24 C 217/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Šťastnou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 2 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku , částka, s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od , datum, do zaplacení, a to do 3 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se, co do povinnosti žalované zaplatit žalobci částku , částka, , zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši , částka, k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro , adresa, náhradu nákladů řízení ve výši, jak bude určena v samostatném usnesení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení.

V. Žalobci se vrací nevyplacená část složené zálohy na důkaz ve výši , částka, , a to po právní moci tohoto rozsudku prostřednictvím účtárny zdejšího soudu.

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, ve znění doplňujících vyjádření domáhá po žalované zaplacení částky , částka, se zákonnými úroky z prodlení od , datum, do zaplacení a zaplacení částky , částka, s odůvodněním, že kupní smlouvou z , datum, (dále též jen „Smlouva“) od žalované nabyl vlastnické právo k jednotce č. , Anonymizováno, – byt v budově č.p. , Anonymizováno, vystavěné na pozemku par. č. , Anonymizováno, včetně příslušných podílů na společných částech domu a pozemku, a včetně sklepa, vše zapsáno na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, (dále též je „Byt“) za sjednanou kupní cenu , částka, . Byt byl žalobci předán , datum, , klíče k Bytu mu byly předány dříve, když žalobce započal provádět menší úpravy. Při předání Bytu nebyly shledány žádné zjevné vady, avšak od , Anonymizováno, , Anonymizováno, se v Byte začala objevovat vlhká místa na zdi v chodbě, poté v pokojích v přízemí, v , Anonymizováno, se objevila výrazná vlhkost v koupelně projevující se puchýři na stěnách, odlupováním omítek, malby a plísněmi ve všech místnostech v přízemním, které tvoří cca ½ Bytu (tj. v ložnici, koupelně, WC, pokoji pro hosty, schodišti). Žalobce tyto vady oznámil žalované přes Whatsapp komunikaci v , Anonymizováno, , žalovaná však odkazovala pouze na nutnost pravidelně větrat s tím, že jí dříve zajištěný , Anonymizováno, posudek nezjistil v Bytě nadměrnou vlhkost. Žalobce proto nechal zpracovat inspekci Bytu společností , právnická osoba, ., IČO: , IČO, (dále též jen „, Anonymizováno, “), vyhotovenou dne , datum, , a dále znalecký posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , vyhotoveným dne , datum, , z nichž plyne, že dané projevy vlhkosti jsou zapříčiněny chybějící hydroizolací pod podlahou, pro zmírnění projevů vad byla navržena např. chemická injektáž obvodového zdiva a odkopání celého domu, drenáž a nová hydroizolační stěrka, dle znalce se jednalo o skrytou vadu v zásadě neodstranitelnou. Žalobce proto u žalované opakovaně uplatnil práva z odpovědnosti za danou vadu Bytu, a to dopisem z , datum, , v němž požadoval slevu z kupní ceny ve výši odpovídající cca nákladům na zmírnění dané vady (zjištěných předběžným rozpočtem na sanaci , Anonymizováno, z , datum, ve výši , částka, ), které však bude zjevně třeba vynakládat opakovaně, neboť se jedná o vadu neodstranitelnou, žalobce proto za přiměřenou slevu z kupní ceny dle rozsahu a charakteru vady shledal částku , částka, . Žalobce dále vyzval žalovanou k zaplacení smluvní pokuty , částka, sjednané čl. VI. odst. 1 Smlouvy pro případ porušení povinnosti, které by bylo důvodem odstoupení od Smlouvy; předpokladem odstoupení od Smlouvy bylo i nepravdivé prohlášení prodávajícího dle čl. V. odst. 1 Smlouvy, tj. mimo jiné prohlášení o tom, že si prodávající není vědom žádných faktických vad Bytu nad rámec obvyklého opotřebení ani vad ohrožujících zdraví nebo život, statických vad či poruch. S ohledem na charakter dané vady, je zřejmé, že o ní žalovaná musela vědět a žalobci ji úmyslně zamlčela, resp. ji před ním zakryla, když daná vada se projevila již v prvním půl roce užívání; žalovaná pak o daných problémech s vlhkostí musela vědět, resp. měla vědět, již na základě v domě dříve cca v roce , Anonymizováno, prováděných prací k odstranění vlhkosti, technického posudku k sanaci domu, který zaznamenal problém s danou vlhkostí již v roce , Anonymizováno, , a dle technické zprávy z roku , Anonymizováno, . Danou smluvní pokutu žalobce původně požadoval též za nepravdivé prohlášení žalované, že součástí koupě (dle inzerátu) měly být i dvě parkovací místa, podáním z , datum, však doplnil skutková tvrzení tak, že z titulu této vady nejsou po žalované touto žalobou uplatňovány žádné nároky, dané skutečnosti uváděl pouze k dokreslení celkové situace při koupi Bytu. Žalobce žalovanou marně vyzval k zaplacení žalovaných částek do , datum, , když přes jeho návrh mezi účastníky nedošlo k mimosoudní dohodě. Žalobce pak dále požadoval zaplacení i nákladů vynaložených na uplatnění nároku na slevu z kupní ceny, a to nákladů zaplacených za výše uvedenou inspekci, znalecký posudek a rozpočet nákladů na sanaci ve výši , částka, , resp. , částka, , resp. , částka, . Žalobce následně ještě vyloučil, že by dané projevy vlhkosti zavinil sám svým jednáním (např. nevětráním, rekonstrukčními pracemi v Bytě) a dále k tvrzené havárii vody v Bytě specifikoval, že v průběhu jimi prováděných prací v koupelně, je pracovníci upozornili na vodu na stěnách a podlaze, žalobce se proto domníval, že muselo dojít k havárii, což nahlásil realitní kanceláři, toto však následně bylo provedením tlakové zkoušky vyvráceno. Žalobce se proto domáhá zaplacení žalovaných částech spolu s výše specifikovaným příslušenstvím.

2. Žalovaná nárok žalobce zcela neuznala s tím, že žalobce neprokázal existenci jakékoli skryté vady Bytu spojené s odpovědností žalované, ani to, že by žalovaná porušila jakoukoli povinnost plynoucí ze Smlouvy. Žalovaná zcela vyloučila, že by Byt nebo dům, v němž se Byt nachází, vykazoval jakékoli skryté vady, o nichž by žalovaná věděla (např. o tvrzené rekonstrukci domu z 90. let se dozvěděla až v průběhu tohoto řízení). Předmětem koupě dle Smlouvy byl výhradně Byt, nikoli parkovací stání; při koupi byl žalovaný upozorňován na stáří domu a na jeho plánovanou rekonstrukci, proto byla též kupní cena oproti inzerované (od , Anonymizováno, ) snížena poskytnutou slevou o , částka, , když průměrná cena obdobných bytů v roce , Anonymizováno, činila cca , částka, /m2, Byt byl však prodán za cca , částka, /m2. Před koupí byly žalobci umožněny opakované zevrubné prohlídky Bytu i za účasti jím k tomu určených odborníků, realitním makléřem byl upozorněn na potřebu brzké rekonstrukce střechy a fasády domu. Žalovaná Byt před prodejem užívala více než 7 let, po kteroužto dobu se žádné z žalobcem tvrzených vad nevyskytly v jím tvrzeném rozsahu, naposledy bylo malováno v , Anonymizováno, , popřela tak zcela, že by vůči žalobci jakékoli vady Bytu zamlčela či zakryla; pouze cca dva roky před prodejem si nechala udělat specializované měření prostorové vlhkosti a zdiva, které nezjistilo žádný problém nad rámec toho, že je přítomen rozdíl teplot při cirkulaci vzduchu, projevilo se to pouze např. lehkými mapami na zdech v jednom místě v dětském pokojíku, pokud měli nábytek přiražený ke zdi, dále to proto nijak neřešili. Nedostatečná ochrana proti vodě a vlhkosti je tak u daného domu dána jeho stářím, kdy jeho stav odpovídá tehdejším stavebním standardům a zvyklostem, jedná se tak nikoli o vadu, ale o vlastnost daného celého domu, přičemž o takovémto stavu domu byl žalobce zcela informován již při koupi, nelze tak od řádně inzerovaného 100 let starého domu očekávat vlastnosti novostavby, kdy ani historická rekonstrukce bytového domu nezakládá domněnku substantivního vylepšení stavu 100 let staré nemovitosti oproti době výstavby, žalobci proto veškeré nyní jím vytýkané vlastnosti domu a Bytu (žalobcem tvrzené jako vady) musely být zcela známé již při jeho koupi, nemohlo se tak jednat o skryté vady, ale příp. pouze o vady zjevné, přičemž žalovaná namítá pozdní vytknutí takovýchto vad ze strany žalobce. Žalovaná dále rozporovala metodologie i závěry zpráv , Anonymizováno, i posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Uzavřela, že dané projevy vlhkosti zapříčinil svým jednáním sám žalobce, když dne , datum, v Bytě došlo k jím samotným tvrzené havárii vody, kterou byla zaplacena koupelna a část ložnice v přízemí do výšky několika cm, žalovaný tuto havárii řádně nesanoval, nadto prováděl další rekonstrukční práce a stavební úpravy, které měly vliv na zvýšenou vzdušnou vlhkost (kompletní výměna podlahy při užití značného množství samonivelační hmoty atp.), Byt přes výzvy řádně a dostatečně dlouhodobě nevětral. Byl to tedy sám žalobce, který zanedbáním patřičné péče zapříčinil popisovaný katastrofální stav Bytu (a v tomto stavu jej ponechal po dobu cca 4 let). Konečně i požadovaná výše slevy z kupní ceny je objektivně nepřiměřená, zejména s přihlédnutím k tomu, že kupní cena Bytu byla hluboce pod průměrnou cenou bytů v dané lokalitě a čase, a to z důvodu benevolence žalované právě s ohledem na stáří domu a z toho plynoucí vlastnosti. Žalovaná proto žádá zamítnutí žaloby.

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Žalobce od žalované na základě Smlouvy nabyl ke dni , datum, vlastnické právo k Bytu za bez dalšího sjednanou kupní cenu , částka, ; dle čl. V. odst. 1 prodávající prohlásil, že si není vědom žádných faktických vad dané nemovitosti nad rámec obvyklého opotřebení, ani vad ohrožujících zdraví nebo život, statických vad či poruch; dle čl. V. odst. 3. kupující prohlásil, že si danou nemovitost řádně prohlédl a je mu znám její současný věcný stav v podstatných ohledech a neshledal na ní žádné zjevné vady; dle čl. VI. odst. 1. bylo sjednáno právo odstoupení od Smlouvy každé ze stran, zjistí-li, že kterékoli prohlášení dle mimo jiné čl. V odst. 1 není pravdivé; dle čl. VI. odst. 3. byla ve prospěch obou smluvních stran sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, za takové porušení povinnosti druhé smluvní strany, které je důvodem odstoupení od Smlouvy dle odst. 1. (prokázáno kupní smlouvou z , datum, – Smlouva, Výpisem z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, z , datum, ). Byt dle Smlouvy byl žalobci formálně předán bez výhrad Protokolem o předání a převzetí nemovitostí z , datum, .

5. Žalobce dne , datum, žalovanou zpravil o nadměrné vlhkosti v Bytě „všude i kolem schodů“ doložené fotografiemi odlupujících se omítek a žádal ji o jí dříve zmiňovaný posudek ohledně vlhkosti, na což žalovaná reagovala tak, že obdobné problémy neměli, písemný posudek si nenechali vyhotovit, protože „podle měření specializované firmy byla vlhkost zdi v normě a jednalo se jenom o problém prostorové vlhkosti a kondenzace povrchové vlhkosti v nevětraných místnostech“, dále upozornila na potřebu větrat, zejména pokud měl být dříve uváděn problém s prasklou vodou a pokud probíhaly stavební procesy, uvedla, že Byt žalobce viděl cca rok od posledního malování a že je „svou dispozicí trochu náročnější na dodržování zásad pravidelného větrání a cirkulace vzduchu“ (viz Whatsapp komunikace účastníků z , datum, ). Žalobce dále žalovanou písemnou zprávou na Whatsapp z , datum, včetně fotodokumentace stop plísní a vlhkosti na zdech informoval, že přetrvávají potíže v Bytě, které jsou dle dvou žalobcem zadaných odporných posudků způsobeny chybějící hydroizolací s tím, že koupelnu kvůli prosakující vodě a plísni museli vybourat s tím, že náklady na nápravu činí dle odhadu až nízké jednotky milionu. Žalovaná k tomu zprávou na Whatsapp z , datum, sdělila, že takový stav v Bytě neměli, „jednalo se pouze o lokální vlhkost, kterou řešili s odborníkem, který na místním šetření a měření jako příčinu stanovil kondenzaci při cirkulaci rozdílných teplost vzduchu mezi horním a dolním patrem“.

6. Žalobce Dopisem z , datum, připraveným k vyzvednutí na adrese žalované dne , datum, (viz poštovní dodejka) a doručované jí též e-mailem právního zástupce žalobce z , datum, u žalované uplatnil „práva z odpovědnosti za vady“ Bytu přesně popsané dle zjištění ze zprávy , Anonymizováno, spočívající v nadměrné vlhkosti zapříčiněné chybějící hydroizolací (kdy náklady na sanace dosáhnout pravděpodobně až nižších milionů Kč), s tím, že bylo zjištěno, že se jedná o dlouhodobý problém, který byl ze strany žalované úmyslně zakryt, aby Byt prodala za nepřiměřenou kupní cenu neodpovídající jeho stavu, proto žalovanou vyzval k zaplacení slevy z kupní ceny , částka, a hotových nákladů vynaložených na zjištění vad (ve výši , částka, ) do , datum, ; dále dle čl. V., VI. Smlouvy vyzval žalovanou k opravě vady spočívající v nepravdivém prohlášení o bezvadnosti Bytu, resp. při marném uplynutí stanovené lhůty k zaplacení smluvní pokuty dle Smlouvy ve výši , částka, . Žalobce Dopisem z , datum, doručeným žalované dne , datum, (viz poštovní dodejka) vůči ní uplatnil nárok na zaplacení výše specifikované smluvní pokuty ve výši , částka, do 5 dnů.

7. Žalovaná Dopisy z , datum, a , datum, dané nároky žalobce odmítla s tím, že zvýšená vlhkost Bytu není vadou, ale jeho vlastností danou povahou Bytu částečně zapuštěného do okolního terénu, ohledně čehož byl žalobce informován již při koupi, kdy Byt opakovaně prohlížel i za součinnosti jím přizvaných odborníků; zcela odmítla, že by zakrývala jakékoli vady Bytu, či že by jakákoli její prohlášení byla nepravdivá s tím, že Byt žádné vady neměl.

8. Ohledně stavu Bytu a jeho vadách tvrzených žalobcem a jejich příčin vzal soud za prokázaný následující skutkový stav:

9. Byt byl k prodeji nabízen jako „byt v dvoupodlažním zbraslavském domě, postaveném v roce , Anonymizováno, …působivý mezonet s lodžií, dvěma koupelnami….v prosvětleném interiéru vyniká palubová podlaha z kanadského dubu….“ a též s nabídkovou cenou , částka, jako „výjimečný mezonetový byt s …lodžií…a se 2 parkovacími místy…v přízemí v úrovni dvorní zahrady jsou umístěny 2 ložnice s en-suite koupelnami, samostatná toaleta, komora a schodišťová hala….byt je součástí bývalého hotelu , Anonymizováno, …nyní je z něj bytový dům se 7 jednotkami…interiér 160,9 m2, lodžie, sklep“, a to včetně tomuto popisu odpovídajících fotografií Bytu (viz inzeráty , adresa, & , Anonymizováno, z , datum, včetně fotodokumentace Bytu).10. , jméno FO, – interiérová stylistka a dekoratérka, svým nedatovým Sdělením potvrdila, že na objednávku žalované jí v roce , Anonymizováno, zařizovala Byt a v cca v roce , Anonymizováno, Byt nafotila do lifestylového časopisu a nikdy nezaznamenala ani nejmenší známky vlhkosti či plísně.

11. Dle Zprávy z inspekce nemovitosti , Anonymizováno, z , datum, včetně fotodokumentace a včetně Doplňujícího vyjádření , Anonymizováno, z , datum, předložené žalobcem byla ve všech místnostech v přízemí Bytu naměřena zvýšená vlhkost až 9,4 %, v koupelně byla zjištěna zjevná viditelná vlhkost stěn a zejména nosné betonové podlahy (s tím, že žalobce nechal provést tlakové zkoušky topení a vody, které nezjistily netěsnosti – viz Zápis o provedení tlakové zkoušky v Bytě , jméno FO, , technika pro tlakové zkoušky z , datum, , proto poté žalobce odstranil celou skladbu podlahy až na nosnou betonovou mazaninu a ze stěn odsekal obklad), byly provedeny sondy do podlahy a obvodové stěny (v místech, kde by se nutně musela napojovat hydroizolace základové desky a vodorovné izolace obvodového zdiva), dle nichž nebyla nalezena žádná hydroizolace pod betonovou mazaninou ani vodorovná hydroizolace v obvodové stěně domu, a to se závěrem že na 99 % nebude tato hydroizolace pod celým přízemím včetně všech místností, kde se objevuje vlhkost stěn u podlahy; byla doporučena v koupelně chemická injektáž zdiva, nová vodorovná hydroizolace, z venku odkopání pod úroveň podlahy a hydroizolační stěrka, nová drenáž, dále odkopání celého domu jeho drenáž a hydroizolační stěrka svislé stěny, neboť daný problém bude patrně i v ostatních bytech; bylo konstatováno, že aktuálně je užívání přízemí nebezpečné zdraví a jeho stav ohrožuje majetek vlastníka. Předběžné náklady na sanační práce k odstranění vlhkosti v Bytě činily dle Rozpočtu , Anonymizováno, z , datum, (včetně zemních prací, drenáže, izolací, úprav povrhů, podlah, stěn, nátěrů) , částka, s DPH. Náklady na vyhotovení dané zprávy včetně rozpočtu byly žalobci vyúčtovány ve výši , částka, a , částka, (viz faktury , Anonymizováno, č. , hodnota, z , datum, a č. , hodnota, z , datum, ).

12. Ze Znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, (znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví- stavby obytné a stavební odvětví různá – vady, poruchy a rekonstrukce nemovitostí) předloženého žalobcem plyne, že znalec po místním šetření v Bytě dospěl k závěru (po prostudování zejména zprávy o kontrole vlhkosti v Bytě vypracované , Anonymizováno, , při vědomí toho, že v Bytě provedená tlaková zkouška topení a vody neprokázala žádnou netěsnost potrubí, a po vlastním místním šetření v Bytě), že příčinou vlhkosti ve zdivu a poškození omítek (když odlupování omítek, kondenzace vlhkosti na oknech, plíseň na stěnách, poškození malby a omítek, poškození dřevěných podlah jsou patrné z fotografií přízemního patra Bytu – koupelny, ložnice, WC, pokoje pro hosty, schodiště) je vlhkost, která vzlíná zdivem a následně se odpařuje kvůli chybějící hydroizolaci; dle znalce puchýře a odlupování omítky nepochybně existovalo i v minulých letech, kdy však stav Bytu svědčí o tom, že stěny byly před prodejem opraveny a nově vymalovány, čímž byla daná vada zakryta; dle znalce se jedná o vadu skrytou a fakticky neodstranitelnou, neboť sanační práce navrhované , Anonymizováno, by nezajistily trvalou nápravu ale pouze zmírnění vzlínání vlhkosti, celková oprava by se týkala společných částí domu; posudek obsahuje znaleckou doložku a doložku o vědomí si následků vědomě nepravdivého posudku. Žalobce za vyhotovení tohoto posudku zaplatil částku , částka, (viz příjmový pokladní doklad , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, z , datum, ).

13. Dle Technického průkazu nemovitosti z , datum, vyhotoveného na objednávku SVJ certifikovanými inspektory nemovitostí , jméno FO, , Dis, a , právnická osoba, , byl v daném domě, postaveném cca v roce , Anonymizováno, a naposledy rekonstruovaném v roce , Anonymizováno, , zjištěn mimo jiné rizikový stav spojený s nedostatečnou izolací vůči vodě, spočívající v absenci funkční hydroizolace spodní stavby konstrukce stěn, absenci svislé hydroizolace spodní stavby a absenci funkční drenáže u podsklepeného objektu; mezi základní doporučení patřilo odstranit vlhkostní poruchy spodní stavby, přičemž sanační náklady byly vyčísleny na cca , částka, .

14. Ve Znaleckém posudku ze dne , datum, , č. , č. účtu, včetně fotodokumentace stavu Bytu , tituly před jménem, , jméno FO, - soudem ustanovený znalec z oboru stavebnictví – stavby obytné, hydroizolace, zjistil, že výkresová část studie pro zřízení ubytovací kapacity v daném domě (bývalý hotel Ritz) je z května , Anonymizováno, , projektová dokumentace ke stavebním úpravám bytů (zahrnující i Byt – mezonetový se spodním podlažím v úrovni terénu) je z července , Anonymizováno, , projekt na změnu účelu užívání dalších původních nebytových prostor na byty je z května , Anonymizováno, ; pod podlahou koupelny není v rozporu s projektem z roku , Anonymizováno, hydroizolace ani tepelná izolace, na mnoha místech v 1.NP se vyskytují projevy vlhkosti na površích stěn v Bytě i přilehlém suterénu; zdrojem vlhkosti vrstev podlah i zdiva je vzlínající zemní vlhkost z přilehlé zeminy, nelze vyloučit, že v zásypu pod podlahovým betonem se dosud vyskytuje též voda z povodně z roku , Anonymizováno, uzavřená velmi silným betonem. Znalec mimo jiné uzavřel, že stav zdiva, na které působí vlhkost, zvláště u silných stěn a kleneb, se dlouhodobě vyvíjí, v závislosti na vnějších podmínkách, jakož i na např. dobrém větrání, a vlhnutí povrchu omítky se nemusí relativně dlouho projevit, vlhkost do zdiva mohla pronikat v určité míře dlouho před koupí v roce , Anonymizováno, a její působení se na povrhu nemuselo nijak projevovat, tj. byly-li prostory dostatečně větrány, neprojevilo se šíření vlhkosti zdivem ani na vlastnostech vnitřního vzduchu., případné i jen dočasné či lokální zvýšení intenzity transportu vlhkosti mohlo urychlit nástup destrukce povrchů. Ve spodní části Bytu zdivo (lokálně i povrch dřevěné podlahy) vykazuje známky působení nadměrné vlhkosti, stěny jsou mokré, v místnosti páchne plíseň. V současném provedení podlah a obvodových stěn je šíření vlhkosti do Bytu jejich vlastností, šíření vlhkosti a jí transportovaných solí bylo dlouho maskováno a stav povrchů se v čase vyvíjel, nadměrná vlhkost zdiva se aktuálně projevuje destrukcí povrchů stěn a změnou vzhledu dřevěné podlahy; dané vady by byly opravitelné rozsáhlými opatřeními zahrnujícími odkopání vnějšího obvodu stěn, vybourání podlah, otlučení omítek, podřezání stěn s vložením hydroizolace, klínováním a výplní spáry, navazující vodorovnou a svislou hydroizolací, zateplením fasády a podlah, novými omítkami, terénními úpravami. Dle znalce dům neodpovídá technickým standardům obvyklým v roce , Anonymizováno, , kdy byla vyprojektována přestavba části 1.NP a vyšších podlaží na byty, kdy v projektu jsou pro stěny navrženy sanační omítky a pro podlahy zřízení hydroizolace a tepelné izolace, přinejmenším v koupelně se ale hydroizolace ani tepelná izolace nenachází a účinnost sanační omítky se časem vyčerpala. Znalec uzavřel, že v Bytě se vyskytuje lokálně vysoká až velmi vysoká vlhkost, odstranit její příčiny by si vyžádalo vyhotovení podrobné projektové dokumentace včetně statického posouzení, předběžný orientační odhad ceny sanačních prací stanovený nástrojem , Anonymizováno, od , Anonymizováno, . činí , částka, včetně DPH. Znalec na jednání soudu dne , datum, ústně doplnil znalecký posudek tak, že stav zdiva je sice vlastností daného starého domu, avšak projektovaná oprava, kdy byly suterénní prostory domu předělány na byty nebyla vyhotovena správně, v projektu popsaná opatření nebyla dostatečná a navíc ani ta tam popsaná nebyla realizována, když v koupelně (po provedení sondy) zjevně nebyla zhotovena hydroizolace ani tepelná izolace. V Bytě se tak projevil čas s tím, že po dané rekonstrukci mohl být asi užíván bez větších projevů vlhkosti, např. aniž by se projevily plísně, ale vlhkost se postupně šířila, vyvíjela i v souvislosti s hydrogeologickou situací, způsobem větrání, vytápění atp. , jméno FO, příčinou dané vlhkosti tak je chybějící hydroizolace. Dle znalce se jedná o vadu odstranitelnou v tom smyslu, že opravami (např. sanačními omítkami dělanými opakovaně cca po 8 letech) by se Byt dostal do stavu při převzetí, k odstranění příčin vzlínání by se musel opravit celý dům. Znalec doplnil, že původně tvrzenou havárii vody v Bytě mu předseda SVJ na místním šetření nepotvrdil, v době místního šetření znalce rozsáhlejší havárie vody nebyla patrná, i taková případná havárie vody by však pouze mohla ovlivnit např. rychlost výskytu projevů vad, výluh, stejně jako případné práce vyžadující hodně vody, které by mohly přispět ke zvýšení vzdušné vlhkosti, tj. např. k rychlejšímu projevu vad, avšak v případě správné izolace by to nemělo vliv. Znalec uzavřel, že i kdyby žalobce mokré procesy neprováděl a Byt užíval řádně, vada by se stejně projevila.15. , jméno FO, - sousedka žalobce, ve svém Čestném prohlášení z , datum, potvrdila, že byla obeznámena s dlouhodobých problémy s podmáčením domu a vlhkostí zdí obou přízemních bytů – žalobce a , Anonymizováno, ., jméno FO, , což se dozvěděla od sousedů, poté, co žalobce daný problém začal více řešit, na schůzích SVJ se projednávaly možnosti náprav, které pro složitost a nákladnost nebyly uskutečněny.16. , jméno FO, – bezprostřední soused žalobce z bytu č. , hodnota, , ve svém Sdělení z , datum, uvedl, že při koupi bytu v roce , Anonymizováno, nic větší vlhkosti v bytě nenasvědčovalo, ale prodávajícím byl o tomto problému upozorněn s tím, že není vhodné dávat nábytek ke stěnám, v bytě se zejména od podzimu objevuje větší vlhkost projevující se rosením oken a v drobné míře tvorbou plísně.17. , jméno FO, – předseda SVJ v daném domě v období , datum, -, datum, , svým nedatovaným Sdělením potvrdil, že jako předseda SVJ nikdy s žalovanou stížnosti na projevy vlhkosti v Bytě a takové projevy v daném Bytě ani při návštěvách nikdy nepozoroval.18. , jméno FO, – soused žalobce a předseda SVJ daného domu ve svém Vyjádření doručeném soudu , datum, včetně fotodokumentace měření vlhkosti uvedl, že v roce , Anonymizováno, zadal vytvoření Technického průkazu nemovitosti, při němž ohledně hydroizolace neproběhla invazivní zkouška či sonda; problémy s vlhkostí se začaly více řešit až s příchodem žalobce, žalovaná se o vlhkosti v Bytě zmínila pouze v souvislosti s provedeným měřením, jehož výsledek byl dle ní v normě; žalobce v červenci , Anonymizováno, nahlásil havárii vody v Bytě, původ vytečené vody nebyl zřejmý, stopy vody v koupelně dosahovaly do výše několika cm a částečně zatekla i do vedlejší ložnice, kde poškodila nově položenou podlahu, SVJ proto zajistilo profesionální vysoušeč, který však žalobce přes instrukce na nepřetržité užívání aktivně užíval jen asi 1/3 času, proto byl následně odvezen; následně sám měřil vlhkost ve společných prostorách a sklepě pod úrovní terénu, výsledky vycházeli jako „polosuché“; domníval se proto, že problémy v Bytě jsou způsobeny nedostatečně sanovanou havárií v koupelně ve spojení s nedostatečným odvětráváním vody použité při žalobcem prováděných rekonstrukčních pracích. Ve své svědecké výpovědi tento svědek uvedl, že do daného domu se nastěhoval v roce , Anonymizováno, , odstěhoval se v dubnu , Anonymizováno, (pozn. soudu - byt prodal – viz Kupní smlouva z , datum, ), kdy např. po odstěhování skříní měl rovněž v bytě plíseň v prvním patře okolo obvodové zdi, měl i čidla na vlhkost, Byt je s ohledem na umístnění nejnáročnější. Pokud v Bytě bydlela žalovaná několikrát v něm byl, vždy tam na něj měli moc teplo, žádné projevy vlhkosti tam neviděl, žalovaná si na ně ani nikdy nestěžovala. Nestěžoval si na to ani p. , jméno FO, , který má byt po pí , jméno FO, (pozn. soudu –v tomto bytě bylo v roce , Anonymizováno, sanováno zdivo provedením vodorovné hydroizolace zdiva a vnitřní sanační omítky, byla provedena dodatečná vodorovná hydroizolace zdiva za , částka, s DPH, jak plyne ze Smlouvy o dílo uzavřená mezi SVJ domu č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , právnická osoba, z , datum, , Technologie provedení dodatečné hydroizolace zdiva , Anonymizováno, Předávacího protokolu prací z , datum, ). V domě se dříve řešilo zateplení; až po nastěhování žalobce tento požaduje i odkopání domu a odizolování a až na následných schůzích SVJ, např. z , datum, , se např. odhlasovalo na přání žalobců, že vývoj vlhkosti ve spodních bytech je beze změn; žalobci říkali, ať víc větrají. Technický průkaz nemovitosti nechal svědek vyhotovit , když chtěli začít rekonstrukci domu, bylo zjištěno, že špatně je všechno, rozesílal jej, na SVJ to konkrétně neřešili, jako prioritu řešili opravu střechy, následně fasádu a zateplení a okna. Dům byl v roce , Anonymizováno, ruina, zásadní rekonstrukce proběhla po povodních v roce , Anonymizováno, . Ohledně havárie vody v Bytě jej kontaktovala manželka žalobce, že jim vytekla voda, svědek v Bytě již osobně žádnou vodu neviděl, na stěnách byla ryska po vodě do 5-7 cm v koupelně a části sousedního pokoje, nebylo vidět, odkud voda unikla, z následně poslaných fotek mu přišlo, že vedle topení byla nejpoškozenější část, vypadalo to, že vyteklo topení (viz fotografie připojená k vyjádření svědka doručeného soudu po jeho výpovědi dne , Anonymizováno, svědek se domníval, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, se jej na danou havárii neptal. , jméno FO, následně říkali, že udělali revizi tlaku topení a že to bylo v pořádku, žalobce pak uváděl, že tekla voda čůrkem přes zeď, což svědkovi připadalo jako nesmysl. Svědek se domnívá, že např. plísně v jeho bytě jsou dány tepelnými rozdíly mezi interiérem a exteriérem, dal pokyn, aby to bylo uvedeno i v jeho kupní smlouvě, kupní cenu za to nesnižovali, byt prodal za , částka, , po předestření, že takové upozornění v kupní smlouvě není, doplnil, že to řešili i s realitní kanceláří po e-mailech, kupující to samozřejmě viděli, jeho byt měl rozměry 101 m2, byt účastníků cca 140 m2.

19. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, ve výpovědi potvrdila obsah svého Čestného prohlášení z , datum, , když uvedla, že do daného domu se nastěhovala v březnu , Anonymizováno, do bytu nad Bytem, hned na podzim byla patrná zvýšená vlhkost např. při sušení prádla, soused naproti žalobci p. , jméno FO, uváděl, že v jeho bytě a Bytě je vlhkost a že na to byl upozorňován i od předchozích vlastníků, vlhkost zmiňoval též soused p. , jméno FO, ; až poté, co to začal řešit žalobce na schůzích SVJ vyplynulo, že s vlhkostí měli problémy v zásadě všichni sousedé. V Bytě za vlastnictví žalované byla svědkyně asi pouze jednou, žádných projevů vlhkosti si nevšimla, nepamatovala si, že by si , jméno FO, stěžovali na vlhkost. Po nastěhování žalobce v Bytě byla častěji, v horním patře žádné známky vlhkosti nepozorovala, spodní patro viděla po vybourání koupelny a to je vlhčí. Ohledně havárie vody , jméno FO, pouze říkali, že tam žádná nebyla a že se nezjistilo, čím to bylo způsobeno.

20. Svědek , jméno FO, ve výpovědi uvedl, že do daného domu, do bytu naproti žalobci, se nastěhoval v roce , Anonymizováno, , bydlí tam dosud. V Bytě se byl podívat cca až v červnu , Anonymizováno, , kdy s manželkou žalobce hovořili o tom, že mají stejný problém s vlhkostí v jejich bytech, kdy dům je ve svahu, zatýká tam, dochází ke kondenzaci, jde to asi více ze základů domu. Toto u něj v bytě bylo již při koupi, ale nevšiml si toho, nikdo jej na to neupozornil, musí mít pootevřená okna, používat odvlhčovač, ale moc to nepomáhá, je to stavební problém stavby. K nedatované Whatsapp komunikaci, kterou vedl s p. , jméno FO, ohledně toho, že si žalobci Byt „zničili vlastníma rukama…a způsobili si problémy s vodou“ a zároveň k Whatsapp komunikaci s manželkou žalovaného z , datum, ohledně toho, že „i v jeho bytě je obdobný problém s velkou vlhkostí, že musí stále používat odvlhčovače, otevírat okna, ale nepomáhá to“, uvedl, že dané komunikace vedl, ale původně nevěděl, že žalobci mají problém s vlhkostí, před tím, než se svědek do svého bytu nastěhoval, tam byly prostory k podnikání, skladiště, v průběhu času se problém zhoršoval, před tím, než se nastěhoval žalobce tam SVJ provedlo průzkum a výsledkem byla obsáhlá zpráva, kde byla naceněna oprava. S žalovanou o problémech s vlhkostí nemluvil, nebyli v kontaktu. Ohledně problémů p. , jméno FO, s vlhkostí v jeho bytě rovněž nevěděl. Od žalobce ani jeho rodiny neslyšel, že by v Bytě došlo k havárii vody. Sousedé se případně k problémům s vlhkostí vyjadřovali obecně jako k problému s domem, problémy s okny a se střechou.

21. Svědkyně , jméno FO, ve výpovědi uvedla, že se žalovanou se seznámila v roce , Anonymizováno, , když se nastěhovala do domu, odstěhovala se v roce , Anonymizováno, , její ex-manžel tam stále bydlí. Potvrdila obsah svých Čestných prohlášení, které sepsala na žádost manželky žalobce, z , datum, , kde uvedla, že ve spodních bytech v přízemním a suterénním patře docházelo k průsakům vody, zdi byly vlhké, bylo třeba užívat odvlhčovače, jinak se tvořila plíseň, a z , datum, , kde uvedla, že od nastěhování do jejího bytu tam byly viditelné průsaky vody na chodbě, na zdi vedoucí do ulice, ve spodní kuchyni a spodní vnitřní zdi, zdi se loupaly, obdobná situace byla diskutována se sousedy, obdobnou zkušenost při krátkých rozhovorech sdělovala i žalovaná. Svědkyně dále ve výpovědi uvedla, že s žalovanou měly syny v obdobném věku, trávily s nimi čas venku, při těchto občasných konverzacích v angličtině, se cca třikrát, čtyřikrát obecně bavily o tom, co svědkyně pochopila tak, že mají obě obdobný problém s vlhkostí na stejných místech dole v bytech, že žalovaná nechává, pokud je to možné, stále otevřená okna, že to musí častěji čistit, že má mokré zdi, dělá se jí plíseň v pokoji syna, což byla stejná zeď, u níž i svědkyně měla největší problémy. V Bytě, v době kdy tam bydlela žalovaná, svědkyně nebyla, u žalobce byla v Bytě pouze nahoře, kde žádné známky vlhkosti nejsou. Od manžela, který chodil na schůze SVJ věděla pouze, že byl dělán plán, aby se opravil celý dům, měl problémy se střechou, se zdmi, s vlhkostí.

22. Svědkyně , jméno FO, ve výpovědi uvedla, že bydlí od roku , Anonymizováno, ve vedlejším domě, po dobu, co v Bytě bydlela žalovaná, jí tam chodila uklízet, žalované stále uklízí v jejím novém bytě. V Bytě si nikdy nevšimla žádných známek vlhkosti. Nevšimla si, že by v Bytě žalovaná dělala rekonstrukce nebo tam malovala. Na domě, v němž je Byt, byly zvenku jen jednou prováděny nějaké práce, něco tam kopali podél zdi. Nepamatovala si, že by manželce žalobce říkala o tom, že v Bytě byla vlhkost. V Bytě navštívila spodní patra, až poté, co to bylo celé vybouráno na cihlu, byla tam plíseň, byl to zcela jiný stav, než měla žalovaná. Ohledně havárie vody v Bytě jí kontaktovala žalovaná, která slyšela, že tam měla prasknout voda; manželka žalobce svědkyni říkala, že měli mít v Bytě problém, praskla voda, resp. že je tam dole voda, víc se o tom ale nebavily.

23. Svědek , jméno FO, ve výpovědi uvedl, že s manželkou bydlí v sousedním domě, dělá jeho správce. V Bytě, v době, kdy tam bydlela žalovaná, nikdy nebyl; v době kdy tam bydlel žalobce, tam byl jednou, namontoval dole na chodbě světla a v ložnici dva obrazy, Byt byl normální, vymalovaný, žádných projevů vlhkosti si nevšiml. Problémy s vlhkostí se začaly řešit, až po nastěhování žalobce, řekla mu o tom manželka. Na domě, v němž je Byt, je na první pohled vidět, že je starý, neudržovaný. Při místním šetření svědek znalci řekl, že podél daného domu dělali asi nějakou izolaci a dle svědka to nebylo uděláno kvalitně; daný dům rekonstruoval na byty svědkův zaměstnavatel, který následně bydlel právě v Bytě a poté se odstěhoval do sousedního domu.

24. Svědkyně , jméno FO, , manželka žalobce, ve výpovědi uvedla, že Byt vybrali dle inzerátu, prohlíželi jej nejprve s realitní makléřkou, potom i s rodiči žalobce, poté se stavili na neohlášené návštěvě, když se jim realitní makléřka dlouho neozývala, a poté v něm byla s kamarádkou, která jí pomáhala vybírat nábytek, a následně s podlahářem, kamarádem, který vlastní stavební firmu a který jim pomáhal s rekonstrukcí koupelny, podlah, to však asi bylo již po podpisu smlouvy. Bylo jim sdělováno, že budou probíhat práce na daném domě – střecha, fasáda, výměna oken. Manžel žalované uváděl, že má stavební firmu a že v Bytě prováděl práce, úpravy a že nějaké práce probíhaly i zvenku na domě. Naproti v , Anonymizováno, měl bydlet původní developer, který měl dříve bydlet v Bytě. Nebylo jim řečeno nic ohledně toho, že dům měl nějaké problémy, či že by se o Byt bylo třeba nějak speciálně starat. První např. náznaky plísní objevili, když v dětském pokoji sundali poličku, poté jim malíř říkal, že tam jsou vlhká místa (dole v pokojíčku, ložnici, na schodišti), která mu neschnou, k tomu jim manžel žalované, kterého tam ještě potkávali, říkal, ať větrají, v dané době tam však ještě nebydleli. Poté se poznali se sousedy z , Anonymizováno, manžely , jméno FO, , kteří jim řekli, že v Bytě byla vždy plíseň, a že když okolo domu dělali opravy, že to nebylo zdařené, bylo to moc mělké. Až tehdy to začali více řešit, přidávali se i sousedé, kteří uváděli stejné problémy. Žalovaná k tomu uvedla, že si nechala dělat posudek na spodní část kvůli pokojíčku a že to mělo být kondenzací. Předseda SVJ , jméno FO, pouze říkal, ať se nechávají otevřené dveře do dvora kvůli větrání. Ohledně případné havárie vody v roce , Anonymizováno, uvedla, že jí volal řemeslník, že na okně a po podlaze měla téct voda, kterou vytřeli a šli pracovat do jiné místnosti, to volala žalobci, ten to volal p. , jméno FO, , aby pro jistotu vypnul vodu. Když do Bytu přišla, byly tam již jen mapy po vodě zespoda na jedné straně, kde nebyly obklady, a voda stékala po okně. Po žalované chtěla kontakt na instalatéra, žalobce poté zajišťoval technika, zjistilo se však pouze, že v trubkách problém není. Až poté danou koupelnu rekonstruovali, radši všechno „vymlátili“, bylo tam stále vlhko, zatuchlo, pořád stékala voda po okně, na žádnou příčinu však nepřišli, proto si našli znalce. Současný stav je takový, že vymalovali, kde se to zamaluje, to chvíli vypadá dobře, používají vysoušeče, stříkají savem, větrají, objevují se tam plísně, zejména v ložnici, v pokojíčku, na schodišti je velký puchýř, který když se nafoukne, odpadne. Při původních prohlídkách Bytu byl úžasně zařízen, žádné projevy plísně tam svědkyně nezaznamenala, nic tam ani necítila, vždy tam bylo hodně zatopeno.

25. Svědek , jméno FO, , manžel žalované, ve výpovědi uvedl, že v Bytě až do jeho prodeje bydlel s rodinou, jako živnostník v něm dělal sádrokartony a podlahu dole, koupelny byly v původním stavu. Jediný projev vlhkosti se objevil v pokoji syna, neřešil by to, ale žalovaná tam shodou okolností přivedla odborníka, který měřil vlhkost zdí i prostorovou vlhkost, zvýšenou naměřil na schodišti, uváděl, že je to dáno rozdílem různých teplot v patrech, doporučil větrání, dále mírně odsunuli nábytek od zdí, už se to víckrát neopakovalo; pouze třeba v zimě se v rámci čelní stěny objevilo, že tam byl zasekaný kabel, to však bylo v rámci vzdušné vlhkosti. Ani žádní sousedé si svědkovi nestěžovali na vlhkost. O Technické zprávě z roku , Anonymizováno, věděl, ale řešila se jen rekonstrukce střechy, oken a fasády, řešilo se financování. Když Byt sami kupovali, to, že byl daný dům dříve rekonstruován, vyplynulo z logiky věci, vedle v Ottově vile bydlel developer, který to předělával na bytové jednotky, které potom vlastnil a který bydlel právě v Bytě. Svědek nevěděl, zda se dům opravoval po povodních. , adresa, zájemcům říkali, že dům je před rekonstrukcí a že to původně byl objekt, k jiným účelům – původně hotel , Anonymizováno, , a že byl předělán na byty. O havárii vody v Bytě se dozvěděl od žalované, které to dala vědět realitní kancelář, že to žalobce nahlásil jako skrytou vadu. Svědek tam v dané době vyklízel sklep, v Bytě probíhala druhá rekonstrukce podlah, byla tam složena nivelační hmota, malovali tam, měli tam stále zavřená okna.

26. Ohledně výše požadované slevy z kupní ceny vzal soud za dále prokázané, že dle Stanoviska z , datum, realitní kanceláře , Anonymizováno, , Anonymizováno, (pozn. soudu - , Anonymizováno, ., IČO: , IČO, ) včetně aktuální fotodokumentace Bytu by odhadovaná reálně dosažitelná tržní cena Bytu v roce , Anonymizováno, při zohlednění daných skrytých vad (plísně, vlhkost, mokré konstrukce ve spodním podlaží) činila , částka, a dle Stanoviska , jméno FO, – realitního makléře, IČO: , IČO, , z , datum, pak 8-, částka, s tím, že protože se jedná o těžko a nákladně odstranitelnou vadu byl by Byt pro velkou skupinu potencionálních zájemců v daném stavu neakceptovatelný.

27. Dle tabulky vypracované , adresa, & , právnická osoba, . činila prodejní cena Bytu žalobci v roce , částka, /m2, průměrná prodejní cena zde uvedených celkem , hodnota, různých bytů v různých budovách v části obce , adresa, o výměrách 26,9 m2 – 116,9 m2 (vyjma Bytu, jehož výměra je 160,09 m2) činila , částka, /m2.

28. Žalobce v účastnické výpovědi uvedl, že Byt našel prostřednictvím inzerce, první z více prohlídek byla v lednu , Anonymizováno, , během prohlídek bylo řečeno, že Byt prošel rekonstrukcí s tím, že jeho předchozí majitel, developer, bydlí v sousední , Anonymizováno, ; žádné projevy vlhkosti v Bytě nebyly patrné; nebylo řečeno nic o náročnosti na větrání či že by žalovaná měla kdykoli jakýkoli problém s vlhkostí. Na nových podlahách a koupelně začal pracovat již v průběhu června, po vyndání vestavěných skříní v dětském pokoji zjistil plíseň, následně ho malíř upozornil na projevy vlhkosti na zdech běžným okem neseznatelným (viz též nedatované Prohlášení , jméno FO, - malířství, natěračství, v němž potvrdil, že při provádění malířských prací pro žalobce dne , datum, jej předem upozornil na vlhké a mokré části Bytu). Následně jim řemeslníci dělající dole podlahu volali, že v dolní dosud nerekonstruované koupelně má někde téct voda, že byla voda na okně a na zemi, což vytřeli ale jinak nic nenalezli. To žalobce začal řešit, nechal vypnout vodu, sám viděl již jen zejména na stěně přiléhající ke dvoru několik mokrých map, vlhkost na skle okna, přivolaný instalatér udělal tlakovou zkoušku s negativním výsledkem, žalobce oslovil i realitní kancelář (viz též Dle E-mailová zpráva , jméno FO, ze , adresa, & , Anonymizováno, žalované z , datum, , dle níž jí měl jako zástupkyni realitní kanceláře od žalobce dne , datum, přijít e-mail s tím, že v Bytě „došlo v koupelně k havárii vody, zřejmě prasklé rozvody, což mělo poškodit nově položenou podlahu“) a též žalovanou. Protože chtěl koupelnu stejně rekonstruovat, vyboural její stěny, na rozvodech však nic nebylo, udělal nové, ale nic se nezlepšilo. Mezitím se množily indicie od sousedů, např. p. , jméno FO, , že bez odvlhčovače to nelze, od pí , jméno FO, atp. Žalobce to referoval předsedovi SVJ , jméno FO, , který však dané problémy bagatelizoval, že problémy mají všichni a že je to starý dům; pokud žalobce uváděl, že voda tekla „čůrkem“ uváděl po skle, nikoli po zdi. Následně žalobce zjišťoval např. skutečnosti o výkopových pracích z před cca 10-12 lety. Na podzim , Anonymizováno, se stav zhoršil, proto kontaktoval žalovanou, která však odkazovala na větrání, zjistil od ní informace o jejím předchozím měření vlhkosti. Na základě toho si žalobce nechal vyhotovit znalecké posudky. Žalobce větral standardně, měl pasivní odvlhčovač, průmyslový odvlhčovač, který užíval tak často, jak mohl, nic nepomáhalo, aktuálně stále spodní koupelnu a pokoj nemohou užívat, spí nahoře, dané problémy trvají dál, Anonymizováno29. Žalovaná v účastnické výpovědi uvedla, že Byt koupila v roce , Anonymizováno, , užívala jej s rodinou bez problémů od roku , Anonymizováno, do června , Anonymizováno, , rekonstruovala pouze podlahu přízemí, malovali naposledy v březnu , Anonymizováno, , kdy Byt začali prodávat. V Bytě nebyly žádné závady, žádné projevy vlhkosti ani zamlžené okno v koupelně atp., na schůzích SVJ žádné projevy vlhkosti neřešili, rekonstrukce domu se na schůzích začala řešit v roce cca , Anonymizováno, , o Technickém průkazu nemovitosti věděla v rámci zvažování dané rekonstrukce, ale viděla jej až v průběhu tohoto řízení, není technik; ohledně vlhkosti si stěžoval p. , jméno FO, , až na základě toho se dozvěděla, že dříve, než se nastěhovala, proběhlo něco ohledně vlhkosti. V Bytě se pouze po cca třech letech užívání v dětském pokoji za skříňkou objevila plíseň, kterou ošetřila savem, do Bytu přizvala od kamarádky zajištěného odborníka, který změřil vlhkost a zhodnotil, že k tomu dochází změnou teplot v horním a spodním patře, doporučil běžné větrání. Každého zájemce upozorňovali na stáří daného domu a na to, že když se schází do spodního patra, je tam pocitově chladněji; nevzpomněla si, zda žalovaného upozorňovala na větší nutnost větrání. Žalobci umožnila opakované prohlídky, ohledně havárie vody jí volala realitní makléřka, že voda měla vytéct na repasovanou podlahu, žalobci následně doporučila instalatéra, následně se nic dál neřešilo, vždy když jeli okolo, byla okna v Bytě zavřená, jediné otevřené bylo v horním patře.

30. S ohledem na vše shora uvedené soud shrnuje ve věci prokázaný pro rozhodnutí podstatný skutkový stav tak, že žalobce od žalované nabyl Byt (vybudovaný v domě postaveném cca v roce 1930, naposledy rekonstruovaném v roce 2015, jako bytové jednotky vybudovaném dle rekonstrukce původního nebytového prostoru hotelu Ritz dle projektu z roku 1994 – viz Technický průkaz nemovitosti z , datum, , znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , a nabízený k prodeji jako „působivý a výjimečný“ mezonetový byt, který je součástí bývalého hotelu Ritz přebudovaného na bytový dům – viz inzeráty , adresa, & Williams), a to Smlouvou za cenu , částka, , který formálně od žalované převzal bez výhrad dne , datum, (viz Protokol o předání a převzetí nemovitostí). Žalobce žalovanou od září 2021 zpravoval o objevivší se nadměrné vlhkosti, odlupujících se omítkách Bytu (viz Whatsapp komunikace účastníků z 09 a 11/2021) a Dopisem z , datum, u žalované uplatnil nárok na slevu z kupní ceny Bytu ve výši , částka, z titulu neopravitelných skrytých vad Bytu zjištěných a popsaných tam v zásadě stejně jako ve Zprávě z inspekce nemovitosti Nemoinspekt z , datum, a znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, , a to právě v požadované výši slevy s ohledem na rozsah vad a předpokládanou cenu sanačních prací dle Rozpočtu Nemoinspekt z , datum, . Žalobce dle čl. V. a VI. vyzval Dopisem z , datum, žalovanou k zaplacení tam sjednané smluvní pokuty ve výši , částka, za porušení pravdivosti prohlášení žalované o bezvadnosti Bytu. Žalovaná dané nároky žalobce odmítla s tím, že Byt nemá vady, žádné vady Bytu před žalobcem nezamlčela ani nezakryla (viz Dopisy žalované z , datum, , , datum, ). V Bytě byly zjištěny pouze těžce fakticky opravitelné závady spočívající v tvorbě nadměrné vlhkosti zapříčiněné vadnou, resp. chybějící hydroizolací, projevující se zásadně v suterénu projevy vlhkosti na stěnách, lokálně na povrchu podlah, vedoucí k destrukci povrchů stěn, tvorbě plísní (viz zejména znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , též Zpráva z inspekce nemovitosti Nemoinspekt z , datum, , znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , Technický průkaz nemovitosti z , datum, ), náklady na sanační práce vedoucí ke zmírnění projevů vlhkosti byly určeny na cca , částka, (viz Rozpočet Nemoinspekt z , datum, ), resp. , částka, (viz znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ). Ze svědeckých výpovědí ve věci slyšených svědků (vyjma manželky žalobce a M., jméno FO, ) nebylo zjištěno, že by v Bytě v době jeho užívání žalovanou byly jakékoli projevy nadměrné a stáří domu neúměrné vlhkosti. Za dobu užívání Bytu žalovanou byl roce 2018 Bytu focen do časopisu (viz Sdělení , jméno FO, ). Ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, znalec uzavřel, že daná nadměrná vlhkost se v Bytě při jeho užívání dlouhodobě nemusela projevovat.

31. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Z důvodu nadbytečnosti s ohledem na níže uvedeného právní závěry soud neprováděl další účastníky navržené důkazy (zejména výslechy dalších svědků, či znaleckými posudky), neboť provedené důkazy považoval za dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci. Po takovém dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě a zejména v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná pouze v rozsahu nároku žalobce na slevu z kupní ceny.

32. Právně soud věc posoudil podle ust. § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), dle něhož se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

33. Dle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý.

34. Dle § 2099 odst. 1 věta první o.z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

35. Dle § 2100 odst. 1 věta první o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

36. Dle § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující mimo jiné právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

37. Dle § 2106 odst. 2 o.z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

38. Dle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

39. Dle § 2129 odst. 2 věta první o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.

40. Dle § 2048 odst. 1 věta první o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

41. V daném případě mezi účastníky nebylo sporu o tom a Smlouvou samou bylo prokázáno, že žalobce koupil od žalované Byt (formálně převzatý dle Protokolu o předání dne , datum, , s vkladem vlastnického práva žalobce, jak plyne z výpisu z katastru nemovitostí, k , datum, ) za sjednanou kupní cenu , částka, . Mezi účastníky tak byla platně a účinně zcela ve smyslu ust. § 2079 a násl. o.z. uzavřena kupní smlouva o koupi Bytu.

42. Žalovaná tak byla povinna dle ust. § 2095 o.z. žalobci dodat Byt v obvyklé jakosti, resp. pro účel patrný ze Smlouvy, tj. Byt určený pro běžné rodinné bydlení se všemi obvyklými vlastnostmi vyžadovanými pravidelně od obdobných bytů. V řízení pak bylo zcela prokázáno, a to již např. inzeráty realitní společnosti žalované, že Byt byl již k prodeji nabízen jako „působivý“ a „výjimečný“, zjevně po rekonstrukci, kdy původní (téměř 100 letá stavba) byla nejprve přebudována na hotel Ritz a teprve poté na bytové jednotky. Byt byl vystavěn až dle projektové dokumentace z roku 1994, jak plyne ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Tyto skutečnosti (že Byt byl vybudován developerem, který původní hotel Ritz přestavěl na byty a který následně v Bytě i sám bydlel) pak žalobci sdělil při prohlídkách Bytu i např. sám manžel žalované, jak uvedl ve své výpovědi. Je tak zjevné, že Byt byl k prodeji žalobci nabízen a popisován jako výjimečný byt, nikoli s vlastnostmi 100 let starého domu, ale s vlastnostmi po provedené „působivé“ rekonstrukci developerem, který v Bytě dokonce sám bydlel. Tomu pak odpovídá např. i skutečnost, že Byt byl např. ještě v roce 2018 focen do lifestylového magazínu, jak plyne ze Sdělení , jméno FO, , čemuž odpovídají i v inzerci Bytu otištěná fotodokumentace Bytu v perfektním stavu.

43. Žalobce u žalované nejpozději dopisem z , datum, uplatnil nároky ze skrytých vad Bytu spočívajících v nadměrné vlhkosti, projevujících se v suterénním podlaží a zapříčiněných chybějící hydroizolací s tím, že s ohledem na žalovanou sdělené postoje k dřívějšímu vytýkaní daných závad (z minimálně Whatsapp komunikace účastníků ze září a listopadu 2021) byl žalobce nucen k prokázání daných závad nechat nejprve vyhotovit Zprávu o inspekci nemovitosti Nemoinspekt z , datum, a následně i znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, . Soud tak uzavřel, že s ohledem na charakter a příčiny dané vady (která se z logiky věci projevuje zejména až v chladnějších obdobích), jakož i na předchozí postoje žalované k uplatnění nároků z této vady, žalovaný dané nároky z vad uplatnil u žalované řádně a včas, tj. bez zbytečného odkladu poté, co je zjistil, resp. mohl zjistit ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 věta druhá o.z., resp. i dle ust. § 2129 odst. 2 o.z.

44. Skutečnost, že se v daném případě u Bytu jedná o skrytou vadu pak vzal soud za prokázanou zejména znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , č. , hodnota, -2/2022 z , datum, včetně jeho ústního doplnění, když se jedná o posudek vyhotovený soudem určeným nezávislým znalcem, přičemž posudek splňuje veškeré zákonné náležitosti. Z posudku je patrné, z jakých podkladů znalec vycházel (zejména příslušné části projektové dokumentace stavby Bytu z roku 1994), jakož i to, že jeho závěry jsou opřené o zejména jím provedené místní šetření včetně provedení příslušných sond. Znalec pak ve svých závěrech zcela potvrdil zjištění plynoucí i ze Zprávy o inspekci nemovitosti Nemoinspekt z , datum, a fakticky i podstatné závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, (když soud podotýká, že i tento posudek obsahuje náležitosti dle ust. § 127a o.s.ř.). Znalec i ve své výpovědi dostatečně vysvětlil, z čeho vycházel a jak konkrétně dospěl k jím uváděným závěrům, které jsou takové, že Byt postavený v roce 1994 nebyl řádně vyprojektován (co do hydroizolace a tepelné izolace), ale zejména tato přestavba ani nebyla řádně provedena dle dané projektové dokumentace, když minimálně ve spodní koupelně bytu hydroizolace zcela chybí, což je faktickou příčinou nadměrné vlhkosti daného Bytu projevující se zejména v jeho suterénu, a to v zásadě v celém jeho rozsahu. Znalec tak jednoznačně vyloučil, že by se v případě dané nadměrné vlhkosti jednalo o očekávatelnou vlastnost danou Bytu jako takovému. Stejně tak vyloučil, že by její příčinou mohly být např. pouze rekonstrukční práce žalobce, či např. případná havárie vody, kterou však na místním šetření nepotvrdil, tj. na místě samém nebyla seznatelná. Tuto případnou havárii pak fakticky vyloučila i v Bytě provedená tlaková zkouška, jejíž negativní výsledek plyne ze Zápisu o zkoušce T., jméno FO, z , datum, . Znalec tak i v souladu s dřívějšími odpornými zjištěními Nemoinspekt a , tituly před jménem, , jméno FO, vyloučil, že by se v daném případě nejednalo o vadu Bytu, ale o vlastnost celého domu, i to, že by se příp. mohlo jednat o vadu pouze zjevnou, jak tvrdila žalovaná. Znalec naopak popsal, že se jednalo o vadu, která se při řádném užívání Bytu, nemusela řadu let nijak zásadněji projevit. Zjištění znalce odpovídá i to, jak uvedla sama žalované ve své výpovědi, že Byt byl žalovanou naposledy vymalován v březnu 2020, tj. cca pouze rok a půl před prvním vytčením daných vad ze strany žalobce.

45. Soud tak s ohledem na výše uvedené dospěl k závěru, že znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, (jehož závěry zcela podporují zjištění Nemoinspekt i , tituly před jménem, , jméno FO, a naopak) bylo v řízení dostatečně věrohodným způsobem prokázáno, že Byt vykazuje vadu projevující se ve svém souhrnu nadměrnou vlhkostí, a to způsobenou jeho vadnou výstavbou, tj. nedostatečnou, resp. chybějící hydroizolací při vybudování Bytu z původních nebytových prostor v roce 1994. Dle § 2099 odst. 1 věta první o.z. tak byl Byt jako předmět koupě vadný, přičemž daná vada se s ohledem na její podstatu (projevující se různými projevy vlhkosti v interiéru) a příčinu byla nutně přítomná v Bytě již při přechodu nebezpečí škody na žalobce, tj. v okamžiku převzetí Bytu žalobcem. Ve smyslu ust. § 2100 odst. 1 věta první o.z. je tak nerozhodné, že se případně fakticky projevila až později.

46. V daném případě se tedy jednalo o skryté vady Bytu, které žalobce u žalované dopisem z , datum, vytkl řádně a včas dle ust. § § 2129 odst. 2 věta první o.z., resp. i dle § 2112 odst. 1 o.z., neobstojí tak námitka žalované (ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 o.z.), že se mělo jednat o vady zjevné, které měl příp. žalobce vytknout nejpozději při předání Bytu.

47. Nad rámec výše uvedeného soud pouze uvádí, že z ve věci podaných rozsáhlých svědeckých výpovědí, příp. čestných prohlášení zejména dalších sousedů účastníků (zejména B., jméno FO, , J.Formáčka, , tituly před jménem, A., jméno FO, , jméno FO, , A., jméno FO, ) v zásadě pouze vyplynulo, že problémy s nadměrnou vlhkostí v daném domě a zejména v Bytě žalobců (včetně jejich příčin) se začaly řešit více až po nastěhování žalobce, přičemž do té doby případné sousedy účastníků zaznamenané vlhkostní problémy (zjištěné např. již v Technické zprávě nemovitosti z 2019, zjištěné při koupi bytu J.Formáčkem a dříve řešené v daném bytě u předchozí vlastnice pí , jméno FO, , jak plyne ze Smlouvy o dílo z , datum, ) byly přičítány spíše obecně stáří a stavu celého domu a na SVJ byly řešeny pouze např. v rámci plánované rekonstrukce domu, a to od střechy, přes fasádu a výměnu oken. Ohledně dalších ve věci slyšených svědků pak bylo zjevně, že osoby mající osobně blíže k žalobci a jeho rodině (např. manželka žalobce, svědkyni M., jméno FO, ) vypovídaly ve věci o podstatných okolnostech v jeho prospěch a osoby mající osobně blíže k žalované a její rodině (např. manžel žalované, svědci P., jméno FO, , Z., jméno FO, , A., jméno FO, ) vypovídaly ve věci o podstatných okolnostech naopak v její prospěch, přičemž si tyto výpovědi v zásadních otázkách, zejména ohledně toho, zda se Bytě za dobu užívání žalovanou projevovaly dané vady či nikoli, rozcházely, pročež je soud v tomto rozsahu považoval za spíše účelové a vedené snahou pomoci, či neuškodit tomu kterému z účastníků. Soud proto ohledně prokázání existence, příčin a možných projevů dané vady odkazuje zejména na své závěry vymezené v odst. 43.-45.

48. Soud tak dospěl k závěru, že vzhledem k charakteru a rozsahu prokázané vady (týkající se nejvíce celé spodní poloviny Bytu a výrazně dosud omezující možnost jejího řádného užívání) se zjevně jednalo ve smyslu § 2106 o.z. o vadné plnění, které podstatným způsobem porušovalo Smlouvu, žalobce tak postupoval v souladu se zákonem, pokud dle § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. vůči žalované současně s přesným vymezením vady uplatnil i právo na slevu z kupní ceny, když tento jeho nárok soud shledal důvodným.

49. Ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. je normou s neurčitou hypotézou, tedy je na uvážení soudu v každém jednotlivém případě, aby tuto hypotézu sám vymezil ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Soud v tomto případě vyšel ze zcela ustálené judikatury nadřízených soudů (i Ústavního soudu ČR), jakož i komentářové literatury, dle níž závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci, na tom, jak se vada projevuje při užívání věci, zda snižuje její životnost, jakož i na jiných obdobných hlediscích (srovnej např. rozsudek NS ČR sp.zn. , spisová značka, , sp.zn. , spisová značka, ). Soud tak zejména vyšel z faktického rozsahu dané vady Bytu, tedy toho, jak byly zejména její projevy popsány ve Zprávě o inspekci Nemoinspekt i znaleckých posudcích , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, (včetně projevů vady patrných na fotodokumentaci tvořící součást těchto listin), jakož i ve výpovědích žalobce a jeho manželky. V tomto konkrétním případě tak bylo prokázáno, že Byt trpí vadou projevující se podstatně v zásadě zejména v celém suterénu tvořícím téměř polovinu Bytu, když se v něm nachází 2 pokoje, WC, koupelna a schodiště. Vada se pak projevuje nadměrnou vlhkostí mající za důsledek vlhnutí stěn, v části i podlah, tj. projevem mokrých skvrn, nadměrným rozením oken, tvorbou plísní. Je tak zjevné, že se jedná o projevy, které se budou objevovat objektivně a pravidelně zejména při určitých klimatických podmínkách, na různých částech a místech suterénu Bytu, přičemž i ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že déledobější působení vady přispívá podstatně k destrukci zdiva, omítek, příp. částí dřevěných podlah. Je pak obecně známou skutečností, že v daných podmínkách nadměrně tvořené plísně, pokud neřešené, hrozí i zdravotními riziky pro uživatele Bytu. Ve svém souhrnu se tak daná vada, resp. její projevy, z logiky věci postupem času zhoršují, násobí a vedou k degradaci v zásadě celé spodní části Bytu žalobce, jejíž životnost (zejména co do stavu zdiva, omítek, příp. podlah) a též vybavovacích předmětů (mají-li být umístěny blízko stěn) je tím podstatně zkrácena oproti obdobných bytům bez dané vady. Faktickými projevy této nadměrné vlhkosti jsou pak žalobce a jeho rodina podstatným způsobem rovněž omezeni v možnostech nerušeného užívání téměř poloviny Bytu, a to co do komfortu i estetiky, když jsou, resp. budou nezbytné opakované opravy omítek, resp. výmaleb, vytvoření řádně hydroizolace, opakovaných sanačních nátěrů atp. , jméno FO, budoucna by byly vhodné i komplexní opravy základů domu, zejména v části týkající se suterénu Bytu, které by však bylo třeba řešit se všemi spoluvlastníky. Daná vada je tedy svým rozsahem a důsledky (zvětšujícími se během času) vadou celé suterénní části Bytu a svým rozsahem zasahuje do užívání celého tohoto patra Bytu, při jejím dalším rozvoji může vést, resp. již vede, k poškozování různých částí interiéru i Bytu i exteriéru celého domu. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, sice vadu označil za opravitelnou, ale pouze ve smyslu toho, že jím navrženými případnými sanačními pracemi by se dal Byt uvést od stavu při jeho předání žalobci, avšak dané práce by se musely v pravidelných intervalech opakovat, neboť např. i sanační stěrky po čase ztrácí účinnost a faktická kompletní náprava dané vady by dle soudu zahrnovala řádnou a úplnou izolaci celé suterénní části domu včetně jeho základů, za součinnosti všech spoluvlastníků, přičemž ani tak není zřejmé, zda by případné sanační práce byly schopné zcela odstranit příčinu dané vady, tj. chybějící hydroizolaci při vybudování daného Bytu. Soud proto vadu za dané situace shledává jako v zásadě neodstranitelnou, kterou lze provedením různých prací ve značné míře sanovat. Soud proto podstatným způsobem zohlednil i obvyklou cenu v daném případě možných opravných, resp. sanačních prací, kterou v Rozpočtu z , datum, Nemoinspekt určil na částku cca , částka, a znalec , tituly před jménem, , jméno FO, v posudku z , datum, na cca , částka, , čemuž dle soudu zcela odpovídají i např. ve věci dále předložená vyjádření realitních makléřů (REMAX Central a , jméno FO, ), dle nichž by v případě vědomosti o dané vadě byla reálná kupní cena Bytu v roce 2021 mezi 8-, částka, , tj. cca o 1 600 000-, částka, nižší. Soud přitom nevešel na argumentaci žalované, že na Byt již ve Smlouvě byla poskytnuta podstatná sleva s ohledem právě na jeho vlastnosti, neboť tato skutečnost ze Smlouvy ani z jiných důkazů ve věci provedených žádným způsobem nepodává. Oproti původní inzerované ceně byla tato ponížena o , částka, , což se soudu jeví jako běžné v rámci vyjednání ceny nabídkové versus poptávkové, a to zejména i za situace, když v řízení z tvrzení obou stran vyplynulo, že součástí předmětu koupě oproti inzerátu fakticky nebyla původně inzerovaná dvě parkovací stání. Skutečnost o podhodnocení ceny Bytu při jeho prodeji žalobci pak nelze ani nijak vyvodit z předloženého srovnání průměrných cen bytů prodaných v roce , adresa, od realitní kanceláře , adresa, & , právnická osoba, ., když z této tabulky pouze plyne, že jsou do ní zahrnuty byty nejrůznějších velikostí (přičemž je obecně známé, že např. o menší byty může být větší zájem, tj. mohou na m2 být dražší než byty větší) a v různých budovách, aniž by bylo jakkoli patrné např. o jaké konkrétní byty se jednalo, v jakém byly stavu, zda a v jakém rozsahu byly rekonstruovány atp. Žalovaná částka slevy z kupní ceny ve výši , částka, pak činí necelých 19 % z celkové kupní ceny Bytu. S ohledem na rozsah dané vady, jejíž projevy v zásadě zasahují veškeré suterénní části Bytu, a které vedou ke zcela podstatnému omezení žalobce a jeho rodiny v možnosti tyto části Bytu fakticky užívat, tak soud takto určenou slevu z kupní ceny shledal jako přiměřenou rozsahu vady, snížení funkčních vlastností Bytu včetně snížení životnosti výmaleb, příp. části podlah a zařizovacích předmětů atp., jakož i předpokládaným nákladům na její opakované sanace.

50. Soud proto nároku žalobce na zaplacení slevy z kupní ceny ve výši , částka, vyhověl výrokem I. tohoto rozsudku, a to dle § 1970 ve spojení s nařízením vl. č. 351/2013 Sb., včetně zákonných úroků z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění dle výzvy z , datum, , tj. včetně úroků z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od , datum, do zaplacení.

51. Soud se dále zabýval tím, zda žalobci dle ust. čl. VI. odst. 3 Smlouvy vzniklo právo na mezi stranami dle ust. § 2048 odst. 1. věta první o.z. ve výši , částka, sjednanou pokutu, kterou žalobce požadoval (po upřesnění žaloby) výhradně na základě těch skutečností, že žalobkyně o výše pojednané vadě Bytu musela vědět a tuto žalobci při prodeji úmyslně zamlčela, resp. ji zakryla. Dle Smlouvy účastníci sjednali danou smluvní pokutu pro případ tankového porušení Smlouvy, které by bylo důvodem odstoupení od Smlouvy protistranou. Důvodem odstoupení od Smlouvy ze strany žalobce je dle čl. VI odst. 1 Smlouvy i to, pokud by se ukázalo, že některé z prohlášení žalované dle čl. V. odst. 1 Smlouvy (tj. i prohlášení o tom, že žalované nejsou známé žádné faktické vady Bytu) bylo nepravdivé.

52. V tomto rozsahu bylo v řízení prokázáno výpovědí samotné žalované pouze to, že v Bytě se po dobu, kdy jí byl užíván, ojediněle vyskytly projevy vlhkosti v suterénu v dětském pokoji, což žalovaná řešila s odborníkem, který doporučil pouze více větrat s tím, že se jedná o problém rozdílu teplot v různých patrech. Tuto skutečnost dle soudu v zásadě potvrdila i svědkyně M., jméno FO, , která uvedla, že se jí v rámci občasné běžné obecné konverzace mezi nimi (uskutečněné v anglickém jazyce) žalovaná o daných problémech zmínila; byť k této výpovědi soud odkazuje na již řečené v odst.

47. Z výpovědí dalších svědků, zejména např. , tituly před jménem, , jméno FO, , A., jméno FO, , jakož i obsahu čestných prohlášení B., jméno FO, , M., jméno FO, vyplynulo, že žalovaná si na jakékoli projevy vlhkosti v Bytě nestěžovala a že dané problémy se začaly více řešit až po přistěhování žalobce, když do té doby se příp. přičítaly spíše stáří domu, potřebě opravit jeho střechu, fasádu. Stejně tak je zřejmé, že žádné projevy nadměrné vlhkosti nebyly při prohlídkách Bytu nijak patrné, a to již od ledna 2021, jak plyne z výpovědi žalobce a jeho manželky; přičemž soud podotýká, že výmalbu před nabízením nemovitosti k prodeji (tj. dle tvrzení žalované v březnu 2020) považuje za zcela běžnou prodejní strategii. Nadto ze Sdělení , jméno FO, plyne, že ještě v roce 2018 byl byt užit pro potřeby focení do časopisu, je tedy zjevné, že byl i v této době v reprezentativním stavu. Tyto skutečnosti jsou pak dle soudu zcela kompatibilní se závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl, že Byt byl sice krátce před prodejem vymalován (což dle soudu mohlo platit o výmalbě z března 2020), ale zejména též to, že projevy dané vady se v zásadě významně kumulují v čase, dříve se žádným podstatnějším způsobem projevovat nemusely, závisely též na způsobu užívání Bytu, kdy urychlení projevů vady mohlo uspíšit právě i to, že žalobce v Bytě prováděl rekonstrukční práce, že oproti žalované méně větral a též patrně méně topil (zejména logicky za situace, kdy v Bytě ještě nebydlel). Soud tak uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že nad rámec ojedinělého výskytu projevů vlhkosti v dětském pokoji v Bytě v době jeho užívání žalovanou nedošlo k projevům vlhkosti v takovém rozsahu, že by ho bylo možno bez dalšího přičíst objektivně žalovanou zjistitelné skryté vadě Bytu, jak byla konec konců fakticky určena až Zprávou o inspekci nemovitosti Nemoinspekt, resp. znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, a definitivně až v rámci tohoto řízení znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Soud proto s ohledem na vše shora uvedené uzavřel, že v řízení z provedeného dokazování nevyplynulo, že by o výše v rámci tohoto řízení prokázané skryté vadě Bytu žalovaná věděla a tuto žalovanému při prodeji Bytu úmyslně zatajila či ji aktivně zakryla v čase bezprostředně předcházející prodeji. V daném případě tak dle soudu nebyly naplněny podmínky čl. VI. odst. 3 Smlouvy pro přiznání smluvní pokuty.

53. Soud proto výrokem II. nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, jako nedůvodný zamítl.

54. Žalobce byl ve sporu úspěšný z 87 % a žalovaná ze 13 %, soud proto dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř. přiznal žalobci právo na náhradu 74 % (87-13) účelně vynaložených nákladů tohoto řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, , z odměny advokáta za 18 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva k plnění z , datum, – když soud přiznal odměnu za pouze jednu uplatněnou výzvu k plnění, podání žaloby, vyjádření ve věci samé z , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , účast na jednání soudu dne , datum, , , datum, , , datum, – s ohledem na dobu trvání jednání od 10.00 do 14.35 hod. přiznána odměna za 3 úkony právní služby, , datum, , , datum, , , datum, , účast na místním šetření znalce , datum, ) po , částka, podle § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“), jejíž aplikace vyplývá z § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.; dále z náhrady hotových výdajů advokáta za každý výše uvedený úkon právní služby, a to ve výši 8x300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném do , datum, a ve výši 10x450 Kč dle § 14 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném od , datum, ; dále z náhrady za cestovné advokáta ze sídla (, adresa, ) do sídla soudu, resp. místa místního šetření (, adresa, ) a zpět na jednání soudu a místní šetření dle § 13 advokátního tarifu, tj. za ujetí 330 km každou zpáteční cestu, a to dle předloženého technického průkazu vozidla a dle vyhl. č.191/2023 Sb., tedy ve výši , částka, (při prům. spotř. pal. 5,2 l/100 km, ceně PH , částka, /l, sazbě zákl. náhr. , částka, /km) za cestu dne , datum, , dále dle vyhl. č. 398/2023 Sb., tedy ve výši , částka, (při prům. spotř. pal. 5,2 l/100 km, ceně PH , částka, /l, sazbě zákl. náhr. , částka, /km) za cestu dne , datum, a dle vyhl. č.475/2024 Sb., tedy ve výši 5x2 528 Kč (při prům. spotř. pal. 5,2 l/100 km, ceně PH , částka, /l, sazbě zákl. náhr. , částka, /km) za cesty dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, ; dále z náhrady za čas promeškaný danými cestami, tj. za celkem 2x7 půlhodin po , částka, /půlhodina dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinném do , datum, a za celkem 5x7 půlhodin po , částka, /půlhodina dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinném od , datum, ; a dále z 21% DPH z výše uvedených odměn a náhrad ve výši , částka, dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady žalobce dále tvoří též zaplacené a nevrácené zálohy na věci provedené důkazy (znaleckým posudkem a výslechem znalce) ve výši , částka, a , částka, . Za zcela účelné náklady žalobce nutné k řádnému uplatnění nároku z vad předmětu koupě v daném případě soud považuje též hotové žalobcem dle předložených faktur vynaložené náklady na vyhotovení posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši , částka, a na vyhotovení inspekce nemovitosti a předběžného rozpočtu oprav společnosti Nemoinspekt ve výši , částka, a 2 723. Náklady na daný znalecký posudek s ohledem na jeho rozsah a odbornost zcela zjevně nedosáhly výše znalečného, které by v daném případě bylo dle platných právních předpisů možno přiznat, pokud by daný posudek vyhotovoval znalec určený soudem, jak plyne zjevně i ze znalečného přiznaného v dané věci soudem ustanovenému znalci , tituly před jménem, , jméno FO, . Hotové vynaložené náklady na rozpočet pak plynou z předložené faktury a jedná se o náklady ve výši zcela obvyklé rozsahu vyhotoveného rozpočtu, jak je soudu známo z jeho úřední činnosti a jak jsou účtovány v obdobných věcech. I tyto náklady řízení tak soud shledal přiměřenými a obvyklými, přičemž se jedná o náklady, které žalobce musel účelně vynaložit, aby jeho nárok na slevu z kupní ceny byl posouzen jako důvodný. Celkové žalobcem na uplatnění jeho nároků účelně vynaložené náklady tak činí celkem , částka, , z čehož 74 % činí , částka, . Soud proto rozhodl, jak je uvedeno ve výroku III. tohoto rozsudku. Dále soud postupoval dle příkazu § 149 odst. 1 o.s.ř.

55. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodl dle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., když náklady řízení státu jsou tvořeny ve věci soudem vyplaceným znalečným (nekrytým vybranými zálohami, tj. ve zbývající výši , částka, ) a tlumočným, které bude ve věci vyplaceno za tlumočení slyšených svědků. S ohledem na to, že veškeré tyto náklady se týkaly výhradně nároku na zaplacení slevy z kupní ceny, v němž byla žalovaná zcela neúspěšná, soud jí uložil povinnost tyto náklady řízení státu zaplatit. Jejich konkrétní výše bude určena v samostatném usnesení poté, co bude tlumočné vyplaceno.

56. Pro upřesnění soud uvádí, že na náklady znalečného na písemné vyhotovení posudku vybral od každé strany zálohu ve výši po , částka, , za toto znalečné bylo celkem znalci vyplaceno , částka, , z toho , částka, ze složených záloh. Soud následně na náklady dalšího znalečného za ústní doplnění posudku vybral od každé strany zálohu ve výši po , částka, , za toto znalečné byly celkem znalci vyplaceny , částka, , a to , částka, ze zálohy složené žalovanou a , částka, ze zálohy složené žalobcem. Soud proto konečně výrokem V. tohoto rozsudku rozhodl o vrácení přeplatku ve výši , částka, vzniklém na záloze žalobci, od něhož bylo na zálohách vybráno o , částka, více, než kolik bylo znalci fakticky vyplaceno (když o zbývajících zálohách složených žalobci a použitých k vyplacení znalečného bylo rozhodnuto v rámci náhrady nákladů řízení mezi účastníky).

57. Lhůty k plnění byly určeny dle § 160 odst. 1 o.s.ř.