16 C 168/2020

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudcem Mgr. Radkem Solařem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 97 578 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 97 578 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím od 22. 5. 2020 do zaplacení a na náhradě nákladů řízení k rukám zástupce žalobce částku 38 634 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Opavě na náhradě nákladů částku 513 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne 28. května 2020 domáhal se žalobce po žalovaném zaplacení částky 97 578 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně jdoucím z této částky od 22. 5. 2020 do zaplacení. Tento svůj nárok odůvodnil tak, že dne , datum, uzavřel s tehdejším vlastníkem budovy panem , jméno FO, smlouvu o nájmu bytu, na jejímž základě byl oprávněn užívat byt číslo , hodnota, o velikosti 0+1 s příslušenstvím o výměře podlahové plochy 34,4 m², sestávající z pokoje, předsíně, koupelny a WC, nacházející se v , Anonymizováno, poschodí jako , Anonymizováno, v budově č. p. , číslo, – objektu bydlení, stojící na pozemku p. č. , hodnota, , v katastrálním území , obec, . Dále žalobce tvrdil, že dne , datum, uzavřel s panem , jméno FO, jako pronajímatelem dodatek číslo 1 k této smlouvě o nájmu bytu, na jehož základě mu tehdejší pronajímatel schválil provedení investic do bytu, spočívajících ve vybudování kuchyňské linky s barem v ceně 68 900 Kč s tím, že se pronajímatel zavázal pro případ ukončení nájemního vztahu uhradit uvedenou částku za předpokladu, že uvedené věci budou v bytě ponechány. Dále žalobce dne , datum, uzavřel s tehdejším pronajímatelem – vlastníkem domu – obchodní společností , právnická osoba, . dodatek číslo 2 ke smlouvě o nájmu bytu, kterým tehdejší pronajímatel schválil provedení investic do bytu, a to rekonstrukci koupelny v ceně 63 200 Kč, rekonstrukci předsíně (podhled a obklady stěn) v ceně 22 000 Kč, vybudování vestavěné skříně v ceně 29 800 Kč, rekonstrukci WC v ceně 9 800 Kč, vybudování vestavěné poschoďové postele v ceně 21 200 Kč, dobudování baru s napojením na obývací pokoj v ceně 14 000 Kč, vybudování knihovny na levé straně pokoje v ceně 8 100 Kč, vybudování knihovny na pravé straně pokoje v ceně 5 200 Kč a vybudování nadstavby nad kuchyní v ceně 15 500 Kč. Pronajímatel se současně zavázal pro případ ukončení nájemního vztahu uhradit uvedené investice v pořizovacích cenách za předpokladu, že budou v bytě ponechány. Žalobce všechny tyto investice v bytě skutečně provedl. Dopisem ze dne 6. 6. 2017 zástupkyně žalovaného žalobci zaslala výpověď z nájmu předmětného bytu datovanou dnem 24. 5. 2017, která podle připojeného dopisu měla být odesílána doporučeně dne 1. 6. 2017, a to jako výpověď bez výpovědní doby. Žalobce v té době předmětný byt neužíval a ani užívat nemohl, protože mu žalovaný již delší dobu znemožnil jeho užívání, a proto ani nemohl z bytu vyklidit žádnou z věcí, které v souladu s uvedenými dodatky k nájemní smlouvě v bytě žalobce vybudoval. Žalobce se proto po žalovaném domáhá zaplacení předmětné částky, k čemuž dále uvedl, že s ohledem na to, že po nikoliv zanedbatelnou dobu užíval v bytě všechny věci, které na základě dodatků k nájemní smlouvě v bytě vybudoval, nechal provést jejich odbornou amortizaci, z níž zjistil, že ke dni skončení nájmu byla zůstatková hodnota všech jeho investic 97 578 Kč, kterou tudíž po žalovaném požaduje zaplatit, neboť žalovaný mu tuto částku nezaplatil ani přes výzvu doručenou žalovanému dne 14. 5. 2020.

2. Žalovaný v obraně proti uplatněnému nároku namítal, že o žalobcem tvrzených dodatcích k nájemní smlouvě, kterými předchozí pronajímatelé schválili provedení změn v předmětu nájmu a zavázali se k jejich úhradě po ukončení nájemního vztahu, žalovaný nemá žádnou povědomost, když nikdy takovou informaci neobdržel. Namítal přitom dále, že žalobci nic nebrání, aby si „svou“ kuchyni a „své“ věci v demontovatelné části převzal, přičemž pak by samozřejmě, za předpokladu, že dohoda o investicích byla platně sjednána, neměl nárok na jejich plnou úhradu. Dále žalovaný v obraně namítal, že dne , datum, byla uzavřena kupní smlouva mezi prodávajícími společností , právnická osoba, ., společností , právnická osoba, a , Jméno žalobce, (žalobcem) s kupujícím , Jméno žalovaného, (žalovaným), jejímž předmětem byl převod objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, , v katastrálním území , obec, včetně příslušných spoluvlastnických podílů. Ve smlouvě prodávající uvedli, že každý z nich prodává svůj spoluvlastnický podíl se všemi jeho součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi, bez dluhů a jakýchkoliv jiných právních vad v dnešním stavu a kvalitě. Tedy žalovaný nabyl do svého vlastnictví předmětný byt ve stavu, v jakém se nacházel ke dni prodeje, bez jakýchkoliv závazků. Pokud pak žalobce skutečně provedl v předmětném bytě investice, jak žalobce tvrdí, tyto se staly majetkem žalovaného, když předmětnou nemovitost včetně bytu nabyl žalovaný do svého vlastnictví ve stavu, v jakém se nacházely ke dni , datum, , a to bez dluhů. Účastníkovi smlouvy – žalobci nepochybně nic nebránilo v tom, aby si své tvrzené nároky nechal do kupní smlouvy zakomponovat jako jeho nároky k předmětnému bytu, nicméně tak neučinil. Bez ohledu na vše právě uvedené je však podle žalovaného stěžejní, že ve sporu není vůbec pasivně legitimován. Poukazoval přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010 a ze dne 23. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5485/2016 podle nichž právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci je vázáno na splnění dvou předpokladů, a to, že změny na věci jsou provedené se souhlasem pronajímatele; druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoliv snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem), kdy účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Vzniká-li nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, který byl tehdy pronajímatelem. Proto je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (tedy vůči dřívějšímu pronajímateli). Pasivně věcně legitimovaným k zaplacení protihodnoty ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku je proto ten subjekt, který byl při skončení nájmu v postavení pronajímatele věci. Rovněž pak platí, že vyrovnání (investice) je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodli na dřívějším termínu. Skončením nájmu dle § 2294 o. z. se nerozumí okamžik, kdy skončí nájemní vztah, ale okamžik, kdy je byt v souladu s § 2292 o. z. předán zpět do dispozice pronajímatele. Opačný výklad by vedl k absurdní situaci, kdy by vyrovnání bylo již splatné, ale nájemce, který byt v rozporu se zákonem neodevzdal, by změny v bytě stále užíval, čímž by snižoval jejich hodnotu. Dále žalovaný uvedl, že je pravdou, že žalovaný zaslal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu ze dne , datum, , nicméně dne , datum, žalovaný prodal kupujícímu , jméno FO, , bytem , adresa, nemovitosti spolu s předmětným bytem a následně uzavřel žalovaný s panem , jméno FO, dne , datum, dohodu o narovnání, ve které, mimo jiné, uvedli, že na nemovitostech vázne nájemní právo k bytu pro žalobce, které je dotčeno žalobou nájemce (žalobce v tomto řízení) o neplatnost výpovědi, která je vedena u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 37 C 166/2017. Žalobci je přitom uvedený stav velmi dobře znám, když ve věci vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 37 C 166/2017 o zrušení výpovědi soudem vznesl žalovaný, s ohledem na výše uvedené, dne 14. 2. 2018 námitku zániku pasivní legitimace z důvodu změny subjektu pronajímatele. Na tuto námitku reagoval okresní soud vyrozuměním ze dne 26. 2. 2018 o odročení jednání vedeného pod sp. zn. 37 C 166/2017 na dobu neurčitou, k němuž připojil návrh žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, na změnu účastníka ze dne 20. 2. 2018, kterou žalobce navrhl soudu, aby na místo dosavadního žalovaného , Jméno žalovaného, vstoupil do řízení nový vlastník nemovitosti pan , jméno FO, . Soud tomuto návrhu nepochybně vyhověl, když ve věci bylo pokračováno již bez účasti žalovaného , Jméno žalovaného, a věc byla pravomocně skončena dne 8. 3. 2019. Konečně proti uplatněnému nároku žalovaný namítal, že žalobce mu zanechal byt zdevastovaný, sám žalobce investice, pokud je skutečně provedl, zcela znehodnotil a v neposlední řadě nezajistil jejich vydání žalovanému, žalovaný dále užíval byt v rozporu s nájemní smlouvou, když byt dále pronajímal třetím osobám a proto přiznání žalobního nároku by i z tohoto důvodu bylo nemravné. Navrhl proto podanou žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Po provedeném dokazování soud vzal ze smlouvy o nájmu bytu za prokázáno, že žalovaný a pan , jméno FO, mezi sebou uzavřeli dne , datum, smlouvu, kterou pan , jméno FO, jako vlastník objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, a jako pronajímatel žalovanému jako nájemci pronajímá byt o velikosti 0+1 s příslušenstvím o velikosti 34,4 m², sestávající z pokoje o výměře 24 m², předsíně o výměře 4 m², koupelny o výměře 3,8 m² a WC o výměře 2,6 m², předmětný byt se nachází v domě – objektu bydlení č. p. , číslo, stojícím na pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, , a to konkrétně , Anonymizováno, , v evidenci je byt veden pod číslem , Anonymizováno, . Vybavení a zařízení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele, je popsáno v příloze číslo 1 k této smlouvě. Dále se ve smlouvě z podstatných náležitostí stanoví, že měsíční nájemné je stanoveno v cenovém výměru, který je nedílnou součástí a přílohou k této smlouvě, smlouva se uzavírá na dobu neurčitou a to v trvání ode dne podpisu této smlouvy.

4. Z dodatku číslo 1 ke smlouvě o nájmu uzavřené dne , datum, , soud vzal za prokázáno, že dne , datum, mezi pronajímatelem , jméno FO, a žalovaným jako nájemcem došlo k uzavření dodatku, kterým v jeho článku II pronajímatel schvaluje provedení investice nájemce v pronajatém bytu, a to kuchyňské linky s barem v ceně 68 900 Kč s tím, že pronajímatel se zavazuje pro případ ukončení nájemního vztahu nájemce, uhradit nájemci na výše popsanou investici částku 68 900 Kč za předpokladu, že specifikovanou investici nájemce v bytě ponechá. Pro tento případ se smluvní strany zavazují uzavřít příslušnou kupní smlouvu. Podle článku III tento dodatek nabývá platnosti a účinnosti dnem jeho podpisu.

5. Z dodatku číslo 2 ke smlouvě o nájmu bytu uzavřené dne , datum, soud vzal za prokázáno, že dne , datum, došlo mezi společností , právnická osoba, . (ve smlouvě je dále uvedeno „dříve , jméno FO, “) jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem k uzavření dodatku, ve kterém se jednak deklaruje, že na základě smlouvy kupní ze dne , datum, se stala právním nástupcem pronajímatele pana , jméno FO, obchodní společnost , právnická osoba, , která zcela bezezbytku vstoupila ve vztahu k nájemci do všech svých práv a povinností ve vztahu k předmětné smlouvě nájemní a jejího dodatku číslo 1 a po vzájemné dohodě uzavírají tento dodatek číslo 2, kterým v jeho článku II pronajímatel schvaluje provedení investice nájemcem v pronajatém bytu, a to: rekonstrukci koupelny v ceně 63 200 Kč, rekonstrukci předsíně (podhled, obklady stěn) v ceně 22 200 Kč, vestavěná skříň v ceně 29 800 Kč, rekonstrukci WC v ceně 9 800 Kč, vestavěnou poschoďovou postel v ceně 21 200 Kč, dodělávku baru s napojením na obývací pokoj v ceně 14 000 Kč, knihovnu na levé straně pokoje v ceně 8 100 Kč, knihovnu na pravé straně pokoje v ceně 5 200 Kč, nadstavbu nad kuchyní v ceně 15 500 Kč, přičemž v článku III tohoto dodatku se pronajímatel zavazuje pro případ ukončení nájemního vztahu nájemce uhradit nájemci investice nájemce specifikované v článku II tohoto dodatku, za předpokladu, že tu kterou investici nájemce v pronajatém bytě ponechá. Ponechané investice budou nájemci uhrazeny v pořizovacích cenách dle článku II této smlouvy a pro tento případ budou uzavřeny příslušné kupní smlouvy. Tento dodatek nabývá platnosti a účinnosti dnem jeho podpisu a je součástí předmětné nájemní smlouvy tak, jak je uvedeno shora (článek IV. dodatku), Anonymizováno6. Dále z kupní smlouvy soud vzal za prokázáno, že žalovaný, ve smlouvě dále označovaný jako „nabyvatel“ a společnost , právnická osoba, ., ve smlouvě dále označovaná jako „převodce“ mezi sebou uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, která pod bodem „Za druhé“ obsahuje ujednání smluvních stran, že „převodce prodává nabyvateli za vzájemně ujednanou kupní cenu ve výši 9.310,- Kč slovy =Devěttisíctřistadeset Korun českých= ideální 1.789/1.000.000 objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku parcely č. , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, , jedná se o část chodby o velikosti 2,871 m² (1,65 m x 1,74 m), v , Anonymizováno, podlaží a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, , jež je zatížen věcným břemenem užívání bytu, zapsáno na výše uvedeném listu vlastnictví pod povolením rozhodnutí č. j.: , Anonymizováno, , dle smlouvy o zřízení věcného břemene podle § 151o a následujících občanského zákoníku ze dne , datum, , vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , datum, , právní účinky vkladu vznikly dnem , datum, . Alikvótní ideální podíl 1.789/1.000.000 je podíl na společných částech výše uvedeného domu – objektu bydlení, zejména na základech, zdech, schodištích, sklepech a střeše a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi. Kupní cena byla stanovena dle ocenění soudním znalcem: , tituly před jménem, , jméno FO, – soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a znaleckým posudkem číslo , hodnota, ve znaleckém deníku zapsáno pod číslem , hodnota, na částku 9.310,- Kč, slovy =Devěttisíctřistadeset Korun českých=. Znalecký posudek je nedílnou součástí této kupní smlouvy. Nabyvatel tuto část ideální 1.789/1.000.000 nemovitosti za tuto cenu kupuje a přejímá do svého vlastnictví.“ Dále se ve smlouvě pod bodem „Za šesté“ stanoví: „Převodce (jinak také v tomto odstavci povinný z věcného břemene) zřizuje ve prospěch nabyvatele (jinak také v tomto odstavci oprávněný z věcného břemene) právo průchodu pro nabyvatele, jeho rodinné příslušníky a návštěvy mezi vstupem do nemovitosti, tj. objektem bydlení číslo , hodnota, na cizím pozemku parcely č. , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, v , Anonymizováno, poschodí a prodávanou ideální 1.789/1.000.000 částí objektu bydlení číslo , hodnota, na cizím pozemku parcely č. , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, , jedná se o část chodby o velikosti 2,871 m², v , Anonymizováno, poschodí a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, jež je zatížen věcným břemenem užívání bytu, zapsán na výše uvedeném listu vlastnictví pod povolením vkladu č. j.: , Anonymizováno, . Věcné břemeno průchodu pro nabyvatele, jeho rodinné příslušníky a návštěvy mezi vstupem do nemovitosti, to jest objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku parcely číslo , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, v prvním poschodí a prodávanou ideální 1.789/1.000.000 částí objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku parcely číslo , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, , jedná se o část chodby o velikosti 2,801 m², v , Anonymizováno, poschodí a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, jež zatížen věcným břemenem užívání bytu, zapsán na výše uvedeném listu vlastnictví pod povolením rozhodnutí č. j.: , Anonymizováno, se ohodnocuje částkou 10.000,- Kč, což je pětinásobek ročního plnění ve výši 2.000,- Kč.“7. Dále ze smlouvy – dohody o faktickém užívání spoluvlastnických podílů, kterou dne , datum, uzavřeli společnost , právnická osoba, . dále ve smlouvě označovaná jako „navrhovatel dohody“ a společnost , právnická osoba, dále ve smlouvě označovaná jako „první příjemce dohody“ a žalovaný dále ve smlouvě označovaný jako „druhý příjemce dohody“ soud vzal za prokázáno, že účastníci této smlouvy mezi sebou uzavřeli dohodu, v níž se pod bodem „Za prvé“ uvádí: „První příjemce dohody dle kupní smlouvou o převodu nemovitosti podle § 588 a následujících zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění ze dne , datum, , která byla registrována na katastrálním úřadě v , město, , vklad práva povolen rozhodnutím č. j.: , Anonymizováno, , vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , datum, , právní účinky vkladu vznikly dnem , datum, vlastníkem ideální 75.860/1.000.000 části objektu bydlení číslo popisné , číslo, na cizím pozemku parcely číslo , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, , konkrétně se jedná o půdních prostor o velikosti 357,10 m² v , Anonymizováno, poschodí výše uvedeného objektu bydlení. Alikvótní ideální podíl 75.860/1.000.000 je podíl na společných částech výše uvedeného domu – objektu bydlení, zejména na základech, zdech, schodištích, sklepech a střeše a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi. Druhý příjemce dohody, dle kupní smlouvy o převodu nemovitostí podle § 588 a následujících zákona č. 40/1960 Sb., občanský zákoník v platném znění ze dne , datum, , která byla registrována na Katastrálním úřadě v , město, , vklad práva povolen rozhodnutím č. j.: , Anonymizováno, , vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , datum, , právní účinky vkladu vznikly dnem , datum, , je vlastníkem ideální 1.789/1.000.000 části objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku parcely číslo , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec , obec, , zapsaných na listu vlastnictví číslo , hodnota, , konkrétně se jedná o část chodby o velikosti 2,871 m² (1,65 m x 1,74 m), v , Anonymizováno, poschodí a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, , jež je zatížen věcným břemenem užívání bytu, zapsán na výše uvedeném listu vlastnictví pod povolením rozhodnutí č. j.: , Anonymizováno, dle smlouvy o zřízení věcného břemene podle § 151o a následujících občanského zákoníku ze dne , datum, , vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , datum, , právní účinky vkladu vznikly dnem , datum, . Alikvótní ideální podíl 1.789/1.000.000 je podíl na společných částech výše uvedeného domu – objektu bydlení, zejména na základech, zdech, schodištích, sklepech a střeše a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi.“ Dále se v dohodě pod bodem „Za druhé“ uvádí: „Navrhovatel dohody i první a druhý příjemce dohody se dohodli, že první i druhý příjemce dohody budou fakticky užívat pouze prostor koupený výše uvedenýma kupníma smlouvama a za tento mají práva a povinnosti vyplývající z kupních smluv a dle § 86, odst. 1 a § 87 zákona č. 50/76 Sb. stavební zákon v platném znění, vyhlášen v úplném znění pod zákonem č. 197/98 Sb.“8. Dále z kupní smlouvy ze dne , datum, soud vzal za prokázáno, že mezi společností , právnická osoba, ., dále společností , právnická osoba, a žalovaným jako prodávajícími na straně jedné a žalovaným jako kupujícím na straně druhé byla uzavřena kupní smlouva, kterou prodávající, po prohlášení, že jsou podílovými spoluvlastníky objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, zastavěná plocha (a to v rozsahu ve smlouvě uvedených podílů) prodávají každý svůj spoluvlastnický podíl na této nemovitosti žalovanému, každý z prodávajících za kupní cenu stanovenou ve smlouvě.

9. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud vzal dále za prokázáno, že toho dne byla mezi žalovaným a panem , jméno FO, uzavřena kupní smlouva, kterou žalovaný jako prodávající panu , jméno FO, jako kupujícímu prodal pozemek p. č. , hodnota, o výměře 585 m² – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , anonymizováno, , č. p. , číslo, , bydlení, stojící na pozemku p. č. , hodnota, se způsobem ochrany nemovitá kulturní památka, v katastrálním území , obec, .

10. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, pak soud vzal za prokázáno, že žalovaný, zastoupený svou právní zástupkyni, žalobci dal výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v , Anonymizováno, nadzemním podlaží, při příchodu vstupní chodbu v pořadí , Anonymizováno, , v evidenci vedený jako byt číslo , hodnota, , umístěný v objektu bydlení č. p. , číslo, na pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, , obec a , obec, dle smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne , datum, , a to z důvodu nehrazení nájemného od prosince 2014, kdy dluh od prosince 2014 do dubna 2017 činí na nájemném částku 47 452 Kč, čímž žalobce porušuje povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, a dále bez souhlasu pronajímatele rovněž byt minimálně od března 2003 neužívá a umožňuje jeho užívání třetím osobám, přičemž nelze vyloučit, že tak činí úplatně, čímž rovněž porušuje povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem a v neposlední řadě rovněž nehradí služby spojené s nájmem bytu, čímž rovněž porušuje povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Výpověď obsahuje poučení, že nájem uvedeného bytu tak skončí okamžikem, kdy bude žalobci tato výpověď doručena a je současně poučen v souladu s ustanovením § 2286 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, že má právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost.

11. Ze spisu Okresního soudu v Opavě vedeného pod sp. zn. 37 C 166/2017 soud vzal dále za prokázáno, že žalobou ze dne 27. 7. 2017 doručenou soudu téhož dne se žalobce domáhal vůči žalovanému zrušení výše uvedené výpovědi nájmu bytu soudem. Žalobce přitom v podané žalobě tvrdil, že tuto výpověď od žalovaného přijal dne 13. června 2017. Usnesením ze dne 13. července 2018, č. j. 37 C 166/2017-52, pak bylo vyhověno návrhu žalobce, aby na straně žalovaného namísto dosavadního žalovaného , Jméno žalovaného, , do řízení jako žalovaný vstoupil pan , jméno FO, s odůvodněním, že se na základě kupní smlouvy ze dne , datum, stal novým vlastníkem nemovitosti, ve kterém se nachází předmětný byt, jehož se zrušení výpovědi z nájmu bytu týká. Usnesením ze dne 15. ledna 2019, č. j. 37 C 166/2017-82, bylo řízení vedené již proti , jméno FO, jako žalovanému pro zpětvzetí návrhu žalobcem zastaveno.

12. Dále z fotografií předložených žalovaným soud vzal za prokázáno, že tyto zachycují stav bytu o velikosti 1+0 v objektu bydlení č. p. , číslo, ke dni jejich pořízení, tj. v roce 2010 nebo v roce 2011. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, , vzal soud za prokázáno, že je autorem těchto fotografií a pořizoval je v blíže neupřesněném období roku 2010 nebo 2011 jako zaměstnanec společnosti , právnická osoba, vykonávající správu nemovitostí.

13. Z výpovědi svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, soud vzal za prokázáno, že vybavení bytu, které bylo předmětem dodatků číslo 1 a 2 ke smlouvě o nájmu bytu (tzv. investice do bytu), se v bytě nacházelo ještě zhruba v polovině roku 2014, kdy se , jméno FO, jako uživatelka bytu z něj odstěhovala. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud vzal za prokázáno, že byt byl při uzavření nájemní smlouvy žalobci předán jako tzv. holobyt, bez jakéhokoliv dalšího vybavení včetně kuchyně, v bytě byl pouze záchod a koupelna.

14. Na základě shora uvedených důkazů proto soud vytvořil závěr o skutkovém stavu, že mezi žalobcem a panem , jméno FO, byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo přenechání bytu o velikosti 0+1 nacházejícího se v objektu bydlení č. p. , číslo, stojícího na pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, (dále již jen také „předmětný byt“) žalobci jako nájemci. Dodatkem číslo 1 pronajímatel , jméno FO, a dodatkem číslo 2 pronajímatelka společnost , právnická osoba, . vyslovili souhlas s provedením změn na předmětu nájmu a zároveň se zavázali k úhradě nákladů vynaložených žalobcem v souvislosti s touto změnou nájemci (žalobci), a to ve výši investice, tj. částkou 68 900 Kč (dodatek číslo 1) a ve výši celkem 188 800 Kč (dodatek číslo 2). Dodatkem číslo 1 se přitom tehdejší pronajímatel pan , jméno FO, zavazuje žalobci na výše popsanou investici zaplatit částku 68 900 Kč výslovně, a dodatkem číslo 2 se společnost , právnická osoba, . zavazuje žalobci uhradit za ponechané investice částku v pořizovacích cenách dle článku II této smlouvy (roz. dodatku číslo 2). Tyto všechny změny uvedené v těchto dodatcích na věci byly skutečně provedeny (což dokládají i fotografie předkládané k důkazu žalovaným) a v bytě se nacházely ještě nejméně zhruba v polovině roku 2014. Dne , datum, mezi sebou uzavřeli žalobce a společnost , právnická osoba, . kupní smlouvu, jejímž obsahem bylo ujednání těchto smluvních stran, že společnost , právnická osoba, . prodává žalobci za kupní cenu 9 310 Kč ideální 1789/1 000 000 objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , obec, s tím, že se jedná o část chodby o velikosti 2,871 m² (1,65 m x 1,74 m), v , Anonymizováno, podlaží a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, . Žalovaný žalobci výpovědí ze dne , datum, , která byla žalobci doručena dne , datum, , dal výpověď z nájmu předmětného bytu. Řízení o žalobě žalobce na zrušení této výpovědi soudem bylo pro zpětvzetí návrhu zastaveno dne 15. ledna 2019. Na základě kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a panem , jméno FO, dne , datum, se stal novým vlastníkem nemovitosti, v níž se nachází předmětný byt, pan , jméno FO, .

15. Na základě takto prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru o důvodnosti podané žaloby.

16. Podle § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „občanský zákoník“), změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci.

17. Podle § 680 odst. 2 občanského zákoníku, dojde-li ke změně vlastnictví pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Podle odst. 3, dojde-li ke změně vlastnictví nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel.

18. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

19. Na shora prokázaný skutkový stav s přihlédnutím k přechodným ustanovením části páté, hlava II, § 3074 odst. 1 o. z., soud aplikoval ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku. V řízení bylo prokázáno, že žalobce jakožto nájemce bytu se souhlasem předchozích pronajímatelů provedl změny na předmětu nájmu (v předmětném bytě) a tito pronajímatelé se žalobci zavázali k úhradě těchto nákladů a to ve výslovně stanovených částkách (rovnajících se ceně investic). Nemovitost, ve které se nachází předmětný byt, v mezidobí byla postupně prodána novým vlastníkům, přičemž jejím vlastníkem v době dání výpovědi (a výpověď z nájmu žalovanému i dal) byl žalovaný a žalovanému taktéž byla doručena v době, kdy stále vlastníkem byl (, datum, ). Řízení o zrušení této výpovědi bylo zastaveno, výpověď daná žalovaným žalobci tak nebyla žádným způsobem právně odklizena a nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaný tak zanikl v jejím důsledku dnem doručením této výpovědi žalobci, tedy dne , datum, . K první námitce žalovaného o tom, že není ve sporu pasivně legitimován, pak soud poněkud paradoxně shodně se žalovaným odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu, a to rozsudek ze dne 23. 11. 2010, ve věci sp. zn. 26 Cdo 410/2010 a na usnesení téhož soudu ze dne 23. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5485/2016, řešící jednoznačně a nepochybně tuto problematiku, přičemž soud předpokládá, že obsah těchto rozhodnutí, jestliže na ně žalovaný ve svých vyjádřeních sám poukazuje, jsou mu dobře známa. Soud proto předně v tomto směru v souladu i s citovanou judikaturou uzavírá, že pasivní legitimace žalovaného v tomto řízení je dána, neboť nájemní vztah byl ukončen právě s ním, kdy ve smyslu právě uvedené judikatury není podstatné, kdy byl ukončen nájemní vztah s konkrétním pronajímatelem, ale nájemní vztah jako takový (jako celek), jestliže ve smyslu ustanovení § 680 odst. 2 občanského zákoníku dochází ke vstupu nového vlastníka věci do nájemního vztahu namísto původního vlastníka, tedy do celého rozsahu práv a povinností vzniklých z tohoto nájemního vztahu.

20. Soud se pak při tomto závěru dále velice podrobně zaobíral (jak vidno i z podrobné citace jednotlivých uzavřených smluv mezi obchodní společností , právnická osoba, . a žalovaným) další námitkou, a to že žalovaný se v průběhu tohoto nájemního vztahu stal podílovým spoluvlastníkem nemovitosti, v níž se předmětný byt nachází.

21. Je pravdou, že pokud se nějaká osoba stane vlastníkem věci, kterou má např. vypůjčenu, nebo k ní má nějaké jiné užívací právo neodvozené z práva vlastnického, pak dojde k zániku tohoto právního vztahu z důvodu splynutí osoby věřitele a dlužníka. Vlastník věci nemůže být zároveň sám sobě jejím nájemcem a pronajímatelem, neboť své užívací právo, které mu svědčí z titulu vlastnictví věci (ius utendi) by přenechával sobě samému (uzavíral by smlouvu sám se sebou). Je přitom naprosto lhostejné, jde-li o vlastnictví výlučné, podílové či bezpodílové, neboť společným znakem všech těchto typů vlastnictví je to, že vlastník má právo k celé věci, tedy stejně tak i podílový spoluvlastník (k tomu srovnej ustanovení § 1117 o. z.). Pojetí podílového spoluvlastnictví dle předchozí úpravy, tj. dle zákona č. 40/1964 Sb., nebylo ani v dřívější literatuře traktováno jinak, byť takto výslovné zákonné ustanovení v něm chybí. Soud na tomto místě zdůrazňuje, neboť to bude velice důležité i pro další úvahy soudu, které teprve budou následovat, že se jedná o ideální podílové spoluvlastnictví, tedy nikoliv reálné. Je nutno si uvědomit, že toto pojetí podílového spoluvlastnictví, tedy s ideálními podíly znamená, že neexistuje žádná přesně vymezená část věci, ke které se vlastnické právo váže, ale vlastnictví svědčí jako takové k celé věci v celém rozsahu (někdy je při výkladu v učebnicích práva příkladně uváděno, že u nemovitostí je spoluvlastník vlastníkem každé cihly v domě). Toto vlastnické právo je tak pouze omezeno naprosto shodným vlastnickým právem jiné osoby – dalšího spoluvlastníka. Z věci však nelze vydělit žádnou její reálnou část, o níž bychom mohli říct, že některému z podílových spoluvlastníků k ní (té části) mu svědčí vlastnické právo.

22. Právě výše uvedené pak v daném případě znamená, že pokud by se žalovaný skutečně na základě kupní smlouvy uzavřené , datum, se společností , právnická osoba, . stal podílovým spoluvlastníkem ideálních 1789/1 000 000 objektu bydlení č. p. , číslo, na pozemku p. č. , hodnota, , v katastrálním území , obec, , došlo by tím v důsledku splynutí osoby pronajímatele a osoby nájemce k zániku nájemního právního vztahu (a jak z výše uvedeného výkladu plyne, je naprosto nepodstatná výše podílu, ať už je to 100/100, tedy výlučné vlastnictví, nebo například 999/1000, nebo 1/1 000 000). Nicméně, a to přesto, že podle všech dalších okolností podle této smlouvy byl skutečně proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce ve výši uvedeného podílu na převáděné nemovitosti, se žalobce vlastníkem této nemovitosti ve skutečnosti nestal, a to pro absolutní neplatnost této kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 39 ve spojení s ustanovením § 37 odstavec 1 a odst. 2 občanského zákoníku. Touto kupní smlouvu totiž společnost , právnická osoba, . prodává žalovanému „ideální 1789/1 000 000 objektu bydlení č. p. , číslo, na cizím pozemku parcely č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , jedná se o část chodby o velikosti 2,871 m² (1,65 m x 1,74 m), v , Anonymizováno, poschodí a to výklenek chodby při vstupu do bytu při příchodu vstupní chodbou v , Anonymizováno, poschodí, v pořadí , Anonymizováno, “. I při sebelepší vůli po výkladu takového ujednání ve směru příznivém pro zachování jeho platnosti totiž nelze dojít k jinému závěru, než že se jedná o právní úkon (tehdejší terminologií) současně neurčitý a nesrozumitelný. Je vzájemně ambivalentní, aby byl současně převáděn ideální podíl a reálný podíl, to je ze samé podstaty věci (k tomu opětovně vizte výklad výše), vyloučeno. Buď je možné jedno, nebo druhé, ale nikoliv obojí současně. Takové ujednání je proto nesrozumitelné, zároveň také neurčité, a to při nejmírnějším hodnocení ve směru výkladu vůle účastníků pro zachování platnosti právního úkonu. Soud přitom podotýká, že i podle judikatury vysokých soudů vůli účastníků lze pouze vykládat, nikoliv však dotvářet či zcela nahrazovat. Je tedy nemožné přijmout jednoznačný závěr už jen o tom, co mělo být předmětem této smlouvy, zda reálná část nemovitosti, či ideální část nemovitosti.

23. Ne dosti na výše uvedeném jde však z celkového kontextu (s přihlédnutím k dalšímu obsahu smlouvy), ale i k následnému jednání a chování účastníků této smlouvy zřejmé, že jejich vůle (současně takto nešťastně vyjádřená) skutečně směřovala k prodeji nikoliv ideálního podílu, ale reálné části nemovitosti, což je podle dřívější, ale i nynější úpravy nemožné. Součást věci nemůže být předmětem samostatného obchodu, tím může být pouze věc v právním slova smyslu (k tomu srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1.1990, sp. zn. 4 Cz 3/90, ze dne 24. 6. 2010, sp. zn. 29 Cdo 4869/2009 nebo ze dne 14. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008, jakož i mnohá další. Jestliže účastníci tedy touto smlouvou chtěli převést pouze část chodby o velikosti 2,871 m² v přesně lokalizované v místě, pak se jedná o plnění nemožné. Tomuto závěru přitom nasvědčuje i zbývající část obsahu této kupní smlouvy, kdy v odstavci „Za šesté“ této smlouvy je zřizováno právo pro žalobce, jeho rodinné příslušníky a návštěvy mezi vstupem do nemovitostí a právě touto částí chodby (jestliže by se žalobce měl stát skutečně vlastníkem ideálního podílu, je právně zcela beze smyslu mu zřizovat takové právo průchodu, neboť mu samozřejmě svědčí z titulu práva vlastnického - soud opět na tomto místě musí připomenout, že spoluvlastnictví je vlastnickým právem k celé věci, které je omezeno stejným právem jiného spoluvlastníka). O vůli účastníků k převodu skutečně pouze této reálné části věci dále vypovídá i další smlouva – dohoda o faktickém užívání spoluvlastnických podílů, kterou mezi sebou společnost , právnická osoba, ., dále společnost , právnická osoba, a žalobce uzavřeli dne , datum, . Samo uzavření takovéto dohody by sice v prvopočátku nasvědčovalo tomu, že mělo dojít opravdu k převodu ideálních podílů, a proto podíloví spoluvlastníci v reakci na to se dále dohadují o způsobu hospodaření se společnou věcí, avšak i tato dohoda dále počítá s tím, že fakticky žalobce a společnost , právnická osoba, budou užívat pouze prostor „koupený výše uvedenýma kupníma smlouvama“. V neposlední řadě o tom svědčí i následné chování společnosti , právnická osoba, . a žalobce, kteří pokračují v nájemním vztahu (a koneckonců i žalovaného, který tento nájemní vztah ukončuje výpovědí) a dokonce uzavírají dodatek číslo 2 k původní nájemní smlouvě. Jestliže by se žalobce skutečně stal spoluvlastníkem ideálního podílu, pak samozřejmě nájemní vztah by tím byl ukončen, jeho další užívání předmětného bytu by mohlo být založeno právě například dohodou ze dne , datum, , kterou by podíloví spoluvlastníci se dohodli o způsobu užívání společné věci (samozřejmě nic by nebránilo ani tomu, aby někteří spoluvlastníci, například i žalobce užíval více, tedy nadužíval více, než kolik by mu svědčilo z titulu velikosti jeho podílu, kdy tento případný nepoměr mohl být dorovnán například finanční kompenzací), což však účastníci této smlouvy evidentně neučinili. Z vyjádření žalobce přitom plyne, že motivací pro uzavření této kupní smlouvy bylo pouze rozšíření podlahové plochy užívaného bytu. Lze tedy uzavřít, že zamýšleného cíle dosáhli účastníci kupní smlouvy ze dne , datum, právně nesprávně, v důsledku této nesprávnosti k převodu vlastnictví na žalobce nikdy nedošlo a to včetně nesprávného vkladu vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí (katastrální úřad měl návrh na vklad podle této smlouvy zamítnout; jeho rozhodnutím, ale v tomto řízení soud není vázán, závěr si vytvořil právě sám). Pouze pro dokreslení soud uvádí, že neplatnost této kupní smlouvy pak tím spíše vynikne na jiném a možná více ilustrativním příkladu, avšak právně naprosto obdobného, tedy že prodávající by kupujícímu prodával např. ideální 1/5 podíl pánského saka, jedná se přitom o pravý rukáv a 1/5 převáděného podílu představuje alikvotní podíl na ostatních společných částech pánského saka, které jsou tvořeny klopami, rukávy, podšívkou apod. - neplatnost takové smlouvy je více než zřejmá.

24. V dalším proto soud uzavírá, že nájemní vztah trval ode dne uzavření nájemní smlouvy, tj. od , datum, , až do , datum, a rovněž žalobce je tedy aktivně legitimován ve sporu (je nájemcem věci ve smyslu citovaného ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku).

25. Za tohoto stavu věci pak jsou další právní závěry soudu již poměrně jednoduché. Z obou dodatků k nájemní smlouvě nepochybně plyne, že původní pronajímatelé se změnami provedenými v předmětném bytu souhlasili, rovněž se zavázali k úhradě nákladů s těmito změnami spojených, a to v přesně stanovené výši (týká se obou dodatků, kdy v prvním dodatku se pan , jméno FO, jako pronajímatel zavazuje žalobci „uhradit na výše popsanou investici částku 68 900 Kč, za předpokladu, že specifikovanou investici nájemce v bytě ponechá“, v dodatku číslo 2 se společnost , právnická osoba, . se zavazuje uhradit žalobci jako nájemci „investice nájemce specifikované v článku II tohoto dodatku, za předpokladu, že tu kterou investici v pronajatém bytě ponechá. Ponechané investice budou nájemci uhrazeny v pořizovacích cenách dle článku II této smlouvy“). V případě ustanovení § 667 odst. 1 se nepochybně jedná o ustanovení dispozitivní, tedy takové, od něhož se účastníci mohou svou dohodou odchýlit (k tomu srovnej druhou větu tohoto ustanovení: „nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci“, tedy nepochybně účastníci mohou zvolit jak jiný časový okamžik, tak i to, zdali se budou či nebudou odečítat případná znehodnocení, respektive způsob stanovení výše této úplaty ujednat vlastně zcela libovolně). Není proto potřeba provádět ani v tomto směru další žalobcem navržené důkazy, tedy znalecký posudek na stanovení amortizace investic do bytu, neboť to pro právě uvedené je právně naprosto bezvýznamné – žalobce totiž požaduje méně, než je ve smlouvě výslovně ujednáno.

26. Stejně tak právně nevýznamnou je námitka žalovaného, že oba dodatky předpokládaly uzavření kupních smluv na provedené investice (ke dni ukončení nájemního vztahu). Je nutno konstatovat, že takové smluvní ujednání je z pohledu ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku již naprosto nadbytečné, a nemá žádné další právní účinky. Závazek o úhradě nákladů vynaložených v souvislosti se změnou věci je totiž v obou těchto dotacích jednoznačně vyjádřen. Ustanovení § 667 odst. 1 občanského zákoníku totiž nepředpokládá žádná další právní jednání (úkony) - bylo by to i z hlediska právní jistoty samotných účastníků nájemního vztahu zcela nelogické, neboť uzavřením této dohody chtějí mít přeci najisto postavenu otázku, kdo bude tento náklad v konečném důsledku nést – jeho podmíněnost uzavřením další následné smlouvy (o jakou smlouvu by se pak jednalo – o smlouvu o smlouvě budoucí?) by však ve skutečnosti znamenala, že žádný závazek ještě uzavřen nebyl, neboť stále by zde obě strany mohly a nemusely k jejímu uzavření přistoupit – v tom případě by se ale jednalo o nezávazek (non negotium), který by postrádal jakýkoliv smysl a logiku. Je přitom potřeba mít znovu také na paměti, že opětovně se je jedná o změny věci, jejichž uskutečněním dochází ke změně samotné podstaty věci, tyto investice se staly součástí věci hlavní (například zabudováním, zpracováním a podobně), a tedy přestaly samostatně existovat a přestaly být předmětem samostatného právního obchodu (předmětem samostatného občanskoprávního obratu), uzavření takových kupních smluv je tedy i naprosto nemožné a toto smluvní ujednání tak postrádá jakýkoliv smysl (zajisté není např. možné samostatně prodat okno zabudované v nemovitosti, nebo například radiátor zavěšený v místnosti a připojený na otopnou soustavu apod.; jde vlastně o shodný příklad s výše uvedeným pánským sakem, kdy předmětem prodeje by měla být součást věci). I přes tuto vadu však jde stále o jistě oddělitelnou část smlouvy, která nezpůsobí neplatnost ostatních ujednání (jedná se spíše o formulační neobratnost při tvorbě smlouvy, která však nebude mít za následek její neplatnost).

27. Obrana žalovaného nemůže obstát ani ve světle jeho tvrzení, že o existenci takových ujednání obsažených v dodatku č. 1 a č. 2 k nájemní smlouvě o povinnosti úhrady změn provedených na věci nevěděl. Je-li tomu tak, pak se jedná o typickou právní vadu věci, za kterou mu je odpovědný prodávající. Je nutno zopakovat, že žalobce však není vůči němu v pozici prodávajícího, neboť se sám vlastníkem pro neplatnost kupní smlouvy, kterou uzavřel se společností , právnická osoba, . nikdy nestal, a to v duchu staré římské právní zásady, že nikdo nemůže převést na druhého více práv, než sám má (nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet). Žalobce tak z tohoto důvodu vůči žalovanému žádnou odpovědnost nenese (již bylo výše řečeno, že pokud by kupní smlouva mezi společností , právnická osoba, . a žalobcem byla platně uzavřena, pak by žalobce ve vztahu k žalovanému v tomto sporu vůbec aktivně legitimován pro dřívější zánik nájemního vztahu nebyl a vůči žalovanému by tak žádné nároky ani on uplatňovat nemohl). Současně s tím však soud k tomu ale také dále dodává, že žalovanému, jakož i všem jeho dalším právním nástupcům přes to vskutku svědčí vlastnické právo k celé nemovitosti, a to v důsledku vydržení, k němuž přihlédne soud vždy z úřední povinnosti, když v řízení nevyšly najevo žádné okolnosti, které by měly za následek nedostatek některé z podmínek, které musí být všechny současně splněny, aby k vydržení došlo (titulus, tempus, bona fides).

28. Zbývá pak dodat, že soud vzal také za prokázáno (což už vyjádřil i při svém úvodním závěru o skutkovém stavu), že tyto investice skutečně v předmětném bytě žalobcem provedeny byly, tedy změny na věci, přičemž jak fotografiemi předloženými žalovaným, tak i výslechem svědků bylo prokázáno, že všechny tyto změny (investice) se v bytě nacházely ještě přibližně v polovině roku 2014 (v té době byt fakticky užívala paní , jméno FO, , která jeho vybavení podrobně popsala, její výpověď pak potvrzují i svědci , jméno FO, a , jméno FO, , kteří rovněž do bytu docházeli, případně se na jeho rekonstrukci dokonce podíleli). Soud také uvádí, že svědci popsali byt v té době jako útulný, čistý, s přiměřeným opotřebením. Žalobce proto prokázal, že nejméně zhruba do poloviny roku 2014 se všechny tyto investice, které byly předmětem obou dodatků, v předmětném bytě nacházely. Samozřejmě smlouva předpokládala, že budou uhrazeny, pokud se budou v předmětném bytě nacházet i ke dni ukončení nájmu. Z hlediska teorie dokazování se tak v případě důkazů předložených žalobcem jedná o indicie (tedy důkazy přímé, které svědčí o skutečnosti poněkud jiné, než je přímo předmětem dokazování), a to indicie z časového hlediska. Procesní teorie důkaz indiciemi připouští za předpokladu, že tyto se navzájem podporují a nevznikají závažné pochybnosti o prokazované skutečnosti. Vůbec procesní teorie bere určitou skutečnost za prokázánu, lze-li závěr o ní vyslovit s „praktickou jistotou“. Stav jak byl prokázán právě zmiňovanými důkazy, tedy fotografiemi a svědky nebyl žádným dalším důkazem ani vyvrácen ani zpochybněn, když zbývající svědci nebyli schopni se o vybavenosti bytu v době pozdější jakkoliv vyjádřit. Jejich výpověď proto ve vztahu k této dokazované skutečnosti zůstala zcela inertní. Soud se pak při dokazování, resp. vytváření skutkového závěru, nemůže dopustit ani té logické chyby, že by z možného usuzoval na jisté (z jistého na jisté ovšem zcela jistě usuzovat lze). Je proto sice obecně možné, že ke dni ukončení nájmu již vybavení předmětného bytu bylo jiné, nebo bylo zničeno atd., nicméně se jedná pouze o možnost, která ale nebyla žádným způsobem v řízení verifikována. Soud proto musí vycházet ze stavu, jak je předloženými důkazy prokazován, kdy v tomto směru procesní aktivita důkazem opaku již ležela na straně žalovaného, zejména je-li ze strany žalobce dále předestíráno i to, že není v jeho možnostech nabídnout důkazní prostředky jiné, byl-li mu přístup do nemovitosti v posledním období zcela znemožněn. Zcela nad rámec soud pouze dodává, že další stav bytu, tedy jeho devastace žalobcem, jak namítal žalovaný je pro toto řízení nepodstatná, jestliže žalovaný v tomto směru vůči žalobci nevznesl žádný protinárok (například na náhradu škody), samozřejmě podpořený i příslušnými skutkovými tvrzeními a důkazy. Nadto z dalších svědeckých výpovědí vyplynulo (svědek , jméno FO, , a zejména svědek , jméno FO, ), že nemovitost byla v de facto v havarijním stavu jako celek (svědek , jméno FO, uvedl, že byla dokonce narušena statika, okny létali po celé nemovitosti holubi, kteří po sobě zanechávali v objektu trus atd. a celkový i technický stav nemovitosti byl dosti neutěšený). Poškození samotného bytu tak zřejmě možná bude mít svou hlavní příčinu jinde a je povinností pronajímatele předat nájemci věc v řádném stavu a v tomto ji udržovat po celou dobu nájmu (§ 664 občanského zákoníku).

29. Na úplný závěr soud také podotýká, že ke zcela shodným právním závěrům by dospěl, i pokud by věc posuzoval podle § 2263 o. z. ve spojení s ustanovením § 2220 odst. 1 o. z. neboť nový občanský zákoník řeší danou problematiku zcela shodně (úprava je zcela převzata).

30. Soud proto shledal žalobu zcela důvodnou a žalovaného zavázal k úhradě částky 97 578 Kč, vedle čehož žalovaného stíhá i druhotná právní povinnost, a to zaplatit žalobci podle § 1970 o. z. úrok z prodlení, a to v návaznosti na předžalobní výzvu doručenou žalovanému dne 14. 5. 2020, a to ve výši dle § 2 nařízení vlády číslo 351/2013 Sb., kterým se stanoví výše úroku z prodlení, kdy za tohoto stavu věci a s ohledem na vše výše uvedené je pak již dále také zcela nadbytečné zabývat se jakýmikoliv dalšími skutečnostmi, jak byly účastníky v řízení případně ještě dále tvrzeny a prokazovány.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. a v řízení plně úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové částce 38 634 Kč, jak žalobce požadoval, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 904 Kč, dále odměny za právní zastupování žalobce v řízení advokátem stanovené dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti číslo 177/1996 Sb., advokátní tarif, a to za šest úkonů právní služby (převzetí věci, podání žaloby, vyjádření k odporu žalovaného, účast u soudního jednání dne 31. 3. 2021, 27. 10. 2021, 2. 2. 2022, 20. 2. 2022 a 4. 1. 2023) a ve výši jedné poloviny odměny za úkon právní služby předžalobní upomínky, tj. celkem v částce 32 630 Kč, dále náhrady hotových výdajů dle § 13 odst. 1, 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti číslo 177/1996 Sb., advokátní tarif, za těchto sedm úkonů právní služby v paušální částce 300 Kč/úkon, tj. částky 2 100 Kč.

32. O náhradě nákladů řízení vzniklých státu v částce 513 Kč, které jsou představovány svědečným vyplaceným svědkovi , jméno FO, , soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř. a tyto náklady řízení placené státem uložil podle výsledku řízení také zaplatit neúspěšnému žalovanému.