82 C 10/2025

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Štěpánem Šťastníkem ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno-Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C pro vyklizení bytu

I. Žaloba, kterou se žalobce po žalovaném domáhal vyklizení bytové jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno, nacházející se v budově (bytovém domě) č.p. Anonymizováno (LV Anonymizováno), obec adresa, postavené na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, v k.ú. Jméno advokáta B, obec adresa, zapsáno na LV č. hodnota u právnická osoba pro Anonymizováno Anonymizováno, katastrální pracoviště adresa, a tuto předat žalobci, se zamítá.

II. Žalobce je povinen žalovanému zaplatit na náhradě nákladů řízení 13 310 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného 1. Žalobce se žalobou podanou datum domáhal vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému bylo uloženo vyklidit bytovou jednotku č. Anonymizováno/Anonymizováno, nacházející se v budově (bytovém domě) č.p. Anonymizováno (LV Anonymizováno), obec adresa, postavené na pozemku parc. č. st. Anonymizováno, v k.ú. Jméno advokáta B, obec adresa, zapsáno na LV č. hodnota u právnická osoba pro Anonymizováno Anonymizováno, katastrální pracoviště adresa, a tuto předat žalobci. Tvrdil, že je na základě nájemní smlouvy ze dne datum uživatelem předmětné bytové jednotky, a to na dobu určitou od datum do datum. Žalobce následně uzavřel podnájemní smlouvu s panem jméno FO, a to na dobu neurčitou od datum. Dne datum byl byt tímto podnájemcem předán realitní kanceláři právnická osoba, která byla pověřena žalovaným, byly vyměněny zámky do bytu, čímž byl žalobci zamezen vstup. Žalobce vyzval žalovaného dne datum k odstranění vzniklého protiprávního stavu, ale žalovaný byt nevyklidil a nepředal mu jej.

2. Dále žalobce uvedl, že jeho matka, paní jméno FO, je dlouholetou blízkou přítelkyní žalovaného, přičemž v roce Anonymizováno, kdy se dostala do tíživé finanční situace a následné insolvence, žalovaný koupil předmětný byt, který matka žalobce vyhledala a vyřizovala vše s tím související, a na jeho pořízení si žalovaný vzal úvěr ve výši 1 514 615 Kč, kdy částka 750 000 Kč byla na pořízení bytu, částku ve výši 350 000 Kč poslal žalovaný žalobci a jeho matce na rekonstrukci a zbylou částku si ponechal. Úvěr žalovaný zajistil svým dalším bytem, ve kterém předtím dovolil matce žalobce bydlet. Výlučným uživatelem bytu byla matka žalobce, která s žalobcem hradila veškeré náklady na rekonstrukci, vybavení, užívání bytu a zároveň byla hrazena částka ve výši 5 000 Kč jako splátka úvěru na pořízení bytu. Dohoda mezi žalovaným a matkou žalobce byla, že matka žalobce bude uživatelem a disponentem předmětného bytu a až bude hypoteční úvěr splacen, byt bude přepsán na žalobce a následně se rozhodne, jak se s bytem naloží, zda se prodá nebo pronajme. V době od 1/Anonymizováno do 10/Anonymizováno ještě žalobce se svojí matkou vložili do bytu své finanční prostředky ve výši 300 000 na rekonstrukci a na své náklady pak byt ještě vybavili svými movitými věcmi. Na začátku roku Anonymizováno se matka žalobce opětovně vdala a požadovala po žalovaném udělení plné moci za účelem správy předmětného bytu, aby tento mohla pronajímat. Žalovaný vyhověl a dne datum jí tuto plnou moc udělil. Matka žalobce se nakonec rozhodla nájem udělit žalobci. Faktickým uživatelem bytu byla tedy do roku Anonymizováno Anonymizováno matka žalobce, od roku Anonymizováno na základě výše uvedené nájemní smlouvy je výlučným nájemcem bytu žalobce.

3. U jednání konaného datum žalobce jednak zdůraznil, že z elektronické komunikace mezi matkou žalobce a žalovaným vyplývá, že žalovaný vždy respektoval její pokyny ohledně nakládání s bytem a uznal závazek plynoucí ze splácení výše uvedeného úvěru. Dále zdůraznil formulaci plné moci, podle níž má jít nájemné na tam uvedený účet. Konečně tvrdil, že žalovaný o nájemní smlouvě věděl a nic proti ní nenamítal. Pokud byla uzavřena s panem jméno FO nájemní smlouva, tak matka žalobce coby představitelka firmy Anonymizováno to nesprávně pochopila, ta smlouva je formálně nesprávná, a následně byla uzavřena správně smlouva podnájemní mezi jméno FO a žalobcem. Dále tvrdil, že v lednu Anonymizováno sdělila matka žalobce žalovanému, že bude uzavřena nájemní smlouva ve prospěch jejího syna a ta byla žalovanému předložena mezi datum a datum.

4. Ve vyjádření ze dne datum žalobce argumentoval, že případné překročení plné moci nemá za následek neplatnost smlouvy, jen vznik nároku na náhradu škody od zmocněnce. Dále uvedl, že se matka žalobce s žalovaným zná již od roku Anonymizováno, a žalobce se s žalovaným zná od roku Anonymizováno a jsou blízkými přáteli. Navrhl výslech svědků, žalobce a matky žalovaného k prokázání tohoto vztahu a dále svědkyně a listin k prokázání tvrzení o angažovanosti matky žalobce při rekonstrukci bytu, do nějž měl žalobce investovat celkem 1 326 000 Kč.

5. Ve vyjádření ze dne datum žalobce argumentoval, že on a jeho matka činí nesporným existenci a platnost předmětné nájemní smlouvy. Případný rozpor mezi skutečným a uvedeným datem smlouvy nezakládá neplatnost smlouvy. Skutečnost, že je nájem pro žalobce výhodný neznamená střet zájmů mezi žalovaným a matkou žalobce, když bylo žalobci známo, že žalovaný delegoval svá vlastnická práva na matku žalobce. Navíc žalovaný akceptoval tento střet zájmů tím, že žalovaný souhlasil s tím, že nebude brát užitky z vlastnictví bytu. Navíc si byl žalovaný vědom svého závazků vůči žalobci vrátit peníze za jím placenou hypotéku. Konečně uvedl, že matka žalobce se na právního zástupce žalobce obrátila ve druhé polovině roku Anonymizováno s tím, že s ní žalovaný přestal komunikovat a poskytovat jí součinnost a v návaznosti na to byl sepsán návrh na určení vlastnického práva a užívacího práva a předán matce žalobce. Následně matka žalobce, coby s ohledem na dlouholetou praxi v notářské kanceláři osoba práva znalá, vyhotovila předmětnou nájemní smlouvu a zřejmě přitom do ní včlenila text předmětné žaloby, která byla podána v roce Anonymizováno.

6. Žalovaný se k žalobě poprvé vyjádřil až při jednání konaném dne datum, kdy navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že se osobně zná s jméno FO, matkou žalobce, která pracovala v notářské kanceláři jeho matky, z níž byla posléze propuštěna. Matka žalobce se dostala insolvence – oddlužení. V návaznosti na to ani ona ani její syn neměli vlastní prostředky, které by mohli investovat do předmětného bytu V dané věci jednala jménem žalovaného ve věci uzavření předmětné smlouvy o nájmu bytu a měla jednat s řádnou péčí ve prospěch zastoupeného a dbát na to, aby se její zájmy a zájmy zastoupeného nedostaly do kolize. Do kolize se objektivně dostaly, kdy bylo sjednáno nájemné ve výši 4 haléře měsíčně na dobu 20 let a je tam smluvní pokuta ve výši 2 miliony Kč pro případ, že by ten nájem měl skončit dřív, a 15 000 měsíčně za každý měsíc, kdyby ten nájemní vztah měl skončit nějakým způsobem předčasně. S touto nájemní smlouvou žalovaný nikdy nevyslovil souhlas a o její existenci neměl potuchy. Žalobce se svojí matkou jednali ve shodě v úmyslu obohatit se na úkor žalovaného. Proto žalovaný namítl, že předmětná nájemní smlouva není pravá a s ohledem na ustanovení § 437 o. z. není ani účinná pro kolizi zájmu mezi zástupcem a zastoupeným a pro exces ve smysluplném očekávání jednání zmocněnce. Žalobce se svojí matkou v minulosti předmětný byt zdarma užívali, ale už jej dávno neužívají. Konkrétně žalobce žije v Anonymizováno. Žalovaný při převzetí předmětného bytu v roce Anonymizováno zjistil, že je užíván jméno FO na základě smlouvy o nájmu bytu, kterou se při té příležitosti jmenovaný prokázal realitní kanceláři pověřené žalovaným.

7. Ve vyjádření ze dne datum žalovaný namítl, že je smlouva o nájmu bytu zfalšovaná, protože doslova obsahuje část textu je v čl. II odst. 9 textu žaloby ve věci vedené pod sp. zn. spisová značka. Konkrétně namísto očekávaných termínů nájemce se objevují termíny žalobci a žalobkyně č. hodnota. Šlo tedy zjevně o mechanické přepsání textu z žaloby do textu nájemní smlouvy.

8. U jednání konaného datum žalovaný doplnil, že posledně uvedeným mínil namítat absolutní neplatnost smlouvy o nájmu bytu z datum 9. Co do stěžejních listin soud zjistil - ze smlouvy o nájmu bytu ze dne datum, že je uzavřena mezi žalovaným zastoupeným právnická osoba, IČ IČO, zastoupenou jméno FO Anonymizováno, jako pronajímatelem, žalovaným jako nájemcem, a jméno FO jako výlučným uživatelem. Šlo v ní o přenechání předmětného bytu na dobu od datum do datum s nájemným za sjednanou dobu ve výši 10 Kč splatným ke dni datum. Současně byla sjednána smluvní pokuta 2 000 000 Kč pro případ ukončení nájmu z důvodů stojících na straně pronajímatele před skončením sjednané doby nájmu, resp. pro případ převodu vlastnictví bytu na jinou osobu před skončením sjednané doby nájmu ve výši 15 000 Kč za každý měsíc zbývající do konce sjednané doby nájmu, coby rovněž ušlý zisk z podnájmu. Konečně smluvní strany učinily nesporným, že různé věci ve prospěch výlučného uživatele a žalobce, mimo jiné, že výlučný uživatel byl tedy od počátku ve své podstatě tedy výlučným vlastníkem bytové jednotky, přičemž výlučný uživatel resp. nájemce výlučně sám hradil úvěr spojený s nákupem bytové jednotky, jakož i veškeré náklady spojené s vlastněním bytové jednotky (poplatky, pojištění služby, rekonstrukci atp.) ke dni datum v částce 139 743 Kč, že před podpisem této smlouvy provedl výlučný uživatel rekonstrukci bytové jednotky, kdy byla použita celá částka z hypotečního úvěru, tedy 350 000 Kč, přičemž žalobci byli ještě nuceni ze svého v době od 1/2017 uhradit nejméně částku ve výši 300 000 Kč, neboť byt byl v původním stavu se starým jádrem, bez vybavení bez kuchyňské linky, bez spotřebičů a bez nábytku, když žalobkyně č. hodnota na své vlastní náklady provedla rekonstrukci v následujícím rozsahu: nové štukové omítky – celý byt, nové obklady a dlažba – koupelna, WC, nová dlažba – chodba, kuchyň, obklady za kuchyňskou linku, nové elektrické vedení – celý byt, nové vodovodní vedení – koupelna, WC kuchyň, výmalba – celý byt, nové dveře a zárubně – koupelna, WC. Na své náklady pak žalobkyně č. hodnota ještě vybavila byt, a to následovně: rohová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči Whirlpool – lednice, mikrovlnná trouba, myčka, digestoř, trouba, plynová deska, kuchyňský stůl, právnická osoba, automatická pračka, umyvadlo se skříňkou, zrcadlová skříňka závěsná, v předsíni vestavěná skříň, ložnice – šatní skříň na míru. Tedy, že je pronajímatel srozuměn, že náklady za provedení rekonstrukce a vybavení bytové jednotky dosahují částky 650 000 Kč. - z plné moci ze dne datum, že ji na dobu neurčitou udělil žalovaný jako zmocnitel právnická osoba, zastoupené jednatelkou jméno FO, jako zmocněncem, k zastoupení při správě předmětného bytu, zejména k uzavírání nájemních smluv za vlastníka, včetně dodatků k těmto smlouvám, kontrole dodržování nájemní smlouvy nájemcem, vymáhání zákonných a smluvních práv vůči nájemci, ukončování nájemních vztahů v případech, kdy je to nutné, přijímání nájemného od nájemců na svůj bankovní účet/popř. v hotovosti, stanovování a upravování předpisů záloh na služby nájemci. Podpis žalovaného je úředně ověřen.

10. Po provedeném dokazování považuje z vyjádření stran za nesporné, že mezi žalobcem, jeho matkou a žalovaným byl dlouhodobý blízký přátelský vztah. Právě s ohledem na něj vyhověl žalovaný žalobkyni, která potřebovala nové bydlení pro sebe a žalobce a zakoupil jí vybraný – tedy předmětný byt, vzal si na něj úvěr zajištěný zástavou a část tohoto úvěru předal matce žalobce, aby byt podle svých potřeb zrekonstruovala, a následně v něm zdarma bydlela s žalobcem. To v situaci, kdy žalovaný zjevně tento byt nepotřeboval (bydlel a bydlí v Anonymizováno) a neměl tedy sám zájem se dlouhodobě majetkově a finančně vázat. Takto nastavený užívací vztah trval od roku Anonymizováno do roku Anonymizováno, kdy žalobce se svojí matkou zjevně přestali předmětný byt potřebovat pro své bydlení – ostatně žalobce sám udal v žalobě jako místo svého bydliště v Anonymizováno.

11. Z elektronických zpráv ze dne datum mezi matkou žalobce a žalovaným vyplynulo, že matka žalobce pronajala (nebo chtěla pronajmout) předmětný byt nájemcům, kteří chtějí brát příspěvek na bydlení a v souvislosti s tím chtěla po žalovaném plnou moc. Zjevně se jedná o plnou moc ze dne datum, když je z nesporných tvrzení stran prokázáno, že za firmu právnická osoba v dané věci vždy jednala jen matka žalobce. Ať už byl v onom únoru oním zájemcem o pronájem předmětného bytu kdokoliv, tak to rozhodně nebyl žalobce. Jednak protože by o něm jeho matka stěží psala v množném čísle. Ale především s ohledem na žalobcem soustavně zdůrazňovaný zvláštní vztah mezi žalovaným, žalobcem a matkou žalobce se jeví nanejvýš nelogické, aby matka žalobce o žalobci v tomto směru nenapsala žalovanému přímo. Dokonce matka žalobce souvislost pronájmu bytu s žalobcem nedává nijak najevo ani v komunikaci navazující na elektronickou zprávu žalovaného ze datum v němž píše žalovaný o nájmu bytu pro třetí osoby. Proto se jeví jako časově a logicky přiměřenější, že předmětný byt byl zcela záměrně a logicky pronajat jméno FO, a to minimálně smlouvou o nájmu bytu ze dne datum, byť ta je uzavřena firmou právnická osoba se jmenovaným až na dobu od datum za jinak standardních podmínek, k níž byla navíc připojena i zmíněná plná moc udělená žalovaným dne datum. Vyhotovení této smlouvy získala realitní kancelář pověřená žalovaným předmětný byt převzít, když datum jméno FO z bytu vykazovala.

12. Pravost smlouvy ze dne datum žalobce nepopřel. Vývody o tom, že to matka žalobce nesprávně pochopila si zjevně protiřečí s tvrzením žalobce, že byla matka žalobce schopna sama sepsat různé smlouvy i podkladovou plnou moc, a to jako osoba práva znalá s ohledem na mnohaletou praxi v notářské kanceláři (matky žalovaného). Tato praxe se nepochybně projevila i ve vyhotovení smlouvy o podnájmu bytu ze dne datum s níž souvisí plná moc udělená žalobcem právnická osoba ze dne datum, která je jinak stylisticky a obsahově v podstatě totožná s plnou mocí ze dne datum. Soud tedy neuvěřil, že by matka žalobce nevěděla, jakou smlouvu kdy ohledně předmětného bytu sepsat a uzavřít, resp. mezi kým. Smlouva o podnájmu a s ní související plná moc žalobce proti zjevně souvisejí s jinou událostí, jak bude vyloženo dále.

13. Z nesporných vyjádření stran a vlastní činnosti je soudu známo, že datum byla podána žaloba (vedená pod sp. zn. spisová značka) o určení vlastnického práva ze dne datum, v níž se žalobce (tam označený jako žalobce 1.) a jeho matka (tam označena jako žalobkyně 2.) domáhali po žalovaném určení, že je žalobkyně 2. výlučným a doživotním uživatelem předmětného bytu, že je žalobce vlastníkem předmětného bytu s alternativou určení, že je žalovaný povinen předmětný byt žalobci 1 převést oproti úhradě částky odpovídající zůstatku (nijak nekonkretizovaného) úvěru, který žalovaný poskytl žalobcům. Tato žaloba skutečně obsahuje pod bodem II doslova shodné pasáže, obsažené v bodě III shora uvedené smlouvy o nájmu bytu ze dne datum. Ve zcela shodném smyslu jako předmětná smlouva je tato žaloba postavena na tom, že žalovaný je „formálním vlastníkem“ a fakticky s bytem vždy disponovala matka žalobce.

14. Z elektronické komunikace mezi matkou žalobce a žalovaným vyplývá, že se oba shodli na tom, že vypořádání vzájemných finančních nároků mělo nastat až po prodeji předmětného bytu. Pokud jde o ony nároky, tak žalovaný datum zmiňuje pouze žalobcem zaplacené částky na půjčku, protože žalobce nepředložil žádnou reakci žalovaného na zprávu matky datum, která obsahuje jiné požadavky matky žalobce. Každopádně matka žalobce žalovanému v předchozí zprávě ze datum z vlastní iniciativy zdůrazňuje, že se žalovaný o své peníze bát nemusí. V každém případě dané řízení se netýká vypořádání vzájemných finančních nároků mezi žalovaným a matkou žalobce případně žalobcem samotným.

15. Dále z této komunikace vyplývá, že žalovaný chtěl mít pod kontrolu v podstatě veškeré záležitosti týkající se případného prodeje bytu, o který se měla starat ze své iniciativy matka žalobce. Dále z této komunikace vyplývá, že měl žalovaný oproti očekávání matky žalobce časové prodlevy s odpovědí. To se týká ovšem v podstatě jen požadavku na poskytnutí součinnosti s prodejem předmětného bytu, která měla spočívat v udělení plné moci k jednání s realitní kanceláří, aby se byt mohl dát do inzerce k prodeji. Nicméně i na to zjevně navazovala jiná komunikace a vztahy mezi stranami nadále nebyly nijak narušené, když se žalovaný datum prostě matky žalobce táže, jak to vypadá s prodejem bytu a ta mu obdobně prostě datum odpovídá, že ceny bytů jsou na úplném dně a ona se tedy rozhodla byt neprodávat.

16. Soud tedy z předmětné komunikace nezjistil, jakkoliv projevenou obavu matky žalobce z jednání žalovaného, které by ji mělo nějak ohrožovat či byť jen zásadně vadit. Především ovšem soud z této komunikace nezjistil, že by někdy bylo nadnášeno řešení nějakých vzájemných nároků prostřednictvím pronájmu předmětného bytu.

17. Smlouvu o nájmu bytu ze dne datum soud hodnotí jednak jako definování a utvrzení nároků matky žalobkyně (případně žalobce) vůči žalovanému (k čemuž plná moc ze dne datum rozhodně neopravňovala) a dále co do logiky k vypořádání tohoto a případných dalších nároků prostřednictvím přenechávání předmětného bytu po dobu 20 let třetím osobám za úplatu, která měla náležet žalobci, a to pod sankcemi dosahujícími v součtu 5 600 000 Kč. Nájem coby právní institut byl tedy jen prostředkem k dosažení tohoto majetkového cíle – vypořádání nároků matky žalobce či žalobce samotného.

18. Soud souhlasí s žalobcem v tom, že listiny směřující k zajištění svých nároků měla důvod matka žalobce, potažmo žalobce sám, vytvářet v okamžiku, kdy byly tyto jejich nároky ohroženy. K tomu došlo ale až datum, kdy žalovaný převzal moc nad předmětným bytem, což strany učinily nesporným. Tomu odpovídá, že právní zástupce žalobce k výzvě k odstranění protiprávního stavu ze dne datum přiložil předmětnou smlouvu ze dne datum. To by asi bylo nadbytečné, kdyby o ní žalovaný věděl z dřívější doby, jak žalobce sice v řízení tvrdil, ale vzdor procesnímu poučení nikdy nedoplnil tvrzení, kdy (a jak) konkrétně se žalovaný o této smlouvě měl dozvědět. Předmětným dopisem ze dne datum přitom právní zástupce žalobce reagoval na odvolání plné moci ze dne datum udělené žalovaným firmě právnická osoba, potažmo matce žalobce, jak uvedl právní zástupce žalobce při posledním jednání. Konečně již v tomto dopise ze dne datum právní zástupce žalobce informoval žalovaného o žalobě, následně vedené pod sp. zn. spisová značka (viz výše). Soud tedy s ohledem na všechny výše uvedená zjištění neuvěřil, že předmětná smlouva o nájmu bytu, o níž žalobce opírá svůj nárok, vznikla před datum, resp. soud neuvěřil, že předmětná smlouva o nájmu bytu nevznikla jako reakce na jednání žalovaného ze dne datum a souběžně s žalobou vedenou následně pod sp. zn. spisová značka.

19. V návaznosti na předmětná skutková zjištění soud listinu označenou jako smlouva o nájmu bytu ze dne datum jako zjevné zneužití práva podle § 8 o. z., coby vyhotovenou v reakci na stav vyvolaný žalovaným datum, který žalobce a jeho matka vnímají úkorně. Pro rozhodnutí o této věci je spíše bezpředmětné, zda i žalobce sám byl jen nástrojem své matky pro toto zjevné zneužití práva. Předmětná smlouva je neplatná, protože odporuje občanskému zákoníku, tedy zejména pokud jde o jeho účel a smysl vyjádřený v § 3 odst. 1 o. z., když falešně vytváří dojem reality, která nenastala, a to k újmě žalovaného. Vedle toho samozřejmě se tato smlouva i příčí dobrým mravům, neboť zcela zjevně extrémně vychyluje nároky ve prospěch žalobce. Žalobce i jeho matka při vytváření této falešné listiny museli vědět, že je v rozporu se zájmem žalovaného tak, jak tento zájem žalovaného vyplývá z elektronické dokumentace předložené v řízení žalobcem. Žalobce, jeho matka a žalovaný, totiž měli mezi sebou zvláštní vztah, který povědomost o zájmech všech zúčastněných nutně zajišťoval. Proto byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

20. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně zcela úspěšnému žalovanému přiznal nárok na náhradu nákladů řízení. Ten sestává z odměny v sazbě podle § 7 bod 5 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů (dále jen a. t.), z částek po 2 300 Kč za celkem hodnota úkony právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a. t., 4 režijní paušály podle § 13 odst. 1 a 4 a. t. po 450 Kč a podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. náhradu za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Ostravě, prostřednictvím Okresního soudu v Ostravě. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.