti ze smlouvy bude možné, ostatně ujednáním stran byla ke splnění povinnosti poskytnuta lhůta delší, než [jméno] [příjmení] jednající jménem žalobkyně žádal, tj. celkem 8 měsíců, neboť plná moc mu byla udělena dne 1. 11. 2016. Za zmínku pak stojí skutečnost, že samotné žalované se pak podařilo zajistit vše potřebné ve lhůtě necelých 7 měsíců poté, kdy doba trvání plné moci uplynula. Nebyly tvrzeny ani prokázány žádné skutečnosti, které by žalobkyni reálně bránily ve splnění její povinnosti, nebylo tvrzeno ani prokázáno nic, co by naznačovalo, že sjednaná smluvní pokuta je jakýmkoliv způsobem v rozporu s dobrými mravy. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná musela pro legalizaci užívání nemovitosti učinit více než jen vynaložit finanční prostředky. Její tehdejší partner [příjmení] [příjmení] vynaložil částku 15 000 Kč, která představovala menší část nákladů, další finanční prostředky vynaložila žalobkyně, vzpomíná si pouze na cenu výkopových prací ve výši 50 000 Kč. Ale i kdyby vynaložení této částky bylo to jediné, co bylo potřeba udělat, pak [jméno] [příjmení] jednající jménem žalobkyně při uzavření kupní smlouvy musel mít reálnou představu, jaké finanční náklady vyžaduje skutečné napojení předmětných nemovitostí na veřejnou komunikaci. Sjednaná výše smluvní pokuty byla pro obě smluvní strany přijatelná a kupní smlouvu s tímto ujednáním uzavřely.

38. Za rozhodnou nepovažuje soud ani námitku žalobkyně, že ostatní stavby v ulici jsou legálně užívány, přestože nejsou fakticky napojeny na stejnou veřejnou komunikaci jako nemovitost žalované. Ani tato námitka však podle názoru soudu neobstojí. Je nepodstatné, jak bylo či nebylo povoleno užívání jiných staveb v sousedství. Soud se zabýval pouze předmětnými nemovitostmi. Pro úplnost je možné pouze říci, že 2/3 sousedních domů jsou k užívání povoleny pouze dočasně, a to právě s ohledem na jejich napojení na dosud nezkolaudovanou komunikaci.

39. Závěrem tedy soud konstatuje, že mezi účastnicemi byla platně uzavřena kupní smlouva, jejíž součástí bylo platné ujednání o smluvní pokutě zajišťující splnění povinnosti žalobkyně formulované ve smlouvě. Obsah této povinnosti byl oběma smluvním stranám již v okamžiku uzavření kupní smlouvy znám a soud výše provedl výklad jejich smluvního ujednání, který odpovídá jednak jazykovému výkladu použitých slov a jednak obsahu předsmluvních jednání účastníků. Žalobkyně tuto svou povinnost nesplnila a stíhá ji povinnost zaplatit sjednanou smluvní pokutu ve výši 381 000 Kč. S tímto právním závěrem soud žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítl.

40. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. a procesně zcela úspěšná žalovaná má právo na náhradu všech nákladů, které v souvislosti s tímto řízením účelně vynaložila. V průběhu sporu bylo vedeno řízení před okresním soudem, odvolací řízení, dovolací řízení a znovu řízení před okresním soudem. Zástupkyně žalované učinila v prvním řízení před okresním soudem 11 úkonů právní služby, z nichž jeden, a to účast u jednání dne 17. 4. 2019 přesáhl dvě hodiny, a proto je za tento úkon počítána dvojnásobná odměna, celkem má tedy žalovaná právo na náhradu odměny za 12 úkonů. Odměna za jeden úkon v daném případě činí podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. částku 9 860 Kč. Právní pomoc byla žalované poskytnuta při převzetí a přípravě věci, písemných vyjádřeních ve věci samé ze dne 13. 5. 2018, 4. 7. 2018 a 21. 2. 2019, ústních jednáních ve dnech 11. 2. 2019, 17. 4. 2019, 11. 6. 2019, 19. 8. 2019, 23. 9. 2019 a 21. 10. 2019 a při ohledání na místě samém dne 24. 7. 2019. Ke každému z 12 úkonů náleží režijní paušál ve výši 300 Kč. Celkem tedy částka 121 920 Kč. Před odvolacím soudem učinila zástupkyně žalované účelně jeden úkon právní služby v podobě účasti u jednání před odvolacím soudem ve výši 9 860 Kč, k němuž náleží jeden režijní paušál ve výši 300 Kč. V řízení před dovolacím soudem učinila zástupkyně žalované účelně jeden úkon právní služby v podobě vyjádření k dovolání ve výši 9 860 Kč, k němuž náleží jeden režijní paušál ve výši 300 Kč. V druhém řízení před okresním soudem se zástupkyně žalované účastnila tří ústních jednání ve věci ve dnech 13. 4. 2022, 23. 5. 2022 a 3. 8. 2022 s tím, že jednání ve dnech 23. 5. 2022 a 3. 8. 2022 přesáhla dvě hodiny a náleží za ně dvojnásobná odměna. Žalovaná má proto v druhém řízení před okresním soudem právo na zaplacení pěti úkonů právní služby po 9 860 Kč a tří režijních paušálů po 300 Kč, což celkem představuje částku 50 200 Kč Celkem tak žalované náleží náhrada nákladů řízení ve výši 192 440 Kč.