16 C 14/2023

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Pěnkavovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená obecným zmocněncem Anonymizováno Anonymizováno bytem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno-Anonymizováno 2. Jméno zmocněnce A, narozená Datum narození zmocněnce A bytem Adresa zmocněnce A zastoupená obecným zmocněncem Anonymizováno Anonymizováno bytem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno-Anonymizováno 3. Jméno zmocněnce B, narozený Datum narození zmocněnce B bytem Adresa zmocněnce B o zrušení a vypořádání spoluvlastnického práva k nemovitým věcem I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemkům parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, v obci adresa, katastrální území adresa, zapsaných v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví č. hodnota. II. Nařizuje se prodej těchto nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že její výtěžek bude rozdělen mezi účastníky tak, že žalobkyni připadne 1/3 z jejího výtěžku, žalované č. hodnota) připadne 1/6 z jejího výtěžku, žalované č. hodnota) připadne 1/3 z jejího výtěžku a žalovanému č. hodnota) připadne 1/6 z jeho výtěžku. III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v adresa na náhradě nákladů řízení částku 27 704,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemkům parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v obci adresa, katastrálním území adresa, zapsaných v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Anonymizováno kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví č. hodnota. Svůj původní návrh na přikázání nemovitostí do jejího výlučného vlastnictví, resp. na přikázání pouze nemovitosti parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno do jejího výlučného vlastnictví, žalobkyně u jednání dne 18. 3. 2026 změnila a navrhla, aby nemovitosti byly prodány ve veřejné dražbě, neboť nemá dostatek finančních prostředků na vyplacení vypořádacího podílu žalovaným ve výši vyplývající z jí předloženého znaleckého posudku jméno FO. Svou žalobu odůvodnila tím, že nemá zájem setrvat v podílovém spoluvlastnictví s žalovanými. Žalobkyně a žalovaní jsou spoluvlastníky uvedené nemovité věci o velikosti spoluvlastnických podílů id. 1/6 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/3 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/6 pro žalovaného č. hodnota) a id. 1/3 pro žalobkyni. Žalobkyně se stala vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na základě usnesení soudního exekutora tituly před jménem jméno FO, Exekutorský úřad adresa-město, o udělení příklepu, č. j. spisová značka ze dne 16. 4. 2020, pravomocného ke dni 3. 6. 2020, s právními účinky zápisu ke dni 22. 6. 2020. Žalovaná č. hodnota) a žalovaný č. hodnota) se stali vlastníkem svých spoluvlastnických podílů na základě usnesení soudu ve věci projednání dědictví sp. zn. D Anonymizováno/Anonymizováno ze dne 31. 3. 1999, pravomocného ke dni 27. 4. 1999. Žalovaná č. hodnota) se stala vlastníkem svého spoluvlastnického podílu na základě rozhodnutí pozemkového úřadu Anonymizováno/Anonymizováno č. Anonymizováno/Anonymizováno-Anonymizováno-Anonymizováno/Anonymizováno-tituly před jménem Ce a dohody o vydání nemovitostí dle zák. č. 229/1991 Sb., ze dne 17. 4. 1992. Pozemky představují soubor nesousedících travnatých pozemků nepravidelných tvarů, ohraničený na severní straně zpevněnou cestou s chodníkem. Přes pozemky vedou zpevněné chodníky, nadzemní vedení vysokého napětí, na pozemcích se nacházejí listnaté stromy. V územním plánu jsou pozemky vedené jako parky. Reálné rozdělení nemovitostí (vyjma pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno) není podle ní vhodné ani účelné, a to s ohledem na umístění pozemků, jejich tvar a způsob využití. Žalobkyně zaslala všem žalovaným nabídku na odkup jejich spoluvlastnických podílů, následně došlo k několika jednáním, ovšem nepodařilo se dospět k dohodě. Žalobkyně podniká v oblasti nákupu a prodeje nemovitostí a za tím účelem nemovitosti koupila. Zatím neví, jak s nimi naloží, chce si je ponechat.

2. Žalovaní uvedli, že pozemky se nachází v rodinném vlastnictví, kdy žalovaná č. hodnota) je tetou a žalovaný č. hodnota) bratrem žalované č. hodnota). Preferovali by, kdyby spoluvlastnictví bylo zachováno, nicméně jsou si vědomi, že nikoho nelze nutit, aby ve spoluvlastnictví setrval. Proto jejich prvotním záměrem bylo spoluvlastnický podíl žalobkyně odkoupit, ale nedisponují dostatečnými finančními prostředky k vyplacení přiměřené náhrady. V situaci, kdy není dostatečně solventní ani žalobkyně, proto souhlasí se zrušením spoluvlastnictví a s prodejem pozemků ve veřejné dražbě.

3. Při zjišťování skutkového stavu vycházel soud z následujících důkazů:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně a žalovaní jsou spoluvlastníky nemovité věci, a to pozemků parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v obci adresa, katastrální území adresa, zapsaných v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Anonymizováno kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví č. hodnota, a to o velikosti spoluvlastnických podílů id. 1/6 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/3 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/6 pro žalovaného č. hodnota) a id. 1/3 pro žalobkyni. Žalobkyně se stala vlastníkem svého spoluvlastnického podílu na základě usnesení soudního exekutora tituly před jménem jméno FO, Exekutorský úřad adresa-město, o udělení příklepu, č. j. spisová značka ze dne 16. 4. 2020, pravomocného ke dni 3. 6. 2020, s právními účinky zápisu ke dni 22. 6. 2020. Žalovaná č. hodnota) a žalovaný č. hodnota) se stali vlastníkem svých spoluvlastnických podílů na základě usnesení soudu ve věci projednání dědictví sp. zn. D 1723/1998 ze dne 31. 3. 1999, pravomocného ke dni 27. 4. 1999. Žalovaná č. hodnota) se stala vlastníkem svého spoluvlastnického podílu na základě rozhodnutí pozemkového úřadu 162/1993 č. PÚ/3-201-162/93-tituly před jménem Ce a dohody o vydání nemovitostí dle zák. č. 229/1991 Sb., ze dne 17. 4. 1992.

5. Z dopisu ze dne 3. 8. 2020 a kopie poštovní dodejky soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalovaným nabídku odkupu jejich spoluvlastnického podílu, a to za částku po 141 000 Kč žalovaným č. hodnota) a č. hodnota) a za částku 282 000 Kč žalované č. hodnota).

6. Z výslechu znalce a znaleckých posudků jméno FO, znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ze dne 15. 5. 2023, č. hodnota-123/2023 (dále jen „první posudek“), a ze dne 23. 9. 2024, č. hodnota-248/2024 (dále jen „druhý posudek“), které znalec zpracoval k žádosti žalobkyně, soud zjistil, že cenu pozemků uvedených na LV č. hodnota znalec stanovil ve svém prvním posudku ze dne 15. 5. 2023 na částku 13 639 580 Kč, a to na základě zákona č. 151/97 o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jelikož v cenové mapě pro město adresa cena těchto pozemků není stanovena a s pozemky tohoto typu se běžně na trhu neobchoduje, takže nebylo možno volit variantu přímého porovnání srovnatelných pozemků, neboť znalec neměl dostatečný komparativní vzorek. Znalec při stanovení této ceny předmětných pozemků vycházel z § 4 odst. 3, které stanovují výpočet ceny pro stavební pozemek – ostatní plochu, ostatní komunikaci a veřejné prostranství. Dílčí cenu za pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno včetně trvalého porostu stanovil takto znalec na 7 877 002,90 Kč (tj. 6 335 114,90 Kč za pozemek + 1 541 888 Kč za trvalý porost). Následně znalec posudek ze dne 15. 5. 2023 přepracoval, kdy ve svém druhém posudku ze dne 23. 9. 2024 stanovil cenu předmětných nemovitostí na základě porovnávací metody, neboť dodatečně dohledal, že byly prodány pozemky obdobného charakteru (konkrétně o sportoviště). Cenu pozemků takto znalec stanovil na 13 650 000 Kč. Prvním ze srovnávacích vzorků, z nichž vycházel, byl pozemek parc. č. 278/25 v adresa, kdy se jednalo o hřiště bez trvalých porostů. Druhým ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. hodnota, adresa-Anonymizováno, kdy se jednalo o plochu situovanou v horší lokalitě bez trvalých porostů. Třetím ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno, adresa, kdy se jednalo o plochu situovanou v horší lokalitě bez trvalých porostů. Čtvrtým ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. adresa-Anonymizováno, kdy se jednalo o plochu bez trvalých porostů. Znalec k tomu uvedl, že při stanovení ceny vycházel z toho, co je přípustné dle územního plánu na daném pozemku stavět, kdy se jednalo o totožná zařízení jako na sportovištích, tedy různá bistra, in-line dráhy, sportoviště a podobně. Věcná břemena, která nejsou zapsána v katastru nemovitostí, ve znaleckém posudku neposuzoval, neboť z hlediska užívání předmětného pozemku jde o park, a věcná břemena park téměř nezatěžují. Znalec dále uvedl, že všechny pozemky předmětné nemovitosti jsou v územním plánu vedeny jako parky, a nemají tedy odlišnou hodnotu. Kdyby pozemek parc. č. 2061/2 se změnil z využití parku na občanskou vybavenost, pak s ohledem na tvar a přístup k tomuto pozemku je logické, že by tento pozemek měl mnohem větší hodnotu.

7. Z výslechu znalce a znaleckého posudku z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, soudem ustanovené znalkyně tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, ze dne 5. 4. 2023, č. RČ, doplněným posudkem ze dne 26. 8. 2024, č. č. účtu, soud zjistil, že znalkyně po analýze v katastru nemovitostí a současného trhu nenašla minimálně tři prodeje stejného, případně obdobného, majetku s oceňovanými nemovitostmi. Znalkyně našla jeden obdobný prodej v porubském lese a jeden prodej parku v tísni. Obdobné nemovité věci s obdobnými součástmi a příslušenstvím nejsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Proto byla tržní hodnota pozemků zapsaných na LV č. hodnota určena dle zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, na základě věcné hodnoty dle platného cenového předpisu. Dále znalkyně uvedla, že předmětné nemovitosti se nachází v parku, v minulosti byly součástí velkého celku obhospodařovaných pozemků rodiny žalovaných (statek a k tomu přilehlé polnosti). Oceňované pozemky jsou dle územního plánu města adresa určeny jako park. Je přípustné na nich postavit drobné stavby a zázemí pro sport a rekreační aktivity. Pozemky nejsou oceněny v aktuální cenové mapě města adresa. Na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 3 841 m2 se nachází vzrostlé porosty (vysázené rodinou žalovaných), je tam chodníček, kanalizační stoka a přes pozemek vede nadzemní el. vedení. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 595 m2 tvoří vodní tok potůčku, který napájí přilehlý rybník. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 336 m2 má nepravidelný tvar, nachází se mezi chodníky v parku a jsou na něm trvalé porosty. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 126 m2 má nepravidelný tvar, nachází se podél chodníku v parku a je na něm vysazen 200 let starý dub. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 84 m2 má nepravidelný tvar, nachází se podél chodníku v parku. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno je v mírném svahu, nachází se na něm olšový lesík (více než 50 stromů). Dle znalkyně fragmentární poloha spoluvlastnických podílů nedovoluje efektivně reálně rozdělit pozemky vzhledem k jejich rozdílnosti využití. Tržní hodnota všech pozemků zapsaných na LV č. hodnota byla znalkyní stanovena dle stavu ke dni 5. 4. 2023 na částku 5 519 256 Kč a dle stavu ke dni 26. 8. 2024 na částku 7 596 807 Kč. Rozdíl v ceně, kterou stanovila ona, a v ceně stanovené znalcem jméno FO spočívá v tom, že ona dané pozemky oceňovala jako pozemky určené k zastavění dle § 9 odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění, neboť dané pozemky jsou v územním plánu určené k zastavění, zatímco znalec jméno FO vycházel z § 4 odst. 3 dané vyhlášky a pozemky ocenil jako ostatní plochu, ostatní komunikaci a veřejné prostranství. Ona neposuzovala dané pozemky jako komunikace, když ve své praxi jako komunikaci posuzuje různé cesty, silnice a podobně. Stejně tak dané pozemky neposuzovala jako veřejné prostranství, když za veřejné prostranství považuje například prostranství, které se nachází před Okresním soudem v adresa. Pozemky neoceňovala ani jako ostatní plochu, neboť vycházela z toho, že dané pozemky jsou parkem, tento účel i plní, a pod ostatní plochou si představuje např. vydlážděnou plochu za domem, kde nájemníci odkládají kola apod. Ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. výslovně park uveden není, proto posuzované pozemky, které slouží jako park, bylo třeba podřadit pod plochy, které jsou uvedené ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., kdy z hlediska účelu považovala za nejbližší zařazení to, že se jedná o pozemky určené k zastavění, neboť je tam přípustné postavit určité drobné stavby. Neposuzovala posuzované pozemky jako sportoviště, neboť součástí či příslušenstvím sportovišť je nějaká další vrstva, třeba antuka, nebo jiná plocha vhodná pro sportování, a to v daném případě na posuzovaných pozemcích nebylo, byly zde pouze stromy. Jde-li o pozemek parc. č. 2061/2, pak tento pozemek je největší a je zatížen věcnými břemeny jak nadzemními, tak podzemními, které zohlednila při stanovení ceny pozemku.

8. Ze sdělení Stavebního úřadu Statutárního města adresa, ÚMOb adresa, ze dne 25. 4. 2024, soud zjistil, že předmětné pozemky se nachází ve funkční ploše využití – parky. Veškeré doplňkové stavby a zařízení musí svým objemovým a výrazovým řešením odpovídat charakteru daného místa a musí jej vhodně doplňovat, nikoliv narušovat nebo negativně ovlivňovat svým provozem. Předmětné pozemky se nachází ve významném krajinném prvku Anonymizováno údolí. Významné krajinné prvky (VKP) jsou ekologicky, geomorfologicky nebo esteticky hodnotné části krajiny. VKP jsou chráněny před poškozováním a ničením. Využívají se pouze tak, aby nebyla narušena jejich obnova a nedošlo k ohrožení nebo oslabení jejich stabilizační funkce. K zásahům, které by mohly vést k poškození nebo zničení VKP nebo ohrožení či oslabení jeho ekologicko-stabilizační funkce, si musí ten, kdo zásah zamýšlí, opatřit závazné stanovisko orgánu ochrany přírody. Mezi takové zásahy patří zejména umisťování staveb, pozemkové úpravy, změny kultur pozemků, odvodňování pozemků, úpravy vodních toků a nádrží a těžba nerostů, kácení dřevin.

9. Ze sdělení Magistrátu města adresa, odbor územního plánování a stavebního řádu, ze dne 20. 1. 2026, soud zjistil, že aktuálně není městu adresa známo rozhodnutí zastupitelstva o pořízení změny právnická osoba města adresa měnící způsob využití pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v k. ú. adresa, ani nejsou známy žádné jiné skutečnosti nasvědčující tomu, že by se měla takováto změna připravovat. O pořízení změny musí rozhodnout zastupitelstvo Statutárního města adresa. Pořízení změny územního plánu je dlouhodobý proces, který koordinuje množství soukromých a veřejných zájmů v území. K návrhu změny vydávají stanoviska dotčené orgány a vyjadřují se k němu další subjekty, včetně veřejnosti. Výsledky projednání pořizovatel vyhodnocuje a výsledný návrh změny následně předkládá ke schválení zastupitelstvu. Rozhodnutí zastupitelstva nelze předvídat.

10. Na základě provedeného dokazování vzal soud za prokázaný následující skutkový stav: Žalobkyně a žalovaní jsou spoluvlastníky nemovité věci, a to pozemků parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno a parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v obci adresa, katastrální území adresa, zapsaných v katastru nemovitostí u právnická osoba pro Anonymizováno kraj, Katastrální pracoviště adresa, na listu vlastnictví č. hodnota, a to o velikosti spoluvlastnických podílů id. 1/6 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/3 pro žalovanou č. hodnota), id. 1/6 pro žalovaného č. hodnota) a id. 1/3 pro žalobkyni. Žalobkyně se stala vlastníkem svého spoluvlastnického podílu dne 22. 6. 2020 na podkladě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu, žalovaná č. hodnota) a žalovaný č. hodnota) se stali vlastníkem svých spoluvlastnických podílů dne 7. 4. 1999 na základě usnesení soudu ve věci projednání dědictví, a žalovaná č. hodnota) na základě rozhodnutí pozemkového úřadu ze dne 17. 4. 1992. Žalobkyně žalovaným za předmětné pozemky nabídla celkem částku 564 000 Kč, s níž žalovaní nesouhlasili, k dohodě o zrušení spoluvlastnictví nedošlo. Předmětné pozemky se nachází ve významném krajinném prvku (VKP) Anonymizováno údolí. V minulosti byly součástí velkého celku obhospodařovaných pozemků rodiny žalovaných. Dle územního plánu města adresa jsou pozemky určeny k využívání jako park. Je přípustné na nich postavit drobné stavby a zázemí pro sport a rekreační aktivity, které svým objemovým a výrazovým řešením musí odpovídat charakteru daného místa, musí jej vhodně doplňovat, nikoliv narušovat nebo negativně ovlivňovat svým provozem. K zásahům, které by mohly vést k poškození nebo zničení VKP nebo ohrožení či oslabení jeho ekologicko-stabilizační funkce, si musí ten, kdo zásah zamýšlí, opatřit závazné stanovisko orgánu ochrany přírody. V současné době žádné skutečnosti nenasvědčují o připravované změně způsobu využití těchto pozemků. Na pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 3 841 m2 se nachází vzrostlé porosty (vysázené rodinou žalovaných), je tam chodníček, kanalizační stoka, a přes pozemek vede nadzemní el. vedení. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 595 m2 tvoří vodní tok potůčku, který napájí přilehlý rybník. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 336 m2 má nepravidelný tvar, nachází se mezi chodníky v parku a jsou na něm trvalé porosty. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 126 m2 má nepravidelný tvar, nachází se podél chodníku v parku a je na něm vysazen 200 let starý dub. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno o velikosti 84 m2 má nepravidelný tvar, nachází se podél chodníku v parku. Pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno je v mírném svahu, nachází se na něm olšový lesík (více než 50 stromů). V cenové mapě pro město adresa cena těchto pozemků není uvedena a parky nejsou ani běžným předmětem obchodu. Znalkyně tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, stanovila cenu těchto pozemků v posudku ze dne 26. 8. 2024 na částku 7 596 807 Kč, znalec jméno FO v posudku ze dne 15. 5. 2023 na částku 13 639 580 Kč a v posudku ze dne 23. 9. 2024 na částku 13 650 000 Kč. Znalkyně tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, tržní hodnotu předmětných pozemků stanovila dle zákona č. 151/1997 Sb., neboť nenašla minimálně tři prodeje stejného, případně obdobného majetku. Při stanovení ceny vycházela z § 9 odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění, který upravuje postup při stanovení ceny za tzv. „jiný pozemek“, a to z důvodu, že dle územního plánu je možné na posuzovaných pozemcích postavit drobné stavby, zázemí pro sport a rekreační aktivity. Předmětné pozemky dle znalkyně nelze posuzovat dle § 4 odst. 3 vyhlášky (upravující postup při stanovení ceny za tzv. „stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků“), neboť se v daném případě nejedná o „ostatní plochu, ostatní komunikaci a veřejné prostranství“. Jako ostatní plochu si podle ní lze představit např. vydlážděnou plochu za domem, kde nájemníci odkládají kola apod., jako komunikace se posuzují různé cesty, silnice apod., a za veřejné prostranství ona považuje například prostranství před Okresním soudem v adresa. V daném případě se však jedná o park, tedy o plochu, která ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. výslovně uvedena není, proto posuzované pozemky podřadila pod plochy, které z hlediska vyhlášky č. 441/2013 Sb. považovala za nejbližší, tedy pod pozemky určené k zastavění, neboť na daných pozemcích je přípustné postavit určité drobné stavby. Dané pozemky neposuzovala ani jako sportoviště, neboť součástí či příslušenstvím sportovišť je nějaká další vrstva, třeba antuka nebo jiná plocha vhodná pro sportování, a to v daném případě na posuzovaných pozemcích nebylo. Znalec jméno FO při stanovení ceny 13 639 580 Kč v prvním svém posudku ze dne 15. 5. 2023 vycházel z § 4 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., stanovující výpočet ceny pro ostatní plochu, ostatní komunikaci a veřejné prostranství, a to s odůvodněním, že v cenové mapě pro město adresa cena těchto pozemků nebyla uvedena, a neměl ani dostatečný komparativní vzorek, když s posuzovaným druhem pozemku se běžně na trhu neobchoduje, takže nebylo možno volit variantu přímého porovnání srovnatelných pozemků. Dílčí cenu za pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno včetně trvalého porostu stanovil takto znalec na částku 7 877 002,90 Kč (tj. 6 335 114,90 Kč za pozemek + 1 541 888 Kč za trvalý porost). Následně znalec jméno FO vypracoval ve věci druhý znalecký posudek ze dne 23. 9. 2024, kdy na základě porovnávací metody stanovil tržní hodnotu předmětných pozemků na 13 650 000 Kč, když dle územního plánu na daných pozemcích lze stavět totožná zařízení jako na sportovištích, tedy různá bistra, in-line dráhy, sportoviště, a když zjistil, že pozemky obdobného charakteru, tedy sportoviště, byly v minulosti prodány. Prvním ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno v adresa, kdy se jednalo o hřiště bez trvalých porostů. Druhým ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. hodnota, adresa-Vítkovicích, kdy se jednalo o plochu situovanou v horší lokalitě bez trvalých porostů. Třetím ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno/Anonymizováno adresa, kdy se jednalo o plochu situovanou v horší lokalitě bez trvalých porostů. Čtvrtým ze srovnávacích vzorků byl pozemek parc. č. adresa-Anonymizováno, kdy se jednalo o plochu bez trvalých porostů. Věcná břemena, která nejsou zapsána v katastru nemovitostí, ve znaleckých posudcích neposuzoval, neboť z hlediska užívání předmětného pozemku věcná břemena park téměř nezatěžují.

11. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

13. Podle § 1147 o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky 14. Podle § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.

15. Podle § 9 odst. 5 zákona č. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

16. Podle § 9 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d)

17. Podle § 9 odst. 2 písm. a) bod 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným rozhodnutím o povolení záměru, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění.

18. Podle § 1b odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, ve znění pozdějších předpisů, při určení tržní hodnoty se přihlíží k možnosti nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné.

19. Podle § 4 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, ve znění pozdějších předpisů, základní cena upravená stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace včetně jejich součástí, a veřejné prostranství, které není součástí pozemní komunikace, jakož i pozemku k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o povolení záměru, rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem je cena určená podle vzorce ZCU = ZC × I … (pozn. soudu: vyhláška dále upravuje podrobný mechanismus výpočtu této ceny).

20. Podle § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, ve znění pozdějších předpisů, základní cena upravená pozemku nebo jeho části, který není podle § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku stavební, který je zahrnut do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění, kromě pozemku, který je alespoň částečně součástí vymezené plochy koridoru veřejné dopravní nebo technické infrastruktury, je cena určená podle § 4 odst. 1 vynásobená koeficientem 0,30, nelze-li jej ocenit podle písmene b) nebo c).

21. Po právní stránce posoudil soud věc podle § 1143, § 1144, § 1147 o. z. a rozhodl o zrušení spoluvlastnictví a ve věci nařídil prodej dané nemovitosti ve veřejné dražbě, když účastníci nehodlali nadále setrvat ve spoluvlastnictví a rozdělení nemovitostí nebylo možné, neboť žalobkyně měla zájem pouze o pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno, o ostatní pozemky žádný z účastníků zájem neměl, a na vyplacení vypořádacího podílu za pozemek parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno ani ve výši určené znaleckým posudkem jméno FO ke dni 15. 5. 2024 (kdy v r. 2026 lze předpokládat cenu vyšší s ohledem na obecný nárůst cen) nebyla žalobkyně dostatečně solventní. Soud při úvaze o ceně pozemku parc. č. Anonymizováno/Anonymizováno dospěl k závěru, že cenu předmětných pozemků je třeba stanovit dle § 4 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, jak to učinil jméno FO, nikoli dle § 9 odst. 4 písm. a) oceňovací vyhlášky, jak to učinila tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem Předmětné pozemky jsou totiž z hlediska jejich využití považovány za park, tedy za veřejné prostranství ve smyslu § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, dle něhož veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání…. Zákon o obcích tedy výslovně kvalifikuje park jako veřejné prostranství. Tato kvalifikace má normativní povahu, nikoli pouze popisný charakter, a je závazná i pro aplikaci dalších právních předpisů, včetně předpisů oceňovacích. Podle § 4 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhlášky, ve znění pozdějších předpisů, patří do kategorie stavební pozemky pro účely této vyhlášky také pozemky tvořící veřejné prostranství. Oceňovací vyhláška tak ex lege považuje veřejné prostranství za stavební pozemek, a to bez ohledu na jeho faktické využití, druh pozemku uvedený v katastru nebo míru zastavění. Jelikož je park veřejným prostranstvím podle § 34 zákona o obcích, musí být pro účely oceňování (nikoli z pohledu právní definice stavebního pozemku) kvalifikován jako stavební pozemek podle § 4 odst. 3 oceňovací vyhlášky. Z výše uvedeného plyne, že není možné oceňovat park jako nestavební pozemek, jak to učinila znalkyně tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem, tedy že nelze použít § 9 odst. 4 písm. a) oceňovací vyhlášky, který se vztahuje na nestavební pozemky (typicky zemědělské nebo ostatní plochy bez stavebního určení), ale je nutné jej posuzovat a oceňovat jako stavební pozemek – veřejné prostranství dle § 4 odst. 3 oceňovací vyhlášky, což stvrzuje i fakt, že předmětný pozemek není územně vyloučen ze zastavění, ale je regulovaně zastavitelný, neboť územní plán umožňuje v parku umísťování doplňkových staveb a zařízení odpovídajících charakteru parku. Takto byla znalcem jméno FO stanovena cena za pozemek parc. č. Anonymizováno/2 včetně trvalého porostu ke dni 15. 5. 2023 na částku 7 877 002,90 Kč (tj. 6 335 114,90 Kč za pozemek + 1 541 888 Kč za trvalý porost). Cena uvedeného pozemku ke dni rozhodování soudu je tedy minimálně v této výši, což žalobkyně učinila nesporným. Věcná břemena zatěžující uvedený pozemek nemají na cenu tohoto pozemku vliv, neboť, jak uvedl znalec, věcná břemena park z hlediska jeho užívání téměř nezatěžují. Pro úplnost soud dodává, že cenu stanovenou znalcem porovnávací metodou v jeho druhém posudku z 23. 9. 2024 považuje soud s ohledem na povahu srovnávacích vzorků (horší lokalita, pozemky bez trvalých porostů) za nepřesnou. Nad rámec uvedeného je třeba dále dodat, že při oceňování nemovitostí nelze přihlížet k možné budoucí změně využití pozemku, neboť dle § 9 odst. 5 zákona č. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Vyhláška č. 441/2013 Sb. v § 1b odst. 2 v tomto směru dále stanovuje, že při určení tržní hodnoty se přihlíží k možnosti nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné. Uvedené znamená právně možné (územní plán, regulace, ochrany), fyzicky možné, ekonomicky realizovatelné, reálně dosažitelné, a to ke dni ocenění. Pokud je pozemek v územním plánu (ÚP) veden jako park/veřejná zeleň, a není k dispozici pravomocné rozhodnutí o změně využití či neprobíhá schválená změna ÚP, pak nejvyšší a nejlepší využití ke dni ocenění je „park“, a tržní hodnotu nutno stanovit jako hodnotu parku, neboť budoucí změna je nejistá, tržní hodnota nemůže být investiční spekulací. O budoucím využití by bylo možno uvažovat pouze výjimečně, pokud by bylo prokázáno, že změna ÚP je oficiálně zahájena, což v projednávané věci objektivizováno nebylo.

22. O náhradě nákladů účastníků řízení bylo rozhodnuto v souladu s nálezem Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 262/20 tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

23. V souladu s § 148 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), zavázal soud žalobkyni zaplatit státu náklady řízení, které mu vznikly v souvislosti s podáním znaleckých posudků. Stát za znalecký posudek tituly před jménem jméno FO, tituly za jménem zaplatil znalkyni částku 33 965,10 Kč (20 605,10 + 11 360 + 2 000) a znalci jméno FO částku 3 739 Kč. Žalobkyni, která na vypracování posudku uhradila zálohově částku 10 000 Kč, zavázal proto soud k doplatku ve výši 27 704,10 Kč. Žalované k náhradě těchto nákladů nezavázal, když z hlediska původně navrhovaného způsobu vypořádání byla žalobkyně neúspěšná. Podle § 160 odst. 1 o. s. ř. zavázal soud žalobkyni k náhradě nákladů řízení ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce.