116 C 151/2023

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní Mgr. Ivanou Josiekovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátem Mgr. Lukášem Mantičem Adresa zainteresované osoby 1/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 2. Jméno zainteresované osoby 3/0 Datum narození zainteresované osoby 3/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0 pro 620 637 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, kterou se žalobci a), b) domáhají, aby soud zavázal žalované 1., 2. k povinnosti uhradit společně a nerozdílně žalobcům a), b) částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od , datum, do zaplacení, se zamítá.II. Žalobci a), b) jsou povinni zaplatit žalovaným 1., 2. společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám právní zástupkyně žalovaných 1., 2., přičemž výše těchto nákladů bude specifikována v písemném vyhotovení rozhodnutí.

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, a doplněnou podáním ze dne , datum, se žalobci domáhají zaplacení částky , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení. Dne , datum, byla uzavřena mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími kupní smlouva. Předmětem smlouvy byly pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům, parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsáno na LV č. , hodnota, , nacházející se v katastrálním území Šenov u Ostravy, obec Šenov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava za kupní cenu , částka, . Kupní cena byla řádně uhrazena a žalobci se stali vlastníky uvedených nemovitých věcí. Předmětem koupě byla rovněž garáž, která se nacházela na pozemcích a její cena byla součástí kupní ceny. Následně po přepisu vlastnického práva k výše uvedeným nemovitým věcem bylo zjištěno, že garáž, která se nachází na těchto pozemcích, není zkolaudována a nebylo vydáno stavební povolení. Ze strany žalovaných byli žalobci ujištěni, že to není problém, že bude stavba dodatečně povolena. Po tomto ujištění žalobci podali žádost o dodatečné povolení stavby, avšak z vyjádření společnosti SmVaK, a.s., plyne, že s dodatečným povolením stavby společnost nesouhlasí, neboť stavba se nachází nad vodovodním potrubím a nelze ji dodatečně povolit. Žalobci jsou nuceni stavbu zbourat. Alternativně by mohli žalobci provést přeložku vodovodu, nicméně tento krok by byl mnohem nákladnější. S ohledem na výše uvedené si žalobci nechali vypracovat odhad tržní hodnoty nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, , kde byla garáž oceněna na částku , částka, a cena za odstranění samostatné garáže ve výši , částka, . Dne , datum, zaslali žalobci žalovaným uplatnění slevy z kupní ceny a vyzvali žalované k úhradě částky , částka, s příslušenstvím. Listina byla žalovaným doručena dne , datum, , avšak do dnešního dne nebyla částka ze strany žalovaných uhrazena. Pokud se jedná o rozdíl nároku uplatněného v žalobě a v předžalobní výzvě, pak nad rámec uvedené garáže byl na základě kupní smlouvy prodán žalobcům i pás pozemku, kdy však po převodu zjistili, že tento pás nepatřil žalovaným, ale třetím osobám. K odstranění garáže doposud nedošlo, neboť žalobci nemají v současné chvíli finanční prostředky k jejímu odstranění. Z uvedeného důvodu požadují slevu z kupní ceny, aby mohli garáž odstranit, když nebyla stavba garáže dodatečně povolena, protože se pod ní nachází vodovodní potrubí a bude muset být odstraněna, neboť byla žalovanými vystavena bez povolení, o čemž žalobci před prodejem nemovitých věcí nebyli informováni. Částka na odstranění garáže ve výši , částka, byla stanovena odhadem tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1210/2022 vypracovaném , tituly před jménem, , jméno FO, a tato se skládá z nákladů na demolici stavby ve výši , částka, , nákladů na přepravu sutě na skládku ve výši , částka, a nákladů na uložení sutě ve výši 133 314Kč.

2. V předmětné věci byl dne , datum, vydán elektronický platební rozkaz č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , proti kterému podali žalovaní dne , datum, odpor, který následně dne , datum, zdůvodnili. Žalovaní učinili nesporným, že mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 3 – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /4, Anonymizováno, – orná půda, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vlastnicky zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec Šenov, okres Ostrava – město (dále i jen „předmět koupě“), za kupní cenu ve výši , částka, . Předmětná garáž se pak nachází na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, přičemž jak je zřejmé z obsahu kupní smlouvy, předmětná garáž nebyla důvodem koupě nemovitých věcí, není v kupní smlouvě výslovně vymíněna a je pouze doplňkovým příslušenstvím ke kupovanému rodinnému domu se zahradou, doplňkovou stavbou ke stěžejní části předmětu koupě – k hlavní stavbě, kterou je rodinný dům s č.p. , Anonymizováno, na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, . Pokud jde o údajné, žalobci tvrzené, vadné plnění z kupní smlouvy nemovitých věcí spočívající v nezkolaudovaném a bez stavebního povolení postaveném příslušenství – garáže, pak předně nutno uvést, že žalobci byli žalovanými při prohlídce předmětu koupě výslovně upozorněni na to, že předmětná garáž byla postavena bez stavebního řízení, a že tedy nebylo k ní vydáno ani stavební povolení, v důsledku čehož tedy ani nebyla zkolaudována, pro což garáž nelze ani zapsat do katastru nemovitostí. Sdělení této informace pak byly přítomny i další osoby. Proto také žalobci v čl. VI. odst. 10. kupní smlouvy potvrzují, že se podrobně seznámili se stavem (právním i faktickým) předmětu koupě a že ho ve stavu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy, přijímají. Následně byla mezi účastníky řízení uzavřena kupní smlouva. Žalovaní tak mají za to, že žalobcům nevzniklo právo z vadného plnění v souvislosti s garáží, když při uzavření kupní smlouvy jím byl znám skutečný právní i faktický stav garáže, neboť žalobci jednak byli výslovně žalovanými upozorněni na právní stav garáže a jednak se žalobci podrobně seznámili s právním stavem garáže. Pro úplnost věci žalovaní dále dodávají, že i kdyby žalobci nebyli výslovně žalovanými upozorněni na skutečný právní stav garáže, nenáleží jim práva z vadného plnění, a to pro nikoliv včasné vytknutí vady (ust. § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.), dále na ust. § 2131 obč. zák. (v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.), na ust. § 2104 obč. zák. (kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.) a na ust. § 2112 odst. 1 obč. zák. (neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu,… [použije se ust. § 2129 odst. 2 obč. zák.]). Z výše citovaných ustanovení občanského zákoníku je zřejmé, že zatímco skrytou vadu předmětu koupě je možné vytknout do pěti let od nabytí vlastnického práva, zjevnou (nikoliv skrytou) vadu je nutné vytknout bez zbytečného odkladu co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na předmětu koupě. Žalovaní mají za to, že žalobci vytýkaný právní stav garáže by nebyl vadou skrytou, nýbrž vadou zjevnou, neboť je to stav jednoduše zjistitelný dotazem u příslušného stavebnímu úřadu a případně nahlédnutím prostřednictvím internetu do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že dle čl. VII. odst. 1 kupní smlouvy přecházelo nebezpečí škody na předmětu koupě na kupující okamžikem protokolárního předání předmětu koupě, ke kterému došlo dne , datum, , je zjevné, že by vytknutí údajné vady žalobci žalovaným nebylo učiněno ani včas. Dále, dle ust. § 2103 obč. zák. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Ještě před uzavřením vlastní kupní smlouvy ze dne , datum, , a to již dne , datum, , tedy dva a půl měsíce před uzavřením vlastní kupní smlouvy, byla mezi žalobci jako zájemci, žalovanými jako prodávajícími a realitním zprostředkovatelem uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, ve které byl jednoznačně vymezen předmět koupě a deklarována vůle účastníků řízení uzavřít kupní smlouvu k předmětu koupě. Žalobci tedy měli minimálně dva a půl měsíce na to, aby se seznámili s právním i faktickým stavem zamýšleného předmětu koupě a tento si i ověřili. Zcela jistě mezi obvyklou pozornost v souvislosti s koupí nemovitých věcí patří minimálně ověření vlastnického práva prodávajících a existence či neexistence dalších věcných práv v katastru nemovitostí, ověření stavebně-právního stavu na příslušném stavebním úřadě a ověření technického stavu nemovitých věcí co do stavu střechy, obvodových zdí, rozvodů sítí, statiky, energetické náročnosti atd. Uvedené pak lze bez pochyby zahrnout i mezi podrobné seznámení se stavem (právním i faktickým) předmětu koupě, které žalobci učinili, což stvrdili podpisem kupní smlouvy. Zvláště pak, když jednak žalobci, resp. min. žalobce a) má zkušenosti s koupěmi nemovitých věcí a jednak žalobci neobdrželi od žalovaných žádnou stavebně-právní dokumentaci ke garáži. Pokud tedy žalobci uvádějí, že skutečnost, že garáž není zkolaudována a nebylo k ní vydáno stavební povolení, byla zjištěna až po „přepisu“ vlastnického práva, pak toto tvrzení se nezakládá na pravdě. Žalobcům tato skutečnost musela být známa v důsledku vynaložení náležité péče, obvyklé pozornosti, v souvislosti s koupí nemovitých věcí, při podrobném seznámení se stavem předmětu koupě. Nehledě na to, že tato skutečnost byla žalobcům známa ještě před uzavřením kupní smlouvy sdělením žalovanými. Předmětná garáž nebyla hlavním důvodem koupě nemovitých věcí a nebyla ani podstatnou součástí předmětu koupě. Je tedy vyloučeno, aby cena garáže ve vztahu ke kupní ceně činila , částka, , zvláště pak když kupní cena byla sjednána s přihlédnutím ke skutečnému faktickému a právnímu stavu předmětu koupě. Nehledě na to, že přímo rodinný dům (budova s č.p. , Anonymizováno, ) disponuje vlastní garáží. Rovněž cena za odstranění garáže je značně nadhodnocena.

3. U jednání soudu dne , datum, účastníci řízení učinili nesporným, že mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m³, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m³, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m³, jehož součástí je stavba - budova s č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m³, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 4 – orná půda o výměře , Anonymizováno, m³, vše zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Kupní cena za tyto nemovitostí byla stanovena na částku ve výši , částka, a její způsob vypořádání byl stanoven v čl. III. kupní smlouvy.

4. Žalobci u jednání soudu, po poučení dle § 118a odst. 1,3 o.s.ř., doplnili svá tvrzení. Žalobci byli ze strany žalovaných výslovně poučeni, že garáž bude dodatečně schválena, dokonce žalovaný žalobce v tom řízení o dodatečné schválení stavby zastupoval. Bohužel pak bylo žalobcům doručeno vyjádření SmVaK, že stavba dodatečně být povolena nemůže, a to proto, že se pod ní nachází vodovodní řád. Z tohoto důvodu podávali žalobu. Žalobci se kontaktovali s RK Listrum , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , která nabízela k prodeji dům za žalované, bylo to na počátku roku 2020 v době covidových restrikcí. Žalobci reagovali na inzerát, kde byla cena nemovitosti uvedena. Cena byla stanovena dohodou účastníků. Cena byla stanovena za všechno uvnitř oplocení, včetně rodinného domu. Schůzku si sjednali prostřednictvím pana , jméno FO, , který zastupuje RK, tato se uskutečnila dne , datum, za přítomnosti žalobců jako zájemců a žalovaných jako prodávajících a pana , jméno FO, za RK. Předtím byl žalobce se v místě pouze podívat, aby věděl, kde se nemovitost nachází. Uvedeného dne byl sepsán soupis toho, co se nacházelo v nemovitostech. Předmětné nemovitosti si měli možnost žalobci prohlédnout, přítelkyni se nemovitost líbila. V rodinném domku se nacházela garáž, v garáži, která je předmětem sporu, se nacházel zaparkovaný veterán. Celý dům si prošli. , jméno FO, jim sdělil, že to, co se nachází v oploceném místě, je předmětem prodeje za tu cenu, jak je uvedena. Ještě před uzavřením smlouvy 2x nemovitost navštívili za účelem uzavření smlouvy, byli tam společně i s panem , jméno FO, , včetně žalovaných. Pokud se týče garáže, mohli se s ní seznámit, součástí garáže byla zahradní místnost, která byla příčkou oddělena, do které se vchází z vnější strany. Žalobce se s garáží chlubil s tím, že vrata dělal sám. Byli tam i dělníci, kteří viděli garáž, žalovaný se jim chlubil garáží, dělníci se tam nacházeli se souhlasem žalovaného s tím, že žalobce chtěl předtím, než se do nemovitosti nastěhuje, provést úpravy, postavit si kotce pro psy, úpravy se netýkaly garáže. Žalobci nebyli seznámeni s tím, že garáž není zkolaudována, nebylo vydáno stavební povolení a nemovitost tudíž není zapsána v KN. Uvedené se žalobci dozvěděli až po přepisu vlastnického práva, tj. po , datum, . Žalobci měli důvěru v realitního makléře a v prodávající, takže si neověřili, jak je to s garáží, nebyli upozorněni na to, že pod samotnou garáží vede vodovodní řád. Žalobci nevěděli, že předmětná garáž není zapsána v KN, žádným způsobem si to neověřovali, v samotné smlouvě je zaznamenáno, že se prodávají i nemovitosti, které nejsou zaznamenány v KN. V mezidobí po podpisu smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne , datum, žalobci nečinili žádné kroky, neověřili si stav zápisu v katastru nemovitostí, spoléhali na to, že nemovitost je prodávána přes RK. K převzetí nemovitostí došlo dne , datum, na základě předávacího protokolu a nastěhovali se , datum, . Po přepisu vlastnického práva v KN, žalobci šli z důvodu daně z nemovitých věcí na finanční úřad, kde zjistili, že garáž není zapsána v KN, ačkoli by měla být zapsána. Z toho titulu oslovili prodávajícího, který jim sdělil, že to není problém, že se to dodatečně schválí, proto podali žalobci v dobré víře v to, že bude dodatečně stavba schválena, žádost o vydání dodatečného povolení stavby, kde byli v řízení zastoupeni panem žalovaným a následně až z vyjádření , Anonymizováno, ze dne , datum, zjistili, že ta stavba dodatečně povolena být nemůže, neboť se nachází nad vodovodním řádem a z toho titulu uplatnili slevu z ceny až v roce , Anonymizováno, . O dodatečné povolení stavby žalobci požádali dne , datum, , tedy téměř rok poté co zjistili, že předmětné nemovitosti se nenachází v KN, a to z toho důvodu, že dávali žalovaným šanci, ať to nějak vyřídí. Udělili žalovanému plnou moc k dodatečné kolaudaci. Jenže uplynula nějaká doba, nic se nedělo, tak si zašli na stavební úřad a tam jim řekli, že se nic neděje, že tam nikdo nic nepodával. Z tohoto důvodu podali žádost o dodatečné povolení stavby až v , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , jméno FO, požádali o vydání odborného stanoviska poté, co se dozvěděli, že garáž nebude schválena, protože bylo nesouhlasné stanovisko SmVaK. Na základě uvedeného byl zpracován odhad v říjnu 2022. O odhad požádali někdy mezi 24. 8. a , datum, , prohlídka se uskutečnila , datum, . Poté, co se žalobci dozvěděli, že je vydáno nesouhlasné stanovisko , Anonymizováno, , adresa, a bylo jim na stavebním úřadu v , Anonymizováno, sděleno, že dodatečné povolení stavby nebude vydáno, vzali svou žádost zpět a řízení bylo zastaveno.

5. Žalovaní po poučení soudu dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. u jednání dne , datum, , doplnili svá tvrzení. Celý vztah mezi účastníky byl navázán tím, že žalobce a) zkraje roku 2020 přijel neohlášeně do tehdejšího bydliště žalovaných, které se nacházelo v předmětných nemovitostech s tím, že si našel tento rodinným dům na internetu a že má zájem o prohlídku. V té době však byla žalovaná 2) sama doma, odmítla tedy žalobce a) pustit dál a dala mu tel. číslo na žalovaného 1), aby se s ním zkontaktoval a domluvil. Následně žalobce a) kontaktoval žalovaného 1) a domluvili se na prohlídce za nějaké tři, čtyři dny. Žalovaní u takto domluvené prohlídky chtěli mít přítomného realitního zprostředkovatele, ale žalobce a) striktně účast realitního zprostředkovatele odmítal s tím, že má svého advokáta a že si vše zařídí sám. Vzhledem k tomu, že žalovaní nechali realizovat prodej prostřednictvím realitního zprostředkovatele, informovali realitního zprostředkovatele o takto naplánované schůzce, ale pro kolizi termínu se realitní zprostředkovatel této první prohlídky nezúčastnil. Této první prohlídky se účastnili oba žalovaní, oba žalobci a dále sousedé, paní , jméno FO, a pan , tituly před jménem, , jméno FO, . Během této prohlídky pak byli žalobci žalovaným 1) výslovně informováni o tom, že garáž není zkolaudována, není zapsána v KN a že ji žalovaný 1) stavěl sám. Nato žalobce a) odvětil, že mu to nevadí, že na tu koupi strašně spěchá, protože již v té době měl prodaný či prodával své dosavadní bydlení a potřeboval se tedy někam nastěhovat. Tomu všemu pak byli přítomni manželé Kellovští. V závěru této první prohlídky žalobci avizovali, že mají skutečně zájem o koupi předmětných nemovitých věcí a byla dohodnuta druhá prohlídka, tentokrát již za účasti realitního zprostředkovatele. Druhá prohlídka byla zaměřena především na stavbu rodinného domu. Během této prohlídky se pak už účastníci nebavili o zahradě či příslušenství, protože toto bylo předmětem té první prohlídky. Vzhledem k tomu, že vodovodní řád nepatřil prodávajícím, nebyl řešen vodovodní řád, nicméně, žalobci byli upozorněni na to, že garáž není kolaudována a nemají stavební povolení. Pokud se týče pozdního uplatnění vad, pak nemovitosti byly prodány v květnu , Anonymizováno, a , datum, dochází k zavkladování těchto nemovitostí a na začátku července k vkladu do KN a žalobci poprvé tuto vadu vytýkají v létě , Anonymizováno, , každopádně je to více než rok po převodu vlastnického práva. Pokud se týče samotné ceny nemovitostí, ta byla ujednána mezi žalovanými jako prodávajícími a na základě zkušeností realitního makléře, jednalo se o cenu za celek nemovitostí, nebyl vypracován znalecký posudek.

6. Žalovaní svá tvrzení doplnili podáním ze dne 6. 11.

202. K navázání kontaktu mezi žalovanými jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími došlo přímým kontaktem mezi žalobcem a), který neohlášeně přijel k rodinnému domu na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, , v němž se v té době nacházela pouze žalovaná 2), která žalobci a) poskytla telefonní číslo na žalovaného 1), nechť se domluví spolu. Není tedy pravdou tvrzení žalobců, že se nejprve kontaktovali s realitním zprostředkovatelem, společností Listrum , právnická osoba, . Žalobci důrazně odmítali účast realitního zprostředkovatele u prodeje/koupě, prohlídek předmětu koupě nevyjímaje, s tím, že mají svého advokáta a že vše zařídí sami, že mají zkušenosti s prodejem/koupí nemovitých věcí, že už prodávají (asi) čtvrtý dům. Rovněž není pravdivé tvrzení žalobců, že si sjednali schůzku prostřednictvím jednatele realitního zprostředkovatele, p. , jméno FO, , která se uskutečnila dne , datum, . Druhá prohlídka, jíž byl přítomen i jednatel realitního zprostředkovatele, se uskutečnila nejpozději dne , datum, , neboť dne , datum, v 9:01 hod. je žalobkyni 2) zaslán realitním zprostředkovatelem návrh smlouvy o složení blokovacího depozita, který se zájemcům o koupi předkládá až po uskutečnění prohlídky (viz čl. II. odst. 1. věta poslední návrhu smlouvy). Ode dne , datum, měli žalobci k dispozici návrh smlouvy o složení blokovacího depozita, jehož přílohou byl i návrh vlastní kupní smlouvy, a k uzavření smlouvy o složení blokovacího depozita dochází až dne , datum, . Žalobci tedy měli předmětný návrh smlouvy k dispozici více než jeden měsíc, během kterého se mohli seznámit s právním stavem předmětu koupě a tento si i ověřit. Žalobci tedy měli dostatek času pro vynaložení obvyklé pozornosti, kterou lze očekávat od zájemců, resp. kupujících v souvislosti s rezervací a následnou koupí nemovitých věcí. Seznam věcí movitých (soupis) věcí byl pořízen při podpisu rezervační smlouvy dne , datum, v 8:30 hod. Pravděpodobně tak na seznamu (soupisu) věcí movitých došlo k písařské chybě při datování tohoto seznamu. Konečná kupní cena předmětu koupě pak vycházela z nabídkové (inzerované) ceny předmětu koupě, přičemž tato byla stanovena dohodou mezi žalovanými jako prodávajícími a realitním zprostředkovatelem a na základě zkušeností realitního zprostředkovatele. Ve výši kupní ceny byla promítnuta skutečnost, že garáž není zkolaudována, není zapsána v katastru nemovitostí. Znalecký posudek k ocenění předmětu koupě vypracován nebyl. Dokud v předmětu koupě bydleli žalovaní a tento užívali žalovaní, žádní dělníci vysláni žalobci se v předmětu koupě nenacházeli. Tyto tam žalobci ve skutečnosti vyslali až po předání předmětu koupě, ke kterému došlo dne , datum, . Vozidlo veterán, o kterém se opakovaně v průběhu jednání zmiňoval žalobce a), se nacházelo v garáží, jež je součástí rodinného domu, a ne v garáži, které se týká předmětu řízení. Žalovaní rovněž mají za to, že je nepravdivé tvrzení, že žalobci toliko spoléhali na realitního zprostředkovatele a nekonzultovali návrhy smluv s advokátem. Žalovaní již opakovaně uvedli, že žalobci měli eminentní zájem na tom, aby se prodej/koupě uskutečnil bez účasti realitního zprostředkovatele s tím, že mají svého advokáta a že vše zařídí sami, že mají zkušenosti s prodejem nemovitých věcí, že už prodávají (asi) čtvrtý dům. Rovněž mezi předložením návrhu smluv uplynula delší doba, kdy návrh smlouvy o zprostředkování byl zaslán dne , datum, a smlouva byla podepsána , datum, . Finální návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově pak byl zaslán dne , datum, s tím, že se podepíše zkraje příštího týdne. Nakonec k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově došlo až dne , datum, . Žalovaným se tak jeví jako krajně nepravděpodobné, že by žalobci návrhy smluv nechali několik týdnů tzv. ležet ladem a nenechali si je zkontrolovat svým advokátem. Pokud by tomu tak bylo, pak je zjevné, že žalobci nevynaložili obvyklou pozornost, kterou lze očekávat od zájemců, resp. kupujících v souvislosti s rezervací a následnou koupí nemovitých věcí, nepečovali náležitě o svá práva a nejednali s rozumem průměrného člověka a schopností jej užívat s běžnou péčí a opatrností tak, jak to předpokládá ust. § 4 odst. 1 zákona o.z. Realitní zprostředkovatel byl sjednán žalovanými za účelem obstarání prodeje předmětu koupě, a ne žalobci za účelem obstarání koupě nemovitých věcí dle požadavků žalobců. Pro žalobce se tedy nejednalo o jejich smluvními partnera. Součástí realitního zprostředkování nemohlo být zajištění právních služeb pro žalobce. Pokud žalobci uvádějí, že skutečnost, že garáž není zapsána v katastru nemovitostí, zjistili až na finančním úřadu, kam šli z důvodu daně z nemovitých věcí, pak k tomuto žalovaní uvádějí, že jednak o této skutečnosti byli žalobci výslovně upozorněni již během první prohlídky předmětu koupě zkraje roku 2020, jednak skutečnost, že garáž není zapsána v katastru nemovitostí je jednoduše zjistitelná nahlédnutím do katastru nemovitostí, kde jednak u dotčených pozemků, ani na příslušném listu vlastnictví, není stavba garáže evidována, a kdy jednak při zobrazení katastrální mapy i katastrální mapy + ortofoto v aplikaci katastru nemovitostí Marushka je rovněž vidět, že garáž není zapsána do katastru nemovitostí, (jednak e-mailem realitního zprostředkovatele ze dne , datum, v 9:01 hod. byl zaslán žalobcům nejen návrh smlouvy o složení blokovacího depozita, ale i úplný výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu , datum, , z něhož je zřejmé, že garáž není zapsána v katastru nemovitostí, a (4) a jednak dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, je poplatník daně z nemovitých věcí povinen tvrdit tuto daň, tedy podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku, v tomto případě tedy do , datum, . Je tedy zjevné, že i kdyby žalobci nebyli výslovně žalovanými upozorněni na skutečný právní stav garáže, což však ve skutečnosti byli, nenáležely by jim práva z vadného plnění, a to pro nikoliv včasné vytknutí vady. Pro úplnost věci se pak žalovaní vyjadřují k tomu, proč žalovaný 1) zastupoval žalobce v řízení o dodatečném povolení stavby. V létě 2021 kontaktoval žalobce a) jak žalovaného 1), tak realitního zprostředkovatele s tím, že je třeba garáž zapsat do katastru nemovitostí a že on to dělat nebude, že je s tím moc práce. Na to realitní zprostředkovatel, za účelem zachování si vstřícného vystupování, navrhl po projednání se žalovanými, že s tímto žalobcům pomohou, že s tímto má realitní zprostředkovatel zkušenosti, a proto kontaktoval , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobci udělili žalovanému 1) plnou moc. Dále však již s úřady komunikovala a vše organizovala , tituly před jménem, , jméno FO, , navíc žalobce a) začal jak žalovaným, tak realitnímu zprostředkovateli posílat nevhodné, útočné, vulgární zprávy, a tak dále řízení o dodatečné povolení stavby řešila , tituly před jménem, , jméno FO, . K odhadu tržní hodnoty nemovitostí pak žalovaní nesouhlasí, obvyklá cena byla stanovena podle směrných cen garáží v Ostravě, což je však nepřesné a zavádějící, neboť v , adresa, je poptávka po garážích a tím i cena garáží navýšena tím, že lidé bydlí v bytech, zatímco v , Anonymizováno, je až na jednotky bytů dominantní zástavba rodinných domů, kdy tyto mají své garáže, zastavěný pozemek není ve vlastnictví statutárního města , adresa, , není užíván na základě nájemní smlouvy, podkladem pro vypracování odhadu byl neexistující výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , nejedná se o řadovou garáž, garáž byla postavena později než v roce , Anonymizováno, (nejdříve 1998), garáž nebyla kolaudována v roce , Anonymizováno, , odhadce nemá specializaci pro stanovení ceny za odstranění garáže atd. Odhad absolutně nevychází ze správných podkladů, navíc jako podklad měl posloužit neexitující list vlastnictví. K navrženému záznamu z pořadu , Anonymizováno, , Anonymizováno, žalovaní uvedli, že daná reportáž nemůže být použita k důkazům, neboť je založena na sestříhaných rozhovorech, neúplných rozhovorech a bez znalostí všech relevantních skutečností, takže je zavádějící a nemůže být objektivní. Dne , datum, byl žalovaný nečekaně v , Anonymizováno, osobně navštíven žalobcem a), který mu sdělil, že se již dále nechce soudit a že by se celá věc mohla vyřešit tím, že žalovaný 1) sám zbourá předmětnou garáž. Návrh vznesený žalobcem a) pak pravděpodobně vycházel z dávného prohlášení žalovaného 1), který poté, kdy se dozvěděl, kolik údajné má stát zbourání předmětné garáže, prohlásil, že toto nacenění je nepřiměřené, nadhodnocené a že to raději tu garáž zbourá sám, pokud by musel. Nikdy však žalovaní žalobcům žádnou slevu z kupní ceny nenabídli a ani k tomu neměli důvod, když kupní cena byla stanovena s přihlédnutím k tomu, že garáž není zkolaudována, zapsána v katastru nemovitostí.

7. Žalobce a) jako účastník řízení ve své výpovědi uvedl, že předmětné nemovitosti si našel na stránkách sreality.cz, kontaktoval realitního makléře pana , jméno FO, a na základě tohoto kontaktu s ním domluvil prohlídku nemovitosti. Sám žalované nekontaktoval, na dům se byl podívat den před prohlídkou, aby vůbec věděl, kde dům stojí. Při prohlídce nebyl nikdo jiný, žádní Kellovští tam nebyli. Prohlídka se uskutečnila v lednu nebo v únoru roku 2020 a přítomni byli žalobci a žalovaní, dále realitní makléř pan , jméno FO, . Byli asi dvě nebo tři prohlídky, přesně si to již nepamatuje. Při prohlídce se seznámili s domem, pod kterým se nachází garáž, rovněž se seznámili s garáží venkovní, ve které žalovaný parkoval svého veterána. Garáž si žalovaný stavěl sám, byla krásná, sám si dělal venkovní vrata. Prohlíželi si celý dům, byl pěkný, líbil se jim, akorát řešili, kde postaví kotce. Žalobce se zajímal o všechno, když kupuje nemovitost. Uvedené prohlídky mohly následovat týden po sobě. Žalobce se pořád na něco vyptával, jaká je elektřina, jaké je topení. Ohledně garáže se nic víc nevyptával, vypadala pěkně, velká, pěkná střecha. Následně byly uzavírány smlouvy s panem , jméno FO, a došlo k uzavření kupní smlouvy. Cena byla dojednána asi , částka, za celý barák, tzn. za barák i s pozemkem i s garáží. Co bylo zabetonované, patřilo k baráku. Tak to aspoň prodávající řekl. U garáže byl přístřešek, který se následně poté, co se měla garáž kolaudovat, musel zbourat. Žalobce nenahlédl do katastru nemovitostí, aby si ověřil předmět koupě, věřil realitnímu makléři, ověřil si ho. Žalovaný mu ukazoval plány domu, jednalo se o projekt domu, jaké jsou nosné zdi apod. Do předmětného rodinného domu se nastěhovali , datum, , tedy po koupi domu. Pokud týče prohlídek domu, vždy byli přítomni účastníci tohoto řízení a realitní makléř, nikdo jiný přítomen nebyl. Kupní smlouvu zpracoval pan , jméno FO, , měli i předkupní smlouvu, kupní smlouvu si četl. O tom, že garáž není zkolaudovaná se dozvěděli, když šli na finanční úřad. Z finančního úřadu žalobcům volali, že tam mají garáž, která není zkolaudovaná, což bylo někdy na podzim na konci roku , Anonymizováno, . Poté, co zjistili, že garáž není zkolaudována, telefonicky to sdělili panu , jméno FO, , ten mu sdělil, že jim to říkal s čímž žalobce nesouhlasil, nevěděl o tom ani pan , jméno FO, . Současně žalovaný sdělil, že se bude snažit dát to do pořádku a žalobce mu k tomu dal prostor, udělili mu plnou moc. Potom zjistili, že se nic neděje, že pan , jméno FO, v tom nic nedělá. Následně žalobce kontaktoval pana , jméno FO, , nechal mu dva měsíce, tento mu sdělil, že se žalovaný neozývá. Žalobce jmenovanému sdělil, že chce nemovitost prodat, pak už byl dost ,,nasraný“. , jméno FO, nechal udělat odhad, snažil se zkontaktovat paní , jméno FO, , která zjistila, že garáž je i na cizím pozemku. Sám pan , jméno FO, mu sdělil, že to nevěděl. Dne , datum, jej kontaktoval pan , jméno FO, , kdy žalobce kontaktoval žalovaného, již přesně nevím. Následně pokračovala paní , jméno FO, s kolaudací. Bylo zjištěno, že pod garáží je voda, která procházela od brány až přes garáž. Pracovníci ze SmVaK vykopali jámu, prostrčili lanko a zjistili, kudy přesně voda vede, označili to modrým sprejem. Následně probíhalo řízení na úřadě, kde jim bylo sděleno, že musí dojít k odstranění stavby, ještě by byla možná přeložka stavby, což by bylo ještě dražší. S nároky vad se na žalované obrátili , datum, . Jednalo se o písemnou výzvu. V letošním roce obdrželi rozhodnutí o povinnosti zbourat předmětnou stavbu. Žalobce nebyl žalovanými informován o tom, že garáž je černá stavba, že nebude moci být dodatečně povolena, je tam voda na cizím pozemku. Další budova na pozemku nebyla. Žalobci neměli připomínky k návrhu kupní smlouvy ani k návrhu smlouvy o složení blokovacího depozita. Dokumentaci od stavby garáže žalobce nepožadoval.

8. Žalobkyně b) souhlasila s výpovědí žalobce a) a dále uvedla, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o blokaci, jejíž součástí je příloha č. , hodnota, ze dne , datum, , kde byl uveden soupis, co je na pozemku, je tam uvedena hospodářská budova, která byla prázdná, dále co se nacházelo v jednotlivých částech domu. Jednalo se zřejmě o datum první prohlídky. Další schůzka se uskutečnila dne , datum, , kdy byla uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, zde jsou podepsáni účastníci řízení a pan , jméno FO, . Ke smlouvě obdrželi předkupní smlouvu. Počátkem roku , Anonymizováno, byla vyhotovena plná moc rukou žalované b) a potom byla další plná moc a následně třetí ze dne , datum, .

9. Žalovaný 1) ve své výpovědi uvedl, že se obrátil na realitní kancelář na pana , jméno FO, , chtěl prodat dům. Po nějaké době přijel před dům žalobce a), byla doma jen manželka, žalobce chtěl telefonní číslo na žalovanému, že by mu zavolal. Manželka mu telefonní číslo dala. Bylo to asi v lednu , Anonymizováno, . Druhý den mu zavolal žalobce s tím, že by se chtěl přijet podívat s paní , jméno FO, . Domluvili si schůzku. Asi po dvou dnech přišli žalobci, žalobce jim otevřel branku, stáli na zahradě, zahrada se žalobci líbila, začali se bavit všeobecně co tam je, on sám mu řekl, že má dva psy a žalovaný 1) mu sdělil, že manželé Kellovští mají chovnou stanici psů, jestli to nebude problém. Poté zavolal manžele , jméno FO, , aby přišli na zahradu a tam se s žalobci seznámili, aby si řekli své ohledně psů, aby následně nenastal nějaký problém. Následně se chtěl žalobce podívat na garáž. Žalobce mu ji otevřel, líbila se mu. Žalovaný žalobci sdělil, že garáž není zkolaudovaná, že není v katastru. Žalobce sdělil, že mu to nevadí. Asi za půlhodinu odešli manželé Kellovští a pan , jméno FO, mu řekl, jestli by nebylo vhodné obejít makléře, že má svého právníka, který by vše zařídil a žalobce by ušetřil peníze na provizi pro realitku. S tím žalobce nesouhlasil a sdělil mu, že prohlídku provedeme až s panem , jméno FO, . K uvedenému sdělení žalobci, že předmětná garáž není zkolaudována a není zapsána v katastru, byl přítomen žalobce, manželka, žalobci a manželé Kellovští. Žalovaný 1) sdělil žalobcům při prohlídce garáže, že tato není zkolaudována. Následně žalobci odjeli, žalovaný kontaktoval pana , jméno FO, s tím, že má kupce na dům. , jméno FO, dal telefonní číslo na pana , jméno FO, a ten ho kontaktoval. Dále pan , jméno FO, domluvil schůzku s panem , jméno FO, a přijeli se na dům povídat i s panem makléřem. Schůzka se uskutečnila někdy začátkem února 2020. Přijeli, prošli si celý dům, dům se jim líbil, byli spokojeni a chtěli se co nejdříve nastěhovat. Zda se při této schůzce řešila garáž, žalovaný neví. Žalobce sdělil makléři, že garáž není zkolaudována, že o tom žalobci vědí, neboť jim to sdělil, s tím, že si myslí, že to bylo přímo při této schůzce, ale není si tím jistý. Další jednání pak probíhala mezi panem , jméno FO, a panem , jméno FO, . Uskutečnila se ještě další jedna prohlídka. Cena byla sjednána na základě pozemku, který je zapsaný v katastru, plus dům, cena za garáž obsažena v kupní ceně nebyla. Pokud se týká garáže, domluvili se s panem žalobcem tak, že cena za garáž byla gratis, že si to vyřídí po prodeji domu. , jméno FO, na koupi domu spěchal, bylo to takové rychlé, ukvapené. Kupní cena byla za dům a zahradu. Následně se žalovaní po koupi vystěhovali, rok a půl se nic nedělo, byl klid. Pak přišel žalobce a) za žalovaným 1), že garáž není zkolaudována a chce se vystěhovat. Žalovaný 1) mu řekl, že věděl, že garáž není zkolaudovaná, ale v rámci dobrých sousedských vztahů mu řekl, že mu s garáží pomůže, že se v tom sice moc nevyzná, ale řekne panu , jméno FO, a společně pomohou garáž zkolaudovat. , jméno FO, se opravdu pustil do vyřízení kolaudace, pověřil paní , jméno FO, a poté se zjistilo, že to nejde zkolaudovat, jelikož 30 cm vedle garáže je vodovodní řád, o kterém ale nikdo nevěděl. Sami vodaři se SmVaK museli dát sondu do potrubí, aby zjistili, kde vlastně ta voda vede. Po dvou letech pak přišli žalobci s nárokem, který dnes uplatňují, předtím řešili kolaudaci. Předmětnou kupní smlouvu sepisoval pan , jméno FO, . O stavební povolení garáže nikdy nežádal. O tom, že garáž nebude moci být dodatečně povolena nevěděl. Garáž měla být gratis a pan , jméno FO, řekl, že to nevadí, že si to po koupi vyřídí sám. U první prohlídky domu se dům neprocházel, neboť žalovaný měl sjednanou realitní kancelář a bez ní nebude provádět prohlídku domu. Při koupi nebyla pro žalobce podstatná koupě garáže, spíše si pochvaloval, že jsou tam dvě garáže. Žalobci se zmiňovali, že mají zkušenosti s prodejem nemovitostí, rovněž řekli, že mají svého právníka, že to všechno zařídí sám. Před předáním nemovitostí se neprováděly žádné stavební úpravy. Plná moc byla udělena pouze jedna, která byla psaná na počítači. Žalovaný ukončil své aktivity při vyřizování dodatečné kolaudace garáže proto, že žalobce začal vyhrožovat telefonicky, smskami, vymýšlel si různé záminky a nevyhrožoval jen jemu, ale i panu , jméno FO, , a to dost tvrdě a sprostě. Na základě toho se žalovaný přestal o vše zajímat a bavit se s panem , jméno FO, . Žalovaný nikdy nežádal o stavební povolení.

10. Žalovaná 2) souhlasila s účastnickou výpovědí svého manžela a k této se připojila.

11. Svědkyně , jméno FO, ve své výpovědi uvedla, že zná účastníky řízení, jedná se o její sousedy, žalovaní mají naproti letní dům. S žalovanými se zná od roku 1999, jejich vztahy by vyhodnotila jako přátelské, čistě sousedské. Žalobci tam bydlí asi druhý, třetí rok, bližší vztahy s nimi nejsou. Svědkyně byla informována někdy v průběhu roku 2020, kdy byla na nemocenské po operaci a byla pozvána žalovanými na jejich zahradu, aby se seznámila s žalobci s tím, že i oni měli psy stejně jako svědkyně, tak nějak aby se domluvili na chodu, něco se řešilo ohledně plotu, bylo to asi v dubnu nebo květnu, přesně si to již nepamatuje. Schůzka se uskutečnila na zahradě žalovaných, byli tam přítomni žalobci, žalovaní, svědkyně a její manžel. Řešili se ploty, žalobce chtěl vyměnit plot a stavět kotce, a to v místě, kde svědkyně má okna z ložnice. Svědkyně navrhla žalobci, aby kotce postavil místo garáže, která tam stojí. Žalobce navrhoval, aby část plotu vlastně tvořili kotce, s čímž nesouhlasila a navrhla, aby si kotce udělal v garáži. Co se více řešilo, už neví, pro ni bylo důležité ohledně psů, potom odešla, byla o berlích. Manžel tam zůstával. Není si vědoma toho, že by se za její přítomnosti projednávalo něco ohledně domu, prodeje garáže, pozemku. Pokud se týče budování kotců, přesně neví, lidi nesleduje, myslí si, že to bylo někdy v průběhu léta téhož roku. Pokud se týče její znalosti případných dalších problémů, které tam vznikly, skutečně tam problémy jsou, a to kvůli zvířatům. Žalobce se chová velmi arogantně, řve, nevybíravě svědkyni nadával, vyhrožoval, nainstaloval si kamery, které sledují jejich pozemek. Žalobce svědkyni nezajímá. Ví, že se i účastníci hádali, musela to slyšet půlka vesnice. Žalobce se postaví na cestu a vyřvává, ale co je přesně obsahem, to neví. Jaké konkrétní spory jsou mezi účastníky, to neví, ale tuší, že je to kvůli domu, že to nemají mezi sebou vyřešené. Zda se před ní řešilo, kdo stavěl samostatně stojící garáž, kterou dnes vlastní žalobci, si nepamatuje.

12. Svědek , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že pracuje jako realitní makléř. Někdy v průběhu roku 2019 jej kontaktoval žalovaný s tím, že chtěl, aby zajistil prodej jeho rodinného domu v , Anonymizováno, . Svědek zpracoval zakázku, nemovitost nafotil, prohlédl, opatřil katastrální mapu, výpis z KN a s žalovaným se domluvili na průběhu zakázky a ceně. Následovala inzerce, prohlídky nemovitosti se zájemci. Na prohlídku nemovitosti bylo více zájemců. Předmětem koupě byly nemovitosti zapsané na listu vlastnictví, dům a pozemek. Na pozemku stojí stavba garáže nebo nazvaná hospodářská budova, přičemž svědek zjistil, že tato není zapsaná v katastru nemovitostí, není zkolaudována, což samozřejmě věděl i prodávající. Cena byla sjednána za věci evidované na listu vlastnictví, byla stanovena na základě jeho osobních zkušeností a do nemovitosti nebyla zahrnuta cena garáže. Prvotní prohlídka, byla bez jeho účasti, což není standardní postup. Standardní postup je ten, že jej klient zkontaktuje a provede se prohlídka. Z telefonického sdělení žalovaného je mu známo, že k žalovanému přijel pan , jméno FO, , nějak se domluvili a sešli se, a to bez účasti svědka. Mohlo to být někdy koncem ledna 2020 dle jeho záznamů. Žalovaný volal svědkovi, že se s panem , jméno FO, dohodli na koupi nemovitosti. Dohodli se na první schůzce za přítomnosti svědka, a to dne , datum, . Schůzku ze dne , datum, si již přesně nevybavuje. Standardní postup je takový, že se prochází nemovitost, mluví se o technických náležitostech, o jejím stavu, o právních náležitostech, nahlíží se do dokumentace, pokud je. V tomto případě byla stavební dokumentace, a to pouze k rodinnému domu, ke garáži plány nebyly. Stejný den svědek na e-mail žalobkyně poslal půdorysy rodinného domu, který si vyžádali. Následně se domluvili, došlo ke zpracování smlouvy o složení blokovacího depozita (dále jen „rezervační smlouvy“), a dne , datum, uvedené odeslal na e-mail žalobkyně. Následoval podpis rezervační smlouvy dne , datum, . Součástí této smlouvy byla příloha č. , hodnota, , a to soupis věcí movitých, kdy si znovu procházeli dům a sepsali, co se ponechává. Dne , datum, svědek zaslal žalobkyni na e-mail návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. S podpisem smlouvy se čekalo, neboť pan žalobce prodával rodinným dům v Ostravě, z něhož potřeboval peníze na koupi. Žalobce na prodej spěchal, nakonec úhrada kupní ceny nešla přes advokátní úschovu. Částku 500 000 Kč zaslal žalobce žalovaným předem na účet žalovaného a zbytek byl uhrazen dle kupní smlouvy a následovalo předání nemovitosti, ohledně čehož byl sepsán předávací protokol. Žalobci se do předmětných nemovitosti nastěhovali ještě předtím, než se stali vlastníky, tzn., že prodávající nemovitost opustili dříve, než je standardní, kdy to bylo dříve, již neví, ale moc se to nelišilo od data podpisu kupní smlouvy, mohlo to být někdy těsně potom, počátkem června 2020. Poté, kdy svědka telefonicky kontaktoval žalovaný 1), že se domluvil s žalobcem a) na prodeji nemovitosti, jej současně informoval, že sdělil žalobci a) informaci ohledně garáže, tedy že garáž není zkolaudovaná. Svědek si již nevybavuje, zda sám následně o tom informoval žalobce, ale standardně se o tom mluví vždy a nevidí důvod, proč by tomu nebylo v tomto případě. Nevybavuje si, že by se žalobci ptali na to, proč nejsou plány ke garáži. Pokud se týče ceny, v inzerátu bylo popsáno, za co kupní cena je, bylo to uvedeno i v kupní smlouvě. Pokud se týče předmětné smlouvy, je zpracována pro RK advokátem, jedná se o standardní smlouvu, kde se doplní cena, označení a další náležitosti. V případě, že je třeba něco doplnit, tak se to k jejich pokynu advokátem doplní. V tomto případě se jedná o standardní smlouvu. Jelikož věděli, že je tam garáž, která není zapsána v katastru, bylo to ponecháno. Pokud by součástí kupní smlouvy byla garáž, která je zkolaudována, byla by cena vyšší. Jedná se tedy o standardní ustanovení, které svědek neupravoval. Pokud by byla garáž řádně zkolaudována, byla by cena nemovitosti vyšší zhruba o , částka, až , částka, . Asi jeden rok a několik měsíců se nedělo nic, v létě 2021 mu volal žalobce a) s tím, že nemovitost není zkolaudována, na což mu svědek řekl, že to věděl, obecně se to vědělo. V rámci prodeje byl žalobce informován žalovaným a svědek předpokládá, že i jím samotným, ale jakým konkrétním způsobem, už neví. Prochází se nemovitosti, katastrální mapy, list vlastnictví, tak je tomu obecně ve všech případech. Následně svědek kontaktoval žalovaného 1), dohodli se, že v rámci zachování sousedských vztahů žalovaný 1) zajistí legalizaci stavby. S uvedeným má svědek zkušenosti, stává se to poměrně často. Následně žalovaný 1) si nechal od žalobce a) podepsat plnou moc. Svědek doporučil žalovanému 1) paní , jméno FO, , kterou zná, ta měla vypracovat pasport stavby a s ní se dále dohodlo, že fyzicky zajistí kolaudaci stavby. , jméno FO, vypracovala pasport, jednala se stavebním úřadem, získávala stanoviska k inženýrským sítím a v rámci toho se zjistilo, že tam vede vodovodní přípojka, avšak nevěděli přesně kde, musela se vytyčit. Při vytyčování se zjistilo, že vede těsně vedle garáže v ochranném pásmu, což znemožnilo pokračování legalizace stavby. O uvedeném byl svědek informován paní , jméno FO, s tím, že SmVaK nedají souhlas. Stavební řízení tím víceméně skončilo. Standardně se zájemci seznamují se stavem nemovitosti, včetně výpisu z KN a včetně katastrální mapy. Při první schůzce svědek tyto listiny neměl. Následně je po první schůzce dne , datum, zaslal žalobcům, a to výpis listu vlastnictví a návrh rezervační smlouvy. Obecně je to tak, že přímo na místě nahlédne do mapy, kterou mám v telefonu. Svědek věděl, že se jednalo o černou stavu, která nebyla zapsána proto, že to brali tak, že je to černá stavba, která není zapsána, stejně tak jako není zapsán bazén, přístřešek, a proto to nebylo ve smlouvě uvedeno. Svědek nevěděl, že garáž nebude moci být dodatečně povolena, kdyby nebylo vodovodní přípojky, tak by zkolaudována byla. Kupní cena byla za věci zapsané na listu vlastnictví, za pozemek, dům. Zájemci byli informováni, všichni to brali tak, že ta garáž formálně neexistuje, proto to do smlouvy neuvedli. Svědek si nevybavuje, že by předmětná garáž byla pro žalobce důležitá. Když s žalobci procházeli LV a katastrální mapy, svědkovi nepřipadalo, že by žalobce byl člověk, který je neznalý, pokud by tomu tak bylo, pak se ptal na spoustu informací. V tomto případě tomu tak nebylo. Zda žalobce informovali o tom, že je stavba postavena bez stavebního povolení si svědek nevybavuje, když je nezkolaudovaná garáž, je většinou postavena bez stavebního povolení, úplně přesně neví, že by je informoval těmito slovy, už si to nepamatuje. Svědek si nevybavuje, že by při předání předmětu koupě měli žalobci již na pozemku postaveny kotce. Soupis movitých věcí byl podepsán dne , datum, při podpisu rezervační smlouvy. Došlo k chybě na protokolu, kdy , datum, nemohl být sepsán, neboť svědek byl na lyžích. Žalobce 1) svědka oslovil někdy v průběhu roku 2022 nebo 2023 s tím, že zvažuje prodej domu a v podstatě jej neformálně oslovil, aby se ujal prodeje. Žalobce si nechal zpracovat ocenění nemovitosti, které zaplatil svědek, protože měl za to, že bude dům prodávat dál. , právnická osoba, zadal žalobce 1) jiné RK, cenu za posudek mu zaplatil svědek z ruky na pumpě bez dokladu, dál se to nijak neřešilo. Kupní cena byla za věcí zapsané na listu vlastnictví, za pozemek a dům, jedná se o standartní formulaci. Zájemci byli informováni o ceně, brali to tak, že garáž formálně neexistuje, proto to nebylo ve smlouvě uvedeno. Když s žalobci proházel LV a katastrální mapy, žalobci na svědka nepůsobili tak, že neví, o čem se mluví, že tomu nerozumí. Pokud je člověk neznalý, pak se ptá na spoustu informací, což v tomto případě nebylo.

13. Svědek , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že zná oba žalobce, s panem žalobcem 1) se zná 30 let, pracovali spolu na šachtě, rekonstruovali spolu nějaké baráky, pomáhali si navzájem. , jméno FO, žalobce měl asi tři domy, jejich vztah hodnotí kladně, je bližší. Je mu známo, že předmětem sporu je garáž a nějaký pozemek. Garáž je postavena na vodovodní přípojce a musí se zbourat. Dozvěděl se to od žalobce 1), přišel mu nějaký papír. Svědek chodil žalobci 1) pomáhat na dům, ve kterém nyní bydlí. Bylo to v roce 2020. Pod kotci dělali obrubníky. Bylo to v březnu nebo začátkem dubna 2020. V době, o které hovoří, tam žalobci ještě nebydleli, stěhovali se až někdy v červnu téhož roku, buď tam nebydlel nikdo nebo tam bydleli původní majitelé. Žalovaného viděl možná 2x. V době, kdy chodil žalobci pomáhat, mu žalobce řekl, ať se jde podívat na dům a řekne mu svůj názor. Dům se mu líbil. Zrovna, když tam byl, přišel žalovaný, svědek se ho ptal, jestli je vše v domě v pořádku, řekl, že ano, že žádný problém tam není. Jsou tam dvě garáže, jedna větší pod domem a jedna u kotců, před kterou stál veterán. Žalovaný sám sdělil, že si dělal garáž převážně sám, střechu, vrata, podhledy. Více se o této garáži nebavili. Následně žalobci přišla nějaká obsílka od úřadu, že garáž je postavená načerno, že se musí zbourat a že nějak není v pořádku pozemek. , jméno FO, nechal udělat odhad zbourání garáže a jakou má hodnotu pozemek, který mu nepatří. Bavili se o tom, jak to jde vyřešit, avšak žalovaný na to neslyšel. Když se žalobce dozvěděl, že se jedná o černou stavbu a má ji zbourat, trápilo ho to a chtěl se domluvit. Říkal, že to znehodnotilo ten dům, byla tam škoda asi , částka, . Žalobce kupoval rodinný dům s garáží, pozemek, pak je tam takový altán a za ním garáž. Vše je oplocené. Svědek nebyl přítomen rozhovoru mezi účastníky řízení, že by se mezi sebou bavili ohledně nemovitostí. O prodeji nemovitosti se s žalobcem bavili až poté, kdy vznikl problém, tedy až po roce, když přišli na to, že garáž se má zbourat. Žalobce svědkovi sdělil, že nevěděl, že se jedná o černou stavbu.

14. Svědek , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že zná žalobce i žalovaného. Žalovaného mu představil žalobce, a to v době, kdy pomáhal panu , jméno FO, se stěhovat se do rodinného domu, bylo to někdy v červenci roku 2020. Tehdy tam přišel žalovaný 1), jestli by si mohl v garáži nechat zaparkované auto – Spartaka, že ho zatím nemá kam dát. Žalobce a) mu vyhověl. Svědek chválil žalovaného 1), že to má pěkné, tento říkal, že si barák včetně bazénu i garáže stavěl sám. Svědek dále pomáhal dělat kotce, bylo to někdy v dubnu 2020. Vztah s žalobcem by vyhodnotil spíše jako pracovní, když něco žalobce potřebuje pomoct, jdu tam.

15. Svědek , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že je zaměstnancem , právnická osoba, , adresa, od , datum, . Pracuje na odboru výstavby a životního prostředí jako úředník uvedeného úřadu. Účastníky řízení zná jako občany města a jako žadatele. Pokud se týče účastníků řízení, zná je z úřední činnosti. Na základě zmocnění od žalobců požádal žalovaný a) o dodání dodatečného povolení stavby garáže, která se nacházela na pozemku rodinného domu, který je nyní ve vlastnictví žalobců. Předchozím vlastníkem byl pan žalovaný 1). Žádost byla podána z toho důvodu, že stavba byla provedena bez stavebního povolení a asi v rámci narovnání po prodeji domu o uvedené požádal na základě zmocnění pan , jméno FO, . Po podání žádosti byla stanovena lhůta pro doložení potřebných dokladů. Dne , datum, byla podána žádost o dodatečné povolení stavby. Dne , datum, došlo k přerušení řízení a byla dána výzva k doplnění potřebných podkladů. Následně se nedělo nic, poté se přišli žalobci zeptat, jak věc pokračuje. Jelikož se nic nedělo, následně dne , datum, odebrali udělené zplnomocnění a požádali o udělení výjimky vzdálenosti stavby od hranice pozemku. Byla doložena znovu žádost, jedná se o žádost o udělení výjimky a plná moc pro paní , jméno FO, . Následoval proces o udělení výjimky. Dne , datum, proběhlo místní šetření, kde bylo zjištěno, že stavba částečně přesahuje na cizí pozemek, tato část stavby byla odstraněna, jednalo se o dřevěný přístřešek, jednoduchou stavbu. Současně bylo zjištěno, že v blízkosti garáže se nachází vodovodní řád spol. , Anonymizováno, . Následně paní , jméno FO, jednala s vedlejším vlastníkem pozemku o možnosti přeložení vodovodního řádu, k dohodě nedošlo, tudíž musí dojít k odstranění stavby. Výjimka udělena nebyla, pokračovalo se dál v řízení o dodatečném povolení stavby, které nebylo možno vydat. Pokračovalo se v řízení o vydání rozhodnutí o odstranění stavby, uvedené rozhodnutí bylo vydáno , datum, a stavba má být odstraněna ve lhůtě 180 dnů od právní moci rozhodnutí o vydání rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Rozhodnutí nabylo právní moci dne , datum, . Lhůta byla stanovena s ohledem na skutečnost, že bylo rozhodováno v zimních měsících. Následně tedy ze strany odboru již nebylo nic dalšího řešeno. Pokud by se zájemce o koupi nemovitosti dostavil na stavební odbor a požadoval by informace o charakteru konkrétní stavby, zda bylo pro ni vydáno stavební povolení či byla zkolaudována, tak uvedené lze dohledat v archivu včetně nahlédnutí do ortofoto mapy a sdělit uvedené. V období od podání žádost o dodatečné povolení stavby do doby odebrání zmocnění žalovanému a) tento nečinil písemně žádné kroky. Zda tam byl žalovaný osobně, svědek neví. Nebylo možné, aby stavba garáže byla dodatečně povolena i přes nesouhlasné stanovisko SmVaK. Bez přeložení vodovodního řádu to nelze. Jak přesně zjistili, že tam vede vodovodní řád, přesně neví. Ve většině případů to bývá tak, je vytyčí vodovod barevně. Z telefonického hovoru s p. , jméno FO, bylo svědkovi známo, že probíhala s vlastníkem sousedního pozemku jednání o přeložení vodovodu.

16. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že účastníky řízení zná. Na uvedené adrese V družstvu 1433, Šenov, která sousedí s nemovitostí žalobců, vlastní nemovitost. Trvalé bydliště má v , Anonymizováno, . Žalované zná asi od roku 1993, žalobce zná od doby, kdy se do předmětné nemovitosti nastěhovali. Vzhledem k tomu, že v daném okolí vlastní asi další 4 nemovitosti, měl zájem koupit i nemovitost od žalovaných. Žalovaný 1) mu dal vědomí, že nemovitost prodává, avšak neuměli se dohodnout na ceně. Žalovaný mu dal nějaký termín, který svědek nedodržel a pan žalovaný 1) nemovitost prodal žalobcům asi za cenu , částka, . Svědek chtěl v dané lokalitě vybudovat tenisový kurt pro syna, avšak nakonec z toho stejně sešlo. Již po samotné koupi nemovitosti mu žalovaný 1) sdělil, že prodeje lituje. Byl nešťastný a svědek na to reagoval tak, že mu tady nasadil souseda, na kterého se musí od rána dívat. Pokud se týče žalovaného 1), jedná se o výborného řemeslníka, který skutečně umí udělat vše. Znají se po dobu 25 let, dělal mu v podstatě údržbáře na jeho nemovitostech. Svědek koupil obchod bývalé jednoty, který se nachází nad nemovitostí žalovaného 1). Mezi nemovitostmi byl plot, o který se nikdo nestaral a žalovaný 1) měl posunutý pozemek až po plot té jednoty. Bylo to asi o metr a půl až v pozemku svědka. Situaci nijak neřešili vzhledem k tomu, že svědek měl v úmyslu nemovitost koupit. Žalovaný 1) se svědka ptal, co by dělal s garáží a s altánkem. Svědek mu sdělil, že by je zboural, protože to neodpovídalo jeho budoucím plánům. Žalovaný 1) z toho byl nešťastný. Poté, co žalovaný ad 1) prodal nemovitost panu , jméno FO, a paní , jméno FO, , tak pan , jméno FO, si přivedl na relativně malý pozemek větší psy a bylo zřejmé, že může dojít k nějakým střetům, když rovněž svědek s manželkou mají chovnou stanici psů. , jméno FO, chtěl, abych se potkali s panem , jméno FO, , který měl zájem i o koupi nějakých pozemků od svědka. Potkali s žalobcem a) poté, když byl vlastníkem, v té době pan , jméno FO, věděl, že udělal obrovskou chybu, když předmětnou nemovitost žalobcům prodal, ačkoli mu pan , jméno FO, přislíbil, že na vystěhování má pan , jméno FO, dostatek času, začal tlačit na pana , jméno FO, , ať se rychle přestěhuje. Svědek umožnil panu , jméno FO, přestěhovat nějaké věci do nějaké jeho nemovitosti, některé věci si přestěhoval do altánku naproti přes cestu. Svědek následně upřesnil, že samotnému uzavření kupní smlouvy přítomen nebyl. Byl tam poté, kdy si už plácli, domluvili se. Žalovaný 1) je poctivý řemeslník i člověk, panu , jméno FO, a paní , jméno FO, řekl, že jsou tam nějaké problémy s bazénem, že se to bude muset opravit, bazén zrekonstruovat, myslím, že mu dal i částku , částka, nebo přispěl. Před nemovitostmi měl svědek velké parkoviště, umožnil mu tam parkovat stroje, skladovali tam , právnická osoba, , pak mezi nimi došlo ke konfliktu ohledně štěrku, kdy se žalobce vůči žalovanému 1) vulgárně vyjadřoval a nazval ho zlodějem. Žalobce a) tlačil na žalovaného 1), aby se obchod rychle uskutečnil. Svědek byl přítomen, když probírali problematiku ohledně psů. Bylo to někdy dopoledne, přišel žalovaný 1), jestli tam může svědek jít, až později přišla manželka, která se domlouvala ohledně psů. V té době byla po operaci kolene, přišla o berlích s ortézou. Žalobce a) měl dotaz na svědka, zda by mohl pozemek rozšířit o ten metr a půl směrem k obchodu nebo směrem dolů, žalovaný a) mu to snad i nějak přislíbil. S rozšířením směrem dolů svědek nesouhlasil, směrem k obchodu to neviděl jako nemožné, avšak nevyjádřil se. Při dané schůzce svědek učinil dotaz na žalobce a) zda ví, že nemovitost není zkolaudovaná, když sám svědek měl v úmyslu v případě koupi nemovitosti tuto zbourat včetně altánku. Žalobce a) svědkovi sdělil, že to ví, že je informován, že to bere na vědomí, více to nekomentoval. Na téma týkající se garáže, že není zkolaudována, se žalobce a) s žalovaným 1) spolu bavili před svědkem. Žalobce byl o tom informován. Pokud se týče vztahů mezi svědkem a žalobcem a), svědek uvedl, že větší hovado nepotkal. Vztahy jsou velmi špatné, špatné vztahy jsou i s ostatními sousedy a svědek by byl nejraději, kdyby odtud žalobce a) odešel. Svědek chtěl situaci řešit odkoupením jeho nemovitosti, avšak s tím nesouhlasil, resp. dal cenu přes 8 milionů. Manželka se přišla na předmětný pozemek domluvit se ohledně psů, neboť samozřejmě, když mají chovnou stanici a nachází se tam více psů, je třeba se domluvit ohledně cyklu venčení apod. Svědek umožnil žalobci a), aby si u jejich plotu zbudoval kotce, dal si tam nějaký plot. Jednou se svědek vrátil z Prahy a slyšel, jakým vulgárním způsobem nadává manželce. Svědek si to s ním chtěl osobně vyřídit, k čemuž nedošlo. Ze strany žalobce a) například dochází k tomu, že mu tam řežou dřevo a kachličky cigáni, a to bez ohledu na to, zda je sobota nebo neděle, a to hned od 6 ráno do 20:00 do 22:00 hodin a když to s ním chtěl svědek řešit, choval se jako hovado. Dále ke své výpovědi svědek uvedl, že vypovídal pravdivě.

17. Smlouvou o složení blokovacího depozita ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že tato smlouva byla uzavřena mezi , právnická osoba, Listrum , právnická osoba, ., zastoupené jednatelem , jméno FO, , a zájemci na straně druhé, a to , Jméno zainteresované osoby 0/0, , , Jméno zainteresované osoby 1/0, a prodávajícími , jméno FO, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, . Smlouva byla uzavřena dle § 1746 odst. 2 o.z. , právnická osoba, prohlásila, že je na základě smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi ní a prodávajícími, tedy vlastníky specifikovaného souboru věcí nemovitých, oprávněna zprostředkovávat prodej uvedených nemovitostí, a to pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, o výměře , Anonymizováno, m², pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m², pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným , Anonymizováno, , rodinný dům, dále pak pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m², pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – orná půda o výměře , Anonymizováno, m² zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, přičemž současnými vlastníky nemovitostí jsou prodávající. Ke dni podpisu smlouvy neváznou na nemovitosti žádná věcná práva, zástavní práva, dluhy, nájemní či podnájemní práva, práva výpůjčky, právní vady ani jakékoliv faktické vady, které by podstatným způsobem bránily užívání nemovitosti nebo jejímu prodeji. Zájemci prohlašují, že mají v úmyslu s prodávajícími uzavřít kupní smlouvu ve znění uvedeném v příloze této smlouvy, která je její součástí a na základě které by se měli stát podílovými spoluvlastníky specifikovaných nemovitostí, a to za kupní cenu , částka, . Smlouva je uzavřena na dobu určitou do , datum, . Součástí smlouvy je kupní smlouva ve znění, ve kterém byla následně mezi účastníky řízení uzavřena dne , datum, . Smlouva o složení blokovacího depozita je podepsána zúčastněnými stranami.

18. Kupní smlouvou ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že mezi prodávajícími, nyní žalovanými, a kupujícími, nyní žalobci, byla uzavřena kupní smlouva. Předmět koupě byl specifikován v článku I., kde prodávající prohlašují, že jsou v SJM vlastníky nemovitých věcí, a to pozemku par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, o výměře , Anonymizováno, m², pozemku par. č. , Anonymizováno, /2, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m², pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným , Anonymizováno, , rodinný dům, dále pak pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m², pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – orná půda o výměře , Anonymizováno, m², zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. K prokázání svého vlastnictví prodávající předložili výpis LV č. , hodnota, ze dne , datum, , přičemž prohlásili, že od tohoto data nedošlo k žádným změnám práv co do těchto nemovitostí. Prodávající dle článku II. prohlašují, že touto smlouvou prodávají předmět koupě specifikovaný v článku I. odst. 2 kupní smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím za celkovou dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . Kupující předmět koupě takto specifikovaný dle kupní smlouvy se všemi součásti a příslušenstvím kupují do svého podílového spoluvlastnictví. Strana prodávající se zavazuje, že straně kupující odevzdá předmět koupě, umožní k předmětu koupě nabýt straně kupující vlastnické právo a strana kupující se straně prodávající zavazuje, že předmět koupě od strany prodávající převezme a zaplatí straně prodávající dohodnutou kupní cenu. Veškeré ve smlouvě výslovně neuvedené součásti a příslušenství související s předmětem koupě a dále veškeré vedlejší stavby a přístavby, které se nacházejí na převáděných pozemcích a nejsou zapsané v katastru nemovitostí, jsou předmětem koupě podle této smlouvy a stávají se vlastnictvím strany kupující vkladem vlastnického práva podle této smlouvy a jejich hodnota je zahrnuta v kupní ceně. Dále smlouva zahrnuje vypořádání kupní ceny a nabytí vlastnického práva, kdy kupující se stanou vlastníky předmětu koupě vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě této smlouvy, přičemž právní účinky vkladů vlastnického práva vznikají na základě rozhodnutí o povolení vkladu zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad vlastnického práva doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. V článku VI. strana prodávající prohlašuje, potvrzuje a ujišťuje stranu kupující, že na předmětu koupě neváznou ke dni podpisu této kupní smlouvy žádná věcná břemena, zástavní práva, dluhy, nájemní či podnájemní práva, práva, výpůjčky, právní vady ani jakékoliv faktické vady, které by podstatným způsobem bránily užívání předmětu koupě. Strana prodávající dále prohlašuje, že je výlučným, neomezeným a nepodmíněným vlastníkem předmětů koupě, je oprávněna nakládat s předmětem koupě a není omezena žádným smluvním závazkem, rozhodnutím soudu ani rozhodnutím orgánů veřejné správy ve smluvní volnosti týkající s nakládáním s předmětem koupě a že nezamlčela straně kupující žádné skutečnosti, jež by mohly ovlivnit jakýmkoliv způsobem její rozhodnutí do svého vlastnictví nabýt předmětné nemovitosti. Prodávající prohlašují, že předmět převodu není a ani nemůže být předmětem církevních restitucí. Strana kupující tímto potvrzuje, že se se stavem právním i faktickým předmětem koupě podrobně seznámila a že ho ve stavu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy, přejímá. Předmět koupě bude straně kupující předán stranou prodávající nejpozději po zaplacení celé kupní ceny, a tedy před zápisem vlastnického práva ve prospěch strany kupující v příslušném registru. Současně strana kupující obdrží klíče a veškerou technickou dokumentaci, kterou má k dispozici k předmětu koupě strana prodávající, o čemž bude sepsán předávací protokol. Od okamžiku protokolárního předání nese odpovědnost za případné vzniklé škody na předmětu koupě strana kupující a zavazuje se hradit náklady spojené s vlastnictvím a užíváním. Smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem, kdy poslední z účastníků této smlouvy připojí na této smlouvě svůj podpis. Smlouva je datována dne , datum, a podepsána prodávajícími a kupujícími.

19. Předávacím protokolem k rodinnému domu ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že žalobci jako přebírající převzali od žalovaných věci nemovité, a to pozemek parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s čp. , Anonymizováno, – rodinný dům, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – orná půda, vše zapsané na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava. Současně byly zaznamenány stavy měřičů, a to elektrické energie, vody a plynu. Dále bylo potvrzeno vybavení dle dohody. Předávací protokol je podepsán účastníky řízení.

20. Mailovou korespondencí od společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zastoupené jednatelem , jméno FO, k rukám žalobkyně b) ze dne , datum, včetně příloh, vzal soud za prokázáno, že v příloze se nachází návrh smlouvy o rezervaci včetně příloh, tedy soupisu věcí movitých, návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o úschově s tím, že jmenované je sděleno, že až budou vědět, jak je na tom kupec s termínem zaplacení, doplnili by data úhrady. Součástí této korespondence je výpis z KN prokazující stav evidovaný ke dni , datum, , a to na LV , Anonymizováno, , kdy jsou jako vlastníci ve společném jmění manželů uvedeni , Jméno zainteresované osoby 2/0, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, , jako nemovitosti jsou zde uvedeny pozemky parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrad a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, a to čp. , Anonymizováno, – rodinný dům stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada a pak pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, orná půda. Součástí uvedené korespondence je pak smlouva o složení blokovacího depozita s uvedením roku 2020, kdy zájemci jsou , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 1/0, a prodávající , jméno FO, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, a za realitní kancelář , jméno FO, . Dále je součástí příloha číslo , hodnota, – seznam věcí movitých, které jsou součástí prodeje bez uvedení data, příloha číslo , hodnota, – kupní smlouva, která následně byla uzavřena mezi účastníky řízení, která je pouze s uvedením roku 2020. Dále je to smlouva o advokátní úschově uzavřená mezi manželi , jméno FO, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, , jako oprávněnými, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 1/0, , jako složiteli, a , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátem, jakožto schovatelem, a to ve vztahu k úhradě kupní ceny za předmětné nemovitosti, smlouva není podepsána. Uvedené smlouvy mají totožný obsah, jako následně uzavřené smlouvy, a to kupní smlouva ze dne , datum, , smlouva o složení blokovacího depozita ze dne , datum, .

21. Výpisem z KN prokazující stav evidovaný k datu , datum, pro katastrální území , adresa, , obec Šenov, , Anonymizováno, , Anonymizováno, vzal soud za prokázáno, že žalovaní mají ve společném jmění manželů nemovitosti, a to parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, parc. číslo , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, – zahrada, parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba parc. číslo , hodnota, – rodinný dům, přičemž stavba stojí na pozemku parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dále parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada a parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – orná půda, a to na základě kupní smlouvy , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , smlouvy o převodu nemovitostí , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, a smlouvy směnné ze dne , datum, .

22. Výzvou , právnická osoba, Šenov ze dne , datum, k rukám žalobců zastoupených na základě plné moci žalovaným 1) vzal soud za prokázáno, že , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby a životní prostředí, vyzývá jmenované k doplnění předloženého návrhu o vydání dodatečného povolení stavby, a to garáže u rodinného domu č.p. , Anonymizováno, na pozemcích parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – orná půda, když žádost ze dne , datum, není úplná. Jmenovaní byli vyzváni k doložení podkladů, a to vyjádření správců inženýrských sítí, k doložení projektové dokumentace, a to od Severomoravských vodovodů a kanalizací Ostrava, a.s., , právnická osoba, ., v zastoupení společnosti GasNet služby, s.r.o., ČEZ distribuce, a.s. Dále byli vyzváni k doložení dalších podkladů ve výzvě blíže specifikovaných.

23. Výpisem z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu , datum, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, vzal soud za prokázáno, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky každý z jedné poloviny, a to parc. číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, parc. číslo , Anonymizováno, – zahrada, parc. číslo , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba parc. číslo , hodnota, – rodinný dům, přičemž stavba stojí na pozemku parc. číslo , Anonymizováno, , dále parc. číslo , Anonymizováno, zahrada a parc. číslo , Anonymizováno, – orná půda, a to na základě kupní smlouvy ze dne 28. 5. 2020. Právní účinky zápisu jsou k okamžiku , datum, 11:58:801, zápis byl proveden dne , datum, .

24. Stanoviskem SmVaK, a.s. ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že uvedené stanovisko je adresováno , tituly před jménem, , jméno FO, ve věci dodatečného povolení garáže na pozemcích parc. číslo , adresa, . Stanovisko k existenci inženýrských sítí, respektive ke stavebnímu záměru pro výše uvedenou stavbu, bylo vydáno automatem dne , datum, . Dále bylo dne , datum, vydáno sdělení, ve kterém bylo uvedeno, že je známa pouze orientační poloha vodovodního řádu a že je nutné jeho zaměření, na základě čehož bude stanoven další postup. Nyní došlo k zaměření vodovodního řádu a bylo zjištěno, že se stavba garáže včetně skladu zahradních potřeb nachází přímo nad vodovodním řádem. S dodatečným povolením stavby garáže včetně skladu zahradních potřeb nesouhlasí a jsou navrženy dvě varianty řešení dané situace. První varianta je odstranit stavbu garáže včetně skladů zahradních potřeb za dodržení podmínek týkající se odstranění stavby. Druhá varianta je provedení přeložky výše uvedeného zařízení za dodržení podmínek týkající se umístění a přípravy stavby přeložky vodovodu. Dále jsou blíže specifikovány podmínky týkající se odstranění stavby a podmínky týkající se umístění a přípravy stavby přeložky vodovodu.

25. Výzvou k úhradě částky , částka, s příslušenstvím, předžalobní upomínkou ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že právní zástupce žalobců se obrátil na žalované s výzvou k úhradě částky , částka, , současně uplatnil slevu z kupní ceny. Dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva na specifikované nemovitosti, kupní cena byla ze strany klienta ve výši , částka, uhrazena a nemovité věci jsou ve vlastnictví žalobců. Následně po přepisu vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem bylo zjištěno, že garáž, která se nachází na těchto pozemcích, není zkolaudována a nebylo vydáno stavební povolení. Ze strany prodávajících byl klient ujištěn, že to není problém, že bude stavba dodatečně povolena. Po tomto ujištění klient podal žádost o dodatečné povolení stavby, avšak z vyjádření společnosti SmVaK Ostrava, a.s., plyne, že s dodatečným povolením stavby společnost nesouhlasí, neboť se nachází nad vodovodním potrubím a nelze stavbu dodatečně povolit a klient je nucen stavbu zbourat. Rovněž bylo zjištěno, že pás pozemku nacházející se uvnitř oplocení a který byl předmětem koupě, byl dle katastru nemovitostí ve vlastnictví třetích osob, ačkoliv kupní cena byla stanovena i pro tuto část pozemku. Kupující si tedy nechal vypracovat odhad tržní hodnoty nemovitostí , tituly před jménem, , jméno FO, , kde byla cena garáže oceněna na částku , částka, a cena za odstranění samostatné garáže ve výši , částka, . Cena části pozemku činí , částka, . Tímto žalobci uplatňují v souladu se zákonem slevu z kupní ceny v celkové výši , částka, a vyzývají žalované k úhradě dlužné částky nejpozději do 7 dnů od doručení této výzvy.

26. Z odhadu tržní hodnoty nemovitostí číslo , Anonymizováno, , vyhotovené odhadcem , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, , soud neučinil žádný závěr, a to pro nepřesnosti týkající se identifikace nemovitostí. , tituly před jménem, , jméno FO, vychází z nesprávných údajů, je zde odkazováno na výpis z KN LV č. , hodnota, , přičemž nemovitosti se nachází na LV č. , hodnota, , dále je odkazováno na LV č. , hodnota, , na kterém se však nemovitosti nenachází. Dále se v odhadu podává, že samostatně stojící garáž sice nebyla zkolaudována, avšak je zde uvedeno datum kolaudace 1992. Z důvodů nesrovnalosti již v samotném označení nemovitostí, soud neprovedl výslech žalobci navrhovaného svědka , tituly před jménem, , Anonymizováno, , jméno FO, .

27. Položkovým rozpočtem ze dne , datum, ve věci odstranění garáže – CN demolice, vzal soud za prokázáno, že objednavatelem je , Jméno zainteresované osoby 0/0, a zhotovitelem fa Pechová. Celková částka na odstranění garáže činí , částka, , přičemž bouraní konstrukce činí , částka, , staveništní přesun hmot , částka, , izolace proti vodě , částka, , odstranění suti a vybouraných hmot , částka, . Položkový rozpočet zpracoval , jméno FO, .

28. Stanoviskem společnosti zednické a stavební práce , jméno FO, ze dne , datum, , že jmenovaný, jakožto dodavatel, vystavil odběrateli, a to žalobci , Jméno zainteresované osoby 0/0, , fakturu za provedení stavebních a zednických prací, kdy bourací práce včetně použití techniky a vybavení, likvidace suti, činí , částka, .

29. Výkazem dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí ke dni , datum, , včetně geometrického plánu vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , že předmětná garáž se nachází na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a pozemek pod garáží je označen parc. , Anonymizováno, zastavěná plocha o výměře , Anonymizováno, ² s uvedením způsobu využití, a to garáž bez čísla popisného a čísla evidenčního.

30. Usnesením , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že uvedeným usnesením , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby a životního prostředí, zastavil řízení o dodatečné povolení stavby „garáže u rodinného domu č.p. , Anonymizováno, “ na pozemcích parc. číslo , Anonymizováno, zahrada, v , adresa, když zástupce žadatelů podal dne , datum, žádost o uvedené dodatečné povolení stavby. Na základě této žádosti stavební úřad dne , datum, zahájil řízení podle § 129 odst. 1 písm. b) stavebního zákona o odstranění předmětné stavby. Řízení o dodatečné povolení stavby bylo usnesením ze dne , datum, přerušeno z důvodu, že žádost o dodatečné povolení stavby neobsahovala veškeré potřebné náležitosti a žadatelé byli výzvou ze dne , datum, vyzváni k doplnění chybějících podkladů, a to do dne , datum, . Dne , datum, bylo doručeno oznámení žadatelů, že stávajícímu zástupci byla odebrána plná moc opravňující je zastupovat s tím, že v řízení budou jednat samostatně. Stavebnímu úřadu bylo dne , datum, doručeno zpětvzetí podané žádosti ze strany žadatelů, z tohoto důvodu došlo k zastavení řízení.

31. Dopisem , právnická osoba, , adresa, , odboru výstavy a životního prostředí ze dne , datum, k rukám žalobců vzal soud za prokázáno, že , právnická osoba, , adresa, , uvedený odbor, zahájil dne , datum, řízení o odstranění stavby „garáže u rodinného domu čp. , Anonymizováno, na pozemcích parc. číslo , Anonymizováno, orná půda a , Anonymizováno, zahrada. Současně sdělují, že v řízení o vydání výše uvedeného rozhodnutí byly shromážděny potřebné podklady pro vydání tohoto rozhodnutí s tím, že jakožto účastníci ve správním řízení mají možnost se k těmto podkladům vyjádřit.

32. Informacemi o řízení, nahlížení do katastru nemovitostí s údaji platnými ke dni , datum, vzal soud za prokázáno, že řízení čj. , Anonymizováno, , vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, bylo ukončeno, jako datum přijetí je uvedeno dne , datum, . Předmětné řízení se týká nemovitostí v KÚ , jméno FO, u Ostravy, jako převodce je uvedena , jméno FO, , jako nabyvatel , jméno FO, . Jedná se o pozemek parc. číslo , hodnota, , evidovaný na , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, ² – zastavěnou plochu a nádvoří, vlastníkem je , jméno FO, , pozemek se nachází v dobývacím prostoru.

33. E-mailovou korespondencí ze dne , datum, ze strany , právnická osoba, určené žalobkyni , Jméno zainteresované osoby 1/0, vzal soud za prokázáno, že touto mailovou korespondencí jednatel realitní kanceláře , jméno FO, zasílá finální verzi kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny dle dohody s tím, že v případě, že by bylo vše v pořádku, došlo by počátkem příštího týdne k podpisu smlouvy. Žádá o prostudování přiložených listin, kdy součástí je kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově, které tvoří přílohu e-mailu, tyto nejsou podepsány, u kupní smlouvy je uveden pouze rok 2020.

34. Z fotografií vozidla , Anonymizováno, , Anonymizováno, soud neučinil žádný závěr, neboť vlastnictví tohoto vozu nebylo v řízení nijak zpochybňováno, není podstatné pro posouzení předmětu sporu.

35. Projektem pro dodatečné stavební povolení vypracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, z dubna 2022 vzal soud za prokázáno, že tento byl vypracován na základě žádosti stavebníka , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 1/0, s tím, že místo stavby se nachází na parc. č. , adresa, . Jako akce je uvedena garáž parc. , adresa, . Jedná se o projekt pro dodatečné stavební povolení, který obsahuje zakreslení předmětné stavby včetně potřebné dokumentace objektů, technických a technologických zařízení.

36. Zplnomocněním pro rok 2021 ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že , Jméno zainteresované osoby 0/0, a , Jméno zainteresované osoby 1/0, tímto zplnomocňují , jméno FO, k tomu, aby je zastupoval v plném rozsahu ve věcech týkajících se vyřízení dodatečného stavebního povolení na stavbu – garáž, která se nachází na adrese , Anonymizováno, , adresa, , na pozemku, který je zapsán v katastru u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a všemi úkony s tím spojenými. Zplnomocnění je podepsáno , Jméno zainteresované osoby 0/0, , , Jméno zainteresované osoby 1/0, a , jméno FO, , který plnou moc přijímá.

37. Rozhodnutím , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, , čj. , Anonymizováno, , Anonymizováno, vzal soud za prokázáno, že rozhodnutí je určeno k rukám žalobců. , právnická osoba, v Šenově, odbor výstavy a životního prostředí, jako stavební úřad nařizuje odstranění stavby vedené pod názvem „garáž , adresa, , a to vlastníkům panu , Jméno zainteresované osoby 0/0, a paní , Jméno zainteresované osoby 1/0, , a to do 180 dní od nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. V odůvodnění rozhodnutí se uvádí, že stavba byla provedena bez potřebného umístění a povolení Stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem. Stavební úřad na základě žádosti o dodatečné povolení stavby ze dne , datum, zahájil řízení o odstranění stavby. Dne , datum, bylo řízení přerušeno, neboť bylo zapotřebí řešit předběžnou otázku, tj. udělení výjimky v ustanovení § 25 odst. 5 vyhlášky č. 501/2006 Sb. Řízení o udělení výjimky bylo zastaveno dne , datum, . Stavebníci dne , datum, svým podáním vzali žádost o dodatečné povolení stavby zpět.

38. Zprávou , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavy a životního prostředí ze dne , datum, vzal soud za prokázáno, že úřad k žádosti soudu sděluje, že dne , datum, byla předmětná stavba, která je vedena pod názvem „garáž u rodinného domu čp. , Anonymizováno, “ , adresa, , právoplatně nařízena k odstranění, a to rozhodnutím čj. , Anonymizováno, , které nabylo právní moci dne , datum, . V souladu s platnou legislativou nelze již nově tuto stavbu, jakkoliv nově dodatečně povolit. Stavba se musí do stanoveného termínu odstranit, a to i v případě nového přeložení vodovodního řádu společnosti SmVaK, a.s. Dodatečné povolení by bylo možné jedině a pouze za podmínky přeložení stávajícího vodovodního řádu, který je ve vlastnictví společnosti SmVaK, a.s., mimo pozemek stavebníka tak, aby byla dodržena ochranná pásma tohoto vodovodního řádu od stavby garáže, pokud by nebyla provedena přeložka a bylo by dáno nesouhlasné stanovisko, tak by se stavba nedala dodatečně povolit a nastal by totožný stav, tj. právoplatné nařízení odstranění stavby.

39. Ze záznamu pořadu , právnická osoba, soud neučinil žádný závěr, neboť tento pořad byl natočen z podmětu žalobců, vychází toliko z údajů, které sdělili žalobci, obsahuje jejich vyjádření ve věci, bez patřičného vyjádření žalovaných a soud nemůže hodnotit objektivitu tohoto pořadu, který byl natočen k žádosti žalobců.

40. Printscreenem katastrální mapy v aplikaci Marushka a ortofoto mapou v aplikaci Marushka vzal soud za prokázáno, že z těchto náhledů je zřejmé, že předmětná garáž není na pozemcích, které jsou předmětem koupě zakreslena.

41. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

42. Žalovaní se obrátili na , právnická osoba, Listrum , právnická osoba, ., která byla zastoupena jednatelem p. , jméno FO, . Žádali o zprostředkování prodeje jejich rodinného domu. Svědek , jméno FO, zpracoval zakázku, nemovitost nafotil, prohlédl, opatřil katastrální mapu, výpis z KN a s žalovaným se domluvili na průběhu zakázky a ceně. Následovala inzerce, prohlídky nemovitosti se zájemci. Předmětem koupě byly nemovitosti, a to pozemky , Anonymizováno, . č. , Anonymizováno, parc. č. , Anonymizováno, parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, /4, parc. č. , Anonymizováno, /4, vše zapsáno na LV č. , hodnota, , nacházející se v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava za kupní cenu , částka, . Předmětem koupě byla i stavba garáže nacházející se na pozemku par. č. 1645/4 – zahrada a 1647/4 – orná půda, která není zapsána v KN, není zkolaudována, přičemž svědkovi , jméno FO, bylo uvedené známo, stejně jako prodávajícím. Na prohlídku nemovitosti bylo více zájemců. Cena byla sjednána za věci evidované na LV, byla stanovena na základě osobních zkušeností makléře , jméno FO, , nebyl vypracován znalecký posudek, a pokud by do ceny byla zahrnuta garáž, která by byla zkolaudována, byla by cena vyšší zhruba o , částka, až , částka, . Uvedené pak bylo prokázáno výpovědí svědka , jméno FO, . Žalobce a) si našel předmětnou nemovitost na stánkách www.sreality.cz. Žalobci v řízení tvrdili, že žalobce a) kontaktoval realitního makléře p. , jméno FO, , domluvil s ním prohlídku nemovitostí. Dále pak tvrdili, že před koupí nemovitosti nebyli informováni o tom, že předmětná garáž je postavena bez stavebního povolení a není zkolaudována a uvedené nebylo známo ani realitnímu makléři. Žalobce sám žalované nekontaktoval, na dům se byl podívat den před prohlídkou, aby vůbec věděl, kde dům stojí. Prohlídce nemovitosti, která se uskutečnila v lednu nebo v únoru roku 2020, byli přítomni žalobci a žalovaní, dále realitní makléř pan , jméno FO, . Jednalo se o dvě nebo tři prohlídky, přičemž žádní Kellovští tam přítomni nebyli. Žalobci se blíže ohledně stavu garáže nezajímali, zda je garáž zapsána v KN si neověřovali, nepožadovali plány k předmětné garáži. Žalobci dále uvedli, že následně po přepisu vlastnického práva k uvedeným nemovitostem, to je po , datum, zjistili, že předmětná garáž není zkolaudována a nebylo vydáno stavební povolení. V řízení pak bylo prokázáno, a to výpovědí žalovaných, že žalobce a) se byl na předmětný dům podívat asi v lednu 2020, kde získal od žalované 2) telefonní kontakt na žalovaného 1), kterého následujícího dne kontaktoval a asi za dva dny se uskutečnila prohlídka bez realitního makléře, pouze za přítomnosti účastníků řízení, kdy žalobci projevili zájem o koupi předmětných nemovitostí a v podstatě se na koupi dohodli. Uvedené je pak ve shodě s výpovědí realitního makléře, svědka p. , jméno FO, , kterého o této prohlídce žalovaný 1) informoval telefonicky, přičemž mu sdělil, že žalobci byli informováni o tom, že předmětná garáž není zkolaudována. Následovala schůzka s realitním makléřem dne , datum, , což bylo v řízení prokázáno výpovědí svědka , jméno FO, a uvedené nebylo nikterak zpochybněno. Schůzka se uskutečnila pouze za přítomnosti účastníků řízení a jednatele realitní kanceláře p. , jméno FO, , kde se již dohodli na koupi předmětných nemovitostí. Žalobci byli při této schůzce seznámeni se stavební dokumentací k rodinnému domu, ke garáži plány nebyly. Žalobci se zajímali o předmětný dům. V řízení pak nebylo prokázáno, že by této schůzce byli přítomni manželé Kellovští, tak jak bylo v řízení tvrzeno žalovanými, přičemž existenci jakékoliv schůzky za přítomnosti manželů , jméno FO, byla žalobci v řízení popírána. Výpovědí svědků, a to , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, bylo prokázáno, že někdy v dubnu či květnu 2020, je přizval žalovaný 1) na zahradu domu, aby se seznámili s žalobci, když svědkyně , jméno FO, a žalobci chovají psy a řekli si své, aby později nenastal nějaký problém. Řešili plot a stavbu kotců, které chtěl žalobce a) stavět v místě, kde svědkyně má okna z ložnice a tato mu navrhla, aby kotce postavil místo garáže, která tam stojí. Této prohlídce, která se uskutečnila bez přítomnosti realitního makléře byl dále přítomen i svědek , jméno FO, , který v předchozí době projevil rovněž zájem o koupi nemovitostí žalovaných. Při dané schůzce svědek , jméno FO, učinil dotaz na žalobce a) zda ví, že garáž není zkolaudovaná. Žalobce a) mu sdělil, že to ví, že je informován, že to bere na vědomí. O uvedeném se pak mezi sebou žalobce a) a žalovaný 1) bavili za přítomnosti svědka. Skutečnost, že uvedená schůzka se uskutečnila ještě před podpisem smlouvy, poté, co se již účastníci domluvili na prodeji nemovitostí u první schůzky bez přítomnosti realitního makléře, avšak nebyla ještě uzavřena kupní smlouva, pak byla prokázána i výpovědí svědků , jméno FO, a Brenkuse, kteří uvedli, že kotce se začaly stavět někdy v dubnu 2020, tedy ještě před podpisem kupní smlouvy. Tímto došlo k bližšímu konkretizování schůzky na zahradě žalovaných za přítomnosti manželů , jméno FO, , která se tedy uskutečnila ještě před podpisem kupní smlouvy. Žalobce byl tedy informován o tom, že samostatně stojící garáž byla postavena bez stavebního povolení a není zkolaudována, a to ještě před uzavřením kupní smlouvy. Výpovědí svědka , jméno FO, , pak bylo prokázáno, že po první schůzce s žalobci bez něho, ho žalovaný 1) informoval, že žalovaný 1) informoval žalobce o tom, že garáž není zkolaudována, přičemž absence kolaudace byla svědkovi známa již od samého počátku. Na základě vzájemné domluvy, svědek , jméno FO, zaslal dne , datum, žalobkyni b), tedy ještě před uzavřením kupní smlouvy, mailem koncept smlouvy o složení blokovacího depozita, seznam movitých věcí, koncept kupní smlouvy, koncept smlouvy o advokátní úschově. Součástí této mailové korespondence byl výpis z KN prokazující stav evidovaný ke dni , datum, , a to na , Anonymizováno, kde jsou jako vlastníci ve společném jmění manželů nemovitostí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrad a parc. č. , Anonymizováno, zahrada, parc. č. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, a to čp. , Anonymizováno, – rodinný dům stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, Anonymizováno, pozemku parc. č. 1647/4 orná půda zapsáni , Jméno zainteresované osoby 2/0, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, . Uvedené koncepty smluv měly totožný obsah, jako následně uzavřené smlouvy, a to kupní smlouva ze dne , datum, , smlouva o složení blokovacího depozita ze dne , datum, . Z uvedeného výpisu z KN, pak bylo pouhým shlédnutím možno zjistit, že předmětná garáž není zanesena v KN. Následovalo uzavření smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne , datum, mezi , právnická osoba, Listrum , právnická osoba, ., zastoupené jednatelem , jméno FO, , a zájemci na straně druhé, a to , Jméno zainteresované osoby 0/0, , , Jméno zainteresované osoby 1/0, a prodávajícími , jméno FO, a , Jméno zainteresované osoby 3/0, . Součástí této smlouvy byla rovněž kupní smlouva ve znění, ve kterém byla následně mezi účastníky řízení uzavřena dne , datum, . Dne , datum, byla ze strany realitní kanceláře zaslána žalobkyni ad a) finální verze kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny. Ze shora uvedeného pak soud činí závěr, že v řízení bylo prokázáno, že žalobci byli informováni samotným žalovaným 1) o skutečnosti, že předmětná garáž není zkolaudována a byla postavena bez stavebního povolení. O této skutečnosti byl žalobce a) ještě před prodejem domu (někdy v dubnu či květnu 2020) informován i svědkem , jméno FO, , který byl rovněž přítomen tomu, jak se o tom žalobce a) s žalovaným 1) bavili. Uvedená skutečnost byla zjistitelná z výpisu z KN ke dni , datum, , který měli žalobci k dispozici již od , datum, . Skutečnost, že garáž není zkolaudována a nebylo k ní vydáno stavební povolení, tak byla žalobcům známa ještě před uzavřením kupní smlouvy ze dne , datum, . Následně dne , datum, byla mezi účastníky řízení uzavřena kupní smlouva ve shora uvedeném znění. Kupní cena byla stanovena ve výši , částka, . Prodávající touto smlouvou prodávali předmět koupě specifikovaný v článku I. odst. 2 této kupní smlouvy se všemi dalšími součástmi a příslušenstvím, a kupující jej přijali do svého podílového spoluvlastnictví. Veškeré ve smlouvě výslovně neuvedené součásti a příslušenství související s předmětem koupě a dále veškeré vedlejší stavby a přístavby, které se nacházejí na převáděných pozemcích a nejsou zapsané v katastru nemovitostí, byly předmětem koupě podle této smlouvy a staly se vlastnictvím strany kupující vkladem vlastnického práva podle této smlouvy a jejich hodnota byla zahrnuta v kupní ceně. Strana kupující potvrdila, že se se stavem právním i faktickým předmětu koupě podrobně seznámila, a že ho ve stavu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy přijímá. V kupní smlouvě pak žalovaní uvedli, že k prokázání svého vlastnictví předložili výpis LV č. , hodnota, ze dne , datum, . Právní účinky vkladu nastaly ke dni , datum, , přičemž dne , datum, si žalovaní dle , Anonymizováno, tato není zapsána v katastru nemovitostí. Kupní cena pak byla stanovena na základě , Anonymizováno, realitního makléře, přičemž pokud by garáž byla zkolaudována, byla by cena stanovena vyšší, a to asi o , částka, až , částka, , jak v řízení vypověděl svědek , jméno FO, . V řízení bylo dále prokázáno, že žalobci, ačkoliv jin bylo známo, že předmětná garáž není zkolaudována, nastalou situaci začali řešit po více jak roce od koupě nemovitosti. Někdy v létě 2021 se žalobci obrátili na žalovaného a na realitního makléře s tím, že je třeba garáž zapsat do katastru nemovitostí. S tímto jim začal být nápomocen sám žalovaný 1), kterému byla dne , datum, udělena plná moc pro zastupování v řízení o dodatečném povolení stavby, dne , datum, podali žalobci zastoupeni žalovaným 1) k , právnická osoba, Šenov žádost o dodatečné povolení stavby. Rovněž bylo v řízení prokázáno, že žalovaný 1) poskytl žalovaným součinnost při legalizaci stavby garáže, když jim chtěl být nápomocen. Do uvedeného se pak vložil i jednatel realitní kanceláře p. , jméno FO, , který doporučil p. , jméno FO, , která měla vypracovat pasport stavby a zajistit její kolaudaci, což bylo následně prostřednictvím jmenované činěno. Skutečnost, že pod předmětnou garáží se nachází vodovodní řad, nebyla známa žádné ze stran sporu, tato se neřešila, neboť vodovodní řad nepatřil prodávajícím. Žalovaný pak přestal být žalobci nápomocen při vyřizování kolaudace garáže, neboť jejich vztahy začaly být velmi špatné, záležitost začala řešit p. , Anonymizováno, . , právnická osoba, , adresa, /, Anonymizováno, – orná půda a , adresa, /, Anonymizováno, , vyhotovené odhadcem , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, neučinil žádný závěr, tak jak je uvedeno shora a ze stejného důvodu soud neprovedl výslech svědka , jméno FO, , který odhad provedl.

43. Podle § 2079 odst. 1 o.z kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že , Anonymizováno, převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

44. Podle § 2128 odst. 1) věta prvá o.z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

45. Podle § 2099 odst. 1 o.z věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

46. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

47. Podle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

48. Podle § 2112 odst. 1) o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

49. Podle § 2112 odst. 2) o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

50. Podle ust. § 2131 o.z v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

51. Po právní stránce soud posoudil věc takto:

52. Mezi účastníky řízení byla dne , datum, v souladu s ustanovením § 2079 o.z. uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí v kupní smlouvě specifikovaných, včetně garáže nacházející se na pozemcích parc. číslo 1647/4 – orná půda a , Anonymizováno, zahrada v k.ú. , adresa, „garáž u rodinného domu čp. , Anonymizováno, “ nebyla přímo uvedena v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky dne , datum, (a není zapsána v KN), jedná se o součást převáděných pozemků ve smyslu § 506 odst. 1 o.z., a proto byla předmětem převodu vlastnického práva, což v řízení nebylo rozporováno. Na základě kupní smlouvy se žalobci stali podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Předmětnou garáž kupovali žalobci s vědomím, že tato není zapsána v katastru nemovitostí, nebylo k ní vydáno stavební povolení a nebyla zkolaudována a jedná se o tzv. černou stavbu. Uvedená skutečnost tedy byla žalobcům známa ještě před uzavřením kupní smlouvy. Součástí převáděných nemovitostí je i rodinný dům, pod kterým se nachází garáž. Ještě před uzavřením kupní smlouvy měli žalovaní vynaložit obvyklou pozornost ve vztahu k nemovitostem, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí, když jenom samotný fakt, že nemovitost není zapsána v katastru nemovitostí, by měl vést kupující k vyšší obezřetnosti a ověřování si tohoto stavu, zejména pak s ohledem i na výši samotné kupní ceny, která činila částku , částka, . Žalovaní měli možnost si předmětnou nemovitost opakovaně prohlédnou, získat o ní informace, což lze předpokládat vzhledem ke skutečnosti, že předmětná garáž nebyla zapsána v KN. K uvedenému měli žalobci dostatečný časový prostor, když o nemovitost se začali zajímat v lednu 2020, od , datum, měli k dispozici koncept smluv včetně výpisu z LV č. , hodnota, vykazující stav ke dni , datum, , a to i včetně návrhu kupní a rezervační smlouvy, která byla uzavřena až dne , datum, . Uvedené údaje pak byly snadno ověřitelné i dotazem na příslušný městský úřad, stavební odbor, což žalobci neučinili, a to ani přesto, že byli informováni o tom, že součástí kupní smlouvy jsou i stavby, které nejsou zapsány v KN. Neexistence zápisu je pak uvedena i v samotné kupní smlouvě, kde se uvádí, že veškeré ve smlouvě výslovně neuvedené součásti a příslušenství související s předmětem koupě a dále veškeré vedlejší stavby a přístavby, které se nacházejí na převáděných pozemcích a nejsou zapsané v katastru nemovitostí, jsou předmětem koupě. Pojem černé stavby je pak obecně znám. Jedná se o stavbu, která byla postavena bez vědomí stavebního úřadu, je to stavba jejíž aktuální fyzický stav neodpovídá faktům zapsaným v katastru nemovitostí. Takováto stavba pak není zapsána v KN, tato není zakreslena v katastrální mapě a pokud se tato porovná s ortofoto mapou, pak lze snadno zjistit, že stavba nemá pod sebou zakreslený pozemek. Uvedenou stavbu je pak nutno legalizovat a výsledek tohoto procesu je vždy nejistý a ve svém důsledku může dojít i k odstranění stavby. Žalovaní ke dni uzavření kupní smlouvy nevynaložili obvyklou pozornost ve vztahu k uvedené garáži. Vyloučení práv z vadného plnění při znalosti vad, stejně jako při hrubě nedbalé neznalosti kupujícího spočívá na základní zásadě, že ten, kdo vadu znal nebo mohl znát, nepožívá ochrany plynoucí z těchto práv. Jestliže někdo kupuje věc, ačkoli zná její vadnost, vzbuzuje dojem, jako kdyby na bezvadnost nekladl žádný důraz. Znalost znamená, že kupující rozpoznal vadu v jejím celku včetně jejího právního významu. Proto nestačí, jestliže ví o samotné její vnější existenci. Znalost předpokládá, že kupující ví, že v důsledku vady, kterou zpozoroval, bude poškozena hodnota nebo způsobilost předmětu koupě (viz komentář k o.z. § 2103 o.z.) Žalovaní již před samotným uzavřením kupní smlouvy věděli, a navíc si měli možnost ověřit, že předmětná garáž není zkolaudována a je postavena bez stavebního povolení. Žalobci si dle svého vyjádření stav nemovitosti, a to garáže, nijak neověřovali, a to ani nahlédnutím do KN, přestože kupovali nemovitosti v hodnotě pohybující se kolem 4 mil. Kč. Neučinili žádné kroky k tomu, aby si ověřili stav předmětné nemovitosti. Z uvedeného chování žalobců lze pak dovodit, že koupě garáže pro ně nebyla stěžejní, když současně kupovali rodinný dům, který svou vlastní garáž měl, ohledně domu se blíže informovali, nahlédli do projektu, vyptávali se, což naopak neučinili ve vztahu k předmětné garáži. Ve smyslu ust. § 2103 o.z. tedy žalovaní nemají práva z vadného plnění, neboť se jedná o vadu, o které věděli, a kterou museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy, a navíc své zjištění neuplatnili u žalovaných bez zbytečného odkladu. Absenci stavebního povolení garáže (černé stavby) soud tedy nepovažuje za vadu, v jejímž důsledku by žalobcům mělo vzniknout právo na slevu z kupní ceny a žaloba je proto nedůvodná. Skutečnost, že stavba garáže nebyla povolena, nebylo k ní vydáno stavební povolení představuje právní vadu, která je zjistitelná nahlédnutím do katastru nemovitost, případně dotazem na příslušný stavební odbor. Na rozdíl od faktické vady, která se projevuje v nedostatku těch vlastností, jež předmět plnění má mít, se právní vadou rozumí závada, která způsobuje, že nabyvatel nezískal k předmětu plnění právní postavení v takovém rozsahu a takového obsahu, jaké měl na základě smlouvy nabýt. Právní vady jsou pak postaveny na roveň vadám zjevným. Povinností kupujícího by pak bylo oznámit vadu prodávajícím bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, přičemž k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena, což žalovaní v řízení učinili. Pokud se týče časového určení „bez zbytečného odkladu“, dle ustálené judikatury uvedené znamená, že se jedná o lhůtu relativně velmi krátkou, nepřekračující několik dní od zjištění vady. V řízení bylo prokázáno, že žalobci o tom, že je garáž černou stavbou věděli již před uzavřením kupní smlouvy (dne , datum, ), k datu uzavření smlouvy měli vědomost o tom, že garáž je černou stavbou a uvedené bylo zjistitelné i z výpisu z KN, který měli k dispozici. Sami žalobci, kteří popírali znalost vady před uzavřením kupní smlouvy, vázali vědomost o vadě ke dni , datum, . Žalobci však žalované oslovili ohledně garáže teprve více jak za rok od koupě nemovitost (létě roku 2021), přičemž současně s tímto projevem neuplatnili konkrétní nároky z vad (slevu z kupní ceny), které uplatnili teprve dne , datum, . Takovéto oznámení nelze považovat za včasné a učiněné bez zbytečného odkladu, když takto bylo učiněno v řádu několika měsíců, a ne ve lhůtě bez zbytečného odkladu, představující zpravidla několik dnů, tak jak je uvedeno shora. Pokud se týče existence vodovodního řadu, který vede vedle předmětné garáže, tak o jeho existenci v době uzavření smlouvy neměli účastníci řízení vědomost, neboť tento nebyl ve vlastnictví žalovaných. V případě, že by uvedené nebylo hodnoceno jako vada zjevná i v tomto případě by žalobcům práva z vadného plnění nenáležela, neboť žalobci se o skutečnosti, že vedle garáže vede vodovodní řad dozvěděli , datum, , kdy došlo k jeho zaměření, dne , datum, bylo vydáno stanovisko SmVaK Ostrava ve vztahu k dodatečnému povolení garáže, zejména pak byli žalobci upozorněni i na možnost zbourání garáže. Slevu z kupní ceny pak žalobci uplatnili vůči žalovaným až dne , datum, , tedy téměř po čtyřech měsících poté, co se o uvedené skutečnosti dozvěděli, a tudíž se i zde nejedná o vytknutí vady bez zbytečného odklad poté, co ji mohli zjistit, což lze rovněž považovat za opožděné, když opožděnost byla v řízení žalovanými namítána. V řízení nijak nevyšlo najevo, že by žalovaní výslovně ujistili žalobce, že věc je bez vad, anebo ji lstivě zastřeli. Žalobci tedy v řízení neprokázali oprávněnost svého nároku, proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

53. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaní byli plně procesně úspěšní, náleží jim proto náhrada nákladů řízení v plné výši. Náhrada nákladů řízení představuje odměnu advokáta podle § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši , částka, za 11 úkonů právní služby po , částka, za jeden úkon z tarifní hodnoty , částka, , přičemž odměna je snížena o 20 % dle ust. ů§ 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., a to za 1 úkon - příprava a převzetí věci včetně první porady s klientem dne , datum, , 1 úkon – písemné podání soudu (odpor proti elektronickému platebnímu rozkazu ze dne , datum, ), 1 úkon – písemné podání soudu (vyjádření k žalobě ze dne , datum, ), 2 úkony – účast na jednání před soudem dne , datum, v čase od 8:00 hod. – 10:00 hod., 10:25 hod. –11:10 hod.), 1 úkon– další porada s klientem v AK dne , datum, v čase od 13:30 hod. – 14:55 hod., 1 úkon– písemné podání soudu (vyjádření ze dne , datum, ), 2 úkony– účast na jednání před soudem dne , datum, v čase od 8:00 hod. – 10:56 hod., 11:08 hod. – 11:55 hod.), 2 úkony účast na jednání před soudem dne , datum, v čase od 8:00 hod. – 10:20 hod., 11:10 hod. – 11:30 hod. Celkem odměna za zastupování jednoho účastníka činí , částka, a za dva účastníky 2x , částka, , to je , částka, . Dále žalovaným náleží náhrada hotových výdajů advokáta ve výši , částka, k 11 úkonům právní služby podle ust. § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. (za každý úkon po , částka, ). Jelikož advokát žalovaných osvědčil, že je plátcem DPH, přiznal soud 21 % DPH z odměny a náhrad v souladu ust. § 137 odst. 3 o.s.ř ve výši , částka, . Celkové náklady řízení činí , částka, .