36 Co 258/2025

Plný text

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Štěpána Hnaníčka a soudců Mgr. Martina Šalamouna a Mgr. Lucie Markové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený datum bytem adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro určení vlastnického práva k nemovitostem, o odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 20. ledna 2025, č. j. 12 C 27/2023258,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 17 593,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku do rukou advokáta žalovaného.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu na určení vlastnického práva k bytové jednotce 3+1 s příslušenstvím v domě č.p. , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , název, , na adrese , adresa, (výrok I) a shodně rozhodl i o žalobním požadavku žalobce, aby uložil žalovanému povinnost vypracovat prohlášení vlastníka budovy s vymezením jednotek a stanovením spoluvlastnických podílů (výrok II). O nákladech řízení rozhodl dle § 150 o. s. ř., když úspěšnému žalovanému jejich náhradu nepřiznal (výrok III).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal, aby bylo určeno, že je vlastníkem výše specifikované bytové jednotky, a rovněž aby žalovanému byla uložena povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku vypracovat prohlášení vlastníka budovy s vymezením jednotek a stanovením spoluvlastnických podílů, které je podmínkou pro samostatnou existenci bytové jednotky a zápis vlastnického práva k ní.

3. Žalovaný se bránil zejména tím, že žalobce neuzavřel s tehdejší vlastnicí nemovitosti (bytového domu) , jméno FO, řádnou smlouvu o výstavbě, jím označená bytová jednotka jako subjekt práva neexistuje, a právo na její vymezení i případný převod již bylo promlčeno.

4. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění popsaných v odstavcích 14 až 23 a shrnutých do skutkového závěru v odstavci 24 odůvodnění rozsudku, na které lze v plném rozsahu odkázat. Vzal tak za prokázané, že právní předchůdkyně žalovaného, vlastnice bytového domu paní , jméno FO, , zastoupená synem , tituly před jménem, , jméno FO, , uzavřela dne 8. 10. 2001 se žalobcem smlouvu o nájmu se smlouvou o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byl pronájem terasy a části půdních prostor za účelem výstavby mezonetové bytové jednotky. V době uzavření této smlouvy již byl u stavebního úřadu podán návrh na udělení stavebního povolení na výstavbu nové mezonetové jednotky, o které požádala původní nájemkyně těchto prostor paní , tituly před jménem, , jméno FO, . Nájemní smlouva uzavřená 9. 9. 1999 mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a původní vlastnicí nemovitosti , jméno FO, byla ukončena dohodou ze dne 5. 10. 2001, ve které si strany vypořádaly veškeré nároky z původní nájemní smlouvy. Téhož dne byla uzavřena smlouva mezi společností , právnická osoba, (žalobce byl jejím jednatelem) a , tituly před jménem, , jméno FO, (bez účasti majitelky domu), na jejímž základě se měla společnost stát stavebníkem místo , jméno FO, . Do stavebního řízení však na místo původního stavebníka paní , tituly před jménem, , jméno FO, vstoupil žalobce (nikoli společnost , právnická osoba, ), který předmětnou mezonetovou „bytovou jednotku“ (s ohledem na následný závěr o neexistenci bytové jednotky – spíše předmětný mezonetový byt) za přispění této firmy vystavěl, v roce 2012 ji (jej) nechal zkolaudovat a od této chvíle ji (jej) také jako byt užíval. Žalovaný se stal vlastníkem bytového domu na základě darovací smlouvy a po nabytí vlastnictví bytového domu se začal zabývat otázkou, na základě, jakého právního titulu žalobce předmětný byt užívá; to přimělo žalobce domáhat se ochrany svých práv touto žalobou.

5. Zjištěný skutkový stav prvostupňový soud posoudil zejména podle § 5, § 17 a § 18 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy o nájmu a smlouvy budoucí kupní (k 8. 10. 2001), a podle tehdy platného znění § 100 a § 101 občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb.). Zabýval se zejména tím, zda smlouvu ze dne 8. 10. 2001 lze hodnotit jako platnou smlouvu o výstavbě, tedy zda obsahuje všechny nezbytné zákonné náležitosti, aby na jejím základě mohla vzniknout nová bytová jednotka jako samostatný předmět vlastnický práv. V této souvislosti odkázal rovněž na judikaturu Nejvyššího soudu (rozhodnutí dovolacího soudu sp. zn. 22 Cdo 2054/2000, 22 Cdo 4670/2008) a uzavřel, že nově vybudovaný byt není bytovou jednotkou, tedy nepředstavuje způsobilý samostatný předmět vlastnictví, nýbrž je pouze součástí bytového domu vlastněného žalovaným. Argumentoval tím, že předmětná smlouva ze října 2001 neobsahuje kogentním ustanovením zákona vymezené náležitosti, a žalobce nebyl, ani se nestal účastníkem předchozí smlouvy ze září 1999, uzavřené mezi původní majitelkou bytového domu a , tituly před jménem, , jméno FO, . Uvedl, že vlastnické právo k bytové jednotce může vzniknout pouze zákonem stanoveným způsobem, tedy buď na základě prohlášení vlastníka budovy, nebo smlouvou o výstavbě, splňující zákonné náležitosti, přičemž ani jedna z těchto podmínek nebyla naplněna. Za situace, kdy právo žalobce na vymezení domu na bytové jednotky nepředstavuje věcné právo a promlčuje se v zákonných lhůtách, žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítl.

6. O nákladech řízení rozhodl podle § 150 o. s. ř. s tím, že uložení povinnosti k jejich náhradě by pro žalobce bylo s ohledem na okolnosti věci nepřiměřeně tvrdé, když po dobu více než 20 let s ním bylo jako s vlastníkem bytu jednáno, a žaloba představovala jediný způsob, jak se nově nastalé skutečnosti bránit a právní vztah k předmětnému bytu tak definitivně vyjasnit.

7. Proti tomuto rozsudku podali oba účastníci včasné dovolání. Žalobce vytkl soudu prvního stupně zejména nesprávné právní posouzení věci, neúplná skutková zjištění a opomenutí právně podstatných žalobních tvrzení. Vymezil se proti právnímu hodnocení nájemní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž zopakoval, že se jedná o platnou smlouvu o výstavbě, když obsahovala jednoznačnou vůli stran, způsob určení náležitostí nezbytných k prohlášení vlastníka, byla uzavřena v písemné formě a v souladu se zákonem. Namítl, že ačkoli soud, konstatoval jeho dlouhodobé a nerušené užívání bytové jednotky, přesahující dobu 10 let, nevypořádal se s jeho žalobní argumentací, že vlastnické právo nabyl alespoň vydržením, když dobrou víru v existenci vlastnického práva důvodně získal výstavbou jednotky na základě smlouvy, jež měla představovat nabývací právní titul, a jejím dlouhodobým a nerušeným užíváním. Akcentoval rovněž, že se prvostupňový soud při posouzení námitky promlčení nezabýval jeho tvrzením, že její uplatnění je v rozporu s dobrými mravy. K jejich porušení došlo zejména ze strany právního předchůdce žalovaného, který přijal plnění ze smlouvy ve formě nové zrekonstruované střechy, ale následně se již vyhýbal splnění svých povinností, a nakonec převedl nemovitost darovací smlouvou, aniž by jakkoli zajistil jeho práva. Navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně, žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal mu i plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení.

8. Žalovaný opravný prostředek směřoval pouze proti nákladovému výroku (III), kterým mu nebyla přiznána náhrada nákladů řízení, ačkoliv byl v řízení plně procesně úspěšný. Namítl, že nebyly splněny podmínky pro výjimečnou aplikaci § 150 o. s. ř., tedy pro moderaci účelně vynaložených nákladů řízení či jejich úplné nepřiznání, když nebyly dány důvody zvláštního zřetele hodné, které by svědčily pro aplikaci tak mimořádného ustanovení. Navrhl, aby odvolací soud dotčený nákladový výrok změnil tak, že neúspěšného žalobce zaváže k povinnosti nahradit mu náklady řízení ve výši 668 250 Kč.

9. Odvolací soud podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání účastníků nejsou důvodná.

10. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, provedené důkazy řádně hodnotil v souladu s ust. § 132 o.s.ř. a učinil správný skutkový závěr, když v odůvodnění rozhodnutí pak v souladu s ust. § 157 odst. 2 o.s.ř. uvedl, které skutečnosti má za prokázané a proč. V jeho odůvodnění jsou skutková zjištění jasná, přehledná, z nich učiněný skutkový závěr je jejich logickým, výstižným shrnutím a je i dostatečným podkladem a východiskem pro právní hodnocení věci. Odvolací soud se ztotožňuje i s tímto právním hodnocením a v plném rozsahu na ně odkazuje.

11. Správný je závěr soudu prvního stupně, že smlouva ze dne 8. 10. 2001, jejímž předmětem byl pronájem terasy a části půdních prostor za účelem výstavby mezonetové bytové jednotky, nesplňuje zákonné náležitosti smlouvy o výstavbě podle tehdy účinného znění § 17, § 18 zákona č. 72/1994 Sb., a tedy na jejím základě nemohla vzniknout bytová jednotka jako samostatný předmět vlastnického práva a žalobce se touto smlouvou nestal jejím vlastníkem. Pokud se nejedná o bytovou jednotku, ale zkolaudovaný byt, který není samostatným předmětem vlastnického práva (nemůže být předmětem převodu či přechodu vlastnického či jiného věcného práva), pak nebylo možné nabýt k této neoddělené části domu vlastnické právo ani vydržením.

12. Smluvní ujednání se závazky tehdejší pronajímatelky a vlastnice bytového domu zajistit veškeré souhlasy za účelem výstavby mezonetového bytu na vlastní náklady a do 10 dnů po zajištění kolaudace bytu (právní moci a vykonatelnosti kolaudačního rozhodnutí k předmětnému bytu) prohlášením rozdělit bytový dům na bytové a nebytové jednotky, a takto nově vzniklou bytovou jednotku za kupní cenu 312 992 Kč, uhrazenou formou rekonstrukce střešního pláště, uliční plochy a zadního traktu, prodat žalobci, automaticky nezajistily vznik nové nebytové jednotky ve vlastnictví žalobce. Důvodem je skutečnost, že smlouva postrádá povinné náležitosti smlouvy o výstavbě koncipované v § 18 odst. 1 pod písm. a), b), c), d) a g) zákona, když neupravuje vzájemné vztahy budoucích vlastníků bytových jednotek (zejména způsob financování stavebních nákladů, způsob správy domu a pozemku po dobu výstavby, zastupování účastníků smlouvy o výstavbě navenek, způsob rozhodování záležitostí v rámci výstavby uskutečňované podle smlouvy o výstavbě), tedy náležitosti, které nahrazují v této smlouvě údaje prohlášení vlastníka budovy podle § 4.

13. Rovněž lze přisvědčit prvostupňovému soudu, že za situace, kdy od kolaudace bytu do podání žaloby uplynulo více jak deset let, tedy v době uplatnění žalobního nároku marně uplynula jak dvouletá subjektivní, tak tříletá objektivní promlčecí lhůta (§ 100, § 101 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), a žalovaný v řízení tuto skutečnost namítl, nelze z důvodu uplynutí promlčecích lhůt vyhovět žalobnímu žádání o uložení povinnosti učinit prohlášení vlastníka, které je nezbytnou podmínkou rozdělení domu na bytové jednotky jako samostatné subjekty vlastnického práva.

14. Nedůvodná je také výhrada žalobce, že žalovaným uplatněná námitka promlčení představuje výkon práva v rozporu s dobrými mravy, a tedy soud prvního stupně posoudil správně i otázku mravnosti námitky promlčení. Okolnosti daného případu nevedou k závěru, že zamítnutí žaloby z důvodu promlčení nároku je nepřiměřenou tvrdostí, kvůli které by bylo na místě odchýlit se od standardních právních následků plynutí času, na úkor právní jistoty. Jak správně soud uvedl, na straně žalovaného či jeho právního předchůdce nebyly zjištěny (žalobcem tvrzeny) okolnosti či nemravné jednání, pro které by uplatnění práva námitky promlčení bylo v rozporu s dobrými mravy. Skutečnost, že po celou dobu právní předchůdkyně žalovaného (původní vlastnice bytového domu) nezpochybňovala právo žalobce byt užívat, nevybírala od něj nájemné apod., ještě neznamená, že žalobce záměrně lstivě ujišťovala o jeho vlastnickém právu k neexistující bytové jednotce. Zejména však předmětnou smlouvou ze října 2001 bytová jednotka a vlastnické právo žalobce nemohly bez další aktivity účastníků smluvního vztahu ani vzniknout, když podmínkou nabytí vlastnictví k bytové jednotce bylo nejprve rozdělení domu na bytové jednotky (realizace prohlášení vlastníka), následné uzavření dvoustranné kupní smlouvy mezi účastníky smlouvy (vlastníkem a stavebníkem) a vklad na katastr nemovitostí (poslední dvě činnosti vyžadovaly i aktivitu žalobce). Žalobce navíc z veřejně přístupných informací v katastru nemovitostí mohl kdykoli před uplynutím zákonných promlčecích lhůt zjistit, zda vlastník splnil svou smluvní povinnost bytový dům prohlášením vlastníka rozdělit na samostatné bytové jednotky, a pokud ne, domáhat se splnění této i navazující povinnosti uzavřít s ním kupní smlouvu k již existující bytové jednotce.

15. Za situace, kdy bytová jednotka nemohla na základě předmětné smlouvy ze srpna 2001 vzniknout a žalobce se její výstavbou nemohl stát jejím vlastníkem, pak splnění nárokované povinnosti vypracovat prohlášení vlastníka budovy nemá bez dalšího pro žalobce žádný význam.

16. Odvolací soud proto postupoval dle § 219 o. s. ř. a oba zamítavé meritorní výroky (I, II) jako věcně správné potvrdil.

17. Shodně postupoval i ve vztahu k nákladovému výroku (III), když se ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně, že specifické okolnosti případu odůvodňují výjimečnou aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř. Nepřiznání náhrady nákladů řízení úspěšnému žalovanému odůvodňují mimořádné okolnosti projednávané věci, ve které vyšlo najevo, že výsledek řízení, jakkoli právně správný, má pro žalobce závažný negativní majetkový dopad, který nastal nejen jako důsledek jeho nepatřičné víry v existenci právního stavu, který měl být dohodou s vlastníkem bytového domu nastolen, ale také nesplněním závazků ze strany právního předchůdce žalovaného (předchozího vlastníka bytového domu). Žalobce na základě předmětné smlouvy zhotovil byt, který užíval jako vlastník bytové jednotky, přičemž mezi ním a původním vlastníkem nemovitosti nepanoval spor o tom, že podle uzavřené dohody se žalobce měl stát vlastníkem nově vystavěné bytové jednotky. Jednal tak v důvěře ve splnění smluvního závazku, investoval do výstavby značné úsilí a prostředky, přičemž po celou dobu nebyl jeho domnělý právní titul zpochybněn. Uložení povinnosti hradit nemalé náklady řízení ve vztahu k úspěšnému žalovanému, který značného materiálního profitu dosáhl tím, že jeho právní předchůdce nesplnil své smluvní závazky, by bylo vůči účastníku, který předpokládal dodržení smluvních závazků nepřiměřenou tvrdostí, a bylo by v rozporu se zásadou spravedlivého procesu.

18. O nákladech odvolacího řízení pak rozhodl již podle zásady úspěchu ve věci (§ 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.), když aplikace § 150 o. s. ř. je ve stádiu odvolacího řízení, kdy je neúspěšnému již znám právní názor soudu, a tedy jako iniciátor odvolacího řízení je seznámen s podstatným rizikem neúspěchu, neodůvodnitelná. Odvolací soud v situaci, kdy žaloba na určení vlastnictví se týká neexistujícího objektu vlastnického práva (v tomto řízení neoceněného), vyšel při stanovení hodnoty úkonu právní pomoci ze součtu dvou tarifních hodnot dle § 9 odst. 1 a odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen AT), když předmětem řízení byly dva nároky stěží ocenitelné. Přiznal tak úspěšnému žalovanému plnou náhradu účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, sestávající ze dvou úkonů právní pomoci po 6 820 Kč za vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu (z celkové tarifní hodnoty 143 000 Kč jako součtu dvou tarifních hodnot 113 000 Kč a 30 000 Kč za dva samostatné předměty řízení), dvou paušálních náhrad hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025) a 21% DPH (3 053,40 Kč); celkem tak činí 17 593,40 Kč.