117 C 428/2018

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní JUDr. Silvií Morongovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození trvale bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození trvale bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení bytu <b>I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovaným vyklidit byt [číslo] sestávající se ze 4 pokojů, kuchyně a příslušenství, situovaného v 5. nadzemním podlaží domu v [obec] na ulici [ulice], [adresa], č. or. 13, [PSČ] [obec], a vyklizený předat žalobci, se v celém rozsahu zamítá.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 16 335 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalovaných, Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky.</b> 1. Žalobou podanou u soudu dne 29. 6. 2018 se žalobce domáhal po žalovaných vyklizení bytu [číslo] sestávajícího ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství, situovaného v pátém nadzemním podlaží domu v [obec] na ulici [ulice], [adresa], č. o. 13, a předání vyklizeného bytu žalobci. Žalobu odůvodnil tím, že mezi žalobcem a žalovanými byla dne 18. 7. 2006 uzavřena nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno], na základě které žalobce přenechal žalovaným půdní prostor o velikosti cca 178 m2 v domě na ulici [ulice], [adresa], č. o. 13, v [obec], a žalovaní se zavázali vybudovat v pronajatých půdních prostorách novou bytovou jednotku. Nájem dle této smlouvy byl sjednán na dobu určitou, a to do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejdéle však na dobu tří let od podpisu této smlouvy. Jelikož kolaudačního rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívání bytu [číslo], bylo vydáno až dne 11. 4. 2012, nájemní vztah k pronajatým prostorám skončil již ke dni 18. 7. 2009. Samotná nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 18. 7. 2006 skončila dle článku VI. odst. 3 písm. c) uplynutím třicetidenní doby ode dne nabytí právní moci příslušného kolaudačního rozhodnutí, kterým se byt vybudovaný žalovanými stane způsobilým k účelu bydlení. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 11. 4. 2012. Žalovaní byli žalobcem dne 20. 3. 2013 vyzváni k uzavření nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Dne 30. 10. 2013 schválila rada Městské části [obec] na svém zasedání narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy s podmínkou úhrady závazků u žalovaných vůči Městské části [obec] souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty před podpisem nájemní smlouvy. Následně byla žalovaným zaslána výzva k úhradě smluvní pokuty, která vznikla prodlením se splněním povinnosti vyplývajících z nájemní smlouvy. Žalovaní požádali žalobce o prominutí smluvní pokuty přípisem ze dne 29. 11. 2013, který byl žalobci doručen dne 3. 12. 2013. Této žádosti žalovaných nebylo vyhověno a dne 23. 10. 2015 proběhlo mezi žalobcem a žalovanými zastoupenými [jméno] [příjmení] a dcerou žalovaných osobní jednání před uzavřením nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Nastíněné možnosti ze strany žalobce však žalovaní odmítli. Žalobce žalované poté informoval o skutečnosti, že rada Městské části [obec] schválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy opět s podmínkou úhrady závazků souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty před podpisem nájemní smlouvy a s podmínkou podpisu nájemní smlouvy, přičemž obě podmínky musí být splněny nejpozději do 31. 7. 2017. Na důsledky nesplnění podmínek ve stanoveném termínu byli žalovaní výslovně upozorněni a toto sdělení bylo žalovaným doručeno dne 27. 6. 2017. Žalovaní však stanovené podmínky pro uzavření nové nájemní smlouvy nesplnili, závazky vůči žalobci neuhradili ani se nedostavili k podpisu nájemní smlouvy, naopak kladli žalobci nové požadavky na znění nájemní smlouvy. Na uvedenou výzvu žalovaných žalobce reagoval sdělením ze dne 16. 10. 2017, ve kterém žalované informoval, že Statutární město Brno, Městská část [obec], v souladu s usnesením ze dne 9. 10. 2017 neschválilo narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy k předmětnému bytu a trvá na vyklizení a vrácení bytu. Přes písemnou výzvu však žalovaní předmětný byt nevyklidili a nadále jej užívají bez právního důvodu.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. V prvé řadě namítali nedostatek aktivní legitimace na straně žalované 2., když dne 18. 7. 2006 žalobce uzavřel nájemní smlouvu o výstavbě toliko s žalovaným 1., a jelikož předmětem nájmu byl společný prostor v domě na adrese [adresa], nemohl k předmětu nájmu vzniknout společný nájem manželů, neboť ustanovení § 703 občanského zákoníku předpokládá vznik společného nájmu manželů pouze na nájemní vztahy, jejichž předmětem je byt. Žalovaná 2. nebyla účastníkem této nájemní smlouvy a z pozice manželky účastníka smlouvy se tedy nemohla stát nájemcem předmětného nebytového prostoru. Navíc žalovaní předmětný byt nikdy neužívali a žalobce v žalobě ani neuvádí skutečnosti, z nichž by bylo zřejmé, že žalovaní byt užívají. Za situace, kdy žalovaná 2. nikdy nebyla uživatelem předmětného bytu, nemohla jí ani vzniknout povinnost tento byt vyklidit. Žalovaný 1. byl nájemcem pouze půdního prostoru a nájem půdního prostoru se nemůže přetransformovat v nájem bytu. Proto také za účelem pozdějšího užívání vybudovaného bytu měla být uzavřena budoucí nájemní smlouva. K jejímu uzavření však nedošlo a ani žalovaný 1. předmětný byt nikdy neužíval. Jelikož žalovaný 1. byt ani smluvně ani fakticky neužíval, nemohla mu vzniknout povinnost tento byt vyklidit.

3. Žalobce k námitkám žalovaných uvedl, že je pravdou, že nájemní vztah k pronajatým prostorám skončil ke dni 18. 7. 2019. I poté však žalovaní pokračovali v užívání nebytového prostoru a zbudovali v něm předmětný byt. Ačkoliv nájemní vztah k nově zbudovanému bytu nebyl mezi účastníky písemně uzavřen, nebyl ze strany žalovaných předmětný prostor s nově vybudovanou bytovou jednotkou žalobci předán, ačkoliv žalovaní byli posledními uživateli předmětného bytu a po skončení smlouvy měli tento byt žalobci jako jeho vlastníkovi předat. I při jednáních o následném uzavření nájemní smlouvy k bytu žalovaní vystupovali jako investoři a aktuální uživatelé předmětného bytu. Žalobci není známo, jestli žalovaní předmětný byt reálně užívali či užívají. Skutečností však je, že po skončení nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno], žalovaní užívali předmětné prostory k zbudování bytu a tento nově zbudovaný byt nebyl žalobci ze strany žalovaných předán a fakticky tedy byl a nadále je v držení žalovaných. Pokud nájemní smlouva k předmětnému bytu nebyla uzavřena v písemné smlouvě, nezpůsobuje to ex lege její neplatnost. Jestliže tedy žalovaní užívali půdní prostor, který následně přebudovali na byt, a tento odmítli předat pronajímateli, pak má žalobce za to, že co by poslední uživatelé předmětného bytu, jsou manželé legitimováni společně, a to na základě analogického užití ustanovení o společném nájmu manželů. Předmětem vyklizení pak je byt [číslo], nikoliv půdní prostor. Žalobce je jednáním žalovaných omezen v dispozici se svým vlastnickým právem k předmětnému bytu, proto se domáhá, aby žalovaní předmětný byt vyklidili a řádně žalobci předali.

4. U jednání konaného ve věci dne 21. 6. 2021 účastníci na svých procesních stanoviscích setrvali. Žalobce uvedl, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva k nebytovému prostoru, v rámci které se žalovaní zavázali vybudovat v tomto prostoru bytovou jednotku. Tato bytová jednotka byla vybudována a zkolaudována a z kolaudačního rozhodnutí vyplývá, že žalovaný 1. byl poslední osobou, která s bytovou jednotkou disponovala. Přes výzvy žalobce žalovaní předmětnou bytovou jednotku nevyklidili a žalobci nepředali. Z důvodu havarijního stavu, který ohrožoval bytovou jednotku v podlaží pod předmětnou bytovou jednotkou, byl byt částečně v září 2020 žalobcem zpřístupněn, kdy byly otevřeny jedny dveře, aby byl umožněn přístup do skladu a na terasu, a byly učiněny kroky nezbytně nutné k zamezení vzniku dalších škod. Žalovaná 2. se nadále považovala za pasivně věcně nelegitimovanou v tomto řízení, když původní nájemní smlouva k nebytovému prostoru byla uzavřena mezi žalobcem a žalovaným 1. a společný nájem může manželům vzniknout pouze k bytu. Žalované 2. tedy žádné nájemní právo či jiné užívací právo k danému nebytovému prostoru nevzniklo. Žalovaná 2. předmětný byt nikdy fakticky neužívala, a proto nemá povinnost k vyklizení tohoto bytu. Žalovaný 1. trval na tom, že převzal do nájmu pouze půdní prostor a tento vztah, stejně jako nájemní smlouva, zanikl přebudováním tohoto půdního prostoru na bytovou jednotku. Nájemní smlouva k bytové jednotce nikdy uzavřena nebyla a rovněž žalovaný 1. předmětnou bytovou jednotku nikdy neužíval, o čemž svědčí i skutečnost, že opakovaně vyzýval žalobce k uzavření nájemní smlouvy s tím, že bytovou jednotku užívat nemůže. V případě, že by žalobce stíhala povinnost předat předmětnou bytovou jednotku na základě smlouvy o dílo, pak tato předmětná bytová jednotka byla žalobci předána, a to zástupcem žalovaného 1. panem [příjmení]. Po vydání kolaudačního souhlasu zástupce žalovaného 1. umožnil žalobci prohlídku bytu a následně pan [příjmení] odevzdal žalobci příslušnou dokumentaci k bytu i klíče od bytu. Následně mu však bylo sděleno, že nájemní smlouva bude připravena a spolu s klíči předána žalovaným. V nájemní smlouvě ani ve smlouvě o výstavbě nebyl sjednán způsob předání zhotovené bytové jednotky a o skutečnosti, že k předání bytové jednotky došlo, svědčí i následná komunikace mezi žalobcem a žalovaným 1., kdy se žalobce nikdy předání bytu nedožadoval. Ani na jednání na konci listopadu 2015 v [obec] žádný požadavek na vrácení bytu ze strany žalobce vznesen nebyl. Navíc dne 6. 2. 2013 byl sepsán protokol o ocenění celkových nákladů prací provedených žalovaným 1. na základě znaleckého posudku, který byl znalkyní vypracován na základě místního šetření, za účelem kterého musela být znalkyně do bytu vpuštěna. Jelikož objednatelem znaleckého posudku byl žalobce, pak je logické, že znalkyni do bytu vpustil žalobce. Žalovaný 1. nebyl oprávněn zhotovenou bytovou jednotku užívat a tuto nikdy neužíval a není tedy povinen byt vyklidit.

5. Z nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno] z 18. 7. 2006 bylo zjištěno, že mezi žalobcem a žalovaným 1. byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem celého půdního prostoru o velikosti cca 178 m2 v domě [adresa] na ulici [ulice] č. o. 13 v [obec]. Žalobce jako pronajímatel touto smlouvou přenechal předmět smlouvy nájemci, aby v něm zajistil za podmínek dále uvedených vybudování jedné nové bytové jednotky a žalovaný 1. jako nájemce tento závazek přijal a prohlásil, že před započetím výstavby bude disponovat potřebným množstvím finančních prostředků umožňujících mu rychlou a bezproblémovou realizaci stavby. Nájem dle této smlouvy byl sjednán na dobu určitou do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejdéle však na dobu tří let od podpisu této smlouvy oběma stranami. Po tuto dobu byl nájemce povinen platit pronajímateli nájemné ve výši 1 Kč m2 ročně, a to jednorázově do 30. 9. daného roku. Úhrada za služby bude hrazena paušální částkou 30 Kč za m2 za rok. Dle článku III. smlouvy se nájemce výslovně zavázal zajistit v předmětných prostorách na vlastní náklady výstavbu půdní bytové jednotky 1. kategorie, a to bytu s počtem pokojů dle uvážení nájemce a s příslušenstvím včetně přístupu k tomuto bytu a případných dalších prací ve společných prostorách a na společných částech domu, které si tato stavba vyžádá. Žalovaný 1. se dále zavázal zajistit do 12 měsíců od právní moci stavebního povolení řádné provedení stavby v souladu s projektovou dokumentací a podmínkami dle stavebního povolení a podat jako budoucí uživatel návrh na kolaudaci. V případě nedodržení tohoto termínu se obě strany dohodly tak, že nájemce zaplatí pronajímateli smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení. Povinnosti platit smluvní pokutu je nájemce zbaven tehdy, jestliže je prodlení způsobeno vnějšími okolnostmi neovlivnitelnými jeho jednáním (obecné ohrožení, havarijní stav nemovitosti či přilehlé komunikace, zásah státního orgánu, překážky způsobené přírodními událostmi a živly, atp.). Žalovaný 1. dále výslovně souhlasil a prohlásil, že stavba jím prováděná včetně pevně zabudovaných součástí bytu a základního příslušenství se stává okamžikem zpracování věci součástí domu a vlastnictvím Statutárního města Brna. Ostatní základní příslušenství, které není v obvyklém provedení, a zařizovací předměty zůstávají v majetku nájemce. Obě strany se dále zavázaly do 30 dnů ode dne nabytí právní moci příslušného kolaudačního rozhodnutí, kterým se byt vybudovaný nájemcem stane způsobilým k účelu bydlení, uzavřít na požádání dle ustanovení § 685 a následujících občanského zákoníku nájemní smlouvu s dále specifikovanými náležitostmi. Dle budoucí nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné, které stejně jako kterýkoliv finanční příspěvek na údržbu a opravy domu, nemělo být nájemcem po dobu 30 let z důvodu jeho vlastních nákladů vložených do stavby bytové jednotky hrazeno.

6. Z kolaudačního souhlasu ze dne 11. 4. 2012 bylo zjištěno, že pro stavbu bytové jednotky bylo vydáno stavební povolení dne 14. 4. 2008, které nabylo právní moci dne 6. 5. 2008, a odsouhlasena změna stavby před jejím dokončením zápisem do stavebního deníku dne 31. 1. 2012. Výsledná stavba je provedena podle projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem a byly dodrženy podmínky stanovené stavebním povolením a obecné požadavky na výstavbu. Byl tedy vydán kolaudační souhlas ke stavbě – změně dokončené stavby stavebními úpravami s názvem:„ Půdní vestavba bytu“ v domě na ulici [ulice a číslo] [adresa], pozemek parcelní [číslo] katastrální území Město Brno, obec Brno. Stavba obsahuje novou bytovou jednotku v pátém nadzemním podlaží v bytovém domě [ulice a číslo] v [obec], s místnostmi: předsíň, sklad, tělocvična, koupelna 1 s WC, chodba, technická místnost, koupelna 2, WC, pokoj 1 s kuchyňským koutem a terasou, pokoj 2 se šatnou a pokoj 3. V bytě jsou provedeny rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace, které byly napojeny na stávající domovní rozvody. Vytápění a příprava teplé užitkové vody jsou zajištěny pomoci elektrických zařízení. Otvor pro přístup na střechu a ke komínům je umístěn k prostorům domovního schodiště. Byly provedeny stavební úpravy krovů a stropů nad čtvrtým nadzemním podlažím.

7. Z výpočtového listu bylo zjištěno, že s žalobcem byla stanovena úhrada za užívání předmětného bytu ve výši 16 237 Kč měsíčně.

8. Z přehledu vyměřených předpisů za rok 2017 vytištěného dne 7. 12. 2017 bylo zjištěno, že žalovanému 1. byly vyměřeny úhrady za období od ledna do srpna 2017 ve výši 15 537 Kč měsíčně a za období od září do prosince 2017 ve výši 16 237 Kč měsíčně.

9. Z protokolu o uznaných celkových nákladech stavby vynaložených na úpravu pronajatých půdních prostor vydaného k nájemní smlouvě uzavřené na základě nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 18. 7. 2016 sepsaného v [obec] dne 6. 2. 2013 bylo zjištěno, že výše finančních nákladů stanovená znaleckým posudkem [číslo] z prosince 2012 činí 2 892 468 Kč včetně DPH. Tato finanční částka je nadále považována oběma stranami jako celková výše nákladů vynaložených nájemcem na úpravu pronajatých půdních prostor, tj. vybudování bytu z prostoru, který nesloužil k bydlení.

10. Z žádosti ze dne 11. 3. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný 1. zastoupený [jméno] [příjmení] na základě plné moci podepsané dne 15. 3. 2010 požádal žalobce o uzavření nájemní smlouvy k zhotovené bytové jednotce.

11. Z žádosti ze dne 18. 3. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný 1. požádal žalobce o uzavření nájemní smlouvy.

12. Z čestného prohlášení ze dne 20. 5. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný 1. zastoupený [jméno] [příjmení] čestně prohlásil, že on ani jeho manželka nedisponují žádnou formou osobního družstevního vlastnictví či pronájmu bytu nebo rodinného domu. Na adrese [ulice a číslo] v [obec] bydlí dočasně se svou dcerou [jméno] [celé jméno žalované] bez jakéhokoliv nájemního vztahu.

13. Z výzvy k doložení dokladů ze dne 29. 5. 2013 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného 1. k doložení dokladů vztahujících se k místu trvalého pobytu. Výzva byla žalobci doručena dne 3. 6. 2013.

14. Z přípisu žalovaného 1. doručeného žalobci dne 13. 6. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný 1. zaslal notářsky ověřený podpis na čestném prohlášení a kopii dokladu, kterou prokazuje, že bydlí v družstevním bytě, který je psaný na dceru žalovaného 1. Zároveň žalovaný 1. prohlásil, že nevlastní žádnou nemovitost.

15. Z přípisu zástupce žalovaného 1. [jméno] [příjmení] doručeného žalobci dne 11. 10. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný 1. a žalovaná 2. uzavřeli manželství dne 7. 2. 1970, tedy před podpisem nájemní smlouvy. Žalovaný 1. si je samozřejmě vědom skutečnosti, že nájemní smlouva bude vystavena na něj i jeho manželku.

16. Ze sdělení žalobce ze dne 5. 11. 2013 bylo zjištěno, že rada Městské části [obec] na 104. zasedání konaném dne 30. 10. 2013 schválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy k bytu [číslo] na adrese [adresa], s uživateli žalovaným 1. a žalovanou 2., s účinností nájemní smlouvy od 1. 5. 2012 na dobu neurčitou, s podmínkou úhrady závazků vůči Městské části [obec] souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty ve výši 66 000 Kč před podpisem nájemní smlouvy a s podmínkou podpisu nájemní smlouvy, přičemž všechny podmínky musí být splněny nejpozději do 30. 11. 2013. Toto sdělení bylo žalovanému 1. doručeno dne 8. 11. 2013, jak vyplývá z přiložené dodejky.

17. Výzvou k úhradě smluvní pokuty ze dne 13. 11. 2013 byl žalovaný 1. vyzván k úhradě smluvní pokuty vyúčtované dle článku III odst. 6 nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. FOBK2197 ze dne 18. 7. 2006 ve výši 2 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení řádného provedení stavby a požádání o kolaudaci, tj. za 33 měsíců od 6. 5. 2009 do 6. 2. 2012, v celkové výši 66 000 Kč.

18. Z žádosti o prominutí smluvní pokuty ve výši 66 000 Kč ze dne 29. 11. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný požádal žalobce o prominutí vyúčtované smluvní pokuty ve výši 66 000 Kč s odůvodněním, že prodlení s výstavbou předmětné jednotky nebylo zapříčiněno žalovaným 1. Dne 9. 2. 2009 uzavřel žalovaný 1. smlouvu o dílo s [právnická osoba] [příjmení], která se zavázala provést půdní vestavbu v termínu do dubna 2009. V průběhu stavebních prací docházelo neustále k navyšování ceny a také nebyl ze strany zhotovitele dodržován harmonogram prací. V průběhu měsíce března 2010 došlo k vykradení půdního prostoru, když byly odcizeny veškeré zařizovací předměty, přičemž bylo zjištěno, že za způsobenou škodu odpovídá pracovník [jméno] [příjmení], který pracoval pro zhotovitele. Odcizené věci musely být zakoupeny znova a opětovně provedeno jejich zabudování. Tyto výše uvedené skutečnosti byly důvodem pro podání žádosti o prodloužení lhůty k podání žádosti o provedení kolaudace, přičemž této žádosti bylo vyhověno. V průběhu roku 2010 navíc žalovaný 1. zjistil, že pan [příjmení], který provedl změnu střešních oken na vikýřová, tuto nikde neprojednal, a proto musela být zpracována projektová dokumentace, která byla předložena stavebnímu odboru. Záležitost však bylo nutno řešit i s odborem památkové péče, kdy žalovaný 1. musel vyčkat konečného rozhodnutí odboru památkové péče a po obdržení jejich souhlasu požádal o provedení kolaudace zrekonstruovaného půdního prostoru. K prodloužení s kolaudací nedošlo tedy selháním žalovaného 1., ale tím, že zhotovitelka nedodržela termín uvedený v uzavřené smlouvě o dílo, bez vědomí žalovaného 1. změnila projektovou dokumentaci, změnu nikde neprojednala, umožnila vykradení původního prostoru a jeho částečnou demolici a až do ledna 2012 nebylo zřejmé, zda nebude nutné odstranit vikýřová okna.

19. Ze zápisu z jednání ze dne 13. 12. 2015 bylo zjištěno, že došlo k jednání mezi zástupci žalobce, [jméno] [příjmení], který zastupoval při jednání žalovaného 1., a dcerou žalovaných. Předmětem jednání byla problematika uzavření nájemní smlouvy k již zkolaudované půdní vestavbě a řešení žádosti o prominutí smluvní pokuty. Zástupce žalovaného 1. popsal objektivní důvody pozdního podání žádosti o vydání kolaudačního souhlasu a deklaroval, že ze strany žalovaného 1. je vůle uzavřít nájemní smlouvu na již zkolaudovanou půdní vestavbu (půdní byt), která není v současné době užívána. Žalovaný 1. projevil vůli, že chce na základě řádně uzavřené smlouvy užívat tento půdní byt a realizovat tak smluvní podmínky od bydlení po dobu 30 let. Závěrem tohoto jednání byly navrženy následující možné varianty řešení, a to uzavřít nájemní smlouvu zpětně od 1. 1. 2014 neprodleně po uhrazení příslušné smluvní pokuty včetně příslušenství nebo uzavřít vzájemnou dohodu, na základě které proběhne redukce třicetiletého nájmu na dobu adekvátní započtením příslušné smluvní pokuty oproti nájmu nebo nechat vypracovat znalecký posudek na celkově vynaložené náklady na výstavbu půdní vestavby, ukončit nájemní vztah a navrhnout vzájemné vypořádání obou smluvních stran. K tomuto zápisu se žalovaný 1. vyjádřil přípisem ze dne 14. 4. 2016, ve kterém uvedl, že s navrhovanými postupy nesouhlasí a navrhoval uzavření smlouvy ke dni, kdy se skutečně podepíše, když do dnešního dne byt vůbec neužívá, protože na něj nemá právní titul užívání.

20. Ze sdělení ze dne 27. 2. 2017 bylo zjištěno, že Správa nemovitostí Městské části [obec], p.o., sděluje Úřadu městské části [obec], že na základě jejich žádosti bylo provedeno šetření v domě [ulice a číslo], půdní byt [číslo]. V době kontroly se v bytě nikdo nezdržoval a dle sdělení ostatních nájemníků v domě v bytě nikdo nebydlí. Přílohou tohoto oznámení byl zápis z místního šetření ze dne 24. 2. 2017, ze kterého rovněž vyplynulo, že v předmětném bytě v době kontroly nebyl nikdo přítomen a dle sdělení ostatních nájemníků v době zde nikdo nebydlí.

21. Ze sdělení žalobce adresovaného oběma žalovaným ze dne 23. 6. 2017 bylo zjištěno, že [územní celek], Městská část [obec], schválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy k bytu [číslo] pro uživatelé žalovaného 1. a žalovanou 2. na dobu neurčitou s náležitostmi a v souladu s článkem V. nájemní smlouvy o výstavbě a smlouvy o budoucí nájemní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 18. 7. 2006, s účinností nájemní smlouvy od 1. 5. 2012, s podmínkou úhrady závazků souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty ve výši 66 000 Kč před podpisem nájemní smlouvy a s podmínkou podpisu nájemní smlouvy, přičemž obě podmínky musí být splněny nejpozději do 31. 7. 2017. Pro případ, že nebude v termínu do 31. 7. 2017 nájemní smlouva k danému bytu uzavřena, jsou žalovaní povinni hradit bezdůvodné obohacení za období od 1. 8. 2014 až do dne vyklizení a předání daného bytu oproti předávacímu protokolu správci bytu, přičemž bezdůvodné obohacení na dobu od 1. 8. 2014 je stanoveno ve výši 96 Kč m2.

22. Ze sdělení žalovaných ze dne 21. 8. 2017 adresovaného žalobci bylo zjištěno, že žalovaní navrhli uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou zpětně od 1. 1. 2014 tak, jak bylo navrženo v závěru ústního jednání konaného dne 30. 12. 2015. V tom případě jsou pak ochotni uhradit i smluvní pokutu. Žalovaní dále sdělují, že předmětný byt neužívají, a proto žalobcem požadovaný nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení jako zcela nedůvodný neuznávají.

23. Ze sdělení žalobce ze dne 16. 10. 2017 bylo zjištěno, že [územní celek], Městská část [obec], dne 9. 10. 2017 neschválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy pro žalované a trvají na vyklizení a vrácení bytu. Žalovaní byli vyzváni, aby byt předali do 15 dnů ode dne doručení tohoto přípisu. Dle přiložených dodejek bylo toto sdělení doručeno žalovanému 1. dne 8. 11. 2017 a žalované 2. dne 27. 10. 2017.

24. Soud dále provedl důkaz spisem zdejšího soudu sp. zn. 110 C 398/2017, kdy z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parcelní [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bydlení, stojící na pozemku parcelní [číslo] je žalobce. Z protokolu o výslechu svědka [jméno] [příjmení], který zastupoval žalovaného 1. při jednání s žalobcem na základě plné moci ze dne 20. 4. 2012 založené v daném spise na č. l. 143, kterou žalovaný 1. zplnomocnil [jméno] [příjmení] k předání dokumentace a klíčů k půdní vestavbě – bytu v činžovním domě [adresa] na ulici [ulice], tj. k předání tohoto bytu [anonymizována dvě slova] [obec], Městské části [obec], a ke všem dalším případným úkonům souvisejících s předáním tohoto bytu, bylo zjištěno, že žalovaný 1. v době, kdy byl ještě svědek zaměstnancem společnosti 3 [právnická osoba], která pro žalované v [obec] dokončovala byt, požádal, aby tento byt zkolaudoval. Svědek si již nevzpomíná, kdy kolaudace přesně proběhla. Po kolaudaci bytu svědek v podstatě byt převzal, měl u sebe rovněž klíče od bytu, neboť musel kolaudaci provést. Měl jedny klíče od hlavního vchodu a jedny od bytu. Po kolaudaci odjel do [obec], kde proběhla předem telefonicky dohodnutá prohlídla bytu za přítomnosti pracovníka z magistrátu města (o jakého pracovníka se jednalo, svědek neví), a následně odjeli na městský úřad, kde svědek odevzdal klíče a nějaké doklady k bytu, výkresovou dokumentaci, stavební deník. U žalobce tedy odevzdal rovněž jeden klíč od hlavního vchodu a jeden klíč od bytu, a to dle pokynu žalovaného 1. [příjmení] svědek předával na bytovém nebo stavebním odboru nějakému muži, na podrobnosti si již nevzpomíná. Při předání klíčů mu písemně nebylo nic vystaveno, svědek však věřil, že jako úřad žalobce dodatečně vyhotoví nájemní smlouvu a tu spolu s klíči od bytu předá žalovaným. Byly to jediné klíče, které měl svědek k dispozici, žádné jiné klíče nebyly a žalovaný 1. klíče od bytu neměl. S klíči předal svědek i související dokumentaci a ani k tomu nedostal žádný protokol. Svědek i žalovaný 1. se domnívali, že město ihned po prohlídce bytu předá svědkovi nájemní smlouvu a klíče vrátí. Toto se však nestalo, a proto svědek telefonoval žalovanému 1., že mu bylo sděleno, že nájemní smlouva bude vystavena dodatečně a potom předána i s klíči. Tím to pro svědka skončilo a více se záležitostí nezabýval.

25. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci: Mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným 1. jako nájemcem byla dne 18. 7. 2006 uzavřena nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě, na základě které žalobce přenechal žalovanému 1. do pronájmu půdní prostor o velikosti cca 178 m2 v domě [adresa] na ulici [ulice] č. o. 13 v [obec] s tím, že žalovaný 1. se zavázal na vlastní náklady v daném půdním prostoru zajistit vybudování jedné nové bytové jednotky, a to bytu s počtem pokojů dle vlastního uvážení nájemce a s příslušenstvím včetně přístupu k tomuto bytu a případných dalších stavebních prací ve společných prostorách a na společných částech domu, které si tato stavba vyžádá. Nájem byl sjednán na dobu určitou do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejdéle však na dobu 3 let od podpisu této smlouvy oběma stranami. Žalovaný 1. se zavázal zajistit do 12 měsíců od právní moci stavebního povolení řádné provedení stavby v souladu s projektovou dokumentací a podmínkami dle stavebního povolení a podat jako budoucí uživatel návrh na kolaudaci a v případě nedodržení tohoto termínu byla sjednána mezi účastníky smluvní pokuta ve výši 2 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení. Dále bylo sjednáno, že stavba provedena žalovaným 1. včetně pevně zabudovaných součástí bytu a základního příslušenství se okamžikem zpracování věci stává součástí domu a vlastnictvím Statutárního města Brna. Ostatní základní příslušenství, které není v obvyklém provedení, a zařizovací předměty zůstávají v majetku nájemce. Součástí této smlouvy bylo rovněž ujednání smluvních stran, které se zavázaly, že do 30 dnů ode dne nabytí právní moci příslušného kolaudačního rozhodnutí, uzavřou na požádání nájemní smlouvu s náležitostmi ve smlouvě uvedenými. Bytová jednotka byla v předmětném půdním prostoru vybudována, kolaudační souhlas ke stavbě byl vydán dne 11. 4. 2012. Celková výše nákladů vynaložených žalovaným 1. na úpravu pronajatých půdních prostor, tj. na vybudování bytu z prostoru, který nesloužil k bydlení, činila 2 892 468 Kč. Dne 11. 3. 2013 požádal žalovaný 1. prostřednictvím svého zástupce žalobce o uzavření nájemní smlouvy k vybudované bytové jednotce. Následně mezi žalovaným 1. zastoupeným [jméno] [příjmení] na základě plné moci a žalobcem probíhala opakovaně jednání za účelem uzavření nájemní smlouvy, kdy žalobce jako podmínku pro uzavření nájemní smlouvy požadoval po žalovaných uhrazení veškerých závazků souvisejících s užíváním bytu a smluvní pokuty ve výši 66 000 Kč, nejpozději ke dni uzavření budoucí nájemní smlouvy. V rámci těchto jednání žalovaný 1. opakovaně žalobci sděloval, že bytovou jednotku neužívá, neboť nemá k užívání bytu právní titul, a rovněž místním šetřením provedeným v domě dne 24. 2. 2017 bylo zjištěno, že v bytě není nikdo přítomen a dle sdělení ostatních nájemníků domu zde nikdo nebydlí. Na základě opakovaných jednání mezi účastníky však k uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu nedošlo. Sdělením ze dne 16. 10. 2017 žalobce oběma žalovaným sdělil, že Statutární město Brno, Městská část [obec], dne 9. 10. 2017 neschválila narovnání právního vztahu uzavřením nájemní smlouvy k bytu [číslo] [adresa], a trvá na vyklizení a vrácení bytu do 15 dnů ode dne doručení tohoto přípisu. Toto sdělení bylo žalovanému 1. doručeno dne 8. 11. 2017 a žalované 2. dne 27. 10. 2017. Žalovaní osobně s žalobcem nejednali. K jednání za účelem uzavření nájemní smlouvy zmocnili [jméno] [příjmení]. Za účelem vyřízení kolaudace bytové jednotky pověřili [jméno] [příjmení] na základě plné moci ze dne 20. 4. 2012. [jméno] [příjmení] kolaudaci bytové jednotky vyřídil a po kolaudaci byt převzal a následně jednal se zástupci žalobce o předání bytu a převzetí nájemní smlouvy. [jméno] žalovaní klíče od předmětného bytu nikdy neměli, tyto byly v držení pana [jméno] [příjmení]. Po prohlídce bytu za účasti pracovníka žalobce pan [jméno] [příjmení] v sídle žalobce předal doklady vztahující se k bytu jako výkresovou dokumentaci a stavební deník a rovněž odevzdal veškeré klíče k předmětnému bytu, které měl v držení. Následně však nájemní smlouvu neobdržel, což žalovanému 1. oznámil, přičemž mu bylo sděleno, že po vypracování nájemní smlouvy tato bude spolu s klíči od předmětného bytu předána žalovaným.

26. Dle ustanovení § 663 zákona č. 40/1964 občanského zákoníku („obč. zák.“) nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

27. Dle ustanovení § 676 obč. zák. nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Užívá-li nájemce i věc po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok. Nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.

28. Dle ustanovení 682 obč. zák. skončí-li nájem je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebo byl-li způsob užívání výslovně smluven ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

29. Dle ustanovení § 703 obč. zák. jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.

30. Na základě provedeného dokazování po zhodnocení žaloby po stránce skutkové i právní soud došel k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi žalobcem a žalovaným 1. byla uzavřena nájemní smlouva k nebytovému prostoru, tj. k půdnímu prostoru, ve kterém měl žalovaný 1. jako nájemce zajistit vybudování nové bytové jednotky. Zároveň si žalobce a žalovaný 1. v rámci smlouvy o výstavbě dle § 17 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytu vymezili vzájemná práva a povinnosti při výstavbě jednotky formou půdní vestavby tak, že nově vzniklá bytová jednotka bude ve vlastnictví žalobce a stává se součástí domu, přičemž zároveň byla uzavřena smlouva o budoucí nájemní smlouvě, na základě které měla být mezi účastníky v době do 30 dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí uzavřena nájemní smlouva k této nově vzniklé bytové jednotce mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným 1. jako nájemcem, za podmínek přesně ve smlouvě uvedených. Daná bytová jednotka byla v půdním prostoru vybudována a dne 11. 4. 2012 zkolaudována. Do tohoto kolaudačního rozhodnutí byl půdní prostor za účelem vybudování bytové jednotky užíván žalovaným 1. jako nájemcem, přičemž mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný 1. tento půdní prostor využíval za účelem vybudování bytové jednotky a hradil stanovené nájemné. Nájem předmětného půdního prostoru byl sjednán na dobu určitou do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejdéle však na dobu tří let od podpisu této smlouvy oběma stranami. Nájem tedy skončil ke dni 18. 7. 2009 uplynutím doby určité. Jelikož však žalovaný 1. jako nájemce užíval tento půdní prostor i po skončení nájmu a žalobce jako pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, nájemní smlouva se dle ustanovení § 676 obč. zák. obnovila za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a to vždy na dobu jednoho roku. Nájem předmětného nebytového prostoru skončil přebudováním tohoto prostoru na bytovou jednotku, která byla následně dne 11. 4. 2012 zkolaudována. Nájemní smlouva opravňující žalované k užívání předmětného bytu vzniklého vybudováním bytové jednotky v daném půdním prostoru, pak následně mezi účastníky uzavřena nebyla. Žalovaní předmětný byt fakticky nikdy neužívali a klíče k předmětnému bytu byly předány žalobci panem [jméno] [příjmení] na základě plné moci udělené mu žalovaným 1. dne 20. 4. 2012, a to spolu s dokumentací vztahující se k vybudované bytové jednotce, jak bylo prokázáno svědeckou výpovědí pana [jméno] [příjmení]. Jelikož nájemní vztah žalovaného 1. k půdnímu prostoru zanikl okamžikem, kdy byl tento půdní prostor přebudován na bytovou jednotku, tato vybudovaná bytová jednotka byla žalobci předána a žalovaný 1. ani žalovaná 2. fakticky nikdy bytovou jednotku neužívali, žádné věci v ní neměli a ani od předmětného bytu neměli klíče, má soud za to, že žalovaným nemohla vzniknout povinnost předmětný byt vyklidit. Způsob předání bytové jednotky po jejím zhotovení nebyl mezi smluvními stranami sjednán a svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že zaměstnanci žalobce předal veškerou dokumentaci vztahující se k bytové jednotce spolu s klíči od této bytové jednotky, přičemž předání dokumentace žalobce nerozporoval, ačkoliv převzetí této dokumentace k bytové jednotce žalobcem rovněž nebylo písemně potvrzeno. Navíc z veškerých jednání žalovaného 1. i jeho zástupců a rovněž z výsledku místního šetření uskutečněného v předmětném domě dne 24. 2. 2017 muselo být žalobci zjevné, že žalovaní bytovou jednotku neužívají, když žalovaný 1. navíc výslovně prohlásil, že si je vědom, že k užívání bytu nemají právní titul a předmětný byt tedy ani užívat nemohou. Soud má tedy za to, že nic nebránilo žalobci jako vlastníkovi předmětné nemovitosti při vědomí skutečnosti, že žalovaní v bytě žádné věci nemají a byt nikdy neužívali, zajistit otevření bytu a s tímto dále nakládat.

31. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142a o. s. ř. tak, že soud zavázal procesně neúspěšného žalobce k náhradě nákladů řízení procesně úspěšným žalovaným v plné výši. Náhrada nákladů řízení se v daném případě sestává z odměny advokáta dle § 7 za použití § 9 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů (dále jen AT) ve výši 12 000 Kč za pět úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 AT (převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření k žalobě ze dne 8. 8. 2018, sepis vyjádření ze dne 11. 3. 2019, sepis vyjádření ze dne 4. 11. 2019 a účast u jednání dne 21. 6. 2021, každý právní úkon po 1 200 Kč za každého žalovaného, tj. v celkové výši 2 400 Kč), a z paušální náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 1 500 Kč k pěti úkonům právní služby dle ust. § 13 AT (každý po 300 Kč). Jelikož advokátka žalovaných osvědčila, že je plátcem DPH, přiznal soud žalovaným i nárok advokáta na úhradu 21% DPH ve výši 2 835 Kč v souladu ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. Celkové náklady řízení tak činí částku 16 335 Kč.