19 C 220/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní JUDr. Dášou Vítkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení nájemního vztahu a o zaplacení částky 1 700 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby soud určil, že žalobkyně je nájemcem nebytové jednotky č. , hodnota, na adrese , adresa, , se zamítá.

II. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 700 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 1. 1. 2025 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit na účet České republiky na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 soudní poplatek ve výši 85 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí.

IV. Žalobkyně povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku, která bude uvedena v písemném vyhotovení rozsudku, a to do tří dnů od právní moci rozhodnutí, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou, která byla u soudu podána dne 20. 7. 2025 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že žalobkyně je výlučným nájemcem nebytové jednotky č. , hodnota, na adrese , adresa, a eventuálně v případě, že tomuto návrhu nebude možné vyhovět, rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 700 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně od 1. ledna 2025 do zaplacení. K odůvodnění žaloby bylo tvrzeno, že žalobkyně uzavřela s žalovanou smlouvu o nájmu prostoru nesloužících k bydlení na jejímž základě žalobkyně užívala a zrekonstruovala nebytovou jednotku č. , hodnota, na adrese , adresa, . Na rekonstrukci prostor vynaložila žalobkyně částku 1 700 000 Kč. Žalobkyně pro případ, že by bylo určeno, že prostor není pronajat žalobkyni domáhala se, aby byla žalované uložena povinnost nahradit tuto částku jako zhodnocení pronajatých prostor. Žalobkyně nikdy nezavdala příčinu k výpovědi nájmu prostor, přesto jí žalovaná doručila výpověď ze dne 28. 2. 2023, přičemž výpovědní důvody v ní uvedené jsou smyšlené, neboť po celou dobu trvání nájmu byl tento prostor užíván řádně, bylo řádně hrazeno nájemné. Žalobkyně navíc zjistila, že žalovaná zveřejnila záměr nebytový prostor prodat třetí osobě a to přesto, že je řádně pronajat žalobkyni. Žalobkyně se obrátila na žalovanou ke sjednání nápravy bez kladného výsledku.

2. Žalovaná ve svém vyjádření soud sdělila, že nárok uplatněný žalobkyní neuznává, naopak, že má za to, že žaloba a tvrzení v ní obsažené jsou naprosto neuvěřitelné a v rozporu s dobrými mravy. Tvrzení žalobkyně, že nikdy nezavdala příčinu k výpovědi nájmu předmětných prostor je lživé a nezakládá se na objektivních skutečnostech. Žalobkyně byla nájemcem prostoru nesloužícího k bydlení a to ateliéru č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, k. ú. , adresa, o celkové výměře 108,74 m2 na základě smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne 20. 4. 2020. Dle nájemní smlouvy a výpočtového listu měla žalobkyně hradit měsíční nájem ve výši 14 951 Kč a měsíční zálohy na služby ve výši 2 823 Kč, celkem 17 774 Kč měsíčně. Dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, k. ú. , adresa, je ve vlastnictví , Anonymizováno, a v souladu s ustanovením § 34 odst. 3 zák. č. 131/2000 Sb., o hl. m. Praze, nakládá s takto svěřeným majetkem žalovaná a vykonává práva vlastníka ve vztahu ke svěřenému majetku. Žalovaná je pronajímatelem prostoru. Od počátku nájemního vztahu, kdy byl žalobkyní předmětný prostor pronajat za účelem provozování ateliéru, měla žalobkyně problémy s placením pravidelného měsíčního nájmu a záloh na služby. Z tohoto důvodu bylo vedeno řízení u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 8 C 550/2020 o dlužné nájemné a následně i pod sp. zn. 10 C 157/2020. Ze zjištění žalované bylo prokázáno, že nebytový prostor žalobkyně nelegálně podnajímala v rozporu s ujednaným účelem nájmu jako byt pro šest osob. Žalobkyně na černo, tedy nelegálně předmětný prostor podnajímá, což potvrdila i uživatelka předmětného nebytového prostoru, paní , jméno FO, . Na základě tohoto zjištění žalobkyně podala k Obvodnímu soudu pro Prahu 7 žalobu o vyklizení prostoru nesloužícího k bydlení, kde řízení bylo vedeno pod sp. zn. 29 C 232/2023. Žalobkyně dne 23. 4. 2024 předmětný prostor dobrovolně vyklidila a předala, čímž uznala oprávněnost výpovědi z nájmu předmětných prostor. Žalobkyně doposud dluží žalované za nájem a služby. Pokud se jedná o zaplacení částky 1 700 000 Kč, žalovaná uvedla, že žalobkyně nelegálně investovala do přeměny ateliéru na byt, a to v rozporu s nájemní smlouvou ze dne 20. 4. 2020, neboť v případě, že učinila zhodnocení této nemovitosti, učinila tak v rozporu s čl. VI. 13. nájemní smlouvy. Z tohoto důvodu žádala, aby žaloba byla zamítnuta.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému zjištění:

4. Ze smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení – na dobu určitou č. , Anonymizováno, uzavřené mezi účastníky řízení dne 20. 4. 2020 má soud prokázané, že předmětem smlouvy bylo přenechat žalobkyni do užívání předmět nájmu, a to nebytovou jednotku č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , tj. nebytové prostory o celkové výměře 108,74 m2, účelem nájmu bylo provozování ateliéru. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2020 do 31. 3. 2025. Nájemné bylo sjednáno ve výši 14 951 Kč měsíčně, měsíční zálohy na služby ve výši 2 823 Kč. Článek VI. 13. nájemní smlouvy stanoví, že případné stavební úpravy, adaptace, dispoziční úpravy, rekonstrukce a jiné stavební práce či jiné úpravy v předmětu nájmu je nájemce oprávněn provádět pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pouze v souladu s projektovou dokumentací předem projednanou a schválenou pronajímatelem. Tyto případné úpravy provede nájemce na svůj náklad, stejně tak jako i si svým nákladem zajistí schválení těchto úprav k tomu příslušnými orgány. Ani po skončení nájmu nemá nájemce nárok na náhradu nákladů vložených do uvedených úprav či na náhradu případného zhodnocení předmětu nájmu. Nájemce bere na vědomí, že mu mohou být pronajímatelem umožněny pouze takové stavební či jiné úpravy, které jsou nezbytné pro sjednaný účel nájmu, které jsou v souladu s příslušnými právními a technickými předpisy, a k nimž bylo vydáno potřebné povolení či souhlasné stanovisko příslušného orgánu. Článek obsahuje ujednání, že pokud provede nájemce úpravy předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele, uvede předmět nájmu do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Čl. VI. 16. upravuje povinnost nájemce nepřenechat předmět nájmu ani jeho část jiné osobě do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, ani není oprávněn bez předchozího písemného povolení pronajímatele předmět nájmu spoluužívat s jinými subjekty. Porušení a obcházení tohoto zákazu je pro pronajímatele vážným důvodem k výpovědi smlouvy. Článek VII. nájemní smlouvy upravuje skončení nájemního vztahu. Dle bodu 3, č. VII., je možné ukončit nájemní smlouvu kdykoliv písemnou výpovědí nájemce nebo pronajímatele bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní dobou, kdy nájem skončí uplynutím posledního dne třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena.

5. Z výpovědi smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne 28. 2. 2023 soud zjistil, že žalovaná vypověděla žalobkyni nájem prostor nesloužících k bydlení z důvodu neoprávněného využívání – nelegálního podnajímání prostor jako bytovou jednotku. Součástí výpovědi je i doručenka prokazující doručení výpovědi žalobkyni dne 13. 3. 2023. Z výpočtového listu ze dne 9. 3. 2020 soud zjistil, že měsíční nájem a zálohy na služby v předmětné nebytové jednotce byly dne 9. 3. 2020 určeny celkem částkou 17 774 Kč měsíčně.

6. Z listiny – místní šetření v nebytových prostorech , Anonymizováno, , , adresa, dne 9. 2. 2025 vystavené , adresa, soud zjistil, že dne 9. 2. 2023 bylo provedeno místní šetření v nebytovému prostoru za účasti , tituly před jménem, , Anonymizováno, , ředitele společnosti , adresa, , vedoucí , Anonymizováno, paní , jméno FO, , pana , Anonymizováno, za předpis nájemného a provozního technika paní , jméno FO, . Nebytový prostor – ateliér, byl zpřístupněn paní , jméno FO, , která sdělila, že ateliér užívá k bydlení a potvrdila, že v ateliéru bydlí společně šest osob. Z e-mailu doručeného žalované dne 12. 5. 2023 soud zjistil, že žalobkyně podala námitky vůči výpovědi ze dne 28. 2. 2023.

7. Reakci na námitku proti výpovědi smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení je dopis žalované adresovaný žalobkyni dne 28. 6. 2023, kdy žalovaná sdělila, že na základě prošetření situace trvá na své výpovědi a současně byla žalobkyně vyrozuměna o tom, že nebytový prostor nadále užívá přesto, že výpovědní lhůta skončila 30. 4. 2023 a byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu.

8. Z listiny – odvolání proti výpovědi z nájmu nebytového prostoru č. , hodnota, adresované žalované žalobkyni ze dne 18. 7. 2023 soud zjistil, že žalobkyně podala odvolání proti výpovědi z nájmu nebytových prostor s tím, že v odvolání uvedla, že do předmětné nemovitosti investovala se souhlasem , adresa, značnou částku a požádala o prodloužení nájemní smlouvy.

9. Reakci na odvolání žalobkyně proti výpovědi je dopis žalované adresovaný žalobkyni ze dne 29. 8. 2023, ve kterém žalovaná uvedla, že trvá na původním stanovisku, tj., že trvá na své výpovědi za situace, kdy odvolání bylo projednáno , Anonymizováno, dne 15. 8. 2023 a následně dne 23. 8. 2023 v , adresa, . Současně byla žalobkyně požádána o urychlení vyklizení nebytového prostoru vzhledem k tomu, že nebytový prostor užívá po skončení výpovědní lhůty, která skončila datem dne 30. 4. 2023.

10. Z žaloby vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 29 C 233/2023 soud zjistil, že žalovaná podala žalobu o vyklizení prostoru nesloužícího k bydlení a řízení bylo následně usnesením Obvodního soudu pro Prahu 7, č. j. 29 C 232/2023-15 ze dne 16. 5. 2024, právní moc dne 4. 6. 2024, zastaveno, neboť žalobkyně prostor vyklidila.

11. U jednání soudu byla žalobkyně soudem vyzvána v souladu s ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení a předložení důkazů, v čem spatřuje naléhavý právní zájem na požadovaném určení nájemního vztahu k předmětné jednotce, byla vyzvána k předložení důkazů o tom, že měla písemný souhlas od žalované k provádění stavebních úprav v předmětu nájmu, technickou dokumentaci a projektovou dokumentaci předem projednanou a schválenou žalovanou. Žalobkyni byla určena lhůta k doplnění tvrzení a označení důkazů do 24. 9. 2025 v souladu se zásadou koncentrace řízení. Žalobkyně na výzvu soudu nereagovala a u jednání soudu právní zástupce žalobkyně sdělil, že žalobkyně požadované dokumenty nepředložila, naléhavý právní zájem na požadovaném určení nebyl vysloven.

12. Důkaz výslechem paní , jméno FO, provozního technika , Anonymizováno, žalované soud pro nadbytečnost zamítl.

13. Po zhodnocení shora uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti, aniž by měl soud pochybnosti o jejich pravosti a pravdivosti, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

14. Žalovaná je pronajímatelem nebytového prostoru domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , k. ú. , adresa, , který je ve vlastnictví , Anonymizováno, a nakládá s takto svěřeným majetkem a vykonává práva vlastníka ve vtahu ke svěřenému majetku v souladu s ustanovením § 34 odst. 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě v Praze. Žalovaná uzavřela s žalobkyní coby nájemcem smlouvu o nájmu prostoru nesloužící k bydlení – ateliéru č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, k. ú. , adresa, , o výměře 108,74 m² na základě smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne 20. 4. 2020. Účelem nájmu bylo provozování ateliéru. Žalovaná na základě místního šetření zjistila, že žalobkyně předmětný prostor podnajímá, Žalobkyni dala výpověď z nájmu nebytových prostor z důvodu nelegálního podnajímání bytové jednotky. Žalobkyně na základě soudního řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 7, kde byla podána žaloba o vyklizení prostoru nesloužícího k bydlení, nebytový prostor vyklidila a žalobkyni předala, přičemž žalované dluží za nájemné a služby v souvislosti s užíváním nebytového prostoru.

15. Žalobkyně se domáhá: 1) určení, že je nájemcem nebytových prostor a eventuálně náhrady nákladů vynaložených na zhodnocení těchto prostor v případě, že by nebylo možné žalobě na určení, že žalobkyně je výlučným nájemcem nebytového prostoru vyhovět. K tomu soud uvádí, že žalobkyně podala žalobu s eventuálním petitem. V daném případě o této žalobě s návrhem na eventuální petit nelze vyhovět, neboť se jedná o dva samostatné nároky.

16. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

17. Určení nájemního vztahu:Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb. o. s. ř. (dále jen „o.s.ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

18. Soudní praxe se ustálila v názoru, že existence naléhavého právního zájmu na žádaném určení podle § 80 o.s.ř. je u určovací žaloby nezbytnou podmínkou její přípustnosti. Žalobkyně má právní zájem na žádaném určení, jestliže by bez tohoto určení bylo ohroženo její právo nebo právní vztah, na němž je zúčastněn nebo jestliže by se její postavení bez tohoto určení stalo nejistým. Ke vzniku žalobkyně práva zájmu na určení stačí takové chování žalované, které nasvědčuje jejímu úmyslu porušit právo žalobkyně nebo způsobit jí újmu na jejím právním postavení. Určovací žaloba je tedy prostředkem umožňujícím poskytnutí ochrany právního postavení žalobkyně dříve, než toto její postavení bylo porušeno, takže jejím cílem je zásadně poskytnutí preventivní ochrany. Naopak podmínka naléhavého právního zájmu nebude splněna, jestliže požadované určení neodstraní stav ohrožení práva nebo nezjedná efektivně jistotu v dotčeném právní právním vztahu. Dospěje-li soud k závěru o nedostatku naléhavého právního zájmu na určení, zamítne žalobu, aniž by se současně zabýval meritem věci. Nedostatek doložení naléhavého právního zájmu je tedy samostatným a prvořadým důvodem, pro který nemůže určovací žaloba obstát, a který sám o sobě bez dalšího vede k jejímu zamítnutí (srov, rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1255/2006, ze dne 21. 9. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2193/2015, ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2978/2019, ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3643/2020). Soud dospěl k závěru, že žaloba postrádá naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř., neboť otázka existence nájmu byla již vyřešena v rámci řízení o vyklizení předmětu nájmu, není ohroženo žádné právo žalobkyně, neboť jí nesvědčí žádný právní titul k užívání předmětu nájmu, který skončil výpovědí. Žalobkyně nečinila žádné další právní úkony, které by zpochybňovaly skončení nájemního vztahu. V době rozhodování soudu již předmět nájmu neužívala, prostor vyklidila, a zároveň uplynula doba nájmu. Žalobkyně tak není vystavena žádné právní nejistotě, která by vyžadovala soudní ochranu formou určovací žaloby. Jestliže není naléhavý právní zájem na požadovaném určení dán, nelze žalobu po věcné stránce přezkoumat. Soud žalobu na určení existence nájemního vztahu zamítl.

19. Náhrada investice ve výši 1 700 000 Kč:

20. Žalobce se domáhá náhrady nákladů vynaložených na zhodnocení nebytových prostor. Mezi účastníky byla uzavřena nájemním smlouva, která obsahovala mj. ujednání, že případné stavební úpravy, adaptace, dispoziční úpravy, rekonstrukce, jiné stavební práce či jiné úpravy je nájemce oprávněn provádět pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pouze v souladu s projektovou dokumentací předem projednanou a schválenou pronajímatelem, a to na svůj náklad. Ani po skončení nájmu nemá nájemce nárok na náhradu nákladů vložených do uvedených úprav či na náhradu případného zhodnocení předmětu nájmu a současně provede-li nájemce úpravy předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele, uvede předmět nájmu do původního stavu. Žalobkyně byla vyzvána v souladu s ustanovením § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení a předložení důkazů o tom, že měla od žalované písemný souhlas k provádění stavebních úprav předmětu nájmu, technickou dokumentaci a projektovou dokumentaci k stavebním úpravám na předmětu nájmu předem projednanou a schválenou pronajímatelem. Žalobkyně na výzvu soudu žádným způsobem nereagovala.

21. Podle ust. § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., o. z. (dále jen „o. z.“) nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formou. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Žalobkyně se domáhá zaplatit po žalované částky 1 700 000 Kč z důvodu, že investovala do rekonstrukce předmětu nájmu, který skončil. Soud dospěl k závěru, že žalobkyně neunesla břemeno tvrzení, že učinila úpravy na základě písemného souhlasu pronajímatele, jak vyžadovala nájemní smlouva. Žalovaná se v nájemní smlouvě nezavázala k úhradě nákladů rekonstrukce a investic, proto žalobkyně nemá nárok na náhradu takto vynaložených nákladů. Žalobkyně nepředložila písemný souhlas žalované s prováděním úpravy předmětu nájmu a úpravy, které provedla byly provedeny bez souhlasu, jak vyžadovala nájemní smlouva. Náklady na úpravy předmětu nájmu provedené žalobkyni bez splnění podmínek stanovených nájemní smlouvou nelze považovat za uznatelné, a proto soud žalobu i v této části nároku zamítl.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. podle kterého úspěšný účastník řízení má právo na náhradu nákladů řízení, které účelně vynaložil při bránění svého práva. Žalovaná byla úspěšná v celém rozsahu, a proto je žalobkyně povinna zaplatit náklady řízení, které spočívají v nákladech právního zastoupení žalované advokátem. Soud při rozhodování určil hodnotu určovací žaloby a hodnotu peněžitého nároku, jehož výsledkem je částka 1 730 000 Kč. Právnímu zástupci žalované náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 1, § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, („dále jen a. t.“) z tarifní hodnoty ve výši 1 730 000 Kč sestávající z částky 15 260 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, vyjádření ze dne 21. 8. 2025, účast u dvou jednáních soudu ve dnech 16. 9. 2025, 2. 10. 2025), včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.., celkem 62 840 Kč.

23. O povinnosti žalobkyně zaplatit soudní poplatek ve výši 85 000 Kč rozhodl soud v souladu se položkou 1. 1. písm. b) sazebníku poplatků zák. č. 549/91 Sb., o soudních poplatcích, kdy žalobkyni vznikla poplatková povinnost dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona o soudních poplatcích.

24. O lhůtě k plnění rozhodl soud dle ustanovení § 160 odst. 1 věta první o.s.ř.