45 C 76/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Takácsovou ve věci žalobce: Jméno žalobce, IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Mgr. Michaelou Folberovou sídlem Boloňská 602/3, 109 00 Praha 10 proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. Tomášem Petrusem sídlem Zvonická 699/2, 160 00 Praha pro umožnění vstupu a splnění nepeněžitých povinností

I. Žalovaná je povinna, jako vlastník jednotky č. anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do této jednotky za účelem provedení údržby, opravy, úpravy společné části, a to provedením kontroly, revize, údržby a odstranění závad vodovodních zařízení hlavního vodoměru, dalšího vodoměru a hlavního uzávěru vody, na základě předchozí výzvy.

II. Žalovaná jako vlastník jednotky č. anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do této jednotky za účelem instalace kontrolního vodoměru k hlavnímu uzávěru vody a umožnění výměny redukčního ventilu u hlavního uzávěru vody, na základě předchozí výzvy žalobce zaslané žalované do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku s termínem pro přístup do 30 dnů ode dne doručení výzvy.

III. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek za účelem provedení údržby, opravy, úpravy společné části, a to provedení kontroly, revize, údržby a odstranění závad světlíku, na základě předchozí výzvy.

IV. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek za účelem provedení údržby, opravy, úpravy společné části, a to provedení kontroly, revize, údržby a odstranění závad revizních šachet a vpustí, komínů, vodovodních zařízení a vodovodních stoupaček, vodoměrů ke stoupačkám, na základě předchozí výzvy.

V. Žalovaná je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do jednotek specifikovaných v bodě I., III. a IV. tohoto rozsudku za účelem provedení stavební změny společných částí specifikovaných v bodě I., III. a IV. tohoto rozsudku, spočívající v rekonstrukci těchto společných částí. O těchto stavebních změnách společných částí musí být předem rozhodnuto příslušným orgánem žalobce.

VI. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek za účelem instalace podružných vodoměrů ke všem stoupačkám, na základě předchozí výzvy žalobce zaslané žalované do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku s termínem pro přístup do 30 dnů ode dne doručení výzvy.

VII. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek za účelem instalace, údržby, odstranění závad a pravidelné kontroly zařízení pro měření spotřeby vody a pro měření energií dodávaných do jednotek, na základě předchozí výzvy.

VIII. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek za účelem odečtů zařízení pro měření spotřeby vody a pro měření energií dodávaných do jednotek, na základě předchozí výzvy žalobce zaslané žalované do 15.1. každého kalendářního roku.

IX. Žalovaná jako vlastník jednotek č. anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno Anonymizováno anonymizováno v k.ú. adresa, obec adresa, je povinna umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě přístup do těchto jednotek v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně své jednotky a stavebními úpravami zasahuje do společných částí, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují, nebo nemění společné části domu, na základě předchozí výzvy.

X. Žalobce bude výzvu doručovat v písemné formě do datové schránky žalované. Za den doručení se považuje okamžik dodání datové zprávy do datové schránky příjemce. Žalobce je oprávněn doručovat žalované doporučeně prostřednictvím poštovního přepravce. Za den doručení se považuje třetí den po odeslání zásilky.

XI. Žalovaná je povinna umožnit přístup do 14 dnů ode dne doručení výzvy, pokud není v některých případech výše, stanoveno jinak.

XII. Plánované přístupy do jednotek žalované budou prováděny v pracovních dnech od 8:00 hod. do 17:00 hod., v nezbytně nutném rozsahu. Delší přístup než 4 hodiny, bude žalovanému oznámen ve výzvě.

XIII. V případě náhlého havarijního stavu na společných částech umístěných v jednotkách žalované, je žalovaná povinna umožnit přístup statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě do těchto jednotek okamžitě.

XIV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 75 685,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla uložena žalovanému povinnost umožnit statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě vstup do jednotky č. anonymizováno, kat. území adresa a umožnit jim provádění kontroly, revize a údržby plynovodu a hlavního uzávěru plynu, včetně umožnění instalace protipožárního uzávěru a dále povinnost umožnit vstup statutárnímu orgánu žalobce a pověřené odborné osobě do jednotek ve vlastnictví žalovaného č. anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno a anonymizováno, vše kat. území adresa a umožnit jim provádění kontroly, revize a údržby vodovodních zařízení – hlavního uzávěru vody, a vodovodních stoupaček v jednotkách se nacházejících, včetně umožnění instalace kontrolního vodoměru k hlavního uzávěru vody, umožnění výměny redukčního ventilu u hlavního uzávěru vody, umožnění instalace podružných vodoměrů ke všem stoupačkám. Žalobce uvedl, že jeho úkolem zajišťování správy společných částí domu č.p. Anonymizováno stojícího na pozemku p.č. Anonymizováno, kat. území adresa na adrese adresa. Z povahy žalobce pak vyplývá, že konkrétní činnosti provádí buď osoby, tvořící statutární orgán, či statutárním orgánem pověřené osoby. Ačkoliv ze zákona a Stanov žalobce vyplývá oprávnění žalobce provádět kontroly, umísťování, údržbu, odečty zařízení pro přívod energií (včetně plynových a vodovodních zařízení) a za tímto účelem vstupovat do jednotek (po předchozí výzvě), jelikož se jedná o součást správy domu a pozemku, neboť je to v zájmu všech spoluvlastníků/členů společenství, žalovaný dlouhodobě znemožňuje žalobci provedení kontroly vodovodních a plynových zařízení nacházejících se v prostorách jednotek v jeho vlastnictví., přestože žalobce opakovaně vyzýval žalovaného s dostatečným předstihem k umožnění vstupu do jeho prostor za účelem této kontroly. Žalobce vyčerpal možnosti jiného řešení, a k naplnění jeho účelu (správa domu a pozemku) mu nezbývá než v zájmu ostatních vlastníků jednotek domáhat se svého oprávnění touto žalobou. Žalobce blíže specifikoval jednotlivé případy, kdy žalovaný neumožnil vstup do předmětných nemovitostí v souvislosti se zařízeními plynovými a vodovodními, jmenovitě ve dnech 10.02.2021, 9.2.2021, 17.09.2020. S ohledem na to navrhl žalobce, aby soud žalobě vyhověl a přiznal mu náhradu nákladů řízení.

2. Žalovaná označila žalobu za nedůvodnou, přičemž již od počátku tvrdila, že prostory, do kterých se žalobce domáhá vstupu, jsou dlouhodobě předmětem nájemního vztahu, a to od listopadu 2018. V rámci komunikace žalobce a žalovaného na toto žalovaná opakovaně upozorňovala a vždy se snažila koordinovat nahodilé požadavky žalobce s možnostmi nájemce. Nájemcem je společnost právnická osoba., IČO: IČO, se sídlem adresa. Žalovaná dále namítala nedostatek zmocnění právního zástupce žalobce, když poukazovala na speciální plnou moc, udělenou zástupci žalobce k vymáhání nedoplatků na službách. Dále žalovaná namítala udělení zmocnění osobou, která dle údajů ve veřejném rejstříku není oprávněna, když dle odst. 7.4. stanov uveřejněných ve veřejném rejstříku je funkční období předsedy tří leté, přičemž ve výpisu, který předkládá i samotný žalobce je uvedeno, že p. jméno FO je předsedou se dnem vzniku funkce 9. 11. 2015. Z tohoto pohledu mu tak funkce zanikla dne 9. 11. 2018 a nemohl tak 21. 5. 2019 zmocnit tituly před jménem jméno FO (nedostatek odstraněn na čl. 42 spisu). Žalovaná dále namítala možnou věcnou příslušnost krajského soudu, přičemž odkázala na usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 8. 1. 2013 č. j. Ncp 1462/2012-125, jelikož žalobce v žalobě uvádí a zastřešuje se jednáním shromáždění společenství vlastníků, a to jak přímo (v části V. žaloby), tak nepřímo skrze své stanovy, které schvaluje právě shromáždění společenství vlastníků. Pokud žalobce tvrdí, že má žalovaná nějakou povinnost dle stanov nebo že žalovaná má nějakou povinnost dle výzvy shromáždění a zároveň žalobce tvrdí, že žalovaná tuto povinnost nerespektuje, pak se pravděpodobně jedná o spor vzniklý z jednání shromáždění společenství vlastníků. (o námitce rozhodnuto na čl. 116 spisu). Žalovaná dále namítala nedostatky žaloby, nedůvěryhodnost žalobcem navrhované výpovědi statutárního orgánu žalobce – pana jméno FO, vady žalobního petitu, podle kterých je důvod pro polemiku, zda se žalobce nedomáhá určení existence právního vztahu. Podle žalované je petit žaloby je stižen závažnou vadou a nemůže mu být vyhověno, protože: a) je vnitřně rozporný s obsahem žaloby, neb žalobce se domáhá generálního umožnění vstupu statutárnímu orgánu žalobce a žalobcem pověřené odborné osobě, nikoli vstupu za jasně daným účelem k čemuž směřuje žaloba; b) žalobce se nemůže oprávněně domáhat generálního umožnění vstupu a zároveň umožnění provádění dalších činností. Takto formulovaný petit v rozporu s článkem 11 odst. 4 Listina základních práv a svobod fakticky činí vlastnictví žalované holým – nuda proprietas; c) statutární orgán žalobce je právní konstrukt a jako takový nemůže nikam vstupovat, respektive ani mu nemůže být umožněn vstup; d) vymezení pojmu „žalobcem pověřené odborné osobě“ je neurčité a nevykonatelné; e) ani ve vztahu k dalším činnostem, u kterých se žalobce domáhá „umožnění provádění“ není jasně vymezeno v jakém rozsahu či jak často by tyto činnosti měly být umožněny. Žalovaná dále polemizovala s tím, nakolik může znění stanov dále omezit její vlastnické právo ve větším rozsahu než § 1194 OZ, když takovéto omezení by bylo ve střetu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Žalovaná pro úplnost doplnila, že sama s touto úpravu stanov nesouhlasila a popřela, že by dlouhodobě znemožňovala žalobci provedení kontroly vodovodních a plynových zařízení nacházejících se v prostorách jednotek žalované, provedení kontroly či vstup nikdy neodmítla, naopak se snažila věc konstruktivně řešit při minimalizaci zásahu do jejího vlastnického práva. Své podmínky žalovaná žalobci jasně deklarovala a žalobce se je rozhodl nerespektovat. Žalovaná namítala, že i z revizní zprávy ze dne 20.12.2018 vyplývá, že musela žalobci poskytnout součinnost, jinak by tato zpráva nevznikla. Žalovaná se dále pozastavovala nad tím, že závada dle revizní zprávy je žalobcem řešena až po více než dvou letech. Dle žalované nikdy nebyl odepřen žalobci vstup do jednotek, žalovaná rovněž nikdy neodmítla součinnost, dokonce sama navrhovala žalobci řešení, která on bezdůvodně odmítal, když žalovaná navrhovala provedení prací osobou, kterou ona sama vyhledá a odpadne tím problém se zprostředkováním termínů k provedení prací. Byl to naopak žalobce, kdo odmítl její nabídku nechat provést práce žalovanou zvoleným odborníkem na náklady žalobce. Žalovaná dále namítala, že žalobce jí neposkytuje dostatek času, aby mohla reagovat, když nerespektuje dobu, potřebnou pro doručení výzev. Žalovaná dále namítala, že žalobce dostatečně neuvádí a nedokládá potřebu vstupu a narušení pokojného výkonu vlastnického práva žalované ve vztahu k vodovodním zařízením. Ve vztahu k plynovému zařízení je alespoň odkázáno na revizní zprávu, která však z podstaty nemůže být podkladem pro vstup za účelem kontroly vodovodních zařízení. Dle žalované žalobce danou situaci neřeší dostatečně, on sám neposkytuje potřebnou součinnost v případě, že žalovaná zajistí provedení nějakých prací (např. vyvedení hlavního ventilu mimo jednotky, vyvedení hlavního uzávěru plynu apod.). Žalovaná má za to, že se žalobce fakticky nedomáhá přístupu a kontroly předmětných zařízení, respektive se nesnaží ani věc vyřešit tak, aby měl k předmětným zařízením přístup stále. Žalobce v rozporu se svými zákonnými povinnostmi nechal veškerou aktivitu na žalované. V některých ohledech pak aktivitu žalované nedůvodně maří (např. původně diskutovaná možnost nainstalování redukčního ventilu přímo žalovanou). Postup žalobce označila za svévoli, se kterou nesouhlasí. Žalovaná uzavřela, že výslovně a opakovaně deklarovala, jak ochotu zajistit vstup odborně způsobilé osoby, tak případně zajistit přímo kontrolu touto odborně způsobilou osobou, čímž by odpadla potřeba složitě domlouvat termíny pro všechny zúčastněné strany včetně nájemce. Na základě shora uvedeného žalovaná navrhla, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítnul a přiznal žalované náhradu hotových výdajů.

3. V projednávané věci již soud prvního stupně jednou meritorně rozhodl rozsudkem ze dne 19. 11. 2024, č.j. 45 C 76/2021179, avšak tento rozsudek byl následně zrušen rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. 15 Co 154/2025224 ze dne 24. 07. 2025, jímž byla věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud ve svém rozhodnutí konstatoval, že původní petit žaloby nebyl formulován dostatečně určitě a vykonatelně, a uložil soudu prvního stupně povinnost odstranit tyto nedostatky ve spolupráci se žalobcem a současně provést řádný test proporcionality zásahu do vlastnického práva žalované. V nynějším řízení soud postupoval v souladu s tímto závazným právním názorem a po doplnění a upřesnění žalobního petitu žalobcem přistoupil k novému meritornímu posouzení věci.

4. Dle Notářského zápisu NZ 2073/2015 N 1705/2015 došlo ke schválení nového znění stanov společnosti (viz stanovy níže).

5. Dle Stanov Jméno žalobce je , ke dni, blíže neurčenému.

5. Podle čl. 9.3 písm. h) Stanov je povinností členů společenství: umožnit po předchozím vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným kontrolou, provádění oprav a úprav souvisejících s opravami ostatních jednotek a domu jako celku. Podle čl. 9.3 písm. k) Stanov je povinností členů společenství: umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot.

6. Dle Zápisu ze schůze shromáždění Společenství vlastníků jednotek adresa, ze 14.12.2016 vyzvalo SVJ vyzývá p. jméno FO, jako zástupce majitele sklepů k udržování volného průchodu k hlavním uzávěrům vody a plynu. Tato povinnost je dána zákonem, viz 133/1985 Sb., §5 odst. 1, písm. b). Zachování přístupu k HUV a HUP je zakotveno rovněž v Dodatku č. 2 k Prohlášení vlastníka, Článek I. bod 11.:„Hlavnímu uzávěr plynu a vody je umístěn v 1 PP v nebytové jednotce č.Anonymizováno. Vlastník jednotky č.Anonymizováno je povinen umožnit po předchozí výzvě přístup do jednotky k hlavnímu uzávěru plynu a vody, který je v jednotce umístěn. V případě nebezpečí, kdy je nutný okamžitý vstup do této jednotky, je pro tento případ ve společných prostorách domu u vstupu do jednotky umístěna zasklená schránka s klíčem pro vstup do této jednotky. Rozbitím skla schránky je možné tento klíč vyzvednout a použít k otevření schránky a je tak umožněna obsluha hlavního uzávěru plynu a vody.“ Text tohoto dodatku byl navržen p. jméno FO a odsouhlasen shromážděním SVJ na předchozím zasedání dne 9.11.2015.

7. Zpráva o kontrole plynového zařízení podle vyhl. 87/78 ČUBP ze dne 20.12.2018 deklaruje provozuschopnost a bezpečnost revidovaného plynového zařízení v domě za předpokladu odstranění závad v navržených termínech. V rámci výčtu závad doporučila zpráva mimo jiné instalovat protipožární uzávěr na plynovodu za vstupem do objektu v termínu dle plánu oprav.

8. Dle Zápisu ze schůze shromáždění Společenství vlastníků jednotek adresa ze 3.12.2019 se za účasti pana jméno FO, jméno FO a paní jméno FO, přičemž mezi nimi byly řešeny i „problematické vztahy s vlastníkem nebytových prostor, společností SDB, které se týkají především několika soudních sporů, dluhů a odmítání přístupu do prostor SDB, kde je umístěn hlavní vodoměr a plynoměr. Obě tato zařízení vyžadují nezbytné úpravy. jméno FO oponovala za SDB tím, že SVJ žádný soudní spor nevyhrálo a že přístup do prostor budou řešit pouze skrze své právní zástupce. … Byla opětovně řešena otázka zpřístupňování suterénních prostor SDB, kde je umístěn hlavní vodoměr a plynoměr. SDB přes opakované výzvy znemožňuje vstup do svých prostor, požaduje provádění jakýchkoliv úprav pouze svými techniky. Výbor znovu vyzval zástupce SDB, aby dle zákona umožnil přístup k technickým zařízením v majetku SVJ, která se nacházejí v prostorách SDB by tak bylo možno provádět jejich opravy a údržbu. Zdůraznil potřebu instalace nového ročního ventilu kontrolního vodoměru a protipožárních uzávěrů na plynovém zařízení dle revize. jméno FO přislíbila odpověď na tuto výzvu prostřednictvím právního zástupce do konce roku. jméno FO požadovala uvedení připomínky zápisy do zápisu k dehonestujícím chování a ironickým poznámkám pana jméno FO vůči SDB.

9. Dopisem právnická osoba z 8. května 2020 byla žalovanému avizována potřeba zpřístupnění nemovitosti za účelem instalace kontrolního vodoměru k ověření správnosti chodu vodoměru, výměny redukčního ventilu u hlavního uzávěru vody k zamezení možných úniků a havárií, instalace podružných vodoměrů na jednotlivé stoupačky a kontroly celé rozvodné sítě a připojených vodoměrů a odběrných míst s tím, že konkrétní termín bude zvolen dle situace nájemníků, aby jim co nejvíce vyhovoval.

10. Dopisem Jméno žalobce z 8. května 2020 byla žalovanému avizována potřeba zpřístupnění nemovitosti za účelem instalace kontrolního vodoměru k ověření správnosti chodu vodoměru, výměny redukčního ventilu u hlavního uzávěru vody k zamezení možných úniků a havárií, instalace podružných vodoměrů na jednotlivé stoupačky a kontroly celé rozvodné sítě a připojených vodoměrů a odběrných míst s tím, že konkrétní termín bude zvolen dle situace nájemníků, aby jim co nejvíce vyhovoval.

11. Dopisem z 8.6.2020, adresované společnosti právnická osoba, původní právní zástupce žalované sdělil, že „dopis navzdory svému textu neobsahuje skutečné vysvětlení důvodů a potřebnosti v něm uvedených kroků, zejména neobsahuje nic jiného než tvrzení o rozdílech spotřeby dle hlavního vodoměru a spotřeby dle vodoměrů v jednotkách; …. neuvádí, zda v něm uvedené kroky jsou jediné možné, případně ekonomicky účelné, či jinak odůvodnitelné. Klientka na tomto místě připomíná, že: a. dlouhodobě v komunikaci akcentuje jak potřebu výměny ventilu a jiných zařízení, tak nezbytnost přemístění všech takovýchto klíčových zařízení mimo prostory Klientky, aby jednak mohly být tato zařízení kdykoli k disposici a jednak nedocházelo k disproporcionálnímu zásahu do vlastnictví Klientky; redukční ventil Klientce způsobil majetkové škody již v loňském roce. Klientka proto SVJ navrhla, že výměnu předmětného ventilu zajistí za částku 5 000 Kč, tento návrh však nebyl akceptován; dlouhodobé neřešení této situace, zvláště pak s přihlédnutím k návrhu Klientky, vzbuzuje oprávněné obavy o tom, zda statutární orgán SVJ vykonává svou funkci skutečně s péčí řádného hospodáře, když na místo rychlé a ekonomicky přijatelné opravy je po Klientce požadováno tolerování zásahu do jejího vlastnického práva bez jasné představy o konkrétním řešení; Klientka je tak toho názoru, že pokud nebylo přistoupeno toliko k opravě redukčního ventilu a má být nyní přistoupeno ke kontrole celé rozvodné sítě s nainstalováním množství podružných vodoměrů, je na místě posuzovat formu takovéto investice a zásahu komplexně, tedy i s vidinou budoucích kontrol a oprav. Klientka tak žádá odůvodněné vyjádření k tomu (i) proč byla zvolena právě tato varianta a (ii) proč součástí řešení není i přemístění hlavního uzávěru vody; Klientka je připravena poskytnout součinnost k běžné kontrole vodovodního vedení v nezbytné míře (bod d) Dopisu). Pokud jde o ostatní body Dopisu (a) až c)), pak Klientka požaduje vysvětlení, na základě jaké právní normy či závazku jí plyne povinnost toto strpět, zvláště pak, když je potřeba takovéhoto zásahu do vlastnictví Klientky odůvodněna pouhým konstatováním o rozdílech mezi spotřebou dle hlavního vodoměru a spotřebou dle vodoměrů v jednotkách. …Klientka závěrem žádá, aby oprávněná osoba SVJ tuto situaci začala řešit komplexně, zvážila i ostatní možnosti řešení a případně nechala zpracovat projekt přemístění všech takovýchto zařízení (vodovodních i plynovodních) mimo prostory Klientky. Klientka je k tomuto připravena poskytnout plnou součinnost.“ Dle doručenky Sdělení k dopisu ze dne 8.5.2020, byla zpráva doručená 9.6.2020 právním zástupcem žalované společnosti právnická osoba 12. Dopisem původního právního zástupce žalobce z 27. července 2020, adresované původnímu právnímu zástupci žalované s názvem „Zpřístupnění prostor za účelem kontroly a diagnostiky vodovodních zařízení“ kdy v reakci na dopis z 15.7.2020 ohledně výzvy k náhradě škody a výzvy k poskytnutí informací s tím, že tento byl předán i klientovi. V dopise je naznačováno, že statutární orgán deleguje veškerou i svou základní činnost, na advokáta. Tak tomu není. Přesto právní zástupce tituly před jménem jméno FO informuje, že je možné do jeho datové schránky zasílat i informace pro klienta. Žalobce ocenil vyjádřenou ochotu žalované umožnit běžnou kontrolu vodovodních zařízení v domě, kterou žalobce bude činit, a to v souladu se Stanovami a zákonem. „Ohledně situace s vodovodními zařízeními v domě bude klient nejdříve zjišťovat aktuální stav vodovodních zařízení prostřednictvím odborné osoby a následně se rozhodne o dalším postupu podle výsledku této prohlídky a diagnostiky. Vzhledem k důležitosti tohoto kroku a nutnosti provedení prohlídky i v prostorách Vašeho klienta se klient obrací nejdříve na Vašeho klienta mým prostřednictvím. Aby nedošlo ke zbytečnému zmaření termínu prohlídky v důsledku neumožnění přístupu do prostor chce klient, co se týče termínu prohlídky vyjít Vašemu klientovi co nejvíce vstříc. Prosím tedy o sdělení časových termínů, které by Vašemu klientovi v rozumném časovém horizontu vyhovovaly. …. Prohlídku a diagnostiku inženýrských sítí bude provádět specializovaná osoba – pan jméno FO, IČ: IČO.“ 13. Dopisem původního právního zástupce žalobce z 26. srpna 2020 ve věci „Zpřístupnění prostor za účelem kontroly a diagnostiky vodovodních zařízení“, adresované původnímu právnímu zástupci žalované a žalované samotné, byla strana žalovaná informována, že žalobce neobdržel od žalované návrh termínů, které by jí vyhovovaly. Nabídnuty proto byly 17.09.2020. na 8.00 hod., 22.09.2020. na 8.00 hod nebo 23.09.2020. na 8.00 hod., kdy má být kontrola bude odbornou osobou provedena. Současně byla žalovaná vyzvána, sdělit, nejpozději do 31.08.2020, jeden z výše uvedených termínů, který by jí vyhovoval nejlépe. V opačném případě bude stanoven termín statutárním orgánem žalobce.

14. Nedatovaným dopisem, adresovaným původnímu právnímu zástupci žalobce a žalobci s názvem „Zpřístupnění prostor za účelem kontroly a diagnostiky vodovodních zařízení“ se žalovaná vyjadřovala k navrženým termínům kontroly a diagnostiky vodovodních zařízení na dny 17.9.2020, či 22.9.2020 anebo 23.9.2020 s tím, že lhůtu k vyjádření „považujeme za snahu obejít vaše povinnosti jakousi Vámi nám podanou vstřícností, která je ovšem ve svém důsledku zcela nesplnitelná a nenaplnitelná, kdy jsme v podstatě měli lhůtu k vyjádření dva pracovní dny (a to toliko v případě, že nám Vámi zaslaný přípis byl ihned doručen). Vámi stanovenou lhůtu tedy považuji jako zcela bezpředmětnou, jelikož neodpovídá ani naléhavosti případu ani zažitým zvyklostem, a i proto, že pan jméno FO i paní jméno FO byli několikráte v posledních třech upozorněni na to, že pokud mají jakýkoliv požadavek, je nutno jej sdělit v přiměřené lhůtě, nikoli na poslední chvíli, jako se to stávalo i v případech, kdy oni o daných skutečnostech, kdy je nutná naše součinnost, věděli několik týdnů předem, nás informovali ve skutečnosti 15 minut předem, a ještě vyhrožovali negativními důsledky v případě okamžitého neposkytnutí součinnosti. V neposlední řadě pak upozorňuji, že Vás přípis nám byl doručen až dnes, 15.9.2020, přičemž datum odeslání přípisu je zcela irelevantní, jelikož Vámi zaslané přípisy nejsou doručovány fikcí. Tudíž vyjádřit se do 31.8.2020 je zcela nemožné. Takovýto postup jste vy sám zvolil také již několikrát – pokud Vám to přijde v pořádku, tak nám rozhodně ne.“ Opětovně vyzvala žalobce, aby přípisy zasílal v dostatečném časovém předstihu tak, aby listina mohla být řádně doručena, a „po jejím doručení, aby nám byl dán dostatečný časový prostor pro vyjádření či zorganizování potřebné součinnosti. V opačném případě se sám stavíte do pozice, kdy nebude na Vaše přípisy nijak reagováno, a tato skutečnost nám nemůže být nijak dána k naší tíži! Odmítáme se podřizovat vašemu autokratickému diktátu….Váš další přípis ze dne 3.9.2020, doručený nám také dnes 15.9.2020 pak už jen dokumentuje výše uvedené, kdy nemáme žádné možnosti k vyjádření a očekáváte naši okamžitou součinnost.“ Informovala o své připravenosti jednotku č. 26 zpřístupnit od 8,30 do 10,00 hod. o čemž již rovněž informoval paní jméno FO, která byla pověřena informovat technika, aby si technik práce v domě naplánoval podle uvedených možností. Dále žalovaná uvedla, že od dalších jednotek nemá klíče, protože jsou v nájmu třetích osob. „I kdybychom ale tyto klíče měli k dispozici, tak nemůžeme jen tak vstupovat do cizích obydlí, což by mohlo být vyhodnoceno jako trestný čin. V daných prostorách má náš nájemník své osobní věci a to, že se zdržuje pouze přechodně v určitých dnech v měsíci, na dané skutečnosti nic nemění…. Nájemníka jsme o prováděné kontrole informovali a požádali jej o součinnost, nicméně samovolný přístup do dané jednotky je z naší strany bez jeho součinnosti zcela vyloučen a předpokládám, že i SVJ si je této skutečnosti vědomo. Pokud nájemník součinnost neumožní, nemůže nám to být kladeno k tíži.“ Dále vznesla dotazy ohledně podrobností provádění kontroly („1. Která společnost bude kontrolu provádět, jakým způsobem tato byla vybrána a kdy s ní byla uzavřena smlouva. Jaká je smluvená částka za prováděné práce? Pokud poukazujete na to, že veškeré informace najdeme v systému DOOR tak upozorňuji, že k dnešnímu dni tam žádná tato informace není zveřejněna. Pokud nebude smlouva zveřejněna do dne provádění prohlídky, budeme před samotnou prohlídkou tuto vyžadovat po provádějícím technikovi.

2. Z jakých důvodů je kontrola a diagnostika vodovodních zařízení prováděna, když si nejsme vědomi toho, že by v posledních pěti letech bylo cokoli podobného činěno. Pokud je mi známo, má být revidován vyměněn pouze poškozený ventil, který již mohl být z naší strany vyměněn v červenci roku 2019, což ovšem pan jméno FO bez dalšího zdůvodnění zamítnul.

3. Zda bude diagnostika provedena ve všech jednotkách v domě, či toliko v jednotkách v našem vlastnictví, a pokud pouze v jednotkách v našem vlastnictví, žádám o zdůvodnění, proč jsme touto činností zatížení pouze my.“)

15. Dle nedatované informace v češtině i angličtině Anonymizováno, adresované vlastníkům, měla probíhat kontrola vodovodních rozvodů 17.9.2020 by mezi 8:00 do cca 10:00 hod., vlastníci byli požádáni o zpřístupnění jednotek v daném termínu a o nepoužívání vody a hlučných zařízení kvůli akustickým měřením.

16. Dle Zápisu ze schůze shromáždění Společenství vlastníků jednotek adresa, z 2.12.2020 byly řešeny mimo jiné potřebné opravy nemovitosti. Dále řešil zejména následující problematiku: . soudní spory s dlužníky, . nesrovnalosti v odečtech sv (z důvodu blokování přístupu do sklepních prostor sDB právnická osoba. zatím bez výsledku), . odstranění revizního nálezu u Hup (z důvodu blokování přístupu do sklepních prostor Jméno žalované. zatím bez výsledku), . úprava počtu a četností vývozu kontejneru na odpad, . vyjasnění situace s kontejnery na odpad u jednotlivých spoluvlastníků nebytových prostor. Po podání této informace se p. jméno FO, jakožto zástupce Jméno žalované. vyjádřil k bodům vztahujícím se k jeho zmocniteli následovně: „Soudní spor se Jméno žalované. zahalený v roce 2019 dosud nedosáhl ani fáze ústního jednání, přičemž Jméno žalované. trvá na tom, že je žalovaný nárok neoprávněný. Konkrétní posouzení však náleží soudu. Problematika přístupu do sklepních prostor Jméno žalované. je podstatně složitější, a to mimo jiné kvůli existenci nájemního vztahu, který musí být chráněn. Jméno žalované, se dlouhodobě ohrazuje vůči tomu, že by přístup bezdůvodně blokovala, jakož i k nařčením, že by jejich jednání mělo za následek vznik nesrovnalostí v odečtech či vznik škody SVJ.“ K tomuto bodu programu schůze byl dále ze strany p. jméno FO vznesen dotaz na rozvedení plánovaných oprav a investic, zejména fáze přípravy, ve kterých se nachází. Rovněž se dotázal, zda byly učiněny nějaké kroky k vyčistění kanalizace ve světlíku, na což Jméno žalované. upozorňuje již od roku 2017. Předsedající schůze k tomuto uvedl, že se v dlouhodobém horizontu počítá s rekonstrukcí střechy, fasády, výtahů a světlíků. Vše je prozatím ve fázi záměru bez konkrétního Odsouhlaseného projektu. K vyčistění kanalizace ve světlíku nedošlo.

17. Dle Výpisu z obchodního rejstříku žalované ke dni 17.3.2021 je jednatelem společnosti právnická osoba, jediným společníkem ing. jméno FO.

18. Dle Výpisu z obchodního rejstříku žalobce ke dni 17.3.2021 je statutárním orgánem - předsedou jméno FO.

19. V rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 č.j. 17 C 153/2019 – 396 z 18.10.2022, kterým bylo řízení částečně zastaveno co do částky 1 311 Kč s příslušenstvím (výrok I.), žaloba byla ve zbývající části 41 037 Kč s příslušenstvím zamítnuta (výrok II.), žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení (výrok III.) a dále povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 doplatek soudního poplatku (výrok IV.), soud konstatoval, že „Žalobce se původně v tomto řízení domáhal nároku za období let 2017 a 2018, později svůj nárok zvýšil na částku 64 754 Kč. Poté byla žaloba brána částečně zpět s tím, že soud v tomto směru řízení částečně zastavoval. Poté, kdy žalobce na výzvu soudu upřesnil, za jaké období se žalovaných nároků domáhá, vycházel soud z toho, že předmětem řízení byl tvrzený nedoplatek za období 2018 až 2019, konkrétně za 3 označené jednotky v částkách, které vyčíslil žalobce, a to za jednotku č. hodnota v roce 2019 nedoplatek 2 480 Kč, za jednotku č. hodnota v roce 2018 nedoplatek 597 Kč, za jednotku č. hodnota Anonymizováno v roce 2019 nedoplatek 2 472 Kč, za jednotku č. hodnota v roce 2018 nedoplatek 3 169 Kč a za jednotku č. hodnota v roce 2019 nedoplatek 32 319 Kč. Z provedeného dokazování, a to především z vyúčtování k předmětným jednotkám v roce 2018 a 2019 však vyplynuly částky jiné, než kterých se žalobce domáhal, a to za jednotku č. hodnota v roce 2019 přeplatek 313 Kč, za jednotku č. hodnota v roce 2018 přeplatek 11 Kč, za jednotku č. hodnota v roce 2019 nedoplatek 161 Kč se splatností: 31.5.2020, za jednotku č. hodnota v roce 2018 přeplatek 1 216 Kč a za jednotku č. hodnota v roce 2019 přeplatek: 10 Kč. Soud však především shledal, a v tomto směru je důvodná námitka žalované, že prováděná vyúčtování neodpovídají požadavkům zákona č. 67/2013 Sb., a to konkrétně požadavku vyjádřenému v § 7 odst. 2 citovaného zákona, kdy žalobce nejen, že neuvedl celkovou výši přijatých měsíčních záloh od žalované, ale vyúčtování nadto prováděl porovnáním celkových nákladů a žalované předepsaných měsíčních záloh a nikoli porovnáním celkových nákladů a celkové výše od žalované přijatých měsíčních záloh, tedy částek skutečně žalovanou zaplacených. Jen tak je totiž možné dospět k tomu, že rozdíl, ať už kladný či záporný, je z hlediska své výše zřejmý a kontrolovatelný s přihlédnutím ke způsobu a pravidlům sjednaným pro rozúčtování. Vyčíslení skutečné výše zálohy a její porovnání s náklady za příslušný rok je tak základní náležitostí vyúčtování, bez níž nemůže vyúčtování obstát (srov. závěry NS ČR, sp.zn. 26 Cdo 2778/2019). Je zcela nemyslitelné jak to, aby snad soud dopočítával, jaký celkový objem na zálohách žalobce v tom kterém roce uhradil, tak i to, aby tento součet poté porovnával s žalobcem vykázanými náklady. Pokud by soud neshledal tuto zcela zásadní vadu všech vyúčtování, pak by mu ovšem nezbylo než konstatovat, že z vyúčtování tak jak byla provedena k důkazu, žalobcem požadované částky ani zdaleka nevyplývají. Jak již soud uvedl, z provedených vyúčtování vyplývá toliko jediný nedoplatek ve výši 161 Kč za jednotku č. hodnota v roce 2019 se splatností 31. 5. 2020, v ostatních případech byly vykázány přeplatky. Je tomu tak proto, že soud se neztotožnil ani s možností započítávání jednotlivých pohledávek na nároky tak, jak je prováděl žalobce. Pokud žalobce odkazoval na čl. 12 odst. 5 svých stanov, pak takový postup je možný v případě, pokud o jednotlivé pohledávky není veden spor. Pokud člen SVJ, kterým je i žalobce, nečiní nedoplatky, které mu žalobce vykazuje spornými, a tedy je uznává, pak může žalobce postupovat tak, jak má uvedeno ve svých stanovách a platby ve stanoveném pořadí na jednotlivé platby započítávat. Žalobce však nemohl účinně započítávat došlé platby od žalované na sporné nároky, neboť takový pohledávka je nejistá a do okamžiku, než o ní bude soudem rozhodnuto, přičemž tento stav vyvolal sám žalobce, nelze na takovou pohledávku žádné započtení provádět (srov. NS ČR sp.zn. 31 Cdo 684/2020). Pokud tedy žalobce vedl s žalovanou spor o jednotlivé částky, nemohl pak současně od žalované nově došlé platby na tyto pohledávky započítávat. Pokud žalobce v této souvislosti, vycházeje patrně z přesvědčení, že k platnému a účinnému započtení došlo, bral částečně žalobu zpět, jde o jeho procesní rozhodnutí. Absurdnost postupu žalobce pak může názorně ilustrovat hypotetická situace, pokud by žalovaná na nové pohledávky žalobce soby SVJ uhradila částky dosahující či přesahující žalovanou částku, patrně by dosud uplatňovanou logikou vzal žalobce žalobu zpět v celém rozsahu, aniž by došlo k meritornímu rozhodnutí. Je tak třeba přisvědčit žalované i v tom, že takový postup se nejen příčí zákonným předpokladům účinného započtení, ale staví žalovanou i do situace, kdy v důsledku faktického postupu žalobce nemůže ovlivnit způsob, jaký žalobce vlastní započítávání plateb provádí. ………. Soud samozřejmě nemůže postupu žalobce, který bere postupně žalobu částečně zpět, v zásadě nijak bránit, neboť je na žalobci, aby určil, jakého nároku se bude v řízení domáhat, když důležitý důvod na straně žalované soud neshledal. Jde však poté plně k tíži žalobce, pokud nerespektuje platnou právní úpravu a provádí započítávání na nejisté pohledávky. Proto také žalobce nemůže být se svými nároky úspěšný, i kdyby soud neshledal výše uvedenou vadu vyúčtování. Žalobce vymezil, že se domáhá nároků za období let 2018 a 2019. Je však zjevné, že převážná většina nároků pochází z vyúčtování za jiná, předchozí období, kdy tato sice žalobce může samostatně žalovat, nemůže je však vydávat za nároky jiných pozdějších období. Do těchto pozdějších období je sice žalobce účetně převádí, nicméně ani účetní operace nemůže nic změnit na tom, že jde o nárok z vyúčtování z jiného období, které musí obstát z hlediska zákona č. 67/2013 Sb. Ani námitka žalobce, že žalovaná nehradí plnou výši záloh či je nehradí po variabilními symboly určenými žalobcem, nemůže ospravedlnit postup žalobce, spočívající v započítávání těchto plateb na sporné nároky z minulých období. Žalobce mohl platby od žalované započítávat toliko na nesporné nároky, případně na platby aktuálního období. Poukaz na stanovy je pak v tomto směru bez právního významu, jak soud výše vysvětlil. Toto však soud uvádí nad rámec povinného odůvodnění a v zásadě pro odůvodnění svého rozhodnutí v širších souvislostech, neboť jaké nároky vlastně žalobce převedl do vyúčtování za období 2018 a 2019 soud nezjišťoval, ani v tomto směru nedával žádné procesní poučení a výzvu podle § 118a o.s.ř. pro nadbytečnost, když dospěl k závěru, že vyúčtování jak jej žalobce provedl, je v rozporu s § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. a jako takové nezpůsobilo ani splatnost v něm uvedených částek, ať už by byly jakékoli.“ 20. Rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. 18 Co 42/2023 – 440 byl rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 č.j. 17 C 153/2019-396 potvrzen a částečně změněn co do výroků o náhradě nákladů, když tyto nebyly žalované přiznány. Soud v této souvislosti konstatoval, že „Odvolací soud považuje za okolnost významnou z hlediska § 150 o. s. ř., že pro vznik sporu měl zásadní význam systematicky uplatňovaný postup žalované, spočívající v nahodilém poukazování plateb, nadto bez variabilního symbolu, který žalobkyni jako poskytovateli služeb významně zkomplikoval vymáhání nedoplatků z vyúčtování služeb. Žalobkyně jako poskytovatelka služeb byla nucena vypořádávat se s praktickými obtížemi při provádění vyúčtování, které byly o to komplikovanější, že žalovaná takto postupovala soustavně po několik zúčtovacích období, za něž vznikaly nedoplatky. Neoznačené platby ve výši, která neodpovídala předpisům záloh pro jednotlivé jednotky, bylo nutno dělit nejen mezi příspěvky a zálohy, a současně také mezi jednotlivé bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného. Mezi stranami sporné přiřazování a rozdělení došlé platby se pravděpodobně promítalo i do vyúčtování záloh s následkem, že je nebylo možné hodnotit jako řádné a tudíž splatné.“ 21. Podle černobílé fotografie s cihlovou zdí z pravé strany fotografie by se mělo jednat i dle sdělení žalovaného se jedná o fotografii zatopeného světlíku v domě. Žalobce nesporoval, že v určitém okamžiku byla ve světlíku v domě voda, připustil, že by se mohlo jednat o vyfotografovaný světlík.

22. Dle videozáznamu z 10.7.2022 žádal žalovaný o vyčištění světlíku s tím, že tento je zatopen. Na to reagoval pan jméno FO, že momentálně je na dovolené a není v dosahu, nicméně právnická osoba s někým, kdo by mohl situaci prověřit. Žalovaný na to reaguje velice emotivně a vyžaduje okamžitou akci.

23. Z emailové komunikace mezi účastníky s názvem „vyplavené sklepní prostory“ vyplývá, že e-mailem jméno FO. jméno FO z 18.8.2023 jméno FO, byl žalovaný upozorněn na existenci problému se zatékáním, e-maily ze 17.8.2023 jméno FO. jméno FO s názvem vyplavené sklepní prostory, e-mailem ze 17. srpna 2023 jméno FO. jméno FO na toto reagoval. E-mailem ze 17. srpna 2023 jméno FO. jméno FO s názvem vyplavené sklepní prostory, dále byl zaslán e-mail ze 17.8.2023 jméno FO. jméno FO, v kopii dalším osobám s názvem vyplavené sklepní prostory, s komentářem: a ještě fotka, jaký bazén je ve světlíku.

24. Dle systému nahlašování závad door online 7.7.2024 právnická osoba vytvořila novou žádost, tato byla 8.7.2024 předána, dle jméno FO panu jméno FO, statutárovi žalobce. Žalovaná 7.7. se připomínala se zastřešením světlíku.

25. Mezi účastníky proběhla rozsáhlá e-mailová korespondence ohledně jednotlivých závad, požadavků ke vstupu a důvodům, proč nelze vstup umožnit i ve dnech 9.9.2019, 11.9.2019, 26.9.2019, z 18.9.2019, 30. září 2019, 3. června 2021, 10. července 2024, 16.9.2019.

26. Pro stručnost soud shrnuje, že z e-mailové komunikace mezi účastníky, je zřejmé, že obě strany setrvávají na svých stanoviscích, kdy žalovaná se odvolává na své vlastnické právo a jeho ochranu, zatímco žalobce trvá na své povinnosti kontrolovat řádný chod společných zařízení v domě a provádět jeho údržbu. Uvedené vyplývá rovněž z předsoudní výzvy k úhradě dlužné částky pro společnost Jméno žalované., z 15.8.2024, žádosti o nahlížení do podkladů ze 16.7.2024, vyjádření původního právního zástupce žalobce ze 6. ledna 2021, s názvem Zpřístupnění prostor za účelem kontroly vodovodních a plynových zařízení, odpovědi na dopis ze 6.1.2021, adresované původnímu právnímu zástupci žalobce, původním právním zástupcem žalované, z 1.2.2021, dopisu původního právního zástupce žalobce ze dne 5.2.2021 a na něj navazující odpovědi právního zástupce žalované původnímu právnímu zástupci žalobce z 9.2.2021 s Konečným stanoviskem ve věci kontroly vodovodních a plynových zařízení dne 10.2.2021, jakož i dalších zpráv a listin.

27. Z e-mailové korespondence mezi účastníky bylo zjištěno následující: E-mailem ze dne 4. 11. 2025 informoval zástupce žalované Anonymizováno Anonymizováno jméno FO žalobce o průsaku vody ve sklepních prostorách, a to buď světlíkem, nebo vertikální kanalizační trubkou, a požádal jej o zajištění nápravy. Současně uvedl, že žalobci již zaslal kontakt na instalatéra, který má být v dané věci nápomocen. Žalobce téhož dne odpověděl, že s instalatérem hovořil, dohodl rozsah opravy a předběžnou konečnou cenu ve výši cca 4 000–4 500 Kč. Žalovanou požádal, aby si s instalatérem domluvila konkrétní termín provedení opravy, a zároveň sdělil, že po doručení faktury zajistí její proplacení z prostředků SVJ. Dalšími zprávami ze dne 6. 11. 2025 a 7. 11. 2025 zástupce žalované doplnil, že plánovaná oprava bude vyžadovat omezení provozu vody v domě, případně nutnost informovat vlastníky jednotek v nadzemních podlažích, aby dočasně nepoužívali odpad. Taktéž navrhl možné termíny zásahu instalatéra a upozornil na přetrvávající kaluže vody ve světlíku při deštích. E-mailem ze dne 10. 11. 2025 sdělila jméno FO. jméno FO, jednající za žalovanou, že instalatér provede opravu ve čtvrtek, a požádala, aby v době mezi 11:00–13:00 nebyla v domě pouštěna voda, což je nezbytné pro provedení zásahu. Téhož dne žalobce informoval žalovanou, že oznámení o omezení provozu vody rozešle vlastníkům jednotek, a upřesnil, že předpokládá, že bude nutné uzavřít konkrétní stoupačku, které se závada týká. Zároveň si ověřoval, zda se jedná o opravu kanalizační/odpadní stoupačky. E-mailem ze dne 18. 11. 2025 zaslal žalobce žalované fakturu za provedenou opravu odpadní stoupačky v prostorách suterénu a požádal, aby byla zahrnuta do nejbližšího platebního příkazu SVJ.

28. Fakturou č. hodnota, vystavenou dne 14. 11. 2025 společností právnická osoba a splatnou dne 16. 11. 2025, byly žalobci vyúčtovány montážní práce v objektu „adresa“ provedené v listopadu 2025 v celkové hodnotě 5 600 Kč.

29. Svědkyně jméno FO. jméno FO v dané věci uvedla, že po zakoupení prostor v domě na adresa, v roce 2015 žalovaná zjistil, že tyto jsou v podstatě celé otevřené a volně přístupné komukoliv. Společnost měla zájem si prostory zrekonstruovat a užívat je, proto je zabezpečila zámkem. Ten však následně někdo ucvakl, čímž vznikl první spor mezi účastníky, když se jednateli žalované nelíbilo, že do prostor společnosti vstupuje někdo cizí. adresa do dnešní doby nebyl nahrazen. Další spor vznikl kvůli kontrole uzávěrů plynu, o kterém žalobce musel vědět od plynařů nejméně dva týdny dopředu, přesto však žalobce jednateli zavolal zhruba 5-10 minut před samotným výkonem a požadoval okamžité otevření prostor. To se stalo vícekrát, žalobce vůbec nezajímalo, zda je italský jednatel žalované vůbec dostupný. Žalobce trval na nepřetržitém přístupu k prostoru, tak jak jej měl před změnou majitele prostoru, nebral ohledy podnikatelské záměry žalované. Další problémy začaly s vyúčtováním, které nesouhlasilo. Námitky svědkyně, účetní s 30-letou praxí, přitom nebyly brány v potaz a nebyla připouštěna jakákoliv „debata“. Když chtěla svědkyně se žalobcem problém řešit a zjistit, v čem je chyba, byla odmítnuta. Svědkyně následně zjistila, že do vyúčtování jsou započítávány předchozí roky i budoucí roky, vyúčtování tak vlastně není vyúčtováním. Ohledně toho proběhl i soudní spor, který žalobce neustál a následně vystavil žalované opravné vyúčtování. Ani to však nebylo v pořádku, byli v něm chyby. Na schůzích SVJ se účastní pouze pan jméno FO s druhým zástupcem SVJ, panem jméno FO. Když se takové schůze svědkyně jako zmocněnec žalované účastnila, byla nevybíravým způsobem napadána, že je žalovaná dlužníkem. Jakákoliv snaha o dohodu se žalobcem je ze strany žalobce negována. Žalovaná přitom nechce dělat problémy, vždy se snaží o nějaké řešení. Dohoda s SVJ však není možná, staví své požadavky zcela nekompromisně. Konflikt vznikl i kvůli návštěvě vodaře, se kterým se do prostor snažili dostat ještě dva členové výboru SVJ. Žalovaná s tím nepočítala, v prostorách má nájemníka, který očekával jednu osobu (vodaře) a jen toho rovněž hodlal vpustit, aby udělal svou práci. Protože však nebyl umožněn vstup členům výboru SVJ, dle svědkyně pan jméno FO výkon zrušil a SVJ tak promarnilo zbytečně peníze na tento výkon. Dle svědkyně žalovaná nikdy vstup do svých prostor neodmítla, od počátku kvůli krátkým lhůtám požadovala delší čas na umožnění vstupu, požadovala rovněž informace o konkrétních osobách, které mají do prostor vstoupit a účelu tohoto vstupu. Žalovaná vstup do objektu neznemožňuje, pouze chce více informací. Svědkyně dále uvedla, že rovněž žalovaná požaduje, aby vstup do jejích prostor nebyl bezdůvodný a bezúčelný. Dle svědkyně se nikdy nestalo, že by došlo k odepření vstupu kvůli nějakému úkonu, žalovaná se vždy snaží o dohodu. Svědkyně za ni jako zplnomocněná osoba komunikuje s panem jméno FO, vždy je snaha o to se dohodnout. Svědkyně uvedla, že po dobu soudního řízení si nevybavuje žádné požadavky žalobce ke vstupu do prostor žalované. Vybavila si, že v souvislosti s opravou vodovodních ventilů byl umožněn vstup panu jméno FO, ten jej nakonec nevyužil a čekal na chodbě. Jestliže žalovaná jedná se žalobcem, dle svědkyně jsou její požadavky paušálně odmítány. Přitom žalovaná své požadavky či podněty nijak nezneužívá. Šlo např. o vytopení světlíků, stálo v nich zhruba půl metru vody, což může působit bakterie, vzlínání plísní po stěnách nahoru a to může ničit dům. Od roku 2017 se žalovaná snaží o zastřešení světlíků, aby do nich nepadaly nečistoty, dokonce sama oslovila správní firmu žalobce, aby je přišla vyčistit. Firma však požadoval pokyn od SVJ k tomuto úkonu. To se řešilo nejméně tři dny, jednatel žalované byl opravdu naštvaný, protože do jeho prostor se šířila plíseň a zápach. Při rekonstrukci prostor dostala žalovaná od od SVJ plány komínových průduchů, pasportizaci komínů, aby věděli, do kterého toho průduchu vlastně může společnost napojit své kotle. Pasportizace však byla úplně špatná, průduchy byly ucpané a musely se hledat nové, což stálo další náklady. Volné průduchy však nebyly navázány na vyvložkování komíny a žalovaná je musela sama vyvložkovat. Žalobce tuto práci odmítl provést, ačkoliv je to dle svědkyně jeho povinnost. Dodnes neuhradil žalované náklady, které s tím žalovaná měla. Na jednu stranu tak žalobce tvrdí, že chce spravovat společný majetek, na druhou stranu jej odmítá k požadavkům žalované udržovat (např. světlíky). Svědkyně uvedla, že od roku 2015 žalobce neudělal pro dům nic, co by mu prospělo a co navrhla žalovaná. Na druhou stranu vyžaduje, aby jeho požadavky byly dodrženy. Žalobce odmítá o krok ustoupit a žádnou dohodu ze strany žalované přijmout. K dotazu kolikrát měl žalobce prostřednictvím svých zástupců během posledních tří let možnost vstoupit do prostor právnická osoba, svědkyně uvedla, že vždy, když o to požádali, vstup jim byl umožněn. Sama však nemá o počtu vstupů přehled, protože u nich nebývá. Ona sama komunikuje s jednatelem, který má od prostor klíče (svědkyně nikoli) a vstupy tak zajišťuje jednatel žalované. Svědkyně tak nemá přehled. Jestliže nakonec byli světlíky vyčištěny, byla žalovaná vystavena zdraví škodlivému prostředí po dobu tří dnů, teprve poté dal pan jméno FO pokyn k vyčištění světlíků. Jestliže byla svědkyně dotázána, jakým způsobem zapříčinil žalobce skutečnost, že žalovaná má ve své jednotce uzávěry vody a plynu, svědkyně uvedla, že to žalobce způsobil rozdělením jednotek a jejich prodejem do soukromého vlastnictví, ačkoliv v nich jsou umístěny hlavní uzávěry vody (a dříve i plynu). K dotazu, zda si je svědkyně vědoma toho, že SVJ dům nerozdělovalo na jednotky, svědkyně namítla, že SVJ mělo situaci řešit hned po svém vzniku, když vědělo, že jde o soukromé vlastnictví. Neřešením celé situace SVJ těžilo z daného stavu a po změně majitele očekávalo, že i nadále budou mí do prostor kdykoli jakýkoli vstup. Na druhou stranu po SDB požadovali, aby hradila nemalý náklady na správu, údržbu a fond oprav ve výši 12.000,- Kč měsíčně za něco, co vůbec nemůže žalovaná užívat. Snaha jednatele o dohodu, podle které by vstup byl umožněn, žalovaná by současně žádné náklady na správu nehradila. Jestliže byla svědkyně dotazována, zda si je vědoma prohlášení vlastníka v dodatku č. 2 o zřízení zasklené schránky pro vstup do bytové jednotky č. Anonymizováno, svědkyně uvedla, že u toho ona nebyla, dodatek nekoncipovala a neví, kdo jej sepsal. Uvedla, že žalobci byl vstup vždy po předchozí dohodě umožněn. Pokud jde o klíček, ten byl řešen i na mediačním sezení, kterého se svědkyně jako zmocněnec žalované účastnila. Přišlo se na to, že tento požadavek je nerealizovatelný a z hlediska bezpečnosti nemožný, protože by klíček kdokoli mohl využít k vykradení prostor. Svědkyně setrvala na svém stanovisku, že realizace klíčku je pro žalovanou nebezpečná i poté, co jí bylo soudem sděleno, že podobná zařízení bývala běžně umístěna v bytových domech. Žalovaná si do prostor instalovala kamery a údajně v nich spal bezdomovec. K dotazu soudu, zda žalovaná v době koupě nemovitosti věděla o stavu uvedených prostor, svědkyně uvedla, že u toho ona nebyla, věc si řešil pan jednatel. K dotazu kolik členů má Společenství vlastníků jednotek Italská svědkyně uvedla, že asi 17. Dle svědkyně se tito schůzí SVJ neúčastní, vše si řeší přes plné moci pan jméno FO sám. Pokud jde o jednotlivé měřiče, které byly v prostorách žalované umístěny, vždy k 31.12. se zasílaly jejich stavy SVJ s fotografií, když byla zapotřebí osobní kontrola členů výboru, byl dohodnut termín a jednatel je tam vždy pustil. Jen jednou nebyli členové výboru vpuštěni, když měl přijít vodař na nějakou kontrolu. Protože jednatel nepočítal se vstupem dalších dvou členů SVJ, těmto byl přístup odepřen, vodaři byl umožněn. To však nebylo ze strany pana jméno FO akceptováno a vodaře odvolal. Svědkyně k dotazu, zda by žalovaná byla schopna na sebe převzít odpovědnost a kontrolu za prováděné práce v prostorách žalované, svědkyně konstatovala, že ani ona ani jednatel žalované nejsou odborníky na tuto problematiku a byť by jednatel odborného pracovníka do prostor pustil, jako laik se nemůže k provedené práci vyjádřit. Prvotním impulsem negativních vztahů mezi účastníky bylo ucvaknutí zámku bez vědomí jednatele, následné opakované informování o potřebě vstupu do prostor v krátkém časovém horizontu, což lze při plánovaných pracích těžko pochopit. Zopakovala neshody o vyúčtování, které se dle svědkyně děly již od počátku, kdy se ty prostory koupily. K dotazu, proč vlastně docházelo ze strany žalované k nižším platbám, než byly vyúčtovány, svědkyně uvedl, že ona sama se nedokázala ničeho dle vyúčtování dopočítat, jednatel neměl představu, co se děje, proto se rozhodl hradit částku nižší s tím, že v ročním zúčtování všechno doplatí. Tato situace dle vyjádření svědkyně nadále trvá, když „platby mají být kolem 12 000,- Kč měsíčně. Hradí se tam deset tisíc korun měsíčně, takže se hradí kolem 90, 95 %. V podstatě, těch záloh se tam hradí každý měsíc, jakoby pravidelně. Hradí se částka nižší právě proto, aby v podstatě jednatel věděl a v tom účetnictví, abychom věděli, kam ty částky jdou, na co jsou přiřazovány. A následně, když dostaneme vyúčtování, tak upřímně řečeno, já z toho vyúčtování, vezmu pouze ty náklady. Vezmu prostě náklady, které tam mají zúčtované. Vezmu částku, kterou společnost zaplatila a tuto částku jednatel vždycky, v době splatnosti toho vyúčtování, nakonec zaplatí.“ K dotazu, zda je svědkyni znám nález Ústavního soudu ve věci, vedené mezi oběma účastníky ve sporu o doplacení dlužných nákladů, ve kterém Ústavní soud konstatoval, že na nesprávném způsobu vyúčtování se podílela rovněž žalovaná strana tím, že právě hradila částečné úhrady, pod jinými variabilními symboly, svědkyně uvedla, že tento nález zcela jistě psali právníci, …. „v podstatě z hlediska účetnictví, je irelevantní, jestli to dlužíte na fakturu a), nebo na fakturu b). Prostě pořád je tam ten dluh, padesát tisíc korun. A, jestli. To je věcí, toho variabilního symbolu, kam to je přiřazené. Pořád prostě dlužíte stejnou částku, protože máte nějaký náklad. Máte, něco jste uhradila a něco někde dlužíte. A z hlediska účetnictví opravdu nezáleží, kde. To je potom možná důležité potom, až když se někde má promlčet nějaká pohledávka, nebo žalovat. V tomto případě, potom to má asi nějaký smysl, ale v rámci absolutní hodnoty, to nemůže způsobovat žádný problémy, jo. Z hlediska, účetnictví.“ Svědkyně opět setrvala na svém i po předestření, že Ústavní soud konstatoval, že žalovaná zmatek způsobila mimo jiné i přiřazováním odlišných variabilních symbolů než byly uvedené ve fakturách. Dle svědkyně je běžné, že dochází k platbám pro jinými variabilními symboly, podstatné je, od koho platba přišla. Pokud vznikne problém, účetní si věc vykomunikují telefonicky. Pokud svědkyně vystaví jako daňový poradce na nějakou firmu pět faktur a jsou jí zaplaceny jen čtyři, v podstatě dle svědkyně nezáleží na tom, které z vystavených faktur strany účetního vztahu evidují jako zaplacené, protože podstatný je pak pouze nezaplacený rozdíl. Dle svědkyně takto běžně funguje účetní jednotka, jednatelé o tom ani nevědí. Svědkyně popřela, že by ze strany žalované byly hrazeny různé částky či pod různými variabilními symboly. Byla hrazena vždycky částka 10 000,- Kč. Jen jednou, zhruba před 3-4 lety jednatel požadoval rozdělení platby ve výši 10 000,- Kč na jednotlivé jednotky stejně v jednotlivých měsících. Protože mu nebylo vyhověno, proto zasílá uvedenou částku v pěti různých platbách, aby bylo jasné, na kterou jednotku má SVJ platbu přiřadit. K dotazu v čem konkrétně žalovaná ustoupila žalobci v rámci snahy o dohodu svědkyně uvedla, že vždycky se snaží žalobci vyhovět, po telefonátu jednatel během pěti minut přijede z druhého konce Prahy, aby žalobce do prostor vpustil. Snaží se mu vycházet vstříc, komunikovat, ona sama vysvětlovala panu jméno FO, v čem je to účetnictví špatně. Je to však jako házení hrachu na stěnu, ze strany žalobce není vyvíjena žádná snaha o komunikaci. Pokud jde o uzávěr plynu, ten mohl být vyveden již dávno, jednatel žalované se snažil již někdy během let 2017-2019 celou věc řešit s plynárnami, zrovna v té době se opravovaly chodníky a celá stěna tak byla zpřístupněna zvenku. Byla to ideální situace k tomu, ale pan jméno FO celou věc v podstatě zrušil, když mu celá situace vyhovovala. Až po 2-3 letech, možná v roce 2024 došlo ze strany plynáren k vyvedení plynu ven. To už přitom mohlo být hotové dávno. Pokud jde o vodu jednateli žalované bylo stavebním odborem sděleno, že realizace vyvedení hlavního uzávěru vody mimo nemovitost není možná. Dle svědkyně nechal jednatel alespoň vyvést před jednotku do volně přístupného prostoru celému SVJ podružný vodoměr s kohoutem, aby bylo možné zastavit vodu při havárii. Jednotlivé platby na pět jednotek jsou hrazeny snad od roku 2023 od vyúčtování. Cíleně je hrazena částka 10 000,- Kč měsíčně, aby se zabránilo SVJ započítat přeplatek na neznámé platby, které žalovaná nedokáže identifikovat. Mezi stranami neustále panují spory o způsobu vyúčtování. Svědkyně uvedla, že účetnictví řešila s panem jméno FO, který jí sdělil, že není potřeba komunikovat s právnická osoba (správcovskou firmou žalobce, která řeší jeho účetnictví), chtěl si to řešit sám. Správcovská firma však se svědkyní komunikuje a odpovídá jí na dotazy. Jestliže je nyní před sklepními prostory právnická osoba nainstalovaná mříž, tato byla umístěna před cca 2-3 roky. Dle svědkyně k tomu došlo pouze z důvodu ochrany majetku žalované, určitě ne proto, aby se někomu zamezoval vstup. Svědkyně k dotazu, zda se v prostorech žalované nachází i další společné věci, které spravuje SVJ, uvedla, že jsou tam světlíky, komíny, průduchy, společně stěny, to všechno patří SVJ. Jestliže bylo svědkyni předestřeno, že právě problém se světlíky je dán tím, že se nachází ve sklepních prostorách, ze kterých je do něj přístup, svědkyně odpověděla, že světlík sice vede celým domem, nicméně jsou v něm i okna a lze do něj vstoupit i jinak než přes jednotky žalované, třeba ze shora. Dům je vysoký tři patra. Když svědkyně bydlela v jiném domě na adresa, právě pomocí slaňování se do světlíků dostávala technika při natahování internetu. Svědkyně připustila, že si neumí představit odčerpávání vody ze světlíků pomocí slaňování. Ve světlících jsou navíc navěšeny sítě. Pokud jde o žádosti žalobce o okamžitý přístup do prostor žalované, od doby, co je žalovaná zastoupena právním zástupcem, tyto žádosti ustaly. Přístup probíhá na základě předem ohlášené prohlídky, jednatel si zajistí termín a vykoná se tato prohlídka. Svědkyně k dotazu uvedla, že když se při opravném vyúčtování vzaly celkové náklady za ten rok 2020 a celkové platby žalované včetně doplatku z dalšího roku, bylo vyúčtování na nule. Přesto pak obdrželi vyúčtování, kterému opět nerozuměli. Pokud jde o rozhodnutí Ústavního soudu ve sporu o zálohy, svědkyně uzavřela, že tento se mýlí, protože Ústavní soud určitě nedělá třicet let účetnictví. Praxe totiž probíhá jinak než Ústavní soud uvádí. 30. jméno FO, předseda výboru SVJ žalobce v dané věci k ucvaknutému zámku připomněl, že v roce 2015 právnická osoba zakoupila nebytové prostory v domě a provozuje v nich realitní kancelář. Od původního majitele navíc žalovaná získala i sklepní prostory (tehdy ještě rozdělené na cca 26 sklepů po 10 m2) vymezené v prohlášení vlastníka jako samostatné jednotky, jako bonus k nebytovému prostoru. Sklepy měly přitom být příslušenstvím jednotlivých jednotek. Ostatní vlastníci jednotek v domě očekávali, že jim žalovaná sklepní prostory nabídne k odkupu, ale žalovaná se rozhodla prostory revitalizovat a podnikat v nich. Po předložení stavebních plánů žalovaná navrhla, že na vlastní náklady zrekonstruuje dvorek a protože ve sklepních prostorech jsou umístěna společná technická zařízení, nainstaluje u nich klíč s vylamovacím sklem pro případ potřeby se do prostor dostat. Výměnou za to požadovala od SVJ schválení scelení sklepních jednotek do cca 4-5, přestavby a rekolaudace prostor na kanceláře. Po získání souhlasu napoloviční většiny všech vlastníků nechala žalovaná úředně na katastru zcelit jednotky a zapsat i dodatek č. 2 o instalaci klíčku, požádala o stavební povolení. Pak však nastali problémy, nejprve byl na mříži na schodech, vedoucích do sklepa, instalován zámek. Na upozornění, že v mříží zajištěných prostorech jsou i společné prostory (např.strojovna výtahu, suterénní stanice výtahu a zařízení, která mají být volně přístupná) nereagovala. Proto, když následně byl zapotřebí nějaký zásah a nebyla jiná možnost, byl zámek ucvaknut. Pokud jde o klíč s vylamovacím sklem, ten se nikdy nerealizoval, byť byla žalovaná opakovaně upozorňována na existenci tohoto svého závazku. Vyvrcholením vztahů mezi účastníky pak byla skutečnost, že od cca září do prosince 2015 žalovaná přes opakované urgence nehradila žádné platby, ať již na zálohy na služby, příspěvky do fondu oprav atd. Na některé ze schůzí společenství žalovaná prostřednictvím své účetní paní jméno FO sdělila, že není zapotřebí zálohy hradit a stačí platit vyúčtování. Tím se spustil kolotoč sporů ohledně dlužných plateb. Ačkoliv pak žalobce prohrál soudní spor o dlužné platby, protože jeho účetní firma trvala na připisování jednotlivých dluhů do dalších let. Systém se však ukázal dle po rozhodnutí Ústavního soudu být nesprávným, proto žalobce nechal účetní firmu vyúčtování opravit tak, aby se jednoznačně odlišily náklady a platby podle jednotlivých let, nicméně to opět vedlo k dalšímu diskusím. Součástí opravného vyúčtování za rok 2020, které vyhotovila firma právnická osoba způsobem k ukončenému roku 2020, tak nebyly platby z roku 2021, které se však vztahovaly k roku 2020. Následně však došlo během roku k úhradě, která se částečně vztahovala k roku 2020, částečně k závazkům z předchozích let. Proto bylo žalované zasláno nové vyúčtování. Jestliže je ze strany žalované namítáno, že předseda SVJ na základě plných mocí rozhoduje za SVJ, doplnil, že se tak jedná z důvodu všeobecné neochoty právnická osoba komunikovat s ostatními vlastníky. Většina z nich je pak ráda, že na schůze SVJ nemusí a řeší situaci formou plné moci. Na schůzích se obvykle účastní jen 3-4 další vlastníci. K argumentu žalované, že do prostor nemůže pustit zástupce výboru, protože v nich jsou její nájemníci doplnil, že tomuto nerozumí, když i ostatní byty jsou nějakým způsobem obývané. Oficiálně však v prostorách nikdy žádní nájemníci nebyli, protože nic takového SVJ hlášeno nebylo, prostory jsou kolaudovány jako kanceláře a na přímý dotaz ani žalovaná nic nehlásila. Předsedu výboru však opakovaně oslovují ostatní spoluvlastníci s tím, že v prostorách je provoz nejčastěji v noci, kdy do nich někdo vchází či vychází. Pokud žalovaná uváděla, že by chtěla předem vědět, kdo a kolik osob bude vstupovat do jejích prostor, byla o potřebě vstupu předem informována včetně konkrétních osob. Jestliže žalovaná trvá na tom, aby do prostor vstupovali pouze odborníci, nelze tomuto požadavku vyhovět z důvodu potřeby okamžitě reagovat na nastalou situaci. V nemovitosti dochází zhruba od roku 2017, 2018 k rozdílu mezi čerpáním vody podle náměrů jednotlivých vodoměrů a podle hlavního domovního vodoměru, ztrácí se cca 500 m3 vody, což činí zhruba 50.000,- Kč rozdílu ročně. Byla snaha kvůli tomu nainstalovat podružné vodoměry na jednotlivé stoupačky, aby byl problém nalezen. Žalovaná opět pracovníkovi neumožnila přístup do předmětných prostor, žalobce nemohl odpovědného pracovníka instruovat, kam má vodoměry umístit a nadále tak eviduje vysokou částku na neznámý únik vody. Pokud by žalovaná řádně hradila za spotřebované služby, podílela by se tak na nemalé částce, když je vlastníkem 17 % podílu na nemovitosti. Jestliže žalovaná uváděla, že žalobci byl umožněn vstup při opravě vodovodních ventilů, jednalo se spíše o ústupek, kdy v danou dobu se nikdo vstupu nedomáhal, protože nebyl zapotřebí. Žalobce přitom rozdělil jednotlivé důvody pro vstup do nemovitosti žalované na tři kategorie: opravy pouze za přítomnosti odborníka, zásah za přítomnosti pouze člena výboru a zásahy, u kterých je zapotřebí přítomnost nejen odpovědného pracovníka, ale i další osoby, která mu ukáže potřebné provedení, zkontroluje zhotovení prací, podepíše protokol o předání prací atd. Jestliže žalovaná tvrdí, že v průběhu času umožnila žalobci vstup, šlo de facto jen o situace, kdy to sama potřebovala. Na čištění světlíků umožnila vstup během 5 let 2x, předtím bylo žalobci umožněno světlík vyčistit jednou. Přitom se ukázalo, že během stavebních úprav žalovaná poškodila nosné zdi. Ačkoliv bylo žalované uloženo nosné zdi dostavět a žalobce spolu se zástupci stavebního úřadu se přesvědčili, že tato byla vrácena zpět, již nebylo možné zkontrolovat, zda se jedná o totožný původní materiál, protože ing. jméno FO v tom při kontrole výslovně zabránila. Dle předsedy výboru SVJ je zřejmě zeď vytvořena z napodobeniny. Dům totiž praská dál. Pokud jde o volné komíny, jde o dům z roku 1910, ve sklepních prostorách se nepočítalo s vytápěním a proto tam chybí vstup do komína. Pokud chce žalovaná zvýšit komfort užívání sklepních prostor a zřídit v nich vytápění, musí postupovat stejně jako ostatní vlastníci, kteří některý z komínů využívají pro své přístroje a na svoje náklady jej vyčistit a vyvložkovat. Žalovaná tak nakonec rovněž učinila, když se našel vhodný volný komín. Zdůraznil, že společenství vlastníků má povinnost udržovat komíny, které se již provozují. K dotazu právního zástupce žalované, zda žalovaná zaplatila opravu výtahu či střechy, ze kterých nemá přímý užitek, upřesnil předseda výboru, že zatímco na opravě (nikoliv provoz) společného výtahu se podílejí všichni, na de facto zprovoznění komína k soukromému užívání se podílí pouze dotčený vlastník. Pokud byl žalobce ing. jméno FO obviňován z toho, že danou situaci v domě způsobil při rozdělení domu na jednotky, upozornil, že k tomuto došlo dávno před tím, než se do prostor nastěhoval žalovaný i sám jeho předseda, jednotky již tímto způsobem byly rozděleny. Zdůraznil, že žalovaný věděl o tom, že v suterénu domu jsou společná technická zařízení, již při koupi nemovitosti. Sám přitom deklaroval ve stavebním záměru, že k těmto prostorám bude udržovat přístup, což nesplnil. Rovněž se neuskutečnila část stavebního záměru, která měla zaručovat, že do suterénních prostor se vlastně vůbec nebude chodit vnitřkem domu. K tvrzení ing. jméno FO, že je z hlediska účetnictví irelevantní, na jaké období a kdy jsou platby na služby hrazeny, ale důležité je, od které firmy to přišlo, konstatoval, že v tom případě by mezi účastníky neměl probíhat spor, zda žalobce platbu přiřadil na špatný, nebo správný rok. Doplnil, že se se žalovanou snažil dosáhnout dohody v rámci mediace, ale žalovaná navrhovala odkup nemovitosti ze strany společenství za 30 milionů nebo úhradu nájemného ve výši 50 000,- Kč měsíčně. Taková dohoda však nepřipadá v úvahu. Naopak návrhy ze strany žalobce nebyly žalovanou akceptovány. Pokud ing. jméno FO tvrdila, že se žalovaná zasadila o vyvedení plynu mimo nemovitosti, upřesnil, že k tomuto došlo pouze díky výměně plynu v celé ulici, přecházelo se z nízkotlakého na střednětlaký a současně s tím se vyváděly všechny uzávěry ven. Tuto skutečnost neměl žádný z účastníků řízení jak ovlivnit. S hlavním uzávěrem vody to bohužel nebude možné realizovat kvůli příliš velké vzdálenosti a požadavkům na nezámrznou hloubku. Hlavní uzávěr vody však není jediným důvodem požadavků vstupu do nemovitosti. Uzavřel, že žalovanou nainstalovaná mříž zabránila žalobci ke do strojovny výtahu, což svědčí o naprosté neochotě k jakémukoli kompromisu. A konečně k tvrzení, že světlíky jsou přístupné i odjinud, připustil s trochou ironie, že toto možné skutečně je, ovšem „pokud tedy nejsme Batmani“, tak jsou přístupné opravdu jenom z prostor právnická osoba. V této souvislosti doplnil, že při posledním čištění hlavního světlíku v prostorách žalované byli a navrhovali, že vyčistí všechny. jméno FO to odmítl. K dotazu v čem konkrétně žalobce ustoupil při jednání se žalovanou, předseda výboru uvedl, že se pokusili v rámci mediace navrhnout nějaké varianty toho, jakým způsobem by mohli předem avizovat požadavek na vstup a nezbytný počet osob ke vstupu. Navrhovali omezení vstupů na určitý počet během časového období, což však dle mediátorky by bylo v rozporu se zákonnými povinnostmi. Předseda výboru navrhoval, že v případě potřeby tam bude chodit on, když jeho kolegové jsou žalovanou považováni za nežádoucí. Jakékoliv návrhy však žalovaná zavrhovala. K dotazu, zda se stává, že by žalované byl telefonicky dán termín do pěti minut prostor zpřístupnit, uvedl, že o tomto nic neví, požadavky na vstup byly dávány nejméně čtrnáct dní dopředu. Nevzpomíná si na to, že by se někdy dožadovali vstupu takto urgentně, k tomu by mohlo dojít pouze kvůli nějaké havárii, nikoli instalaci či odečtu vodoměrů, ani čištění světlíků. Takové akce jsou přitom naplánované minimálně čtrnáct dní předem. K tvrzení ing. jméno FO, že vstup je žalobci umožňován poukázal na v řízení předložené důkazy. Uvedl, že naopak ze strany pana jméno FO mu bylo umožnění vstupu vyvráceno, tento nebyl vpuštěn. Problémy v domě začali v roce 2015, když SDB si koupilo prostory. Došlo k instalaci zámku na mříž a paní jméno FO prohlásila, že jestli byli až dosud zvyklí tam prostě volně chodit, takže to teď končí, že odteď je to žalované a už žalobce tam pouštět nebudou. K dotazu kolikrát za dobu tohoto sporu byl žalobce odmítnut s nějakým vstupem, uvedl, že je pravda, že od podání žaloby se vstupu přestali domáhat, protože je to marné. Největší část těch odmítnutých žádostí o vstup se tak datuje před vznikem tohoto sporu, ale již si nepamatuje, kolik. jméno FO vyhledal ve svých poznámkách výzvu Pražských vodovodů a kanalizací a uvedl, že v této výzvě byl žalobce výslovně vyzván, aby se výměny vodoměrů zúčastnil jeho zástupce, výzvu dokonce předal i žalované. Doplnil, že následně však byl vpuštěn pouze zaměstnanec PVK, panu jméno FO ani nikomu z výboru přístup umožněn nebyl a návštěva byla zrealizována bez účasti výboru. K dotazu zástupce žalovaného potvrdil, že celkové náklady na provoz nemovitosti za rok 2020 bez nedoplatků předchozího roku, plus nedoplatek v roce 2021 činily 171.651,81 Kč. Platba z 15.6.2021 ve výši 41.652,00 Kč byla výslovně označena správou pro příjemce SVJ adresa jako „nedoplatek vyúčtování 2020, právnická osoba“. Jednalo se však pouze o jednu platbu, označenou jedním variabilním symbolem. K tomu doplnil, že však z hlediska účetnictví tato platba měla být přiřazena jenom na jednu jednotku, na které tak vysoký dluh nebyl. Účetní proto logicky započítaly přebytek dluhu na starší období. Kdyby žalovaná posílala platby v pěti platbách s pěti variabilními symboly, byly by tyto platby zaúčtovány tak, jak jste si představovala. To, co z uvedené platby přebývalo, bylo zaúčtováno proti dluhům z předchozích období 2018, 2019.

31. Důkaz výpovědí jednatele nájemce p. jméno FO, soud neprováděl, když na povinnosti vlastníka nemovitosti umožnit vstup zástupci SVJ za účelem odečtu energií a zajištění dalších činností nemá existence nájemního vztahu žádný vliv.

32. Soud pro nadbytečnost nehodnotil informace o jednotkách č. anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno a anonymizováno, zapsaných na LV Anonymizováno, ke dni 17.3.2021, když vlastnictví žalovaného nebylo mezi účastníky sporné.

33. Dle § 1160 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu jakož i pro zachování vzhledu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

34. Podle ust. § 1183 odst. 1 NOZ vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

35. Podle ust. § 1189 odst. 1 a 2 NOZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. právnická osoba a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

36. Dle ustanovení § 1190 NOZ, osobou odpovědnou za správu domu a pozemků je Společenství vlastníků.

37. Dle § 1196 NOZ Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

38. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná je vlastníkem jednotek č. anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno a anonymizováno v domě č.p. Anonymizováno na pozemku parc. č. Anonymizováno, k. ú. adresa, a že v těchto jednotkách jsou umístěny podstatné společné části domu, k nimž je přístup výhradně prostřednictvím uvedených jednotek. Žalovaná v průběhu řízení nijak nezpochybnila, že se v jednotce č. anonymizováno nacházejí zejména světlíky, revizní šachty, vpusti, komínové průduchy, vodovodní zařízení a vodovodní stoupačky; v jednotce č. anonymizováno zejména hlavní vodoměr, další vodoměr, hlavní uzávěr vody, světlíky, revizní šachty a vpusti, komínové průduchy, vodovodní zařízení a vodovodní stoupačky; v jednotce č. anonymizováno spodní části světlíků; v jednotce č. anonymizováno revizní šachty, vpusti, komínové průduchy, vodovodní zařízení a vodovodní stoupačky; a v jednotce č. anonymizováno revizní šachty, vpusti, komínové průduchy, vodovodní zařízení a vodovodní stoupačky. Všechny tyto prvky tvoří společné části domu sloužící k užívání domu jako celku. Tato skutečnost je potvrzena rovněž provedenými listinnými důkazy včetně Prohlášení vlastníka (Dodatku č. 2), stanov SVJ, zápisů shromáždění a výpovědí obou vyslechnutých osob. Z notářského zápisu Anonymizováno a ze schváleného znění stanov Jméno žalobce soud zjistil, že členové SVJ jsou povinni umožnit po předchozí výzvě vstup do jednotky osobám odpovědným za správu domu za účelem údržby, oprav, kontrol a instalace měřidel. Z Dodatku č. 2 k Prohlášení vlastníka vyplynulo, že hlavní uzávěr vody (a dříve plynu) je dlouhodobě umístěn v jednotce č. anonymizováno a že vlastník této jednotky je povinen umožnit k němu přístup. jméno FO souboru výzev a dopisů adresovaných žalované v roce 2020, zejména výzev ze dne 8. 5. 2020 a následné korespondence z června až září 2020, soud zjistil, že žalobce opakovaně požadoval zpřístupnění prostor za účelem instalace kontrolního vodoměru, výměny redukčního ventilu, instalace podružných vodoměrů a provedení diagnostiky rozvodů. Z navazujících odpovědí žalované vyplynulo, že zpřístupnění podmiňovala řadou požadavků technické, časové či procesní povahy a namítala nedostatečnost poskytnutých informací či příliš krátké lhůty pro reakci. Ze zápisů shromáždění SVJ z let 2016–2020 soud zjistil, že problematika přístupu do jednotek žalované byla opakovaně řešena jako překážka výkonu správy domu, zejména v souvislosti s přístupem k hlavnímu uzávěru vody, světlíkům, komínovým cestám a revizním šachtám. Výpověď svědkyně jméno FO. jméno FO potvrdila, že žalovaná byla se stavem technických zařízení ve svých jednotkách seznámena již při nabytí prostor v roce 2015 a že přístup byl původně volný. Ke sporům došlo až poté, co žalovaná prostory uzamkla. Z výpovědi předsedy výboru žalobce M. jméno FO vyplynulo, že přístup k uvedeným společným částem je fakticky možný pouze přes jednotky žalované a neexistuje jiná reálná alternativa jejich řádné kontroly. Soud dále přihlédl k rozsudku Městského soudu v Praze č.j. 18 Co 42/2023–440, který v jiném řízení mezi týmiž účastníky konstatoval dlouhodobé obtíže ve spolupráci a komplikace způsobené postupy žalované. Z výzev žalobce adresovaných žalované v období květen–září 2020 (dle bodů 6–16 tohoto rozsudku) vyplynulo, že žalobce požadoval přístup do jednotek žalované za účelem instalace kontrolního vodoměru k ověření správnosti měření hlavního domovního vodoměru, výměny redukčního ventilu u hlavního uzávěru vody z důvodu rizika úniků a havarijních stavů, instalace podružných vodoměrů na jednotlivé stoupačky za účelem identifikace dlouhodobých rozdílů mezi naměřenými hodnotami vody, kontroly vodovodního vedení, stavu rozvodné sítě a připojených odběrných míst, provedení diagnostiky vodovodních zařízení (včetně akustického měření), zajištění přístupu odborné osoby (instalatéra či technika) k uvedeným zařízením za účelem zjištění rozsahu závad a návrhu dalšího postupu. Žalobce ve výzvách současně uváděl, že přístup je nezbytný pro řádnou správu domu, zejména pro ověření funkčnosti HUV, vodoměrného vybavení a stoupaček, a že konkrétní termín bude zvolen tak, aby co nejméně zatížil nájemce žalované. Z poslední soudu předložené emailové korespondence ze dnů 4. 11. 2025 až 18. 11. 2025 a na ni navazující faktury č. 25010069 ze dne 14. 11. 2025 vyplývá, že poslední závada byla prokazatelně hlášena žalovanou, oprava proběhla bez fyzické přítomnosti žalobce, a tedy bez jeho možnosti ověřit, zda se jednalo o závadu na společných částech domu, zda byla odstraněna řádně a v odpovídajícím rozsahu, a zda cena odpovídala skutečně provedeným pracím. Vznikl tak stav, kdy žalobce jako osoba odpovědná za řádnou správu domu (§ 1189 NOZ) nese odpovědnost vůči vlastníkům jednotek za kvalitu a hospodárnost těchto prací, avšak současně neměl možnost průběh opravy zkontrolovat. Tato situace potvrzuje, že bez zajištění přístupu do jednotek žalované není žalobce schopen plnit své zákonné povinnosti, a podtrhuje nezbytnost jasně vymezeného a vykonatelného režimu vstupu.

39. Na základě provedeného dokazování soud uzavírá, že žalovaná má podle § 1183 a § 1189 občanského zákoníku zákonnou povinnost umožnit osobě odpovědné za správu domu vstup do jednotek za účelem provedení nezbytných kontrolních, revizních a údržbových prací na společných částech domu. Tato povinnost dopadá jak na vlastníka jednotky, tak na osoby na něm závislé, a zahrnuje i povinnost umožnit vstup osobám odborně způsobilým, které jsou pověřeny provedením konkrétních odborných úkonů. Požadavek žalované, aby byl vstup umožňován výhradně jediné osobě, není slučitelný s povahou správy společných částí, jelikož povaha a rozsah jednotlivých úkonů vyžaduje účast různých odborníků. V průběhu řízení současně vyplynulo, že žalovaná odmítá převzít odpovědnost za kontrolu odborně prováděných prací a sama uvedla, že jako laik není schopna posoudit, zda byly provedeny řádně. Za této situace nemůže být odpovědnost za kontrolu kvality prací přenesena na žalovanou, a je tedy nezbytné, aby byl umožněn vstup osobám, které mohou tyto úkony kvalifikovaně zajistit. Žalovaná dále vznesla řadu procesních a hmotněprávních námitek, které však neobstály. Námitka absence zmocnění právního zástupce žalobce a námitka věcné příslušnosti soudu byly již vyřešeny v rámci rozhodnutí založených na čl. 42 a 116 soudního spisu. Tvrzené vady žaloby byly odvolacím soudem identifikovány a následně odstraněny doplněním žalobního petitu. Námitka žalované, že statutární orgán žalobce je „právní konstrukt“, není důvodná, neboť předseda výboru je fyzickou osobou jednající za SVJ a může vykonávat úkony spojené se správou domu. Totéž platí pro pojem „žalobcem pověřená odborná osoba“, jenž je v tomto kontextu zcela standardní a jednoznačný. Neobstojí ani námitka žalované, že uložená povinnost představuje takové omezení, které ji zbavuje podstaty vlastnického práva. Povinnosti vlastníka umožnit vstup podle § 1183 a § 1189 občanského zákoníku vyplývají z povahy bytového spoluvlastnictví a souvisejí s umístěním společných částí domu v jednotlivých jednotkách. Sama žalovaná uvedla, že do většiny dotčených jednotek nemá faktický přístup proto, že je pronajala třetí osobě a nedisponuje klíči. Tím však dobrovolně omezila své vlastní užívací oprávnění a vytvořila stav, který následně označuje za „holé vlastnictví“. Uzavření nájemního vztahu ji však nemůže zprostit zákonné povinnosti zajistit vstup osobám odpovědným za správu domu. Je na vlastníkovi, aby si zajistil plnění svých zákonných povinností vůči SVJ i v situaci, kdy jednotku přenechá k užívání třetí osobě. Skutečnost, že se žalovaná vlastním jednáním zbavila faktického přístupu do jednotek, jde plně k její tíži a nemůže mít vliv na posouzení její zákonné povinnosti umožnit vstup. jméno FO tak není důvodná námitka žalované, že stanovy nemohou ukládat povinnosti nad rámec zákona. Ustanovení čl. 9.3 stanov, ukládající vlastníkům povinnost umožnit vstup do jednotky za účelem kontrol, údržby a oprav, odpovídá zákonné úpravě a povaze správy společných částí domu. Nesouhlas žalované se schváleným zněním stanov nemá vliv na jejich závaznost. Žalovaná dále tvrdila, že žalobce nedostatečně prokazuje potřebu vstupu a nekoordinuje termíny. Z provedených důkazů však vyplynulo, že to byla právě žalovaná, kdo kladením požadavků jdoucích nad rámec zákona či stanov (např. požadavek na předběžné sdělení totožnosti konkrétní osoby, odmítnutí vpustit více než jednu osobu, požadavek na provedení revize světlíků ze střechy nebo provedení kontrol výhradně odborníkem vybraným žalovanou) fakticky znemožňoval či oddaloval výkon správy společných částí domu. Tyto požadavky nejsou podloženy právními předpisy a nejsou slučitelné s řádným výkonem správy domu. Konečně žalovaná namítala, že vstup do jednotek nikdy neodepřela a že její součinnost byla vždy konstruktivní. Toto tvrzení však neodpovídá obsahu korespondence ani dalším provedeným důkazům, z nichž vyplývá, že žalovaná odmítla zpřístupnit některé jednotky s odkazem na nájemní vztah, požadovala nepřiměřené lhůty k reakci a podmiňovala vstup splněním požadavků, jež nemají oporu v právních předpisech ani ve stanovách. Soud proto uzavírá, že námitky žalované o konzistentní součinnosti nebyly prokázány. A konečně k námitce žalované, vznesené při jednání dne 3.12.2025, že žaloba měla být odmítnuta pro neodstranění vad v poskytnuté lhůtě, soud uvádí následující: Odvolací soud ve svém zrušujícím rozsudku č.j. 15 Co 154/2025–224 výslovně uložil soudu prvního stupně, aby žalobce vyzval k doplnění a upřesnění žalobního petitu a poté o věci znovu meritorně rozhodl. Soud proto postupoval vázán tímto závazným právním názorem a poskytl žalobci přiměřenou součinnost k odstranění vad podání. Částečné doplnění petitu při jednání neumožňovalo věc meritorně posoudit, a soud proto v souladu s § 43 odst. 1 o. s.ř. stanovil dodatečnou lhůtu k jeho úplnému doplnění. Tento postup odpovídá zásadě hospodárnosti řízení (§ 6 o. s.ř.), neboť odmítnutí žaloby by vedlo jen k opětovnému zahájení téhož řízení, přestože žalobce byl schopen vady odstranit. Soud tak v daném případě neshledal podmínky pro odmítnutí žaloby.

40. Soud prvního stupně provedl test proporcionality zásahů do vlastnického práva žalované. Při posuzování důvodnosti žalobního návrhu a rozsahu povinnosti žalované umožnit žalobci přístup do jednotek vycházel z toho, že žalobce je osobou odpovědnou za správu domu ve smyslu § 1189 občanského zákoníku. Z této pozice mu vyplývá povinnost zajišťovat údržbu, revize a kontroly společných částí domu, zejména hlavního uzávěru vody, vodoměrů (včetně podružných), stoupaček, revizních šachet, vpustí, komínů a světlíků, z nichž podstatná část se nachází právě v jednotkách žalované. Tato činnost směřuje k ochraně společné věci a zajištění jejího bezpečného a hospodárného provozu, jde tedy o cíl zákonný a legitimní. Požadavek, aby žalovaná umožnila žalobci či jím pověřené odborné osobě přístup do jednotek po předchozí výzvě a za konkrétním účelem, je způsobilý tohoto cíle dosáhnout. Pouze fyzický přístup umožňuje ověřit technický stav, provést revizní úkony, kontrolu či údržbu zařízení, případně instalaci měřidel. V opačném případě vznikají situace, kdy SVJ nese náklady na opravy, aniž by mohlo ověřit jejich rozsah či kvalitu, jak dokládá i provedená emailová korespondence z listopadu 2025 a navazující faktura za opravu odpadní stoupačky, která proběhla zcela bez možnosti žalobce kontrolovat, zda se skutečně jednalo o zásah na společné části domu a zda účtovaná částka odpovídá provedeným pracím. Žalovaná přitom výslovně odmítla nést odpovědnost za kontrolu prováděných zásahů. Vzhledem k tomu, že žádný jiný prostředek neumožňuje žalobci plnit jeho zákonné povinnosti, je fyzický vstup nezbytný. Soud dále zohlednil, že technický charakter jednotek žalované byl znám již při jejich nabytí. Z dokazování vyplynulo, že umístění hlavního uzávěru vody, vodoměrů, stoupaček, revizních šachet či přístupu ke světlíkům bylo dáno dlouhodobě a tvořilo součást společných částí domu v době, kdy žalovaná prostory nabyla. Prohlášení vlastníka (včetně jeho Dodatku č. 2) s touto skutečností počítalo a žalovaná ji potvrdila i ve své výpovědi, když uvedla, že po převzetí prostor v roce 2015 „zjistila, že prostory jsou otevřené a obsahují technická zařízení domu“, a spory vznikly až poté, co nechala prostory uzamknout. Za těchto okolností nelze považovat přístup žalobce za nepředvídatelný nebo nelegitimní zásah: žalovaná věděla (či vědět musela), že její jednotky obsahují společné části domu, které vyžadují pravidelnou údržbu a kontrolu. Převzetí jednotky se společnými zařízeními znamená, že vlastník musí po dobu trvání bytového spoluvlastnictví strpět zásahy nezbytné pro řádnou správu společné věci (§ 1183 a § 1189 NOZ), což je vlastní povaha bytového spoluvlastnictví (§ 1158 NOZ). Předvídatelnost zásahu je významným kritériem jeho přiměřenosti, které svědčí pro závěr, že uložené omezení nepřekračuje meze § 1012 občanského zákoníku. Soud dále posoudil, zda újma žalované není v nepoměru k přínosu pro správu společných částí, a to ve vztahu k jednotlivým výrokům tohoto rozsudku: Pokud jde o povinnost uloženou I. výrokem (tj. umožnit přístup do jednotky č. anonymizováno za účelem kontroly, revize, údržby a odstranění závad vodovodních zařízení, hlavního vodoměru, dalšího vodoměru a hlavního uzávěru vody), tato povinnost představuje zásah nízké až střední intenzity, neboť rozsah zásahu je plně omezen na technická zařízení, která jsou objektivně společnou částí domu a jejichž umístění v jednotce žalované bylo žalované známé již při nabytí a kontrola a údržba těchto zařízení je nezbytná k zamezení havárií a úniků vody. Povinnost umožnit přístup po předchozí výzvě a v přesně vymezeném rozsahu je proto přiměřená, nezbytná a nevybočuje z mezí zákonného omezení vlastnického práva. Pokud jde o povinnost uloženou II. výrokem (tj. umožnit instalaci kontrolního vodoměru a výměnu redukčního ventilu do jednoho roku od právní moci rozsudku), tato povinnost směřuje k odstranění dlouhodobě existujícího problému s rozdílem mezi naměřenými hodnotami vody ve stoupačkách a hlavním domovním vodoměrem. Instalace kontrolního vodoměru a výměna redukčního ventilu umožňuje odhalení případných úniků vody či nesrovnalostí v rozvodech. Zásah do jednotky žalované je krátkodobý, předvídatelný, předem oznamovaný a technicky standardní. Žalovaná jako spoluvlastník má přitom i vlastní zájem na tom, aby bylo zajištěno spravedlivé rozúčtování vody a aby nedocházelo k neodhaleným ztrátám. Újma žalované je tak minimální, zatímco přínos pro všechny spoluvlastníky je značný. Pokud jde o povinnost uloženou III. výrokem (tj. umožnit přístup do jednotek č. anonymizováno, anonymizováno a anonymizováno za účelem kontroly, revize, údržby a odstranění závad světlíků), údržba a kontrola světlíků je nezbytná k ochraně zdraví a majetku všech spoluvlastníků. Z provedeného dokazování vyplývá, že právě ve světlících byly opakovaně zjištěny kaluže vody a zatékání, což může způsobit vlhkost a plísně v dalších částech domu. Přístup do těchto prostor je možný pouze přes jednotky žalované, což výrazně zvyšuje odpovědnost žalované za jejich zpřístupnění (svědkyní jméno FO nastíněné řešení přístupem přes střechu je v tomto směru zcela absurdní nejen z hlediska proveditelnosti, ale i finanční náročnosti). Omezení spočívající v krátkodobém vstupu je minimální, zatímco potřeba kontroly je významná. Povinnost uložená III. výrokem je proto zcela přiměřená. Pokud jde o povinnost uloženou IV. výrokem (tj. umožnit přístup do jednotek č. anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno, anonymizováno a anonymizováno za účelem údržby a revize revizních šachet, vpustí, komínů, vodovodních zařízení a stoupaček), jedná se o zásah vyšší míry technické náročnosti, nikoli však vyšší intenzity z hlediska vlastnického práva. Dotčené části jsou společnými částmi domu a jejich kontrola a provozuschopnost jsou nezbytné pro bezpečný provoz domu jako celku. Přístupové body ke komínům, šachtám či vpustím se nacházejí v jednotkách žalované, což je dáno stavebním uspořádáním domu, nikoli volbou žalobce. Žalovaná proto nemůže bránit kontrole těchto zařízení, navíc má současně jako spoluvlastník povinnost přispívat ke správě společné věci, což zahrnuje i povinnost umožnit přístup k těm částem, které se nacházejí v její jednotce. Omezení je proto přiměřené a nezbytné. Pokud jde o povinnost uloženou V. výrokem (tj. umožnit přístup do jednotek žalované za účelem provedení stavební změny společných částí, spočívající v rekonstrukci těchto částí, o níž předem rozhodne příslušný orgán SVJ) , rekonstrukce společných částí je činnost zásadní pro dlouhodobou funkčnost domu a lze ji provést pouze tam, kde jsou tyto části fyzicky umístěny.. Zásah do vlastnického práva žalované je v tomto případě intenzivnější než u pravidelné údržby, avšak jeho míra je významně zmírněna několika skutečnostmi. Především se jedná o zásah, který se týká výlučně společných částí domu, nikoli samotné jednotky žalované. Žalovaná tak nemůže oprávněně očekávat, že společné části, jejichž spoluvlastníkem sama je, nebudou v případě potřeby rekonstruovány, a to ani tehdy, nacházejíli se fyzicky v prostoru jejích jednotek. Další podstatnou zárukou přiměřenosti zásahu je skutečnost, že jakákoli stavební změna společných částí musí být předem schválena příslušným orgánem SVJ, tedy shromážděním vlastníků nebo výborem v mezích jeho působnosti. Žalovaná má jako člen SVJ možnost se na tomto rozhodování podílet, a to jak hlasováním, tak uplatněním připomínek. Zásah tak není svévolný ani nepředvídatelný, ale podléhá transparentnímu kolektivnímu rozhodnutí všech spoluvlastníků, včetně žalované. Žalovaná dále namítala, že zásah do jejích jednotek v souvislosti se stavebními pracemi může narušit užívání prostoru jí či jejím nájemcům. Tato námitka je do určité míry relevantní, nicméně rozsah zásahu je limitován dobytností rekonstrukce, předvídatelností prací a povinností žalobce jednat tak, aby zásahy byly omezeny pouze na nezbytný rozsah. Navíc, jak je v daném řízení známo. jednotky žalované obsahují technické vybavení společných částí od počátku jejich nabytí, takže žalovaná musela s možností budoucích oprav a rekonstrukcí společných částí kalkulovat již při převzetí jednotek. V poměru k závažnosti a nezbytnosti rekonstrukčních prací na společných částech domu je újma žalované proporcionální, časově omezená a vyvážená přínosem pro řádnou správu domu a ochranu práv ostatních spoluvlastníků. Rekonstrukce společných částí slouží k dlouhodobé funkčnosti nemovitosti, jejíž hodnotu i žalovaná jako spoluvlastník sdílí. Zásah uložený V. výrokem je tak nezbytný, vhodný a přiměřený. Pokud jde o povinnosti uložené výroky VI. až VIII. (instalace podružných vodoměrů, kontrola, údržba a odečty měřidel, přístup při stavebních úpravách žalované), tyto zásahy představují pravidelné nebo jednorázové činnosti, jejichž cílem je zajistit přesné rozúčtování spotřeb, předejít haváriím a závadám a rovněž zabránit zásahům žalované do společných částí při stavebních úpravách. Frekvence zásahů je předvídatelná, časově omezená a vázaná na přesný účel. Žalovaná tím není významně omezena, neboť jde o činnosti, které jsou nezbytné k zachování řádné správy domu a které probíhají pouze po předchozí výzvě, s možností žalované si termín koordinovat. Újma žalované je minimální, zatímco přínos pro funkčnost domu a práva ostatních vlastníků je zásadní. Pokud jde bod X. výroku (tj. způsob doručování výzvy – datová schránka / doporučené doručení a fikce doručení), úprava v něm obsažená nezakládá žádné samostatné omezení vlastnického práva žalované. Jedná se o procesní rámec, který zajišťuje právní jistotu obou účastníků a umožňuje jednoznačně určit okamžik doručení výzvy, od něhož se odvíjí počátek lhůt pro vstup žalobce. Vzhledem k dlouhodobě komplikované komunikaci mezi účastníky, v níž žalovaná opakovaně namítala, že jí výzvy nebyly doručovány včas či v dostatečném předstihu, soud považoval za nezbytné stanovit jasná a předvídatelná pravidla doručování, včetně okamžiku doručení datové zprávy a fikce doručení při zaslání doporučenou poštou. Tato úprava slouží pouze k zajištění efektivního výkonu povinností, které žalovaná již podle zákona má, nezasahuje do jejího práva prostoru užívat. Její intenzita je zcela minimální a je ospravedlněna potřebou zabránit dalším sporům o to, zda a kdy byla výzva doručena, což bylo v minulosti jednou z hlavních příčin kolizí mezi účastníky. Přínos pro předvídatelnost a řádnou správu domu proto výrazně převyšuje případné omezení žalované. Výrokem XI. stanovená lhůta (tj. umožnit přístup do 14 dnů ode dne doručení výzvy, pokud není stanoveno jinak) představuje přiměřený kompromis mezi právem žalované na dostatek času k zajištění součinnosti (zejména pokud je v jednotce přítomen nájemce) a povinností žalobce zajistit řádnou správu a údržbu společných částí. Omezení je mírné. Pokud jde o XII. výrok (tj. aby plánované vstupy probíhaly v pracovní době od 8:00 do 17:00 hodin, pouze v nezbytně nutném rozsahu, a delší zásahy byly žalované předem oznámeny), tento představuje zásadní ochranný mechanismus právě ve prospěch žalované, neboť výrazně omezuje rozsah zásahu do jejího vlastnického práva a zamezuje nepřiměřeným nebo nahodilým vstupům do jejích jednotek. Stanovení pracovní doby, v níž mohou být vstupy realizovány, a omezení délky zásahu pouze na nezbytně nutnou dobu zajišťuje, že zásah do užívání jednotek žalované bude co nejmenší. Oproti dřívější praxi, která dle výpovědi svědkyně jméno FO. jméno FO spočívala i v tom, že žalobce žádal o vstup s minimálním předstihem či bez přesného časového určení, představuje tento výrok výrazné zvýšení právní jistoty žalované, neboť nově má garantováno, že vstupy budou časově předvídatelné, budou probíhat jen ve standardním denním režimu, nebudou prováděny o víkendech, svátcích či v nočních hodinách a všechny zásahy trvající déle než 4 hodiny musí být výslovně předem oznámeny. Soud proto uzavírá, že XII. výrok představuje přiměřené, vyvážené a oboustranně předvídatelné nastavení režimu vstupů, které chrání žalovanou před nepřiměřenými zásahy a zároveň umožňuje žalobci plnit jeho zákonné povinnosti. Pokud jde o povinnost uloženou XIII. výrokem, tedy umožnit žalobci okamžitý vstup do jednotek žalované v případě náhlého havarijního stavu na společných částech umístěných v těchto jednotkách, shledal soud, že tato povinnost představuje zásah zcela minimální intenzity, který je dán již samotnou povahou bytového spoluvlastnictví a povinností vlastníka jednotky. Havarijní stav je situací, která svou povahou vyžaduje bezodkladný zásah, aby se předešlo vzniku škody na společných částech či na jednotkách ostatních vlastníků, neboť prodlení může způsobit škodu značného rozsahu. Omezení vlastnického práva žalované je v takových situacích zcela nízké, krátkodobé a plně vyvážené zájmem všech spoluvlastníků na ochraně společného majetku. Havarijní vstup stanovený XII. výrokem je tak opatřením nejen samozřejmým, ale nezbytným, přiměřeným a odpovídajícím zákonné úpravě, neboť chrání nejen majetek všech spoluvlastníků, ale i majetek samotné žalované. Jeho přínos výrazně převyšuje potenciální nepohodlí žalované, které je navíc svou povahou omezené a výjimečné. Při vědomí zásahu do vlastnického práva žalované má soud za to, že přínos opatření (ochrana společné věci, bezpečnosti a majetku všech spoluvlastníků, hospodárnost správy, prevence škod) zřetelně převažuje nad omezeními žalované, která jsou časově, účelově i procedurálně přísně limitována a vázána na předchozí výzvu. Soud proto uzavírá, že žalobcem navrhovaná úprava vstupu je proporční, neboť přináší jasná pravidla, která brání vzniku obdobných konfliktů, minimalizují zásahy do vlastnického práva žalované a zároveň efektivně chrání společné části domu.

41. S ohledem na shora uvedené skutečnosti dospěl soud k závěru, že žalobcem požadované povinnosti představují rozumnou a přiměřenou úpravu poměrů mezi účastníky, odpovídající jak zákonné úpravě správy společných částí domu, tak výsledkům provedeného dokazování. Žalované se nepodařilo prokázat, že by žalobce svého oprávnění domáhat se vstupu do jednotek jakkoli zneužíval; z provedených důkazů takové jednání nevyplynulo. Žalovaná nepředložila žádný důkaz, který by svědčil o tom, že žalobce požadoval vstup v rozsahu či způsobem, který by přesahoval rámec zákona nebo jej využíval v rozporu s účelem správy domu. Za této situace soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

42. Nad rámec výše uvedeného považuje soud za vhodné uvést, že dynamiku vztahů mezi účastníky v posuzované věci nelze oddělit od širšího kontextu jejich dlouhodobé komunikace a způsobu, jakým byly ze strany žalované plněny či koordinovány povinnosti související se správou domu. Z provedených důkazů i z tvrzení účastníků je zjevné, že řada komplikací v minulosti vznikala nikoli z rozdílného názoru na potřebu údržby společných částí, ale spíše z procesního a organizačního nastavení součinnosti, které žalovaná prosazovala. Soud v tomto směru nemohl přehlédnout, že obdobné potíže byly popsány i v jiném řízení mezi týmiž účastníky, v němž Městský soud v Praze v rozsudku č.j. 18 Co 42/2023 – 440 výslovně uvedl, že pro vznik sporu měl zásadní význam „systematicky uplatňovaný postup žalované, spočívající v nahodilém poukazování plateb, nadto bez variabilního symbolu“, čímž byla podle odvolacího soudu správcovské činnosti žalobce ztížena možnost provést řádné vyúčtování a identifikaci plateb. Odvolací soud dále konstatoval, že tento postup žalované byl činěn „soustavně po několik zúčtovacích období“ a způsobil praktické komplikace, které přispěly k eskalaci sporu mezi účastníky. Jak přitom vyplynulo z vyjádření svědkyně ing. jméno FO, žalovaná svůj přístup k vyúčtování nezměnila. K tvrzením svědkyně jméno FO. jméno FO, že žalovaná záměrně hradila nižší částky, než byly předepsané zálohy, aby měla „přehled“, na jaké období jsou platby přiřazeny, a že z hlediska účetnictví není rozhodné, k jaké konkrétní faktuře nebo období je platba přiřazena, soud uvádí, že takový postup není slučitelný s požadavky zákona o účetnictví ani s pravidly vedení evidence plateb ve vztahu k vyúčtování služeb. Úhradou částek nižších, než je výše předepsaných záloh, vzniká poskytovateli služeb povinnost tyto rozdíly správně a jednoznačně přiřazovat konkrétním pohledávkám. Evidence plateb přitom musí být vedena tak, aby bylo zřejmé, jakou konkrétní pohledávku plátce uhrazuje. Svévolné nebo nahodilé přiřazování plateb, které svědkyně popsala, je s tímto požadavkem neslučitelné. Soud současně konstatuje, že ani popsaná „strategie“ žalované — spočívající v úhradě nižších částek, než jsou předepsané zálohy — sama o sobě nezajišťuje, že platba bude použita na to, co žalovaná očekává. Správce je povinen přiřadit platbu k závazku podle právních pravidel, nikoli podle subjektivní představy plátce. Nízké nebo nesprávně označené platby tak naopak přispívají k nejasnostem a mohou vést k nepřesnostem při vyúčtování služeb, jak ostatně vyplývá i z předchozího soudního řízení mezi účastníky. Popsaná praxe proto nejenže není v souladu s právní úpravou, ale zjevně nepřispívá ani k právní jistotě žalované. Navíc sama svědkyně připustila, že uvedený postup vedl k tomu, že žalovaná dlouhodobě hradila nižší částky, než jaké měly být hrazeny jako zálohy, a že přiřazování plateb k jednotlivým rokům nebo závazkům probíhalo bez ohledu na splatnost či právní důvod jednotlivých plateb. Takto pojatá „strategie úhrad“ proto nemůže být považována za postup odpovídající zákonným požadavkům ani za postup, který by odstraňoval nejistoty ve vztazích mezi účastníky. Naopak zjevně přispěla k jejich vzniku. Vztahy mezi účastníky byly proto již před vznikem tohoto řízení poznamenány nedostatkem vzájemné důvěry a obtížnou komunikací, což následně vedlo k tomu, že i běžná agenda správy společných částí — typicky vyžadující elementární součinnost a operativnost — se stala zdrojem konfliktů a formalizovaných námitek. Tímto rozsudkem uložené povinnosti tak mají do budoucna vytvořit mezi účastníky tolik potřebná jasná, předvídatelná a oboustranně srozumitelná pravidla, která umožní žalobci vykonávat zákonnou správu společných částí a zároveň posílí právní jistotu žalované. Jen stabilní režim spolupráce může dle názoru soudu odstranit prostor pro nedorozumění, která v minulosti přispěla ke vzniku sporů, a umožnit účastníkům, aby se v budoucnu vyhnuli nutnosti řešit obdobné otázky soudní cestou.

43. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 75 685,50 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 21. 5. 2019, z částky 2 500 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 9. 1. 2021, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 6. 4. 2021, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 26. 6. 2022, z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 6. 2022, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 28. 3. 2023, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 13. 9. 2023, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 15. 8. 2024, z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 20. 8. 2024, z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 9. 2024, z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 24. 10. 2024, z částky 5 000 Kč (2 x 2 500 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 19. 11. 2024 a z částky 1 250 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 29. 8. 2023 s tím, že odměna byla z původní částky 2 500 Kč podle § 14 odst. 2 a. t. o polovinu snížena včetně třinácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč sestávající z částky 3 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 2. 4. 2025, z částky 3 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 3. 10. 2025, z částky 3 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 11. 2025, z částky 3 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 18. 11. 2025, z částky 3 700 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 3. 12. 2025 a z částky 3 700 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 20. 2. 2025 včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 62 550 Kč ve výši 13 135,50 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 2. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.