5 C 265/2021

Plný text

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudkyní Mgr. Janou Smýkalovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , PSČ obec proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o nahrazení projevu vůle

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy tohoto znění: „ Manželé a) [celé jméno žalované], [datum narození], a b) [celé jméno žalovaného], [datum narození], oba bytem [adresa], jako prodávající na straně jedné (dále jen jako„ Prodávající“), a [právnická osoba] a.s., [IČO], se sídlem: [adresa], zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně v oddílu B, vložce [číslo], zastoupená [jméno] [příjmení], předsedou představenstva, jako kupující na straně druhé (dále také jen jako„ Kupující“), spolu níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavírají ve smyslu ust. § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen„ občanský zákoník“), tuto KUPNÍ SMLOUVU (dále jen„ tato smlouva“)

I. PŘEDMĚT PŘEVODU 1. Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce] (dále jen„ Předmět převodu“).

2. Touto smlouvou plní smluvní strany práva a povinnosti plynoucí ze smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní uzavřené dne 6. 6. 2017 (dále jen„ Smlouva o zřízení práva stavby“) mezi Kupujícím a právním předchůdcem Prodávajícího, zejména plynoucí z ust. čl. III. odst.

4. Smlouvy o zřízení práva stavby, přičemž obsah této smlouvy odpovídá ujednáním Smlouvy o zřízení práva stavby.

II. PŘEVOD VLASTNICTVÍ

1. Prodávající touto smlouvou prodává a převádí vlastnické právo k Předmětu Převodu ve prospěchu Kupujícího včetně veškerého příslušenství a veškerých práv a povinností s Předmětem převodu spojených, a Kupující vlastnické právo k Předmětu převodu kupuje a přijímá do svého vlastnictví a zavazuje se za něj zaplatit dále sjednanou kupní cenu.

2. Kupující prohlašuje, že je mu stav Předmět převodu znám a v tomto stavu jej přijímá. III. [příjmení] [jméno]

1. Prodávající a Kupující se dohodli, že kupní cena za Předmět převodu činí celkem 626 670 Kč (slovy: šest set dvacet šest tisíc šest set sedmdesát korun českých; dále jen„ Kupní cena“).

2. Kupní cena je splatná do 90 dnů ode dne uzavření této smlouvy ve prospěch účtu písemně označeného Prodávajícím.

IV. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ

1. Tato smlouva nabývá účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma smluvními stranami.

2. Tato smlouva je vyhotovena ve třech vyhotoveních, z nichž po jednom obdrží smluvní strany a jedno vyhotovení bude určeno pro vkladové řízení u příslušného katastrálního úřadu.

3. Smluvní strany prohlašují, že si neujednaly žádná vedlejší ujednání při této smlouvě ve smyslu ust. § 2132 a násl. občanského zákoníku.

4. Tato smlouva může být měněna pouze dohodou všech smluvních stran v písemné formě.

5. Na důkaz souhlasu s touto smlouvu a vůle být vázány touto smlouvou připojují smluvní strany dále své podpisy.“ se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 120 030 Kč, k rukám právní zástupkyně žalovaných, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 7. 9. 2021 domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením shora specifikované kupní smlouvy s následujícím odůvodněním. Žalobkyně a právní předchůdce žalovaných, společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem: [adresa] (dále jen„ Zřizovatel práva stavby“), spolu dne 6. 6. 2017 uzavřeli smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní (dále jen„ Smlouva“). Dle čl. III. odst.

1. Smlouvy bylo zřízeno právo stavby mimo jiné k pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce] ve prospěch žalobkyně na dobu trvání 4 roky ode dne účinků vkladu práva stavby do katastru nemovitostí, tj. do 12. 6. 2021. Jako formu vyrovnání stran si žalobkyně a Zřizovatel práva stavby v čl. III. odst.

4. Smlouvy ujednali, že na základě výzvy žalobkyně je povinný z práva stavby povinen uzavřít s žalobkyní nejpozději v den zániku práva stavby kupní smlouvu, podle níž povinný z práva stavby převede vlastnické právo mimo jiné k pozemku p. [číslo] ve prospěch žalobkyně za cenu 990 Kč za m2. Žalovaní ve smyslu ust. § 1106 a 1107 občanského zákoníku vstoupili do původního postavení Zřizovatele práva stavby, neboť nabyli vlastnické právo k pozemku. Žalobkyně, prostřednictvím svého zástupce, vyzvala žalované k uzavření budoucí smlouvy v souladu se Smlouvou dne 4. 6. 2021. Do dnešního dne však zůstala tato výzva bez reakce. Žalobkyně proto žádá, aby soud nahradil projev vůle žalovaných k uzavření budoucí smlouvy, dle níž se žalovaní zavážou převést ve prospěch žalobkyně vlastnické právo k pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] a žalobkyně se zaváže zaplatit žalovaným cenu 626 670 Kč včetně DPH splatnou do 90 dnů ode dne uzavření kupní smlouvy.

2. Dále žalobkyně uvedla, že ve smyslu § 1106 a § 1107 o. z. museli být žalovaní vázáni ustanovením čl. III odst. 4 předmětné smlouvy, když jde o součást smlouvy o právu stavby, resp. samotného práva stavby, tedy práva věcného. Navíc předmětné ustanovení neuvádí, že dochází k přechodu jen věcných práv, a tak považuje žalobkyně za protizákonný opačný výklad.

3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout z následujících důvodů. Žalovaní vyhledali v lednu 2020 inzerát na stránkách [webová adresa], kde nabízela žalobkyně prodej, resp. výstavbu rodinného domu na pozemcích v k. ú. [část obce]. Žalovaní oslovili tehdy žalobkyni s tím, že by měli o předmětný projekt koupě, resp. výstavbu domu, zájem. Na základě jejich zájmu je žalobkyně kontaktovala a vysvětlila jim celý proces realizace projektu, který měl spočívat v tom, že tehdejší vlastník pozemku p. [číslo] tj. společnost [právnická osoba], uzavírá se zájemci o domy kupní smlouvy, na základě nichž jim převádí předmětné pozemky (vlastnické právo k nezastavěným pozemkům). Zároveň měla žalobkyně ve svůj prospěch zřízeno na převáděných pozemcích právo stavby podle zák. č. 89/2012 Sb., poslední den trvání práva stavby 12. 6. 2021, účel: rodinný dům, zřízeno na základě smlouvy o zřízení práva stavby ze dne 6. 6. 2017. Žalobkyně tedy uzavírala se zájemci o dům smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby, na základě nichž jim měl předmětné domy postavit. Žalovaní se tedy na základě kupní smlouvy ze dne 10. 2. 2020, uzavřené se společností [právnická osoba], stali v SJM vlastníkem pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] (dále jen předmětný pozemek). Žalovaní uzavřeli se žalobkyní dne 10. 2. 2020 smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu výše uvedeného práva stavby k p. [číslo] v k. ú. [část obce]. Předmětem smlouvy byl mimo jiné závazek žalobkyně do dvou měsíců od podpisu smlouvy podat žádost o vydání stavebního povolení u příslušného stavebního úřadu a do šesti měsíců ode dne nabytí právní moci stavebního povolení provést výstavbu rodinného domu a do SJM žalovaných převést výše uvedené právo stavby, jehož součástí bude rodinný dům, za kupní cenu 3 079 659,75 Kč včetně DPH. Na základě této smlouvy žalovaní uhradili žalobci zálohu 500 000 Kč. Podle čl. 5 odst. 5.4. smlouvy byli žalovaní oprávněni od smlouvy se žalobkyní odstoupit za předpokladu, že závazek žalobkyně uvedený v čl. 2 odst. 2.1. smlouvy nebude z důvodu na straně této společnosti splněn ani v dodatečné lhůtě 30 dnů po uplynutí sjednané lhůty nebo bude-li proti žalobkyni zahájeno exekuční řízení či výkon rozhodnutí. Dle čl. 5 odst. 5.6. smlouvy mohli žalovaní od smlouvy odstoupit, pokud nenastane Den D nejpozději do 12. 6. 2021 (tj. den trvání práva stavby žalobkyně). Dnem D se myslel 75. den ode dne, kdy bude dokončenému domu přiděleno číslo popisné. Zároveň bylo v čl. 5 odst. 5.7. písm. b) smlouvy ujednáno, že v případě odstoupení od smlouvy žalovanými z důvodů na straně žalobkyně, mají žalovaní právo na vrácení všech uhrazených záloh na kupní cenu s tím, že dle odst. 5.8. měly být zálohy vráceny nejpozději do 15 dnů ode dne zániku smlouvy. Žalovaní po podpisu smluv žádali žalobkyni o informace ve věci vyřizování stavebního povolení. Na žádosti žalobkyně nereagovala. S ohledem na trvající nesoučinnost a zmatečnost poskytovaných informací ze strany žalobkyně žalovaní oslovili svoji právní zástupkyni, která požádala žalobkyni o doložení příslušných listin. Na tuto žádost žalobkyně reagovala e-mailem ze dne 11. 5. 2020, zaslala požadované listiny a sdělila, že předmětné řízení na stavebním úřadě probíhá a čeká se na doložení žalovanými podepsané výjimky na rozestup staveb. Žalovaní však následně zjistili, že žádné stavební řízení ani neprobíhá, neboť žalobkyně vzala žádost po jejím podání vzápětí zpět, a to nejen z důvodu nesrovnalostí projektové dokumentace, ale i s ohledem na skutečnost, že žádost neměla všechny povinné přílohy. Dále žalovaní zjistili, že na žalobkyni je vedena exekuce od 20. 2. 2020 ze strany příslušného správce daně pro pohledávku 533 514,86 Kč s příslušenstvím. S ohledem na výše uvedená zjištění žalovaní zaslali dne 24. 5. 2020 odstoupení od smlouvy a žádali vrácení zálohy žalobkyní. Důvodem odstoupení byly tyto skutečnosti: 1) stále nebyla ani po sjednané lhůtě podána žádost o vydání stavebního povolení, 2) žalovaní byli opakovaně uváděni žalobkyní v omyl a byly jim poskytovány nepravdivé informace, 3) bylo zřejmé, že žádosti o výjimku ohledně rozestupu staveb nemůže být vyhověno pro nesouhlas souseda, a tedy nemůže být vydáno stavební povolení na dům žalovaných, 4) bylo zjevné, že žalobkyně nemůže svůj závazek ze smlouvy splnit, 5) žalobkyně měla dluhy a byla na ni pár dnů po podpisu smlouvy zahájena exekuce. Poté žalovaní obdrželi oznámení MÚ [obec] o zahájení řízení o nařízení odstranění stavby na pozemcích p. [číslo] kde žalobkyně prováděla stavby bez stavebního povolení. Dále bylo zjištěno, že proti žalobkyni je vedeno další řízení u Okresního soudu v Břeclavi, sp. zn. [spisová značka], prakticky z totožných důvodů, jako u žalovaných. Ukázalo se, že prakticky veškeré projekty, resp. domy, které žalobkyně v k. ú. [část obce] staví, jsou zcela v rozporu s právními předpisy i stavebními povoleními. Žalovaní požadovali vrátit zálohu 500 000 Kč, a proto se obrátili na Okresní soud v Břeclavi. Zatím nepravomocným rozsudkem, č.j. [číslo jednací] ze dne 21. 4. 2021, soud potvrdil, že žalovaní platně dopisem ze dne 10. 8. 2020 odstoupili od smlouvy ze dne 10. 2. 2020, a uložil žalobkyni uhradit žalovaným společně a nerozdílně 500 000 Kč s příslušenstvím. Žalovaní namítají, že není pravdou, že by žalobkyně vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy výzvou ze dne 4. 6. 2021, když výzva byla zaslána právní zástupkyni žalovaných, která je však zastupovala pouze v řízení u Okresního soudu v Břeclavi, a proto výzvu vrátila zpět. U této výzvy navíc ani nebyl žádný návrh kupní smlouvy. Žalobkyně následně vyzvala žalované k uzavření smlouvy kupní ohledně pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce], avšak tuto výzvu jim zaslala emailem až dne 11. 6. 2021 ve 23:11, kde navíc informoval žalované o tom, že žalobkyně převedla předmětné právo stavby k pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce], ve prospěch společnosti [právnická osoba] a vyzvala je, aby tedy bez zbytečného odkladu uzavřeli se společností [právnická osoba] kupní smlouvu nejpozději k datu zániku práva stavby, tj. 12. 6. 2021. Vzhledem k tomu, že právo stavby zaniklo k 19. 8. 2020 (odstoupením od smlouvy) a žalobkyně do té doby žádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy žalovaným nezaslala, její právo, které nyní v rámci své žaloby o nahrazení projevu vůle uplatňuje, zaniklo i s ohledem na ust. § 1788 odst. 1. občanského zákoníku, dle něhož nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Dále žalovaní namítali podstatnou změnu okolností ve smyslu ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku. Žalovaní odkazují na ust. § 580 občanského zákoníku, dle něhož je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, a dále na ust. § 588, dle něhož soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Je proto také otázkou, zda je předmětné ujednání smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní ze dne 6. 6. 2017 vůbec platné, a to nejen s ohledem na minimálně dobré mravy, ale i s ohledem na neurčitost a na náležitosti, které by měla obecně smlouva o smlouvě budoucí kupní obsahovat. Je evidentní, že žalobkyně jen inkasovala zálohy na výstavbu domů, kterou však nerealizovala vůbec, či zcela vadně a v rozporu s předpisy a uzavřenými smlouvami, vede spory prakticky se všemi sousedy žalovaných a nemá v úmyslu plnit ani své splatné a někdy již i vykonatelné závazky. V důsledku těchto obstrukčních jednání žalobkyně pak ani nemohou vlastníci dotčených nemovitostí v k. ú. [část obce] činit další kroky k tomu, aby si mohli již ze své vlastní činnosti postavit domy na pozemku, neboť žalovaný neustále vymýšlí kroky, jak jim v realizaci stavby bránit a škodit. Nejdříve chtěl podvodně převést práva stavby na svou nemajetnou společnost, v důsledku čehož nemohli vlastníci, včetně žalovaných, žádat o příslušná stavební povolení, nyní zase maří realizaci staveb touto nezákonnou a doslova nemravnou žalobou, kvůli níž opět stojí hypotéky vlastníků a není možné řešit stavební povolení. Ostatně totožnou žalobu podala žalobkyně opět i na další vlastníky pozemků. Všem tak vzniká jen škoda, kterou zřejmě již z žalobkyně nikdy nevymohou zpět. V doplňujícím vyjádření ze dne 16. 11. 2021 žalovaní dále uvedli, z čl. III odst. 4 smlouvy budoucí kupní ze dne 6. 6. 2017 je zřejmé, že si strany nesjednaly žádnou„ budoucí kupní smlouvu“, k jejímuž uzavření údajně vyzvala žalobkyně žalované. Smluvní strany si sjednaly, že při skončení práva stavby má žalobkyně možnost si předmětný pozemek odkoupit za sjednanou cenu, v případě, že s tím bude vlastník pozemku (nyní žalovaní) souhlasit. Žalobkyně ve své žalobě zcela záměrně opomenula zbytek článku III. odst. 4) předmětné smlouvy, podle kterého„ v případě, že k uzavření kupní smlouvy specifikované v tomto odstavci nedojde z důvodů na straně vlastníka, je vlastník povinen uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne.“ Z toho jednoznačně vyplývá právo vlastníka pozemku kupní smlouvu neuzavřít, a to i bez udání důvodu.

4. Soud má za prokázané následující skutečnosti: 5. [právnická osoba] jako vlastník (dále jen původní vlastník) a žalobkyně jako stavebník, jednající statutárními orgány, podepsaly dne 6. 6. 2017 smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní, ve které původní vlastník zřídil pro žalobkyni právo stavby mimo jiné na pozemku p. [číslo] (který vznikl rozdělením původního pozemku p. [číslo]) v k. ú. [část obce], a to bezúplatně. Právo stavby bylo zřízeno na dobu 4 let ode dne právních účinků vkladu práva stavby do katastru nemovitostí (tj. do 12. 6. 2021). Smluvní strany se dále dohodly, že při zániku práva stavby uplynutím doby nebude náležet stavebníkovi (žalobkyni) v případě, že původní vlastník dodrží své povinnosti z titulu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, žádná náhrada. Smluvní strany se dohodly, že v případě, že o to projeví stavebník zájem, je vlastník povinen s ním uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, a to i jen zčásti, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včet DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. V případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně vlastníka, je vlastník povinen uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne (vše vyplývá ze smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní č.l. 4 až 6 spisu). Právo stavby bylo vloženo do katastru nemovitostí s účinky zápisu ke dni 12. 6. 2017 (viz výpis z katastru nemovitostí č.l. 33 až 36 spisu).

6. Žalovaní jako kupující a společnost [právnická osoba] jako prodávající podepsali dne 10. 2. 2020 kupní smlouvu, na základě které společnost [právnická osoba] převedla na žalované pozemek p. [číslo] v k. ú. [část obce] (o výměře 633 m2) za kupní cenu 493 740 Kč. Prodávající prohlásil, že na předmětu převodu vázne právo stavby pro [právnická osoba] a věcné břemeno služebnosti dle energetického zákona, a že s výjimkou těchto závad není předmět převodu zatížen právy třetích osob (zástavními, nájemními ani jinými), které by ve smyslu § 1107 občanského zákoníku přešly na kupující (viz kupní smlouva ze dne 10. 2. 2020 na č.l. 64 až 67 spisu, smlouva o advokátní úschově č.l. 67 až 69 spisu). Vlastnické právo žalovaných k předmětnému pozemku bylo následně vloženo do katastru nemovitostí a žalovaní jsou tak vlastníky v režimu společného jmění manželů předmětného pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] (viz výpis z katastru nemovitostí č.l. 85 spisu).

7. Žalobkyně jako budoucí prodávající a žalovaní jako budoucí kupující podepsali dne 10. 2. 2020 smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby, ve které se žalobkyně zavázala realizovat stavbu rodinného domu na pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] do 6 měsíců od nabytí právní moci stavebního povolení. Žalobkyně se zavázala podat žádost o vydání stavebního povolení u příslušného stavebního úřadu nejpozději do 2 měsíců od podpisu této smlouvy (tj. do 10. 4. 2020). Dále se účastníci zavázali uzavřít kupní smlouvu, v níž budoucí prodávající (žalobkyně) převede do společného jmění žalovaných (budoucích kupujících) právo stavby za kupní cenu 2 677 965 Kč. Žalobkyně prohlásila, že nemá žádné závazky vůči státu na daních či poplatcích a že proti ní není vedeno žádné správní, soudní či jiné řízení. Žalovaní se zavázali zaplatit žalobkyni zálohu ve výši 500 000 Kč. Žalovaní byli oprávněni odstoupit od smlouvy, pokud žalobkyně nesplní svůj závazek ani v dodatečné lhůtě 30 dnů, a dále v případě, bude-li proti žalobkyni zahájeno exekuční či vykonávací řízení, které by mohlo ohrozit či omezit výkon práva stavby (vše vyplývá ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby č.l. 53 až 56 spisu). Na základě této smlouvy zaplatili žalovaní žalobkyni zálohu ve výši 500 000 Kč (viz shodná tvrzení účastníků, jakož i rozsudek Okresního soudu v Břeclavi č.j. [číslo jednací]).

8. E-mailem ze dne 24. 5. 2020 (viz č.l. 58 až 59 spisu) odstoupili žalovaní od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby z důvodu, že žalobkyně nepodala ani žádost o vydání stavebního povolení, navíc je proti ní vedeno exekuční řízení finančním úřadem, současně žalovaní požádali o vrácení složené zálohy ve výši 500 000 Kč. Výzva byla odeslána tehdejšímu právnímu zástupci žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], který žalobkyni prokazatelně v této věci zastupoval (viz email [jméno] [příjmení] č.l. 58 až 59 spisu). Žalovaní opakovaně vyjádřili vůli odstoupit od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby ze dne 10. 2. 2020 i v e-mailové korespondenci na č.l. 70 až 74 spisu a požádali o vrácení zálohy ve výši 500 000 Kč (č.l. 75 spisu), a to z důvodu, že žalobkyně neprovedla výstavbu rodinného domu a z důvodu, že na majetek [právnická osoba] a.s. je vedena exekuce.

9. Dopisem ze dne 4. 6. 2021, který byl doručen a adresován právní zástupkyni žalovaných [příjmení] [jméno] [příjmení] dne 7. 6. 2021 (viz dopis č.l. 8 a doručenka č.l. 7 spisu), vyzvala žalobkyně žalované k uzavření kupní smlouvy za podmínek daných Smlouvou ohledně pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce], a to do 12. 6. 2021. Mgr. [příjmení] vystupovala jako právní zástupkyně žalovaných a opakovaně komunikovala s právním zástupcem žalobkyně již od roku 2020 (viz např. emailová korespondence č.l. 58 spisu).

10. Okresní soud v Břeclavi rozhodl (nepravomocně) rozsudkem ze dne 21. 4. 2021, č.j. [číslo jednací] tak, že uložil žalované [právnická osoba], aby zaplatila žalobcům [jméno] a [jméno] [příjmení] oprávněným společně a nerozdílně 500 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Okresní soud v Břeclavi dospěl k závěru, že účastníci uzavřeli smlouvu dle § 1785 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), která je svým obsahem současně smlouvou o dílo dle § 2586 o. z. Předmětem smlouvy bylo zřízení práva stavby žalovaného na pozemku parc. [číslo] v k. ú., [část obce], závazek žalovaného vystavět na předmětném pozemku ve stanovené lhůtě rodinný dům v souladu se stavebním povolením a právo stavby, jehož součástí je rodinný dům, převést na žalobce za dohodnutou kupní cenu. Součástí smlouvy je i závazek žalovaného podat žádost o vydání stavebního povolení na předmětnou stavbu do dvou měsíců ode dne podpisu smlouvy. Žalovaný ve vztahu vystupuje jako podnikatel ve smyslu § 420 a násl. o. z., žalobci jsou v tomto vztahu spotřebiteli (§ 419 o. z.). Žalovaný nesplnil podmínku smlouvy podat ve sjednané lhůtě u příslušného stavebního úřadu žádost o vydání stavebního povolení. Jeho tvrzení, že nemohl splnit lhůtu pro nesoučinnost žalobců, nemůže obstát. Z rozhodnutí [stát. instituce], Odbor územního plánování a stavebního řádu, č. j. [příjmení] [číslo] [rok] [spisová značka], vyplývá, že žádost o vydání společného stavebního povolení (podaná ovšem již po dohodnuté lhůtě) byla zamítnuta pro nedodržení zákonné podmínky rozestupu mezi stavbami. Je věcí žalovaného, jakožto podnikatele a odborníka v předmětu své činnosti, aby v rámci připravenosti stavby zohlednil zákonné požadavky na výstavbu, kterou prováděl i na sousedních pozemcích, tedy bylo v jeho moci zajistit, aby byly dodrženy zákonné předpoklady pro výstavbu a podmínky pro podání úspěšné žádosti o vydání stavebního povolení. Namísto toho požadoval po žalobcích podpis žádosti o výjimku, která by bez součinnosti sousedů z pozemku parc. [číslo] (kteří mají se žalovaným spory pro nedodržení smlouvy) neměla význam. Podstatné ale je, že žalovaný ve lhůtě dvou měsíců od uzavření smlouvy nepodal žádnou žádost o vydání stavebního povolení na výstavbu domu, který byl předmětem smlouvy ze dne 10. 2. 2020. Na urgence ze strany žalobce doložil žalovaný výpis detailu datové schránky předsedy představenstva žalovaného, podle kterého byla údajně žádost o vydání stavebního povolení zaslána stavebnímu úřadu 14. 4. 2020, z další korespondence stran však bylo zjištěno, že stavebnímu úřadu byla doručena na podatelnu (tedy osobně) žádost až 15. 4. 2020, kterou vzápětí bral žalovaný zpět. I z dalších zjištění vyplývá, že žalovaný neměl předmětnou stavbu připravenou, stejným lajdáckým způsobem prováděl stavby sousedních domů, bez povolení nebo v rozporu s ním, jak vyplývá ze shora uvedených rozhodnutí [stát. instituce]. V této souvislosti zhodnotil soud jako ryze účelové tvrzení žalovaného o jeho pohledávce, kterou hodlal započíst proti nároku žalobců. Nelze uvěřit, že žalovaný skutečně připravoval výstavbu domu, pro kterou doposud nepodal ani žádost o její povolení. Lze tedy uzavřít, že žalobci platně v souladu s článkem 5 odst. 5.4. odstoupili od smlouvy ze dne 10. 2. 2020 pro porušení povinností žalovaného, který nepodal ve sjednané lhůtě žádost o vydání stavebního povolení. Navíc je skutečností, že prohlášení žalovaného v čl. 1 odst. 1.3. smlouvy se nezakládá na pravdě, žalovaný v době podpisu smlouvy musel vědět o svých dluzích vůči státu, pro které bylo příslušným finančním úřadem zřízeno zástavní právo na nemovitostech žalovaného, což je dalším důvodem pro odstoupení od smlouvy dle jejího článku 5 odst. 5.

4. Dopisem ze dne 10. 8. 2020 zaslaným doporučeně na adresu žalovaného žalobci dodrželi také formu tohoto úkonu dle článku 6 odst. 6.1. smlouvy a toto odstoupení se považuje za doručené třetí pracovní den po odeslání, tj. 19. 8. 2020. Od následujícího dne je žalovaný v prodlení s vrácením zálohy 500 000 Kč. Proto byl zavázán k zaplacení žalované částky se zákonným úrokem z prodlení od 20. 8. 2020 do zaplacení (viz rozsudek č.l. 48 až 50 spisu).

11. Kupní smlouvou ze dne 7. 6. 2021 se žalobkyně pokusila převést právo stavby k pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] na společnost [právnická osoba], která byla zastoupena jediným jednatelem [jméno] [příjmení] (který je současně statutárním orgánem žalobkyně). Vklad vlastnického práva k právu stavby však nebyl povolen katastrálním úřadem (viz listiny na č.l. 25 až 34 spisu, výpis z obchodního rejstříku č.l. 37 spisu, č.l. 78 až 81 spisu).

12. Ostatní listinné důkazy (usnesení č.l. 24 spisu, usnesení č.l. 38 až 41 spisu, vyjádření k výzvě č.l. 43 až 44 spisu, emailová komunikace č.l. 45 spisu, výpis z katastru nemovitostí č.l. 51 až 52 spisu, emailovou korespondenci č.l. 51 až 59 spisu, jakož i další listiny na č.l. 60 až 63, 76 až 81, jakož i č.l. 94 až 98 spisu) soud nehodnotil, neboť neměly pro věc význam.

13. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

14. Žalobkyně a společnost [právnická osoba] podepsaly smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu budoucí kupní, ve které společnost [právnická osoba] zřídila pro žalobkyni právo stavby mimo jiné na pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce], přičemž právo stavby bylo následně vloženo do katastru nemovitostí. Právo stavby bylo omezeno na dobu 4 let, konkrétně do 12. 6. 2021 Smluvní strany se dále dohodly, že v případě, že o to projeví žalobkyně zájem, je [právnická osoba] [anonymizováno] povinna s ní uzavřít nejpozději v den, kdy dojde k zániku práva stavby, kupní smlouvu na pozemek, který je tímto zaniklým právem stavby zatížen. Kupní cena převáděného pozemku bude činit 990 Kč za m2 včet DPH a je splatná do 90 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy. V případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně [právnická osoba], je společnost [právnická osoba] povinna uhradit žalobkyni náhradu ve výši tržní hodnoty stavby či staveb, k nimž právo stavby zanikne. <i>15. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.</i> <i>16. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.</i> <i>17. Podle § 1787 odst. 1 o. z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Podle odst. 2 obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.</i> <i>18. Podle § 1788 odst. 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odst. 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.</i> <i>19. Podle § 1106 o. z. kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.</i> <i>20. Podle § [číslo] odst. 1 kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Podle odst. 2 závady, které nepřejdou, zanikají.</i> <i>21. Podle § 1240 odst. 1 o. z. pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.</i> <i>22. Podle § 1242 o. z. právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.</i> <i>23. Podle § 1243 odst. 1 o. z. právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Podle odst. 2 právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.</i> <i>24. Podle § 1244 odst. 1 o. z. právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.</i> <i>25. Podle § 1254 o. z. stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.</i> 26. Zjištěný skutkový stav soud právně hodnotil takto:

27. Žalobkyně jako budoucí kupující a společnost [právnická osoba] jako budoucí prodávající uzavřely dne 6. 6. 2017 smlouvu o zřízení práva stavby a smlouvu o budoucí smlouvě kupní, na základě které tehdejší vlastník pozemku p. [číslo] [právnická osoba] zřídil ve prospěch žalobkyně dle § 1243 odst. 1 o. z. právo stavby na předmětném pozemku za účelem výstavby rodinného domu, a to na dobu 4 let, konkrétně do 12. 6. 2021. Právo stavby bylo následně vloženo do katastru nemovitostí. Dále společnost [právnická osoba] a žalobkyně uzavřely dle § 1785 o. z. smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se budoucí prodávající [právnická osoba] zavázala na výzvu žalobkyně uzavřít ve sjednané době kupní smlouvu na pozemek p. [číslo] v k. ú. [část obce] za kupní cenu 990 Kč za m2. Zavázanou z této smlouvy byla společnost [právnická osoba] (tehdejší vlastník pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce]), nikoliv žalovaní. Jak vyplývá z konstantní judikatury, smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky a jestliže některý účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. 10. 1997 sp. zn. 2 Cdon 1505/97, jakož i rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. 5. 2001 sp. zn. 33 Cdo 2390/2000). Citovaná judikatura je použitelná i za účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., neboť na právní úpravě smlouvy o smlouvě budoucí se nic zásadního nezměnilo (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019). Převedla-li tedy společnost [právnická osoba] předmětný pozemek na žalované kupní smlouvou ze dne 10. 2. 2020, přičemž následně došlo k vkladu vlastnického práva žalovaných k předmětnému pozemku do katastru nemovitostí, zanikly tímto převodem práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění ve smyslu § 2006 o. z., a to z důvodu ležícího na straně právní předchůdkyně žalovaných (tedy společnosti [právnická osoba]). Na místo práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí tím zároveň nastoupily odpovědnostní vztahy mezi účastníky smlouvy o budoucí smlouvě (tj. mezi žalobkyní a společností [právnická osoba]). Žalobkyně se tak nemůže vůči žalovaným, kteří nebyli účastníky smlouvy o budoucí kupní smlouvě, domáhat uzavření kupní smlouvy na předmětný pozemek dle této smlouvy. Žaloba tak není důvodná.

28. Poukazuje-li žalobkyně na ust. § 1106 a § 1107 o. z., pak je třeba uvést, že tato ustanovení se nedotýkají obligačních práv, která závadami na věci ve smyslu § 1107 o. z. nejsou a která na nabyvatele přecházejí jen tehdy, stanoví-li tak zákon. K tomu srovnej komentář k § 1107 o. z. <i>29. Zákon používá formulaci„ závady váznoucí na věci“, která je typická pro závady věcněprávní. V zásadě jsou tedy závadou váznoucí na věci, která přechází na nabyvatele za podmínek § 1107, věcná práva (zástavní právo, věcná břemena, právo stavby, věcné předkupní právo apod. – srov. Pipková in Beck2 s. 1179, Dobrovolná in Spáčil 2018 s. 80). Obligační práva tedy závadami nejsou a na nabyvatele přecházejí jen tehdy, stanoví-li tak zákon. To se týká například nájemního práva – § 2221 a násl., podle kterého přecházejí na nového vlastníka práva a povinnosti z nájmu již přímo ze zákona, bez ohledu na to, zda o této skutečnosti nový nabyvatel věděl nebo nevěděl, nebo ujednání odkladu zrušení spoluvlastnictví (§ 1154 odst. 2). Na povaze nájemního práva jako práva relativního nic nemění ani to, že bylo nájemní (případně i pachtovní) právo zapsáno se svolením pronajímatele či propachtovatele do veřejného seznamu (Dobrovolná in Spáčil 2018 s. 80). (cit. DOBROVOLNÁ, Eva. § 1107 (Vliv převodu vlastnického práva na závady váznoucí na věci). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 401.).</i> 30. Závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí týkající se povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu tak nepřešel ze společnosti [právnická osoba] na žalované, když naopak k okamžiku nabytí vlastnického práva k předmětné nemovitosti žalovanými zanikl. Navíc jak vyplývá z kupní smlouvy mezi [právnická osoba] a žalovanými ze dne 10. 2. 2020, prodávající [právnická osoba] prohlásil, že ke dni podpisu této smlouvy vázne na předmětu převodu právo stavby pro [právnická osoba] (a dále věcné břemeno dle energetického zákona), jinak ke dni podpisu této smlouvy neváznou na předmětu převodu žádná zástavní práva, práva z nájemních smluv ani jakákoliv jiná práva třetích osob, či jiné právní vady, které by omezovaly vlastníka v dispozici s předmětem převodu, ani žádné závady ve smyslu § 1107 o. z.

31. Pozemek p. [číslo] v k.ú. [část obce] byl zatížen věcným právem žalobkyně zřídit na tomto pozemku stavbu či stavby – právo stavby dle § 1240 o. z., a to v období od 12. 6. 2017 do 12. 6. 2021. Právo stavby bylo zřízeno smlouvou o zřízení práva stavby a smlouvy budoucí kupní ze dne 6. 6. 2017 a vzniklo následně vkladem práva do katastru nemovitostí, přičemž převodem vlastnického práva k předmětnému pozemku p. [číslo] se na právu stavby ničeho nezměnilo. Právo stavby jako samostatná nemovitá věc však dle § 1244 o. z. zaniklo uplynutím doby (tj. dnem 12. 6. 2021). Ve smyslu § 1254 o. z. měl po dobu existence práva stavby stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku měl předkupní právo k právu stavby. S ohledem na to, že právo stavby již zaniklo, nemůže se žalobkyně domáhat nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy ani ve smyslu § 1254 o. z., a už vůbec ne za podmínek stanovených smlouvou ze dne 6. 6. 2017 (která žalované nezavazuje). Ani z toho důvodu tedy soud nemohl žalobě vyhovět.

32. Pokud žalobkyně argumentuje tím, že smlouva o smlouvě budoucí kupní byla součástí čl. III odst. 4 o zřízení práva stavby a jednalo se o způsob vypořádání při zániku práva stavby, je tato námitka irelevantní. Právo stavby zřízené smlouvou ze dne 6. 6. 2017 lze oddělit od smlouvy o budoucí kupní smlouvě. V čl. III odst. 4 je výslovně uvedeno, že v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně vlastníka (tj. společnost [právnická osoba]), např. i z důvodu, že vlastník převede vlastnické právo k předmětnému pozemku na třetí osobu, je vlastník povinen uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby. Byl tedy stanoven způsob vypořádání i pro případ, že by k převodu vlastnického práva k pozemku na straně vlastníka nedošlo (a to ve smyslu § 1255 o. z.).

33. Navíc dne 10. 2. 2020 účastníci uzavřeli smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k pozemku p. [číslo] ve které se naopak žalobkyně, které svědčilo právo stavby, zavázala realizovat výstavbu rodinného domu na předmětném pozemku a následně převést na žalované právo stavby (včetně dokončené stavby) za kupní cenu 3 079 659,75 Kč včetně DPH. Žalobkyně však stavbu nerealizovala, když ani nebylo vydáno stavební povolení pro realizaci stavby rodinného domu. Žalovaní následně nejpozději k 19. 8. 2020 odstoupili od smlouvy ze dne 10. 2. 2020, a to ve smyslu čl. 5 této smlouvy (v podrobnostech lze odkázat na závěry obsažené v rozsudku Okresního soudu v Břeclavi, se kterým se zdejší soud zcela ztotožňuje). Odstoupení od předmětné smlouvy nemá samo o sobě vliv na existenci práva stavby, když smlouvou, od které žalovaní odstoupili, právo stavby zřízeno nebylo. S ohledem na okolnosti této věci však dospěl soud k závěru, že je možno považovat výkon práva žalobkyně za šikanozní a rozporný s dobrými mravy, neboť žalobkyně nejprve uzavřela se žalovanými smlouvu, ve které se zavázala zhotovit stavbu na pozemku žalovaných a následně převést právo stavby (včetně zhotovené stavby) na žalované za sjednanou cenu, inkasovala zálohu ve výši 500 000 Kč, se stavbou rodinného domu však ani nezapočala (dokonce ani nepodala ve stanovené lhůtě žádost o stavební povolení k předmětné stavbě), následně se pokusila převést právo stavby na společnost, jejímž byla jediným společníkem, a nyní se domáhá nahrazení projevu vůle žalovaných s uzavřením kupní smlouvy na pozemek žalovaných, což nebylo smlouvou mezi účastníky ze dne 10. 2. 2020 sjednáno. Ani z toho důvodu by proto nemohl výkon práva žalobkyně požívat právní ochrany a soud by nemohl žalobě vyhovět.

34. Žalovaní byli ve sporu úspěšní, a proto jim soud přiznal dle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Soud vycházel dle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen AT) z tarifní hodnoty 626 670 Kč (což je kupní cena dle budoucí smlouvy kupní), smluvní odměna připadající na jeden úkon právní služby za jednoho žalovaného tak činí dle § 7 advokátního tarifu 10 820 Kč. Právní zástupkyně zastupovala dva žalované, tudíž za každého z nich jí náleží odměna 10 820 Kč snížená o 20 %, tj. ve výši 8 656 Kč, za 2 žalované tak odměna ve výši 17 312 Kč. Právní zástupkyně žalovaných učinila v řízení 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, podání vyjádření k žalobě, účast u jednání dne 29. 11. 2021, vyjádření k odvolání, účast u jednání dne 9. 5. 2021), za což jí náleží odměna ve výši 5 x 17 312 Kč, tj. 69 248 Kč. Ke každému úkonu právní služby je třeba připočíst náhradu hotových výdajů ve výši 300 Kč za každého žalovaného, tj. celkem 3 000 Kč (2 x 5 x 300 Kč) dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Právní zástupkyně žalovaných se účastnila dvou soudních jednání, a proto má nárok na náhradu cestovného z [obec] do [obec] a zpět osobním automobilem KIA CEED [registrační značka], přičemž cestovné činí při vzdálenosti 554 km, kombinované spotřebě 5,6 l na 100 km, vyhláškové ceně benzinu Natural 95 v listopadu 2021 33,80 Kč, v květnu 2022 37,10 Kč za kilometr, a paušální sazbě 4,40 Kč (v roce 2021) a 4,70 Kč (v roce 2022) za kilometr činí za cestu k 1. jednání celkem 3 486 Kč (554 km x 5, 6/100 x 33,80 Kč + 554 km x 4,40 Kč) a za cestu k 2. jednání celkem 3 755 Kč (554 km x 5, 6/100 x 37,10 Kč + 554 km x 4,70 Kč). Dále náleží právní zástupkyni náhrada za ztrátu času za cestu strávenou z [obec] do [obec] a zpět za 2 x 12 půlhodin po 100 Kč, tj. ve výši 2 400Kč dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu. K nákladům za právní zastoupení byla připočtena i 21 % DPH ve výši 16 015 Kč, neboť právní zástupkyně žalovaných osvědčila, že je plátcem daně z přidané hodnoty. Náklady žalovaných tak činí celkem 92 278 Kč.