20 C 303/2024

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Ludmilou Papicovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B 3. Jméno žalované C , narozená Datum narození žalované C bytem Adresa žalované C všechny zastoupeny advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 494 462,90 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, aby žalované 1), 2) a 3) byly povinny zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítá.II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1), 2) a 3) na náhradě nákladů řízení částku , částka, k rukám právního zástupce žalovaných 1), 2) a 3), a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že na základě inzerce realitní kanceláře , právnická osoba, se žalobce s manželkou rozhodli zakoupit nemovitosti, a to pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, , pozemek p. č. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Jednou z inzerovaných vlastností předmětu koupě bylo, že je připojen na kompletní inženýrské sítě, tedy elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Existence kompletních inženýrských sítí v kupované nemovitosti byla pro žalobce a jeho rodinu důležitá, neboť žalobce má tři malé děti a péče o ně není bez bezvadné dodávky vody a bezproblémového odvodu použité vody do kanalizace myslitelná. Teprve při převzetí nemovitostí žalobce zjistil, že se v domě nenachází vodoměr, následně pak zjistil, že k domu není přivedena vodovodní přípojka a že chybí také funkční kanalizace, když odpadní vody jsou odváděny do žumpy, kterou žalované žalobci zamlčely a která byla naplněna fekáliemi až po okraj. Ve dvoře domu se sice nachází studna, avšak voda z této studny je zdravotně závadná, což žalobce zjistil rozborem vody odebrané dne , datum, . V důsledku této skutečnosti se žalobce nemohl nastěhovat do koupené nemovitosti ihned po jejím převzetí a musel dále hradit splátky hypotéky vzaté právě na pořízení předmětné nemovitosti a musel na svůj náklad vybudovat ke koupené nemovitosti vodovodní a kanalizační přípojku. Jakmile žalobce výše uvedené zjistil, ihned reklamoval vadu koupené věci u žalovaných přípisem ze dne , datum, , ve kterém mimo výše uvedené uvedl také, že jako kupující u žalovaných jako prodávajících reklamuje vadu prodané věci spočívající v absenci inzerované vodovodní přípojky a funkční kanalizace s tím, že vznáší z titulu této reklamace nárok na slevu z kupní ceny, jejíž výše bude teprve vyčíslena. Na tuto reklamaci žádná ze žalovaných nezareagovala, pouze se ozval , tituly před jménem, , jméno FO, za zprostředkující realitní kanceláře, který uvedl do emailové zprávy ze dne 25. 10, 2022, že vytvoří komunikační platformu pro smírné jednání mezi žalobcem a žalovanými. Žalobce měl na základě této tohoto přípisu za to, že žalované akceptují, že prodaná věc má vady. Žalobce vybudováním vodovodní přípojky a kanalizační přípojky pověřil firmu , právnická osoba, . S pracemi bylo započato na jaře roku 2023. Žalobce však netušil, že stavební firma neprovede tyto práce, co se týče kvality a rychlosti tak, jak bylo dohodnuto. K dokončení prací díky tomu došlo až na konci dubna 2024 a na počátku května 2024. Žalobce proto musel provést vyčíslení výše slevy z kupní ceny takovým způsobem, jako by práce byly řádně dokončeny, vyfakturovány a zaplaceny v obvyklém čase, tedy v červnu 2023, byť tak mohl učinit až o rok později. Žalobce zaslal žalovaným přípis ze dne , datum, , kde vyčíslil výši slevy z kupní ceny na částku , částka, , kdy tato částka sestává z těchto položek: platba za odvoz obsahu žumpy v září 2022 ve výši , částka, , platba projektu na přípojku vodovodu k domu ve výši , částka, , platba rozboru vody ve studni ve výši , částka, , platba měsíčních splátek hypotéky na pořízení předmětu koupě ve výši , částka, měsíčně za dobu od září 2022 do června 2023, zaplacení ceny díla – zhotovení kanalizační a vodovodní přípojky ve výši , částka, . Žalobce v rámci vybudování vodovodní a kanalizační přípojky musel rozbít stávající dlažbu ve dvoře domu a betonový povrch v průjezdu domu. Následně na tento povrch nechal položit betonovou dlažbu., neboť nemohl nově budovaný povrch ve dvoře domu a povrch průjezdu ponechat bez finální vrstvy. Žalobci je známo, že tímto postupem došlo ke zhodnocení nemovitosti, proto se rozhodl oproti vyčíslení výše slevy v přípise ze dne 9. 7 2024 započítat do výše požadované slevy pouze 50% hodnoty nově položené dlažby jak v průjezdu, tak ve dvoře domu, tedy z vyfakturované částky , částka, za zámkovou dlažbu v průjezdu započítat pouze , částka, a z vyfakturované částky , částka, za zámkovou dlažbu ve dvoře započítat pouze , částka, a tím ponížit výši požadované slevy na částku , částka, . Žalované na přípis žalobce odpověděly tak, že odmítají žalobci cokoliv platit.

2. U prvního jednání ve věci žalobce po výzvě soudu, aby doplnil svá skutková tvrzení k podané žalobě, na základě jakých skutečností vyčíslil slevu z kupní ceny mimo jiné částkou sestávající z měsíčních splátek hypotéky za období od září 2022 do června 2023, žalobce uvedl, že zvolené období představuje období od předání nemovitostí a od zjištění vad do okamžiku, kdy by podle názoru žalobce za normálních okolností byly vodovodní a kanalizační přípojka vybudovány, resp. kdy dle dohody s firmou, která tyto přípojky budovala, mělo být dílo provedeno. V tomto období žalobce platil hypotéku zbytečně, protože nemohl předmět koupě užívat.

3. Žalované 1), 2) a 3) se k podané žalobě vyjádřily tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznávají, neboť žalobce ke svému tvrzení, že jednou z inzerovaných vlastností předmětu koupě bylo, že dům je připojen na kompletní inženýrské sítě, tedy elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci, nenabízí vůbec žádné důkazy. Žalobce sice předložil soudu k důkazu rezervační smlouvu, ze které však vůbec nevyplývá, že by předmětem kupní smlouvy měly být nemovitosti kompletně připojené na všechny inženýrské sítě. Z kupní smlouvy ze dne , datum, naopak zcela jednoznačně vyplývá, že žalobce byl stranou prodávající seznámen nejen s právním, nýbrž i s faktickým stavem předmětu převodu, když žalobce jako kupující prohlásil a svým podpisem stvrdil, že si předmět koupě prohlédl, byl s jeho stavem řádně seznámen a bez výhrad jej do svého vlastnictví přijímá. Žalobu žalobce opírá o reklamaci vad předmětu koupě ze dne , datum, , když tuto reklamaci žalobce odůvodnil tím, že se v domě nenachází vodoměr a že následně zjistil, že do domu není přivedena vodovodní přípojka a že chybí také funkční kanalizace. Tyto údajné vady nelze v žádném případě označit jako vady skryté, neboť při zachování předpokladu obvyklé pozornosti musel žalobce vidět, že k domu není ani nemůže být přivedena vodovodní přípojka, protože dům byl inzerován s ujištěním, že je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody. Na tyto okolnosti byl žalobce výslovně upozorněn realitní makléřkou, která ho s technickým i právním stavem domu seznamovala. Pokud teprve v žalobě žalobce předkládá rozbor pitné vody ze studny, z tohoto dokladu není vůbec zřejmé, kdy došlo ke zhoršení kvality vody, neboť poslední uživatel domu prostřednictvím této studny a tlakového darlingu zajišťoval chod celého domu, když vodu používal nejen k mytí, praní, ale i vaření. Navíc v reklamaci žalobce ze dne , datum, není vůbec zmiňována závadná voda. Je pravdou, že v době prodeje se v domě nenacházel vodoměr, neboť vodu z vlastní studny nebylo třeba vůbec žádným způsobem měřit. Stejně tak tvrzení žalobce v reklamačním protokolu, že zcela schází funkční kanalizace, je evidentně nepravdivé, neboť předchozí uživatel platil firmě , právnická osoba, , IČ , IČO, pravidelně stočné za svádění odpadních vod do veřejné kanalizace. Je však pravdou, že pouze část odpadních vod byla z domu odváděna do veřejné kanalizace před domem a část odpadních vod do jímky, která byla pravidelně vyvážena. Tento technický stav domu vyplýval jednoznačně z inzerce, kterou však žalobce soudu k důkazu nepředkládá, když navíc s tímto technickým stavem domu byl žalobce podrobně seznámen nikoliv žalovanými, nýbrž zprostředkovatelem prodeje, kterého žalovaní pověřili za provizi kompletním zprostředkováním prodeje. Skutečnost byla taková, že žalobce se žádným z prodávajících osobně vůbec nejednal, neboť všichni žalovaní uzavřeli se zprostředkovatelem prodeje firmou Properia group s.r.o. smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje, když se žalobcem jednal pouze realitní makléř, který podrobně seznámil žalobce s technickým i právním stavem předmětu prodeje. Žalobce měl dostatek možností se s předmětem prodeje podrobně seznámit i s ohledem na skutečnost, že teprve po podpisu vlastní kupní smlouvy si žalobce vyřizoval načerpání části ujednané kupní ceny prostřednictvím úvěru poskytnutého společností , právnická osoba, . Tak jak je to zřejmé z odůvodnění žaloby, žalobce předžalobní výzvou uplatnil vyšší finanční částku, než kterou skutečně zažaloval, ze skutkových tvrzení žaloby není zcela zřejmé, zdali se žalobce domáhá touto žalobou poskytnutí přiměřené slevy, nebo náhrady škody, když svůj údajný nárok na slevu opírá o zaplacené faktury a splátky úvěru. Takovémuto postupu ze strany žalobce nelze přisvědčit, když navíc žalobce svůj nárok uplatňuje bez spoluvlastníka své manželky , jméno FO, , která patrně nemá zájem na výsledku tohoto soudního řízení, a proto se k žalobě žalobce dosud nepřipojila. Žalované navrhly žalobu zamítnout.

4. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

5. Ze smlouvy o rezervaci ze dne , datum, , že společnost , právnická osoba, jako zprostředkovatel a žalobce jako zájemce uzavřeli dne , datum, smlouvu o rezervaci, na základě které se zprostředkovatel zavázal, že pro zájemce obstará za úplatu příležitost uzavřít kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě žalované jako vlastníci nemovitých věcí, a to pozemku p. č. st. 89 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. 89, pozemku p. č. 107/6 a pozemku p. č. 108/6 vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , převedou vlastnické právo k těmto nemovitým věcem na zájemce za cenu ve výši , částka, . Strany se dále dohodly, že zprostředkovateli náleží za zprostředkování uzavření kupní smlouvy provize ve výši , částka, . V čl. IV. odst. 4 smlouvy je proklamováno, že zprostředkovatel před podpisem této smlouvy výslovně zájemce upozornil na právní vady nemovitých věcí, které jsou patrné z listu vlastnictví, což zájemce výslovně potvrdil svým podpisem. V čl. IV. odst. 2 žalobce prohlásil, že se seznámil s právním i faktickým stavem nemovitých věcí, a to na základě důkladné prohlídky nemovitých věcí, podkladů a informací získaných od zprostředkovatele.

6. Z kupní smlouvy ze dne , datum, , že žalobce jako kupující a žalované jako prodávající uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, na základě které prodávající převedly do společného jmění manželů žalobce a jeho manželky nemovité věci, a to pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, , pozemek p. č. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, za kupní cenu ve výši , částka, . V čl. IX. odst. 1 strany prohlásily, že žalované seznámily žalobce s právním i faktickým stavem předmětu koupě a žalobce prohlásil, že si předmět koupě prohlédl, s jeho stavem je obeznámen a bez výhrad jej přijímá.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí, že žalobce a jeho manželka mají ve společném jmění manželů nemovité věci, a to pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, , pozemek p. č. , Anonymizováno, pozemek p. č. , Anonymizováno, jsou tyto nemovité věci zapsány na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, u , právnická osoba, pro Olomoucký kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, , a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky zápisu vlastnického práva ke dni , datum, .

8. Z předávacího protokolu, že předmětné nemovité věci byly žalobci a jeho manželce předány dne , datum, žalovanou 3), kdy předávací protokol je podepsán žalobcem, jeho manželkou a žalovanou 3). Na předávacím protokolu jsou stavy měřidel teplé a studené vody proškrtnuty.

9. Z protokolu č. , č. účtu, ze dne , datum, , že byl vypracován na základě požadavku žalobce o ověření kvality vody ve studni, kdy k odběru vody ze studny došlo dne , datum, . Výsledky měření byly takové, že u předloženého vzorku není dodržen požadavek legislativy v ukazatelích: mangan, Escherichia coli, enterokoky, koliformní bakterie, dusičnany. Pro ostatní stanovené ukazatele jsou požadavky legislativy dodrženy.

10. Z faktury č. , hodnota, a z potvrzení o provedení transakce, že Zdravotní ústav vyúčtoval žalobci za rozbor pitné vody částku , částka, , žalobce tuto částku uhradil dne , datum, .

11. Z příjmového pokladního dokladu, že žalobce zaplatil dne , datum, za odvoz fekálií částku , částka, .

12. Z reklamace vad předmětu koupě ze dne , datum, , že žalobce dopisem ze dne , datum, reklamoval u žalovaných vady prodaných nemovitých věcí spočívající v absenci inzerované vodovodní přípojky a funkční kanalizace s tím, že vznáší z titulu této reklamace nárok na slevu z kupní ceny, jejíž výše bude teprve upřesněna s ohledem na to, že není možné v současné době určit, za jako dlouho a s vynaložením jakého nákladu bude zakoupená nemovitost řádně uživatelná k bydlení pětičlenné rodiny se 3 malými dětmi.

13. Z e-mailu ze dne , datum, , že spolupracující advokát realitní kanceláře , právnická osoba, , tituly před jménem, , jméno FO, adresoval makléřce realitní kanceláře , jméno FO, , právnímu zástupci žalobce a žalovaným e-mail, kde uvádí, že realitní kancelář byla obeznámena se skutečností, že strana kupující dopisem ze dne , datum, vytkla vadu předmětu koupě a vznesla nárok na slevu z kupní ceny, jejíž výši upřesní v návaznosti na doposud neznámé náklady. Advokát jako právní zástupce realitní kanceláře není pro možný střet zájmů oprávněn převzít právní zastoupení kterékoliv ze smluvních stran, proto oslovuje makléřku jako zástupce realitní kanceláře., která hodlá usilovat o smírné řešení a vyřešení nároků vznesených stranou kupující. Navrhuje tedy vstoupit do smírného jednání., v jehož rámci strana kupující v rámci časového prostoru vyčíslí jí vznešený nárok, k němuž by strana prodávající pravděpodobně zaujala nějaké stanovisko.

14. Z faktur č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a z potvrzení o provedení transakce, že těmito fakturami vyúčtovala společnost , Anonymizováno, žalobci částku , částka, za demolici betonu ve dvorku a vybudování vodovodní a kanalizační přípojky, žalobce tuto částku uhradil dne , datum, , dále částku , částka, za zámkovou dlažbu ve vjezdu a na parkovišti, žalobce tuto částku uhradil dne , datum, a částku , částka, za řezání betonu, naložení a odvoz, opravu propadlé studny, zámkovou dlažbu včetně podkladních vrstev, podklad – betonáž průjezd, odvodnění dvorku ekodrénem a přesun hmot, žalobce tuto částku uhradil dne , datum, .

15. Z dopisu ze dne , datum, a z podacích lístků, že žalobce dopisem ze dne , datum, odeslaným všem žalovaným doporučeně uplatnil u žalovaných částku , částka, jakožto slevu z kupní ceny na základě reklamace vad ze dne , datum, , kdy tato částka sestává z částky , částka, za odvoz žumpy, z částky , částka, za projekt na přípojku vodovodu k domu, z částky , částka, za rozbor vody ze studny, z částky , částka, za splátky hypotéky na pořízení domu ve výši , částka, měsíčně za dobu od září 2022 do června 2023 a z částky , částka, za cenu díla – zhotovení kanalizační a vodovodní přípojky.

16. Z dopisu ze dne , datum, , že tímto dopisem reagovaly žalované na požadavek žalobce vznesený v dopise ze dne , datum, tak, že nárok žalobce na zaplacení slevy z kupní ceny domu odmítly jako nedůvodný s tím, že žalobce měl možnost za celou dobu dlouhého a komplikovaného vyřizování hypotéky si dům osobně detailně a opakovaně prohlédnout, zjistit se stavebním odborníkem případné vady a nedostatky a tyto uplatnit v ceně, což neučinil. K podpisu kupní smlouvy přistoupil z vlastní vůle bez jakýchkoli připomínek a toto stvrdil v čl. IX. odst. 2 smlouvy. Dům byl napojen přípojkou na obecní veřejnou kanalizaci obce , adresa, , poplatek za stočné byl placen obci, dům měl vlastní vodovodní přípojku na vlastní studnu. Byl napojen na novou síť NN v obci , adresa, a plynovodní přípojku s plynovým kotlem včetně kotle na pevná paliva. Kupní cena domu byla stanovena na základě odhadu realitní kanceláře v nejnižší možné hranici.

17. Z potvrzení o platbách, že žalobce platil na splátky hypotéky v období od září 2022 do června 2023 měsíčně částku , částka, .

18. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, a z dodejky, že žalobce dopisem ze dne , datum, vyzval žalovanou 2) k zaplacení částky , částka, do 7 dnů od doručení tohoto přípisu s tím, že se jinak obrátí s žalobou na soud.

19. Z faktury č. , hodnota, ze dne , datum, a z příjmového pokladního dokladu, že obyvatel domu na adrese , adresa, uhradil obci , adresa, paušál stočného ve výši , částka, vyúčtovaný touto fakturou.

20. Z inzerátu na stránkách www.S-reality, že v inzerci na předmětné nemovitosti je mimo jiné uvedeno, že dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody. Veřejná kanalizace přímo před domem. V informacích o nemovitostech ve sloupečku vedle textu inzerátu je u kolonky „voda“ uvedeno „dálkový vodovod“ a u kolonky „odpad“ „veřejná kanalizace.“21. Z úryvku inzerátu na stránkách www.properia.cz , že v inzerci na předmětné nemovitosti je mimo jiné uvedeno, že dům je napojen na všechny inženýrské sítě s vlastní studnou ve dvoře.

22. Z inzerátu na stránkách www.properia.cz, že v inzerci na předmětné nemovitosti je mimo jiné v textu inzerátu uvedeno, že dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody. Veřejná kanalizace přímo před domem. V informacích uvedených ve sloupci pod textem inzerátu je u kolonky „voda“ uvedeno „místní zdroj, studna.“ V dalším inzerátu této společnosti je uvedeno, že dům je napojen na všechny IS s vlastní studnou ve dvoře. Z dalšího znění inzerátu pak vyplývá, že je uvedeno: „dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody. Veřejná kanalizace přímo před domem.“23. Z inzerátu na stránkách www.idnes.cz , že v inzerci na předmětné nemovitosti je na tomto webu uvedeno mimo jiné: „Dům je napojen na všechny IS s vlastní studnou ve dvoře, v informacích uvedených ve sloupci pod textem inzerátu je u kolonky „voda“ uvedeno „veřejný“, u kolonky „odpad“ je uvedeno „veřejná kanalizace.“24. Z listiny označené jako výsledek vyhodnocení rizik ze dne , datum, , že se jedná o ocenění nemovitostí pro účely banky, v listině je uvedeno, že objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, kabelové vedení a plynovod, na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, je situovaná studna, která slouží jako zdroj užitkové vody.

25. Z potvrzení o připojení na splaškovou kanalizaci ze dne , datum, , že starosta obce , adresa, potvrdil písemně, že rodinný dům na adrese , adresa, je řádně připojen na veřejnou splaškovou kanalizační síť obce , adresa, .

26. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že žalobce zná ze smluvních jednání, kdy měl zájem o koupi nemovitosti, osobně ho nezná. Žalované zná jako prodávající, kdy jí svěřily do prodeje rodinný dům, o který se v tomto řízení jedná. Ona osobně zprostředkovávala prodej předmětného domu. Dům dostala do prodeje od paní , jméno FO, , se kterou komunikovala nejvíc ohledně prodeje domu. Dostala od ní veškeré podklady, půdorysy a veškeré informace o domě. Setkaly se rovněž osobně při prohlídce domu, na které byla přítomna svědkyně a paní , jméno FO, . V té době v domě bydlel ještě nájemník, kdy svědkyně byla ze strany paní , jméno FO, obeznámena s tím, že nemovitost užívá a že po prodeji domu nemovitost uvolní. Žalovaná 3) jí sdělila, že dům zdědily po rodičích, že je tam vše v původním stavu, takže dům je vhodný k rekonstrukci. V domě byl nábytek, o kterém jí sdělila, že tam zřejmě zůstane. Sdělila jí veškeré technické věci, ukázala jí zázemí domu, průjezd. Ohledně vody jí sdělila, že vodu berou ze studny, která je na pozemku nemovitosti. Studnu svědkyni i ukázala. Konkrétně jí sdělila, že kuchyně a koupelna jsou napojeny na studnu. K textu inzerátu, kde je uvedeno, že dům je napojen na veškeré IS svědkyně uvedla, že to myslela tak, že před domem jsou přípojky na vodu, plyn a kanalizaci, tedy inženýrské sítě byly v daném případě před domem. Dále bylo svědkyni řečeno, že odpadní vody jsou napojeny na kanalizaci a že jedině toaleta není napojena na kanalizaci a že je tam žumpa. Žumpa na dvoře je viditelná, je tam viditelný poklop a žumpa není nijak zamaskovaná. Když tam svědkyně poté byla s dcerou, která pro ni pracuje, tak si ještě dělaly legraci, aby do té žumpy nespadly. Potom svědkyně domluvila fotografa, který předmětné nemovitosti nafotil, zpracovala nabídku a dala dům do prodeje. Začali se ozývat klienti, kdy všechny prohlídky dala svědkyně na 1 den, kdy v tento den tam bylo asi 10 – 12 zájemců, takže prohlídky probíhaly cca po 30 minutách. Přišel i žalobce s manželkou , právnická osoba, , svědkyně je uvedla do domu, začali dům procházet od spodní části nahoru, žalobce s manželkou si procházeli místnosti domu a na technické věci se moc neptali. Nejvíc řešili to, že ve 2. patře není WC, jen koupelna, a řešili, jak by se to dalo vyřešit. Vyžádali si půdorysy domu, které jim byly dodány. Při prohlídce svědkyně žalobci vše vysvětlila, řekla mu, že dům je napojen na studnu a že WC není napojeno na kanalizaci, ale že dům má vlastní žumpu. Prohlídka byla trošku rychlá a divoká, protože žalobce a manželka měli s sebou děti. Ukázala jim rovněž zahradu a dílnu ve dvoře, a sdělila, že dům bude prodán nejvyšší nabídce. Žalobci byl dán termín, do kdy má poslat nabídku. , jméno FO, se poté ozvali s nejvyšší nabídkou, svědkyně to přednesla prodávajícím a na základě toho byli zvoleni jako kupující. Následně jim byl zaslán návrh rezervační smlouvy, svědkyně za nimi osobně jela, aby ji podepsali. Pak se již rozjel proces prodeje domu. , jméno FO, řešili financování hypotékou, svědkyně dostala kontakt na jejich finančního poradce, se kterým byla velmi špatná komunikace, a vyřizování úvěru trvalo přes 2 měsíce. , jméno FO, potřebovali pro účely hypotéky odhad nemovitostí a svědkyně jim řekla, že mají možnost si nemovitosti znovu prohlédnout, což bylo z jejich strany odmítnuto. Svědkyně ze zkušenosti ví, že pokud někdo kupuje nemovitost, tak si ji minimálně 2 x prohlédne, nejlépe i s nějakým odborníkem, který rozumí technickým věcem. Tady to bylo odmítnuto, druhou prohlídku , jméno FO, nevyžadovali. Potom se potkali u podpisu kupní a zástavní smlouvy a poté se potkali při předání nemovitosti, při které byly přítomny všechny 3 prodávající, žalobce, svědkyně a její dcera. Byl připraven předávací protokol, kde se opisují stavy elektřiny, plynu, vody, potvrzuje se předání klíčů. U předání má klient možnost si nemovitost znovu projít a má v případě nesouhlasu možnost předávací protokol nepodepsat. V tomto případě byl předávací protokol podepsán oběma stranami. Studna je umístěna na viditelném místě a je patrné, že tam je. V inzerátu nebylo uvedeno, že dům byl určen k rekonstrukci, avšak bylo to zřejmé z prohlídky domu a určitě to na prohlídce bylo řečeno.

27. Z výpovědi svědka , jméno FO, , že žalobce je jeho bývalý kolega, žalované nezná. Žalobce mu volal, že koupil dům a že se potřebuje podívat na napojení na inženýrské sítě. Svědek provozuje firmu, která se zabývá čištěním a vývozem kanalizací. Přijel do domu žalobce, ten mu řekl, že dům by měl být dle inzerátu, na základě kterého dům koupil, napojen na inženýrské sítě. Otevírali kanály před domem a zjistili, že dům na hloubkovou kanalizaci připojen není. Šli s žalobcem na dvůr a svědek mu řekl, že to vypadá tak, že by tam měl být někde septik. Na zemi ležel gumový plát a pod ním poklop na žumpě, která byla plná. Proto se domluvili na vývozu žumpy. Pokud svědek uvedl, že splašková voda šla do povrchové kanalizace a že tam byl trativod, pak toto tvrzení vzápětí popřel, když uvedl, že neví, kam vedla splašková voda z umývadla, dřezu a vany, protože to nijak nezkoumal.

28. Z účastnické výpovědi žalobce, že s manželkou hledali dům, kdy potřebovali něco většího, protože mají 3 děti a dále se v té době starali o žalobcovu imobilní maminku. Předmětný dům ho v inzerci zaujal a někdy na začátku května 2022 proběhla prohlídka domu, která trvala asi 20 minut, a byla na ní přítomna paní , jméno FO, , dále nějaká mladá slečna, žalobce a manželka. Dům je veliký, takže i když jej prošli celý, tak toho moc při té 20minutové prohlídce nezjistili. Žalobce neměl s sebou žádného stavebního odborníka, protože jeho známý zrovna nemohl. Při prohlídce přehlídl mimo jiné i shnilé krovy a prasklou zeď, prohlídka byla dost hektická. Byl i ve dvoře a na zahradě, ale neviděl žádný problém, nenapadlo ho podívat se na vodoměr, protože věřil tomu, že to, co je napsané v inzerátu, odpovídá skutečnosti. Řešili v podstatě jen dispozici domu a ta se jim líbila. Měli s manželkou před schválený úvěr a měli rok na to, aby si našli nějakou nemovitost a tato fixace končila už v 9/2022, takže je tlačil čas. Věděli, že je to starý dům, ale to jim nevadilo a dům se jim líbil. Dům byl uklizen, bylo vytřeno, v oknech byly záclony a o rekonstrukci nebyla řeč. Oni s žádnou rekonstrukcí nepočítali, na to neměli finance, a to musela realitka určitě vědět, protože po nich chtěli doložit původ peněz a věděli, kolik peněz mají z prodeje bytu a že většina těchto prostředků půjde na akontaci úvěru. Nikdy nevyslovili slovo rekonstrukce, starý dům jim nevadil. Pak byli osloveni realitkou, ať dají cenovou nabídku s tím, že jsou 3 zájemci a že dům bude prodán zájemci s nejvyšší nabídkou. Až poté se dozvěděli, že v kupní ceně není zahrnuta provize RK, která činila dalších , částka, . Žalobce tedy nabídl částku , částka, a byl vybrán. Znalecký posudek a odhad ceny zařizoval finanční poradce žalobce, který se znalcem jednal a do domu ho pustila paní , jméno FO, . U předání domu byla přítomna paní , jméno FO, , žalobce s manželkou a jejich děti a dvě žalované. Žalobce u předání domu zjistil, že tam není vodoměr. Když to zjistil, tak si řekl, že svět se nezboří a že nebudou jediní, kdo bude napojen na studnu, už v té době nemohli couvnout. Žalobce si nechal udělat rozbor vody. Až po předání domu nahlédl do studny a zjistil, že ve studni jsou sjeté skruže a že je tam vymletá díra. Po rozboru se ukázalo že ve vodě jsou fosfáty, dusičnany, mangan a fekálie. Oslovil bývalého kolegu pana , jméno FO, a chtěl vědět, jak je to s kanalizací v domě, chtěl, ať se kamerou podívá do odpadu. On přijel, chvilku tam chodil a pak odklopil gumu, která vypadala jako rohožka a pod ní našel žumpu. Žalobce o žumpě neměl ani tušení. Žumpa byla plná až po vrch a fekálie přetékaly do studny, domluvili se na tom, že přijede žumpu vyvést. Poté tedy dali reklamaci realitce, že studna je nepoužitelná a jiný vodovod tam není a rovněž reklamovali kanalizaci. Právník RK jim řekl, že jsou srozuměni s tím, že to bude něco stát a že až budou mít konkrétní částku, tak je mají oslovit. Žalobce se tedy domníval, že to vzal na vědomí, žádal o stavební povolení a oslovil stavební firmu. Bylo jim řečeno, že v zimě se vodovodní přípojka kopat nesmí, proto čekali do března nebo dubna. V té době žalobce i manželka měli nějaké zdravotní problémy a firma, které to dali vybudovat, to bohužel udělala špatně, žalobce s manželkou je nehlídali. Museli to potom přebudovávat, a proto to celé trvalo bohužel skoro rok a až poté mohli vznést svůj nárok na slevu z kupní ceny. Právník RK jim odpověděl, že to už je dlouhá doba a že od toho dává ruce pryč a máme to řešit přímo s prodávajícími. Ti je s jejich nárokem odmítli. K dotazu, kterému konkrétnímu inzerátu žalobce věřil a co v něm bylo, žalobce uvedl, že inzerátů viděl několik, např. inzerát na www.idnes.cz. K dotazu, jak si vysvětlil informaci „dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody“, která je uvedena v jednom z inzerátů, žalobce uvedl, že si to vyhodnotil tak, že je to jen užitková voda za situace, kdy je tam uvedeno, že je tam veřejný vodovod. K dotazu, jak žalobce využil dobu od uzavření rezervační smlouvy do podpisu kupní smlouvy, žalobce uvedl, že ji nijak nevyužil, je laik a bohužel se spokojil s jedinou prohlídkou domu.

29. Soud z části účastnické výpovědi žalobce, ve které tvrdil, že jim nikdo nenabídl, že by se mohli zúčastnit prohlídky domu při prohlídce znalce a že nikdo o žumpě nemluvil, neučinil žádná skutková zjištění, když tato tvrzení vyhodnotil jako nevěrohodná, neboť byla v rozporu s jinými provedenými důkazy, zejména s výpovědí svědkyně , jméno FO, a žalované 3).

30. Z účastnické výpovědi žalované 3), že v roce 2021 jim náhle zemřela maminka na Covid a zůstal po ní velký dům. Žalované jsou 3 sestry, mají spolu dobré vztahy a rozhodly se, že dům prodají. Sešli se a domluvily se, že si na to vezmou realitní kancelář, aby se nedostaly do nějakých problémů. Žalované nejprve oslovily jinou realitní kancelář, ovšem pán z realitky málo komunikoval, a potom se jim ozval s tím, že o dům by měla zájem stavební firma a že tam chce vybudovat kanceláře. S tím žalované nesouhlasily, protože maminka to nechtěla a vždy chtěla, aby domu dala nějaká rodina nový život. Z tohoto důvodu, a i z toho důvodu, že pán z realitky špatně komunikoval, žalované spolupráci s touto realitní kanceláří ukončily. Známá jim doporučila paní , jméno FO, , všechny sestry se s ní setkaly v domě a všechno jí po pravdě řekly. Řekly jí, že je v domě žumpa a všechny informace po pravdě uvedly, ani jedna z nich neměla v úmyslu podvést mladou rodinu. Tato schůzka trvala asi 2 hodiny a paní , jméno FO, řekla, že se jí to líbí, že je to dobrá lokalita a že dá dům do prodeje. To bylo asi na konci dubna 2022, již na začátku května 2022 jim paní , jméno FO, volala, že má nasmlouvané zájemce, že se jí přihlásilo 10 lidí a že dala prohlídku na jeden den. Také jim řekla, že jedna mladá rodina má o dům veliký zájem a že chtějí hned skládat zálohu. Dne , datum, podepsaly s realitní kanceláří smlouvu o zprostředkování a paní , jméno FO, jim řekla, že už se nemusí o nic starat. Také jim řekla, že prohlídka domu byla hektická a že , jméno FO, byli nadšení a měli velký zájem dům koupit. Žalovaná 3) poprvé viděla , jméno FO, naživo až při podpisu kupní smlouvy u notáře v , adresa, . , jméno FO, žalované řekla, že před prohlídkou nemovitosti pro účely odhadu pak volala paní , jméno FO, , jestli se chce zúčastnit, ale ten jí řekl, že nemá čas. , jméno FO, volala ohledně schůzky s odhadcem banky i žalované. , jméno FO, neměl čas ani na podpis rezervační smlouvy, proto za ním paní , jméno FO, jela do práce, kde byla smlouva podepsána. Dne , datum, proběhlo předání domu, u toho byla přítomna žalovaná 3) a žalovaná 2), která je nemocná, a proto se tohoto soudního řízení neúčastní, dále paní , jméno FO, , její dcera, manželé , jméno FO, a jejich děti. Žalovaná seděla se sestrou v kuchyni, paní , jméno FO, s panem , jméno FO, pobíhala po domě a asi po 15 minutách za ní žalobce přišel a zeptal se jí: „Tady není vodoměr?“ Žalovaná na to odpověděla: „Ne, vždyť víte, že je to napojené na studnu, ale všechno je nachystané před domem.“ Vše bylo nachystané před domem, ale maminka už ty přípojky nechtěla řešit. On neodpověděl ani slovo a potom předávací protokol podepsal. U tohoto paní , jméno FO, nebyla, ta pobíhala někde po domě. To, zda paní , jméno FO, hledala dlouho vodoměr, žalovaná neví, protože seděla v kuchyni se sestrou. Poté jim přišel dopis od žalobce, což je hodně zaskočilo, protože to právě z toho důvodu, aby se nedostaly do problémů, předávaly realitce, navíc dům byl prodán za hodně slušnou cenu. Žalovaná volala paní , jméno FO, a ona jí řekla, ať jí to přepošle, že to předá jejich právníkovi. Žalovaná to brala tak, že to realitka vyřeší. , jméno FO, jim potom řekla, že jejich právník je nemůže zastupovat, protože by to byl střet zájmů. K dotazu, kde je žumpa umístěna, žalovaná uvedla, že mezi kotelnou a šopou, je viditelná. Maminka na ni byla zvyklá dávat starý koberec nebo gumový poklop, ten gumový poklop tam v žádném případě nedala žalovaná v úmyslu to nějak zakrýt. Žalované paní , jméno FO, řekly výslovně, že je tam žumpa. Maminka vodu ze studny používala, vařila z ní, voda byla normálně pitná, po smrti maminky žil v domě asi ještě rok její přítel a rovněž vodu ze studně používal jako pitnou. Žalované v tom domě vyrostly a nikdy žádné zdravotní problémy neměly. Studna je umístěna na dvorku před garáží asi 6 metrů od žumpy. Žalovaná řekla paní , jméno FO, ohledně zdroje pitné vody, že je tam studna a že vodovod je nachystaný před domem. O znění inzerátu se pak nezajímala, to řešila realitka. Ohledně kanalizace řekla žalovaná paní , jméno FO, , že v roce 2005 se před domem dělala kanalizace, a maminka koupila od starosty rouru za , částka, , kterou napojila splaškovou vodu na tuto hloubkovou kanalizaci. Jediné, co není napojené, je WC, protože maminka to už nechtěla řešit, ale je to nachystané před domem. Ohledně WC jí tedy řekla, že to jde do žumpy. Na hloubkovou kanalizaci byla napojena splašková voda z umývání, praní, koupání, vaření atd.

31. Soud zamítnul důkazní návrh žalobce smlouvou č. , hodnota, o dodávce pitné vody a odvádění odpadních vod ze dne , datum, , když tento důkazní návrh učinil žalobce až po koncentraci řízení a nejedná se o žádnou z výjimek dle § 118b odst. 1 o. s. ř., která by důkaz připouštěla. Navíc pokud mělo být tímto důkazem prokázáno, že dům je napojen na splaškovou kanalizaci až na základě smlouvy ze dne , datum, , pak soud konstatuje, že žalované tuto skutečnost ani nepopírají, když od začátku tvrdí, že na kanalizaci byly napojeny pouze splaškové vody z umývadel a odpad z WC šel do žumpy.

32. Po provedeném odkazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

33. Žalobce jako kupující a žalované jako prodávající uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, na základě které prodávající převedly do společného jmění manželů žalobce a jeho manželky nemovité věci, a to pozemek p. č. st. , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. , Anonymizováno, , pozemek p. č. , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, za kupní cenu ve výši , částka, . V čl. IX. odst. 1 strany prohlásily, že žalované seznámily žalobce s právním i faktickým stavem předmětu koupě a žalobce prohlásil, že si předmět koupě prohlédl, s jeho stavem je obeznámen a bez výhrad jej přijímá. Předmětné nemovité věci byly žalobci a jeho manželce předány dne , datum, žalovanou 3), kdy předávací protokol je podepsán žalobcem, jeho manželkou a žalovanou 3). Žalobce dopisem ze dne , datum, reklamoval u žalovaných vady prodaných nemovitých věcí spočívající v absenci inzerované vodovodní přípojky a funkční kanalizace s tím, že vznáší z titulu této reklamace nárok na slevu z kupní ceny, jejíž výše bude teprve upřesněna s ohledem na to, že není možné v současné době určit, za jako dlouho a s vynaložením jakého nákladu bude zakoupená nemovitost řádně uživatelná k bydlení pětičlenné rodiny se 3 malými dětmi. Poté žalobce dopisem ze dne , datum, odeslaným všem žalovaným doporučeně uplatnil u žalovaných částku , částka, jakožto slevu z kupní ceny na základě reklamace vad ze dne , datum, , kdy tato částka sestává z částky , částka, za odvoz žumpy, z částky , částka, za projekt na přípojku vodovodu k domu, z částky , částka, za rozbor vody ze studny, z částky , částka, za splátky hypotéky na pořízení domu ve výši , částka, měsíčně za dobu od září 2022 do června 2023 a z částky , částka, za cenu díla – zhotovení kanalizační a vodovodní přípojky. Žalované reagovaly na výzvu žalobce dopisem ze dne , datum, tak, že nárok žalobce na zaplacení slevy z kupní ceny domu odmítly jako nedůvodný s tím, že žalobce měl možnost za celou dobu dlouhého a komplikovaného vyřizování hypotéky si dům osobně detailně a opakovaně prohlédnout, zjistit se stavebním odborníkem případné vady a nedostatky a tyto uplatnit v ceně, což neučinil. K podpisu kupní smlouvy přistoupil z vlastní vůle bez jakýchkoli připomínek a toto stvrdil v čl. IX. odst. 2 smlouvy. Dům byl napojen přípojkou na obecní veřejnou kanalizaci obce , adresa, , poplatek za stočné byl placen obci, dům měl vlastní vodovodní přípojku na vlastní studnu. Byl napojen na novou síť NN v obci , adresa, a plynovodní přípojku s plynovým kotlem včetně kotle na pevná paliva. Kupní cena domu byla stanovena na základě odhadu realitní kanceláře v nejnižší možné hranici. Žalobce dopisem ze dne , datum, vyzval žalovanou 2) k zaplacení částky , částka, do 7 dnů od doručení tohoto přípisu s tím, že se jinak obrátí s žalobou na soud.

34. Podle ust. § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

35. Podle ust. § 2095 občanského zákoníku prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

36. Podle ust. § 2099 odst. 1 obč. zák. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

37. Podle ust. § 2100 odst. 1 obč. zák. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

38. Podle ust. § 2103 obč. zák. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

39. Podle ust. § 2104 obč. zák. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

40. Právní hodnocení41. Soud po provedeném dokazování aplikoval na zjištěný skutkový stav výše uvedená právní ustanovení a dospěl k závěru, že podaná žaloba není důvodná.

42. Žalobce se v daném případě domáhá slevy z kupní ceny nemovitostí z toho důvodu, že nemovitosti, které nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanými, trpí vadami spočívajícími v absenci vodovodní přípojky a funkční kanalizace. Dle shora cit. ust. § 2099 je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095, tedy není-li dodána prodávajícím v ujednaném množství, jakosti a provedení. Určení množství, jakosti a provedení předmětu koupě v kupní smlouvě je klíčové pro pozdější posouzení, zda věc dodaná prodávajícím má vady či nikoliv. Nebudou-li jakost a provedení ujednány, má prodávající povinnost dodat předmět koupě v takové jakosti a takovém provedení, které jsou vhodné pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Účelem patrným ze smlouvy je třeba rozumět účel, pro který kupující věc kupuje. Účel patrný ze smlouvy je třeba vykládat spíše extenzivně, nemusí jít zřejmě jen o účel výslovně uvedený ve smlouvě, nýbrž o účel, o kterém byl prodávající uvědomen v době uzavření smlouvy. Obvyklým účelem je třeba rozumět účel, k němuž prodávaná věc obvykle slouží. Dovozovat jakost a provedení z obvyklého účelu bude možné tehdy, pokud nelze dovodit účel patrný ze smlouvy.

43. Pokud žalobce tvrdil, že absence vodovodní přípojky a funkční kanalizace v předmětných nemovitostech je vadou, pak by musel v prvé řadě prokázat, že si strany ujednaly, že v předmětných nemovitostech bude vybudována kanalizační a vodovodní přípojka. Nic takového však z provedeného dokazování nevyplývá. V kupní smlouvě ani v rezervační smlouvě uzavřené mezi stranami není žádný bližší popis předmětných nemovitých věcí uveden a nelze z nich tedy dovodit, že by si strany ujednaly, že tam kanalizační a vodovodní přípojka bude. Pokud žalobce tuto skutečnost dovozoval z textu inzerátů, kde mělo být uvedeno, že dům je napojen na všechny inženýrské sítě, pak soud uvádí, že jednak bylo v řízení předloženo více inzerátů, ve kterých informace o zdroji vody a odvádění odpadů byly rozporuplné, jednak ani ze samotných inzerátů není možné jednoznačně dovodit informaci o tom, že v předmětných nemovitostech je vybudována vodovodní a kanalizační přípojka. Např. v inzerátu na stránkách www.S-reality, který k důkazu předložil sám žalobce, je mimo jiné uvedeno, že dům je napojen na vlastní studnu ve dvoře, která slouží jako zdroj vody, veřejná kanalizace přímo před domem. Z takto formulovaného textu je jednak zřejmé, že zdrojem vody v předmětných nemovitostech je studna, jednak z informace „veřejná kanalizace přímo před domem“ nelze automaticky dovodit závěr, že dům je napojen na kanalizaci (kdy k tomuto soud uvádí, že předmětný dům navíc částečně, pokud se týká odpadních vod z umývání a praní, na veřejnou kanalizaci skutečně napojen byl). Pokud pak ve stejném inzerátu bylo v informacích o nemovitostech ve sloupečku vedle textu inzerátu u kolonky „voda“ uvedeno „dálkový vodovod“ a u kolonky „odpad“ „veřejná kanalizace,“ pak skutečnost, že se informace v inzerátu liší, měla vést žalobce ke zvýšené obezřetnosti a k tomu, že si tyto informace ověří. Nicméně v daném případě nebyly texty inzerátů bez dalšího rozhodující k posouzení toho, co bylo mezi účastníky ujednáno, když v tomto soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1454/2000, ve kterém Nejvyšší soud uvádí, že rozhodující pro posouzení, zda má věc vady, je to, co bylo mezi stranami ujednáno a jaké informace o vadách či ujištění o vlastnostech věci se kupujícímu dostalo ze strany prodávajícího v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, nikoliv zda věc odpovídá stavu uvedenému v inzertní nabídce. To by však nemělo platit absolutně, ale spíše jen v rozsahu, v jakém informace v inzertní nabídce nejsou slučitelné s tím, co bylo následně sděleno a ujednáno. Není důvod, proč by nemělo být vůbec přihlíženo k ujištěním prodávajícího v inzerci o tom, že věc má určité vlastnosti, resp. že nemá vady. V řízení pak bylo prokázáno účastnickou výpovědí žalované 3), že realitní makléřce, která zprostředkovávala prodej domu, předala všechny potřebné informace ohledně odvádění odpadních vod a ohledně zdroje vody v předmětných nemovitostech. Výpovědí svědkyně , jméno FO, pak bylo prokázáno, že tyto informace žalobci sdělila při prohlídce domu, když uvedla, že při prohlídce žalobci vše vysvětlila, řekla mu, že dům je napojen na studnu a že WC není napojeno na kanalizaci, ale že dům má vlastní žumpu. V žádném případě nebylo prokázáno, že by snad žalobce byl ujišťován o tom, že v domě je vodovodní a kanalizační přípojka, resp. z výpovědi samotného žalobce vyplynulo, že se na tyto technické věci vůbec neptal. Žalobce uvedl, že prohlídka domu proběhla hekticky, při prohlídce přehlídl i shnilé krovy a prasklou zeď, nenapadlo ho podívat se na vodoměr, protože věřil tomu, že to, co je napsané v inzerátu, odpovídá skutečnosti. Řešil v podstatě jen dispozici domu a ta se mu líbila. Žalobce se při koupi nemovitostí v ceně přes 4 mil. Kč spolehnul na jedinou 20ti minutovou prohlídku domu, jak sám uvedl.

44. Soud tak uzavírá, že žalobce neprokázal, že si strany ujednaly, že v předmětných nemovitostech má být vodovodní a kanalizační přípojka. V takovém případě nastupuje dle shora cit. zákonných ustanovení povinnost prodávajícího dodat předmět koupě v takové jakosti a takovém provedení, které jsou vhodné pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce dům kupoval pro svoji rodinu za účelem bydlení, což bylo zřejmé i žalovaným, když žalovaná 3) uvedla, že dům nechtěly prodat stavební firmě, která tam chtěla vybudovat kanceláře, protože si to jejich maminka nepřála a vždy chtěla, aby domu dala nějaká rodina nový život, dále pak žalovaná 3) uvedla, že jí bylo realitní makléřkou sděleno, že o dům má zájem mladá rodina. I kdyby tento účel nebyl patrný ze smlouvy, pak se jistě jedná vzhledem k předmětu kupní smlouvy (rodinný dům) o účel obvyklý. Lze tedy uzavřít, že rodinný dům určený k bydlení by měl mít nějaký zdroj vody a nějak vyřešen způsob odvádění odpadních vod. V této souvislosti soud poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 670/2012, kde Nejvyšší soud dospěl k závěru, že není obvyklou vlastností rodinného domu určeného k trvalému bydlení jeho zásobení pitnou vodou. Nedostatek připojení rodinného domu ke zdroji pitné vody činí sice užívání takové nemovitosti méně komfortním, nicméně jeho užívání k trvalému bydlení nebrání a možnost takového užívání ani podstatně nesnižuje. Tento názor je podpořen i tím, že z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost vybavit rodinné domy napojením na pitnou vodu. V případě individuálního zásobování rodinného domu z vlastního zdroje vody, nejsou ve vztahu ke kvalitě vody stanoveny žádné povinnosti. Na posouzení jakosti vody se sice vztahují parametry stanovené vyhláškou č. 252/2004 Sb., avšak je věcí vlastníka, respektive uživatele rodinného domu, jakou vodu pro vlastní potřebu používá. V tomto směru není nijak omezen. Nelze proto v případě rodinného domu, který je napojen na individuální zdroj vody, považovat za obvyklé, že voda z takového zdroje vykazuje hodnoty pitné vody. Nejvyšší soud v citovaném rozsudku mimo jiné dále dovodil, že okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si - za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci nebyl ze strany prodávajícího ujištěn - jakost vody ověří, případně, že si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu ve smyslu ustanovení § 597 obč. zák. a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené i s případnými vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou.

45. V daném případě sloužila jako zdroj vody studna, jejíž existence ostatně byla i inzerována. Žalobce neprokázal, že by byl jakkoliv ze strany prodávajících či realitní makléřky ujišťován o tom, že voda ve studni je pitná, kvalitu vody ve studni si nijak před uzavřením kupní smlouvy neověřil, tuto vlastnost předmětu koupě si nevymínil. Nad rámec všech těchto skutečností soud zdůrazňuje, že i kdyby se v případě absence pitné vody ve studni mělo jednat o vadu věci, pak žalobce tuto vadu předmětu koupě nereklamoval, když žalobce uplatnil v reklamaci absenci vodovodní přípojky. Soud tedy uzavírá, že žalobce neprokázal, že bylo ujednáno, že dům má být napojen na veřejný vodovod, nejedná se v daném případě o obvyklou vlastnost, kterou by měl rodinný dům mít a navíc, jak uvedl Nejvyšší soud, okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. Žalobce však na tuto svou povinnost při uzavírání kupní smlouvy úplně rezignoval, když se v podstatě spolehnul na informace v inzerátu, které navíc byly přinejmenším rozporuplné.

46. Pokud se týká odvodu odpadních vod, pak v řízení bylo prokázáno, že předmětný dům byl částečně napojen na veřejnou kanalizaci, pokud se týká splaškové vody z umývadel a sprchy. WC napojeno nebylo a odpad byl odváděn do žumpy. Dům tedy částečně napojen na kanalizaci byl, odpad z WC byl řešen žumpou a dům tak měl vlastnosti k tomu, aby mohl být užíván pro účel patrný ze smlouvy, potažmo v daném případě i pro účel obvyklý, tedy k bydlení. Soud tedy uzavírá, že žalobce neprokázal, že by se v případě absence vodovodní a kanalizační přípojky jednalo o vady předmětu koupě, když neprokázal, že by tyto vlastnosti byly účastníky výslovně sjednané či snad žalobce byl o jejich existenci realitní makléřkou ujišťován. Žalované pak předaly žalobci dům s vlastnostmi vhodnými pro účel patrný z kupní smlouvy, a to pro účel bydlení, když v nemovitostech byl jak zdroj vody, tak bylo vyřešeno odvádění odpadních vod.

47. Nad rámec výše uvedeného však soud uvádí, že i kdyby se snad mělo v daném případě jednat o vady předmětu koupě, pak by se jednalo o vady, které by žalobce musel s vynaložením obvyklé pozornosti zjistit již při uzavření smlouvy, resp. v daném případě ještě před jejím uzavřením při prohlídce domu. V řízení bylo prokázáno, že studna na dvoře je viditelná, stejně tak v případě žumpy bylo prokázáno, že byla umístěna mezi kotelnou a šopou a byla na viditelném místě. Žalobce měl možnost tyto informace zjistit při prohlídce domu. Ze samotné výpovědi žalobce i z výpovědi svědkyně , jméno FO, vyplynulo, že žalobce se vůbec na technické záležitosti spojené s domem neptal a že prohlídka domu byla dost hektická. Žalobce uvedl, že i když dům prošli celý, tak toho moc při té 20minutové prohlídce nezjistili. Řešili v podstatě jen dispozici domu a ta se jim líbila. Lze tedy uzavřít, že žalobce při koupi předmětných nemovitostí nevynaložil obvyklou pozornost, kterou by bylo lze při koupi starého rodinného domu očekávat a práva z vadného plnění by mu tak nepříslušela ani v případě, kdy by snad reklamovanou absenci vodovodní a kanalizační přípojky bylo možno považovat za vadu předmětu koupě. Toto by neplatilo pouze v případě, pokud by žalované, resp. realitní makléřka, která prodej domu zprostředkovala, ujistily žalobce výslovně, že předmětný rodinný dům má vybudovanou vodovodní a kanalizační přípojku. Nic takového však nebylo v řízení ani tvrzeno, natož prokázáno. Soud tedy uzavírá, že žalobci práva z vadného plnění nepřísluší a žalobu jako nedůvodnou zamítnul. Z těchto důvodů se pak soud již ani blíže nezabýval jednotlivými žalobcem vznesenými peněžitými nároky.

48. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 tak, že žalovaným jako procesně úspěšným účastníkům soud přiznal právo na náhradu nákladů řízení, které se skládají z odměny advokáta ve výši , částka, za každou ze žalovaných sníženou o 20 %, tj. z odměny ve výši 3 x , částka, dle § 7, § 11 odst. 1 písm. a), d), § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. za 9 úkonů právní služby po , částka, a z paušální náhrady účelně vynaložených hotových výdajů právního zástupce žalovaných ve výši 9 x , částka, dle ustanovení § 13 odst. 3 vyhl.č. 177/1996 Sb. (příprava a převzetí zastoupení, sepis odporu ve věci samé ze dne , datum, , vyjádření ve věci samé ze dne , datum, , účast na jednání před soudem dne , datum, , podání ve věci samé ze dne , datum, , účast na jednání před soudem dne , datum, , účast na jednání před soudem dne , datum, trvajícím déle než dvě hodiny a účast na jednání před soudem dne , datum, ). Náklady řízení dále sestávají z 21 % DPH ve výši , částka, , když právní zástupce žalovaných je plátcem DPH. Žalobce je tedy povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení celkovou částku , částka, , a to v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalovaných. Lhůtu k plnění uložil soud jako třídenní, počínaje dnem právní moci tohoto rozsudku, a to v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věty před středníkem o.s.ř.