45 C 149/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. Jiřím Markvartem sídlem U Přejezdu 443/8, 111 01 Praha - Dolní Měcholupy proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. Petrem Holešínským sídlem Korunní 1302/88, 101 00 Praha 2 pro zaplacení 179 906 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 179.906 Kč spolu s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 179.906 Kč od 12. 7. 2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce částku 65 337,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal na žalovaném zaplacení částky 179.906 Kč s příslušenstvím z titulu provize za zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , hodnota, v projektu „, právnická osoba, “. Tvrdil, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o poskytování služeb při prodeji nemovitostí dne 9. 2. 2021, jejímž předmětem bylo poskytování marketingových a zprostředkovatelských služeb. Dne 8. února 2024 byl uzavřen dodatek č. 1, který upravil výši provize na 2,5 % z kupní ceny bez DPH. Žalobce uvedl, že na základě této smlouvy zprostředkoval uzavření rezervační smlouvy mezi žalovanou a zájemcem , tituly před jménem, , jméno FO, , přičemž žalovaná potvrdila výši provize v e-mailové komunikaci ze dne 7. května 2024. V další komunikaci z 28. května 2024 bylo potvrzeno, že rezervační smlouva byla podepsána, záloha uhrazena a bude následovat kupní smlouva. Žalobce proto vystavil dne 27. června 2024 fakturu č. , hodnota, na částku 179.906,43 Kč včetně DPH, se splatností 11. července 2024, která nebyla uhrazena. Žalobce zdůraznil, že podle smlouvy o poskytování služeb vzniká nárok na odměnu již uzavřením první smlouvy se zájemcem, obvykle smlouvy o smlouvě budoucí, a že rezervační smlouva svým obsahem odpovídá této definici. Argumentoval též zavedenou praxí mezi stranami, kdy provize byla vyplácena i při obdobných transakcích, a poukázal na skutečnost, že žalovaná sama uplatnila smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy, což svědčí o tom, že rezervační smlouva obsahovala závazek uzavřít kupní smlouvu.

2. Žalovaná nárok žalobce sporovala s tím, že rezervační smlouva nenaplňuje kvalitu smlouvy o smlouvě budoucí ani kupní smlouvy, jak předpokládá smlouva o poskytování služeb. Podle žalované vzniká nárok na provizi až uzavřením smlouvy, na jejímž základě může zájemce nabýt vlastnické právo k nemovitosti. Rezervační smlouva takový závazek neobsahuje, pouze zakládá exkluzivitu zájemce po dobu rezervační lhůty a stanoví podmínky pro případné uzavření budoucí smlouvy. Žalovaná zdůraznila, že v posuzovaném případě nedošlo k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o smlouvě budoucí, naopak od rezervační smlouvy bylo odstoupeno pro neplnění podmínek ze strany zájemce. Uvedla, že požadavek žalobce na provizi je v rozporu s dobrými mravy, neboť zprostředkovaný obchod se neuskutečnil a žalovaná utrpěla značné finanční ztráty. Žalovaná dále poukázala na zavedenou praxi mezi stranami, kdy provize byla vyplácena až po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy, nikoli při uzavření rezervační smlouvy. Argumentovala též ekonomickou nesmyslností požadavku žalobce, protože žalovaná inkasovala pouze smluvní pokutu, která sotva pokryla její náklady, zatímco kupní cena nebyla nikdy uhrazena. Zdůraznila, že rezervační smlouva obsahovala možnost odstoupení v případě neposkytnutí úvěru zájemci, což se v daném případě stalo, a proto nelze považovat rezervační smlouvu za smlouvu, která by zakládala nárok na provizi.

3. Žalobce na výzvu soudu doplnil, že postup, kdy byla provize účtována již po uzavření rezervační smlouvy, odpovídá zavedené praxi mezi účastníky i v jiných případech. Uvedl, že obdobně byla provize fakturována i v případě jiné bytové jednotky téhož zájemce, přičemž tato faktura byla nakonec uhrazena po exekučním řízení. Zdůraznil, že rezervační smlouva svým obsahem odpovídá smlouvě o smlouvě budoucí, neboť obsahuje závazek uzavřít kupní smlouvu, specifikaci předmětu a kupní ceny, jakož i sankci za neuzavření smlouvy. Dále poukázal na e-mailovou komunikaci mezi účastníky, z níž vyplývá, že žalovaná rezervační smlouvu považovala za závazný krok k prodeji a sama vyzvala zájemce k podpisu kupní smlouvy. Žalobce rovněž uvedl, že žalovaná uplatnila smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy, což podle něj potvrzuje závaznost rezervační smlouvy.

4. Žalovaná na výzvu soudu de facto zopakovala svá tvrzení ve vyjádření k žalobě.

5. Smlouvou o poskytování služeb ze dne 9. 2. 2021, uzavřenou mezi právním předchůdcem žalované a žalobcem, se žalobce zavázal poskytnout právnímu předchůdci žalované marketingové a zprostředkovatelské služby při prodeji bytových jednotek, a to za úplatu sjednanou ve výši 1,83 % z kupní ceny bez DPH. Smlouva obsahuje specifikaci poskytovaných služeb v čl. 3, zahrnující přípravu marketingové strategie, komunikaci se zájemci, asistenci při prohlídkách a zajištění financování. V příloze č. 3 je ujednáno, že nárok na úplatu vzniká uzavřením první ze smluv se zájemcem, obvykle smlouvy o smlouvě budoucí, a je splatný do 14 dnů od jejího uzavření.

6. Dodatkem č. 1 ke smlouvě ze dne 8. 2. 2024 se smluvní strany dohodly na změně sazby provize, která nově činí 2,5 % z kupní ceny bez DPH, a současně upravily některá ustanovení původní smlouvy.

7. Rezervační smlouvou ze dne 28. 5. 2024, uzavřenou mezi žalovanou jako vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, a zájemcem , tituly před jménem, , jméno FO, , se smluvní strany zavázaly rezervovat předmětnou jednotku po dobu sjednané rezervační lhůty, stanovily kupní cenu, výši rezervačního poplatku, a dále ujednaly závazek uzavřít kupní smlouvu. Smlouva obsahuje rovněž ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření kupní smlouvy ve výši 500.000 Kč a v čl. 5 odst. 8 možnost odstoupení zájemce v případě neposkytnutí úvěru.

8. Dodatkem č. 1 k rezervační smlouvě ze dne 2. 7. 2024 byla prodloužena rezervační lhůta do 28. 7. 2024.

9. Výzvou k uzavření kupní smlouvy ze dne 13. 7. 2024 žalovaná stanovila termín pro podpis kupní smlouvy do 26. 7. 2024.

10. Odstoupením od rezervační smlouvy ze dne 8. 10. 2024 žalovaná oznámila zájemci, že od smlouvy odstupuje a uplatňuje nárok na smluvní pokutu ve výši 500.000 Kč, která bude započtena proti pohledávce na vrácení uhrazeného rezervačního poplatku.

11. Fakturou č. , hodnota, ze dne 27. 6. 2024 žalobce vyúčtoval žalované částku 179.906,43 Kč včetně DPH za zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , hodnota, , s datem splatnosti 11. 7. 2024.

12. Předžalobní výzvou ze dne 19. 8. 2024 právní zástupce žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky 179.906,43 Kč s příslušenstvím.

13. Z emailové komunikace mezi účastníky z května 2024 vyplývá, že dne 7. května 2024 byla potvrzena výše provize za zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , hodnota, , a to ve výši 2,5 % z kupní ceny bez DPH. V následné komunikaci ze dne 28. května 2024 bylo uvedeno, že rezervační smlouva byla podepsána, záloha uhrazena a že bude vyhotovena kupní smlouva, aby mohl být zahájen proces financování u banky. V této souvislosti žalovaná vyzvala k přípravě kupní smlouvy a označila rezervační smlouvu jako „smlouvu o budoucím převodu vlastnictví“. Z komunikace dále plyne, že strany považovaly uzavření rezervační smlouvy za závazný krok k realizaci prodeje.

14. Výpis z katastru nemovitostí dokládá vlastnictví žalované k předmětné jednotce a právní účinky vkladu kupní smlouvy u jiné jednotky.

15. Podle ust. § 545 zákona č. 89//2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

16. Podle § 555 odst. 1 a 2 NOZ se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

17. Podle § 1785 NOZ se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

18. Podle § 2448 NOZ bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.

19. Na základě provedeného dokazování soud zjistil, že mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované byla dne 9. 2. 2021 uzavřena smlouva o poskytování služeb, jejímž předmětem bylo poskytování marketingových a zprostředkovatelských služeb při prodeji bytových jednotek. Smlouva obsahovala ujednání, že nárok na úplatu vzniká uzavřením první ze smluv se zájemcem, obvykle smlouvy o smlouvě budoucí, a je splatný do 14 dnů od jejího uzavření. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaná je právním nástupcem původního účastníka smluvního vztahu, společnosti , právnická osoba, , a vstoupila do práv a povinností ze smlouvy o poskytování služeb uzavřené dne 9. 2. 2021. Dodatkem č. 1 ze dne 8. 2. 2024 byla sazba provize upravena na 2,5 % z kupní ceny bez DPH. Dne 28. 5. 2024 byla mezi žalovanou a zájemcem , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřena rezervační smlouva ohledně bytové jednotky č. , Anonymizováno, , která obsahovala označení předmětu koupě, kupní cenu, výši rezervačního poplatku, závazek uzavřít kupní smlouvu a ujednání o smluvní pokutě pro případ neuzavření smlouvy ve výši 500.000 Kč. Rezervační lhůta byla dodatkem č. 1 ze dne 2. 7. 2024 prodloužena do 28. 7. 2024. Žalovaná dne 13. 7. 2024 vyzvala zájemce k podpisu kupní smlouvy do 26. 7. 2024. Dne 8. 10. 2024 žalovaná od rezervační smlouvy odstoupila a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 500.000 Kč. Žalobce vystavil dne 27. 6. 2024 fakturu č. , hodnota, na částku 179.906,43 Kč včetně DPH, se splatností 11. 7. 2024, za zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , hodnota, . Předžalobní výzvou ze dne 19. 8. 2024 vyzval žalovanou k úhradě této částky s příslušenstvím. Z emailové komunikace z května 2024 vyplynulo, že dne 7. května 2024 byla potvrzena výše provize ve výši 2,5 % z kupní ceny bez DPH a dne 28. května 2024 bylo uvedeno, že rezervační smlouva byla podepsána, záloha uhrazena a bude vyhotovena kupní smlouva. V této komunikaci žalovaná označila rezervační smlouvu jako „smlouvu o budoucím převodu vlastnictví“. Výpis z katastru nemovitostí, předložený žalobcem, obsahuje údaje o vlastnictví bytové jednotky č. , hodnota, v projektu „, právnická osoba, “. Z výpisu přitom vyplývá, že s totožným zájemcem, , tituly před jménem, , jméno FO, , byla uzavřena i jiná smlouva o nabytí vlastnictví, na jejímž základě zájemce nemovitost skutečně nabyl. Tento důkaz byl žalobcem navržen k doložení praxe mezi účastníky, kdy provize byla účtována již po uzavření rezervační smlouvy, a současně k potvrzení, že rezervační smlouva je vnímána jako závazný krok k realizaci prodeje.

20. S ohledem na shora uvedené má soud za prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena rezervační smlouva, vykazující znaky smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 občanského zákoníku. Rezervační smlouva obsahuje závazek stran uzavřít budoucí kupní smlouvu, vymezuje předmět koupě (konkretizovaná jednotka), stanoví kupní cenu a určuje časový rámec (rezervační lhůta) pro uzavření budoucího kontraktu. Současně upravuje sankční mechanismus pro případ neuzavření smlouvy (smluvní pokuta), jakož i procesní kroky směřující k uzavření kupní smlouvy (výzva k podpisu). Těmito ujednáními naplňuje podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ, bez ohledu na její formální označení jako smlouva „rezervační“. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaná je právním nástupcem původního účastníka smluvního vztahu, společnosti , právnická osoba, , a vstoupila do práv a povinností ze smlouvy o poskytování služeb uzavřené dne 9. 2. 2021. Smlouva o poskytování služeb závazně stanoví, že nárok na úplatu vzniká uzavřením „první ze smluv se zájemcem“, obvykle smlouvy o smlouvě budoucí, a výslovně zahrnuje i „jinou obdobnou smlouvu, na jejímž základě může zájemce nabýt bytovou jednotku“. Rezervační smlouva v projednávaném případě odpovídá právě této kategorii „jiné obdobné smlouvy“, protože svým obsahem směřuje k uzavření kupní smlouvy a její ujednání předpokládají nabytí vlastnictví zájemcem po splnění stanovených podmínek. Ze způsobu spolupráce mezi účastníky, vyjádřeného jak smluvní dokumentací, tak obchodní korespondencí, plyne, že uzavření rezervační smlouvy bylo považováno za rozhodný krok v procesu převodu jednotky a faktické spouštěcí kritérium pro vyúčtování provize, když smluvně ujednaného cíle (zprostředkování možnosti prodeje nemovitosti) bylo dosaženo. V daném případě si účastníci ujednali vznik nároku již uzavřením první smlouvy se zájemcem, nikoli až převodem vlastnického práva nebo splněním kupní smlouvy. Tomu odpovídá i právní úprava § 2448 OZ. Tyto závěry podporuje i judikatura Nejvyššího soudu (např. rozsudek sp. zn. 33 Cdo 5501/2017), která akcentuje, že právo zprostředkovatele na provizi vzniká dosažením sjednaného cíle (uzavření smlouvy či obstarání příležitosti k jejímu uzavření) a následné odstoupení od zprostředkované smlouvy nemá zpětný vliv na vznik již dosaženého nároku, není-li ujednáno jinak. Tvrzení žalované, že rezervační smlouva nezakládá vynutitelný závazek k uzavření kupní smlouvy, nekoliduje s jejím vlastním postupem, kdy uplatnila smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy a vydala výzvu k podpisu kupní smlouvy v určené lhůtě. Tím žalovaná sama operovala s účinky závazku směřujícího k uzavření budoucí kupní smlouvy, které jsou typické pro smlouvu o smlouvě budoucí. Výše nároku žalobce byla určena podle smlouvy o poskytování služeb a jejího dodatku č. 1, který stanoví provizi ve výši 2,5 % z kupní ceny bez DPH. Kupní cena sjednaná v rezervační smlouvě činila 6 661 000 Kč, což odpovídá provizi ve výši 166 525 Kč bez DPH, tedy 179 906,43 Kč včetně DPH, jak vyplývá z faktury č. , hodnota, ze dne 27. 6. 2024. Soud proto uzavírá, že žalobci vznikl nárok na úplatu v této výši. Za tohoto stavu soud uzavírá, že uzavřením rezervační smlouvy dne 28. 5. 2024 byl naplněn smluvní předpoklad pro vznik nároku na úplatu dle smlouvy o poskytování služeb (příloha č. 3), a to jako uzavření „jiné obdobné smlouvy“ ve smyslu smluvní definice. Žalobci tak vznikl nárok na provizi v částce 179 906,43 Kč včetně DPH. S ohledem na shora uvedené proto soud žalobě vyhověl v plném rozsahu.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 65 337,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 7 197 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 179 906 Kč sestávající z částky 8 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 19. 8. 2024, z částky 4 150 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. ze dne 19. 8. 2024, z částky 8 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 9. 9. 2025, z částky 8 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 9. 2025, z částky 8 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 23. 10. 2025 a z částky 8 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 11. 2025 včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 48 050 Kč ve výši 10 090,50 Kč.