28 C 14/2025

Plný text

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudkyní Mgr. Renátou Pešlovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Anonymizováno bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro žaloba proti neoprávněné výpovědi z podnájmu

I. Žaloba o neoprávněnost výpovědi žalovaného jakožto nájemce bytu č. , hodnota, v 1. nadzemním podlaží v domě na adrese , adresa, , ze dne 25. 11. 2024, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 8 946 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalovaného.

1. Žalobce, jako nájemce bytu, se žalobou, která byla soudu doručena dne 12. 12. 2024, domáhal vyslovení neoprávněnosti výpovědi ze dne 25. 11. 2024, a to podnájmu bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . Žalobce nesouhlasil s výpovědními důvody, které byly neuhrazení nájemného po dobu delší než 3 měsíců, neumožnění kontroly bytu pronajímatelem, neoznámení výměny vodoměru. K tomu uvedl, že nelze vyčíslit dlužné nájemné, protože nájemné bylo hrazeno částečně, a pronajímatel (žalovaný) dluží žalobci za rekonstrukci obývacího pokoje 10 000 Kč, žalovaný žalobci řádně nevyúčtoval služby za rok 2023, a vyúčtování mělo skončit přeplatkem, také by měl mít nárok na slevu na nájemném z důvodu vadné elektroinstalace. K tomu, že neumožnil vstup pronajímatele do bytu uvedl, že se tak stalo ze zdravotních důvodů, partnerka žalobce měla rizikové těhotenství a plánovaný císařský řez a tak v době chřipkové epidemie chtěl žalobce předejít nebezpečí nákazy. Rovněž nesouhlasí s tím, že by mu bylo možné přičítat při výměně vodoměru, že nebyla naistalována plomba, to byla chyba technika, který výměnu vodoměru prováděl a žalobce zajistil nápravu, také není pravda, že by došlo k úniku vody a zatopení spodních pater. Výpověď byla žalobci doručena do datové schránky dne 26. 11. 2024. Z bytu se již vystěhoval s tím, že si myslel, že musí.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uváděl, že je členem bytového družstva Stavebního bytového družstvo , Anonymizováno, a na základě nájemní smlouvy s bytovým družstvem ze dne 5. 4. 2016 je nájemcem předmětného bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . Předmětný byt přenechal žalobci do podnájmu na základě podnájemní smlouvy ze dne 13. 5. 2024, dále byla sjednána smlouva o podnájmu bytu ze dne 1. 4. 2024 v níž byla ujednána úplata za podnájem. Úplata byla sjednána ve výši 15 000 Kč měsíčně, se splatností do 25. dne předcházejícího měsíce. Dne 11. 11. 2024 žalovaný zaslal žalobci výzvu k odstranění závadného stavu, neuhrazení podnájemného za měsíce srpen, září, listopad roku 2024. K uhrazení dlužného nájemného nedošlo, proto žalovaný zaslal žalovanému výpověď. Žalovaný nesouhlasí s tím, že by žalobce měl nárok na částku 10 000 Kč z titulu rekonstrukce bytu. v podnájemní smlouvě bylo sjednáno, že žalovaný provede rekonstrukci do částky 51 000 Kč, po skončení nájmu bude žalobci vynaložená částka uhrazena na základě prokazatelných údajů o tom, co bylo provedeno. Žalobcem tvrzený provedený kamenný obklad nebyl žalobce oprávněn provést, jedná se zásah nad rámec dohodnuté rekonstrukce. O žalobcem tvrzené nevyhovující elektroinstalaci žalobce žalovaného nikdy neinformoval, v době předání bytu žalobci žalovaný vadnou elektroinstalaci nezjistil. Žalovaný vyzýval žalobce opakovaně ke zpřístupnění bytu, i poté co již jeho družka porodila, žalobce však zpřístupnění bytu vždy odmítl. Potvrdil, že žalobce již byt opustil.

3. Soud neprovedl veškeré navržené a předložené důkazy, ale pouze ty důkazy, z nichž bylo možné zjistit právně relevantní skutečnosti ve vztahu k právnímu posouzení uvedenému dále, ostatní důkazy proto pro nadbytečnost neprovedl.

4. Z jednotlivých dále uvedených listinných důkazů soud učinil následující dílčí skutková zjištění.

5. Ze smlouvy o podnájmu družstevního bytu ze dne 26. 9. 2023 soud zjistil, že smlouva je uzavřena mezi žalovaným jako nájemcem a žalobcem jako podnájemcem, ve smlouvě je sjednáno, že žalovaný jako nájemce bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , kdy vlastníkem bytu je , právnická osoba, , přenechává byt do užívání žalobce jako podnájemce za účelem bydlení. Smlouva je sjednána na dobu určitou od 1. 10. 2023 do 31. 3. 2024. V článku V. je sjednáno, že podnájemce bude v bytě provádět opravy a rekonstrukce po dobu 6 měsíců, do částky 51 000 Kč, během této doby bude platit nájemné ve sjednané výši, po této šestiměsíční době bude nájem vrácen zpět na základě prokazatelných údajů, co vše bylo v bytě upraveno/rekonstruováno, dále jsou uvedeny etapy prací s popisem toho, co má být provedeno za práce.

6. Ze smlouvy o podnájmu družstevního bytu ze dne 1. 4. 2024 soud zjistil, že smlouva je uzavřena mezi žalovaným jako nájemcem a žalobcem jako podnájemcem, ve smlouvě je sjednáno, že žalovaný jako nájemce bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , kdy vlastníkem bytu je , právnická osoba, , přenechává byt do užívání žalobce jako podnájemce za účelem bydlení. Smlouva je sjednána na dobu určitou od 1. 4. 2024 do 31. 3. 2025. Je sjednáno měsíční nájemné ve výši 15 000 Kč, splatné do 25. dne předcházejícího kalendářního měsíce. V článku V. je sjednáno, že podnájemce bude v bytě provádět opravy a rekonstrukce po trvání nájmu, do částky 51 000 Kč, po skončení nájmu bude částka 51 000 Kč uhrazena podnájemci na základě prokazatelných údajů, co vše bylo v bytě upraveno/rekonstruováno, dále jsou uvedeny etapy prací s popisem toho, co má být provedeno za práce.

7. Ze smlouvy o podnájmu družstevního bytu SBD , adresa, , ze dne 13. 5. 2024 soud zjistil, že jako nájemce je ve smlouvě označen žalovaný a jeho manželka , tituly před jménem, , jméno FO, , a jako podnájemce žalobce, předmětem smlouvy je přenechání družstevního bytu do dočasného užívání žalobci, a to bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , do 30. 4. 2025. Smlouva byla předsedou bytového družstva odsouhlasena a podepsána dne 29. 4. 2024.

8. Z výpovědi z nájmu (podnájmu) bytu ze dne 25. 11. 2024 soud zjistil, že žalovaný vypovídá smlouvu ze dne 1. 4. 2024 a ze dne 13. 5. 2024 o podnájmu bytu na adrese , adresa, , bez výpovědní doby, pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce, z důvodu neuhrazení nájemného a nákladů na služby za dobu tří měsíců, kdy za měsíc srpen 2024 neuhradil žalobce celkem 15 000 Kč (5 855 Kč náklady na služby a 9 145 Kč nájemné), za měsíc září neuhradil 10 000 Kč (855 náklady na služby a 9 145 Kč nájemné), za měsíc říjen ve výši 7 000 Kč (7 000 Kč nájemné), za měsíc listopad ve výši 15 000 Kč (5 855 Kč náklady na služby a 9 145 Kč nájemné). Dále je ve výpovědi uvedeno, že žalobce nezpřístupnil byl ačkoli k tomu byl vyzván dne 31. 10. 2024 a dne 1. 11. 2024, a že žalobce nenahlásil vady – protékající vodu. Dále pak, že vodoměr není opatřen plombou. Ve výpovědi je poučení, že žalobce má právo vznést proti výpovědi námitky a právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. Z doručenky datové zprávy ID , Anonymizováno, soud zjistil, že výpověď byla doručena z datové schránky žalovaného do datové schránky žalobce dne 26. 11. 2024.

9. Po právním posouzením zjištěného skutkového stavu, vyplývajícího z uvedených dílčích skutkových zjištění, soud dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět.

10. Žalobce užíval byt ve vlastnictví Stavebního bytového družstva , Anonymizováno, , jehož nájemcem je žalovaný, závazkový vztah mezi žalobcem a žalovaným, na základě smluv ze dne 26. 9. 2023, 1. 4. 2024 a 13. 5. 2024, tak soud po právní stránce posoudil jako podnájem podle § 2215 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“. Nájem družstevního bytu je upraven v ust. § 741 až 747 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, která neobsahují zvláštní úpravu podnájmu družstevního bytu, ust. § 741 odst. 1 zákona o obchodních korporacích odkazuje na ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího k podnikání.

11. Žalobce se domáhal vyslovení neoprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu.

12. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

13. Pro rozhodnutí o žalobě je proto zásadní posouzení, zda a popřípadě v jakém rozsahu dopadají na podnájem ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, respektive zda právo na přezkoumání výpovědi dle § 2290 o. z. náleží taktéž podnájemci.

14. Tuto otázku řešil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1526/2019 (uveřejněném pod R 94/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí vyjádřil jednak obecně k institutu podnájmu se závěrem, že právní úprava podnájmu jak v obecných ustanoveních o nájmu (§ 2215, 2216 o. z.), tak i v pododdíle o zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a domu (§ 2274-2278 o. z.) je úpravou poměrně kusou. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako "nájem nájemního práva", je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo ji může zřídit i na dobu nájmu věci. Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, to znamená, že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah "slabší" než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Zároveň Nejvyšší soud, při posuzování žaloby na určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi z podnájmu nebytových prostor, uvedl, že na tento podnájem se kromě § 2215 a 2216 o. z. použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím ke specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upraveny podnájemní smlouvou. Uzavřel přitom, že občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího k podnikání. Ust. § 2314 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu (neujednaly-li si něco jiného), jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního práva nevyžaduje, aby se tento speciální institut a s tím spojené námitkové řízení vztahovalo i na podnájemní vztah, proto neshledal správným názor, že je možné analogicky aplikovat § 2314 o. z. (upravující právo vznést námitky proti výpovědi a žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi).

15. K těmto závěrů se Nejvyšší soud přihlásil následně též v rozsudku ze dne 13. 3. 2024, č.j. 26 Cdo 1002/2023-98, a výslovně uvedl, že „občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ustanovení § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení.“16. Žalobci tedy nenáleží právo domáhat se určení neoprávněnosti výpovědi podle § 2290 o.z. a současně žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení neoprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“, neboť žaloba o určení podle § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněná tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti, a ani tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo. Jelikož posouzení oprávněnosti či neplatnosti, resp. i nicotnosti výpovědi z podnájmu má povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení toho, zda podnájemní vztah mezi účastníky nadále trvá, není dán ani naléhavý právní zájem žalobce na určení neoprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu dle § 80 o. s. ř.

17. Soud vzhledem k uvedenému právnímu posouzení žalobu zamítl.

18. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že plně procesně úspěšnému žalovanému přiznal nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Jedná se o tyto účelně v řízení vynaložené náklady: a/ odměna za zastupování advokátem podle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen „vyhláška“), za 3 úkony právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky, a to ve výši odměny 2 300 Kč za každý z úkonů právní služby, a to převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření k žalobě, účast na jednání před soudem dne 29. 4. 2025; c/ náhrada hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 4 vyhlášky za 3 úkony právní služby ve výši 450 za každý z úkonů právní služby d/ náhrada za promeškaný čas advokáta 300 Kč podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky za čas strávený cestou z , adresa, a zpět k jednání dne 29. 4. 2025 v rozsahu 2 započatých půlhodin po 150 Kč podle § 14 odst. 3 vyhlášky; e/ náhrada cestovních výdajů advokáta 396 Kč podle § 13 odst. 5 vyhlášky za cestu z , adresa, a zpět k jednání dne 29. 4. 2025, osobním automobilem Škoda Superb, reg. zn. , SPZ, (ujeto celkem , hodnota, km, průměrná spotřeba motorové nafty 6,10 l na 100 km, průměrná cena nafty za 1 litr a sazba základní náhrady za 1 km podle vyhlášky č. 475/2024 Sb.). V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. bylo žalobci uloženo zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalobce (platební místo). O lhůtě ke splnění náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř.