6 C 30/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Miroslavou Sixtovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro 484 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s návrhem, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 440 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8, 25 % ročně z této částky za dobu od 15. 9. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, dále částku 44 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8, 25 % ročně z této částky za dobu od 20. 10. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky 1 200 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 63 360 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované [titul] [jméno] [příjmení], advokátky se sídlem [adresa].

1. Žalobou doručenou soudu dne 3. 12. 2020 se žalobce na žalované domáhal uložení povinnosti zaplatit částku 484 000 Kč s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalobce a žalovaná uzavřeli dne 16. 12. 2019 Zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb (dále jen„ smlouva“), kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí – bytové jednotky [číslo] která se nachází v budově [adresa] – bytový dům, na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, vč. s touto jednotkou souvisejícího podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu, a dále podíl o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] (vše zastavěná plocha a nádvoří), [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] (vše ostatní plocha), to vše v k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen„ nemovitost“), za sjednanou kupní cenu 8 790 000 Kč a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5% z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2020. V této době se však nepodařilo obstarat zájemce o koupi nemovitosti, proto se žalobce a žalovaná dne 30. 6. 2020 dohodli, že žalobce bude pokračovat v hledání zájemců o koupi této nemovitosti i v průběhu letních prázdnin. Touto dohodou tak došlo k prodloužení trvání smlouvy do 31. 8. 2020. Na začátku srpna 2020 obstaral žalobce žalované zájemce o koupi nemovitosti, se kterým začal jednat. Vzhledem k tomu, že žalovaná požadovala kupní cenu za prodej nemovitosti ve výši 8 500 000 Kč, zájemce tuto cenu neakceptoval a žalobce odmítl snížit svou provizi za odvedenou práci, nedošlo k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti. Následně žalovaná zpochybnila, že došlo mezi žalobcem a žalovanou k prodloužení smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobce splnil všechny své povinnosti uvedené ve smlouvě, vzniklo mu, dle § 2448 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), právo na zaplacení provize v ujednané výši 5 % z kupní ceny, tj. na částku 440 000 Kč, k jejíž úhradě vystavil žalované fakturu [číslo] na částku 330 000 Kč (splatnou dne 5. 9. 2020) a [číslo] na částku 110 000 Kč (splatnou dne 14. 9. 2020). Na vystavené faktury žalovaná nic nezaplatila, čímž žalobci vznikl, dle čl. IV. smlouvy, rovněž nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 0,5% z kupní ceny. Nárok na smluvní pokutu ve výši 44 000 Kč uplatnil žalobce dopisem ze dne 8. 10. 2020, doručeným žalované dne 12. 10. 2020 Ani přes předžalobní výzvu ze strany právního zástupce žalobce ze dne 8. 10. 2020, žalovaná žalobci nic nezaplatila. Na tuto předžalobní výzvu reagovala právní zástupkyně žalované s tím, že žalobcem uplatněný nárok neuznává, neboť podle jejího právního názoru zprostředkovatelská smlouva zanikla dnem 30. 6. 2020. K dohodě obou účastníků řízení na předmětu sporu nedošlo.

2. Vedle žalované částky se žalobce domáhal rovněž úhrady zákonného úroku z prodlení z částky 440 000 Kč od 15. 9. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně, z částky 44 000 Kč od 20. 10. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně a nákladů spojených s uplatněním dvou pohledávek v celkové výši 2 400 Kč.

3. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že žalobou uplatněný nárok neuznala. Ačkoli považuje žalovaná za nesporné, že mezi účastníky došlo dne 16. 12. 2019 k uzavření Zprostředkovatelské smlouvy (dále jen Smlouvy), tato zanikla dle čl. VI. odst. 1 Smlouvy, ke dni 30. 6. 2020. V této době žalobce pro žalovanou nezajistil zájemce o koupi bytu a z tohoto důvodu nevznikl žalobci nárok na úhradu provize. K ústnímu prodloužení smlouvy, jak tvrdí žalobce, ze strany žalované nikdy nedošlo, neboť žalovaná měla vždy zájem pouze na písemné verzi smlouvy, a to mj. proto, že jednatelka žalované nehovoří dobře česky. Mezi účastníky řízení tedy k žádnému uzavření písemného dodatku Smlouvy nedošlo. Nadto žalovaná uvedla, že i kdyby byla smlouva mezi účastníky řízení platně prodloužena, tak by ani v tomto případě nevznikl žalobci nárok na provizi, neboť se žalobce podle čl. II. odst. 1 Smlouvy zavázal zajistit v součinnosti se smluvními stranami kupní smlouvy kroky nutné k zajištění převodu vlastnických práv k nemovitosti. Závazky žalobce jsou přitom považovány za splněné v okamžiku povolení vkladu vlastnického práva na nemovitosti ve prospěch kupujícího příslušným katastrálním úřadem. Podle čl. II. odst. 2 Smlouvy vzniká žalobci nárok na provizi až okamžikem povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího příslušným katastrálním úřadem. S ohledem na skutečnost, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy a tedy ani k převodu vlastnického práva k bytu, nebyly ze strany žalobce splněny podmínky pro vyplacení nároku žalobce na provizi. K tvrzení žalobce, že ze strany žalované došlo k porušení smlouvy a tudíž má žalobce nárok na provizi i v situaci, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva žalovaná namítala, že z její strany k žádnému porušení Smlouvy nedošlo, neboť v případě, že by žalobce s žalovanou skutečně uzavřel dodatek o prodloužení smlouvy, byla by žalovaná zavázána uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 21 dnů poté, co kupující složí blokovací depozitum. Žalobce však s žádným případným zájemcem o nemovitost neuzavřel žádnou smlouvu, na základě které by se zájemce zavázal k úhradě blokovacího depozita a toto blokovací depozitum skutečně složil. Tvrzení žalobce, že z důvodu maximálního urychlení prodeje nemovitosti došlo mezi všemi stranami k domluvě, že nedojde k podpisu rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy, se rovněž nezakládá na pravdě. Žalovaná k takovému postupu žalobci nikdy nedala svůj souhlas. Žalovaná rovněž neuznala ani žalobcův tvrzený nárok na smluvní pokutu dle čl. IV. Smlouvy, neboť na toto plnění by žalobci vznikl nárok až v době, kdy byla již původní Smlouva dávno ukončena. I v případě, že by však byla Smlouva stále platná, by ze strany žalované k žádnému porušení Smlouvy ze strany žalované ve smyslu čl. III. odst. 1 písm. d) nedošlo, neboť žalovaná umožnila žalobci konat veškeré prohlídky a rovněž mu poskytla potřebnou součinnost k obstarání nezbytné dokumentace. Ze všech shora uvedených důvodů žalovaná požadovala zamítnutí žaloby.

4. Po provedeném dokazování (§ 120 odst. 3 a § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“) má soud za zjištěný tento skutkový stav. Mezi žalobcem, jakožto podnikatelem mj. v oboru nákupu, prodeje, správy a údržby nemovitostí (viz aktuální výpis z živnostenského rejstříku), a žalovanou došlo dne 16. 12. 2019 k uzavření Smlouvy, kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti za sjednanou kupní cenu 8 790 000 Kč a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve výši 5% z kupní ceny nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2020, přičemž smluvní strany se dohodly, že k prodloužení této smlouvy dojde automaticky v případě uzavření rezervační dohody a složení blokovacího depozita kupujícím, a to o délku doby platnosti rezervační smlouvy (viz čl. VI bod 1. Smlouvy). Z nesporných tvrzení obou účastníků soud dovodil, že v době od 16. 12. 2019 do 30. 6. 2020 se žalobci nepodařilo obstarat zájemce o koupi nemovitosti a že dne 30. 6. 2020 proběhla poslední prohlídka nemovitosti, které se zúčastnil žalobce, jednatelka žalované a zájemce o koupi nemovitosti, bez přítomnosti dalších osob (viz výslech svědkyně [jméno] [příjmení]). Z komunikace žalobce a žalované ze dne 20. 7. 2020, 16. 8. 2020 a 17. 8. 2020 přes aplikaci Whats App vyplývá, že se dne 20. 7. 2020 jednatelka žalované dotázala žalobce, zda má další zájemce o koupi bytu, a že jednatelka žalované chtěla s žalobcem uzavřít novou Zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, což však žalobce odmítl. Z provedeného dokazování naopak nevyplynulo, že by došlo mezi účastníky řízení k dohodě o prolongaci původní Smlouvy do 31. 8. 2020, tuto skutečnost nepotvrdila ani slyšená svědkyně [jméno] [příjmení], která nebyla přítomna poslední prohlídce nemovitosti dne 30. 6. 2020 a o okolnostech trvání Smlouvy nic konkrétního nevěděla. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil pouze to, že mezi žalobcem a žalovanou probíhala komunikace, a to i prostřednictvím svědkyně [příjmení] po datu 30. 6. 2020 (která měla k dispozici klíče od předmětného bytu) s tím, že žalobce tak činil s vědomím toho, že nemá uzavřenou novou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu se žalovanou, přesto vyvíjel i nadále činnost směřující k prodeji nemovitosti, za což následně vystavil žalované nejdříve dne 18. 8. 2020 fakturu [číslo] na částku 330 000 Kč splatnou dne 5. 9. 2020, a poté ještě dne 7. 9. 2020 fakturu [číslo] na částku 110 000 Kč splatnou dne 14. 9. 2020. Ačkoli tento postup žalobce odůvodnil tím, že sehnal žalované vážného zájemce o koupi bytu (což rovněž potvrdila i slyšená svědkyně [příjmení]), byla to právě žalovaná, která se poté odmítla se zájemcem o koupi bytu sejít. Žalobce tak činil bez pokynu žalované a bez toho, aniž by měl s touto nově sjednány podmínky, za jakých by žalovaná po ukončení původní Smlouvy chtěla byt dále prodávat. Žalovaná proto předmětné faktury žalobci neuhradila.

5. Z ostatních provedených důkazů soud žádné rozhodné skutečnosti pro posouzení věci nezjistil.

6. Podle § 5 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

7. Podle § 553 OZ, o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

8. Podle § 603 OZ, práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny.

9. Podle § 2448 OZ, Bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.

10. Podle § 549 odst. 2 OZ, zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou.

11. Na základě shora uvedeného a v souladu se shora uvedenými zákonnými ustanoveními, dospěl soud k závěru, že žaloba nebyla podána důvodně. Mezi žalobcem a žalovanou bylo nesporným, že dne 16. 12. 2019 došlo k platnému uzavření Smlouvy, kterou se žalobce zavázal pro žalovanou obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti za sjednanou kupní cenu a žalovaná se zavázala za daných podmínek uzavřít kupní smlouvu se zájemcem zprostředkovaným žalobcem, poskytnout žalobci součinnost, neuzavřít kupní smlouvu na nemovitost s jiným zájemcem, než kterého jí zprostředkuje žalobce, a za obstarání převodu nemovitosti zaplatit žalobci provizi ve sjednané výši. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2020. Vzhledem k tomu, že se žalobci nepodařilo ve sjednané době s žádným z případných zájemců o nemovitost uzavřít smlouvu, na základě které by se zájemce zavázal k úhradě blokovacího depozita a toto blokovací depozitum skutečně složil, došlo dne 30. 6. 2020 k zániku Smlouvy bez toho, aniž by žalobci vzniklo, dle smluvních podmínek (viz čl. II bod 1 smlouvy), právo na zaplacení sjednané provize (viz § 603 OZ). K žalobcem tvrzené prolongaci stávající smlouvy mezi účastníky řízení však nedošlo, neboť na straně žalované nebyla dostatečně, určitě a srozumitelně projevena vůle směřující ke vzniku tohoto právního jednání, a to ke dni zániku původní Smlouvy, tj. k 30. 6. 2020. Ačkoli žalobce za této situace vyvíjel i nadále činnost směřující k prodeji nemovitosti, činil tak však bez jasného pokynu žalované a při absenci obsahu konkrétních podmínek pro vyplacení provize žalobci, případně pro stanovení její výše (viz § 553 OZ). Jelikož nebyla žalobcem v řízení prokázána prolongace stávající Smlouvy, nemohl tak žalobci vzniknout nárok na zaplacení provize, stejně jako nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. IV Smlouvy. Pro úplnost soud podotýká, že žalobce v posuzovaném obchodním poměru se žalovanou vystupoval od samého začátku jako podnikatel specializující se na obchodování s nemovitými věcmi, proto měl dle § 5 odst. 1 OZ s žalovanou jednat se znalostí a pečlivostí profesionála. Pokud tak neučinil, jde tato skutečnost k jeho tíži, když si musel být vědom toho, že bez existence jakéhokoli jasného a konkrétního smluvního ujednání (smluvních podmínek, které by jasně a srozumitelně upravovaly nárok na provizi) se žalobce vystavuje riziku či nebezpečí ztráty nároku na vyplacení provize, byť z titulu možného bezdůvodného obohacení. Vše navíc za situace, kdy byl žalobce žalovanou vyzván k uzavření nové zprostředkovatelské smlouvy, což však sám odmítl. S ohledem na shora uvedené proto soud podanou žalobu zamítl jako nedůvodnou v celém jejím rozsahu.

12. Co se týká ustanovení § 2448 a § 549 OZ předmětné věci je soud toho názoru, že tato ustanovení na daný případ aplikovat nelze, jelikož k žádnému zmaření či oddálení povinnosti, za něž odpovídá zájemce (tj. žalovaná) s ohledem na vše shora uvedené, nemohlo dojít. V daném případě došlo toliko k zániku Smlouvy uplynutím doby, na kterou si smluvní strany sjednaly její platnost. Skutečnost, že žalobce obstaral pro žalovanou příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti až po jejím zániku (z čehož žalobce dovozuje svůj údajný nárok na zaplacení provize), nemůže být relevantní, neboť tak žalobce učinil, aniž by se předem dohodl se žalovanou na konkrétních podmínkách, za jakých by mu nárok na provizi vůbec vznikl. Při absenci těchto skutečností se proto v daném případě ani nemohlo jednat o plnění z titulu bezdůvodného obohacení.

12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 63 360 Kč Tyto náklady představují náklady na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 484 000 Kč sestávající z částky 10 260 Kč za každý ze šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, odpověď na předžalobní výzvu, odpor proti elektronickému platebnímu rozkazu, jednání před soudem dne 13. 5. 2021, jednání před soudem dne 19. 7. 2021, další porada s klientem přesahující jednu hodinu) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.