28 C 56/2023

Plný text

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudkyní Mgr. Renátou Pešlovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno .o., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 pro zrušení a vypořádání spoluvlastnického práva k nemovitým věcem I. Spoluvlastnictví žalobkyně, žalované 1 a žalovaného 2 k- pozemku par. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, ,- pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělská stavba,- pozemku parc. č. , hodnota, ,- pozemku parc. č. , hodnota, ,to vše v obci , adresa, , v katastrálním území , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , se zrušuje.II. Nařizuje se prodej pozemku par. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělská stavba, pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v obci , adresa, , v katastrálním území , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi žalobkyni, žalovanou 1 a žalovaného 2 v poměru 1/3 : 1/3 : 1/3.III. Žalobkyně a žalovaná 1 nemají vůči sobě navzájem právo na náhradu nákladů řízení.IV. Žalobkyně a žalovaný 2 nemají vůči sobě navzájem právo na náhradu nákladů řízení.V. Žalovaný 2 je povinen zaplatit žalované 1 náhradu nákladů řízení ve výši 5 000 Kč k rukám zástupce žalované 1, do tří dnů od právní moci rozsudku.VI. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na nákladech řízení částku 500 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí na účet Okresního soudu v Karviné.VII. Žalovaná 1 je povinna zaplatit České republice na nákladech řízení částku 500 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí na účet Okresního soudu v Karviné.VIII. Žalovaný 2 je povinen zaplatit České republice na nákladech řízení částku 500 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí na účet Okresního soudu v Karviné.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku rozhodnutí tak, že nemovité věci budou přikázány do jejího vlastnictví a žalované 1 a žalovanému 2 jako spoluvlastníkům společné věci bude povinna zaplatit vypořádací podíl ve výši, kterou určí soud. Rozdělení společné věci není vhodné ani účelné, nemovité věci spolu tvoří funkční celek a rodinném domě nelze vymezit dvě či dokonce tři bytové jednotky.

2. Žalovaná 1 souhlasila se zrušením spoluvlastnictví a jeho vypořádáním tak, že nemovité věci budou přikázány do vlastnictví žalobkyně, s tím, že výše vypořádacího podílu má být určena dle obvyklé ceny nemovitých věcí zjištěných na základě znaleckého posudku. Žalovaná 2 uváděla, že dle jejího názoru rozdělení společné věci není možné, odmítla možnost, že by se stala spoluvlastníkem rozdělené věci spolu s žalovaným 1, tedy že by došlo k rozdělení společné věci na poloviny.

3. Žalovaný 2 s žalobou nesouhlasil, neměl by kde bydlet, takže pokud by možné pozemek rozdělit, tak by chtěl, aby mu se sestrou (žalovanou 2) zůstala alespoň hospodářská budova.

4. Ve věci byl vypracován znalecký posudek na určení obvyklé ceny nemovitých věcí, které jsou předmětem řízení. Žalobkyně poté nesouhlasila s přikázáním společné věci do svého vlastnictví, neboť nesouhlasila s výší vypořádacího podílu, která by byla stanovena dle ve znaleckém posudku určené ceny společné věci. Taktéž žalovaná 1 nesouhlasila s přikázáním věci do jejího výlučného vlastnictví.

5. Z jednotlivých provedených důkazů učinil soud následující dílčí skutková zjištění, která jsou taktéž závěrem o skutkovém stavu.

6. Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, soud zjistil, že žalobkyně, žalovaná 1 a žalovaný 2 jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci nemovitých věcí: pozemek par. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/če, zemědělská stavba, pozemek parc. č. , hodnota, , pozemek parc. č. , hodnota, , to vše v obci , adresa, , v katastrálním území , adresa, , o shodné velikosti spoluvlastnického podílu 1/3. Uvedené nemovité věci dále též soud souhrnně uvádí jako předmětné nemovitosti. Na listu vlastnictví jsou k podílu žalovaného 2 zapsány poznámky o zahájení exekuce a vydaném exekučním příkazu k prodeji nemovitosti. Z leteckého snímku se zakreslení jednotlivých pozemků a budov soud zjistil, že budova č.p. , Anonymizováno, a stavba bez čp/eč se nachází na pozemcích, které jsou včleněny v pozemku parc. č. , hodnota, (v jeho prostředku), v jednom pásu od přístupové komunikace, u přístupové cesty se nachází stavba bez čp/eč, následuje malé volné prostranství a navazuje dům č.p. , Anonymizováno, , a dále že pozemek parc. č. , hodnota, je přístupný z přístupové cesty a zarostlý vzrostlými stromy.

7. Z usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 2. 2020 č.j. KSOS , spisová značka, -A-5, a ze dne 22. 6. 2020 č.j. KSOS , spisová značka, -B-5, soud zjistil, že je vedeno insolvenční řízení, v němž žalovaný 2 vystupuje jako dlužník, bylo mu povoleno řešení úpadku oddlužením, plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty, a dlužník (žalovaný 2) není povinen vydat majetek ke zpeněžení (odstavec 4. usnesení KSOS , spisová značka, -B-5).

8. Z usnesení soudní exekutorky , tituly před jménem, , jméno FO, , ze dne 5. 3. 2020, č.j. , spisová značka, soud zjistil, že žalobkyní byl učiněn příklep na vydražené nemovité věci (podíl o velikosti 1/3 na nemovitých věcech, které jsou předmětem vypořádání v tomto řízení) za nejvyšší podání 206 667 Kč. Ze znaleckého posudku – ocenění nemovitosti č. , Anonymizováno, soud zjistil že posudek byl vypracován pro účely exekučního řízení vedeného pod sp. zn. , spisová značka, , byl vyhotoven dne 15. 11. 2019 a jeho závěrem je určení obvyklé ceny podílu 1/3 na nemovitých věcech, které jsou předmětem tohoto řízení, ve výši 232 000 Kč.

9. Žalobkyně dopisem ze dne 15. 7. 2020 vyzvala žalovanou 1 a žalovaného 2 k předání klíčů k předmětným nemovitým věcem (zjištěno z dopisů samých a dodejek poštovních zásilek). Žalobkyně výzvou vyhotovenou ji zatupujícím advokátem ze dne 4. 9. 2020 vyzvala žalovanou 1 a žalovaného 2 k vydání bezdůvodného obohacení spočívající v tom, že žalobkyně nemůže nikterak užívat předmětné nemovité věci a dále předání klíčů (zjištěno z dopisu samého).

10. Znaleckým posudkem č. , číslo, vyhotoveným znalkyní Ing. , jméno FO, , znalkyní z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, byla určena za prvé obvyklá cena pozemku č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/eč – zemědělská stavba, pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku par. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , stanovena ke dni ocenění ve výši 2 000 000 Kč, za druhé obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům, ve výši 1 300 000 Kč, za třetí obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. , Anonymizováno, pozemek parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , ve výši 1 875 500 Kč. Zadání znaleckého posudku znělo 1) určit obvyklou cenu (jako cenu za kterou by bylo reálně možné prodat předmět ocenění v daném místě a čase) souboru nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp/eč, zem. stavba, pozemku parc. č. , hodnota, , pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v katastrálním území , adresa, , a zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrálního pracoviště Karviná, na LV č. , hodnota, , a to podle stavu ke dni ocenění. Při určení obvyklé ceny znalkyně zohlední veškeré příslušenství, které k nemovitostem náleží; 2) určit obvyklou cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , a to s výslovným určením obvyklé ceny stavby č.p. , Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ; 3) určit obvyklou cenu pozemků parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , adresa, , jako pozemků určených k výstavbě, bez zohlednění stavby čp. , Anonymizováno, a stavby nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jestliže dle územního plánu obce a veřejnoprávních předpisů je jejich využití jako stavebních pozemků přípustné. Na závěrech svého znaleckého posudku znalkyně setrvala i při výslechu provedeném u jednání soudu dne 15. 5. 2024. Uvedla, že při stanovení výsledné obvyklé ceny porovnávala nemovitosti z portálu cenová mapa.cz, jedná se o portál s placeným přístupem, na tomto jsou nemovitosti, které byly prodány, tedy ceny tam uvedené jsou realizované ceny dle uzavřených kupních smluv. Nemovitosti k porovnání vybírala jednak dle polohy, jednak, aby byly stejně velké, v podobném stavebním stavu. Porovnávala je dle velikosti pozemku, toho, zda je k nim přístup a jaký. Podle toho stanovila koeficienty, kterými upravila kupní ceny uvedené na předmětném portálu. Znalkyně výslovně uvedla, že by se našel kupec, který by koupil dům č. p. , Anonymizováno, spolu s pozemky za kupní cenu 2 000 000 Kč, za tuto cenu by dle jejího názoru by dům byl skutečně prodejný. Zohlednila i stav domu, tedy, že některá okna jsou vyměněna za plastová, je opravena část střechy, částečně započaté zateplení. Jako trochu problematický shledávala přístup, neboť cesta je obecní. Při srovnávání hodnotila i to, že na pozemku je stavba bez čísla popisného, vizuálně se jedná o nějakou dílnu a téměř u všech srovnávaných nemovitostí se nachází nějaká garáž nebo něco podobného. Znalkyně zohlednila i kolik by muselo být vynaloženo na úpravy a opravu domu, tak, že vybrané srovnávané nemovitosti byly v obdobném stavebně technickém stavu. Při posuzování tohoto stavu vychází zejména z toho, v jakém stavu jsou základy a střecha, když byla u předmětného domu v zimě, tak se nezdálo, že by základy byly podmáčené, na střeše byl šindel, takže se dá předpokládat, že zdivo bude v pořádku. Znalkyně při svém výslechu předložila přehled nabídek rodinných domů na prodej ke dni 14. 5. 2024 z realitního internetového portálu , Anonymizováno, . Tento obsahoval nabídky prodeje 4 rodinných domů v lokalitě blízké poloze předmětných nemovitých věcí, z toho 3 domy jsou ve srovnatelně stavebně technickém stavu jako rodinný dům č.p. , Anonymizováno, a nabídkové ceny činní 3 100 000 Kč, 3 150 000 Kč, 3 499 000 Kč, a dále jedna nabídku na prodej domu v lepším stavebně technickém stavu (zateplení, výměna oken, vnitřní rekonstrukce) za cenu 3 999 000 Kč.

11. Soud neprovedl žalobkyní navrhovaný důkaz vyhotovením revizního znaleckého posudku, neboť dle jeho posouzení znalkyně dostatečně ve své výpovědi odůvodnila, jak došla k výsledné obvyklé ceně nemovitostí, znalecký posudek soud považuje za logický a ve spojení s výpovědí znalkyně za dostatečně odůvodněný, přičemž závěry v něm uvedené nerozporně vyplývají z obsahu znaleckého posudku, a proto považoval vypracování revizního znaleckého posudku za nadbytečné. Žalobkyně odkazovala na ocenění dle posudku vypracovaného pro účely exekučního řízení a na cenu dosaženou v dražbě v rámci exekuce, čímž zpochybňovala cenu stanovenou posudkem znalkyně Ing. , jméno FO, . Soud tuto argumentaci žalobkyně nepovažuje za důvodnou, respektive uvedené jej nevedlo k pochybnostem o správnosti závěrů posudku Ing. , jméno FO, , neboť jednak znalecký posudek pro účely exekučního řízení byl vypracován v roce 2019, a je obecně známo, že ceny nemovitých věcí se markantně navýšily, jednak je znalecký posudek méně podrobný a odůvodněný než posudek vypracovaný v tomto řízení, a jednak dosažená cena v rámci exekuční dražby, nadto pokud je dražen pouze podíl na nemovitosti, není cenou obvyklou, jaké by mohlo být dosaženo při dobrovolném prodeji celé nemovitosti, a nemůže tedy sloužit ke srovnání.

12. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně.

13. Podle ust. § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle ust. § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Je-li to možné, rozhodne soud podle § 1144 odst. 1 o. z. o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud podle § 1147 o. z. za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

14. V závazném pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu stojí na prvém místě rozdělení společné věci. Pro případ, že není možné reálné rozdělení věci, bez podstatného snížení její hodnoty, následuje přikázání věci jednomu nebo více ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, ovšem za předpokladu, že spoluvlastníci s přikázáním do svého vlastnictví souhlasí a současně je prokázáno, že je v jejich možnostech uhrazení vypořádacího podílu.

15. V projednávané věci rozdělení společných nemovitých věcí mezi spoluvlastníky na tři díly není možné bez podstatného snížení hodnoty společné věci. Předmětem vypořádání jsou fakticky dvě parcely se samostatným přístupem (parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, ), neboť pozemky , Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a na nich se nacházející dům č.p. , Anonymizováno, a stavba bez č.p/eč (hospodářská budova) jsou fakticky, z důvodu že od přístupové cesty „vbíhají“ doprostřed pozemku č. , hodnota, , funkční součástí pozemku , Anonymizováno, , a tedy z hlediska možného rozdělení lze uvažovat pouze o rozdělení na dva díly, a to na pozemky č. , hodnota, jako jednu část a pozemku , Anonymizováno, jako druhou část. Soud proto dospěl k závěru, že prvý ze zákonem stanovených způsobů vypořádání spoluvlastnictví není možný.

16. Pro přikázání společné věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků nebyly splněny zákonné podmínky, když ani jeden ze spoluvlastníků, po zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí, s jejich přikázáním do svého vlastnictví nesouhlasil, žalobkyně a žalovaná 1 výslovně, dále u žalovaného je z podstaty věci, z toho, že je v oddlužení, zjevné, že ani nemá prostředky k uhrazení vypořádacích podílů ostatním spoluvlastníkům.

17. Soud tedy musel přistoupit k poslednímu zákonem stanovenému způsobu vypořádání, a to k nařízení prodeje ve veřejné dražbě.

18. Soud neshledal, že by ve věci byly dány důvody, pro něž by mělo být rozhodnuto, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky, když účastníky žádné takovéto skutečnosti nebyly tvrzeny a z provedeného dokazování nic v tomto směru nevyšlo najevo.

19. Žalovaný 2 uváděl, že po zrušení spoluvlastnictví přikázáním domu do vlastnictví žalobkyně nebude mít kde bydlet. Soud uvedené nevyhodnotil jako důvodný návrh ve smyslu § 1155 o. z. na odklad zrušení spoluvlastnictví, neboť uváděným nejsou naplněny zákonné důvody (zabránění majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka), když žalovanému se při zrušení spoluvlastnictví dostane peněžité náhrady, kterou může pro zajištění bydlení využít. Nadto uvedené bylo soudu sděleno formou prostého e-mailu, bez toho, aby podání bylo písemně doplněno, a k takovémuto návrhu ve věci samé se tedy ve smyslu § 42 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“, nepřihlíží.

20. S ohledem na vše výše uvedené soud proto rozhodl tak, že spoluvlastnictví účastníků řízení k předmětným nemovitým věcem zrušil a rozhodl o jejich prodeji ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku dražby mezi spoluvlastníky v poměru velikosti jejich podílů.

21. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl v souladu se závěry plenárního stanoviska Ústavního soudu ČR ze dne 13. 9. 2023 sp. zn. PL. ÚS-St. 59/2023, tak, že si každý účastník řízení nese své náklady řízení sám, tedy účastníci nemají vůči sobě navzájem právo na náhradu nákladů řízení spočívajících v právním zastoupení. Nicméně jestliže podstatou tzv. iudicium duplex je to, že žalobu může podat kterýkoli ze spoluvlastníků, což je východiskem argumentace ústavního soudu v předmětném plenárním stanovisku pro závěr, že zásadně má být v řízeních o vypořádání spoluvlastnictví rozhodováno tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, pak se soudu jeví jako spravedlivé, aby náhrada nutných nákladů řízení spočívající v tom co hradil stát na vypracování znaleckého posudku, byla dle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložena k uhrazení všem účastníkům řízení rovným dílem. Celkem náklady, jež uhradil stát činily 16 500 Kč (znalečné přiznané znalkyni Ing. , jméno FO, ). Na každého z účastníků tak připadá povinnost uhradit státu 5 500 Kč. Žalobkyně uhradila na základě usnesení soudu zálohu na náklady vyhotovení znaleckého posudku ve výši 5 000 Kč, žalovaná 1 zálohu ve výši 10 000 Kč. Soud proto rozhodl tak, že žalovaný 2 je povinen zaplatit žalované 1 na náhradě nákladů řízení částku 5 000 Kč, představující jeho podíl na nákladech důkazu (znaleckého posudku), který fakticky v záloze na náklady důkazu uhradila žalovaná 1. Výroky VI., VII., VIII. pak soud uložil každému z účastníků dle § 148 odst. 1 o. s. ř. zaplatit státu 500 Kč, což dohromady činí zbytek nákladů vynaložených státem, který není kryt poskytnutou zálohou.

22. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaný 2 je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalované 1 (platební místo).

23. O lhůtě k uhrazení náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto v souladu s § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř.