130 C 374/2021

Plný text

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Turčíkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená opatrovnicí příjmení jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď ze dne 23. 7. 2021 doručená žalobkyni dne 26. 7. 2021, kterou žalovaná vypověděla nájem prostoru sloužícího podnikání sjednaného nájemní smlouvou uzavřenou dne 29. 8. 2017 mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní, je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve 23 353 Kč, k rukám zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobkyně podala u zdejšího soudu dne 23. 11. 2021 žalobu, jíž se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání. Žalobkyně tvrdila, že mezi ní a žalovanou byla dne 29. 8. 2017 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to pozemku [parcelní číslo] o výměře 494 m², jehož součástí je stavba – budova s [adresa] v obci [obec], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], dále jen„ prostory“. Dne 26. 7. 2021 jí byla doručena výpověď nájmu prostor sepsaná dne 23. 7. 2021 jednatelem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] s odůvodněním, že žalobkyně byla v prodlení s platbou nájemného po dobu delší než jeden měsíc. Žalobkyně považuje výpověď za neoprávněnou a neplatnou, postupovala proto dle ust. § 2314 občanského zákoníku, podala proti výpovědi včas námitky a poté, co žalovaná nevzala výpověď zpět, podala v zákonné lhůtě žalobu. Žalobkyně namítala neplatnost výpovědi, neboť v rozporu s ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku žalovaná před podáním výpovědi žalobkyni nevyzvala k nápravě, tedy k zaplacení dlužného nájemného. Dále spatřovala žalobkyně neplatnost výpovědi v jednání MUDr. [jméno] [příjmení], který jako jednatel žalované nejednal s péčí řádného hospodáře, své postavení jednatele zneužil, když jednal bez souhlasu většiny jednatelů a bez jejich vědomí a v reakci na jednání valné hromady žalované, která se uskutečnila dne 22. 7. 2021 a na které mu byly vytknuta řada pochybení a byl vyzván k rezignaci na funkci jednatele. Dne 22. 7. 2021 byla [právnická osoba] [právnická osoba] také doručena výpověď podnájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a touto společností. Dle žalobkyně nebyl naplněn ani výpovědní důvod, o který žalovaná výpověď opřela, a to že žalobkyně po dobu delší jednoho měsíce neplatila dlužné nájemné. Tvrdila, že došlo v tomto směru k nepochopení a špatnému výkladu nájemní smlouvy v části, v níž byla sjednána sleva z nájemného. Ve smlouvě bylo nájemné stanoveno v celkové výši 136 562 Kč bez DPH. Sleva byla sjednána ve výši 30 000 Kč bez DPH do doby umoření částky investované žalobkyní. Celková umořovaná částka nečinila 1 129 389,50 Kč bez DPH, jak se domnívá MUDr. [jméno] [příjmení], ale šlo pouze o částku stanovenou ke dni uzavření nájemní smlouvy, která mohla být dále navyšována o náklady spojené s dotací. K 31. 12. 2020 činily celkové náklady na získání dotace 400 000 Kč bez DPH. Z toho částka ve výši 290 000 Kč bez DPH již byla zahrnuta v částce 1 129 389,50 Kč bez DPH. Během trvání nájemního vztahu tak vznikly na straně žalobkyně další dodatečné náklady spojené se získáním dotace ve výši 110 000 Kč bez DPH, které nebyly zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč bez DPH a které bylo nutno zohlednit. Není tedy pravda, že by byla žalobkyně oprávněna nárokovat slevu z nájemného jen do října 2020. Žalobkyně mohla uplatňovat slevu déle, a to do konce r. 2020 v plné výši a za leden 2021 v poměrné výši.

2. Žalovaná učinila nesporným, že s žalovanou uzavřela dne 29. 8. 2017 nájemní smlouvu, že dne 26. 7. 2021 byla žalobkyni doručena výpověď nájmu, kterou učinil za žalovanou její jednatel [příjmení] [jméno] [příjmení], že dne 24. 8. 2021 byly žalované doručeny námitky proti výpovědi a že v návaznosti na námitky žalovaná výpověď zpět nevzala. Učinila nesporným také to, že před podáním výpovědi žalovaná nevyzvala žalobkyni k nápravě, tj. zaplacení dlužného nájemného. Dále učinila nesporným, že na svůj účet přijala od žalobkyně platby ve výši po 128 798 Kč ze dne 27. 8. 2020, 27. 9. 2020, 28. 10. 2020, 27. 11. 2020, 30. 12. 2020 a 2. 2. 2021 a dne 11. 2. 2021 platbu ve výši 13 685 Kč. K výši slevy na nájemném upozornila na skutečnost, že faktura č. 2015 na částku 45 980 Kč a faktura č. [rok] na částku 8 470 Kč byly vytaveny dříve, než byla zavřena nájemní smlouva a lze proto předpokládat, že jsou zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč. Výklad ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku a námitky vůči jednání MUDr. [jméno] [příjmení] ponechala žalovaná na posouzení soudu.

3. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že jejími společníky a jednateli jsou Ing. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení]. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované soud zjistil, že jejími společníky jsou žalobkyně a společnost [právnická osoba], jejichž obchodní podíl je stejně velký. Jednateli žalované jsou Ing. [jméno] [příjmení], MUDr. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení], kteří jednají jménem společnosti v plném rozsahu samostatně. Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] soud zjistil., že jediným společníkem je MUDr. [jméno] [příjmení]. Jednateli společnosti jsou MUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení].

4. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání soud zjistil, že tato byla uzavřena dne 29. 8. 2017 mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem. Předmětem nájmu byl pozemek [parcelní číslo] o výměře 494 m², jehož součástí je stavba – budova s [adresa] v obci [obec], [katastrální uzemí], na adrese [adresa], dále také„ [anonymizováno] středisko [anonymizováno]“. Nájem byl sjednán za účelem provozování [anonymizováno] centra poskytujícího služby oftalmologie, ortoptiky, optometrie a prodejny dioptrických brýlí. Žalobkyně se zavázala platit žalované za nájem prostor měsíčně částku v celkové výši 136 562 Kč bez DPH, v níž bylo zahrnuto nájemné ve výši 85 762 Kč, paušální částka za služby ve výši 20 000 Kč, paušální částka za nájem hmotného majetku ve výši 11 500 Kč, záloha na dodávku studené vody ve výši 1 300 Kč a záloha na elektrickou energii ve výši 18 000 Kč. Celková částka byla splatná předem za každý kalendářní měsíc na základě faktury vystavené pronajímatelem. V článku 5. bylo sjednáno, že„ pronajímatel a nájemce se dohodli na slevě z nájemného ve výši 30 000 Kč měsíčně bez DPH z důvodu částečné rekonstrukce najímaného objektu nájemcem (v r. 2015 podnájemcem) v rozsahu energetických opatření v úhrnné částce 4 049 080 Kč bez DPH. Za dobu trvání podnájemní smlouvy mezi společnostmi [právnická osoba] a [anonymizováno] studio [právnická osoba] ze dne 15. 8. 2015 ve znění pozdějších dodatků byla umořena částka ve výši 1 594 048 Kč. Sleva z nájemného bude trvat po dobu umoření částky investované nájemcem, snížené o hodnotu poskytnuté dotace na provedení rekonstrukce v rozsahu energetických opatření, která představuje částku ve výši 1 615 642,50 Kč a zvýšené o náklady prokazatelně spojené se získáním dotace (zejména zpracování projektu a monitorovacích zpráv). Ke dni podpisu této smlouvy činí tyto náklady 290 000 Kč bez DPH. V případě krácení již poskytnuté dotace nebo jejího odebrání z jakéhokoliv důvodu, se sleva z nájemného určená k umoření o tuto krácenou částku zvýší. Ke dni podpisu této smlouvy činí částka k umoření 1 129 389,50 Kč bez DPH“. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2017 do 31. 8. 2023. Možnost výpovědi nájmu ze strany nájemce nebo pronajímatele nebyla sjednána nad rámec zákonných výpovědních důvodů.

5. Z výpovědi nájmu ze dne 23. 7. 2021 podepsané MUDr. [jméno] [příjmení] jako jednatelem žalované soud zjistil, že žalovaná vypověděla nájem prostor s odůvodněním, že žalobkyně je po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostor dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, neboť poskytnutá sleva na nájemném v celkové výši 1 129 389,50 Kč bez DPH byla vyčerpána v říjnu 2020 a žalobkyně tak byla nejpozději od listopadu 2020 povinna platit nájemné v plné výši, tj. 136 562 Kč bez DPH. [příjmení] nájemné však žalobkyně zaplatila až za únor 2021 v březnu 2021 a za období od října 2020 do ledna 2021 je tak v prodlení s úhradou části nájemného ve výši nejméně 100 610,50 Kč bez DPH.

6. Z námitek žalobkyně proti výpovědi nájmu prostor ze dne 23. 7. 2021 soud zjistil, že výpověď byla žalobkyni doručena dne 26. 7. 2021. Žalobkyně namítala, že výpověď je neplatná, neboť nebyly dodrženy zákonné náležitosti, tedy že žalovaná před podáním výpovědi nevyzvala žalobkyni k nápravě zaplacením dlužného nájemného. Dále namítala, že není dán výpovědní důvod, neboť žalobkyně v prodlení s placením nájemného není, což odůvodnila tím, že během trvání nájemního vztahu vnikly další dodatečné náklady spojené se získáním dotace ve výši 110 000 Kč bez DPH, které nebyly zahrnuty do částky 1 129 389,50 Kč bez DPH, a tudíž byly zohledněny při uplatnění slevy z nájemného ve výši 30 000 Kč v měsících listopadu 2020 a prosinci 2020 v plné výši a v lednu 2021 v poměrné výši. Nakonec žalobkyně namítala neplatnost z důvodu chování MUDr. Šťávy v rozporu s péčí řádného hospodáře a jako účelové zneužití práva a jednání v rozporu s dobrými mravy.

7. Z mailové zprávy vyhotovené Mgr. [jméno] [příjmení] z advokátní kanceláře [právnická osoba] ze dne 29. 7. 2021, která byla zaslána zástupci žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] a jejím jednatelům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jakož i jednatelům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], soud zjistil, že společnost [právnická osoba] a MUDr. [jméno] [příjmení] jako jednatel žalované oznámili jednatelům žalované a jednatelům a společníkům žalobkyně návrh dalšího postupu v souvislosti s doručením výpovědi nájmu prostor žalobkyni dne 26. 7. 2021 a předložili smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání ([anonymizováno] střediska [anonymizováno]) uzavřenou mezi žalovanou jako pronajímatelem a společností [právnická osoba] jako nájemcem.

8. Z daňových dokladů – faktur soud zjistil, že fakturou č. 2015 vystavenou dne 18. 8. 2015 a splatnou dne 1. 9. 2015 vyúčtovala společnost [právnická osoba] žalobkyni za zpracování energetického posudku včetně průkazu energetické náročnosti budovy [anonymizováno] střediska [anonymizováno] v [obec] cenu ve výši 38 000 Kč bez DPH, ve výši 45 980 Kč včetně DPH. Fakturou č. 2016 vystavenou dne 3. 6. 2016 a splatnou 17. 6. 2016 vyúčtovala stejná společnost žalobkyni cenu za aktualizaci energetického posudku pro zdravotní středisko v [obec] ve výši 7 000 Kč bez DPH, ve výši 8 470 Kč včetně DPH. Fakturou č. 2017 vystavenou dne 8. 12. 2017 a splatnou dne 22. 12. 2017 vyúčtovala tatáž společnost žalobkyni za zpracování energetického posudku pro objekt na ul. [ulice a číslo] v [obec] cenu ve výši 5 000 Kč bez DPH, ve výši 6 050 Kč včetně DPH. Fakturou [číslo] 2017 vystavenou dne 20. 1. 2017 a splatnou dne 3. 2. 2017 vyúčtovala [právnická osoba] s.r.o. žalobkyni odměnu za schválení projektu v rámci výzvy Úspora energie ve výši 250 000 Kč bez DPH, ve výši 302 500 Kč včetně DPH. Fakturou [číslo] 2017 vystavenou dne 8. 6. 2017 a splatnou dne 22. 6. 2017 vyúčtovala stejná společnost žalobkyni za zpracování závěrečné monitorovací zprávy a zpracování žádosti o platbu cenu ve výši 40 000 Kč bez DPH, ve výši 48 400 Kč včetně DPH. Fakturou [číslo] 2020 vystavenou dne 29. 12. 2020 a splatnou dne 31. 1. 2021 vyúčtovala tatáž společnost žalobkyni za zpracování monitorovací zprávy částku ve výši 60 000 Kč bez DPH, ve výši 72 600 Kč včetně DPH.

9. Z faktur vystavených žalovanou, a to faktur [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a z potvrzení o provedení transakcí z účtu žalobkyně na účet žalované dne 26. 7. 2020, 27. 8. 2020, 27. 9. 2020, 28. 10. 2020, 27. 11. 2020, 30. 12. 2020, 2. 2. 2021, 11. 2. 2021, 5. 3. 2021, 6. 4. 2021, 26. 4. 2021, 26. 5. 2021, 29. 6. 2021, 2. 8. 2021, 23. 8. 2021, 5. 10. 2021 a 27. 10. 2021 soud zjistil, že žalovaná vyúčtovala žalobkyni na nájemném za měsíce červenec 2020 až prosinec 2020 částku ve výši po 55 762 Kč bez DPH, celkem včetně služeb částku 106 562 Kč bez DPH, 128 798 Kč včetně DPH, které byly ze strany žalobkyně uhrazeny převážně včas, pouze v případě nájemného za listopad 2020 a prosinec 2020 byla úhrada zpožděna v řádu dnů. Dále soud zjistil, že na nájemném za leden 2021 žalovaná vyúčtovala částku ve výši 67 072,50 Kč bez DPH, celkem včetně služeb částku 117 852,50 Kč bez DPH, 142 483 Kč včetně DPH. Tuto fakturu uhradila žalobkyně dne 2. 2. 2021 částkou ve výši 128 798 Kč a dne 11. 2. 2021 částkou 13 685 Kč. Faktura byla splatná 2. 2. 2021. Za měsíce únor až říjen 2021 žalovaná vyúčtovala žalobkyni na nájemném částku ve výši 85 762 Kč bez DPH, celkem se službami částku ve výši 136 562 Kč bez DPH, 165 098 Kč včetně DPH. Žalobkyně faktury uhradila převážně ve lhůtách splatnosti, ve dvou případech s krátkým prodlením v řádu dnu.

10. Ze zápisu z jednání valné hromady žalované dne 22. 7. 2021 soud zjistil, že na této valné hromadě byl mimo jiné projednán bod nazvaný projednání stavu plnění povinností jednatelů společnosti a jejich společníků a projednání současné situace uvnitř společnosti v návaznosti na otevření soudních sporů a možnost smírného narovnání současného stavu, kde byly sděleny konkrétní výtky vůči jednání MUDr. [jméno] [příjmení] a společnosti [právnická osoba] Byla projednávána možnost vyloučení společníka [právnická osoba] z žalované společnosti, náhrada škody způsobená jednáním MUDr. [anonymizováno], jeho [anonymizováno] odpovědnost za porušování povinností jednatele, zástupci společnosti [právnická osoba] byla předána výpověď žalobkyně z podnájmu prostor v budově žalované. Nakonec žalobkyně navrhla uzavření dohody o narovnání s MUDr. [anonymizováno] a jeho společností [právnická osoba]

11. Z potvrzení notářky Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 30. 8. 2022 soud zjistil, že žalobkyně vložila dne 23. 8. 2022 do notářské úschovy částku ve výši 121 738,70 Kč za účelem zajištění sporné části nájemného, vyplývajícího z nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2017, a vydání žalované jako příjemci.

12. Dle ust. § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. V případě, že předmětem nájmu je prostor nebo místnost (taktéž pozemek, stavba nebo jejich část) a tento je pronajímám za účelem provozování podnikatelské činnosti a k tomuto účelu převážně slouží, řídí se právní vztahy ze smlouvy zvláštními ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle ust. § 2302 až 2315 občanského zákoníku.

13. Dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Dle ust. § 2310 odst. 1 téhož zákona ve výpovědi musí být uveden důvod, jinak je neplatná.

14. Dle ust. § 2314 občanského zákoníku má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi písemně námitky (odst. 1). Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (odst. 3). Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odst. 2).

15. Vzhledem k tomu, že předmětem řízení byl přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu dle ust. § 2314 občanského zákoníku, zkoumal soud v prvé řadě, zda byly splněny zákonné lhůty v něm uvedené. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků řízení má soud za prokázáno, že mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 29. 8. 2017 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle ust. § [číslo] ve spojení s ust. § 2302 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobkyni byla dne 26. 7. 2021 doručena výpověď žalované ze dne 23. 7. 2021, ve které žalovaná s odkazem na ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku žalobkyni vypověděla nájem prostor s odůvodněním, že žalobkyně je po dobu delší jednoho měsíce v prodlení s placením nájemného. Žalobkyně s výpovědí nesouhlasila a postupem dle ust. § 2314 občanského zákoníku podala proti výpovědi námitky, které byly žalované doručeny 24. 8. 2021, tedy včas. V zákonné jednoměsíční lhůtě žalovaná nevzala výpověď zpět, žalobkyně proto podala dne 23. 11. 2021 žalobu na přezkum výpovědi. Žaloba byla podána včas. Podmínky pro její věcné projednání tedy byly splněny.

16. Předmětem nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 29. 8. 2017 byly prostory zdravotního střediska [anonymizováno] v [obec] na [obec] třídě, které dříve žalobkyně užívala na základě podnájemní smlouvy uzavřené s žalovanou. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2017 do 31. 8. 2023. Nájemné bylo stanoveno ve výši 85 762 Kč bez DPH měsíčně, společně se službami a zálohami se žalobkyně zavázala platit měsíčně žalované celkem 136 562 Kč bez DPH, a to předem za každý kalendářní měsíc na základě faktury vystavené žalovanou. Současně byla sjednána sleva z nájemného ve výši 30 000 Kč měsíčně bez DPH do doby, než bude umořena částka vynaložená žalobkyní na částečnou rekonstrukci zdravotního střediska v rozsahu energetických opatření v době před uzavřením nájemní smlouvy. Při výpočtu slevy žalobkyně a žalovaná vyčíslily celkové náklady na 4 049 080 Kč bez DPH. Od této částky odečetly dotaci ve výši 1 615 642,50 Kč bez DPH a již umořenou část ve výši 1 594 048 Kč bez DPH, naopak přičetly náklady prokazatelně spojené se získáním dotace, které ke dni uzavření smlouvy vyčíslily na 290 000 Kč. Ke dni uzavření smlouvy tak činila částka k umoření 1 129 389,50 Kč bez DPH a žalobkyně s žalovanou se dohodly, že bude postupně umořována slevou z nájemného ve výši 30 000 Kč bez DPH měsíčně až do úplného umoření. Výkladem čl. 5 nájemní smlouvy soud dospěl k závěru, že takto stanovená výše slevy (1 129 389,50 Kč) nebyla konečná. Tomu nasvědčuje použitá formulace„ ke dni podpisu této smlouvy činí tyto náklady 290 000 Kč bez DPH“ a také skutečnost, že účastníci ve smlouvě počítali s možností krácení nebo odebrání dotace, o niž byla sleva snížena, a jejího vlivu na výši slevy. Ve vztahu k nákladům vynaloženým v souvislosti energetickými opatřeními bylo z předložených faktur, jejichž úhradu žalovaná nerozporovala, prokázáno, že žalobkyně vynaložila v době před uzavřením nájemní smlouvy 38 000 Kč bez DPH v roce 2015 a 7 000 Kč bez DPH v roce 2016, dále 250 000 Kč bez DPH a 40 000 Kč bez DPH v roce 2017 Náklady vynaložené v roce 2017 v celkové výši 290 000 Kč jsou náklady, které byly v nájemní smlouvě vyčísleny jako náklady vynaložené ke dni jejího podpisu. Za trvání nájemního vztahu žalobkyně vynaložila v souvislosti s energetickými opatřeními dalších 65 000 Kč bez DPH, konkrétně šlo o náklady vyúčtované v prosinci 2017 ve výši 5 000 Kč bez DPH a v lednu 2021 ve výši 60 000 Kč bez DPH. Žalobkyně uhradila žalované nájemné snížené o sjednanou slevu ve výši 30 000 Kč měsíčně v červenci až prosinci 2020, v lednu 2021 žalobkyně uhradila nájemné snížené o slevu ve výši 18 689,50 Kč, od února 2021 do října 2021 platila žalobkyně nájemné v plné výši.

17. V řízení bylo dále prokázáno, že žalobkyně a žalovaná jsou personálně a majetkově provázány, když žalobkyně je jedním ze společníků žalované, druhým společníkem je společnost [právnická osoba], jejich obchodní podíly jsou stejné. Jediným společníkem a jedním z jednatelů společnosti [právnická osoba] je MUDr. [jméno] [příjmení]. Společníky a jednateli žalobkyně jsou Ing. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení]. [příjmení] [příjmení], [příjmení] a [příjmení] jsou současně jednateli žalované, jejich jednatelské oprávnění není omezeno, každý z nich je oprávněn jednat za žalovanou v plném rozsahu samostatně. Mezi jednateli žalované panují dlouhodobě spory, což je soudu známo jednak z jeho úřední činnosti, jednak to bylo prokázáno ze zápisu z valné hromady žalované, která se konala 22. 7. 2021 a kde bylo MUDr. [anonymizováno] vytýkáno chování jeho i společnosti [právnická osoba] a byly projednány otázky vyloučení společníka [právnická osoba] ze společnosti žalované, náhrada škody způsobená jednáním MUDr. [anonymizováno], jeho trestní odpovědnost za porušování povinností jednatele a žalobkyně předala zástupci [právnická osoba] výpověď z podnájmu prostor v budově žalované.

18. Přezkoumávaná výpověď žalované ze dne 23. 7. 2021, sepsaná a podepsaná jednatelem MUDr. [jméno] [příjmení], byla věcně odůvodněna tím, že žalobkyně je od listopadu 2020 do února 2021, tedy po dobu delší jednoho měsíce v prodlení s placením nájemného. Dluh na nájemném žalovaná vyčíslila na nejméně 100 610,50 Kč, uvedla přitom, že sjednaná sleva na nájemném ve výši 30 000 Kč měsíčně, kterou se umořovala pohledávka žalobkyně ve výši 1 129 389,50 Kč bez DPH, byla vyčerpána již v říjnu 2020 a od listopadu 2020 měla žalobkyně platit nájemné v plné výši. V plné výši však žalobkyně zaplatila až nájemné za únor 2021.

19. Soud má za prokázáno, že žalobkyně skutečně byla ke dni podání výpovědi v prodlení s úhradou nájemného po dobu delší měsíc, nikoli však v takovém rozsahu, jak uvedla žalovaná v odůvodnění své výpovědi. Za situace, kdy by výše slevy uvedené v nájemní smlouvě, tj. 1 129 389,50 Kč bez DPH byla konečná, platila by žalobkyně nájemné snížené měsíčně o 30 000 Kč bez DPH od září 2017 do září 2020, v říjnu by zaplatila nájemné snížené o zbytek ve výši 19 389,50 Kč bez DPH a od listopadu 2020 by byla povinna platit nájemné v plné výši. Z tohoto závěru vycházela žalovaná při sepisu výpovědi. Tento závěr však není správný a soud se s ním neztotožňuje. Jak bylo výše uvedeno, soud dospěl výkladem čl. 5 nájemní smlouvy k závěru, že částka slevy vypočtená v nájemní smlouvě nebyla konečná, ale byla stanovena ke dni jejího uzavření s možností další změny její výše. V řízení bylo prokázáno, že po uzavření smlouvy za trvání nájemního vztahu žalobkyně vynaložila v souvislosti s energetickými opatřeními dalších 65 000 Kč bez DPH, tedy i tuto částku byla žalobkyně v souladu se smlouvou oprávněna zohlednit ve výši nájemného tak, že ještě v listopadu a prosinci 2020 měla zaplatit nájemné snížené o 30 000 Kč bez DPH a v lednu 2021 snížené o zbývajících 5 000 Kč bez DPH. Žalobkyně tedy nepochybila, pokud v listopadu a prosinci 2020 zaplatila nájemné snížené o 30 000 Kč bez DPH. Jinak je tomu, pokud se jedná o nájemné za leden 2021. Při výši slevy 5 000 Kč bez DPH by činilo nájemné 80 762 Kč bez DPH, celá částka včetně záloh a služeb by činila 131 562 Kč bez DPH. Žalobkyně zaplatila v lednu 2021 v souvislosti s nájmem 117 872,50 Kč bez DPH. Byla tedy v prodlení nikoli s částkou přesahující 110 tisíc Kč, jak tvrdí žalovaná, ale s částkou 13 689 Kč bez DPH, a to pouze za měsíc leden.

20. Je tedy zřejmé, že jeden z předpokladů naplnění výpovědního důvodu dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku naplněn byl, když žalobkyně skutečně ke dni podání výpovědi z nájmu byla po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného. Ve světle dalších okolností, které byly v řízení prokázány, však nelze toto prodlení hodnotit jako hrubé porušení povinností nájemce. Dluh, tak jak byl vypočten soudem, představuje 10 % z jedné měsíční částky nájemného. Do té doby bylo nájemné hrazeno řádně, stejně jako následné nájemné, a to i poté, co žalovaná nájem vypověděla. [příjmení] o výši nájemného vznikl rozdílným výkladem smluvního ujednání o slevě z nájemného a jejího výpočtu, přitom výklad aplikovaný žalovanou není správný. Výpověď za žalovanou podal MUDr. [jméno] [příjmení] v době, kdy mezi jednateli žalované a žalobkyně vrcholily vzájemné spory týkající se chodu žalované, navíc den poté, co mu byla na valné hromadě žalované společnosti vytčena řada pochybení. Nakonec, v průběhu trvání sporu žalobkyně složila do notářské úschovy ve prospěch žalované za účelem zajištění sporné části nájemného částku odpovídající dluhu tvrzenému žalovanou zvýšenou o DPH. To vše vede soud k závěru, že prokázané prodlení s úhradou nájemného nebylo hrubým porušením povinností nájemce a výpovědní důvod uvedený ve výpovědi nájmu prostor ze dne 23. 7. 2021, která byla žalobkyni doručena dne 26. 7. 2021, nebyl naplněn, tedy výpověď nebyla oprávněná.

21. S ohledem na závěr uvedený v předchozím odstavci, že ani přes existenci prodlení není dán výpovědní důvod, se soud nezabýval tvrzením žalobkyně o tom, že do slevy právem zahrnula i náklady vynaložené v roce 2015 a 2016 před uzavřením nájemní smlouvy ve výši 45 000 Kč bez DPH a při výpočtu nákladů pro účely slevy na nájemném došlo k pochybení a tato částka nebyla v celkové částce nákladů omylem zahrnuta.

22. Co se týče dalších námitek žalobkyně ve vztahu k výpovědi a její platnosti, ty soud vyhodnotil jako mylné. Žalobkyně namítala neplatnost výpovědi, neboť v rozporu s ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku žalovaná před podáním výpovědi žalobkyni nevyzvala k nápravě, tedy k zaplacení dlužného nájemného. Pravdou je, že citované ustanovení nabízí dvojí výklad, stejně tak není jednotná komentářová literatura a soudu ani není známo, že by se tímto výkladem zabývaly vyšší soudy. Bez ohledu na to, zda je v případě výpovědi z důvodu prodlení s úhradou nájemného nutná předchozí výzva, či nikoli, má soud nicméně za to, že absence takové výzvy nezpůsobuje neplatnost výpovědi, a to proto, že zákon s nesplněním tohoto úkonu neplatnost výpovědi nebo jiný obdobný účinek nespojuje, tak jak je tomu například u okamžité výpovědi nájmu bytu dle ust. § 2991 občanského zákoníku. Soud neshledal neplatnost výpovědi ani z toho důvodu, že ji podal za žalovanou [příjmení] [jméno] [příjmení] bez souhlasu většiny jednatelů a bez jejich vědomí, neboť dle zápisu v obchodním rejstříku o způsobu jednání za společnost žalované jsou jednatelská oprávnění jednotlivých jednatelů neomezená a každý z nich může za společnost jednat v plném rozsahu samostatně.

23. Soud proto žalobě vyhověl, přitom výrok I. formuloval oproti žalobou navrženému petitu, že výpověď je neplatná tak, že určil, že výpověď je neoprávněná, neboť žalobkyně se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 občanského zákoníku (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 5. 2021 sp. zn. 26 Cdo 188/2021).

24. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal procesně plně úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 23 353 Kč. V této částce je zahrnuta advokátní odměna zástupce žalobkyně ve výši 3 100 Kč za jeden úkon právní služby vypočtená z punkta 50 000 Kč dle ust. § 9 odst. 4 písm. b) advokátního tarifu, náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč dle ust. § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu a v souvislosti s cestou zástupce žalobkyně z [obec] do [obec] k jednání soudu dne 9. 2. 2023 náhrada cestovného vypočtená dle vyhlášky o cestovních náhradách a náhrada za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu ve výši 100 Kč za každou započatou půlhodinu cesty. Při stanovení výše cestovného a náhrady za promeškaný čas soud vycházel z počtu najetých kilometrů a hodin promeškaných cestou k jednání soudu a zpět, jak je uvedla žalobkyně ve svém vyúčtování, které porovnal s údaji dostupnými na [webová adresa] a považuje je za přiměřené a zcela odpovídající skutečnosti. Celková odměna advokáta vypočtená soudem činí 12 400 Kč za 4 úkony právní služby dle ust. § 11 písm. a), d) a g) advokátního tarifu. Náhrada hotových výdajů v souvislosti se 4 úkony právní služby činí 1 200 Kč. Cestovné osobním automobilem o průměrné spotřebě 5,4 l nafty na 100 km činí při 388 najetých kilometrech celkem 3 147 Kč. Náhrada za promeškaný čas v trvání celkem 9 započatých půlhodin činí 900 Kč. Protože zástupce žalobkyně osvědčil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, náleží mu ze základu ve výši 17 647 Kč 21 % DPH ve výši 3 706 Kč. Žalobkyni náleží rovněž náhrada zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč. Celková částka nákladů řízení činí 23 353 Kč.