12 C 27/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Kateřinou Janitorovou Sixtovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený datum bytem adresa zastoupený advokátem Mgr. Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro určení vlastnického práva k nemovitostem

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím se vstupem ze 4. nadzemního podlaží v bytovém domě , adresa, , jejíž užívání bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Úřadu městské části Praha 3 ze dne 2. 12. 2012, č.j. , Anonymizováno, , se zamítá.

II. Žaloba s tím, že žalovaný je povinen do 3 měsíců od právní moci rozsudku vypracovat prohlášení vlastníka budovy s vymezením jednotek v dosavadní budově včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech, se zamítá.

III. Žalovanému se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobou došlou k podepsanému soudu 13. 2. 2023 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž bude určeno, že je vlastníkem výše specifikované bytové jednotky. Dále se domáhal uložení povinnosti žalovanému, aby do tří dnů právníci rozsudku vypracoval prohlášení vlastníka budovy s vymezením jednotek v dosavadní budově, včetně spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Na odůvodnění žaloby uvedl, že na základě smlouvy uzavřené 8. 10. 2001 s původním vlastníkem nemovitosti vystavěl v půdních prostorách nemovitost, bytovou jednotku, která byla odborem výstavby Úřadu městské části Praha 3 zkolaudována 6. 2. 2012. V souladu s uzavřenou smlouvou žalobce nejenom vystavěl předmětnou bytovou jednotku, ale provedl i opravu společných částí domu. Žalobce má za to, že se stal vlastníkem nově vzniklé bytové jednotky, a to okamžikem její výstavby a domáhá se plnění z uzavřené smlouvy, kdy právní předchůdce vlastníka budovy se zavázal poté, co bude jednotka vystavěna. Učinit prohlášení vlastníka, rozdělit nemovitost na jednotky a převést vlastnictví nově vystavěné jednotky na žalobce. Žalobce uvedl, že smlouva, která mezi ním a původním vlastníkem nemovitosti byla uzavřena, je v souladu s konstantní judikaturou smlouvou o výstavbě, jako na takovou by na ní měl soud pohlížet. Žalobce dále uvedl, že bez požadovaného určení by bylo jeho právní postavení nejistým, zejména za situace, kdy se vlastníkem domu stal nový majitel, který se domáhá vyklizení bytu užívaného žalobcem.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, upřesnil, že smlouva na jejímž základě dovozuje žalobce své vlastnické právo k stavěné jednotce, byla uzavřena nikoliv s panem , jméno FO, , ale paní , jméno FO, , kterou pan , jméno FO, zastupoval a která v době uzavření smlouvy byla jedinou vlastnicí předmětné nemovitosti. Zdůraznil, že ve smlouvě byl zachycen závazek žalobce a paní , jméno FO, uzavřít kupní smlouvu ohledně nově vzniklé bytové jednotky s možností domáhat se splnění tohoto ustanovení smlouvy v případě pasivity některého z účastníků smlouvy žalobou. Žalovaný zdůraznil, že v případě žalobce tuto svou možnost nevyužil, jeho právo se promlčelo, zejména namítl promlčení ve vztahu k povinnosti vlastníka nemovitosti učinit prohlášení a rozdělení nemovitosti na jednotky. Dále poukázal na skutečnost, že se žalobce domáhá určení vlastnictví k věci, která právně neexistuje, i z toho důvodu by žaloba jako taková měla být zamítnuta.

3. Mezi účastníky řízení nebylo sporu, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti bytového domu , adresa, , v němž žalobce užívá mezonetový byt 3+1, s příslušenstvím se vstupem ve čtvrtém nadzemním podlažím.

4. Sporným zůstalo právní posouzení věci tedy, zda je žalobce vlastníkem předmětné bytové jednotky a zda má žalovaný povinnost učinit prohlášení vlastníka a nemovitost rozdělit na jednotky.

5. S ohledem na dobu uzavření smlouvy, s níž žalobce spojuje vznik svého vlastnického práva, zabýval se soud otázkou, podle kterých právních předpisů je třeba spor posoudit.

6. Podle § 3028 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

7. Podle § 3036 „o. z.” podle dosavadních právních předpisů se až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

8. Soud proto postupoval dle o.z. ve znění platném do 31.1 2.2013 a dle zákona 72/1994Sb. o vlastnictví bytu ve znění platném v době uzavření smlouvy, s níž žalobce vznik svého vlastnického práva spojuje.

9. Podle § 100 zákona č. 40/1964 Sb. právo se promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v tomto zákoně stanovené (§ 101 až 110). K promlčení soud přihlédne jen k námitce dlužníka. Dovolá-li se dlužník promlčení, nelze promlčené právo věřiteli přiznat. Promlčují se všechna práva majetková s výjimkou práva vlastnického. Tím není dotčeno ustanovení § 105. Zástavní práva se nepromlčují dříve, než zajištěná pohledávka. Nepromlčují se rovněž práva z vkladů na vkladních knížkách nebo na jiných formách vkladů a běžných účtech, pokud vkladový vztah trvá. Podle § 101 zákona č. 40/1964 Sb. pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé.

10. Dle ust.§ 5 odst. 1 zák. 72/1994Sb. Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen “vlastnictví jednotky”) vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona (dále jen “smlouva o výstavbě”).

11. Z citovaného ustanovení je zřejmé, že ke vzniku spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky může dojít původním (originárním) nebo odvozeným (derivativním) způsobem. Oba tyto způsoby by se daly označit jako vznik bytového vlastnictví, tj. vznik spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky, když zákon pro toto označení volí legislativní zkratku “vlastnictví jednotky”. Prohlášení vlastníka budovy (§ 4) a převod první jednotky (§ 6) je nutno chápat jako dvě sukcesivně nastupující skutečnosti, jejichž účinky však nastávají simultánně. Přesto zůstává prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek předpokladem pro jejich převod do vlastnictví. S tím souvisí i § 7 věta první, když konstatuje, že převodem vlastnictví k první jednotce se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Novelizace provedená zákonem č. 103/2000 Sb., s účinností od 1.7.2000, odstranila původní nepřesnou formulaci, podle níž vznikalo bytové vlastnictví pouhou smlouvou o výstavbě. Výstavba jednotky je klasickým původním způsobem vzniku vlastnického práva. S ohledem na specifickou povahu jednotky jako stavebně technické součásti budovy musí být výstavba prováděna na základě smlouvy výstavbě, která je, kromě jiného, projevem vůle stavebníků založit výstavbou bytové vlastnictví. Oba způsoby vzniku bytového vlastnictví jsou zákonem konkretizovány a jsou stanoveny příslušné podmínky, viz prohlášení vlastníka (§ 4), převod vlastnického práva k jednotce (§ 6), smlouva o výstavbě (§ 17 a násl.). (citováno: FIALA, Josef. § 5 [Vznik vlastnictví jednotky]. In: FIALA, Josef, NOVOTNÝ, Marek, OEHM, Jaroslav, HORÁK, Tomáš. Zákon o vlastnictví bytů. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 60–61.) (FIALA, Josef. § 5 [Vznik vlastnictví jednotky]. In: FIALA, Josef, NOVOTNÝ, Marek, OEHM, Jaroslav, HORÁK, Tomáš. Zákon o vlastnictví bytů. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 59.)

12. Dle ust. § 17 odst. 1, 3, 4, 5 zál 72/1994Sb. ve znění platném v době uzavření nájemní smlouvy, vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami podle § 2 písm. h) si stavebníci vymezí smlouvou o výstavbě, která musí mít písemnou formu. Dle odst. 3 smlouvou o výstavbě si vymezí stavebníci vzájemná práva a povinnosti i při výstavbě jednotek formou střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky nebo jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu. Dle ost. 4. smlouvu o výstavbě podle odstavce 3 uzavírají stavebníci, kterými jsou vlastníci jednotek v domě a stavebník (stavebníci) nové jednotky (jednotek). Dle odst 5 citovaného ustanovení jsou-li stavebníky vlastník budovy, ve které dosud nejsou vymezeny jednotky, a stavebník (stavebníci) nové jednotky (jednotek), je obsahem smlouvy o výstavbě i vymezení jednotek v dosavadní budově podle § 4 odst. 1, včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy podle § 4 odst. 2 písm. d). Ustanovení § 18 odst. 1 písm. c) tím není dotčeno.

13. Dle § 18 zákona 72/1994Sb. ve znění platném v době uzavření nájemní smlouvy Smlouva o výstavbě musí obsahovat zejména a)název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba prováděna, podle údajů katastru nemovitostí3 a úpravu práv k němu, b)číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení a určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky, c)určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, d)stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2)e)způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu, f)způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků, g)pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby.

14. Z nájemní smlouvy uzavřené 8. 10. 2001 mezi paní , jméno FO, , zastoupenou , jméno FO, . Jindřichem Koubou a , Jméno žalobce, má soud za prokázané, že vlastník nemovitosti pronajal žalobci terasu specifikovanou v této smlouvě a část půdního prostoru za účelem výstavby mezonetového bytu na vlastní náklady. Ve smlouvě se pronajímatel zavázal dát nájemci veškeré potřebné souhlasy k získání stavebního povolení a poskytnout veškerou již vyhotovenou projektovou dokumentaci. V článku VII smlouvy se pronajímatel zavázal do 10 dnů od právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí na předmětný byt uzavřít s nájemcem kupní smlouvu. Na jejím základě měl původní pronajímatel převést na nájemce vlastnická práva k nově vzniklé bytové jednotce, a to za kupní cenu 312 992 Kč. Cena měla být uhrazena formou rekonstrukce střešního pláště a to uliční plochy a zadního traktu domu. V témže ustanovení je pak sjednáno právo kterékoliv ze stran domáhat se splnění povinnosti druhé strany u soudu. Případně pokud by nájemce svého práva v zákonem stanovené roční lhůtě nevyužil, může se domáhat zaplacení tržní ceny předmětné bytové jednotky stanovené úředním odhadem, a to včetně úroku z prodlení ve výši 0,05 % denně, a to od okamžiku, kdy k uzavření kupní smlouvy ze strany pronajímatele mělo dojít. V článku IX. smlouvy je závazek pronajímatele do 10 dnů od právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí učinit prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 5 zákona 72/94 Sb. a rozdělit dům na jednotlivé bytové a nebytové jednotky a prohlášení spolu se dalšími listinami odůvodňujícími vlastnictví předmětné bytové jednotky žalobcem nechat zapsat do katastru nemovitostí. K nájemní smlouvě byla přiložena i plná moc, kterou udělila , jméno FO, . , jméno FO, majitelka domu, paní , jméno FO, .

15. Ze spisů odboru výstavby a územního rozvoje Úřadu městské části Praha 3 (dále jen stavební úřad) UMCP3 068645/2011, 41738/01/Ov/3742/Ča-Z, OS 3159/Sch, OV/2499/11/KZ, OV/2500/11/Kz má soud za prokázané, že 15. 12. 2000 byla stavebnímu úřadu doručena listina obsahující žádost o stavební povolení. K této žádosti bylo připojeno 22 příloh, jejichž součástí byla i kopie nájemní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřela paní , jméno FO, s paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Jak vyplývá z materiálů do spisu založených, ještě před podáním výše zmiňované žádosti byly v nemovitosti ohlášeny nutné opravy, byla dodána technická správa o rekonstrukci rozvodů vody. Po doplnění stavebním úřadem požadovaných dokumentů dne 27. 9. 2021, jak vyplývá z oznámení č.j. 41738/01/OV/3742/ča-Z ze dne 10. 10. 2021, došlo k zahájení stavebního řízení a bylo nařízeno šetření na místě samém. Za stavebníky považoval stavební účast jednak paní , tituly před jménem, , jméno FO, a jednak pana , jméno FO, . , jméno FO, . Zahájení stavby bylo oznámeno za investorku , tituly před jménem, , jméno FO, jednatelem společnosti , právnická osoba, panem , Jméno žalobce, dne 27. 3. 2002. Následně došlo k žádosti původního stavebníka ke změně v osobě stavebníka mezonetové bytové jednotky, kdy se jím na místo paní , tituly před jménem, , jméno FO, stal žalobce. Bytová, jednotka, která je předmětem tohoto sporu, byla zkolaudována, jak vyplývá z rozhodnutí OV/2499/11 KZ ze dne 6. 2. 2012, a to na základě návrhu stavebníka pana , Jméno žalobce, zastoupeného společností ateliér , právnická osoba, . Stavba však byla dokončena mnohem dříve, formálně byla předána jak vyplývá z předávacího protokolu půdní nástavby a vestavby bytu číslo , hodnota, dne 28. 9. 2010. Ve všech dokladech stavebního úřadu vystupuje žalobce jako stavebník a investor výstavby mezonetového bytu , jako vlastník bytu je pracovníkem stavebního úřadu uveden i v presenční listině účastníků místního šetření předcházejícího vydání kolaudačního rozhodnutí. Tuto listinu podepsal jako druhá vlastník vystavěné jednotky i pan , jméno FO, .

16. Žalobce ve své výpovědi uvedl, že se dozvěděl od pana , právnická osoba, , který v té době bydlel v domě u pana , jméno FO, , že pronajímatel shání někoho, kdo si za úplatu 300 000 Kč vystaví bytovou jednotku na tehdejší terase bytového domu. Žalobce byl v tíživé bytové situaci, rozhodl se s panem , jméno FO, domluvit. Částka, která měla mít cenou za možnost výstavby, byla po dohodě uhrazena pracemi pro dům, kdy, jak žalobce uvedl, jeho firma provedla rekonstrukci střechy, dodala klempířské prvky, vikýřová okna a provedla další práce v hodnotě 300 000 Kč. Po podpisu smlouvy žalobce vstoupil do kontaktu s , jméno FO, . , jméno FO, , který vytvořil projektovou dokumentaci, a to průvodně pro svou dceru, která však následně od projektu ustoupila. Smlouva, která byla žalobcem podepsána, měla být připravena panem , jméno FO, a měla být identickou smlouvou, kterou předtím podepsal s paní , jméno FO, . Žalobce dodal, že poté, co vystavěl bytovou jednotku, ho pan , jméno FO, neustále ho zjišťoval, že ho do katastru jako vlastníka zapíše, že dům se musí rozdělit na jednotky. Žalobce v domě bydlel od roku 2003 – 2004, ke kolaudaci po neustálému urgování pana , jméno FO, , který měl s výstavbou své jednotky zpoždění, došlo až v letech 2011. Žalobce potvrdil, že obdržel od Stavebního úřadu pokutu za to, že jednotku užíval předtím, než byla řádně zkolaudována. Žalobce zdůraznil, že po celou dobu, co v domě nepřetržitě bydlel, nikdy jeho vlastnické právo nebylo zpochybňováno. Zdůrazňuji, že v té době bylo běžné, že se nejprve uzavřela nájemní smlouva a poté, co byla jednotka vystavěna se to vše urovnalo po právní stránce a zapsalo do katastru nemovitostí.

17. Z dohody uzavřené mezi společností , právnická osoba, a , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, má soud zjištěné, že předmětem této dohody je změna osoby stavebníka stavby mezonetového bytu 3+1 v domě na , adresa, . Ve smlouvě je uvedeno, že , tituly před jménem, , jméno FO, , se stala stavebníkem na základě „nájemní smlouvy se smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne 9. 9. 1999“ a že veškerá práva a povinnosti stavebníka z její osoby přecházejí na společnost , právnická osoba, Majitelkou domu smlouva nebyla podepsána.

18. Dne 5. října 2001 byla podepsána dohoda o zrušení závazku mezi paní , jméno FO, , původní vlastnicí předmětného domu a , tituly před jménem, , jméno FO, , v níž je deklarováno, že jejím předmětem je zrušení nájemní smlouvy se smlouvou o smlouvě budoucí uzavřenou 9. 9. 1999 mezi , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . V bodě II této smlouvy je uvedeno, že zaniká mimo jiné závazek pronájmu terasy a části půdního prostoru za účelem výstavby bytové jednotky a dále závazek pronajímatele uzavřít v budoucnu s nájemcem kupní smlouvu na nově vzniklou jednotku a závazek nájemce doplatit druhou splátkou kupní ceny ve výši 90 400 Kč.

19. Z faktur vystavených společností , právnická osoba, . č. 008/2002 a kalkulace ceny -výkonová fáze- je zřejmé, že zde byl jako odběratel ve vztahu k vyhotovení projektu na nástavbu mezonetového bytu 3+1 a na obstarání stavebního povolení uveden pan , jméno FO, . , jméno FO, .

20. Faktura téže společnosti č. 09/2012 za práce při zajištění kolaudace včetně dokladů a skutečného provedení prokazuje, že objednatelem této zakázky byla společnost , právnická osoba21. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, má soud za prokázané, že tento svědek se s panem , jméno FO, seznámil někdy v roce 1995, a to v rámci výkonu povolání. V té době potřeboval pro svou dceru , jméno FO, zajistit byt, pan , jméno FO, mu navrhl, aby se šel podívat na dům, jestli by mu nevyhovovala střecha předmětného domu. Svědek si následně, střechou pronajal. Dohodli se, že bude uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě k té střeše a byla zaplacena záloha 90 400 Kč. Na základě této dohody došlo k vyprojektování dvoupodlažního mezonetového bytu, který měl připadnout do vlastnictví dcery svědka, tedy do vlastnictví paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Jak svědek neuvedl, neprojektoval se pouze jeden byt, ale ještě další bytovou jednotku a jedna nebytovou jednotku, které měly být ve vlastnictví pana , jméno FO, . , právnická osoba, byl vypracován projekt, bylo obstaráno stavební povolení, nicméně následně dcera objevila byt, který jí vyhovoval a padl zájem o výstavbu bytové jednotky. Jak svědek uvedl, dohoda s , jméno FO, . , jméno FO, byla rozvázána a byla mu vrácena již uhrazená záloha. Následně svědka oslovil pan , jméno FO, s dotazem, zda by neodprodal projekt panu , jméno FO, , k čemuž došlo. Svědek uvedl, že více se o stavbu nezajímal, nicméně asi po 10 letech ho , jméno FO, . , jméno FO, požádal, zda by nejenom dvoupodlažní jednotku, ale i souběžně stavěné jednotky pomohl zkolaudovat. Svědek a jeho ateliér tedy vyhotovili i dokumentaci skutečného provedení stavby. Kolaudaci si objednávala firma , právnická osoba, , která ji také uhradila. Svědek opakovaně zdůraznil, že obsahem nájemní smlouvy, tak, jak byla uzavřena s jeho dcerou , tituly před jménem, , jméno FO, , byla výstavba bytové jednotky, že vlastníkem této jednotky se měla stát právě jeho dcera , tituly před jménem, , jméno FO, . K opakovaným dotazům svědek vždy uvedl, že pan , jméno FO, nejen, že věděl, že by se vlastníkem nové vzniklé mezonetové jednotky měl stát pan , jméno FO, , ale dokonce sám celou akci organizoval. Celá akce nikdy nepůsobila tak, že by měla být situace jinak. Svědek uváděl, že s panem , jméno FO, spolupracoval dlouho. Naposledy se viděli společensky někdy v předcovidové době a ještě okolo roku 2015±2, roky pro něho připravoval kolaudaci domku ve Vraném. Zdůraznil, že prohlášení vlastníka nepřipravovali, nicméně bavili se o tom, že až jednotka bude vystavěna, tak podklady pro prohlášení tak, aby se jednotka nechala zapsat do katastru nemovitostí, připraví.22. , jméno FO, byl s ohledem na svůj zdravotní stav vyslýchán mimo jednání. Svědek potvrdil, že ví, jaká byla dohoda mezi ním a pan , jméno FO, s tím, že se zavázal, že tam postaví bytovou jednotku na terase domu. Výpověď tohoto svědka soud nehodnotí jako zcela validní. Svědek většinu odpovídal, že si nepamatuje. Opakovaně však potvrdil, že pan , jméno FO, si jednotku vystavil a pak jí tedy užíval. Smlouvu, kterou s ní uzavřel nepovažoval za dokonalou. Následně tvrdil, že se výstavba měla financovat z veřejných zdrojů a majitelem jednotky měl být ten, kdo si to vlastně zkolauduje. Po té jasně uvedl, že pan , jméno FO, nebyl považován za vlastníka, vzápětí na jinak formulovanou otázku jeho vlastnictví připustil. Po té uvedl, že měl činit nějaké blíže nespecifikované kroky k tomu, aby pan , jméno FO, byt opustil s tím, že mu měl vyhrožovat, že bude „odstěhovanej“, protože si to postavil na cizím majetku. Neuvědomil si, že by podepsal smlouvu s paní , jméno FO, na výstavbu, připustil, že měl uzavřenou smlouvu s panem , jméno FO, i to, že se smlouvou nejprve cítil vázán, pak, to ale nebylo jednoduché. Připustil, že žalobce se podílel na výstavbě větší jednotky i to, že s panem , jméno FO, se bavil o vytvoření prohlášení vlastníka, nevybavil si však, zda toto prohlášení po něm chtěl pan , jméno FO, . Následně pak i připustil, že pana , jméno FO, považoval za vlastníka s určitými výhradami. Jak již výše soud uvedl, výpovědi tohoto svědka nepovažuje za zcela validní z jeho odpovědí je zřejmé, že si situaci zcela jasně s ohledem na odstup času a svůj zdravotní stav nevybavuje, případně užívá vyhýbavé odpovědi, nechce být se situací více konfrontován.

23. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že sama jednáním v průběhu výstavby mezi žalobcem, respektive jeho právním předchůdcem a žalobcem, který je jejím manželem přítomna nebyla. V domě žila, s majitelem domu panem , jméno FO, řešila většinou neshody ohledně nepořádku a jiných nefunkčních věcí, zápachu z popelnic apod. Vždy byt považovala za byt svého manžela. Když byla nemovitost převedena na pana , jméno FO, chtěli s ním situaci vyřešit, dům chtěli přepsat na děti a byli velmi překvapeni, když po nich chtěl hradit nájem. Uvedla, že celou dobu to brala tak, že byt staví pro sebe, investovali do něho vlastní finanční prostředky. V bytě založili rodinu, vždy ho považovali za své vlastnictví.

24. Z provedeného dokazování mí soud za prokázané, že právní předchůdce žalovaného uzavřel dne 8. 10. 2001 smlouvu o nájmu se smlouvou o budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem terasy a části půdních prostor za účelem výstavby mezonetové bytové jednotky. V době uzavření té smlouvy již byl u stavebního úřadu podán návrh na udělení stavebního povolení na výstavbu této mezonetové jednotky, o které požádal původní nájemce prostor paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Nájemní smlouvy uzavřená mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a původním vlastníkem nemovitosti dne 9. 9. 1999 byla ukončena dohodou dne 5. 10. 2001, v této dohodě jsou vypořádány všechny nároky z původní nájemní smlouvy. Téhož dne byla uzavřena smlouva mezi společností , právnická osoba, a , tituly před jménem, , jméno FO, ( bez účasti majitele domu), na jejímž základě se měla společnost stát stavebníkem na místo , jméno FO, . Do stavebního řízení však na místo původního stavebníka paní , tituly před jménem, , jméno FO, vstoupil žalobce, který na vlastní náklady vystavěl v nemovitosti pronajímatele novou mezonetovou bytovou jednotku. Jednotku nechal v roce 2012 zkolaudovat a jednotku užíval. Tyto skutečnosti prokazují nejenom do spisu založené listiny, ale i výpovědi slyšených svědků Darovací smlouvou následně bylo vlastnické právo k nemovitosti převedeno na žalovaného, který se začal zabývat otázkou právní titulu žalobce k předmětné jednotce a jejímu užívání, což přimělo žalobce domáhat se ochrany svých práv touto žalobou.

25. Žalovaný ve vztahu k druhému žalobou uplatněnému nároku – povinnosti žalovaného vypracovat prohlášení vlastníka vznesl námitku promlčení. Z citované nájemní smlouvy je prokázané, že vlastník nemovitosti se zavázal vypracovat prohlášení vlastníka, jímž bude nemovitostí rozdělena na jednotky za účelem zapsání vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí do 10 dnů od právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační rozhodnutí, jak prokazují spisy stavebního úřadu, nabylo právní moci 6. 2. 2012, tedy nejpozději do 16. 2. 2012 měl právní předchůdce žalovaného splnit svou výše specifikovanou povinnost. Pokud tak neučinil, mohl se svého práva žalobce domáhal u soudu, tedy ode dne 17. 2. 2012 počala běžet tříletá promlčení lhůta, která marně uplynula dnem, 17. 2. 2015. Nárok žalobce plynoucí mu ze závazkového vztahu s právním předchůdcem žalovaného je tak zcela promlčen, a proto soud žalobu v části v níž se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému učinit prohlášení vlastníka zamítl. (výrok II)

26. K nároku na určení vlastnictví z citovaných ustanovení je zřejmé, že vlastnické právo žalobce k „bytové jednotce“ mohlo vzniknout pouze ze dvou důvodů a to buď rozdělením nemovitosti prohlášením vlastníky na jednotky a nebo na základě smlouvy o výstavbě. Smlouva o výstavbě, resp. její náležitosti byly upraveny zákonem až od novely 103/2000Sb. tedy s účinností od 1. 7. 2000, do této doby, jak dovozuje konstantní judikatura bylo možné za smlouvu o výstavbě považoval jakoukoli smlouvu, z níž bylo zřejmé, že je majitelem nemovitosti pronajímám určitý prostor za účelem výstavby nové jednotky do osobního vlastnictví stavebníka s tím, že je předpokládán vznik spoluvlastnictví jednotek.

27. Smlouva uzavřená mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného 8. 10. 2001, zákonem stanovené náležitosti smlouvy o výstavbě nemá, na jejím základě tak nemohla vzniknout bytová jednotka, k níž by svědčilo vlastnické právo žalobci. Žalobce však namítal, že smlouva, kterou uzavřel měla nahradit (vycházet) ze smlouvy, kterou s právním předchůdcem žalovaného uzavřela 9. 9. 1999 paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud se proto zabýval otázkou, zda žalobce vstoupil do původního závazkového vztahu uzavřeného mezi majitelem domu a paní , jméno FO, . Jakkoli z výpovědí svědků i z jednání stavebního úřadu vyplynulo, že žalobce se stal stavebníkem namísto původně zamýšleného stavebníka paní , jméno FO, , nebylo prokázáno, že by vstoupil do jejího závazkového vztahu s tehdejším majitelem domu. Naopak bylo listinami z 5. 10. 2001 zcela jednoznačně prokázáno, že vztah mezi , jméno FO, a , jméno FO, (tehdejší majitelkou domu) byl ukončen a vypořádán. Dohoda o tom, že žalobce se stane stavebníkem namísto paní , jméno FO, byla čistě dohodou mezi jeho osobou a paní , jméno FO, . Na této skutečnosti nic nemění ani následně 8.10.2001 uzavřená smlouva o nájmu, ani z této smlouvy nevyplývá, že by měla být novací původního v roce 1999 založeného závazkového vztahu mezi paní , jméno FO, (majitelkou nemovitosti) a paní , jméno FO, .

28. Soud tak dospěl k závěru, že nově vybudované jednotka není způsobilá samostatně být předmětem vlastnictví, jímž může být pouze vznikla-li zákonem stanoveným způsobem, ale je pouze součástí původní již existující nemovitosti (srovnej NS 22 Cdo 2054/2000, 22 Cdo 4670/2008), zabýval se soud otázkou, zda má žalobce naléhavý právní zájem na požadovaném určení. S odkazem na citované rozhodnutí soud dospěl k závěru, jestliže bytová jednotka v domě nebyla jako jednotka ve smyslu zákona o vlastnictví bytu vymezena, tvoří nesamostatnou část domu a vlastnické právo k ní nelze určit, žalobce tak nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení, a proto soud žalobu i v tomto nároku zamítl. (výrok I)

29. Nad rámec výše uvedeného soud dodává, že jakkoli z citovaných rozhodnutí vyplývá, že není vyloučené domáhal se určení, že je vlastníkem určité konkrétní prostory vymezené v domě, případně, že je spoluvlastníkem celé nemovitosti, soud změnu žaloby obsahující pro případ neúspěchu s určením vlastnictví jednotky návrh na určení spoluvlastnictví nemovitost nepřipustil, neboť se jedná o nepřípustnou kumulaci nároků, které každý stojí na jiném skutkovém tvrzení.

30. Náhrada nákladů řízení nebyla žalovanému v souladu s ust. ů 150 o.s.ř. přiznána. Soud dospěl k závěru, že za situace, kdy se žalobcem bylo po dobu více než 20 let jednáno jako s vlastníkem jednotky, který teprve po příchodu nového vlastníka nemovitosti byl konfrontován se skutečností, že jeho vlastnické právo je nejisté a neměl jinou možnost, než se bránit, by bylo přiznání nákladů procesně úspěšnějšímu žalovanému v rozporu s dobrými mravy.