162 C 11/2019

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Radanou Vilčovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený obecným údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení částky 110 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 110 000 Kč a na nákladech řízení částku 7 500 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Ostravě na nákladech řízení částku 3 450 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce si dne 29. 4. 2019 podal u soudu žalobu, kterou se po žalované domáhala úhrady částky 110 000 Kč. Své podání odůvodnil tím, že dne 26. 8. s žalovanou uzavřel kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu bytové jednotky do jeho vlastnictví. Vzhledem k existenci řady vad na předmětu koupě mu byla nabídnuta možnost slevy z kupní ceny nebo oprava veškerých vad a nedostatků. Zvolil si opravu všech vad žalovanou a žalovaná se zavázala čestným prohlášením nejpozději do 15. 12. 2016 dokončit veškeré práce na předmětu vymezeném kupní smlouvou a odstranit veškeré vady a nedostatky. V čestném prohlášení byly uvedeny jen některé vady na předmětu koupě. Za tímto účelem si nechal žalobce vypracovat znalecký posudek, kde jsou uvedeny všechny vady. S ohledem na skutečnost, že se strany žalované do dnešního dne nedošlo k opravě vad a nedodělků předmětu koupě, ani nebylo reagováno na výčet všech vad, požaduje žalobce slevu ve výši 110 000 Kč. Tato byla vypočtena na základě vad a nedodělků koupelny a fasády, kdy oprava již není možná a prasklinu ve fasádě, kterou zatéká do vnitřních prostor, si opraví sám. Za koupelnu nárokuje částku 90 000 Kč a za prasklinu na fasádě a nutné výlohy na její opravu částku 20 000 Kč. Žalovaná doposud ničeho nezaplatila, přestože byla na to několikrát upozorněna. V podání ze dne 20. 6. 2019 žalobce uvedl, že datum uzavření kupní smlouvy je 26. 8. 2016, bytová jednotka je [číslo] způsob využití byt, vymezený v budově [adresa] v části [územní celek], která je součástí pozemku parc. [číslo]. Seznam vad a nedodělků, jedná se především o prasklou fasádu - 20 000 Kč – bod 1 a koupelnu, která je v havarijním stavu, viz. posudek provedený [právnická osoba] – bod 6, která vady hodnotí jako velmi závažné – 90 000 Kč, sleva ve výši 110 000 Kč byla vyčíslena na základě ústní dohody s žalovanou. Domluva s žalovanou byla taková, že mu dá slevu 110 000 Kč a tím se obě strany budou považovat za vyřízené a firmu, která vady opraví, si najde sám, což považuje po urgencích a chování žalované za vyloučené. Žalobce se tak domáhá úhrady částky 110 000 Kč bez jakéhokoliv příslušenství, včetně úroku z prodlení a výše odměny za právní služby advokáta [titul] [příjmení]. Do dnešního dne nebylo žalobci ničeho zaplaceno, ani v hotovosti, ani převodem na účet. Žalované byla zaslána předžalobní upomínka dne 26. 2. 2019 [titul] [jméno] [příjmení] z jeho datové schránky, na základě které žalobce žádal o zaplacení žalované částky s tím, že jakmile zaplatí, okamžitě bude žaloba stažena. Žalovaná byla písemně upozorněna na zaplacení požadované částky, tuto informaci jak žalovaná, tak advokát určitě nepopřou. U jednání žalobce na podané žalobě setrval, když u jednání doplnil, že k předání stavby došlo ještě před podpisem kupní smlouvy čtvrt nebo půl roku, tehdy byly problémy v koupelně, bylo zřejmé, že je něco špatně, tehdy spadlo poprvé umyvadlo, objevily se praskliny ve spárách, odtok vody vaně trval 20 minut. V zimě se na stěnách v koupelně srážela voda, kolem ventilace se objevily fleky, také se během času začaly objevovat praskliny v kachličkách, kolem sprchového koutu se dělají kaluže, není zřejmé, odkud se voda bere. Objevily se plísně. Tehdy pozval odbornou firmu, aby zjistila, co je špatně. Přišla paní [příjmení], v podstatě už ve dveřích se zhrozila, špatně byly nejen zvolené materiály, lepidla a podobně. Pokud se týká fasády, tam je prasklina v podstatě od počátku, tato byla nějakým způsobem zalepena, ale špatně. Nedodělky a vady tam byly v době podpisu smlouvy, některé byly dodělány postupem času, z 90 % špatně. Mřížka, která vede z domu, netěsní, vyčnívá, na terase jsou špatně udělané obrubníky, na WC trčí ze zdi dvě trubky. Podle projektové dokumentace tam měl být žebřík, ale bylo mu sděleno, že na to nevyšly peníze. Oficiálně toto reklamoval 12. 11. 2018 e-mailem, doložil k tomu seznam závad a nedodělků, které vypracovala paní [příjmení] a na to nebylo ze strany žalované reagováno. Ještě předtím jednal s panem [příjmení] telefonicky, vždy mu bylo odpovězeno, že se to dodělá, že nejsou lidi a podobně. Na jeho e-mail z 12. 11. 2018 žalovaná nereagovala, proto jí zaslal předžalobní upomínku s výzvou sepsanou právním zástupcem. Stav domu se stále zhoršuje, na počátku mu bylo sděleno, že bude mít slevu 160 000 Kč, když si dodělá koupelny, dveře a WC nebo že to žalovaná dodělá. Zvolil tuto variantu, na této stavbě zajišťovala všechny práce žalovaná, byli se pouze podívat na vizualizaci, kterou udělala paní [příjmení], tato se jim líbila, požadovali však částku 100 000 Kč, takže to nechali tak s tím, že to bude z materiálů, které obstará žalovaná. Žádné práce, ani materiál si nevybírali, toto nezajišťovali, ani práce s firmou [právnická osoba] nevybíral, toto nezajišťoval. V tomto případě se jedná o novostavbu, v domě jsou dvě bytové jednotky, druhou vlastní pan [příjmení]. Koupelna je v prvním nadzemním podlaží, v bytě je koupelna pouze jedna. U jednání dne 8. 9. 2020 žalobce doplnil, že pokud se týká fasády, tak tuto reklamoval v roce 2017 dvakrát, vždy telefonicky, věřil, že to strana žalovaná dokončí, vadu odstraní, když se tam pan [příjmení] byl s nějakým pracovníkem podívat. Má za to, že prasklina byla na fasádě zalepená ještě ve lhůtě uvedené v čestném prohlášení, ale k dalším odstranění, resp. opravě už nedošlo, nadále je místo vidět, kde prasklina byla zalepená, není na ní nanesená fasádní barva a oprava není dokončená. Toto reklamoval telefonicky, opakovaně, avšak doposud k odstranění vady nedošlo. V roce 2018 si pozval odborníka, který mu vypracoval znalecký posudek, na základě něhož vyzýval žalovanou k odstranění vady. Pokud se týká koupelny, tak v této dvakrát spadlo umyvadlo, vždy to přišel někdo opravit. Poté, kdy spadlo podruhé, pak po opravě umyvadlo drží, ale musí být podložené, protože hrozí jeho opětovné spadnutí. Pak zatekla voda přes sádrokarton, zřejmě byly povolené sifony, tato vada byla opravena, voda pak tekla okolo sprchového koutu. Přišel se tam někdo ze [právnická osoba] podívat, ale stejně s tím nic neudělali, začala praskat spárovačka, dlažba, a to postupně. V současné době jsou prasklé 4 kachličky, paní, která vypracovala posudek, řekla, že je všechno špatně, že je třeba tyto vady odstranit. Jedná se o špatně provedené práce, nikoliv že by byly špatné zařizovací předměty či obklady. V tomto případě bude třeba provést práce znovu, takto jsme to reklamovali u žalované v roce 2018. Přišel pán, který realizoval domy vedle, a toto nám sdělil. Slevu z kupní ceny pak stanovil z posudku a tato v podstatě odpovídá ceně, za kterou bude možno provést opravu, což znamená demontáž a následnou montáž koupelny. Pokud se týká fasády, vycházeli z téhož.

2. Žalovaná ve svém písemném vyjádření k žalobě z 26. 9. 2019 uvedla, že nárok uplatněný žalobou v celé výši neuznává, když činí za nesporné, že žalovaná s žalobcem uzavřeli kupní smlouvu, na základě které žalobce od žalované nabyl nemovitosti, a to bytovou jednotku [číslo] způsob využití - byt, vymezená v budově [adresa] v části [územní celek], která je součástí pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na společných částech nemovité věci náležející k bytové jednotce, když společnou části nemovité věci je pozemek parc. [číslo] dále části domu [adresa] vymezené prohlášením vlastníka o vymezení jednotek budovy [adresa], pozemek parc. [číslo] způsob využití - zahrada, spoluvlastnický podíl ve výši ideální jedné čtvrtiny na pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha – ostatní komunikace. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální jedné čtvrtiny na pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha – ostatní komunikace, vše v k.ú. [obec], [územní celek]. Žaloba neobsahuje jednoznačné tvrzení týkající se žalobou zmiňovaných vad, tedy nedodělky koupelny a fasády, u fasády je sice hovořeno o prasklině, ale tato není blíže popsána co jejího umístění, velikosti, hloubky či vůbec příčiny jejího vzniku, v případě koupelny pak v žalobě není tvrzeno snad vůbec nic. To, že žalobce předkládá soudu jako důkaz znalecký posudek, který není posudkem, kdy v tomto dokumentu jsou obsaženy jakési dílčí fotografie, o nichž není známo, kým a kdy byly pořízeny, nemůže nahradit žalobcovu povinnost v žalobě tvrdit veškeré skutečnosti, na základě kterým může být žaloba projednána. Žalovaná odkázala na ustanovení § 2100 odst. 1, § 2103, § 2104, § 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 1 občanského zákoníku. Pokud bude žalovaná brát v potaz neurčení a nejasné vypočtení vad uvedených jak v žalobě, tak v jejím doplnění, tak v případě vad koupelny jak jsou vyobrazeny na dokumentu [právnická osoba], [anonymizováno], jde zjevně o záležitosti viditelné i pro laika, nejde o nic skrytého. Co se týče prasklin na fasádě, pak má žalovaná za to, že se tato vada vyskytla v domě [adresa] v obci [obec] až po přechodu nemovitosti na žalobce, žalovaná každopádně namítá, že žalobce netvrdí podstatné skutečnosti nutné k posouzení jakékoliv odpovědnosti za vady, tedy kdy vada vznikla, její přesný popis, její příčinu, kdy vadu přesně oznámil. Žalovaná popírá, že by přislíbila žalobci částku 110 000 Kč, jak předestírá žalobce v žalobě. Žalovaná dále namítá, že co se týče zařízení bytové jednotky [číslo] včetně podlah, dveří a koupelny, nerealizovala a neprovedla je žalovaná, ani jím pověřená jiná osoba, ale jak objednávku materiálu, tak prací si zajišťoval v rámci dokončení jednotky dle svých představ sám žalobce, resp. jeho tehdejší přítelkyně paní [příjmení]. Konkrétně vybavení koupelny si pak zajišťoval žalobce u společnosti [právnická osoba], jakoukoliv odpovědnost za nekvalitní provedení koupelny tak žalovaná dle jejího názoru nenese. Žalovaná namítá, že pokud jde o vytýkanou vadu – prasklinu fasády, pak s ohledem na skutečnost, že fasáda domu, v němž se nachází bytová jednotka, je ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. společnou částí budovy a k jednotce [číslo], jejímž vlastníkem je žalobce, náleží pouze spoluvlastnický podíl na těchto společných částech domu. Proto má žalovaná za to, že takovouto vadu nemůže žalobce ani samostatně uplatnit, samostatně k tomu jako spoluvlastník není aktivně legitimován. Na tomto svém vyjádření žalovaná v průběhu jednání také setrvala.

3. Soud při zjišťování skutkového stavu vycházel z těchto důkazů: z výpisu z katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], z kupní smlouvy ze dne 26. 8. 2016 a z nesporných tvrzení účastníků bylo prokázáno, že žalovaná jako prodávající uzavřela s žalobcem jako kupujícím dne 26. 8. 2016 kupní smlouvu, na základě které žalovaná převedla na žalobce vlastnické právo k bytové jednotce [číslo] způsob využití – byt, vymezená v budově [adresa] v části [územní celek], která je součástí pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na společných částech nemovité věci náležející k bytové jednotce, když společnou částí nemovité věci je pozemek p. [číslo] dále části domu [adresa] vymezené prohlášením vlastníka o vymezení jednotek v budově [adresa] pozemek parc. [číslo] způsob využití – zahrada, spoluvlastnický podíl ve výši ideální jedné čtvrtiny na pozemku parc. [číslo] ostatní plocha – komunikace, spoluvlastnický podíl ve výši ideální jedné čtvrtiny na pozemku parc. [číslo] ostatní plocha – ostatní komunikace, přičemž žalobce se zavázal uhradit žalované kupní cenu ve výši 3 590 000 Kč, přičemž částka za bytovou jednotku včetně společných částí nemovité věci k náležející jednotce činila 3 329 300 Kč a ve zbytku pak to byly podíly na pozemcích. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 29. 8. 2016 a zápis byl proveden 10. 10. 2016. Z čestného prohlášení bylo zjištěno, že jednatel žalované – [jméno] [příjmení] se žalobci zavázal dokončit práce, odstranit vady a nedostatky nejpozději do 15. 12. 2016, kdy měl dokončit všechny práce na předmětných nemovitostech, odstranit všechny vady a nedostatky vytýkané oprávněnými, případně nahradit jim náklady vynaložené na svépomocnou nápravu, zejména dodělat stříšku nad vchodem domu [adresa], kterým se vstupuje do bytové jednotky [číslo] provést obložení schodku u vchodu do jednotky [číslo] včetně pochozí části schodku, provést opravu marmolitu na stěnách u vchodu do jednotky [číslo], provést opravu dlažby na schodu u terasy (svažitost), provést opravu terasy (svažitost, rovina položené dlažby), dokončit odvětrání koupelny a WC ve druhém nadzemním podlaží bytové jednotky [číslo] dodat a namontovat krycí mřížky u přívodu vzduchu ke krbu v této bytové jednotce, provést výstavbu gabionové zídky mezi pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] provést opravu fasády nad vchodem do bytové jednotky [číslo] (díra po kabelu pro osvětlení) a v zadní části domu mezi okny v prvním nadzemním podlaží. Ze seznamu závad a nedodělků rodinného bydlení [obec] – bytová jednotky [číslo] vypracovaného [titul] [jméno] [příjmení] za společnost [právnická osoba] ze dne 29. 10. 2018 bylo prokázáno, že mimojiné závadou byla zjištěna pod bodem 1) prasklina na fasádě, na níž byla provedena pouze částečná oprava lepidlem s perlinkou, zastěrkování nebylo provedeno tak, aby konečné zapravení navazovalo na fasádu v ploše, v současné době je oprava nedokončená a s ohledem na blížící se zimní období může dojít k dalším poruchám fasády, zavlhnutím a promrznutím fasády, přičemž bylo doporučeno urychlené dokončení opravy fasády. Dále pod bodem 6) koupelna ve druhém nadzemním podlaží, místnost [číslo] – [číslo] při prohlídce obkladů a zařizovacích předmětů byly zjištěny závady, popraskané obklady a spárovací hmota, přičemž nebylo použito flexi lepidlo na obklady a dochází k popraskání spárovačky a obkladů, nebylo provedeno ukončení obkladů, tyto jsou provedeny ve velmi špatné kvalitě, nerovnosti, různé tloušťky spár, obklady nejsou lepeny v rovině, zařizovací předměty jsou špatně ukotveny, když nebyl použit spojovací materiál vhodný do vlhkého prostředí koupelny, šroubky rezaví, sprchová stěna se viklá, není zřejmé, zda v koupelně byla použita hydroizolace a hydroizolační pásky v rozích, u ventilátoru byl špatně instalován kryt a chybí podlahové vytápění, přičemž se jedná o závažné závady a pokud nebylo použito lepidlo vhodné k lepení obkladů, pak jedinou opravou je provedení nových obkladů a dlažby, to samé platí pokud nebylo použita hydroizolace. Kdyby bylo třeba zjistit přesné příčiny závad, pak by bylo nutné provést sondy, čímž by bylo zjištěno porušení technologických postupů a použití nevhodných materiálů, přičemž seznam obsahuje fotografie jednotlivých závad a nedodělků. Z reklamace zaslané e-mailem jednateli žalované p. [příjmení] ze dne 12. 11. 2018 bylo zjištěno, že žalobce se snažil kontaktovat žalovanou, když si ve věci pozval odborníka [titul] [příjmení], která potvrdila existenci závad a nutnost jejich oprav, když o závadách byl jednatel společnosti informován a byl požádán o opravu, což několikrát přislíbil, ale nikdy k tomuto nedošlo. V koupelně sice přiznal, že obklady se mají celé předělat, ale řekl, že tuto práci zaplatí, ale materiál si musí koupit žalobce sám a žádá o sdělení, kdy budou závady odstraněny. Z předžalobní upomínky ze dne 26. 2. 2019 bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím svého zástupce vyzval žalovanou, aby nejpozději ve lhůtě 10 dnů zaplatila částku 110 000 Kč, která představuje slevu z ceny věci, když tato byla vypočtena zejména na základě vad a nedodělků koupelny a fasády, přičemž oprava koupelny není možná a prasklinou na fasádě zatéká do vnitřních prostor, za koupelnu si proto žalobce účtoval 90 000 Kč a za prasklinu na fasádě a nutné výlohy 20 000 Kč. Žalovaná byla rovněž upozorněna, že v případě, že nebude sleva takto uplatněna, uhrazena a rovněž náklady zástupce, pak bude podána ve věci žaloba. Z listiny - rekonstrukce koupelny plus opravy fasády vystavené [jméno] [příjmení], technickým dohledem nad prováděním staveb, bylo zjištěno, že při rekonstrukci koupelny bude třeba provést hydroizolaci a montáž hydroizolační pásky, vystěrkování stěn, hloubkovou penetraci, nivelaci podlahy, přípravu stěn pro obklad, montáž obkladu včetně vyspárování, pokládku dlažby včetně vyspárování, silikonování a akrylování, montáž zařizovacích předmětů a jejich dopojení, penetrací stěn a výmalbu, přičemž včetně demontáže činila částka na tyto opravy 101 119 Kč a v případě opravy prasklé fasády bylo třeba demontovat stávající provedení, hlavně penetraci podkladu, montáž tkaniny do lepidla, montáž fasády, částka na opravu této fasády činila 35 000 Kč, celkové náklady na opravu koupelny a fasády představovala částku 136 119 Kč. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], přítelkyně žalobce, bylo zjištěno, že s žalobcem žijí ve společné domácnosti a p. [příjmení] zná z prodeje domu, když byla přítomna povětšinou toho, když jednali s p. [příjmení]. Od počátku tam byly problémy, když nebyla dodělaná fasáda, koupelnu dělala p. [příjmení], problémy byly s tím, že v koupelně zatékala voda, byla špatně utažená baterie, dvakrát spadlo umyvadlo, byly tam i další problémy, začaly praskat obklady, řešili to s p. [příjmení], ten tam nechal něco opravit, pak s nimi přestal komunikovat. Byli jsme za p. [příjmení], která dělala návrh koupelny, ale za takovouto koupelnu chtěla další peníze, my jsme to chtěli tak, aby se to vešlo do ceny, která byla již stanovena. Vybírali pouze barvu obkladu, a to šedou. Vše ostatní dělala p. [příjmení], za ní je poslala zaměstnankyně žalované p. [jméno] [příjmení]. Nevybírali si ani samotné materiály, obklad, ani firmu, která to přišla zhotovit, toto nezajišťovali. Prasklinu na fasádě v podstatě řešili od počátku, ta byla opravena tak, že tam byl zaměstnanec žalované, dal tam lepidlo, ale nic víc. Je tam prostě jen vrstva s tím, že není v barvě fasády, ani materiálu. Pokud se týká koupelny, tak se vady začaly projevovat až časem, provozem. Z počátku to řešili telefonicky s p. [příjmení], potom e-mailem. P. [příjmení] sliboval, že vady odstraní, stav koupelny se však jen zhoršuje. Kromě těchto vad tady byly i další, jako problémy s gabionovou zdí, do které byla nasypaná struska, asi to není tak, jak by to být mělo. K dispozici měli projektovou dokumentaci a když něco nebylo tak, jak je uvedeno v projektové dokumentaci, tak bylo řečeno p. [příjmení], že realita nemusí odpovídat projektové dokumentaci. Další rozdíl mezi projektovou dokumentací a realitou je to, že dole v technické místnosti, kde má být i WC, jsou vyvedeny jen trubky, není tam přivedený žebřík, Nahoře mělo být podlahové topení v koupelně a záchodě, to tam určitě není. V koupelně je žebřík bez termostatu, takže topí stále. Její role při zařizování koupě bytové jednotky byla taková, že žalobce pracuje v třísměnném provozu, takže nemohl být na telefonu, nebyl doma, takže za něj jednala ona s p. [příjmení], p. [příjmení]. Dívali se s žalobcem na nabídky nemovitostí, prohlídky také absolvovali společně, byla taktéž při podpisu smlouvy, čestného prohlášení, které se podepisovalo u nich. Ví, že se do domu stěhovali v únoru, zřejmě to bylo v roce 2016, tehdy byly hotové podlahy, dodělávaly se dveře a koupelna, podlahy byly v době navrženy plovoucí, tehdy si vybrali vinyl, za tento dopláceli p. [příjmení]. Vybírali si i barvu podlahy a dveří, toto zjišťovali ze vzorníku a řešili s p. [příjmení], dopláceli jen za vinylovou podlahu, nic dalšího, vše ostatní již mělo být v ceně. Z výpovědi [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že jsou s žalobcem sousedé a znali se ještě před koupí domu. Při koupi domu nemohli mluvit do členění místností, ale mohli si vybírat materiály, také si mohli nechat sami vyhotovit vnitřní vybavení bytu, což on sám za sebe tuto možnost zvolil, to znamená, že si vybral materiál, část věcí si také udělal sám, domluvil se s žalovanou tak, že měl slevu z ceny koupě domu, ta za vnitřní vybavení činila 170 000 Kč. Neví, zda stejnou nabídku dostal i žalobce, ale má za to, že ano. Má za to, že jim vnitřní vybavení domu prováděla žalovaná, od počátku bylo viditelné, že tam byl problém na fasádě, kde nad spárou nad francouzskými okny na jižní straně domu byla 60 cm prasklina nad oknem mezi obývákem a kuchyní, toto poškození bylo patrné, bylo zaděláno nějakým lepidlem, ale nadále je zřejmé, není v barvě fasády a tento stav trvá dosud. Problémy byly i v koupelně, tekla tam voda kolem sprchové baterie ve sprchovém koutě, toto žalobci pomáhal spravovat, byly tam i další závady, kterých si všiml, například špatně namontované umyvadlo, které bylo vachrlaté, byly nepravidelné spáry mezi obkládačkami, byly tam problémy ještě v době, kdy se montovaly dveře, ty byly v jiném rozměru, než obložky, byl tehdy u toho, když chtěl, aby tyto práce zastavili, ale bylo mu řečeno, že takový je plán. Ani v jeho případě nebylo vše podle projektové dokumentace, když mělo být podlahové topení v koupelně a není tam, v přízemí se podlahové topení nachází, ale na WC, které je spojeno s technickou místností, měl být topný žebřík, ale není tam, jsou tam jen trubky vyvedené ze zdi. Před podpisem kupní smlouvy měl přístup k bytové jednotce, kdy si dodělával vnitřní vybavení, tehdy ještě tuto neužíval, neví přesně, kdy to bylo, snad od května 2016, neví, zda žalobce v té době tam již bydlel, ale ví, že jej tam již vídával. Z výpovědi [jméno] [příjmení], dříve [příjmení] bylo zjištěno, že tato zná p. [příjmení], když spolupracovali, jednalo se o rok 2016, kdy ona jako realitní makléřka nabízela nemovitosti k prodeji. Nyní se již nevídají. Žalobce zná, když se viděli párkrát, více však jednala s jeho přítelkyní, když tito měli zájem o nemovitost v [obec]. Tato nemovitost byla před dokončením, interiéry ještě nebyly hotové, toto bylo vysvětleno i p. [příjmení], byla možnost, že si tyto interiéry klienti dodělají podle svých představ nebo že je pro ně provede [právnická osoba], byla tam i možnost, že toto firma provede podle představ klienta. V tomto případě si klienti vybrali to, že vnitřní vybavení provede [právnická osoba] podle standartů, tyto byly vybírány ve formě vzorků, to se týkalo podlah, pokud se týká dveří, tak už si nevzpomněla. Koupelny byly předány p. [příjmení], sama jim tu možnost provedení koupelen p. [příjmení] nabídla, to znamená, že jim předala kontakt a bylo už na nich, zda si ji vyberou. Pokud se týká kuchyně, tak toto už bylo mimo její dosah. Pokud se týká standardu, tak je tam určitý cenový strop, ale jaký byl v tomto případě, už si svědkyně nevzpomněla. Kontakt na paní [příjmení] předala p. [příjmení] a p. [příjmení] jí pak sdělila, že jsou s p. [příjmení] v kontaktu, ale co si kontrétně dojednaly, nevěděla a taktéž její kontakt s žalobcem skončil podpisem kupní smlouvy. Z výpovědi [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že jednala více s přítelkyní žalobce, pokud se týká strany žalované, v posledních čtyřech letech s nimi spolupracovala asi třikrát, jednala s p. [příjmení], dříve se slečnou [příjmení], dnes [příjmení], sama pracuje ve [právnická osoba], která se zabývá nákupem a prodejem koupelnového vybavení. Nepamatuje si, zda v tomto případě byla dělána vizualizace, ale prováděli se v případě prodeje této nemovitosti změny v koupelnovém vybavení. Má za to, že se dělala koupelny i WC, vždy se u prodeje domu stanoví určitý standard, který je podle své praxe schopna určit, ale vždy se dělají změny podle přání klienta, podle jeho potřeb. V tomto případě oproti standardu se vše měnilo, a to z finančních důvodů, kdy částky pro realizaci koupelny byly nižší o polovinu, sanita se nakupovala v částce, pokud si dobře vzpomněla, okolo 44 000 Kč, což by byla schopna doložit, když se jedná o soupis materiál, obkladů, dlažeb a sanity. Vycházelo se z potřeb žalobce, fakturu uhradila [právnická osoba]. Pokud se týká stavebních prací, tyto prováděl p. [jméno]. [jméno] nemají firmu na provedení koupelen, ale spolupracují s firmami, ovšem v tomto případě bylo třeba akceptovat cenu za tyto práce, proto je provedl p. [jméno]. Ví, že se tam byla jednou podívat v bytě žalobce, jakožto autorský dozor, který řeší, zda jsou dodrženy barvy, ale to je vždy vše v procesu. Pamatuje si, že p. [jméno] jí často volal, když jeho práci kontroloval p. [příjmení] a byly mezi nimi často konflikty. Pokud se týká prací, pak byl požadavek na zhotovení koupelny a WC, tj. za stavební práce a chemii částka 20 000 Kč, což je podstatně nižší, než běžně bývá, tato se pohybuje spíše v rozmezí 30 000 Kč až 35 000 Kč jen za práci bez chemie. Po dokončení koupelny už tam nebyla, ví, že jí volal p. [příjmení], jestli nemůže sehnat p. [jméno]. Z počátku řešili jen banality, ale pak už to byly vážné problémy, například i zatečení pod sádrokarton. Pan [příjmení] jí zpočátku telefony bral, ale pak už ho nemohli sehnat, dostali zprávu, že je mimo ČR. S p. [jméno] spolupracovali jen při této zakázce. Kontakt na p. [jméno] předávala p. [příjmení], která jej kontaktovala. První schůzka byla u nich na prodejně, ale jak to probíhalo, už si nevzpomněla. Pokud se týká obkladů, pak ve vztahu k jejich kvalitě tyto byly levnější, byly menšího formátu, ale měly by splňovat základní parametry a každý obklad by měl mít svůj certifikát. Tyto si žalobce vybral, běžně neprodávají tento typ obkladů, objednávala je přes jinou prodejnu. I v případě obkladů, které si vybral žalobce, tyto by musely splňovat všechny nutné paramety. Součástí soupisu nebyly jen obklady, ale i zařizovací předměty jako umyvadlo, sprchový kout, vana a podobně. Kontaktoval ji p. [příjmení] ve vztahu k této věci, tato měla schůzku s p. [příjmení], nevěděla, jestli těchto byl přítomen i p. žalobce. Tehdy si ujasňovali, které věci budou zakoupeny, museli se vejít do finančního omezení, když původní rozpočet činil 100 000 Kč, objednaný materiál zaplatila [právnická osoba]. Součástí soupisu byly pouze obklady, dlažba a sanita, nikoliv chemie. Původní částka byla asi 100 000 Kč, ale museli se dostat na částku poloviční, nebylo to z finančních důvodů ze strany žalobce, ale p. [příjmení], která zastupovala [právnická osoba] a vycházela z prodejní ceny nemovitosti. Z e-mailu zaslaného jednatelem žalované [jméno] [příjmení] přítelkyni žalobce ze dne 21. 5. 2018 bylo zjištěno, že tento uvádí, že pruh na fasádě opraví, p. [příjmení] o tom ví, bude to řešit, pokud se týká odpadu v koupelně, má info od p. [příjmení], že snad byl ucpaný sifon, zda tedy je tomu tak a zda jej čistili, přičemž z e-mailu ze dne 20. 5. 2018 zaslaného [jméno] [příjmení] pak tato zaslala fotky, co chybí dodělat, když kolem sprchového koutu se stále dělají kaluže. Z e-mailu jednatele žalované [jméno] [příjmení] ze dne 12. 11. 2018 zaslaného [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento se pokoušel telefonicky spojit s p. [celé jméno žalobce], slíbil jim minulý týden, že naplánuje s p. [příjmení] schůzku ohledně vyřešení reklamace koupelny, tato byla naplánovaná na 15. 11. 2018 v 16 hodin v [právnická osoba] u p. [příjmení] a žádá o potvrzení, zda se na toto jednání dostaví. Ze znaleckého posudku vyhotoveného soudem ustanoveným znalcem [příjmení] [celé jméno znalce] ke stanovení výše nákladů potřebných k odstranění vad věci, a to praskliny na fasádě domu [adresa] a koupelny v bytové jednotce [číslo] v domě [adresa] v k.ú. [obec], obci [obec], okrese [obec], bylo zjištěno, že pokud se týká praskliny na fasádě, tak při místním šetření bylo zjištěno, že na jihozápadní straně objektu vznikla podélná prasklina v konstrukci zateplovacího systému přibližně v místě ztužení věnce nad prvním nadzemním podlažím, prasklina byla opravena nanesením lepícího tmele nezjištěného výrobce na postižené místo se zanořením armovací tkaniny, pravděpodobně typu R117 nebo R131, povrch praskliny zůstal bez penetračního nátěru a opravy finální vrstvy strukturální omítkou, vrstva lepícího tmele svým okrajem přečnívá přes okraj stávající fasády. Při místním šetření byly zjištěny závady a nedostatky v koupelně, která se nachází ve druhém nadzemním podlaží rodinného domu, v koupelně byly zjištěny poměrně závažné nedostaky vzniklé nízkou řemeslou zručností a pravděpodobně i nekvalitou dodaného materiálu, část keramického obkladu je popraskaná, spáry mezi keramickými obklady nemají stejnou tloušťku a spárování je nestejné barvy. Celkové náklady na opravu dle předloženého rozpočtu činí u fasády 34 289 Kč a u koupelny 90 032 Kč, celkem 124 321 Kč, přičemž u fasády tyto náklady obsahují veškeré práce, které jsou k tomu potřebné, výsledkem této opravy bude pohledově jednotný povrch fasády, na které nebudou znatelné žádné přechody, technologie opravy bude provedena v souladu s platnými technologickými předpisy pro montáž ETICS a v případě opravy koupelny je s ohledem na povahu vad uvažováno s kompletní demontáží obkladů a provedení nového obložení včetně montáže zařizovacích předmětů. S ohledem na technologii opravy a povahou vad není v tomto případě možné provést pouze lokální opravu, v úvahu je nutné vzít zejména skutečnost, že montáž keramických obkladů se vyznačuje nižší řemeslnou kvalitou a rovněž je nutno přihlédnout k tvorbě povrchových prasklin, glazuře obkladu. Lokální oprava je v tomto případě velmi problematická a nebylo by ji možné provést bez pravděpodobného výrazného poškození podkladních vrstev, hydorizolace, očištění podkladu a podobně.

4. Po provedeném dokazování soud činí skutkový závěr, že žalobce jako kupující se na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne 26. 8. 2016 s žalovanou jako prodávající stal mimo jiné vlastníkem bytové jednotky [číslo] – způsob využití byt, vymezené v budově [adresa] v části [územní celek], která je součástí pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu ve výši ½ na společných částech této nemovité věci náležející k bytové jednotce v k.ú. [obec]. Čestným prohlášením se žalovaná jako prodávající zavázala dokončit všechny práce na předmětných nemovitostech, odstranit všechny vady a nedostatky vytýkané oprávněnými, případně nahradit jim náklady vynaložené na svépomocnou nápravu, a to zejména dodělání stříšky nad vchodem do domu [adresa], kterým se vstupuje do bytové jednotky [číslo] provést obložení schodku u vchodu do této bytové jednotky, provést opravu marmolitu na stěnách u vchodu do této bytové jednotky, provést opravu dlažby na schodku u terasy, provést opravu terasy, dokončit odvětrání koupelny a WC v druhém nadzemním podlaží u této bytové jednotky, dodat a namontovat krycí mřížky u přívodu vzduchu ke krbu v této bytové jednotce, provést výstavbu gabionové zídky mezi pozemky parc. [číslo] provést opravu fasády nad vchodem do bytové jednotky [číslo] v zadní části domu mezi okny v prvním nadzemním podlaží, přičemž tyto nedodělky, vady a nedostatky měly být odstraněny žalovanou do 15. 12. 2016. K uvedenému datu však nebyly odstraněny vytčené závady a nedostatky, proto žalobce opakovaně jednal se žalovanou, a to telefonicky a e-mailem o opravách a odstranění závad. Již od samotného počátku byla na fasádě mezi okny u bytové jednotky žalobce prasklina, když na této byla provedena pouze částečná oprava lepidlem, ovšem k úplnému odstranění této vady nedošlo, tato zůstala do současnosti zůstala nedokončená. Na tuto vadu byla žalovaná opakovaně upozorněna, přislíbila prostřednictvím svého jednatele p. [jméno] [příjmení] nápravu, avšak k této do současné doby nedošlo. Dalšími vadami, o jejíž odstranění žalobce usiloval, byly špatně provedené stavební práce v koupelně předmětné nemovitosti, tj. v bytové jednotce žalobce, projevující se v nerovnostech obkladů, různých tloušťkách spár mezi obklady, tyto nebyly lepeny v rovině, obklady rovněž nebyly řádně ukončeny, zařizovací předměty nebyly správně ukotveny, když použitý spojovací materiál nebyl vhodný do vlhkého prostředí, také se při provozu této místnosti projevilo zatékání pod sprchovým koutem a obklady i spárovací hmota začala praskat, přičemž stav koupelny se vlivem těchto vad stále zhoršuje. U předmětné nemovitosti se projevily i další vady, na které byla strana žalovaná upozorněn, a které byly s žalovanou řešeny, ale tyto nebyly předmětem podané žaloby. Z výpovědi svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že žalobce žalované opakovaně vytýkal tyto vady, ať již telefonicky či e-mailem, usiloval o odstranění těchto vad, a to opravou praskliny na fasádě a opravou koupelny, představující odstranění obkladů, demontáží zařizovacích předmětů a provedení nového obložení a namontování zařizovacích předmětů. Žalovaná o těchto vadách věděla od počátku, také navrhovala schůzky k vyřešení reklamace koupelny, avšak bezvýsledně, neboť oprava tak jak byla navržená byla vyhodnocena žalovanou jako příliš nákladná. Jak obklady do koupelny, zařizovací předměty, stavební materiál i práci v bytové jednotce žalobce zařizovala žalovaná, jak bylo prokázáno výpovědí svědkyně [příjmení] [příjmení], když žalobce si zvolil toliko barvu obkladů. V daném případě se proti standartu měnilo vše, a to z finančních důvodů, když částka na realizaci koupelny v bytě žalobce byla o polovinu nižší. Sanita, obklady a dlažba byly nakoupeny za částku 44 000 Kč, kterou uhradila žalovaná. Taktéž hradila za provedení prací, které na této koupelně u žalobce prováděl p. [jméno], jehož pro provedení prací zajistila paní [příjmení], když společnost [právnická osoba], která zajišťovala prodej koupelnového vybavení nemá žádnou prováděcí firmu, která by tyto práce realizovala. Na práci pana [jméno] byly ze strany žalobce a souseda p. [příjmení] časté výhrady, které však nebyly řešeny. Také finanční prostředky na zakoupení lepidel, tmelů, spárovací hmot a samotné stavební práce byly v tomto případě podstatně nižší než si běžně účtují prováděcí firmy. V tomto případě za stavební práce a„ chemii“ činila tato částka 20 000 Kč, když tato se běžně pohybuje, jak vypověděla p. [příjmení], v rozmezí od 30 000 Kč do 35 000 Kč jen za práci bez této„ chemie“. Žalobce poté, kdy se marně domáhal odstranění vytčených vad, které přes přísliby nebyly odstraněny, využil svého práva a domáhal se slevy z kupní ceny v celkové výši 110 000 Kč, a to v částce 20 000 Kč za prasklinu na fasádě a za opravu koupelny v částce 90 000 Kč Tyto částky podle žalobce měly představovat náklady spojené s opravou vytčených vad. V rámci opravy praskliny zateplovacího systému a sjednocení povrchu stěny bude potřeba celou fasádu opatřit novou vrstvou armovacího tmele se zanořením armovací tkaniny, poté provedení penetrace podkladu a nanesení finální vrstvy strukturální probarvené omítky, tj. podle znaleckého posudku částka 34 289 Kč. V případě odstranění vad v koupelně žalobce představují tyto náklady dle znaleckého posudku částku 90 032 Kč, když s ohledem na povahu vad je nutno počítat s kompletní demontáží obkladů a provedení nového obložení, včetně motáže zařizovacích předmětů. S ohledem na technologii opravy a povahu vad není možné provést jen lokální opravu, neboť tato by byla velmi problematická, a nebylo by ji možno provést bez poškození podkladních vrstev - hydroizolace, očistění podkladu, atd. Žalovaná, která byla žalobcem vyzývána k úhradě slevy z kupní ceny předmětné nemovitosti v souhrnné částce 110 000 Kč ničeho nezaplatila a neučinila tak ani poté, kdy byla žalobcem předžalobní upomínkou k úhradě této částky písemně vyzvána.

5. Podle § 2100 odst. 1 občanského zákoníku - Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

6. Podle § 2107 odst. 1 občanského zákoníku - Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

7. Podle odst. 3 téhož zákonného ustanovení - Neodstraní-li prodávající vadu včas nebo vadu věci odmítně odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny a nebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

8. Podle § 2112 odst. 1 občanského zákoníku - Neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let od odevzdání věci.

9. Podle odst. 2 téhož zákonného ustanovení - K účinkům podle odst. 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel.

10. Po právním posouzení shora uvedeného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. V daném případě se žalobce svou žalobou po žalované domáhal zaplacení částky 110 000 Kč, představující slevu z kupní ceny za nemovitost, a to bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v k.ú. [obec], přičemž tato sleva z částky 20 000 Kč za vadu v prasklině fasády v prvním nadzemním podlaží mezi okny a dále z částky 90 000 Kč za vady koupelny v předmětné bytové jednotce. Žalobce ve smyslu § 2079 a násl. občanského zákoníku se stal na základě uzavřené kupní smlouvy, která byla řádně zavkladována, vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v k.ú. [obec] a rovněž vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ½ na společných částech této nemovité věci, přičemž předmětná bytová jednotka byla žalobci předána ve stavu, kdy veškeré práce nebyly na této nemovitosti dokončeny a žalovaná se čestným prohlášením zavázala, že nejpozději do 15. prosince 2016 dokončí všechny práce na této nemovitosti a odstraní všechny vady a nedostatky, které jí byly vytčeny. Žalovaná tak však neučinila, když veškeré vady a nedostatky, které jí byly vytýkány, neodstranila. To platí především o prasklině na fasádě, u níž byla provedena jen částečná oprava - nanesením lepícího tmele a oprava zůstala nedokončená. V případě koupelny nedošlo k odstranění vytýkaných vad, které spočívaly především v nízké kvalitě provedených stavebních prací při obkládání koupelny a při montáži zařizovacích předmětů, když toto vedlo k popraskání obkladů a spárovacích hmot, špatnému ukončení obkladů na horní hraně, s nerovnostmi, různými tloušťkami spár, zařizovací předměny byly nesprávně ukotveny, byl použit spojovací materiál, který nebyl vhodný do vlhkého prostředí koupelny a dále docházelo k zavlhávání pod sprchovým koutem. Žalobce tyto vady vytýkal straně žalované od počátku, přičemž k popraskání obkladů, spárovacích hmot a zavlhávání pod sprchovým koutem došlo až při provozu koupelny. Žalovaná v e-mailové komunikaci z května 2018 přiznávala, že si je vědoma těchto vad a že se bude realizovat jejich oprava, ovšem se tak přes urgence žalobce nestalo. Žalobce, ve smyslu § 2100 odst. 1 občanského zákoníku, jako kupující, má právo z vadného plnění za vadu, kterou měla věc při přechodu nebezpečí škody na žalobce jako kupujícího, která se mohla projevit až později, když jeho právo založí i později vzniklá vada, kterou prodávající, tj. žalovaná, způsobila porušením své povinnosti. Soud předmětné vady tak, jak byly žalobcem vytčeny podřadil pod ustanovení § 2107 odst. 1 občanského zákoníku jako vadné plnění, které je nepodstatným porušením smlouvy, neboť samotná kupní smlouva na vady věci nepamatuje a vytčené vady nebrání (i když jej omezují a znepříjemňují) žalobci v užívání jeho nemovitosti. Žalobci jako kupujícímu proto vzniklo právo na odstranění vad nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Žalobce požadoval po žalované odstranění vytčených vad, žalovaná je však ve stanovené lhůtě, tj. do 15. 12. 2016, neodstranila a neučinila tak ani následně, byť s ní bylo opakovaně komunikováno prostřednictvím e-mailu, telefonicky. Žalovaná jako prodávající svou povinnost včas nesplnila, a proto žalobce ve smyslu ustanovení § 2107 odst. 3 občanského zákoníku mohl žádat slevu z kupní ceny nebo od této smlouvy odstoupit. Žalobce zvolil možnost slevy z kupní ceny, a to v částce 110 000 Kč, jejíž úhrady se po žalované domáhal. Při určování výše slevy z kupní ceny z titulu odpovědnosti za vady není zákonem stanoveno žádné pravidlo, je to ponecháno na uvážení soudu. Soud při rozhodování byl veden rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. 10. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4545/2011, které je použitelné i za účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., které uvádí:„ Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav a podobně. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost.“ Soud proto s ohledem na výše citované rozhodnutí při stanovení slevy z ceny prodáváné věci vycházel jednak z odborného vyjádření provedené na žádost žalobce [jméno] [příjmení], který v případě opravy fasády dospěl k částce 35 000 Kč a v případě opravy koupelny k částce 101 119 Kč, tzn. v souhrnné výši 136 119 Kč. Ve věci byl na stanovení ceny oprav vytčených vad vypracován soudem ustanoveným znalcem znalecký posudek, v němž znalec dospěl k ceně za opravu praskliny na fasádě k částce 34 289 Kč a u koupelny k částce 90 032 Kč, celkem za opravy k částce 124 321 Kč. Znalec zjistil nedostatky spočívající v prasklinách na povrchu keramického obkladu, nestejnou barevnost spár, nekvalitu při pokládce obkladu, špatnou kvalitu spárování a špatné ukončení obkladu na horní hraně a dospěl k závěru, že opravu koupelny není možné učinit pouze lokálně. Je nutná kompletní demontáž obkladů, provedení nového obložení včetně montáže zařizovacích předmětů. Soud proto posoudil snížení ceny za předmětnou nemovitost s ohledem na povahu a rozsah těchto vad a dospěl k závěru, že v případě koupelny byly řemeslné práce provedeny v nízké kvalitě, za použití nesprávných materiálů - lepidel, tmelů, spárovacích hmot, nevhodného spojovacího materiálů do vlhkého prostředí místnosti, přičemž některé vady se začaly projevovat až v průběhu času, tj. provozem této koupelny, a to tak, že začaly praskat glazury obkladů, vyskytovat se různá probarvenost spárovací hmoty, rezivění spojovacího materiálů, zatékání pod sprchový kout a taktéž vadami, které byly zjevné již při převzetí věci, a to různá tloušťka spár mezi obklady, nepřesně uložené keramické desky, i spoje mezi nimi. V tomto případě, jak vyplývá z odborného vyjádření, vypracovaného společností [právnická osoba], i ze znaleckého posudku, že není možná pouze lokální oprava a je potřeba celkové opravy koupelny (demontáž stávajících předmětů, obkladů, provedení nového obložení, včetně montáže zařizovacích předmětů), jedná se o rozsáhlý zásah, který žalobce omezují v jeho běžném užívání. Soud také přihlédl k tomu, že se jednalo o novostavbu, která měla být v době předání ve perfektním stavu perfektním avšak tento parametr rozhodně nesplňovala. V případě praskliny na fasádě soud přihlédl i ke skutečnosti, že tato vada může snižovat životnost předmětné nemovitosti, neboť může dojít k zatékání v místě praskliny a v zimním období k zamrzání vody, což může vést k dalšímu poškozování nemovitosti. Tímto také dochází ke snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty. Soud při rozhodování ve věci přihlédl jednak k výše uvedeným skutečnostem a také k ceně nutných oprav, a pokud žalobce v řízení požadoval částku 20 000 Kč za opravu praskliny na fasádě, je tato odpovídající výše citovaným kritériím nároku na slevu z uplatněné vady. V případě vad koupelny soud má za to, že tyto vady výrazně omezují žalobce v jejím užívání a jejich oprava bude časově náročná (i finančně), neboť se v podstatě jedná o provedení nové koupelny. V situaci, kdy žalobce požadoval slevu v částce 90 000 Kč, pak je s ohledem na výše citované vymezení, sleva odpovídající této vadě. S ohledem na výše uvedené soud žalobě vyhověl a žalovanou zavázal zaplatit žalobci částku 110 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, když lhůta k plnění je dána ustanovením § 160 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř.).

11. Pokud žalovaná v řízení namítala, že vady jsou neurčitě a nejasně vypočteny a že se jedná o vady zjevné a viditelné i pro laika, a žalobce netvrdil podstatné skutečnosti nutné k posouzení jakékoliv odpovědnosti za vady, tzn., kdy vady vznikly, jejich přesný popis, příčinu a kdy vady byly přesně oznámeny. Soud k tomuto uvádí, že vady tak, jak byly žalobcem reklamovány, byly vytčeny určitě a jasně. V případě praskliny na fasádě se jednalo o vadu vzniklou od počátku, a tato byla výslovně uvedena i v čestném prohlášení, ve kterém se žalovaná zavázala tuto odstranit do 15. 12. 2016, což neučinila. K odstranění této vady nedošlo do současné doby, tato zhoršuje stav nemovitosti, a to nejen z estetického hlediska. O odstranění této vady bylo opakovaně jednáno, což vyplývá z výpovědi svědků p. [příjmení] a p. [příjmení], a taktéž to vyplývá i z e-mailové komunikace z května 2018, ve které jednatel žalované uvedl, že ví o této vadě a že se na to přijde někdo podívat, kdo by měl vadu odstranit, což přesto všechno neučinil. Pokud k této vadě žalovaná namítala, že se jedná o společnou část budovy, jejímž vlastníkem je žalobce a že mu náleží pouze spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ na společné části budovy a že nemůže tento nárok samostatně uplatnit, a že k tomu není aktivně legitimován, pak s tímto názorem se soud neztotožňuje. Žalobce jako spoluvlastník bezpochyby může z odpovědnosti za vady žalovat sám toho, kdo vadu způsobil a za tuto odpovědný. Vypořádání tohoto nároku mezi ostatními spoluvlastníky je jejich záležitostí. To ovšem neznamená, že by žalobce jako spoluvlastník veěci v této části nároku, nebyl aktivně legitimován. Pokud žalovaná namítala, že žalovaná nerealizovala koupelnu v bytě žalobce, ani jí pověřená osoba a že všechno si žalobce zajišťoval sám, resp. prostřednictvím své přítelkyně p. [jméno] [příjmení], a že za tuto nekvalitně provedenou práci žalovaná žádnou odpovědnost nenese, pak v řízení bylo jednoznačně prokázáno, že žalobce pouze vybíral barvu obkladu, nikoliv něco dalšího. Z výpovědi [titul] [jméno] [příjmení], vystupující za společnost [právnická osoba], která zajišťovala koupelnové a sanitární vybavení, jednala s žalobcem, resp. s p. [příjmení], která byla tímto pověřena za žalobce, ale vše hradila společnost žalované, taktéž i práce, které byly při realizaci koupelny provedeny. Soud má za to, že žalovaná je tou, která nese odpovědnost za výše uvedené vady koupelny. Pokud žalovaná v průběhu řízení namítala, že žalobce své vady neuplatnil řádně a včas, tj. bez zbytečného odkladu ve smylsu ustanovení § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, když poukazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci 32 Cdo 2484/2012, kde je pojem„ bez zbytečného odkladu“ vykládán jako krátká lhůta, která je míněna jako bezodkladné, bezprostřední, neprodlené, okamžité jednání směřující ke splnění této povinnosti, které v podstatě počítá v případě takovýchto zjevných vad pouze s lhůtami v rozsahu několika dní, maximálně týdnů od zjištění vady. V daném případě však poukazuje na ustanovení § 2112 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku podle kterého, právo na námitku, že vada nebyla včas oznámena, nemá, jestliže vada byla důsledkem skutečností, o kterých prodávající, tj. žalovaná, v době odevzdání věci věděla nebo vědět musela. Žalovaná o vytýkaných vadách na věci věděla, a to o prasklině na fasádě i problémech, které provázaly práce při realizaci koupelny. Soud má také za to, že pokud se jedná o vady zjevné, což je případ praskliny na fasádě a některých vad v koupelně, jako jsou různé šířky spár mezi obklady, jejich nerovnost, nesprávně uchycené zařizovací předměty a podobně, tyto byly vytýkány od počátku, bylo o nich jednáno, ovšem bez výsledku, který by vedl k jejich odstranění. Další vady koupelny se projevily až v průběhu jejího užívání, a to prasklinami povrchu obkladů, různobarevnosti spárovací hmoty, spočívající v nekvalitně provedené pokládce obkladů a špatné kvalitě spárování, použití nevhodných upevňovacích a spojovacích materiálů u zařizovacích předmětů, které reziví, zatékáním pod sádrokarton a podobně. Tyto vady, ze své podstaty, nemohly být zjištěny při předání věci, jedná se proto o vady skryté a žalobce tyto žalované oznámil bez zbytečného odkladu, tzn., do dvou let od odevzdání věci. Za situace, kdy žalovaná o těchto vadách věděla, tak k její námitce, že vady nebyly oznámeny bez zbytečného odkladu, přihlížet nelze. S ohledem na výše uvedené soud k námitkám žalované nepřihlédl a žalobě v celém rozsahu vyhověl.

12. Jelikož žalobce byl se svou žalobu úspěšný v plném rozsahu, byla žalovaná ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. zavázána zaplatit žalobci vzniklé náklady řízení ve výši 7 500 Kč Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 500 Kč a ze zaplacené zálohy na vypracování znaleckého posudku ve výši 2 000 Kč. Žalovaná byla zavázána zaplatit s ohledem na svůj neúspěch v této věci takto vyčíslené náklady řízení žalobci, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 3 o.s.ř.), když lhůta k plnění je dána ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř.

13. V dané věci byl vypracován znalecký posudek, přičemž na znalečném byla vyplacena ze státních prostředků částka 3 450 Kč. Ve smyslu § 148 odst. 1 o.s.ř. byla žalovaná s ohledem na její neúspěch ve věci zavázána zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Ostravě náhradu nákladů řízení státu ve výši 3 450 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, když i v tomto případě je lhůta k plnění dána ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř.