63 C 108/2025

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno v právní věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 3+1 na adrese , adresa, , ze dne 25. 3. 2025, je neoprávněná.

II. Žalobcům se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobou ze dne 1. 4. 2025 se žalobci domáhali rozhodnutí soudu o neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Žalobci uzavřeli dne 20. 12. 2024 se žalovanou smlouvu o nájmu bytu a nájmu věcí movitých věcí, na základě které žalovaná jako vlastník bytu přenechala žalobcům do nájmu na dobu určitou od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o velikosti 3 + 1 na adrese , adresa, . Uzavřením nájemní smlouvy vznikl oběma žalobcům společný nájem. Dne 31. 3. 2025 byla žalobkyni ad a) doručena výpověď ze dne 25. 3. 2025, kterou žalovaná vypověděla nájemní smlouvu uzavřenou se žalobci bez výpovědní doby dle ust. § 2991 a násl. o. z. z důvodu porušení povinností plynoucích ze smlouvy o nájmu bytu a nájmu věcí movitých zvlášť závažným způsobem, žalobci považují výpověď nájemní smlouvy za neoprávněnou. Předně žalobci uvedli, že vzhledem k tomu, že jsou oba společnými nájemci bytu, k tomu, aby výpověď mohla mít právní účinky, je nezbytné, aby výpověď byla doručena oběma nájemcům. Vzhledem k tomu, že výpověď nájemní smlouvy byla doručena toliko žalobkyni ad a) a nikoli též žalobci ad b), již z tohoto důvodu je neoprávněná. Dále žalobci uvedli, že výpověď je vnitřně rozporná, neboť byť je v ní uvedeno, že nájem bytu je vypovídán z důvodů porušení povinnosti nájemců zvlášť závažným způsobem, je v ní také odkaz na ust. § 2288 o. z., že upravuje možnost pronajímatele vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době. Vzniká tak pochybnost, zda byl nájem bytu vypovězen bez výpovědní doby nebo naopak v tříměsíční výpovědní době. Pokud by vzal soud za prokázané, že nájem bytu žalovaná vypověděla bez výpovědní doby pro porušení povinnosti nájemců, pak žalobci nesouhlasí s tím, že by závažným způsobem porušovali své povinnosti. Žalobci dále namítli, že vzhledem k tomu, že je žalovaná před doručením výpovědi nevyzvala, aby v přiměřené době odstranili své závadné chování, případně odstranili protiprávní stav, kterážto výzva představuje hmotněprávní podmínku výpovědi, je i z tohoto důvodu výpověď neoprávněná. Pokud by soud vzal za prokázané, že nájem bytu žalovaná vypověděla v tříměsíční lhůtě dle ust. § 2288 o. z., když na toto zákonné ustanovení ve výpovědi odkazuje, pak žalobci namítli, že nebyli ze strany žalované poučeni o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, kdy z tohoto důvodu považují výpověď za neplatnou.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že výpověď byla sice špatně podána, ona ji však zrušila tak, že se dohodla se žalobkyní ad a), že v bytě může nadále bydlet, neučinila vůči ní žádné další kroky, nevystěhovala ji, žalobkyně ad a) na to řekla, že výpověď stáhne, advokát ji však přesvědčil, že žalobu stahovat nemá. Žalobci v rámci řízení vedeného nadepsaným soudem nezpochybnili skutečnosti, které žalovaná uvedla ve své výpovědi ze dne 25. 3. 2025, na které žalovanou upozornilo , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , adresa, , mimo jiné, že se od doby nastěhování žalobců do domu objevil silný chemický zápach vycházející z pronajímaného bytu převážně v nočních hodinách, nález injekčních stříkaček ve společných prostorách domu a opakované rušení klidu v domě, které bylo opakovaně řešeno i za asistence hlídek PČR. Uvedený závěr je výrazně podpořen skutečností, že žalobce , Jméno žalobce B, byl dne 10. 2. 2025 zadržen a následně vzat do vazby ve věci trestního stíhání pro zločin výroby a držení předmětu k nedovolené výrobě omamné a psychotropní látky a jedu dle § 286 odst. 1, odst. 2 písm. b) trestního zákoníku a pro přečin přechovávání omamné a psychotropní látky a jedu dle § 284 odst. 2 trestního zákoníku. Žalobci až dne 2. 1. 2026 předali byt žalované v dezolátním stavu, nájemné v druhé polovině roku 2025 hradili sporadicky a se zpožděním, nadto nájem za prosinec 2025 neuhradili vůbec. Žalovaná dále poukázala na vlastní tíživou situaci, kdy je vedena jako uchazečka o práci na úřadu práce a případný nárok na náhradu nákladů řízení by pro žalovanou představoval významný zásah do ekonomické stability. Zejména s přihlédnutím k tomu, že byt není způsobilý k pronájmu a žalovaná má z důvodu exekučních řízení (a potenciálně stále trvající vazby/výkonu trestu žalobce , Jméno žalobce B, ) pochybnosti o ochotě žalobců nahradit způsobené škody, se žalovaná dostala do situace, kdy přišla o příjem z pronájmu bytu, a bude muset vynaložit prostředky v minimálně vyšších desítkách tisíc korun, aby mohla byt opět pronajmout.

3. Smlouvou o nájmu bytu a nájmu věcí movitých uzavřenou mezi žalobci a žalovanou dne 20. 12. 2024, předávacím protokolem a seznamem movitých věcí ze dne 20. 12. 2024 a informací o jednotce , Anonymizováno, /, Anonymizováno, k.ú. , adresa, sever, č. LV , Anonymizováno, , vzal soud za prokázané, že žalobci uzavřeli dne 20. 12. 2024 se žalovanou smlouvu o nájmu bytu a nájmu věcí movitých věcí, na základě které žalovaná jako vlastník bytu přenechala žalobcům do nájmu na dobu určitou od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o velikosti 3 + 1 na adrese , adresa, .

4. Výpovědí ze dne 25. 3. 2025 vzal soud za prokázané, že žalovaná dala žalobcům dne 25. 3. 2025 výpověď z nájmu bytu, a to bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o velikosti 3+1 nacházející se v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na adrese , Adresa žalované, , kterou odůvodnila porušením povinností žalobců plynoucích ze smlouvy o nájmu bytu zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 o. z. a vyzvala žalobce k předání bytu do 31. 3. 2025; žalovaná dále uvedla, že žalobci jako nájemci opakovaně porušují povinnosti zvlášť závažným způsobem tím, že způsobují svým chováním obtíže žalované jako pronajímateli a osobám, které bydlí v domě, mimo jiné převážně v nočních hodinách silným chemickým zápachem vycházejícím z bytu; žalobci nebyli ze strany žalované poučeni o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; výpověď nebyla doručena žalobci ad b).

5. Z úřední činnosti je soudu známo, že žalobce ad b) byl zdejším soudem rozsudkem ze dne 14. 10. 2025, č. j. , spisová značka, , uznán vinným mimo jiné pro zločin výroby a držení předmětu k nedovolené výrobě omamné a psychotropní látky a jedu podle § 286 odst. 1, odst. 2 písm. b) trestního zákoníku, jednak pro přečin přechovávání omamné a psychotropní látky a jedu podle § 284 odst. 2, odst. 3 trestního zákoníku, a byl odsouzen podle § 286 odstavec 2 trestního zákoníku za použití § 43 odstavec 2 trestního zákoníku k souhrnnému trestu odnětí svobody v trvání 33 (třicet tři) měsíců. Podle § 56 odstavec 2 písmeno a) trestního zákoníku byl žalobce ad b) pro výkon trestu zařazen do věznice s ostrahou, rozsudek nabyl právní moci dne 14. 10. 2025.

6. Textovou zprávou žalobkyně ad a) žalované ze dne 15. 7. 2025 v 10:59 hod. a 55 černobílými fotografiemi předmětného bytu nevzal soud za prokázané žádné rozhodné skutečnosti.

7. Dle ust. § 2286 odst. 1, 2 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zák., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

8. Dle ust. § 2290 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zák., nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

9. Po právním posouzení shora uvedeného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo předně prokázáno, že žalobci uzavřeli dne 20. 12. 2024 se žalovanou smlouvu o nájmu bytu a nájmu věcí movitých věcí, na základě které žalovaná jako vlastník bytu přenechala žalobcům do nájmu na dobu určitou od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o velikosti 3 + 1 na adrese , adresa, . V řízení bylo dále prokázáno, že žalovaná dala žalobcům dne 25. 3. 2025 výpověď z nájmu bytu, a to bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o velikosti 3+1 nacházející se v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na adrese , Adresa žalované, , kterou odůvodnila porušením povinností žalobců plynoucích ze smlouvy o nájmu bytu zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291 o. z. a vyzvala žalobce k předání bytu do 31. 3. 2025; žalovaná dále uvedla, že žalobci jako nájemci opakovaně porušují povinnosti zvlášť závažným způsobem tím, že způsobují svým chováním obtíže žalované jako pronajímateli a osobám, které bydlí v domě, mimo jiné převážně v nočních hodinách silným chemickým zápachem vycházejícím z bytu; žalobci nebyli ze strany žalované poučeni o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; výpověď nebyla doručena žalobci ad b). Ačkoliv žalobci nebyli žalovanou řádně poučeni ve výpovědi o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, žalobci podali v zákonné lhůtě dne 1. 4. 2025 žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

10. S ohledem na předmětnou výpověď a její obsah dospěl tedy soud k závěru, že tato je neoprávněná, když tato nebyla předně vůbec doručena žalobci ad b), žalovaná taktéž před doručením výpovědi žalobce nevyzvala, aby v přiměřené době odstranili své závadné chování, případně odstranili protiprávní stav. Vzhledem k logickým rozporům v textu výpovědi přitom není zřejmé, zda byl nájem bytu vypovězen bez výpovědní doby nebo naopak v tříměsíční výpovědní době. V neposlední řadě žalobci nebyli žalovanou řádně poučeni ve výpovědi o právu podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Vzhledem k výše popsaným nedostatkům výpovědi soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

11. O nákladech řízení rozhodl soud v souladu s ust. § 150 o. s. ř., dle něhož jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat. Při zkoumání, zda tu jsou důvody hodné zvláštního zřetele, soud přihlíží k majetkovým, sociálním, osobním a dalším poměrům všech účastníků řízení, k okolnostem, které vedly k soudnímu uplatnění nároku a k postoji účastníků v průběhu řízení. V daném případě dospěl soud k závěru, že jsou zde dány důvody hodné zvláštního zřetele a náhradu nákladů řízení žalobcům ani částečně nepřiznal, a to jednak s ohledem na skutečnost, že žalobci nájemné v druhé polovině roku 2025 hradili sporadicky a se zpožděním, nadto nájem za prosinec 2025 neuhradili vůbec, jednak na skutečnost, že ačkoliv výpověď daná žalovanou žalobcům je neoprávněná, žalobce ad b) byl v mezidobí skutečně odsouzen podle § 286 odstavec 2 trestního zákoníku za použití § 43 odstavec 2 trestního zákoníku k souhrnnému trestu odnětí svobody v trvání 33 (třicet tři) měsíců, a to mimo jiné pro zločin výroby a držení předmětu k nedovolené výrobě omamné a psychotropní látky a jedu podle § 286 odst. 1, odst. 2 písm. b) trestního zákoníku, jednak pro přečin přechovávání omamné a psychotropní látky a jedu podle § 284 odst. 2, odst. 3 trestního zákoníku, což nasvědčuje tomu, že v předmětném bytě docházelo přinejmenším k přechovávání těchto látek, čemuž odpovídal silný chemický zápach vycházející z bytu, na který si stěžovali sousedé v domě.