130 C 205/2024

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Turčíkovou ve věci žalobce: Anonymizováno město Anonymizováno, Anonymizováno obvod Jméno žalobce a Anonymizováno sídlem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o určení výše nájemného

I. Určuje se, že nájemné za užívání bytu č. hodnota, v 6. nadzemním podlaží domu č. p. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno, na adresa, o započtené podlahové ploše 37,62 m2 a dispozici 1+1, žalovanou s účinností od datum činí částka za m2, to je celkem částka měsíčně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši částka do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce podal původně u Okresního soudu v adresa dne datum žalobu, kterou se domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. hodnota v 6. nadzemním podlaží budovy č.p. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno, na adresa, o započtené podlahové ploše 37,62 m2 a dispozici 1+1, na částku částka za m2, to je celkem částka měsíčně, s účinností od datum. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že s žalovanou uzavřel dne datum smlouvu o nájmu předmětného bytu, přičemž za jeho užívání dosud platí žalovaná nájemné v měsíční výši částka, tzn. částka na m2 započitatelné podlahové plochy. Naposledy došlo ke zvýšení nájemného s účinností od datum. Srovnatelné byty jsou v daném místě a lokalitě pronajímány za měsíční nájemné v rozmezí od částka do částka za m2 započitatelné podlahové plochy. Žalobce proto postupem podle § 2249 občanského zákoníku navrhl zvýšení nájemného. Návrh se dostal do sféry dispozice žalované dne 13. 3 2023. Žalovaná do dvou měsíců nesdělila písemně, že s návrhem na zvýšení souhlasí, žalobce se proto obrátil na soud.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, bránila se zejména tím, že byt je ve špatném technickém stavu. Dům, v němž se byt nachází, je v poddolovaném území, což způsobuje praskání stupaček ústředního topení, podlahy jsou hrbolaté, přívody od stupaček jsou z olova, v blízkosti je spalovna nebezpečného odpadu a chemické závody, které vypouští jedy, centrální větrání domu nefunguje. Žalovaná připustila, že od počátku nájemního vztahu v bytě nebydlí, fakticky bydlí po celou dobu v Orlové, byt si platí, aby nějaký byt měla.

3. Z informace o stavbě soud zjistil, že vlastníkem domu č. p. Anonymizováno v obci adresa, části Jméno žalobce je Anonymizováno město adresa a správa nemovitostí byla svěřena Anonymizováno obvodu Jméno žalobce a adresa.

4. Z nájemní smlouvy a dodatku č. hodnota soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne datum uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě byl žalované přenechán k užívání byt č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno na adresa, (dále také jako „předmětný byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem datum. Nájemné bylo sjednáno ve výši částka měsíčně.

5. Z evidenčního listu ze dne datum soud zjistil, že s účinností od datum bylo nájemné pro předmětný byt stanoveno na částka na m² za měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo částka měsíčně. Byt byl vybaven sporákem, kuchyňskou linkou, vestavnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem ÚT a vodoměrem SV. Spolu s vybavením činilo nájemné celkem částka měsíčně.

6. Z výpisu z jednání rady městského obvodu Jméno žalobce a adresa dne datum soud zjistil, že rada projednala návrh na zvýšení nájemného u obecních bytů od datum o 20 %.

7. Z přípisu žalobce ze dne datum adresovaného žalované soud zjistil, že obsahuje návrh na zvýšení nájemného od datum o 20 % s odůvodněním, že naposledy bylo nájemné zvýšeno od datum a s ohledem na zvýšení nákladů na nezbytné opravy a údržbu domů rozhodla rada městského obvodu dne datum o uzavření dodatků k nájemním smlouvám o zvýšení nájemného. Dále přípis obsahoval výzvu, aby se žalovaná dostavila k uzavření dodatku na bytový odbor městského úřadu. Z dodatku č. hodnota nájemní smlouvy o zvýšení nájemného od datum na částku částka/m²/měsíc. Soud zjistil, že byl podepsán pouze ze strany žalobce dne datum, ze strany žalované nikoli.

8. Z evidenčního listu vyhotoveného dne datum soud zjistil, že od datum činilo nájemné u předmětného bytu částka/m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo částka měsíčně. Spolu s vybavením bytu činilo nájemné částka měsíčně.

9. Z výpisu z jednání rady městského obvodu Jméno žalobce a adresa dne datum soud zjistil, že rada projednala a rozhodla o podání žaloby proti žalované na určení výše nájemného u předmětného bytu na částka za m² započitatelné plochy. Stejně tak rada rozhodla o podání žaloby na určení nájemného ve stejné výši u nájemců 2 bytů na adresa.

10. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne datum s přílohou a doručenkou soudu zjistil, že žalobce zaslal žalované na adresu předmětného bytu návrh na zvýšení nájemného s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovanou nebyl uzavřen dodatek k nájemní smlouvě a s odkazem na § 2249 občanského zákoníku a rozhodnutí rady městského obvodu ze dne datum navrhl zvýšení nájemného od datum na částku částka/m²/měsíc. Současně žalovanou poučil o tom, že pokud do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, bude se žalobce domáhat určení nájemného v obvyklé výši soudem. Přílohou návrhu byl formulář s písemným souhlasem s navrhovaným zvýšením nájemného. Zásilka s návrhem byla připravena na poště k vyzvednutí dne datum a dne datum vrácena zpět, neboť si ji žalovaná v úložní době na poště nevyzvedla.

11. Z tržního posouzení hodnoty nemovitostí vyhotoveném jméno FO, a to bytů nacházejících se v právnická osoba ve vzdálenosti půl kilometru od předmětného bytu, soud zjistil, že u bytů o dispozici 1+1 v osobním nebo družstevním vlastnictví, v panelových domech a v dobrém stavu se nájemné v době od května 2020 do května 2023 pohybovalo v rozmezí od částka do částka za m² užitné plochy, tj. v rozmezí od částka do částka měsíčně.

12. Z vývoje nabídkových cen pořízeném na portálu Sreality.cz soud zjistil, že v době od ledna 2023 do prosince 2023 činilo průměrné nájemné bytu v právnická osoba před rekonstrukcí částka/m²/měsíc.

13. Z nájemních smluv uzavřených mezi soukromými vlastníky (právnická osoba, jméno FO) jako pronajímateli bytů v právnická osoba a z evidenčních listů soud zjistil, že nájemné se v letech 2021 až 2024 pohybovalo v rozmezí od částka do částka/m²/měsíc.

14. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a jméno FO dne datum, dodatku č. hodnota k nájemní smlouvě ze dne datum a evidenčního listu ze dne datum soud zjistil, že za užívání bytu č. hodnota v 7. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši částka měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného částka/m² a započtené podlahové ploše 39,22 m². S účinností od datum došlo na základě dodatku č. hodnota k nájemní smlouvě ke zvýšení nájemného na částka/m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 39,22 m², činí částka měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila částka měsíčně.

15. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a jméno FO dne datum, souhlasu se zvýšením nájemného a evidenčního listu ze dne datum soud zjistil, že za užívání bytu č. hodnota ve 4. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši částka měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného částka/m² a započtené podlahové ploše 37,69 m². S účinností od datum došlo se souhlasem nájemce ke zvýšení nájemného na částka/m²/měsíc, což odpovídá při započtené podlahové ploše 37,69 m² nájemnému ve výši částka měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila částka měsíčně.

16. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a jméno FO a jméno FO dne datum, dodatku č. hodnota k nájemní smlouvě ze dne datum a evidenčního listu ze dne datum soud zjistil, že za užívání bytu č. hodnota v 2. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši částka měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného částka/m² a započtené podlahové ploše 39,67 m². S účinností od datum došlo na základě dodatku č. hodnota k nájemní smlouvě ke zvýšení sazby nájemného na částka/m², což při započtené podlahové ploše 39,67 m² činí nájemné ve výši částka měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila částka měsíčně.

17. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a jméno FO dne datum a z evidenčního listu soud zjistil, že za užívání bytu č. hodnota v 8. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, je sjednáno nájemné ve výši částka/m²/měsíc, což při sazbě nájemného částka/m² a započtené podlahové ploše 40,02 m² činí částka měsíčně. Přitom jde o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT, vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení bytu činí částka měsíčně.

18. Z fotografie domu č. p. 1190, č. or. 3 na adresa soud zjistil, že jde o velký panelový dům.

19. Ze stanoviska bytového odboru Úřadu městského obvodu Jméno žalobce a adresa ze dne datum soud zjistil, že bytový dům, v němž se nachází předmětný byt, pochází ze 70. let minulého století a je průběžně kontrolován a opravován. adresa proběhla v domě a bytech výměna rozvodů SV a TUV včetně odpadních stoupaček a zařizovacích předmětů. V roce 2001 a 2002 byla zateplena obálka domu včetně střechy, byly opraveny balkony a vyměněna okna a výtahy. V předmětném bytě byl na žádost nájemců od roku 1992 jednou pročištěn rozvod vody a vyměněny zařizovací předměty – plynový sporák, dřezová baterie a splachovač.

20. Ze směrnice žalobce, kterou se stanoví zásady hospodaření s bytovým fondem, soud zjistil, že v článku 6 jsou stanoveny sazby nájemného od datum podle klasifikace bytu a podle toho, zda jde o dům zateplený či nikoli. V případě předmětného bytu – byt s právnická osoba, centrální dodávkou tepla, kombinovaným plynovým kotlem, v zatepleném domě po rekonstrukci – bylo stanoveno nájemné částka/ m²/měsíc.

21. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytá účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

22. Podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 téhož ustanovení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě prováděcí právní předpis. Podle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

23. Podle § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě lze zjistit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě na základě znaleckého posudku nebo na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Podle § 4 odst. 1, 2 téhož předpisu musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, přičemž srovnatelnost nájemného je podmíněna rozsahem práv a povinností plynoucích z nájemních vztahů a obytnou hodnotou bytu (druh bytu, druh stavby, velikost obytného prostoru, vybavení obytného prostoru, stav budovy a bytu a umístění bytu v místě).

24. Soud má za prokázáno, že žalobce je vlastníkem domu č. p. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno na adresa. V domě se nachází byt č. hodnota, k němuž má na základě nájemní smlouvy uzavřené dne datum podle § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (zákon byl zrušen ke dni datum) sjednáno nájemní právo žalovaná. Žalovaná v bytě nikdy fakticky nebydlela. Za užívání bytu žalovaná platí s účinností od datum nájemné v měsíční výši částka, tzn. částka na m2 započitatelné podlahové plochy, která činí 37,62 m². Žalobce v lednu 2023 rozhodl o zvýšení nájemného o 20 % z částky částka/m²/měsíc na částku částka/m²/měsíc, což odůvodnil zvýšenými náklady na opravy a údržbu domu od datum, a vyzval žalovanou k podpisu dodatku k nájemní smlouvě. Vzhledem k tomu, že žalovaná nereagovala, žalobce postupem podle § 2249 občanského zákoníku navrhl žalované přípisem ze dne datum, který se dostal do sféry dispozice žalované dne datum, zvýšení nájemného na částka za m2 měsíčně s účinností od datum. V zákonné dvouměsíční lhůtě žalovaná žalobci nesdělila, že se zvýšením souhlasí, ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné nezačala platit. Žalobce proto v zákonné tříměsíční lhůtě dne datum podal včas žalobu na určení nájemného. Skutečnost, že žaloba byla podána u Okresního soudu v adresa, nemá na posouzení včasnosti žaloby vliv. To, že žalovaná v předmětném bytě fakticky nebydlí a Okresní soud v adresa tak není místně příslušným k projednání a rozhodnutí věci, bylo zjištěno až po podání žaloby, Okresní soud v adresa tak postupoval v souladu s § 105 odst. 1, 2 o.s.ř. Splněny byly i další zákonné předpoklady pro rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného uvedené v § 2249 občanského zákoníku, a to že automatické zvyšování nájemného nebylo v nájemní smlouvě sjednáno ani nebylo zvyšování nájemného výslovně vyloučeno, že návrh na zvýšení nájemného žalobce nepředložil předčasně, neboť byl žalované předložen až po 2,5 letech od posledního zvýšení, ke kterému došlo od datum, a současně že navržené zvýšení nepřesáhlo dvacet procent. Za důvodnou pak soud považuje žalobu i co do požadované výše nájemného. Žalobce prokázal předložením 3 nájemních smluv uzavřených v letech 2021 a 2022, že byty o podobné podlahové ploše, stejné dispozici a stejného nebo horšího vybavení, v témže domě, v jakém se nachází předmětný byt, jsou od datum pronajímány za nájemné ve výši částka/m² započitatelné podlahové plochy měsíčně. Předložením nájemní smlouvy uzavřené datum, tj. po rozhodnutí žalobce o zvýšení nájemného v obecních bytech s účinností od datum, k bytu o podobné podlahové ploše, stejné dispozici a horšího vybavení, v témže domě, v jakém se nachází předmětný byt, žalobce prokázal, že byt je pronajímán za nájemné ve výši částka započitatelné podlahové plochy měsíčně. Jedná se nájemné, jehož výše odpovídá zásadám žalobce pro stanovení nájemného v obecních bytech. Soud má proto za prokázáno, že navrhované nájemné je nájemným v místě a čase obvyklým ve smyslu § 2249 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nad rámec takto stanoveného obvyklého nájemného pak bylo prokázáno, že určené nájemné je výrazně nižší než obvyklé tržní nájemné u bytů v osobním nebo družstevním vlastnictví v adresa. Žalobci tak vzniklo právo na určení nové výše nájemného od podání žaloby, tj. od datum, vázán žalobou v souladu s § 153 odst. 2 o.s.ř. soud určil novou výši nájemného od datum.

25. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. dle úspěchu ve věci a žalovanou, která byla ve sporu neúspěšná, zavázal zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši částka. Náhrada se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši částka, nákladů ve výši částka vynaložených na zpracování tržního ohodnocení obvyklého nájemného, které bylo předloženo k důkazu, a paušální náhrady nezastoupeného účastníka za 5 procesních úkonů, a to za sepis žaloby, přípravu a účast u jednání u Okresního soudu v adresa dne datum a přípravu a účast u jednání u zdejšího soudu dne datum ve výši po částka za jeden úkon podle § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.