130 C 205/2024

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Turčíkovou ve věci žalobce: Anonymizováno město Anonymizováno , Anonymizováno obvod Jméno žalobce a Anonymizováno sídlem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o určení výše nájemného

I. Určuje se, že nájemné za užívání bytu č. , hodnota, , v 6. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, , o započtené podlahové ploše 37,62 m2 a dispozici 1+1, žalovanou s účinností od , datum, činí , částka, za m2, to je celkem , částka, měsíčně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce podal původně u Okresního soudu v , adresa, dne , datum, žalobu, kterou se domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, v 6. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , na , adresa, , o započtené podlahové ploše 37,62 m2 a dispozici 1+1, na částku , částka, za m2, to je celkem , částka, měsíčně, s účinností od , datum, . Žalobce odůvodnil žalobu tím, že s žalovanou uzavřel dne , datum, smlouvu o nájmu předmětného bytu, přičemž za jeho užívání dosud platí žalovaná nájemné v měsíční výši , částka, , tzn. , částka, na m2 započitatelné podlahové plochy. Naposledy došlo ke zvýšení nájemného s účinností od , datum, . Srovnatelné byty jsou v daném místě a lokalitě pronajímány za měsíční nájemné v rozmezí od , částka, do , částka, za m2 započitatelné podlahové plochy. Žalobce proto postupem podle § 2249 občanského zákoníku navrhl zvýšení nájemného. Návrh se dostal do sféry dispozice žalované dne 13. 3 2023. Žalovaná do dvou měsíců nesdělila písemně, že s návrhem na zvýšení souhlasí, žalobce se proto obrátil na soud.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, bránila se zejména tím, že byt je ve špatném technickém stavu. Dům, v němž se byt nachází, je v poddolovaném území, což způsobuje praskání stupaček ústředního topení, podlahy jsou hrbolaté, přívody od stupaček jsou z olova, v blízkosti je spalovna nebezpečného odpadu a chemické závody, které vypouští jedy, centrální větrání domu nefunguje. Žalovaná připustila, že od počátku nájemního vztahu v bytě nebydlí, fakticky bydlí po celou dobu v Orlové, byt si platí, aby nějaký byt měla.

3. Z informace o stavbě soud zjistil, že vlastníkem domu č. p. , Anonymizováno, v obci , adresa, , části , Jméno žalobce, je , Anonymizováno, město , adresa, a správa nemovitostí byla svěřena , Anonymizováno, obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, .

4. Z nájemní smlouvy a dodatku č. , hodnota, soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě byl žalované přenechán k užívání byt č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, , (dále také jako „předmětný byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem , datum, . Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, měsíčně.

5. Z evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že s účinností od , datum, bylo nájemné pro předmětný byt stanoveno na , částka, na m² za měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo , částka, měsíčně. Byt byl vybaven sporákem, kuchyňskou linkou, vestavnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem ÚT a vodoměrem SV. Spolu s vybavením činilo nájemné celkem , částka, měsíčně.

6. Z výpisu z jednání rady městského obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, dne , datum, soud zjistil, že rada projednala návrh na zvýšení nájemného u obecních bytů od , datum, o 20 %.

7. Z přípisu žalobce ze dne , datum, adresovaného žalované soud zjistil, že obsahuje návrh na zvýšení nájemného od , datum, o 20 % s odůvodněním, že naposledy bylo nájemné zvýšeno od , datum, a s ohledem na zvýšení nákladů na nezbytné opravy a údržbu domů rozhodla rada městského obvodu dne , datum, o uzavření dodatků k nájemním smlouvám o zvýšení nájemného. Dále přípis obsahoval výzvu, aby se žalovaná dostavila k uzavření dodatku na bytový odbor městského úřadu. Z dodatku č. , hodnota, nájemní smlouvy o zvýšení nájemného od , datum, na částku , částka, /m²/měsíc. Soud zjistil, že byl podepsán pouze ze strany žalobce dne , datum, , ze strany žalované nikoli.

8. Z evidenčního listu vyhotoveného dne , datum, soud zjistil, že od , datum, činilo nájemné u předmětného bytu , částka, /m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 37,62 m² činilo , částka, měsíčně. Spolu s vybavením bytu činilo nájemné , částka, měsíčně.

9. Z výpisu z jednání rady městského obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, dne , datum, soud zjistil, že rada projednala a rozhodla o podání žaloby proti žalované na určení výše nájemného u předmětného bytu na , částka, za m² započitatelné plochy. Stejně tak rada rozhodla o podání žaloby na určení nájemného ve stejné výši u nájemců 2 bytů na , adresa, .

10. Z návrhu na zvýšení nájemného ze dne , datum, s přílohou a doručenkou soudu zjistil, že žalobce zaslal žalované na adresu předmětného bytu návrh na zvýšení nájemného s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovanou nebyl uzavřen dodatek k nájemní smlouvě a s odkazem na § 2249 občanského zákoníku a rozhodnutí rady městského obvodu ze dne , datum, navrhl zvýšení nájemného od , datum, na částku , částka, /m²/měsíc. Současně žalovanou poučil o tom, že pokud do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, bude se žalobce domáhat určení nájemného v obvyklé výši soudem. Přílohou návrhu byl formulář s písemným souhlasem s navrhovaným zvýšením nájemného. Zásilka s návrhem byla připravena na poště k vyzvednutí dne , datum, a dne , datum, vrácena zpět, neboť si ji žalovaná v úložní době na poště nevyzvedla.

11. Z tržního posouzení hodnoty nemovitostí vyhotoveném , jméno FO, , a to bytů nacházejících se v , právnická osoba, ve vzdálenosti půl kilometru od předmětného bytu, soud zjistil, že u bytů o dispozici 1+1 v osobním nebo družstevním vlastnictví, v panelových domech a v dobrém stavu se nájemné v době od května 2020 do května 2023 pohybovalo v rozmezí od , částka, do , částka, za m² užitné plochy, tj. v rozmezí od , částka, do , částka, měsíčně.

12. Z vývoje nabídkových cen pořízeném na portálu Sreality.cz soud zjistil, že v době od ledna 2023 do prosince 2023 činilo průměrné nájemné bytu v , právnická osoba, před rekonstrukcí , částka, /m²/měsíc.

13. Z nájemních smluv uzavřených mezi soukromými vlastníky (, právnická osoba, , , jméno FO, ) jako pronajímateli bytů v , právnická osoba, a z evidenčních listů soud zjistil, že nájemné se v letech 2021 až 2024 pohybovalo v rozmezí od , částka, do , částka, /m²/měsíc.

14. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, , dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ze dne , datum, a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 7. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 39,22 m². S účinností od , datum, došlo na základě dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ke zvýšení nájemného na , částka, /m²/měsíc, což při započtené podlahové ploše 39,22 m², činí , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.

15. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, , souhlasu se zvýšením nájemného a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, ve 4. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 37,69 m². S účinností od , datum, došlo se souhlasem nájemce ke zvýšení nájemného na , částka, /m²/měsíc, což odpovídá při započtené podlahové ploše 37,69 m² nájemnému ve výši , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.

16. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, a , jméno FO, dne , datum, , dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ze dne , datum, a evidenčního listu ze dne , datum, soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 2. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, což odpovídalo sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 39,67 m². S účinností od , datum, došlo na základě dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě ke zvýšení sazby nájemného na , částka, /m², což při započtené podlahové ploše 39,67 m² činí nájemné ve výši , částka, měsíčně. Přitom šlo o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT a vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení činila , částka, měsíčně.

17. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, dne , datum, a z evidenčního listu soud zjistil, že za užívání bytu č. , hodnota, v 8. nadzemním podlaží stejného domu, v němž se nachází předmětný byt, je sjednáno nájemné ve výši , částka, /m²/měsíc, což při sazbě nájemného , částka, /m² a započtené podlahové ploše 40,02 m² činí , částka, měsíčně. Přitom jde o byt o velikosti 1+1, vybavený sporákem, vestavěnou skříní, vodoměrem TUV, měřákem na ÚT, vodoměrem SV. Celková výše nájemného včetně vybavení bytu činí , částka, měsíčně.

18. Z fotografie domu č. p. 1190, č. or. 3 na , adresa, soud zjistil, že jde o velký panelový dům.

19. Ze stanoviska bytového odboru Úřadu městského obvodu , Jméno žalobce, a , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že bytový dům, v němž se nachází předmětný byt, pochází ze 70. let minulého století a je průběžně kontrolován a opravován. , adresa, proběhla v domě a bytech výměna rozvodů SV a TUV včetně odpadních stoupaček a zařizovacích předmětů. V roce 2001 a 2002 byla zateplena obálka domu včetně střechy, byly opraveny balkony a vyměněna okna a výtahy. V předmětném bytě byl na žádost nájemců od roku 1992 jednou pročištěn rozvod vody a vyměněny zařizovací předměty – plynový sporák, dřezová baterie a splachovač.

20. Ze směrnice žalobce, kterou se stanoví zásady hospodaření s bytovým fondem, soud zjistil, že v článku 6 jsou stanoveny sazby nájemného od , datum, podle klasifikace bytu a podle toho, zda jde o dům zateplený či nikoli. V případě předmětného bytu – byt s , právnická osoba, , centrální dodávkou tepla, kombinovaným plynovým kotlem, v zatepleném domě po rekonstrukci – bylo stanoveno nájemné , částka, / m²/měsíc.

21. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytá účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

22. Podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Podle odst. 2 téhož ustanovení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě prováděcí právní předpis.Podle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

23. Podle § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě lze zjistit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě na základě znaleckého posudku nebo na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Podle § 4 odst. 1, 2 téhož předpisu musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, přičemž srovnatelnost nájemného je podmíněna rozsahem práv a povinností plynoucích z nájemních vztahů a obytnou hodnotou bytu (druh bytu, druh stavby, velikost obytného prostoru, vybavení obytného prostoru, stav budovy a bytu a umístění bytu v místě).

24. Soud má za prokázáno, že žalobce je vlastníkem domu č. p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, na , adresa, . V domě se nachází byt č. , hodnota, , k němuž má na základě nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, podle § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (zákon byl zrušen ke dni , datum, ) sjednáno nájemní právo žalovaná. Žalovaná v bytě nikdy fakticky nebydlela. Za užívání bytu žalovaná platí s účinností od , datum, nájemné v měsíční výši , částka, , tzn. , částka, na m2 započitatelné podlahové plochy, která činí 37,62 m². Žalobce v lednu 2023 rozhodl o zvýšení nájemného o 20 % z částky , částka, /m²/měsíc na částku , částka, /m²/měsíc, což odůvodnil zvýšenými náklady na opravy a údržbu domu od , datum, , a vyzval žalovanou k podpisu dodatku k nájemní smlouvě. Vzhledem k tomu, že žalovaná nereagovala, žalobce postupem podle § 2249 občanského zákoníku navrhl žalované přípisem ze dne , datum, , který se dostal do sféry dispozice žalované dne , datum, , zvýšení nájemného na , částka, za m2 měsíčně s účinností od , datum, . V zákonné dvouměsíční lhůtě žalovaná žalobci nesdělila, že se zvýšením souhlasí, ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné nezačala platit. Žalobce proto v zákonné tříměsíční lhůtě dne , datum, podal včas žalobu na určení nájemného. Skutečnost, že žaloba byla podána u Okresního soudu v , adresa, , nemá na posouzení včasnosti žaloby vliv. To, že žalovaná v předmětném bytě fakticky nebydlí a Okresní soud v , adresa, tak není místně příslušným k projednání a rozhodnutí věci, bylo zjištěno až po podání žaloby, Okresní soud v , adresa, tak postupoval v souladu s § 105 odst. 1, 2 o.s.ř. Splněny byly i další zákonné předpoklady pro rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného uvedené v § 2249 občanského zákoníku, a to že automatické zvyšování nájemného nebylo v nájemní smlouvě sjednáno ani nebylo zvyšování nájemného výslovně vyloučeno, že návrh na zvýšení nájemného žalobce nepředložil předčasně, neboť byl žalované předložen až po 2,5 letech od posledního zvýšení, ke kterému došlo od , datum, , a současně že navržené zvýšení nepřesáhlo dvacet procent. Za důvodnou pak soud považuje žalobu i co do požadované výše nájemného. Žalobce prokázal předložením 3 nájemních smluv uzavřených v letech 2021 a 2022, že byty o podobné podlahové ploše, stejné dispozici a stejného nebo horšího vybavení, v témže domě, v jakém se nachází předmětný byt, jsou od , datum, pronajímány za nájemné ve výši , částka, /m² započitatelné podlahové plochy měsíčně. Předložením nájemní smlouvy uzavřené , datum, , tj. po rozhodnutí žalobce o zvýšení nájemného v obecních bytech s účinností od , datum, , k bytu o podobné podlahové ploše, stejné dispozici a horšího vybavení, v témže domě, v jakém se nachází předmětný byt, žalobce prokázal, že byt je pronajímán za nájemné ve výši , částka, započitatelné podlahové plochy měsíčně. Jedná se nájemné, jehož výše odpovídá zásadám žalobce pro stanovení nájemného v obecních bytech. Soud má proto za prokázáno, že navrhované nájemné je nájemným v místě a čase obvyklým ve smyslu § 2249 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nad rámec takto stanoveného obvyklého nájemného pak bylo prokázáno, že určené nájemné je výrazně nižší než obvyklé tržní nájemné u bytů v osobním nebo družstevním vlastnictví v , adresa, . Žalobci tak vzniklo právo na určení nové výše nájemného od podání žaloby, tj. od , datum, , vázán žalobou v souladu s § 153 odst. 2 o.s.ř. soud určil novou výši nájemného od , datum, .

25. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. dle úspěchu ve věci a žalovanou, která byla ve sporu neúspěšná, zavázal zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši , částka, . Náhrada se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, , nákladů ve výši , částka, vynaložených na zpracování tržního ohodnocení obvyklého nájemného, které bylo předloženo k důkazu, a paušální náhrady nezastoupeného účastníka za 5 procesních úkonů, a to za sepis žaloby, přípravu a účast u jednání u Okresního soudu v , adresa, dne , datum, a přípravu a účast u jednání u zdejšího soudu dne , datum, ve výši po , částka, za jeden úkon podle § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.