40 C 73/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl soudkyní JUDr. Hanou Berglovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 500 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku , částka, s úrokem ve výši 12,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců , Jméno advokáta A, , advokátu.

1. Žalobci se domáhali žalobou podanou dne , datum, zaplacení částky , částka, z titulu smluvní pokuty. Uvedli, že dne , datum, uzavřeli s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod id. ½ spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, s tím, že měla být uhrazena do advokátní úschovy do dvou měsíců od uzavření smlouvy, nejpozději však do , datum, . V případě prodlení s úhradou kupní ceny byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, za každý započatý měsíc prodlení, přičemž po uplynutí uvedené lhůty vznikl žalobcům nárok na smluvní pokutu v celkové výši , částka, a právo od smlouvy odstoupit. Žalovaná kupní cenu ve sjednané lhůtě neuhradila, a proto žalobci od smlouvy odstoupili a vyzvali ji k zaplacení smluvní pokuty.

2. Žalovaná uvedla, že kupní smlouvu uzavřela s úmyslem realizovat stavební projekt na předmětných nemovitostech, k čemuž však potřebovala nabýt i druhý spoluvlastnický podíl. Tvrdila, že žalobci ji opakovaně ujišťovali, že druhý spoluvlastník, pan , jméno FO, , má zájem svůj podíl prodat, což se následně ukázalo jako nepravdivé. Žalovaná se proto dostala do situace, kdy nebyla schopna zajistit financování projektu ani uhradit kupní cenu. Tvrdila také, že byla uvedena v omyl ohledně možnosti nabytí druhého podílu, což činí kupní smlouvu neplatnou. Namítala rovněž nepřiměřenost výše smluvní pokuty a navrhla její moderaci. Pokud se účastníci neshodnou na smírném řešení sporu, navrhla zamítnutí žaloby.

3. Žalobci ve svých dalších vyjádřeních uvedli, že žalovaná byla o postoji druhého spoluvlastníka nemovitostí, pana , jméno FO, , k odmítání prodeje svého podílu informována již od počátku jednání, přičemž jako odborná developerská společnost měla dostatek času i možností si tuto skutečnost ověřit. Tvrdili, že žalovaná opakovaně projevovala zájem o koupi jejich spoluvlastnického podílu, přičemž i po odstoupení od smlouvy žádala o prodloužení lhůty k úhradě kupní ceny. Žalobci dále poukázali na to, že smluvní pokuta ve výši , částka, představuje pouze 2,94 % z kupní ceny, což považují za přiměřené. Tvrzení žalované o uvedení v omyl považují za účelové. Z komunikace mezi účastníky a zprostředkovatelem vyplývá, že žalovaná měla zájem o koupi i přes znalost postoje spoluvlastníka.

4. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění.

5. Účastníci podepsali dne , datum, kupní smlouvo na základě které žalobci prodávají žalované spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ na nemovitých věcech v katastrálním území , adresa, , zapsaných na LV 2655 za kupní cenu , částka, . Dle článku III. bod 5. smluvní strany si ujednaly závazek kupujícího zaplatit smluvní pokutu prodávajícím ve výši , částka, za každý započatý měsíc prodlení se zaplacením kupní ceny. V případě, kdy kupní cena nebude zaplacena kupujícím ani do , datum, vzniká prodávajícímu vůči kupujícímu nárok na smluvní pokutu v celkové výši , částka, , přičemž má současně prodávající právo od této smlouvy odstoupit (zjištěno z kupní smlouvy ze dne , datum, ).

6. Žalobci vlastní ve společném jmění manželů jednou polovinou nemovitostí zapsaných na LV 2655, katastrální území , adresa, . Vlastníkem druhé poloviny uvedených nemovitostí je , jméno FO, (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí LV 2655, katastrální území , adresa, , zapsáno u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, ).

7. Žalobci uzavřeli s , tituly před jménem, , jméno FO, smlouvu o realitním zprostředkování prodeje spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 na nemovitých věcech v katastrálním území , adresa, (zjištěno ze smlouvy o realitním zprostředkování prodeje ze dne , datum, ).

8. Žalobci předložili snímky záznamu SMS komunikace mezi , Jméno žalobce A, a , právnická osoba, , který byl v obchodním rejstříku zapsán od , datum, do , datum, jako předseda správní rady žalované. Z této komunikace mimo jiné vyplývá že ještě dne , datum, předpokládala žalovaná, prostřednictvím , právnická osoba, , že by měla dostat peníze na zálohu, týká se projektu , adresa, , potřebuje souhlas druhého spolumajitele a navrhuje schůzku.

9. Žalobci předložili snímky záznamu SMS komunikace mezi , Jméno žalobce A, a , tituly před jménem, , jméno FO, od , datum, do , datum, . Z této komunikace bylo mimo jiné zjištěno, že pokud jde o projekt , adresa, zprostředkoval , tituly před jménem, , jméno FO, jako kupce pana , jméno FO, , který sdělil, že má od svého investora potvrzené, že finance dostane, s panem , jméno FO, má , tituly před jménem, , jméno FO, korektní vztahy z dřívějška s tím, že se jedná o člověka, u kterého si je jistý, že by je nikdy nevodil za nos.

10. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že od podzimu 2023 zprostředkovával pro žalobce prodej jejich spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve Strašnicích, přičemž jako potenciálního kupce navrhl , právnická osoba, , který jednal za žalovanou společnost. Svědek potvrdil, že pana , jméno FO, informoval o tom, že se prodává pouze polovina nemovitosti, jelikož druhý spoluvlastník, pan , jméno FO, , zatím prodat nechtěl. , jméno FO, podle svědka tuto nabídku považoval za zajímavou i přes diskont oproti tržní ceně, který reflektoval komplikace spojené s částečným vlastnictvím. , jméno FO, byl podle svědka připraven řešit spoluvlastnictví i soudní cestou. Jednání o prodeji probíhala přibližně od začátku roku 2024 do jara téhož roku a financování mělo být zajištěno prostřednictvím soukromých investorů, což bylo důvodem časového prodlení.

11. Svědek , právnická osoba, ve své výpovědi uvedl, že byl v době podpisu kupní smlouvy předsedou správní rady žalované společnosti a smlouvu s žalobci podepsal v dobré víře, že financování bude zajištěno prostřednictvím banky. K naplnění smlouvy však nedošlo, neboť banka podmínila poskytnutí prostředků vypořádáním spoluvlastnického podílu, přičemž druhý spoluvlastník, pan , jméno FO, , odmítl svůj podíl prodat. , jméno FO, potvrdil, že pana , jméno FO, nakonec oslovil, ale ten prodej výslovně odmítl. Svědek dále uvedl, že rezervační smlouvu podepsat nechtěl, neboť měl negativní zkušenosti s placením záloh. Kupní smlouvu podepsal na schůzce, kterou zprostředkoval pan , jméno FO, , když podepsal měl za to, že nic neriskuje. Pod žádným tlakem při podpisu smlouvy nebyl. Financování projektu mělo být zajištěno úvěrem na mnohem větší peníze (kolem , částka, ), měl se tam realizovat developerský projekt.

12. Soud dospěl k závěru, že z uvedených a provedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci rozhodnout. Provedené důkazy zhodnotil soud jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o. s. ř. tak, aby mohl dospět následujícímu závěru o skutkovém stavu.

13. Dne , datum, uzavřeli žalobci s žalovaným kupní smlouvu na prodej spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ na nemovitostech v k. ú. , adresa, za kupní cenu , částka, . Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě , částka, za každý započatý měsíc prodlení a pokud kupní cena nebude uhrazena do , datum, , vzniká prodávajícím nárok na smluvní pokutu ve výši , částka, a právo od smlouvy odstoupit. Za kupující žalovanou vystupoval , právnická osoba, , tehdejší předseda správní rady žalované společnosti, který jednal prostřednictvím realitního zprostředkovatele , tituly před jménem, , jméno FO, . , právnická osoba, očekával financování prostřednictvím banky, která však podmínila poskytnutí úvěru vypořádáním spoluvlastnictví, což nebylo možné kvůli odmítnutí prodeje druhého spoluvlastníka , jméno FO, . Komunikace mezi účastníky a svědecké výpovědi prokazují, že žalovaný byl informován o částečném vlastnictví a rizicích s tím spojených.

14. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

15. Účastníci uzavřeli kupní smlouvu ve smyslu § 2079 zákona č. 89/2012 Sb. o. z. Žalovaná porušila smlouvu podstatným způsobem, a proto žalobci od smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z. odstoupili. V kupní smlouvě účastníci sjednali smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o. z.

16. Na základě výše uvedených skutečností má soud za prokázané, že žalovaný uzavřel kupní smlouvu s vědomím, že se jedná o prodej pouze spoluvlastnického podílu, a byl si vědom komplikací spojených s částečným vlastnictvím. Přestože financování nebylo v době podpisu smlouvy zajištěno, žalovaný jednal v očekávání jeho budoucího zajištění, což se však nenaplnilo. Skutečnost, že druhý spoluvlastník odmítal prodej, byla známa již před podpisem smlouvy, a nelze ji považovat za nepředvídatelnou překážku. Žalovaný vstoupil do smluvního vztahu s vědomím rizik a následné neplnění závazku nelze přičítat okolnostem mimo jeho kontrolu. Právě pro podstatné porušení smluvní povinnosti se žalobci zaplacení sjednané smluvní pokuty domáhají důvodně.

17. Soud se dále zabýval otázkou přiměřenosti smluvní pokuty sjednané mezi účastníky ve výši , částka, za každý započatý měsíc prodlení s úhradou kupní ceny, s maximální výší , částka, , a to ve smyslu § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Podle tohoto ustanovení může soud na návrh dlužníka smluvní pokutu snížit, je-li nepřiměřeně vysoká, přičemž přihlíží k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.

18. Ze skutkových zjištění vyplynulo, že žalovaný uzavřel kupní smlouvu s vědomím, že kupuje pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, a že druhý spoluvlastník odmítá svůj podíl prodat. Přesto se zavázal uhradit kupní cenu ve výši , částka, , přičemž si byl vědom rizik spojených s financováním prostřednictvím třetích osob. Smluvní pokuta byla sjednána jako sankce za prodlení s úhradou této částky, přičemž její maximální výše činí přibližně 2,9 % z celkové kupní ceny.

19. Soud dospěl k závěru, že výše smluvní pokuty není v daném případě nepřiměřená. Pokuta a její výše odpovídá jak hodnotě zajišťované povinnosti, tak i významu včasného plnění pro prodávající žalobce, kteří jsou na rozdíl od podnikající žalované, fyzickými osobami. Žalovaný navíc neprokázal žádné mimořádné okolnosti, které by odůvodňovaly zásah soudu do smluvní autonomie stran. Na základě výše uvedeného soud návrhu žalovaného na moderaci smluvní pokuty nepřisvědčil.

20. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobci měli ve věci plný úspěch a soud jim proto přiznal náhradu nákladů ve výši , částka, , a to za vynaložený soudní poplatek ve výši , částka, , odměnu advokáta dle § 7, § 8 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) za 8,5 úkonu právní služby dle § 11 odst. 1 a 2 advokátního tarifu (kvalifikovaná výzva k plnění, příprava a převzetí věci, podání žaloby, vyjádření k odporu ze dne , datum, , účast při jednání soudu ve dnech , datum, , , datum, a , datum, , podání ze dne , datum, a účast při vyhlášení rozsudku dne , datum, ) po , částka, za každý úkon právní služby. K nákladům řízení náleží dále náhrada hotových výdajů k jednotlivým úkonům právních služeb po , částka, dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrada za daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrady hotových výdajů ve výši 21 % dle § 151 odst. 2 o. s. ř. Soud nepřiznal žalobcům náklady řízení spočívající v odměně advokáta za studium spisu dne , datum, od 13:15 hod. do 13:20 hod. za prostudování spisu. Takový úkon právní služby nepovažuje soud za účelně vynaložený, neboť doplnění odporu žalované ze dne , datum, bylo zástupci žalobců doručeno v souvislosti s předvoláním k nařízenému jednání.

21. O platebním místě nákladů řízení a lhůtách k plnění rozhodoval soud dle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.