111 C 186/2025

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudcem Mgr. Otto Slavíkem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného A , narozený Datum narození žalovaného A o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného v bytě č. , hodnota, o vel. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 situovaného ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na ulici , Jméno žalovaného B, . , adresa, , činí ke dni podání žaloby částku ve výši , částka, měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta , Jméno advokáta, , sídlem , adresa, .

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, domáhala se žalobkyně určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, o vel. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 situovaného ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na ulici , Jméno žalovaného B, . , adresa, . Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný užívá předmětný byt na základě zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne , datum, , dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne , datum, byla výše nájemného stanovena v částce , částka, za m², žalovaný tak v současné době platí nájemné ve výši , částka, , když započitatelná podlahová plocha předmětného bytu činí , Anonymizováno, m². Žalobkyně dne , datum, doručila žalovanému návrh na zvýšení nájemného v rámci něhož ho seznámila se svým názorem, že v daném místě a čase je obvyklá cena nájemného ve výši , částka, za m², tj. nájemné v předmětném bytě by mělo činit částku , částka, , žalobkyně v návrhu požadovala zvýšení jen na částku , částka, , což nepřesahovalo 20 % dosavadního nájemného. Žalobkyně k návrhu připojila tři srovnatelné nájemní smlouvy v daném místě a čase. Žalovaný na návrh žalobkyně nereagoval, souhlas s navýšením nebyl žalobkyni doručen a žalovaný ani nezaplatil nájemné v navrhované výši, proto žalobkyně podala žalobu.

2. Žalovaný nárok neuznal, navrhoval žalobu zcela zamítnout. Učinil nesporné, že mu byl dne , datum, doručen dopis žalobkyně s novou výší nájemného. Ten však nepovažoval za návrh smlouvy, ale pouhé sdělení od žalobkyně, že v daném místě a čase je nájemní cena za m² podlahové plochy obvyklé jiná. Dopis obsahoval jen tři cizí smlouvy, nikoliv novou nájemní smlouvu či dodatek ke smlouvě. Žalovaný obsah dopisu s žalobkyní nijak neřešil.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je výlučný vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, v obci , adresa, , součástí pozemku je stavba bytového domu č. p. , Anonymizováno, .

4. Z přidělení podnikového bytu, zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu a z protokolu o převzetí bytu soud zjistil, že byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na ulici , Jméno žalovaného B, . , adresa, byl dne , datum, přidělen do užívání žalovanému, kterému právo užívání vzniklo dne , datum, uzavřením dohody o odevzdání a převzetí bytu, byt byl žalovaným fakticky převzat dne , datum, .

5. Z dodatků k nájemní smlouvě bylo zjištěno, že byly uzavřeny mezi právním předchůdcem žalobkyně jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem, uzavřeny byly ke dni , datum, , , datum, a poslední ke dni , datum, . Všechny se týkaly nájmu bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na ulici , Jméno žalovaného B, . , adresa, (dále také jen „předmětný byt“) a předmětem dodatků byla změna nájemného, prvním dodatkem na dobu od , datum, do , datum, a pro rok , Anonymizováno, , druhým dodatkem na dobu od , datum, do , datum, . Posledním dodatkem bylo mezi účastníky dohodnuto, že nájemné na dobu od , datum, do , datum, se stanoví na základě sazby , částka, za m² podlahové plochy za kalendářní měsíc. Výše nájemného pro dobu od , datum, měla být stanovena dohodou stran formou dalšího písemného dodatku se smlouvě o nájmu a pokud dodatek by nebyl uzavřen do , datum, , bude každá ze smluvních stran oprávněna se obrátit na místně příslušný obecný soud s návrhem na určení výše místně a časově obvyklého nájemného.

6. Z evidenčních listů pro výpočet měsíčních úhrad z byt a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu soud zjistil, že žalobkyně soudu předložila tři, platné od dnů , datum, , , datum, a , datum, , jako výlučný uživatel předmětného bytu v nich byl zapsán vždy žalovaný, započitatelná podlahová plocha bytu byla ve všech uvedená v rozsahu , Anonymizováno, m², sazba za m² činila od , datum, částku , částka, a od , datum, částku , částka, . Nájem byl na dobu neurčitou.

7. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne , datum, s doručenkou soudu zjistil, že žalobkyně zaslala žalovanému na adresu předmětného bytu návrh na zvýšení nájemného s odůvodněním, že mezi účastníky nebyl uzavřen dodatek k nájemní smlouvě. S odkazem na § 2249 občanského zákoníku a přiložené tři nájemní smlouvy uzavřené v obdobné lokalitě u bytů obdobného charakteru navrhla zvýšení nájemného od , datum, na částku , částka, měsíčně s tím, že obvyklá výše nájemného v lokalitě činí částku , částka, za m², tj. , částka, měsíčně. Současně žalovaného poučila o tom, že pokud do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, bude se žalobkyně domáhat určení nájemného v obvyklé výši soudem. Zásilka byla dne , datum, uložena k vyzvednutí na poště, dne , datum, byla vložena do schránky žalovaného.

8. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně a fyzickou osobou jako nájemcem dne , datum, , dodatku ze dne , datum, a evidenčního listu platného od , datum, soud zjistil, že v bytě o výměře započitatelné podlahové plochy , Anonymizováno, m² ve stejném domě jako předmětný byt bylo dohodnuto k , datum, nájemné , částka, měsíčně a dodatkem zvýšeno na , částka, měsíčně. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně a fyzickou osobou jako nájemcem dne , datum, , dodatku ze dne , datum, a evidenčního listu platného od , datum, soud zjistil, že v bytě o výměře započitatelné podlahové plochy , Anonymizováno, m² ve stejném domě jako předmětný byt bylo dohodnuto k , datum, nájemné , částka, měsíčně a dodatkem zvýšeno na , částka, měsíčně. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně a fyzickou osobou jako nájemcem dne , datum, , dodatku ze dne , datum, a evidenčního listu platného od , datum, soud zjistil, že v bytě o výměře započitatelné podlahové plochy , Anonymizováno, m² ve stejném domě jako předmětný byt bylo dohodnuto k , datum, nájemné , částka, měsíčně a dodatkem zvýšeno na , částka, měsíčně.

9. Z provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav. Žalovaný užívá byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, na ulici , Jméno žalovaného B, . , Anonymizováno, na základě právního vztahu, který vznikl dne , datum, uzavřením dohody o odevzdání a převzetí bytu. Tento nájemní vztah nebyl nikdy ukončen a byl v průběhu let opakovaně upravován dodatky, zejména pokud jde o výši nájemného. Poslední dodatek byl uzavřen dne , datum, a stanovil výši nájemného na částku , částka, za m² podlahové plochy měsíčně, s tím, že výše nájemného pro další období měla být sjednána dohodou stran formou dalšího písemného dodatku. Pokud by k dohodě nedošlo do , datum, , měly strany možnost obrátit se na soud s návrhem na určení výše nájemného. Ve smyslu této smluvní dohody žalobkyně doručila dne , datum, žalovanému návrh na zvýšení nájemného v předmětném bytě. V návrhu uvedla, že obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí , částka, za m², avšak požadovala pouze zvýšení na částku , částka, měsíčně, což nepřesahovalo zákonem stanovený limit 20% zvýšení. Návrh doložila třemi srovnatelnými nájemními smlouvami z téže lokality a obdobných bytů. Žalovaný na návrh, jehož doručení nesporoval, nijak nereagoval, souhlas neudělil a nájemné v navrhované výši neplatil.

10. Právně byla věc posouzena tak, že původní právní vztah v podobě nájmu žalovaného k předmětnému bytu vznikl na základě zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu, kdy žalovaný byt převzal a začal ho užívat. Nájemní vztah trval i nadále, což bylo potvrzeno dodatky k nájemní smlouvě z let , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a evidenční listy z let , Anonymizováno, , které upravovaly výši nájemného. První dodatek z roku , Anonymizováno, byl platný a účinný, protože navazoval na existující nájemní vztah, uzavřen byl mezi tehdejším pronajímatelem (právním předchůdcem žalobkyně) a žalovaným jako nájemcem, zaměřen byl na úpravu výše nájemného, nikoli na vznik nového nájmu. Pojmovým znakem nájemní smlouvy je úplatnost, nájemce platí za užívání bytu nájemné, jehož výše se může dohodou stran nebo rozhodnutím soudu měnit i v průběhu nájmu (§ 2246, § 2248 – 2250 občanského zákoníku, dále jen „o. z.“). Nedojde-li k dohodě účastníků v průběhu trvání nájmu bytu o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn a zároveň povinen zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit s účinností od podání žaloby vlastním rozhodnutím v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o. z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací, nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení nájemného, jen určí jeho výši. Nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby, což zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016). Soud při svém rozhodování není vázán 20% limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud rozhodne, že je nájemce povinen platit nájemné ve výši obvyklého nájemného podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V dané věci účastníci po , datum, žádnou dohodu o nájemném neuzavřeli. O návrhu na zvýšení byl žalovaný řádně informován, avšak nevyužil možnosti vyjádřit se k němu ve lhůtě dvou měsíců. V zákonné dvouměsíční lhůtě žalovaný žalobkyni nesdělil, že se zvýšením souhlasí, ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné nezačal platit. Žalobkyně proto v zákonné tříměsíční lhůtě dne , datum, podal včas žalobu na určení nájemného. Za této situace byl soud oprávněn určit výši nájemného podle § 2249 odst. 3 o. z. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že žalobkyní navržená výše nájemného odpovídá místně a časově obvyklé ceně a je přiměřená. Proto soud žalobě vyhověl a určil výši nájemného ve výši , částka, měsíčně s účinností od podání žaloby, tj. od , datum, .

11. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaný, který ve věci nebyl procesně úspěšný, je povinen zaplatit žalobkyni plnou náhradu nákladů, které na uplatnění svého práva účelně vynaložila v celkové výši , částka, . Částku tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši , částka, , odměna advokáta ve výši , částka, stanovená dle § 8 odst. 2 a § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif ve znění od , datum, (dále jen „a. t.“) za jeden úkon právní služby po , částka, (žalobkyně požadovala zvýšení nájemného z částky , částka, na částku , částka, , tj. o , částka, na dobu neurčitou, předmětem řízení tak byl pětinásobek ročního plnění, tj. částka , částka, ). Advokát učinil pět úkonů, a to převzetí a přípravu věci, sepis návrhu na zvýšení nájemného, sepis žaloby, sepis repliky k procesní obraně žalovaného a účast u jednání. Advokátovi dále přísluší náhrada hotových výdajů za pět úkonů právní služby vždy po , částka, za jeden úkon dle 13 a. t., celkem , částka, , náhrada jízdného k jednání a zpět ve vzdálenosti 40 km z , adresa, a zpět vozidlem RZ , SPZ, částce , částka, v souladu s výší paušální náhrady a ceny paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb. v platném znění, náhrada promeškaného času dle § 14 a. t. v délce dvou půlhodin po , částka, , celkem v , částka, , a náhrada 21% DPH z odměny a přiznaných náhrad v částce , částka, .