45 C 49/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobce: Jméno žalobce, IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B za účasti vedlejšího účastníka Jméno účastníka A, narozeného Datum narození účastníka A bytem Adresa účastníka A zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C za účasti vedlejšího účastníka Jméno účastníka B, narozené Datum narození účastníka B bytem Adresa účastníka B zastoupená advokátem Jméno advokáta D sídlem Adresa advokáta D za účasti vedlejšího účastníka Jméno účastníka C, narozeného Datum narození účastníka C, adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta E sídlem Adresa advokáta E pro zpřístupnění a předání bytových jednotek

I. Žalovaná je povinna zpřístupnit žalobci a vydat ho mu do užívání bytové jednotky číslo Anonymizováno zapsané na listu vlastnictví číslo hodnota pro katastrální území adresa, obec adresa nacházející se v budově číslo hodnota na adrese adresa, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náhradu nákladů řízení 18 310 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit vedlejšímu účastníku č.hodnota) náhradu nákladů řízení 9 982,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce vedlejšího účastníka č.hodnota).

IV. Žalovaná je povinna zaplatit vedlejšímu účastníku č. hodnota) náhradu nákladů řízení 8 869,30 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce vedlejšího účastníka č. hodnota).

V. Žalovaná je povinna zaplatit vedlejšímu účastníku č. hodnota) náhradu nákladů řízení ve výši 6 655 Kč, a to tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce vedlejšího účastníka č. hodnota).

1. Žalobce, Jméno žalobce, se domáhal zpřístupnění a předání do užívání čtyř bytových jednotek č. Anonymizováno na adrese adresa, zapsaných na LV č. hodnota pro katastrální území adresa. Tvrdil, že k uvedeným jednotkám mu svědčí právo užívání z titulu zákonného věcného břemene podle zákonného opatření č. 297/1992 Sb., které je zapsáno v katastru nemovitostí. Jednotky byly v minulosti užívány členy družstva na základě jejich družstevních práv, avšak žalovaná, jako výlučná vlastnice, je v roce 2022 vyklidila a zahájila generální rekonstrukci objektu, která byla ukončena kolaudačním souhlasem dne 2. 12. 2024. Po obnovení možnosti užívání žalobce opakovaně vyzýval žalovanou k předání jednotek, avšak žalovaná na výzvy nereagovala, případně kladla protiprávní podmínky. Ani na předžalobní výzvu ze dne 7. 2. 2025 žalovaná neodpověděla. Žalobce zdůraznil, že po dobu rekonstrukce byli členové družstva nuceni zajišťovat si náhradní bydlení na vlastní náklady, a proto navrhuje, aby soud uložil žalované povinnost zpřístupnit a vydat uvedené bytové jednotky do jeho užívání.

2. Žalovaná, společnost Jméno žalované., považuje žalobu za nedůvodnou a navrhuje její zamítnutí. Uvádí, že je výlučným vlastníkem bytových jednotek č. Anonymizováno v budově čp. Anonymizováno na adrese adresa, a že žalobci svědčí právo užívání z titulu věcného břemene zapsaného v katastru nemovitostí. Tvrdí, že žalobce se nikdy nepodílel na údržbě ani opravách domu, který byl v roce 2022 označen za havarijní, a proto spoluvlastníci provedli rekonstrukci na základě stavebního povolení, ukončenou kolaudačním souhlasem dne 2. 12. 2024. Podstatnou překážkou předání jednotek je podle žalované právní vada spočívající v nesouladu zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem po stavebních úpravách, což vyžaduje změnu prohlášení vlastníka dle § 1169 občanského zákoníku. K této změně je nutný souhlas žalobce, který jej přes opakované výzvy neposkytl, čímž znemožňuje odstranění právní vady a legalizaci faktického stavu. Žalovaná proto považuje žalobu za předčasnou a nedůvodnou, neboť jednotky nejsou způsobilé k předání, a navrhuje, aby soud žalobu zamítl a uložil žalobci povinnost uhradit náklady řízení.

3. Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. hodnota pro katastrální území adresa, soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem předmětných bytových jednotek č. Anonymizováno a že ve prospěch žalobce je k těmto jednotkám zapsáno věcné břemeno užívání, a to na základě zákona opatření č. 297/1992 Sb.

4. Dle kolaudačního souhlasu MČ adresa ze dne 2. 12. 2024 bylo povoleno užívání dokončené stavby zahrnující nástavbu domu čp. Anonymizováno, stavební úpravy jednotlivých podlaží a další změny, čímž bylo potvrzeno, že předmětné bytové jednotky jsou způsobilé k užívání.

5. Dle rozhodnutí Magistrátu hl. m. Prahy ze dne 2. 2. 2022 o odvolání proti stavebnímu povolení bylo potvrzeno povolení stavebního záměru spočívajícího v nástavbě a stavebních úpravách domu čp. Anonymizováno.

6. Dle usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 20 Co 203/2022–202 bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jímž byl zamítnut návrh na zákaz provádění stavebních prací v domě čp. Anonymizováno.

7. Dle usnesení Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 47 C 89/2022–222 byl zamítnut návrh na uložení povinnosti zdržet se provádění stavebních úprav domu čp. Anonymizováno.

8. Dle rozhodnutí Úřadu MČ adresa ze dne 21. 5. 2021 bylo vydáno stavební povolení na nástavbu a stavební úpravy domu čp. Anonymizováno.

9. Dle souhlasu zástavního věřitele Anonymizováno byl zástavní věřitel srozuměn se změnou prohlášení vlastníka a s provedením zápisu změn do katastru nemovitostí.

10. Dle dohody vlastníků jednotek o změně prohlášení vlastníka došlo k aktualizaci vymezení jednotek po provedené rekonstrukci a dokončení stavby.

11. Dle výzvy žalobci ze dne 26. 3. 2025 právní zástupce žalované vyzval žalobce k udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka a upozornil jej na předžalobní povahu výzvy.

12. Dle doručenky datové zprávy ze dne 12. 4. 2025 byla výše uvedená výzva žalobci doručena.

13. Dle žaloby na nahrazení projevu vůle ze dne 18. 4. 2025 se vlastníci jednotek domáhali nahrazení souhlasu žalobce se změnou prohlášení vlastníka.

14. Dle elektronické korespondence ze dne 26. 3. 2025 právní zástupce žalované žalobci sdělil, že jednotky jsou dle jejího názoru zatíženy právní vadou a že před předáním je nutné provést soulad zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem.

15. Dle rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 37 C 72/2025–160, odst. 33, soud zjistil, že provedenou rekonstrukcí došlo ke změně podlahových ploch jednotek, čímž došlo k porušení zákazu provádění stavby v rozsahu vymezeném dotčeným rozhodnutím stavebního úřadu, a že případným nahrazením projevu vůle by došlo k aprobaci protiprávního stavu vytvořeného žalovanými, což je nepřípustné vzhledem k zásadě, že nikdo nemůže těžit z vlastní nepoctivosti.

16. Dle rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 sp. zn. 20 C 115/2023–292, odst. 36 až 40, soud zjistil, že žalovaná znemožnila užívání jednotek žalobcům nezákonným zásahem, kdy neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzeného havarijního stavu domu, stavební práce probíhaly minimálně měsíc před vyklizením, a žalovaná nepodala žalobu na vyklizení ani návrh na předběžné opatření, ač k tomu byla stavebním úřadem poučena. Soud uzavřel, že k vystěhování žalobců došlo svépomocí bez právního důvodu a že zásah žalované byl neoprávněný.

17. Dle předložených půdorysů bytových jednotek č. Anonymizováno soud ověřil původní stav jednotek z roku 1975 a jejich aktuální stav po rekonstrukci, včetně výměr jednotlivých místností a celkové podlahové plochy.

18. Dle skutečného provedení stavby zkolaudovaného v roce 2024 byly doloženy aktuální půdorysy jednotek po dokončení stavebních úprav.

19. Dle schémat 5. a 6. nadzemního podlaží soud zjistil dispozici bytů a společných částí v těchto podlažích po provedené rekonstrukci.

20. Dle přehledů podlahových ploch pro roky 1975 a 2024/2025 byly doloženy změny výměr jednotlivých jednotek před a po rekonstrukci.

21. Dle ust. § 1169 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. (2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení. (3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.

22. Dle ust. § 1257 odst, 1 a 2 NOZ věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.

23. Dle ust. § 1262 odst. 1 a 2 NOZ zřizuje-li se právním jednáním služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do takového seznamu. Vzniká-li služebnost k věci zapsané do veřejného seznamu na základě jiné právní skutečnosti, zapíše se do veřejného seznamu i v takovém případě. Zřizuje-li se služebnost k věci nezapsané ve veřejném seznamu, vzniká účinností smlouvy.

24. Mezi účastníky není sporné, že žalovaná je vlastníkem předmětných bytových jednotek, že těchto jednotek se týká věcné břemeno užívání ve prospěch žalobce, ani to, že rekonstrukce domu byla dokončena a dne 2. 12. 2024 byl vydán kolaudační souhlas. Spornou zůstává pouze otázka, zda může žalobce vykonávat své právo z věcného břemene bez dalšího, anebo zda výkonu brání tvrzené právní vady či nedostatek jeho součinnosti při jejich odstraňování.

25. Žalovaná se bránila dvěma na sebe navazujícími námitkami, které však pro danou věc nejsou relevantní. Především namítala, že předmětné bytové jednotky nelze předat žalobci z důvodu nesouladu zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem po provedených stavebních úpravách a že před jejich zpřístupněním je nezbytné provést změnu prohlášení vlastníka podle § 1169 občanského zákoníku, k níž má být zapotřebí souhlas žalobce. Z toho dovozovala druhou, navazující námitku, že žaloba je předčasná. Tuto argumentaci soud neakceptuje.

26. Pokud žalovaná podmiňuje zpřístupnění jednotek souhlasem žalobce s provedenými stavebními úpravami, není takový požadavek důvodný a odporuje samotné podstatě věcného břemene. Vlastnictví nemovitosti a věcné břemeno užívání jsou dvě samostatná a vzájemně nezávislá práva, byť se vztahují k téže hmotné věci. Povinnost zpřístupnit jednotky proto nelze podmiňovat předchozí aktualizací prohlášení vlastníka, zvláště jdeli o úkon vlastníků mezi sebou, jehož obsah ani proces osoba oprávněná z věcného břemene nemůže ovlivnit. Podle § 1169 občanského zákoníku se souhlas osoby oprávněné z věcného práva vyžaduje pouze tehdy, dotýkáli se navrhovaná změna jejích práv a povinností. V projednávané věci však změna prohlášení vlastníka práv žalobce nedotýká — nemění rozsah věcného břemene, nezužuje užívací právo, ani nezasahuje do samotných bytových jednotek, k nimž je břemeno zřízeno, ale týká se pouze aktualizace vymezení jednotek a společných částí po provedené rekonstrukci. Neexistuje tak žádný zákonný důvod vyžadovat po žalobci souhlas se změnou prohlášení vlastníka jako podmínku výkonu jeho věcného práva. Podle § 1257 odst. 1 občanského zákoníku je žalovaná jako vlastník povinna výkon práva z věcného břemene strpět. Právo užívání předmětných jednotek bylo žalobci zřízeno na základě jiné právní skutečnosti než právního jednání a bylo zapsáno do katastru nemovitostí. Podle § 1262 občanského zákoníku má v takovém případě zápis služebnosti do veřejného seznamu pouze evidenční, nikoli konstitutivní účinky. Existence ani výkon práva z věcného břemene tedy nejsou závislé na aktuálnosti či úplnosti zápisu v katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu nelze dovozovat, že by nesoulad mezi zapsaným a faktickým stavem vzniklý po provedené rekonstrukci měl jakýkoli dopad na trvání či vykonatelnost služebnosti. Věcné právo žalobce trvá nezávisle na tom, zda vlastníci provedli změnu prohlášení vlastníka a zda již byla promítnuta do katastru nemovitostí. V této souvislosti nelze pominout ani skutečnost, že uvedený stav neaktuálnosti zápisu nebyl způsoben žalobcem, který jej nemohl ovlivnit, a nelze proto po něm požadovat, aby strpěl omezení výkonu svého práva pouze proto, že žalovaná dosud nepromítla výsledky vlastních stavebních zásahů do prohlášení vlastníka. Argumentace žalované o údajné „právní vadě“ a o potřebě součinnosti žalobce je tak zcela irelevantní.

27. Navazující námitka žalované, že žaloba je předčasná, vychází z mylného předpokladu, že výkon věcného břemene je podmíněn aktivitou vlastníků směřující k aktualizaci údajů v katastru nemovitostí. Trvání ani výkon věcného břemene však nemůže být odvislý od délky katastrálního řízení ani od ochoty vlastníků promítnout stavební úpravy do prohlášení vlastníka. Existence tvrzených „právních vad“ nebrání žalobci v tom, aby se domáhal ochrany svého věcného práva. Žalovaná je proto povinna výkon tohoto práva umožnit. S ohledem na shora uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl ve výroku ad I.

28. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, soud především ve vztahu ke všem účastníkům řízení konstatuje, že určil tarifní hodnotu podle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném od 1. 1. 2025, částkou 30 000 Kč, neboť předmětem řízení je nepeněžité plnění spočívající v povinnosti zpřístupnit a vydat do užívání bytové jednotky z titulu věcného břemene, a věc nespadá do některé ze zvláštních kategorií dle § 9 odst. 3 (dle vedlejších účastníků bod c) zřízení nebo zrušení věcného břemene nebo práva stavby a dalších práv a povinností z věcných břemen nebo práva stavby), ani do určovacích věcí dle § 9 odst. 4 advokátního tarifu. Námitku žalobce, aby byla tarifní hodnota odvozena od nabídnuté ceny za převod členských práv v bytovém družstvu, soud nepřijal, neboť předmětem tohoto řízení není převod či existence členských práv a judikatura, na niž žalobce odkazuje (30 Co 318/2019 MS Praha, IV. ÚS 2384/21), se týká odlišného skutkového základu (vyklizení v kontextu sporů o členská práva), v němž byla tarifní hodnota stanovena dle § 8 odst. 1 AT z ocenitelné hodnoty členského podílu. Taková situace v projednávané věci nenastala. Tarifní hodnota proto byla ve vztahu ke všem zástupcům stanovena dle § 9 odst. 1 AT; mimosmluvní odměna za úkon se určí dle § 7 AT, paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 AT a případně se připočte DPH.

29. O náhradě nákladů řízení žalobce (výrok II.) rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 310 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 28. 3. 2025, z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 29. 3. 2025, z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 15. 7. 2025 a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2026 včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 000 Kč ve výši 2 310 Kč.

30. O náhradě nákladů řízení vedlejšího účastníka č. 1) (výrok III.) rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9 982,50 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 29. 4. 2025, z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 25. 11. 2025 a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2026 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 8 250 Kč ve výši 1 732,50 Kč.

31. O náhradě nákladů řízení vedlejšího účastníka č. 2) (výrok IV.) rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 8 869,30 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 25. 4. 2025, z částky 1 840 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 25. 11. 2025 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. a z částky 1 840 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2026 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 2 300 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 7 330 Kč ve výši 1 539,30 Kč.

32. O náhradě nákladů řízení vedlejšího účastníka č. 3) (výrok V.) rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 6 655 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 7. 4. 2025 a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 15. 1. 2026 včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 5 500 Kč ve výši 1 155 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaní povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.