9 C 42/2021

Plný text

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Šárovcovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitých věcí <b>I. Žalovaný je povinen vyklidit a vyklizené žalobkyni předat pozemek parc. č. [anonymizována dvě slova], jehož součástí je rozestavěná budova ([anonymizována dvě slova] [anonymizováno]), pozemek parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, pro katastrální území a [územní celek], na listu vlastnictví [číslo] to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 20 822,70 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec a číslo].</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 9. 2. 2021 domáhala po žalovaném vyklizení pozemku parc. č. [anonymizována dvě slova], jehož součástí je rozestavěná budova ([anonymizována dvě slova] [anonymizováno]), a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, pro katastrální území a [územní celek], na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ Nemovitosti“), s tím, že žalovaný [příjmení] užíval na základě nájemní smlouvy ze dne 9. 6. 2020, nájem byl mezi účastníky sjednán na dobu určitou, a to od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020. Nájem tedy skončil k 31. 12. 2020, přičemž dle smlouvy byl žalovaný povinen Nemovitosti vyklidit nejpozději v den skončení nájmu a předat je žalobkyni. Mezi účastníky nebylo sjednáno prodloužení nájemního vztahu, ani nebyla uzavřena nová nájemní smlouva. Žalobkyně dopisem ze dne 25. 11. 2020 upozornila žalovaného na skončení nájmu ke dni 31. 12. 2020 a zároveň ho vyzvala ke sdělení, v kolik hodin dne 31. 12. 2020 budou Nemovitosti žalobkyni předány. Žalovaný na výzvu nijak nereagoval. Opětovně byl k vyklizení Nemovitostí a k jejich předání žalobkyni vyzván dne 4. 1. 2021, ani poté však žalovaný Nemovitosti nevyklidil a žalobkyni nepředal. K nájemní smlouvě předložené žalovaným, podle níž měl nájemní vztah skončit až 31. 12. 2021, pak žalobkyně uvedla, že jde o upravenou smlouvu, v níž bylo datum skončení nájmu změněno, neboť žalovaný měl smlouvu k dispozici v elektronické podobě. O tom, že žalovaný datum skončení nájmu v daném vyhotovení smlouvy upravil, svědčí dle žalobkyně rovněž vložení„:“ za datum skončení nájmu, a také skutečnost, že pro odkup Nemovitostí byla zachována původní lhůta do 31. 12. 2020. Dle žalobkyně nikdy žalovaný nerozporoval datum skončení nájmu ke dni 31. 12. 2020, což vyplývá i z elektronické komunikace účastníků, tyto námitky vznesl až v průběhu řízení a předložil upravenou smlouvu s datem trvání nájmu do 31. 12. 2021. Žalobkyně rovněž uvedla, že Nemovitosti koupila v exekuční dražbě nařízené na majetek společnosti žalovaného [právnická osoba], následně se jednatel žalobkyně dohodl se žalovaným, že uvedená společnost žalovaného Nemovitosti koupí zpět poté, co žalovaný prodá hotel ve [země]. Žalobkyně vyhotovila kupní smlouvu, kterou právní zástupce žalovaného odsouhlasil, předmětem měl být prodej Nemovitostí za 8 000 000 Kč, žalovaný měl Nemovitosti koupit do 31. 7. 2020, následně byla k jeho žádosti lhůta prodloužena do 31. 12. 2020 - dne 9. 6. 2020 byla uzavřena změna kupní smlouvy a zároveň došlo k uzavření nájemní smlouvy, neboť z důvodu prodloužení termínu pro koupi Nemovitostí do 31. 12. 2020 již žalobkyně nechtěla Nemovitosti žalovanému pronajímat bez písemné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena ve stejný den, nájem byl sjednán pro období od [datum] do [datum]. Pokud jde o nájemné, pak sám žalovaný stanovil nájemné na 80 000 Kč, čímž chtěl zdůraznit výjimečnost Nemovitostí, nájem však přestal platit.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhnul její zamítnutí s tím, že nájem Nemovitostí byl mezi účastníky sjednán do 31. 12. 2021, tedy žaloba byla podána předčasně. Dle žalovaného, pokud i po skončení nájmu nájemní vztah trvá, je pronajímatel povinen vyzvat nájemce ve lhůtě tří měsíců k ukončení nájmu; ze strany žalobkyně tak nebylo prokázáno skončení nájmu, a proto nájemní vztah trvá. Žalovaný dále uvedl, že společnost [právnická osoba] Nemovitosti postavila a měla v majetku, následně došlo k jejich prodeji žalobkyni v exekuci. Žalovaný měl o Nemovitosti zájem, původní cena byla mezi účastníky sjednána ve výši 7 500 000 Kč, k uzavření kupní smlouvy mělo dojít do 31. 7. 2020, ale z důvodu epidemie Covid-19 nebyl žalovaný schopen v tomto termínu peníze obstarat, a proto mu žalobkyně nabídla prodloužení termínu pro koupi Nemovitostí do 31. 12. 2020, avšak za současného zvýšení kupní ceny na 8 000 000 Kč. Podmínkou prodloužení termínu pro odkup Nemovitostí bylo dle žalovaného uzavření nájemní smlouvy s nájemným 80 000 Kč měsíčně.

3. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území a [územní celek], list vlastnictví [číslo] soud zjistil, že vlastníkem Nemovitostí je žalobkyně.

4. Ze žalobkyní předložené nájemní smlouvy ze dne 9. 6. 2020 soud zjistil, že ji uzavřela žalobkyně jako pronajímatel, žalovaný jako nájemce, žalobkyně smlouvu podepsala 8. 6. 2020, žalovaný 9. 6. 2020. Předmětem smlouvy byl nájem Nemovitostí, a to na dobu určitou od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020. Ve smlouvě bylo výslovně účastníky ujednáno, že nájem uplynutím sjednané doby skončí, žalovaný byl povinen předmět nájmu vyklidit nejpozději v den skončení nájmu a předat jej žalobkyni. Ve smlouvě byla rovněž sjednána možnost odkupu Nemovitostí žalovaným v období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020, Nemovitosti mohla koupit rovněž společnost žalovaného [právnická osoba], [IČO]. Účastníci ve smlouvě výslovně vyloučili použití ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon (dále jen „o. z.“), užívání Nemovitostí žalovaným po skončení doby nájmu mělo být neoprávněným užíváním. Nájemné bylo sjednáno ve výši 80 000 Kč měsíčně.

5. Z nájemní smlouvy předložené žalovaným ze dne 9. 6. 2020 pak soud zjistil, že oproti smlouvě předložené žalobkyní je doba nájmu sjednána na dobu určitou od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2021, konkrétně text článku III., písm. a) smlouvy zní následovně:„ … na dobu určitou, začíná dnem 1. června 2020 a končí dnem: 31. 12. 2021 bez nutnosti zvláštní výpovědi …“. Možnost odkupu Nemovitostí žalovaným byla sjednána ve shodné lhůtě jako ve vyhotovení předloženém žalobkyní, tj. od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020. V ostatních ujednáních jsou vyhotovení smlouvy předložená žalobkyní a žalovaným totožná.

6. Žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne 26. 10. 2020 k úhradě dlužného nájemného, žalovaný měl za říjen 2020 dlužit částku 60 000 Kč.

7. Z upozornění na blížící se uplynutí sjednané doby nájmu soud zjistil, že výzva není datována - dle žalobkyně byla odeslána 25. 11. 2020, jak plyne z dokladu o odeslání písemnosti zástupcem žalobkyně žalovanému dne 25. 11. 2020 (ve spise na č.l. 7). Žalovaný byl v dopise upozorněn na uplynutí doby nájmu k 31. 12. 2020, zároveň byl vyzván, aby do 20. 12. 2020 žalobkyni sdělil, v kolik hodin dne 31. 12. 2020 žalobkyni Nemovitosti předá.

8. Žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení Nemovitostí dopisem ze dne 4. 1. 2021 s tím, že žalovaný měl Nemovitosti předat žalobkyni dne 8. 1. 2021 nebo 9. 1. 2021. Dále byl žalovaný vyzván k úhradě dlužného nájemného za říjen a listopad 2020 ve výši 120 000 Kč.

9. Z e-mailových zpráv účastníků, včetně návrhu dohody o změně kupní smlouvy a návrhu nájemní smlouvy, jakožto odeslaných příloh (ve spise na č.l. 38 až 49), soud zjistil, že žalovaný byl dne 10. 11. 2020 vyzván žalobkyní k vyjádření, zda Nemovitosti skutečně za 8 000 000 Kč koupí a zda kupní cenu do 31. 12. 2020 uhradí. Žalovaný na dotaz odpověděl dne 1. 12. 2020 tak, že peníze pro úhradu kupní ceny bude mít k dispozici po prodeji domu v [obec]. Dle elektronicky odeslaného návrhu nájemní smlouvy měl nájem Nemovitostí skončit 31. 12. 2020.

10. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že kupní smlouvu týkající se Nemovitostí měla uzavřít žalobkyně, jakožto prodávající, a společnost [právnická osoba], jako kupující, návrh smlouvy byl podepsán žalovaným, jakožto předsedou představenstva společnosti [právnická osoba] (podpis žalovaného byl dne 30. 12. 2019 úředně ověřen).

11. Z dohody o změně kupní smlouvy ze dne 9. 6. 2020 pak soud zjistil, že dle ujednání žalobkyně a společnosti [právnická osoba] měla být splátka kupní ceny Nemovitostí v původní výši 7 500 000 Kč, která nebyla do 30. 4. 2020 zaplacena, zvýšena na 8 000 000 Kč a zaplacena žalobkyni do 31. 12. 2020. Částka 500 000 Kč složená jako záloha na kupní cenu Nemovitostí pak měla být započtena na úhradu nájemného za užívání Nemovitostí žalovaným do 31. 5. 2020.

12. Z výzvy žalobkyně k vyklizení nemovitostí ze dne 7. 12. 2021, včetně dokladu o sledování zásilky, soud zjistil, že žalobkyně opětovně vyzvala žalovaného k vyklizení Nemovitostí a k jejich předání, výzva byla dne 8. 12. 2021 doručena zástupci žalovaného. Dle výzvy měl žalovaný Nemovitosti vyklidit a předat nejpozději 31. 12. 2021. Obdobně pak žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužného nájemného za rok 2021 v celkové výši 960 000 Kč.

13. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalovaný na základě smlouvy o nájmu uzavřené se žalobkyní dne 9. 6. 2020 užíval Nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně, nájem skončil nejpozději dne 31. 12. 2021. Žalovaný Nemovitosti ve lhůtě do 31. 12. 2021 nevyklidil a žalobkyni nepředal, Nemovitosti i nadále užívá. Účastníci ve smlouvě o nájmu sjednali možnost odkupu Nemovitostí žalovaným, resp. společností žalovaného [právnická osoba], [IČO], a to nejpozději do 31. 12. 2020. Smluvně pak účastníci vyloučili možnost použití ustanovení § 2285 o. z., přičemž žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení Nemovitostí dopisem ze dne 4. 1. 2021, a dále dopisem ze dne 7. 12. 2021.

14. Pokud žalobkyně navrhovala doplnit dokazování výsledkem PCR testu žalovaného ze dne 17. 11. 2020 (ve spise na č.l. 37), pak soud tento důkazní návrh považoval za zcela nadbytečný, neboť pro rozhodnutí o vyklizení Nemovitostí žalovaným je uvedená listina zcela bez významu.

15. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

16. Podle § 2204 odst. 1 o. z., neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Dle § 2285 o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

17. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

18. V daném případě vznikl na základě písemně uzavřené smlouvy mezi účastníky nájemní vztah, kdy žalovaný dočasně užíval Nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 6. 2020 do nejpozději 31. 12. 2021. K prodloužení nájmu nedošlo, neboť účastníci ve smlouvě o nájmu výslovně vyloučili možnost prodloužení nájemního vztahu dle § 2285 o. z., tedy v důsledku dalšího faktického užívání Nemovitostí žalovaným. I přesto, že žalovaný Nemovitosti ke dni skončení nájmu nevyklidil a žalobkyni nepředal, a nadále je užívá, nedošlo tím k obnovení nájmu Nemovitostí žalovaným, neboť účastníci tuto možnost v písemně uzavřené nájemní smlouvě výslovně vyloučili, což ustanovení § 2285 o. z. umožňuje. Navíc byl žalovaný k vyklizení Nemovitostí a jejich předání žalobkyni písemně vyzván, a to dopisy ze dne 4. 1. 2021 a 7. 12. 2021. Žalovaný Nemovitosti nevyklidil a žalobkyni řádně nepředal. S ohledem na shora uvedené shledal soud žalobu plně důvodnou a uložil žalovanému povinnost Nemovitosti vyklidit a předat je žalobkyni.

19. Pokud pak byl mezi účastníky spor o datum skončení nájmu Nemovitostí, kdy žalobkyně uváděla a dokládala skončení nájmu ke dni 31. 12. 2020, žalovaný naopak tvrdil a dokládal skončení nájmu až ke dni 31. 12. 2021, soud další dokazování v tomto směru neprováděl, neboť v době vyhlášení rozsudku již nepochybně nájem Nemovitostí žalovaným skončil, a to nejpozději právě ke dni 31. 12. 2021. Dle názoru soudu by bylo nadbytečné a nehospodárné provádět další dokazování směřující k prokázání, v jakém znění byla smlouva o nájmu dne 9. 6. 2020 mezi účastníky skutečně uzavřena. Pokud pak soud hodnotil všechny ve věci provedené důkazy v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že nájemní vztah byl sjednán do 31. 12. 2020, tedy že smlouva o nájmu byla mezi účastníky uzavřena ve znění předloženém žalobkyní. K tomuto závěru soud dospěl zejména proto, že žalovaný až do doby, než mu byla soudem doručena žaloba s výzvou, aby se k žalobě vyjádřil, žádným způsobem nenamítal, že by nájem měl skončit až 31. 12. 2021, odlišné znění smlouvy o nájmu předložil teprve poté, kdy k tomu byl soudem výslovně vyzván. Pokud by skutečně nájem Nemovitostí měl být sjednán až do 31. 12. 2021, pak lze jen těžko uvěřit tomu, že žalovaný na opakované výzvy žalobkyně k vyklizení Nemovitostí nijak nereagoval a nebránil se tím, že výzva k vyklizení je předčasná, neboť nájemní vztah trvá až do 31. 12. 2021. Jisté pochybnosti pak vzbuzuje rovněž vložení dvojtečky před datum skončení nájmu ve vyhotovení smlouvy předložené žalovaným, kdy vložení uvedeného znaku do textu věty není ničím opodstatněno. Pro závěr o tom, že nájemní vztah skončil již 31. 12. 2020, svědčí rovněž skutečnost, že Nemovitosti mohl žalovaný, resp. společnost [právnická osoba], [IČO], od žalobkyně koupit za sjednanou kupní cenu nejpozději do 31. 12. 2020, a právě do tohoto data měl mít žalovaný zajištěnu možnost Nemovitosti užívat jako nájemce. Nebyl zde žádný důvod pro to, aby byl nájem sjednán až do 31. 12. 2021, když Nemovitosti mohl žalovaný koupit pouze do 31. 12. 2020, a to zejména za situace, kdy bylo sjednáno nájemné ve výši 80 000 Kč měsíčně, se kterým dle svých tvrzení žalovaný nesouhlasil a na jehož výši byl okolnostmi donucen přistoupit. Pokud by totiž skutečně žalovaný s nájemným 80 000 Kč měsíčně nesouhlasil a takto nájemní smlouvu uzavřel pouze proto, že měl zájem Nemovitosti koupit a nebyl schopen tak učinit v původně sjednaném termínu do 31. 7. 2020, bylo by zcela nelogické, aby se lhůta pro odkoupení Nemovitostí žalovaným, resp. jeho společností prodloužila pouze do 31. 12. 2020, avšak žalovaný měl mít sjednán nájem Nemovitostí s takto vysokým nájemným o rok delší, tedy až do 31. 12. 2021.

20. S ohledem na shora uvedené soud o nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a přiznal žalobkyni, jakožto ve věci zcela úspěšné, vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení ve výši 20 822,70 Kč Tyto náklady tvoří mimosmluvní odměna advokáta ve výši 1 500 Kč za každý ze šesti úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva se základním skutkovým a právním rozborem věci, podání žaloby, vyjádření ve věci samé ze dne 15. 7. 2021 k podání žalovaného, účast u jednání soudu dne 2. 11. 2021 a dne 4. 1. 2022), celkem tedy 9 000 Kč dle § 7 bod 4. ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“), šest režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 a. t. v celkové výši 1 800 Kč, náhrada cestovních výdajů ve výši 1 476,60 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. ve spojení se zákonem č. 262/2006 Sb., zákoník práce, a vyhláškou č. 589/2020 Sb. a č. 511/2021 Sb. (vozidlo [značka automobilu], [registrační značka]; dvě cesty z [obec a číslo] do [obec] a zpět, každá v délce 116 km - dne 2. 11. 2021 průměrná spotřeba motorové nafty 5,73 l /100 km při ceně 27,20 Kč, opotřebení vozidla 4,40 Kč/km, dne 4. 1. 2022 průměrná spotřeba motorové nafty 5,73 l /100 km při ceně 36,10 Kč, opotřebení vozidla 4,70 Kč/km), náhrada za promeškaný čas v délce osmi půlhodin ve výši 800 Kč podle § 14 a. t., 21 % daň z přidané hodnoty z částky 13 076,60 Kč ve výši 2 746,10 Kč a soudní poplatek 5 000 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaný povinen uhradit náklady řízení k rukám právního zástupce žalobkyně.

21. Soud při rozhodování o nákladech řízení vycházel z toho, že nájem Nemovitostí byl sjednán do 31. 12. 2020, tedy že žaloba nebyla podána předčasně, a není zde žádný důvod pro to, aby žalobkyni nebylo právo na náhradu nákladů řízení přiznáno. Pouze za účelem rozhodnutí o nákladech řízení pak není možné provádět další dokazování, které nebylo pro rozhodnutí ve věci samé třeba, neboť tím by bylo řízení nedůvodně prodlužováno a zatěžováno dalšími náklady.

22. Pokud žalobkyně požadovala přiznání náhrady nákladů řízení za další tři úkony právní služby, soud neshledal tento nárok důvodným. Žalobkyně požadovala náhradu nákladů řízení ještě za dvě porady žalobkyně s právním zástupcem. První z těchto porad měla proběhnout v souvislosti s podáním žaloby, přičemž však taková porada je nezbytnou součástí převzetí a přípravy věci, a proto nelze žalobkyni přiznat samostatně právo na náhradu nákladů navíc i za tuto poradu, když byla již žalobkyni přiznána náhrada za přípravu a převzetí věci. Dalším úkonem pak měla být porada v době po prvním jednání ve věci, avšak tuto poradu žalobkyně nijak nedoložila, neuvedla ani, kdy konkrétně měla proběhnout a co bylo jejím obsahem (o čem bylo třeba poradu žalobkyně a jejího právního zástupce konat, a to s ohledem na průběh řízení). Ani za tento úkon tak nebyla žalobkyni náhrada nákladů řízení přiznána. Posledním úkonem, za který nebylo žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení přiznáno, pak měla být opětovná výzva žalobkyně žalovanému k vyklizení a předání Nemovitostí ze dne 7. 12. 2021 – dle názoru soudu nelze náklady vynaložené žalobkyní na tento úkon považovat za účelně vynaložené, neboť tato výzva nebyla nezbytná a jednalo o hmotněprávní úkon. Soud proto s ohledem na shora uvedené přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení pouze ve vztahu k šesti úkonům právní služby, a nikoli za devět úkonů, jak žalobkyně požadovala.

23. Lhůta pro splnění povinností uložených žalovanému tímto rozsudkem byla soudem stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., tedy pro vyklizení Nemovitostí v délce patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku a pro úhradu nákladů řízení žalobkyni v délce tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.