19 C 16/2025

Plný text

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudkyní JUDr. Pavlínou Juráškovou ve Anonymizováno žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupen advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno sídlem Anonymizováno , Anonymizováno o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu ze dne 7. 11. 2024, jehož předmětem jsou pozemky parcelní č. , Anonymizováno, , parcelní č. , Anonymizováno, , parcelní č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , stavba občanského vybavení a parcelní č. , Anonymizováno, , všech nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , kterou dal žalovaný žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 40 517,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta, , advokáta, se sídlem , adresa, .

1. Žalobou ze dne 13. 1. 2025 se domáhal žalobce výroku soudu o tom, že výpověď z nájmu ze dne 7. 11. 2024, jehož předmětem jsou pozemky parcelní č. , Anonymizováno, , parcelní č. , Anonymizováno, , parcelní č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , stavba občanského vybavení a parcelní č. , Anonymizováno, , všech nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , kterou dal žalovaný žalobci, je neoprávněná. Žalobu odůvodnil žalobce tvrzením, že žalovaný je vlastníkem nemovitostí – pozemků parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , stavba občanského vybavení, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , které jsou zapsány v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, . Mezi žalovaným jako pronajímatelem na straně jedné a žalobcem jako nájemcem na straně druhé byla dne 1. 8. 2023 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem jsou označené nemovitosti, a nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce. Dne 8. 11. 2024 byla žalobci doručena okamžitá výpověď z nájmu, ve které žalovaný uvádí, že žalobce užívá předmět nájmu v rozporu s nájemní smlouvou. Žalovaný spatřuje užívání předmětu nájmu v rozporu s nájemní smlouvou v tom, že bez jeho písemného svolení má žalobce „pronajímat“ venkovní prostory předmětu nájmu třetím osobám, také cizím stavebním firmám, dalším subjektům, které tam parkují, jakož i jiné třetí osobě, k umístění a provozování foodtrucku s označením „Burger Street , adresa, “. Žalobce předně uváděl, že shora rozvedená tvrzení ve výpovědi z nájmu nejsou pravdivá a výpověď považuje za neoprávněnou. Žalobce výslovně odmítal, že by předmět nájmu či jeho část poskytl do nájmu či podnájmu jakékoliv třetí osobě, neboť s žádným subjektem v souvislosti s předmětem nájmu neuzavřel žádnou nájemní ani podnájemní smlouvu. Dále žalovaný ve výpovědi uváděl, že důvodem výpovědi je užívání předmětu nájmu k jinému účelu, než pro jaký byl sjednán, čímž je důvod výpovědi možno označit za nejasný. Výše uvedené odůvodnění výpovědi totiž směřuje k tomu, že důvodem výpovědi má být sjednání podnájmu, a nikoliv užívání předmětu nájmu k jinému účelu. Pokud však žalovaný zamýšlel svou výpověď dát z důvodu, že žalobce užívá předmět nájmu k jinému účelu, než pro jaký byl sjednán, pak ani s tímto tvrzením žalobce nemůže souhlasit. Předmětný nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce, přičemž v nájemní smlouvě bylo v čl. II. odst. 3 výslovně ujednáno, že předmět nájmu bude užíván mimo jiné k provozování čerpací stanice. S provozem čerpací stanice je běžně spojeno parkování vozidel a možnost občerstvení. Nelze tak rozumně předpokládat, že jakákoliv z těchto pronajímatelem vytýkaných činností by měla být v rozporu se sjednaným účelem užívání předmětu nájmu. Je na místě současně zdůraznit, že žádná ustanovení nájemní smlouvy tyto standardní činnosti spojené s provozem čerpací stanice nevylučují. Žalobce je tak přesvědčen, že bez ohledu na to, zda žalovaný měl v úmyslu dát výpověď z důvodu údajného sjednání podnájmu žalobcem či užívání předmětu nájmu k jinému účelu, než pro jaký byl sjednán, nedošlo k naplnění ani jednoho z těchto výpovědních důvodů. Žalobce však shledává výpověď neoprávněnou i pro její neplatnost. Dle konstantní judikatury Nejvyššího soud ČR (např. rozsudek NS ČR ze dne 22.3.2023, č.j. 26 Cdo 3259/2022-97) je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi chápat v širším smyslu a neoprávněnou výpovědí je i výpověď neplatná či zdánlivá (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). K závěru o neplatnosti výpovědi žalobce vede skutečnost, že proti žalovanému bylo ke dni podání výpovědi vedeno exekuční řízení a předmět nájmu byl zatížen exekutorem vydanými exekuční příkazy. Žalobce byl v průběhu trvání nájmu informován o tom, že exekučním příkazem soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorského úřadu , adresa, , č.j. 142 EX 00050/24-034, č.j. 142 EX 00050/24-034 a č.j. 142 EX 00050/21-036, bylo rozhodnuto o provedení exekuce správou nemovitostí a současně obdržel od správce nemovitých věcí Ing. , jméno FO, výzvu k tomu, aby nájemné platil na bankovní účet exekutora, což také činil. Za situace, kdy byla nařízena exekuce správou nemovitých věcí, nemůže nemovitosti z povahy věci spravovat (vypovědět nájem) sám žalovaný. S exekucí jsou spojeny účinky tzv. speciálního inhibitoria, které neumožňují povinnému (žalovanému), aby s majetkem, který je postižen exekučním příkazem ve smyslu § 47 odst. 6 exekučního řádu, nakládal a právní jednání, kterým tuto povinnost poruší, je neplatné. Žalovaný tedy není subjektem oprávněným k tomu, aby mohl žalobci nájem platně vypovědět. Z výše uvedených důvodů vznesl žalobce proti výpovědi námitky. Námitky byly žalovanému doručeny dne 2. 12. 2024 do datové schránky. Žalovaný na námitky žalobce reagovala přípisem ze dne 13. 12. 2024, v němž uvedl, že na výpovědi trvá. Oprávněnost své výpovědi tentokrát žalovaný opírá o skutečnost, že provozování bistra a kuchyně je podmíněno sjednáním dodatku k nájemní smlouvě, který však sjednán nebyl a žalobce přesto neoprávněně umístil na předmět nájmu foodtruck a tento provozuje. Žalobce musí znovu zdůraznit, že žádný foodtruck na předmět nájmu neumístil, natož aby jej provozoval. Je pravdou, že v uzavřené nájemní smlouvě byl vyjádřen i budoucí záměr nájemce (žalobce) provozovat na předmětu nájmu bistro včetně kuchyně. Smyslem tohoto ujednání však bylo to, že by sám žalobce do budoucna provozoval bistro vč. kuchyně, pro což by bylo nutné stavebně upravit prostory čerpací stanice. Nicméně foodtruck, který žalobce navíc neprovozuje, neodpovídá budoucímu záměru vyjádřenému ve smlouvě, a proto nebylo zapotřebí uzavírat žalovaným deklarovaný dodatek. Podstata případného uzavření dodatku měla spočívat zejména ve sjednání podmínek stavebních úprav, aby žalovaný měl jako vlastník nemovitostí kontrolu nad konkrétními stavebními zásahy z hlediska jejich rozsahu, kvality a souladu s technickými a právními požadavky a aby současně tyto stavební úpravy umožňovaly realizaci konkrétních záměrů provozování bistra vč. kuchyně žalobcem. Současný stavebně technický stav čerpací stanice (budovy) totiž žalobci realizaci jeho budoucího záměru neumožňuje, čehož si je žalovaný dobře vědom. S ohledem na skutečnost, že žalovaný nevzal svou výpověď z nájmu v zákonné lhůtě po obdržení námitek zpět, žalobci nezbývá než se obrátit na soud se žalobou o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu.

2. Soud po zjištění, že se jedná o věc s tzv. cizím prvkem, totiž že žalovaný je společností, jež nemá sídlo na území České republiky, se zabýval otázkou mezinárodní příslušnosti a otázkou aplikace právního řádu. Žalovaný nemá obecný soud v České republice, v České republice nemá umístěn závod či organizační složku závodu, má však na území České republiky majetek. Podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech je dána příslušnost českých soudů i přes to, že žalovaný nemá sídlo v žádném členském státě (Velká Británie je po datu 31. 12. 2020 v postavení třetí země), neboť se jedná o spor, jehož předmětem je nájem nemovitostí a v takovém případě je nutné aplikovat článek 24 uvedeného nařízení, dle kterého je dána výlučná příslušnost soudům členského státu, v němž se nemovitost nachází bez ohledu na bydliště stran. S ohledem na to, že předmětné nemovitosti se nachází v České republice, jsou k tomuto sporu výlučně příslušné české soudy a místní příslušnost Okresního soudu v Karviné je dána dle § 88 písm. b) zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.); na řízení bude aplikován právní řád České republiky (bod VII, odst. (2) smlouvy o nájmu nemovitostí ze dne 1. 8. 2023).

3. Žalovaný namítal, že ředitel společnosti není oprávněn činit žádná právní jednání ve věci projednávané zdejším soudem. Spor vedený u zdejšího soudu se týká nemovitých věcí nacházejících se v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, – čerpací stanice, která je ve vlastnictví společnosti , Anonymizováno, ; čerpací stanice byla jako výnos z trestné činnosti zajištěna PČR usnesením č.j. KRPA-77833-436/TČ-2020-000093-TC ze dne 12. 6. 2024. U společnosti , Anonymizováno, byl zjištěn usnesením Krajského soudu v Ostravě, č. j. KSOS 40 INS 10545/2024-A38, ze dne 13. 11. 2024 úpadek, přičemž stejným usnesením ustanovil insolvenční soud ve věci insolvenční správkyni Mgr. , jméno FO, . O způsobu řešení zjištěného úpadku rozhodl insolvenční soud dne 20. 5. 2025 usnesením č. j. KSOS 40 INS 10545/2024-B62, kterým na majetek dlužníka prohlásil konkurz. Insolvenční správkyně zahrnula do soupisu majetkové podstaty příjmy – nájemné hrazené nájemcem , jméno FO, za užívání čerpací stanice, neboť toto nájemné nebylo zajištěno PČR jako výnos z trestné činnosti. Do majetkové podstaty nebyla zapsána čerpací stanice, neboť PČR neudělila insolvenční správkyni souhlas se zápisem do majetkové podstaty. Shora popsanými úkony jednajících orgánů byla dlužníkovi odňata veškerá dispoziční oprávnění k čerpací stanici a souvisejícímu nájemnému.

4. Žalobce v replice na vyjádření žalovaného poukazoval na tu skutečnost, že žalobce užívá předmětné nemovitosti i nadále za souhlasu žalovaného i ustanovené insolvenční správkyně, přičemž žalovaný ve svém vyjádření prezentuje (stejně tak jako v přípise adresovaném policejnímu orgánu ze dne 17. 7. 2025), že do majetkové podstaty je hrazeno nájemné. Pokud by byla výpověď neplatná, nejednalo by se o žádné nájemné, ale o bezdůvodné obohacení za bezprávní používání zajištěných nemovitostí. Tím žalovaný svým vyjádřením aprobuje trvající nájemní vztah.

5. Na základě provedeného dokazování, a to ze smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne 1. 8. 2023, výpisu z katastru nemovitostí, listiny označené – okamžitá výpověď z nájmu ze dne 7. 11. 2024, písemných námitek proti výpovědi z nájmu ze dne 22. 11. 2024, doručenky datové zprávy ze dne 2. 12. 2024, přípisu adresovaného právnímu zástupci žalobce – písemné reakce na námitky ze dne 13. 12. 2024, výzvy správce nemovitých věcí ze dne 28. 2. 2024 a podnětu k zajištění správy zajištěných nemovitostí ze dne 17. 7. 2025 bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, (vše ostatní plocha) a dále parc. č. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. 1630, občanská vybavenost. Nájemní smlouvou ze dne 1. 8. 2023 uzavřenou mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byly označené nemovitosti přenechány žalobci do nájmu na dobu neurčitou; nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce. Dne 8. 11. 2024 byla žalobci doručena okamžitá výpověď z nájmu datovaná dne 7. 11. 2024, odůvodněna tím, že žalobce užívá předmět nájmu v rozporu s nájemní smlouvou. Žalobce s výpovědí nesouhlasil a proti výpovědi podal písemné námitky, které byly žalovanému doručeny dnem 2. 12. 2024 do datové schránky. Žalovaný následně na námitky žalobce reagoval přípisem ze dne 13. 12. 2024, v němž uvedl, že na výpovědi trvá. Žalobce v zákonné lhůtě podle § 2314 odst. 3 o.z. podal žalobu o přezkoumání oprávněnosti podané výpovědi. Žalobce byl výzvou ze dne 28. 2. 2024 uvědomen o tom, že exekučním příkazem soudního exekutora Mgr. , Anonymizováno, , LL.M., Exekutorského úřadu Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 00050/24-034, č.j. 142 EX 00050/24-035 a č.j. 142 EX 00050/21-036, bylo rozhodnuto o provedení exekuce správou předmětných nemovitostí a současně byl správcem nemovitých věcí Ing. , jméno FO, vyzván k plnění nájemného na bankovní účet exekutora. Ohledně předmětných nemovitostí vyjma označených exekučních příkazů k prodeji ze dne 6. 2. 2024 (č.j. 142 EX 00050/24-034, č.j. 142 EX 00050/24-035 a č.j. 142 EX 00050/21-036), byly dále vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitostí č.j. 19 EX-2015/2023-12, 19 EX-2098/2023-10, 19 EX-2044/2023-11, 19 EX-2048/2023-20, a to dne 28. 12. 2023, soudní exekutor Mgr. , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, -západ. Usnesením Krajského soudu v , adresa, ze dne 13. 11. 2023, č. j. KSOS 40 INS 10545/2024-A-33, insolvenční soud zjistil úpadek žalovaného a do funkce insolvenční správkyně byla ustanovena Mgr. , jméno FO, . Na majetek dlužníka – žalovaného byl prohlášen konkurs usnesením Krajského soudu v , adresa, č.j. KSOS 40 INS 10545/2024-B62 ze dne 20. května 2025.

6. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále je o.z.) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Podle § 2312 věta před středníkem o.z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní lhůtě, má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční.

8. Podle § 2314 odst. 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

9. Podle odstavce třetího téhož zákonného ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

10. Podle § 47 odst. 6 zák. č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné.

11. Soud po provedeném dokazování a s ohledem na jeho závěry žalobě vyhověl, neboť žalobce prokázal důvodnost svého žalobního požadavku. Žalovaný k datu podání výpovědi z nájmu, tj. k datu 7. 11. 2024, nebyl pod sankcí neplatnosti oprávněn nakládat s nemovitým majetkem. Všechny předmětné nemovitosti byly zatíženy vydanými exekučními příkazy ze dne 28. 12. 2023 a 6. 2. 2024, se všemi nařízenými exekucemi byly spojeny účinky tzv. speciálního inhibitoria. Lze tedy učinit jednoznačný závěr o tom, že pokud nebyl nájem platně vypovězen, nemohla být výpověď ze své podstaty oprávněná a je nadbytečným se dále zabývat důvody samotné výpovědi. O tomto závěru svědčí podpůrně i skutečnost, že žalobce nadále se souhlasem insolvenční správkyně nemovitosti užívá a do majetkové podstaty je hrazeno nájemné z těchto nemovitostí.

12. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně procesně úspěšnému žalobci byla přiznána jejich náhrada. Náklady v dané právní věci představují částku 2 000 Kč za zaplacený soudní poplatek a dále náklady právního zastoupení žalobce, z toho na odměně advokáta za 2 úkony právní služby po 3 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis námitek proti výpovědi), 4 úkony právní služby po 5 620 Kč (sepis žaloby, podání ve věci samé, další právní porada s klientem a zastupování žalobce u jednoho jednání soudu), tedy celkem 28 680 Kč dle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, resp. po datu 1. 1. 2025 dle této vyhlášky ve znění vyhl. č. 258/2024 Sb., 2 x režijní paušál 300 Kč dle § 13 odst. 3 téže vyhlášky, a 4 x 450 Kč dle § 13 odst. 4 citované vyhlášky ve znění vyhl. č. 258/2024 Sb. Náklady spojené s účastí na jednání soudu dne 26. 9. 2025 představovaly na náhradě za promeškaný čas za 3 půlhodiny po 150 Kč celkem 450 Kč a cestovné ze sídla advokátní kanceláře k procesnímu soudu a zpět 302,80 Kč, totiž za cestu v rozsahu 40 km osobním vozidlem s kombinovanou spotřebou 5,1 l/100 km nafty, ceně 34,70 Kč za litr a paušální náhradě za použití vozidla 5,80 Kč/km (vše dle vyhl. č. 475/2024 Sb.). Náhrada za pohonné hmoty tak představovala 70,80 Kč a náhrada za amortizaci 302 Kč. Celkem tak náklady řízení žalobce byly vyčísleny částkou 40 517,70 Kč a tuto byl žalovaný zavázán žalobci uhradit k rukám jeho právního zástupce dle § 149 odst. 1 o. s. ř.