90 C 178/2023

Plný text

Okresní soud v Liberci rozhodl soudkyní Mgr. Ivanou Štěpánovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta B proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C 4 o zaplacení částky Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení z této částky ve výši , Anonymizováno, , Anonymizováno, % ročně od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. V části, ve které se žalobkyně domáhala zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení z této částky ve výši , Anonymizováno, % ročně od , datum, do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v plné výši s tím, že výše nákladů řízení bude specifikována v písemném vyhotovení rozsudku, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od , datum, do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že účastníci mají v podílovém spoluvlastnictví nemovité věci v katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , konkrétně pozemek parc. č. , hodnota, a pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitosti“), přičemž žalobkyně vlastní podíl o velikosti 1/10 a žalovaný vlastní podíl o velikosti 9/10. Žalobkyně nabyla svůj podíl v exekuční dražbě na základě usnesení o příklepu , tituly před jménem, , jméno FO, , soudního exekutora Exekutorského úřadu , adresa, , č.j. , spisová značka, ze dne , datum, . Žalobkyně tvrdila, že žalovaný jí znemožňuje užívání nemovitostí, nemovitosti jsou pronajímány, v nájemních vztazích vystupuje pouze žalovaný a nájem je hrazen výlučně žalovanému. Žalovaný přitom žalobkyni neposkytuje žádnou náhradu ani výnos z nájmu. Nájemní smlouva byla uzavřena bez souhlasu žalobkyně a žalobkyně ji navíc hodnotí jako neplatnou, neboť nájemné bylo sjednáno neurčitým způsobem a ve výši nikoli obvyklé.

2. Žalovaný se bránil tím, že smlouva o nájmu byla uzavřena dne , datum, , tedy ještě předtím, než žalobkyně nabyla svůj spoluvlastnický podíl. Uzavření smlouvy přitom předcházela dohoda spoluvlastníků, tedy žalovaného a tehdejšího spoluvlastníka , právnická osoba, , nešlo o rozhodnutí žalovaného jakožto majoritního spoluvlastníka. Nájem ve výši , částka, byl sjednán s ohledem na to, že nájemce na nemovitostech provádí stavební práce, kdy objednal a zaplatil opravu topení s výměnou kotle, výkopové práce, pokládku trubek pro dopravu plynu a ostatní práce v souvislosti s vybudováním přípojky. Nájemce tedy uzavřenou dohodu plní a skutečnost, že nemovité věci (jejich části) dále pronajal, je irelevantní.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, bylo zjištěno, že účastníci mají v podílovém spoluvlastnictví nemovité věci v katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , konkrétně pozemek parc. č. , hodnota, a pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, . Žalobkyně vlastní podíl o velikosti, Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a žalovaný vlastní podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

4. Z usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , č.j. , spisová značka, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyni jako vydražiteli byl v rámci exekuce vedené proti povinnému , jméno FO, udělen příklep na spoluvlastnický podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nemovitostech.

5. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, ve spojení s doručenkou bylo zjištěno, že žalovaný byl prostřednictvím zástupce žalobkyně před podáním žaloby vyzýván k zaplacení částky , částka, z titulu bezdůvodného obohacení, které žalobkyně na straně žalovaného spatřovala v tom, že žalovaný výlučně užívá nemovitosti, aniž by žalobkyni poskytoval náhradu. Výzva byla žalovanému doručena dne , datum, .

6. Ze Smlouvy o nájmu nemovité věci (dále jen „nájemní smlouva“) bylo zjištěno, že dne , datum, byla mezi žalovaným v pozici pronajímatele a , jméno FO, Kadlecem v pozici nájemce uzavřena smlouva, na základě které byly , jméno FO, nemovitosti přenechány k užívání. V článku III nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je oprávněn poskytnout předmět nájmu do podnájmu k užívání třetí osobě i bez předchozího souhlasu pronajímatele. V článku IV odst. 1 nájemní smlouvy bylo ujednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, přičemž výše nájemného byla ve smlouvě odůvodněna tím, že nájemné je sjednáno s ohledem na sjednanou povinnost nájemce, a to provádět na předmětu nájmu veškeré udržovací práce, zejména pokud jde o nefunkční topení, havarijní stav odpadů a potřebu stavebních úprav, umožňujících rozdělení domu na jednotlivé části, které by bylo možno pronajmout, resp. podnajmout třetím osobám. Nájemce je přitom oprávněn činit tyto práce i bez předchozího výslovného souhlasu pronajímatele, podle své nejlepší úvahy. V článku IV odst. 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je povinen hradit veškerou spotřebu energií v pronajatých objektech na základě smluv uzavřených svým jménem s jejich dodavateli a zajišťovat otop v domě svým nákladem. V článku IV odst. 3 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je povinen hradit spotřebu vodného a stočného v objektu. V článku VI nájemní smlouvy pak bylo ujednáno, že nájemce nemá právo na kompenzaci jakýchkoli nákladů či výdajů spojených s činností uvedenou v článku IV nájemní smlouvy. V článku II nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem se uzavírá s účinností od , datum, na dobu určitou v délce , Anonymizováno, let. V článku I odst. 4 nájemní smlouvy bylo deklarováno, že uzavření této nájemní smlouvy předcházela dohoda s druhým spoluvlastníkem, p. , jméno FO, , který s touto smlouvou vyslovil svůj souhlas. Nájemní smlouva je opatřena podpisy pronajímatele a nájemce a u jejich podpisů je připojeno prohlášení „Souhlasím, J. , jméno FO, “ včetně podpisu.

7. Z faktury č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalovanému jakožto odběrateli byla , jméno FO, vyúčtována záloha na materiál na akci oprava topení s výměnou kotle na objektu , adresa, , a to částkou , částka, . Faktura byla vystavena dne , datum, a její splatnost byla téhož dne.

8. Z výdajového pokladního dokladu ze dne , datum, bylo zjištěno, že , jméno FO, uvedeného dne zaplatil žalovanému částku , částka, , účel výplaty této částky byl na dokladu označen jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, – , Anonymizováno, “. Žalovaný ke svému podpisu připojil prohlášení „Přijal“.

9. Z faktury č. , hodnota, bylo zjištěno, že dodavatel , právnická osoba, vystavil dne , datum, odběrateli , jméno FO, fakturu, kterou byly účtovány tyto dodávky: výkopové práce, pokládka trubky pro dopravu zemního plynu, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, Trubka, ostatní přípravné a dokončovací práce a pískové lože. Faktura zněla na částku , částka, , splatná byla dne , datum, . Na faktuře je ručně dopsána poznámka „Zaplaceno, , adresa, M.“ a je zde připojen podpis.

10. Z emailu žalobkyně žalovanému ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně po žalovaném požadovala předložení všech nájemních smluv, které jsou ohledně nemovitostí uzavřeny, a vyúčtování příjmů z nemovitostí od , datum, .

11. Ze smlouvy o podnájmu bytu, uzavřené mezi , jméno FO, Kadlecem coby pronajímatelem a , jméno FO, coby nájemcem bylo zjištěno, že , jméno FO, jakožto nájemce nemovitostí přenechal , jméno FO, k užívání byt v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, v , adresa, . Smlouva byla uzavřena dne , datum, na dobu neurčitou a nájemné bylo ujednáno ve výši , částka, měsíčně.

12. Ze smlouvy o podnájmu bytu, uzavřené mezi , jméno FO, Kadlecem coby pronajímatelem a , jméno FO, coby nájemcem bylo zjištěno, že , jméno FO, jakožto nájemce nemovitostí přenechal , jméno FO, k užívání byt ve 2. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, v , adresa, . Smlouva byla uzavřena dne , datum, na dobu neurčitou a nájemné bylo ujednáno ve výši , částka, měsíčně.

13. Z projektové dokumentace, technické zprávy – vnitřní domovní rozvod plynu bylo zjištěno, že na žádost žalovaného byla v prosinci 2020 , tituly před jménem, , jméno FO, vypracovaná projektová dokumentace, jejímž předmětem byla instalace nového odběrného plynového zařízení v obytném objektu , adresa, .

14. Ze smlouvy o připojení k distribuční soustavě bylo zjištěno, že , právnická osoba, učinil návrh na uzavření smlouvy, jejímž předmětem bylo připojení odběrného plynového zařízení na adrese , adresa, . Listina obsahuje pouze podpisy zástupců , právnická osoba, ., podpis žalovaného chybí.

15. Ze zprávy o revizi plynového zařízení ze dne , datum, bylo zjištěno, že stejného dne byla revizním technikem , tituly před jménem, , jméno FO, provedena výchozí revize plynových rozvodů na adrese , adresa, .

16. Z dopisu , právnická osoba, . žalovanému ze dne , datum, ve spojení s plánem domu bylo zjištěno, že , právnická osoba, . vydal souhlasné stanovisko z hlediska umístění hlavního uzávěru plynu, fakturačního plynovměru, hodinového množství odebraného plynu a počtu spotřebičů, vše ve vztahu k plynovému zařízení pro objekt na adrese , adresa, .

17. Z fotografií , Anonymizováno, ve spojení s listinami označenými jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, – anomální odečet“ ze dne , datum, a „, Anonymizováno, , Anonymizováno, – reklamace faktury“ ze dne , datum, bylo zjištěno, že na adrese , adresa, byl instalován , Anonymizováno, s výrobním číslem zařízení , Anonymizováno, .

18. Z revizní zprávy vyhotovené dne , datum, revizním technikem , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že uvedeného dne byla provedena provozní revize plynových rozvodů na adrese , adresa, .

19. Po první stránce soud věc zhodnotil následovně.

20. Účastníci jsou ve smyslu § , Anonymizováno, zákona č. 89/, Anonymizováno, Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) spoluvlastníky nemovitostí, žalobkyně vlastní podíl o velikosti 1/10 a žalovaný vlastní podíl o velikosti 9, Anonymizováno, , Anonymizováno, .

21. Podle § 1117 o.z. každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

22. Podle § 1118 o.z. spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.

23. Podle § 1120 o.z. plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.

24. Podle § 1128 odst. 1 o.z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle § 1129 odst. 1 o.z. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

25. V posuzovaném případě byla mezi žalovaným a , jméno FO, , Anonymizováno, uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § , Anonymizováno, a násl. o.z., kterou byl ujednán nájem na 10 let. Uzavření nájemní smlouvy na , Anonymizováno, , Anonymizováno, , což soud považuje za již delší období, je třeba hodnotit jako významnou záležitost, a tedy k platnému uzavření nájemní smlouvy je třeba souhlasu 2/3 většiny hlasů spoluvlastníků. Tato podmínka byla v projednávané věci splněna, neboť bylo prokázáno, že na uzavření nájemní smlouvy s , jméno FO, , Anonymizováno, za výše popsaných podmínek se tehdejší spoluvlastníci dohodli (byť na nájemní smlouvě figuruje jako pronajímatel pouze žalovaný).

26. Žalobkyně argumentovala, že ona žádnou dohodu o uzavření nájemní smlouvy s žalovaným a ani samotnou nájemní smlouvu neuzavírala, tento argument však nemůže obstát. Nejvyšší soud k této otázce opakovaně judikoval, že změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , C , Anonymizováno, ). Soud tak dospěl k závěru, že žalobkyně je uzavřenou nájemní smlouvou vázána. Žalobkyně je vlastníkem podílu pouze o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, který nabyla v exekuční dražbě. Nabytí podílu tímto způsobem je vždy svým způsobem rizikové, je proto na vydražiteli, aby si před dražbou zjistil o dražené nemovitosti dostatek informací. Soudu je z úřední činnosti známo, že žalobkyně se v rámci své podnikatelské činnosti specializuje právě na skupování podílů na nemovitostech v dražbách s tím, že následně po spoluvlastnících uplatňuje náhrady za nadužívání nemovitostí. Žalobkyně si proto jako profesionál měla být vědoma toho, že ohledně nemovitostí mohou existovat již dříve uzavřené smlouvy, kterými je upraveno užívání nemovitostí. Skutečnost, že po uzavření nájemní smlouvy došlo v rámci exekuční dražby ke změně vlastníka podílu o velikosti 1/10, nehodnotí soud jako podstatnou změnu poměrů.

27. K platnosti nájemní smlouvy s ohledem na způsob sjednání nájemného soud uvádí následující.

28. Podle § 1 odst. 2 o.z. nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

29. Ve vztahu k nájemní smlouvě se podle ustanovení § , Anonymizováno, o.z. zakazují pouze ujednání zkracující práva nájemce. Ujednání symbolického nájemného nájemce jistě nezkracuje. Soud hodnotí ujednání o nájemném ve výši , částka, jako platné, když při sjednávání nájemného je obvyklé, že do výše nájemného se promítá řada faktorů. Může jít například o příbuzenský nebo přátelský vztah mezi účastníky smlouvy apod. V posuzovaném případě byla výše nájemného odůvodněna tím, že nájemce bude provádět na nemovitostech udržovací a stavební práce (a v řízení bylo prokázáno, že nájemce zajistil a financoval plynofikaci domu) – toto ustanovení nájemní smlouvy je však jen odůvodněním výše nájemného, není proto třeba, aby bylo specifikováno, jaké práce to přesně budou (jak namítala žalobkyně). Samotné nájemné bylo ujednáno ve výši , částka, , což je dostatečně určité. Z ničeho pak nevyplývá, že by nájemné mělo být ujednáno v obvyklé výši, jak argumentovala žalobkyně. Soud tak shledal, že nájemné bylo ujednáno v rámci smluvní volnosti platně, když nelze odhlédnout od ustanovení § , Anonymizováno, o.z., podle kterého na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. K platnosti nájemní smlouvy, kterou bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně, se vyjadřoval i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , který se týkal platnosti výpovědi z nájmu bytu pro neplacení symbolického nájemného ve výši , částka, , když Nejvyšší soud shledal takovou smlouvu rovněž jako platnou.

30. Skutečnost, že nájemce ohledně částí nemovitostí uzavřel podnájemní smlouvy a má z tohoto podnájmu zisk, je pro projednávanou věc irelevantní, neboť nájemní smlouva nájemci umožňovala uzavřít podnájemní smlouvy i bez souhlasu pronajímatele.

31. Soud tak uzavírá, že tehdejší spoluvlastníci nemovitostí uzavřeli platnou nájemní smlouvu, na pronájmu nemovitostí třetí osobě se před uzavřením smlouvy dohodli. V takovém případě spoluvlastníkům náleží právo na rozdělení výtěžku podle velikosti spoluvlastnických podílů ve smyslu § , Anonymizováno, a , Anonymizováno, o.z. Nárok na náhradu za neužívání společné věci v takovém případě nebude přicházet do úvahy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Nájemné bylo ujednáno ve výši , částka, měsíčně, předmětem žaloby bylo období od března , Anonymizováno, do listopadu , Anonymizováno, , což je , Anonymizováno, měsíců. Nájemné za toto období činí částku , částka, , žalovaný tvrdil, že uzavřená nájemní smlouva je nájemcem plněna (tj. včetně placení nájemného), a žalobkyni tak náleží podíl o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z této částky, tj. , částka, . V tomto rozsahu bylo žalobě vyhověno a co do zbývající částky byla žaloba zamítnuta.

32. Žalovaný byl k úhradě žalované částky vyzván dopisem, který mu byl doručen dne , datum, , přičemž žalobkyně mu stanovila lhůtu k plnění 7 dní. Protože žalovaný žalobkyni ničeho nezaplatil, je od , datum, v prodlení a od tohoto dne žalobkyni z přiznané částky náleží dle § , Anonymizováno, o.z. úroky z prodlení, a to ve výši dle § 2 nařízení vlády č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, Sb.33.

34. Soud pro úplnost dodává, že neprovedl k důkazu znalecký posudek č. 1710/23 zpracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým byla odhadnuta obvyklá cena nemovitostí, neboť zjištění obvyklé ceny nemovitostí nebylo pro rozhodnutí ve věci potřebné, výše obvyklé ceny nemovitostí nemá na výsledek řízení žádný vliv. Dále soud neprovedl výslechy svědků Kadlece, , jméno FO, a , jméno FO, , neboť jejich výslechy soud zhodnotil jako nadbytečné.

35. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.), podle kterého i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Žalovaný byl úspěšný co do částky , částka, a neúspěšný co do částky , částka, , neúspěch měl tedy pouze v nepatrné části, a proto mu soud přiznal náhradu nákladů řízení v celém rozsahu.

36. Náklady řízení jsou tvořeny odměnou za zastupování, jelikož žalovaný byl zastoupen advokátem. Odměna byla stanovena podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen AT), dle § 7 AT v celkové výši , částka, za čtyři úkony právní služby dle § 11 odst. 1 AT (převzetí a příprava zastoupení, 2x vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu dne , datum, ) po 4 060 a za jeden úkon právní služby dle § 11 odst. 2 AT (účast při přípravném jednání dne , datum, ) po , částka, . Za jeden úkon právní služby zástupci dále náleží paušální částka náhrady hotových výdajů ve výši , částka, dle § 13 odst. 4 AT. Celkem tedy odměna a paušální náhrady hotových výdajů tvoří částku , částka, . Zástupce žalovaného je plátcem DPH, § dle § 137 odst. 3 o.s.ř mu proto náleží též náhrada za DPH ve výši 21% z odměny a náhrady hotových výdajů, tj. částka , částka, . Celkem tedy náklady řízení činí částku , částka, . Protože byl účastník, jemuž náleží náhrada nákladů řízení, zastoupen advokátem, bylo uloženo zaplatit tuto náhradu k rukám tohoto zástupce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

37. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o.s.ř., když soud neshledal důvod pro určení jiné než obecné třídenní lhůty k plnění.