16 C 13/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Klárou Hronovou ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným:

1. Jméno žalované , narozený Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupený obecným zmocněncem Jméno zmocněnce A , narozeným Datum narození zmocněnce A bytem Adresa zmocněnce A 2. Jméno zmocněnce B , narozená Datum narození zmocněnce B bytem Adresa zmocněnce B zastoupená obecným zmocněncem Jméno zmocněnce C , narozeným Datum narození zmocněnce C bytem Adresa zmocněnce C o zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku ve výši , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. V části, ve které se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky ve výši , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se žaloba zamítá.III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhal po žalovaných zaplacení částky ve výši , částka, s příslušenstvím s tím, že účastníci uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem bylo úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, v katastrálním území , adresa, (dále jen „Pozemek“). Zápis vlastnického práva pro žalované byl proveden dne , datum, . Součástí kupní smlouvy (čl. 3.3 smlouvy) byl závazek žalovaných zahájit na Pozemku stavbu rodinného domu ve lhůtě do , datum, . Závazek zahájit v dohodnuté lhůtě stavbu rodinného domu byl utvrzen smluvní pokutou (čl. 3.4 smlouvy) ve výši , částka, splatnou do jednoho měsíce od marného uplynutí lhůty pro zahájení stavby rodinného domu, tedy do , datum, . Úřad , Anonymizováno, , adresa, , stavební úřad vydal dne , datum, společný souhlas (územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru) na stavbu Rodinný dům na Pozemku pod č. j. Výst., Anonymizováno, , který nabyl účinnosti dne , datum, . Žalovaní ve lhůtě na Pozemku stavbu rodinného domu dodnes nezahájili. Zastupitelstvo , Anonymizováno, , adresa, (žalobce) na svém veřejném zasedání projednalo dne , datum, prodlení žalovaných a pověřilo starostu k vymáhání smluvní pokuty a příslušenství prostřednictvím právní zástupkyně žalobce. Žalovaným byla dne , datum, zaslána předžalobní výzva k plnění smluvní pokuty ve výši , částka, , zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % a nákladů právního zastoupení spojených s vymáháním pohledávky. Žalovaní na předžalobní výzvu reagovali vyjádřením ze dne , datum, ve kterém tvrdí, že stavbu rodinného domu v dané lhůtě zahájili, uvádějí, že nechali zaměřit pozemek a provedli vytýčení samotné stavby. Na předmětném pozemku není dodnes patrná jakákoli stavební činnost. Žalobce prodal žalovaným dotovaný Pozemek za velmi výhodných podmínek s cílem vytvořit pro mladou rodinu dobré zázemí pro bydlení v obci. Vzhledem k tomu, že žalovaní na pozemku k dnešnímu dni stavbu rodinného domu nezahájili, blokují žalobce v dobudování infrastruktury k ostatním pozemkům v dotčené části obce. Žalobce nemá v současné době jinou možnost než vymáhat po žalovaných smluvní pokutu, neboť po více jak roce od uplynutí lhůty nejsou na Pozemku patrné jakékoliv známky zahájení stavby rodinného domu a žalovaní dobrovolně uhradit smluvní pokutu odmítají.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v celém jejím rozsahu s tím, že podmínky uvedené v čl. 3.

3. Kupní smlouvy byly splněny – žalovaní jednak ve stanovené lhůtě požádali o potřebný veřejnoprávní titul, přičemž společný souhlas na stavbu rodinného domu jim byl vydán dne , datum, , dále zahájili stavbu jejím vyměřením a vytýčením. Žalovaní poukázali na nejasně použitý výraz „zahájení stavby“, umožňující různý výklad, nicméně s tím, že v pochybnostech se tento vyloží k tíži toho, kdo výrazu použil jako první, tj. v daném případě žalobce. Žalobce navíc nijak nezpochybňoval, že zahájení stavby jejím vyměřením a vytýčením je dostatečné, naopak v tomto závěru svým chováním žalované utvrzoval. Jednání žalobce je za této situace naprosto překvapivé, když počala smluvní pokutu vymáhat s bezmála 18 měsíčním odstupem, přičemž žalované se až do zaslání předžalobní výzvy nepokusila nijak kontaktovat. Žalovaní mají rovněž za to, že chování obce není vůči všem osobám v obdobném postavení stejné. Žalovaní dále poukázali na tu skutečnost, že dané smluvní ujednání se jeví jako neracionální za situace, kdy povinnost dokončit stavbu byla sjednána až do roku 2028, přičemž z pohledu sjednané povinnosti stavbu zahájit tak, jak je vnímána žalobcem, by v podstatě stačilo na stavbě „vykopat díru“ a stavba by byla takto zahájena. Pro případě, že by soud nezamítl, mají žalovaní za to, že je na místě ze strany soudu smluvní pokutu ve smyslu ustanovení § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“) moderovat.

3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, předloženými oběma stranami sporu, dále výslechem svědka , jméno FO, . Žádné další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky vzneseny, přičemž ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování.

4. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně pouze ve své části. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

5. Žalobce jakožto obec nakoupil pozemky v katastru této obce v ceně , částka, /m², dále s tím, že zastupitelstvo obce rozhodlo o jejich prodeji mladým rodinám za cenu , částka, /m² za účelem dostupného bydlení. Při stanovení kupní ceny nebyla zjišťována situace na trhu, nemělo se jednat o prodej za účelem zisku, cílem bylo „zalidnit“ obec mladými rodinami s dětmi tak, aby byla dostatečně využita infastruktura v obci (zejména zdravotní středisko, škola, školka – i s ohledem na státní příspěvky na děti ve škole). Výše kupní ceny, za kterou se žalobce v následně uzavřených rezervačních smlouvách zavázal pozemky prodat, se poté odvíjela od částky, za kterou pozemky zakoupil žalobce, s přihlédnutím k částce, kterou měl žalobce za to, že bude následně vynaložena na zasíťování a infrastruktura takto prodávaných pozemků. Uvedené skutečnosti má soud za prokázané výpovědí bývalého starosty žalující obce (starosty v období od roku 2010 do roku 2022) , jméno FO, . Z výpovědi uvedeného svědka (nicméně s ohledem na jeho postavení statutárního zástupce obce v předmětném období vyslýchaného s přihlédnutím k ustanovení § 126 odst. 4 a § 131 o.s.ř. soudem vyslýchaného jako účastníka řízení) dále vyplynulo, že za tímto účelem byly uzavírány rezervační smlouvy, o dva roky poté smlouvy kupní. Ve shodě s výpovědí svědka , jméno FO, je i zápis z rady č. 16/2020 ze dne , datum, , ze kterého je zřejmé, že rada vyhodnotila parametry dotace na technickou infastrukturu v lokalitě , právnická osoba, za rizikovou, kdy po ukončení akce do 5 let by muselo být zkolaudováno 19 rodinných domů, a vzhledem k tomu, že technickou infastrukturu bylo vždy možno žádat i na dobudování komunikace, rada doporučila využít dotaci až v dalším dole žádostí, což je odklad o 2-3 roky. Z Kupní smlouvy ze dne , datum, (dále rovněž jako „Smlouva“) má soud za prokázané, že tato byla uzavřena žalobcem jako „Prodávajícím“ a žalovanými manžely jako „Kupujícími“, přičemž předmětem Smlouvy byl závazek Prodávajícího odevzdat Kupujícím pozemek parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, o výměře 932 m², zapsaného na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , (rovněž jako „Pozemek“) a umožnit jim nabytí vlastnického práva k tomuto pozemku a závazek Kupujících zaplatit kupní cenu ve výši , částka, . Z preambule pod písmenem (C) Smlouvy vyplývá, že Prodávající hodlá na základě této Smlouvy a za podmínek v ní uvedených převést vlastnické právo k Pozemku na Kupující , a to zejména s ohledem na zájem Prodávajícího udržet, stabilizovat a rozšiřovat počet trvale žijících občanů v , Anonymizováno, , adresa, . Dle čl. 2.

2. Smlouvy výše kupní ceny, která je sjednána ve výši nižší, než je cena obvyklá, byla mezi Smluvními stranami po odsouhlasení zastupitelstvem , Anonymizováno, , adresa, , jako nejvyššího orgánu Prodávajícího, ujednána zejména s ohledem na zájem Prodávajícího udržet, stabilizovat a rozšiřovat počet trvale žijících občanů v , Anonymizováno, , adresa, s tím, že sjednaná Kupní cena je vyvážena povinnostmi Kupujících ujednanými v čl. 3. této Smlouvy, jejichž splnění je zajištěno smluvními pokutami sjednanými mezi Smluvními stranami tamtéž. Dle čl. 3.

3. Smlouvy se Kupující zavazují, že ve lhůtě do , datum, zahájí užívání Pozemku v souladu s vydaným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru - rodinného domu - nebo společným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru - rodinného domu - nebo pravomocným stavebním povolením na rodinný dům, o nějž se zavazují včas požádat, a zahájí stavbu rodinného domu na Pozemku. Dle čl. 3.

4. Smlouvy pro případ, že Kupující poruší povinnost sjednanou v čl. 3. odst. 3.3., zavazují se zaplatit Prodávajícímu ve lhůtě jednoho (1) měsíce ode dne marného uplynutí lhůty podle čl. 3. odst. 3.3. smluvní pokutu ve výši , částka, (slovy: , Anonymizováno, ), ledaže k porušení této povinnosti došlo z důvodů na straně Prodávajícího. V případě, že porušení povinnosti Kupujících podle čl. 3. odst. 3.3. bylo zapříčiněno překážkou způsobenou vyšší mocí, mají Kupující nárok na prodloužení lhůty ke splnění povinnosti podle čl. 3. odst. 3.3. o dobu trvání překážky způsobené vyšší mocí. Nebude-li povinnost Kupujících podle čl. 3. odst. 3.3. splněna ani ve lhůtě prodloužené o dobu trvání překážky způsobené vyšší mocí, platí věta první tohoto ustanovení čl. 3. odst. 3.4. obdobně. Dle čl. 3.

5. Smlouvy se Kupující zavazují, že ve lhůtě do , datum, dokončí stavbu rodinného domu na Pozemku. Dokončení stavby rodinného domu na Pozemku Kupující prokáží přihlášením přinejmenším jedné (1) osoby k trvalému pobytu na adrese rodinného domu postaveného na Pozemku. Dle čl. 3.

6. Smlouvy pro případ, že Kupující poruší povinnost sjednanou včl. 3. odst. 3.5., zavazují se zaplatit Prodávajícímu ve lhůtě jednoho (1) měsíce ode dne marného uplynutí lhůty podle čl. 3. odst. 3.5. smluvní pokutu ve výši , částka, (slovy: , Anonymizováno, ), ledaže k porušení této povinnosti došlo z důvodů na straně Prodávajícího. V případě, že porušení povinnosti Kupujících podle čl. 3. odst. 3.5. bylo zapříčiněno překážkou způsobenou vyšší mocí, mají Kupující nárok na prodloužení lhůty ke splnění povinnosti podle čl. 3. odst. 3.5. o dobu trvám překážky způsobené vyšší mocí. Nebude-li povinnost Kupujícího podle čl. 3. odst. 3.5. splněna ani ve lhůtě prodloužené o dobu trvání překážky způsobené vyšší mocí, platí věta první tohoto ustanovení čl. 3. odst. 3.6. obdobně. Dle čl. 3.

7. Smlouvy nároky na jednotlivé smluvní pokuty podle čl. 3. odst. 3.4. a čl. 3. odst. 3.6. ve prospěch Prodávajícího jsou samostatné a na sobě nezávislé. Zaplacení kterékoli ze smluvních pokut nezbavuje Kupující povinnosti uhradit jinou smluvní pokutu, dojde-li k naplnění podmínek ke vzniku takové povinnosti. Uvedené skutečnosti má soud za prokázané Kupní smlouvou ze dne , datum, . Jak bylo zjištěno z výpovědi svědka , jméno FO, , žalovaní neměli k uzavřené kupní smlouvě žádné námitky. Pokud se týká otázky sjednání dvou povinností, potažmo dvou smluvních pokut (čl. 3.3. až 3.

6. Smlouvy), svědek , jméno FO, tuto skutečnost nebyl schopen blíže osvětlit s tím, že návrh smlouvy byl sepsán právníkem. Kupní smlouva ze dne , datum, byla vložena do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu ke dni , datum, (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, ).

6. Společný souhlas – územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru byl na základě oznámení záměru ze strany žalovaných vydán Úřadem , Anonymizováno, , adresa, , stavební úřad, dne , datum, s nabytím účinnosti k témuž dni; uvedené skutečnosti má soud za prokázané Společným souhlasem ze dne , datum, , č.j. Výst., Anonymizováno, , ve spojení s potvrzením Úřadu , Anonymizováno, , adresa, , stavební úřad, ze dne , datum, ve věci „Žádost o stanovisko a sdělení informace“. Ze sdělení Úřadem , Anonymizováno, , adresa, , stavební úřad, ze dne , datum, ve spojení s průvodní zprávou k projektové dokumentaci, vypracovanou , jméno FO, , tituly za jménem, z , Anonymizováno, , usnesením Úřadu , Anonymizováno, , adresa, , stavební úřad, ze dne , datum, , Vlastním zjištěním ze dne , datum, včetně fotodokumentace a žádostí o změnu před dokončením ze dne , datum, poté vyplývá, že platnost společného souhlasu vydaného dne , datum, skončila dne , datum, ; dne , datum, podal žalovaný 1. žádost o změn záměru před dokončením, týkající se změny původně povoleného domu s jednou bytovou jednotkou o půdorysu 18,70 m x 9,950 m při výšce 9,014 m s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím se zastřešením sedlovou a částečně plochou střechou na rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami o půdorysu 18,40 m x 10,70 m při výšce 7,264 m se dvěma nadzemními podlažími se zastřešením plochou střechou (tyto dvě bytové jednotky jsou vlastně dva modulově stejné doby, posazené vedle sebe); stavení úřad posoudil předloženou změnu záměru před dokončením takto: v přiložené projektové dokumentaci, kterou vypracovala , jméno FO, , tituly za jménem, bylo uvedeno, že „stavba podle původní projektové dokumentace nebyla dosud zahájena“, stavební úřad proto provedl dne , datum, vlastní zjištění, při kterém bylo potvrzeno, že stavba nebyla dosud zahájena; jelikož se tak žádost stala zjevně právně nepřípustnou, protože byla podána jako změna záměru před dokončením povoleného společného souhlasu ze dne , datum, , pod č.j. , Anonymizováno, , kterému skončila platnost po dvou letech ode dne vydání, což bylo , datum, , a v této době nebyla stavba zahájena, stavební úřad řízení o změně záměru před dokončením usnesením zastavil; žadatel se proti usnesení o zastavení řízení neodvolal a usnesení nabylo právní moci dne , datum, . Žalovaní následně podali dne , datum, novou žádost o povolení záměru – rodinný dům na parc. č. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, , a aktuálně započali s výstavbou; uvedené skutečnosti má soud za prokázané Vyrozuměním o zahájení řízení ze dne , datum, , č.j. , Anonymizováno, , ve spojení s fotografií založenou při jednání soudu dne , datum, (č.l. 206 spisu). Pokud však žalovaní uváděli, že již dříve přistoupili k započetí stavby dle původního záměru, a to vyměřením a vytýčením této stavby, tuto tvrzenou skutečnost nijak neprokázali, přestože byly v tomto směru soudem poučeni dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř. Tato jimi uváděná skutečnost není nikterak zřejmá ani ze založené fotodokumentace z období roků 2023 až 2025, kdy žádné stavební práce nejsou nikterak patrné, rovněž tak žádné známky případného vytýčení stavby. Uvedenou skutečnost neprokazuje ani polohopisný a výškopisný plán pro projekt, který si nechali žalovaní zpracovat , tituly před jménem, , jméno FO, (prokázáno technickou zprávou , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, ve spojení s polohopisným a výškopisným plánem na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ze dne , datum, ).

7. Zastupitelstvo žalující obce schválilo při svém veřejném zasedání dne , datum, vymáhání smluvní pokuty včetně příslušenství od žalovaných za nesplnění smluvních podmínek bodu 3.

3. Kupní smlouvy ze dne , datum, a pověřilo starostu k příslušným právním jednáním prostřednictvím žaloby podané k soudu v případě, že nedojde k úhradě smluvní pokuty a příslušenství do , datum, ; uvedené skutečnosti má soud za prokázané Přílohou č. , hodnota, – Výňatek ze zápisu z veřejného zasedání zastupitelstva , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, ve spojení se zvukovým záznamem z jednání zastupitelstva ze dne , datum, . Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaní žalobci dosud z titulu smluvní pokuty ničeho neuhradili, přestože byly k úhradě smluvní pokuty ve výši , částka, žalobcem vyzváni předžalobní výzvou k plnění ze dne , datum, ; uvedené skutečnosti má soud za prokázané Předžalobní výzvou k plnění ze dne , datum, ve spojení s dodejkami ze dne , datum, a dopisem žalovaných ze dne , datum, .

8. Se zahájením stavby ve lhůtě dle kupních smluv nezapočali i někteří další kupující, když podepsáno bylo v obdobné situaci a za obdobných podmínek jako v případě žalovaných 19 kupních smluv, 5 staveb již bylo kolaudováno, v 5 případech byla stavba zahájena, v 8 případech došlo k uhrazení smluvní pokuty včetně dluhu na zákonném úroku z prodlení, potažmo dohodě v tomto směru s již částečnou úhradou; soudní řízení co do úhrady smluvní pokuty je tak vedeno jen v případě žalovaných (viz založený přehled č.l. 106 spisu; dále prokázáno Dohodami o narovnání vzájemných práv a povinností ze dne , datum, , , datum, , , datum, a ze dne , datum, , Souhlasným prohlášením o odstoupení od smlouvy a prohlášení o uznání vlastnického práva ze dne , datum, a Potvrzeními o provedení platby ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, ). Pokud žalovaní poukazovali na dle nich nerovné jednání žalobce, a to zejména v případě vlastníků pozemku parc. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , , jméno FO, a , jméno FO, , z Dohody o narovnání vzájemných práv a povinností ze dne , datum, je zřejmé, že na základě žádosti byla těmto kupujícím prodloužena žalobcem lhůta pro zahájení stavby rodinného domu o jeden rok, nicméně i tito již za situace, kdy stavba nebyla ani v prodloužené lhůtě zahájena, zaplatili část smluvní pokuty v celkové výši , částka, , přičemž zbývající částku , částka, se zavázali zaplatit ve splátkách po , částka, měsíčně (k , datum, , , datum, , , datum, a , datum, ) pod ztrátou výhody splátek.

9. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaní porušili svou povinnost sjednanou v čl. 3.

3. Smlouvy, když ve lhůtě do , datum, nezahájili stavbu rodinného domu na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , a jsou tak povinni zaplatit žalobci smluvní pokutu sjednanou dle čl. 3.

4. Smlouvy, nicméně v ponížené částce, neboť ze strany soudu byly shledány důvody pro moderaci této smluvní pokuty.

10. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

11. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

12. Podle ustanovení § 2049 o.z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

13. Podle ustanovení § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

14. Podle ustanovení § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

15. Podle ustanovení § 557 o.z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

16. V řízení bylo prokázáno, že žalobce jako prodávající a žalovaní jako kupující uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu dle ustanovení § 2079 a násl. o.z., jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . V řízení dále vyplynulo, že žalobce tak činil v daném období ve vícero případech, kdy s výslovně deklarovaným zájmem udržet, stabilizovat a rozšiřovat počet trvale žijících občanů v , Anonymizováno, , adresa, takto prodal za cenu nižší, než je cena obvyklá, 19 pozemků v dané lokalitě. Učinil tak i výslovně dále s tím, že sjednaná kupní cena je vyvážena povinnostmi kupujících ujednanými v čl.

3. Smlouvy, jejichž splnění je zajištěno sjednanými smluvními pokutami. Žalovaní proti obsahu předmětné kupní smlouvy ničeho nenamítali, a to ani stran smluvních pokut sjednaných v souladu s ustanovením § 2048 odst. 1 o.z. Mezi účastníky tak byla sjednána jednak povinnost ve lhůtě do , datum, zahájit užívání Pozemku v souladu s vydaným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru - rodinného domu - nebo společným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru - rodinného domu - nebo pravomocným stavebním povolením na rodinný dům, o nějž se zavazují včas požádat, a zahájit stavbu rodinného domu na Pozemku (čl. 3.

3. Smlouvy), zajištěná pro případ nesplnění smluvní pokutou ve výši , částka, (čl. 3.

4. Smlouvy), dále povinnost ve lhůtě do , datum, dokončit stavbu rodinného domu na Pozemku (čl. 3.

5. Smlouvy), zajištěná pro případ nesplnění smluvní pokutou ve výši , částka, (čl. 3.

6. Smlouvy). Žalobce se v daném případě domáhá po žalovaných zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, s tím, že žalovaní nesplnili svou povinnost dle čl. 3.

3. Smlouvy, když do , datum, stavbu na Pozemku nezahájili, a jsou tak povinni tuto smluvní pokutu zaplatit ve lhůtě sjednané v čl. 3.

4. Smlouvy, tj. ve lhůtě jednoho měsíce ode dne marného uplynutí lhůty podle čl. 3.

3. Smlouvy (do , datum, ).

17. V řízení bylo prokázáno, že žalobci dílčím způsobem svou povinnost sjednanou v čl. 3.

3. Smlouvy splnili, když si ve stanovené lhůtě zajistili potřebný souhlas příslušného stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru – rodinného domu na Pozemku, spor však mezi účastníky panoval ohledně druhé části sjednané povinnosti ve formě započetí zahájení stavby. Byť žalovaní v rámci své procesní obrany poukazovali na dle nich neurčitě použitý výraz „zahájit stavbu“, když podle žalovaných postačilo pro splnění podmínky sjednané v čl. 3.

3. Smlouvy stavbu na Pozemku vytýčit, což učinili a ohledně čehož měli býti vyrozuměni žalobcem, že se jedná z pohledu čl. 3.

3. Smlouvy o dostačující krok, nelze přehlédnout, že své tvrzení o provedeném vytýčení stavby na Pozemku přes poskytnuté poučení dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř. nijak neprokázali. Za této situace se tak jeví další prokazování úmyslu stran (§ 556 a § 557 o.z.) v tomto směru jako zjevně nadbytečné, neboť žalovaní neprokázali provedení jakékoli činnosti ve stanovené lhůtě na předmětném pozemku, a lze tak dojít k závěru, že žalovaní svou povinnost sjednanou v čl. 3.

3. Smlouvy zahájit ve lhůtě do , datum, stavbu rodinného domu na Pozemku nesplnili.

18. Zcela nad rámec uvedeného soud doplňuje k pojmu „zahájení stavby“ s poukazem na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , dle kterého se „tímto pojmem zabývala judikatura správních soudů (srov. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , publikovaný pod č. , Anonymizováno, Sb. NSS, a rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , dostupný na www.nssoud.cz), která ho vymezila tak, že zahájením stavby se rozumí okamžik započetí prací, které směřují jednoznačně k provedení stavby (uskutečnění stavebního díla). Novodobá judikatura v tomto ohledu navazuje již na rozhodovací praxi předválečného Nejvyššího správního soudu, podle níž se pojmem zahájení stavby „rozumějí všechny ony práce, jichž k zřízení nové budovy je zapotřebí a jež projevují se fysicky nějakou změnou na staveništi samém“ (srov. rozhodnutí , Anonymizováno, ). Z uvedeného vyplývá, že okamžik zahájení stavby nelze zaměňovat s okamžikem vzniku stavby jako samostatné věci ve významu občanskoprávním. Při posouzení otázky, kdy dochází k zahájení stavby, je třeba vycházet z konkrétních okolností případu a z charakteru stavby. (…) Za daného stavu uvedenými pracemi došlo k reálnému zahájení stavby, neboť tyto práce svým charakterem směřovaly nepochybně již k realizaci stavby kopané studny a byl zde zjevný určitý hmotný projev zahájené stavby ověřitelný dle dokumentace pro územní řízení, a to v takovém rozsahu, že umístění stavby bylo jednoznačně dáno.“. Z pohledu těchto judikatorních závěrů se dle zdejšího soudu pouhé vytýčení stavby na Pozemku, nadto v řízení neprokázané, z pohledu zahájení stavby nejeví jako dostatečné, neboť tímto nedochází k žádné fyzické změně na staveništi samém. Soud nicméně opakuje, že konkrétní okolnosti sjednání této povinnosti stavbu zahájit co do zamýšleného významu tohoto pojmu se soud již neměl důvod zabývat, neboť žalovaní v řízení neprokázali vůbec žádnou činnost na uvedeném pozemku, tedy ani tvrzené vytýčení stavby.

19. Vzhledem k té skutečnosti, že žalovaní řádně a zcela nesplnili svou smluvní povinnost dle čl. 3.

3. Smlouvy, když ve lhůtě do , datum, si sice zajistili potřebný souhlas stavebního úřadu k provedení zamýšleného stavebního záměru na Pozemku, avšak stavbu rodinného domu na Pozemku nezahájili, vzniklo žalovanému právo domáhat se úhrady smluvní pokuty sjednané v čl. 3.

4. Smlouvy k zajištění uvedeného závazku. Smluvní pokutu ve výši , částka, však soud považuje ve shodě se žalovanými za nepřiměřeně vysokou, když má za to, že jsou dány důvody pro její snížení ve smyslu ustanovení § 2051 o.z., a to s přihlédnutím ke všem okolnostem dané věci, zejména pak k hodnotě a významu zajišťované povinnosti.

20. Přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o.z. se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Vycházejíc z uvedeného soudní praxe při úvaze o obsahu a rozsahu „přiměřenosti“ ujednání o smluvní pokutě akcentovala, že je třeba zejména přihlédnout k již zmíněnému účelu smluvní pokuty, k okolnostem, za nichž byla sjednána, k výši zajištěné částky, ke vzájemnému poměru výše hlavního závazku a smluvní pokuty, k příčinám, proč celková výše smluvní pokuty dostoupila požadované částky, apod. Zákon zde ponechává soudu širokou možnost uvážení, aby rozhodnutí o platnosti smluvního ujednání věřitele a dlužníka v konkrétní věci odpovídalo obecně sdílenému pojetí ekvity a mravnosti (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

21. Soud přistoupil s přihlédnutím k ustanovení § 2051 o.z. k moderaci smluvní pokuty na částku , částka, z následujících důvodů: Z čl. 3.

3. Smlouvy je jednak zřejmé, že sjednaná smluvní pokuta zajišťovala více smluvních povinností, mimo jiné i povinnost žalovaných zajistit si územní stavební povolení nebo územní souhlas potřebný ke stavbě rodinného domu, kdy mezi účastníky není sporu o tom, že tento žalovaní ve smluvené lhůtě získali. Nelze rovněž přehlédnout, že primární stěžejní deklarovaný cíl žalobce, tj. udržet, stabilizovat a rozšiřovat počet trvale žijících občanů v , Anonymizováno, , adresa, , potažmo účel Smlouvy, nemohl býti toliko nesplněním povinnosti dle čl. 3.

3. Smlouvy zmařen, neboť lhůta pro dokončení stavby rodinného domu na Pozemku dosud neuplynula. Za této situace nelze také v tuto chvíli ani dovodit vznik jakékoli škody na straně žalobce co do tvrzeného rozdílu mezi obvyklou cenou a kupní cenou, ze kterou byl realizován prodej pozemku žalovaným. Mezi účastníky bylo navíc smluveno vícero smluvních pokut, kdy jako zcela podstatná se z pohledu kýženého cíle jeví smluvní pokuta sjednaná v čl. 3.

6. Smlouvy za účelem zajištění závazku žalovaných dokončit stavbu rodinného domu ve spojení s přihlášením přinejmenším jedné osoby k trvalému pobytu na adrese rodinného domu postaveného na Pozemku. Teprve pokud by nedošlo ke splnění této povinnosti dle čl. 3.

5. Smlouvy, lze hovořit o zmaření účelu Smlouvy, potažmo vzniku škody. Soud nicméně vnímá smysl sjednané smluvní pokuty dle čl. 3.

4. Smlouvy z pohledu její motivační funkce, kdy zájmem žalobce bezpochyby bylo, a to i z pohledu počtu plánovaných nových staveb v dané lokalitě (19 rodinných domů), co nejdřívější započetí stavebních prací tak, aby bylo dané místo co nejdříve připraveno i pro výstavbu a dokončení potřebné infastruktury, případně došlo k rozložení veškeré plánované výstavby do delšího časového úseku. Byť lze souhlasit se žalovanými v tom směru, že pro započetí stavebních prací by byla z pohledu žalobce tak, jak on posuzuje okamžik zahájení prací, dostačující jakákoliv fyzická změna na staveništi, nelze dle soudu sjednanou smluvní pokutu dle čl. 3.

4. Smlouvy takto zcela bagatelizovat, navíc za situace, kdy žalovaní při samotném uzavírání Smlouvy v tomto směru proti povinnosti sjednané v čl. 3.

3. Smlouvy, potažmo jejímu zajištění smluvní pokutou dle čl. 3.

4. Smlouvy, neměli žádné výhrady. Ze všech uvedených důvodů proto soud dospěl k závěru, že jakožto přiměřená se s přihlédnutím k hodnotě a významu zajištěné povinnosti jeví smluvní pokuta ve výši , částka, , přičemž co do této částky žaloby jako po právu podané vyhověl (výrok I. rozsudku). Ve zbývající části poté soud žalobu jako nedůvodně podanou zamítl (výrok II. rozsudku).

22. O příslušenství dlužné částky ve formě zákonného úroku z prodlení soud rozhodl podle ustanovení § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

23. K dalším námitkám účastníků soud pro úplnost a ve stručnosti uvádí:

24. Poukazoval-li žalovaní na dle nich nerovné jednání žalobce vůči jiným kupujícím, s touto námitkou se soud neztotožnil. V řízení bylo prokázáno, že smluvní pokuta byla požadována po všech osobách, které porušily svou smluvní povinnost zahájit stavbu do sjednaného data. Směřovala-li tato námitka žalovaných vůči žalobci zejména s poukazem na vlastníky pozemku parc. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , , jméno FO, a , jméno FO, s tím, že těmto byla žalobcem prodloužena lhůta pro započetí s výstavbou, nelze přehlédnout, že se tak stalo na základě žádosti uvedených osob, kdy důvody této žádosti (dle žalobce závažné zdravotní) byly následně zastupitelstvem obce posouzeny. Žalovaní však na rozdíl od akcentované záležitosti netvrdili ani neprokazovali, že by jakoukoli žádost v uvedeném směru podávali. Z provedeného dokazování je navíc zřejmé, že splnění povinnosti úhrady smluvní pokuty ve výši , částka, z důvodu nezahájení stavby v dané (prodloužené) lhůtě bylo následně vymáháno i po zmíněných osobách.

25. Uváděl-li žalobce, že žalovaní nabyli vlastnické právo k Pozemku vedeni spekulativními úmysly, žádná taková skutečnost nebyla v řízení prokázána. Naopak je zřejmé, že žalovaní aktuálně započali, byť opožděně, s výstavbou.

26. Konečně bylo-li v řízení žalobcem uváděno, že ostatní kupující, kteří porušili svou povinnost zahájit stavbu do dvou let od uzavření smlouvy, smluvní pokutu ve výši , částka, s příslušenstvím hradí či již uhradili, tato skutečnost nemůže míti jakýkoli dopad na projednávanou věc, kdy je třeba vždy posuzovat a přihlížet ke konkrétním okolnostem dané věci.

27. O náhradě nákladů řízení (výrok III. rozsudku) soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., přičemž s ohledem na shodný procesní úspěch a neúspěch obou účastníků rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

28. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ustanovení § 160 odst. 1 před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší nebyly shledány žádné důvody.