15 C 18/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Ivou Kaňákovou ve věci žalobce : Jméno žalobce., IČO: IČO žalobce, sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného., IČO: IČO žalovaného, sídlem Adresa žalovaného, zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B, o zaplacení částky 60 535,59 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 60 535,59 Kč s úrokem z prodlení ve výši 0,05% denně z částky 60 535,59 Kč od 26. 3. 2024 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Na náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit žalobci částku 38 540,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 7 dne datum domáhal vydání rozsudku, kterým by soud rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 60 535,59 Kč s úrokem z prodlení ve výši 0,05% denně z částky 60 535,59 Kč od 26. 3. 2024 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Žalobce uvedl, že mezi účastníky byla dne datum uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor č. hodnota, ve znění pozdějších dodatků, zejména dodatku č. hodnota ze dne datum. Předmětem nájmu dle této smlouvy jsou nebytové prostory v budově č.p. číslo, stojící na pozemku parc.č. číslo, v k.ú. adresa, obec adresa, které jsou ve vlastnictví žalobce. Nájemní smlouvu uzavřel právní předchůdce žalobce společnost právnická osoba.. Tyto prostory užívá žalovaný jako nájemce, když nájemní smlouvu žalovaný uzavřel ještě pod obchodní firmou právnická osoba. Dodatkem č. hodnota bylo mezi účastníky ujednáno, že ustanovení čl. III odst. 3.3 Smlouvy o nájmu se nepoužije na valorizaci nájemného v období od datum do datum a žalobce není v uvedené době oprávněn dohodnuté měsíční nájemné valorizovat dle čl. III odst. 3.3 Smlouvy o nájmu. Žalobce má za to, že byl v souladu s dodatkem č. hodnota oprávněn měsíční nájemné valorizovat dle čl. II odst. 3.3 Smlouvy o nájmu s účinností od datum, a to o nárůst spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem. V souladu s dodatkem č. hodnota uplatnil žalobce nárok na zvýšení nájemného pro rok 2024 o roční míru inflace za kalendářní rok 2023, tedy o 10,7% odpovídající nárůstu ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 dle oficiálních údajů Českého statistického úřadu s tím, že měsíční nájemné pro rok 2024 tak v důsledku valorizace činí částka + DPH ve výši 21%, tedy celkem částka. Žalovaný nárok žalobce na zvýšení nájemného pro rok 2024 o 10,7% neakceptoval a žalobci hradí nájemné dle stavu za měsíc prosinec 2021 zvýšené pouze o 2,3%, tedy měsíčně částka. Žalovaná částka představuje rozdíl mezi nájemným požadovaným v souladu se Smlouvou o nájmu žalobcem a nájemným skutečně uhrazeným žalovaným za měsíc duben 2024 s tím, že nájemné za měsíc duben bylo splatné dne datum. Mezi žalobcem a žalovaným byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Žalobce dále uplatňuje náklady spojené s uplatněním pohledávky. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou ze dne datum.

2. Ve věci byl dne datum vydán elektronický platební rozkaz, proti kterému podal žalovaný v zákonem stanovené lhůtě odpor.

3. V písemném vyjádření k žalobě ze dne datum žalovaný uvedl, že nároky uplatněné v žalobě žalovaný neuznává a odmítá důvodnost žaloby. Žalovaný uvedl, že dne datum byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena smlouva č. hodnota o nájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších dodatků. V čl. III odst. 3.3 smlouvy bylo sjednáno, že nájemné bude valorizováno o odpovídající nárůst ročního indexu inflace spotřebitelských cen za uplynulý rok, vyhlašovaného Českým statistickým úřadem, s tím, že o tento nárůst se zvýší měsíční nájemné v aktuálním kalendářním roce, a to zpětně od jeho začátku, a nájemce doplatí zpětně valorizované nájemné od počátku kalendářního roku, a to do 14 dnů od doúčtování. Dne datum uzavřeli účastníci dodatek č. hodnota ke smlouvě. V čl. II odst. 6 dodatku bylo sjednáno, že ustanovení čl. III odst. 3.3 smlouvy se nepoužije na valorizaci nájemného v období od datum do datum. Výše měsíčního nájemného za každý kalendářní měsíc v období od datum do datum bude odpovídat měsíčnímu nájemnému platnému pro měsíc prosinec 2021 (částce částka bez DPH – za předmět nájmu bez plochy pro reklamní poutač dle smlouvy poutač 1) a pronajímatel takto dohodnuté měsíční nájemné není v uvedené době oprávněn valorizovat dle čl. III odst. 3.3 Smlouvy. Pronajímatel je oprávněn měsíční nájemné valorizovat dle čl. III odst. 3.3 s účinností od datum, a to o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem; nárůsty indexu spotřebitelských cen za roky 2021 a 2022 nebudou v případě valorizace měsíčního nájemného od datum zohledněny. Dne datum zaslal žalobce žalovanému e-mailem sdělení o zvýšení nájemného pro rok 2024 o inflaci, a to dle žalobce o 10,7%, tedy průměrnou roční míru inflace. Žalovaný toto odmítl a hradil žalobci měsíční nájemné od datum v souladu s dodatkem navýšené o 2,3% s tím, že opakovaně žádal žalobce o vystavení faktur ve správné výši, k čemuž nedošlo. Žalovaný dále uvedl, že dodatek neuvádí, že má být použit index průměrné roční inflace prosazovaný žalobcem, naopak výslovně stanoví, které hodnoty indexu nemají do výpočtu valorizace vstupovat, čímž použití indexu průměrné roční inflace vylučuje. Valorizace po dni datum měla být provedena pouze o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023, který dle dat publikovaných Českým statistickým úřadem činil 2,3%. Žalovaný uvedl, že hradí žalobci měsíční nájemné v souladu se smlouvou a jejím dodatkem a není žalobci ničeho dlužen.

4. Z listiny „Smlouva č. hodnota o nájmu nebytových prostor“ ze dne datum soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřely společnost právnická osoba., IČO: IČO, sídlem adresa, jako pronajímatel a společnost právnická osoba, IČO: IČO, sídlem adresa, jako nájemce. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od datum do datum. Podle bodu 3.3. se strany dohodly na tom, že sjednané nájemné bude valorizováno o odpovídající nárůst ročního indexu inflace spotřebitelských cen za uplynulý rok, vyhlašovaného Českým statistickým úřadem. O tento nárůst se zvýší měsíční nájemné v aktuálním kalendářním roce, a to zpětně od jeho počátku. Nájemce doplatí zpětně valorizované nájemné od počátku kalendářního roku a to do 14-ti dnů od doúčtování, provedeného pronajímatelem, dále již hradí valorizované nájemné. Valorizované nájemné v daném roce je základem pro případnou další valorizaci, která se zrealizuje s uplatněním stejných postupů. Strany se dále dohodly na tom, že vždy, když uplyne pět let doby trvání nájemního vztahu, budou jednat o tom, aby se nájemné upravilo podle stavu, který bude odpovídat tržnímu nájemnému, platnému pro srovnatelné prostory v dané lokalitě s vyloučením vlivu stavebních úprav, provedených nájemcem podle článku 5.1 na zhodnocení předmětu nájmu. Podle bodu 3.6 pro případ prodlení nájemce se zaplacením nájemného, energií, služeb, zálohy či doplatku např. dle čl. 3.2 – 3.5, jakož i všech dalších, touto smlouvou sjednaných plateb, je podle dohody stran pronajímatel oprávněn vyúčtovat nájemci úrok z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Stejný úrok je oprávněn účtovat nájemce pronajímateli při zpoždění jeho plateb, sjednaných dle této smlouvy.

5. Z Dodatku č. hodnota ke smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, ze dne datum, soud zjistil, že účastníci prohlásili, že dne datum uzavřeli smlouvu č. hodnota o nájmu nebytových prostor ve znění pozdějších dodatků, dne datum účastníci uzavřeli dodatek č. hodnota ke Smlouvě, dne datum účastníci uzavřeli dodatek č. hodnota ke Smlouvě. Podle čl. II Dodatku č. hodnota byl nájem uzavřen na dobu určitou, a to s účinností od datum do datum. Podle čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota se účastníci dohodli, že ustanovení čl. III odst. 3.

3. Smlouvy se nepoužije na valorizaci nájemného v období od datum do datum. Výše měsíčního nájemného za každý kalendářní měsíc v období od datum do datum bude odpovídat měsíčnímu nájemnému platnému pro měsíc prosinec 2021 (tj. částce částka bez daně z přidané hodnoty – za předmět nájmu bez plochy pro reklamní poutač dle Smlouvy poutač 1) a Pronajímatel takto dohodnuté měsíční nájemné není v uvedené době oprávněn valorizovat dle čl. III odst. 3.

3. Smlouvy. Pronajímatel je oprávněn měsíční nájemné valorizovat dle čl. III odst. 3.3. s účinností od datum, a to o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem; nárůsty indexu spotřebitelských cen za roky 2021 a 2022 nebudou v případě valorizace měsíčního nájemného od datum zohledněny.

6. Z listiny „Splátkový kalendář smlouva č. číslo období hodnota“ ze dne datum soud zjistil, že za měsíce duben 2024 až březen 2025 požadoval žalobce po žalovaném měsíčně částku částka včetně DPH, když jednotlivé částky byly splatné do 25. dne předchozího kalendářního měsíce.

7. Z listiny „Splátkový kalendář nájemné hodnota, smlouva číslo číslo“ ze dne datum soud zjistil, že za měsíce březen 2023 až březen 2024 požadoval žalobce po žalovaném měsíčně částku částka včetně DPH, když jednotlivé částky byly splatné do 25. dne předchozího kalendářního měsíce.

8. Z e-mailové komunikace mezi účastníky či jejich právními zástupci ze dne datum, datum, datum, datum, datum, datum soud zjistil, že mezi účastníky se řešil rozpor ohledně valorizace.

9. Z předžalobní upomínky ze dne datum soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě částky částka, která představuje neuhrazené nájemné za nebytové prostory za měsíc duben 2024 ve výši částka, za měsíc květen 2024 ve výši částka, za měsíc červen 2024 ve výši částka, za měsíc červenec 2024 ve výši částka, za měsíc srpen 2024 ve výši částka a za měsíce leden 2024, únor 2024 a březen 2024 v celkové výši částka, dále k úhradě úroků z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení a k úhradě nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši částka, to vše do 7 dnů od jejího doručení.

10. Z dopisu žalovaného ze dne datum, který byl reakci na předžalobní upomínku (bod 9) soud zjistil, že žalovaný žalobci oznámil, že hradí nájemné přepočtené indexem 2,3%.

11. Z webových stránek https://csu.gov.cz/mira_inflace, ze dne datum, soud zjistil, že průměrná roční míra inflace 2024 činila 2,4%, datum zveřejnění datum a Indexy spotřebitelských cen leden 2025 činí 2,8%, datum zveřejnění datum.

12. Z webových stránek https://csu.gov.cz/mira_inflace, ze dne datum, soud zjistil, že míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců, za rok 2023 byla průměrná roční míra inflace 10,7 a za rok 2024 byla průměrná roční míra inflace 2,4. Míra inflace vyjádřená přírůstkem spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku vyjadřuje procentní změnu cenové hladiny ve vykazovaném měsíci daného roku proti stejnému měsíci předchozího roku. Jedná se tedy o dosaženou cenovou úroveň, která vylučuje sezónní vlivy tím, že se porovnávají vždy stejné měsíce.

13. Z Roční zprávy o výsledku hospodaření České národní banky za rok 2023, která byla schválena bankovní radou dne datum, soud zjistil, že k 2% inflačnímu cíli se domácí inflace skokově přiblížila až v lednu 2024.

14. Z dopisu Českého statistického úřadu ze dne datum, č.j. číslo, a ze dne datum, č.j. číslo, a z e-mailu ze dne datum, který Český statistický úřad zaslal žalobci, soud zjistil, že průměrná roční míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen (CPI – Consumer Price Index) za 12 měsíců roku 2023 proti průměru 12 měsíců roku 2022 činila v České republice 10,7%.

15. Z dopisu Českého statistického úřadu ze dne datum, č.j. číslo, soud zjistil, že ve vzorci pro výpočet průměrné roční míry inflace se nikdy nekombinují měsíce roku 2022 a měsíce roku 2023 v jednom součtu. Místo toho se sčítají samostatné měsíční indexy za kalendářní rok 2023 a porovnají se s měsíčními indexy za kalendářní rok 2022. Váha jednotlivých měsíců je v obou periodách stejná (1/12) a to buď v čitateli (rok 2023) nebo ve jmenovateli (rok 2022). Do čitatele vstupují pouze měsíční indexy z roku 2023, do jmenovatele pouze měsíční indexy z roku 2022; žádné postupné vyřazování měsíců z roku 2022 v průběhu roku 2023 se nekoná. Průměrná roční míra inflace ukazuje, o kolik procent se v průměru zvýšila cenová hladina za celý rok 2023 oproti roku 2022. Měsíční meziroční index (leden 2024 vs. leden 2023) zachycuje čistý procentní růst cen mezi dvěma konkrétními měsíci. Porovnává se zvýšení cen jen mezi těmito měsíci, nevyjadřuje však změnu cenové hladiny v průběhu celého roku. Proto je tento index pro vyjádření změny cen v roce 2023 nevhodný. Průměrná roční míra inflace za rok 2023 se musí vypočíst k základu a tím je rok 2022. Rok 2022 vstupuje do výpočtu průměrné roční inflace 2023, ale je pouze základ (jmenovatel ve vzorci), ve vzorci se nikdy nekombinují měsíce roku 2022 a měsíce roku 2023 v jednom součtu, místo toho se sčítají samostatné měsíční indexy za kalendářní rok 2023 a porovnají se s měsíčními indexy za kalendářní rok 2022.

16. Z e-mailu ze dne datum a ze dne datum, které zaslal žalovaný žalobci, soud zjistil, že žalovaný navrhl žalobci, aby si odsouhlasili podrobnosti nové nájemní smlouvy s účinností od datum. Nájemní smlouva by se prodloužila o dalších 20 let, tedy do datum. Nájemné za pronajaté prostory (skladovací prostory, recepce, parking) je stanoveno na úrovni platné pro rok 2021 a do začátku roku 2024 neproběhne jeho valorizace.

17. Z e-mailu ze dne datum, který žalobce zaslal žalovanému, soud zjistil, že žalobce základní parametry pro prodloužení nájemního vztahu od datum považuje za navzájem dohodnuté.

18. Z e-mailu ze dne datum soud zjistil, že advokát tituly před jménem jméno FO zaslal žalobci i žalovanému návrh dodatku k nájemní smlouvě. Jednalo se o dodatek č. hodnota ke smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, podle jehož článku II bod 3 se účastníci dohodli, že ustanovení čl. III odst. 3.3 Smlouvy se nepoužije na valorizaci nájemného v období od datum do datum. Výše měsíčního nájemného za každý kalendářní měsíc v období od datum do datum bude odpovídat měsíčnímu nájemnému platnému pro měsíc prosinec 2021 (tj. částce částka bez daně z přidané hodnoty) a pronajímatel takto dohodnuté měsíční nájemné není oprávněn valorizovat dle čl. III odst. 3.3 Smlouvy. Pronajímatel je oprávněn měsíční nájemné dle čl. III odst. 3 valorizovat s účinností od datum, a to o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem; nárůsty indexu spotřebitelských cen za roky 2021 a 2022 nebudou v případě měsíčního nájemného od 1. 1. 2024 zohledněny.

19. Z e-mailů ze dne datum, datum, datum a datum soud zjistil, že v navrhovaném dodatku (bod 18) byly provedeny úpravy, ale v dodatku č. hodnota ke smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum nebyl text článku II bod 3, později přečíslovaný na 6, změněn.

20. Z Notářského zápisu ze dne datum, č.j. NZ 167/2025, N 111/2025, soud zjistil, že jméno FO, nar. datum, učinil prohlášení, ve kterém uvedl, že v roce 2022 byl u žalovaného zaměstnán na pracovní pozici General manager, byl vedoucím zaměstnancem pro pobočku žalovaného adresa, v objektu „adresa“. Účastnil se všech obchodních jednání v lednu a únoru 2022, která probíhala mezi účastníky, o podmínkách prodloužení nájemní smlouvy, na základě které žalovaný užíval nebytové prostory pro provozování své pobočky. Jednání o podmínkách prodloužení nájemní smlouvy byla završena dne datum uzavřením dodatku č. hodnota k nájemní smlouvě. V tomto dodatku bylo mezi účastníky ujednáno, že na žádost žalovaného nebude po dobu od datum do datum žalobcem zvyšováno pravidelné měsíční nájemné dle výše inflace, jak by jinak bylo obvyklé dle nájemní smlouvy a po dobu 2 let bude ponechána výše nájemného platná k měsíci prosinec 2021. Dále si účastníci sjednali, že nejbližší valorizace nájemného proběhne v roce 2024, a to podle výše případné průměrné roční inflace pouze za rok 2023, nikoli za roky 2021 a 2022, tedy nájemné v roce 2024 skokově nezdraží o součet průměrných inflací za všechny roky 2021, 2022 a 2023. Za přítomnosti jméno FO nebyly navrhovány, projednávány ani odsouhlaseny žádné jiné podmínky nebo odchylky od obvyklého dosavadního způsobu stanovení výše valorizace nájemného, tedy dle průměrné roční míry inflace za předchozí kalendářní rok, oproti předchozím obdobím během trvání nájemního vztahu mezi účastníky, například použití jiného rozhodného koeficientu pro stanovení výše inflace nebo jiného způsobu výpočtu valorizace nájemného apod.

21. Z výslechu svědka jméno FO osud zjistil, že trvá na všem, co uvedl v Notářském zápisu (bod 20). Uvedl, že u žalovaného pracoval v letech datum na pozici manažera společnosti. Svědek uvedl, že se účastnil prací na třech dodatcích k nájemní smlouvě, později upřesnil, že neví, kolik dodatků bylo, zda 1, 2, či 3. Poslední dodatek, který si svědek vybavuje, se týkal prodloužení obchodního vztahu mezi účastníky, jednalo se o dodatek č. hodnota ze dne datum. Svědek překládal komunikaci mezi jednateli obou účastníků. Svědek uvedl, že v dodatcích, které tlumočil, se nejednalo o změně ceny nájemného nebo o způsobu výpočtu nájemného nebo o způsobu valorizace nájemného. K článku II bod 6 dodatku č. hodnota ke smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, ze dne datum svědek uvedl, že žádný z účastníků připomínky k tomuto článku neměl, jednatel žalovaného si tento článek vymínil s tím, že nájemné se nebude valorizovat 2 roky a žalobce mu v tom vyšel vstříc. Dále svědek uvedl, že průběžná valorizace nájemného po dobu 10 let, kdy byl v pozici manažera žalovaného, probíhala tak, že rozpis záloh byl vždy připraven, byl poslán žalovanému, nájemné se navyšovalo o inflaci z předešlého roku a výpočet byl vždy na stránkách Českého statistického úřadu. Svědek provedl kontrolu, zda to takto souhlasí a informaci předal jednateli žalovaného. Tento princip fungoval po dlouhou dobu. Svědek si nevybavuje, že by byly vyvolány diskuse či debaty o tom, že by se princip uvedený v článku II bodu 6 dodatku č. hodnota ohledně valorizace nájemného měl změnit. Svědek potvrdil, že mezi účastníky bylo dohodnuto, že se po nějakou dobu nebude valorizovat nájemné.

22. Z výslechu svědka tituly před jménem jméno FO soud zjistil, že dodatek č. hodnota byl mezi účastníky uzavřen v únoru 2022, když více jak jeden rok před jeho uzavřením probíhala mezi účastníky jednání. Svědek se těchto jednání neúčastnil do ledna 2022. Žalovaný chtěl upravit výši nájemného, protože ji považoval za vysokou. Žalovaný požadoval, aby z budoucí indexace byly vyloučeny hodnoty z let 2021 a 2022. Svědek uvedl, že si přesně nevybavuje, kdy a jak byl obsah dodatku č. hodnota mezi účastníky sjednán. Znění dodatku č. hodnota navrhoval žalovaný, žalobce s tímto postupem souhlasil. Mezi účastníky došlo k dohodě, že nájemné bude fixováno po dobu 2 let a bude se do něj počítat pouze nárok z inflace počínaje rokem 2023. Žalovaný byl překvapen, když začátkem roku 2024 požadoval žalobce zvýšení nájemného o průměrnou roční inflaci. Zaměstnanec žalovaného pan jméno FO v roce 2021 upozorňoval na to, že indexace probíhaly nesprávně, když byl používán index průměrné inflace.

23. Podle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“) ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

24. Podle § 2201 NOZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje za to platit pronajímateli nájemné.

25. Podle § 2202 odst. 1 NOZ pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

26. Podle § 2204 odst. 1 NOZ neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

27. Podle § 2205 NOZ nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

28. Podle § 2213 NOZ nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

29. Podle § 2217 odst. 1 NOZ nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

30. Podle § 2218 NOZ nájemné se platí měsíčně pozadu.

31. Podle § 2221 odst. 1 NOZ změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

32. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 a násl. NOZ, jednalo se o nájem prostor sloužících k podnikání, tudíž se na nájemní smlouvu vztahují i ustanovení § 2302 až 2315 NOZ. Mezi účastníky není sporu o obsah nájemní smlouvy, rozpor je pouze o výklad článku II bodu 6 Dodatku č. hodnota ke smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, ze dne datum.

33. Nárok uvedený v bodu I. výroku rozsudku soud shledal důvodným. Žalovaná částka představuje rozdíl mezi nájemným požadovaným dle Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum a Dodatku č. hodnota ze dne datum a nájemným skutečně uhrazeným žalovaným za měsíc duben 2024.

34. V řízení bylo prokázáno, že dne datum byla mezi právním předchůdcem žalobce společností právnická osoba. a žalovaným tehdy ještě pod obchodní firmou právnická osoba. uzavřena smlouva č. hodnota o nájmu nebytových prostor. Předmětem nájmu dle smlouvy o nájmu nebytových prostor jsou nebytové prostory v budově č.p. číslo, stojící na pozemku parc.č. číslo, v k.ú. adresa, obec adresa, které jsou ve vlastnictví žalobce a které žalovaný užívá jako nájemce. K této smlouvě bylo postupně uzavřeno několik dodatků. Posledním dodatkem, který byl mezi účastníky uzavřen, byl Dodatek č. hodnota ze dne datum. Podle čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota ze dne datum si účastníci sjednali: „Smluvní strany se dohodly, že ustanovení čl. III odst. 3.

3. Smlouvy (poznámka soudu: jedná se o Smlouvu č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, ve znění pozdějších dodatků) se nepoužije na valorizaci nájemného v období od datum do datum. Výše měsíčního nájemného za každý kalendářní měsíc v období od datum do datum bude odpovídat měsíčnímu nájemnému platnému pro měsíc prosinec 2021 (tj. částce částka bez daně z přidané hodnoty – za předmět nájmu bez plochy pro reklamní poutač dle Smlouvy poutač 1) a Pronajímatel takto dohodnuté měsíční nájemné není v uvedené době oprávněn valorizovat dle čl. III odst. 3.3 Smlouvy. Pronajímatel je oprávněn měsíční nájemné valorizovat dle čl. III odst. 3.3. s účinností od datum, a to o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem; nárůsty indexu spotřebitelských cen za roky 2021 a 2022 nebudou v případě valorizace měsíčního nájemného od datum zohledněny.“.

35. Dále bylo v řízení prokázáno, že dle bodu 3.

3. Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum se účastníci dohodli: „Strany se dohodly na tom, že sjednané nájemné bude valorizováno o odpovídající nárůst ročního indexu inflace spotřebitelských cen za uplynulý rok, vyhlašovaného Českým statistickým úřadem. O tento nárůst se zvýší měsíční nájemné v aktuálním kalendářním roce, a to zpětně od jeho počátku. Nájemce doplatí zpětně valorizované nájemné od počátku kalendářního roku a to do 14-ti dnů od doúčtování, provedeného pronajímatelem, dále již hradí valorizované nájemné. Valorizované nájemné v daném roce je základem pro případnou další valorizaci, která se zrealizuje s uplatněním stejných postupů. Strany se dále dohodly na tom, že vždy, když uplyne pět let doby trvání nájemního vztahu, budou jednat o tom, aby se nájemné upravilo podle stavu, který bude odpovídat tržnímu nájemnému, platnému pro srovnatelné prostory v dané lokalitě s vyloučením vlivu stavebních úprav, provedených nájemcem podle článku 5.1. na zhodnocení předmětu nájmu.

36. V řízení bylo prokázáno, že v roce 2023 platil žalovaný nájemné za nebytové prostory dle Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum a jejích dodatků ve výši částka + DPH, tedy celkem částka měsíčně.

37. Podle § 555 odst. 1 NOZ právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

38. Obsah je rozhodující i oproti například výslovnému označení určitého právního jednání (k tomu srovnej např. § 555 In. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek I, (§ 1-654), Wolters Kluwer, cit: „Stanoví-li zákon, že právní jednání je třeba posoudit podle jeho obsahu, znamená to, že je třeba nejprve zjistit, co je obsahem právního jednání. Přitom „posouzením“ právního jednání se rozumí nejspíš jeho hodnocení jako právního důvodu určitých právních následků. Stanovení pravidla, že právní jednání je třeba posoudit podle jeho obsahu, znamená ale také pokyn, že vykládající (zejména soud) se nesmí nechat svést případným označením právního jednání, popř. ani jeho výslovným podřazením pod určitý typ závazku. Jinak řečeno: rozhodující je obsah právního jednání, nikoli jeho označení (falsa demonstratio non nocet).“.

39. Podle § 556 odst. 1 věty první NOZ co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.

40. Podle § 556 odst. 2 NOZ při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. 41. „Velmi významné však může být následné jednání stran z hlediska závěru o určitosti či srozumitelnosti právního jednání (smlouvy). Pokud účastník jedná na základě provedeného právního jednání, dává tím najevo, že rozumí jeho významu a následkům, které takové jednání založilo, a tedy že pro něj právní jednání není nesrozumitelné či neurčité.“ – viz LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2022, s. 1774, marg.č. 56.

42. Při výkladu projevu vůle se mimo jiné přihlédne i k tomu, jak smluvní strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Přihlíží se tedy i k následnému jednání stran.

43. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že dle čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota je žalobce oprávněn měsíční nájemné valorizovat dle čl. III bodu 3.3 Smlouvy o nájmu s účinností od 1. 1. 2024, a to o nárůst spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem.

44. V souladu s čl. II bod 6 Dodatku č. hodnota žalobce uplatnil nárok na zvýšení nájemného pro rok 2024 o roční míru inflace za kalendářní rok 2023, tedy o 10,7%, což je nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023, jak vyplývá z vyjádření Českého statistického úřadu. Měsíční nájemné pro rok 2024 tak činí v důsledku valorizace částku částka + 21% DPH, tedy částka.

45. Námitku žalovaného, že je žalobci povinen hradit nájemné dle stavu za měsíc prosinec 2021 zvýšené pouze o 2,3%, tedy celkem měsíčně částka, neshledal soud důvodnou.

46. Obsahem Dodatku č. hodnota je mimo jiné prodloužení nájemního vztahu do datum a bylo ujednáno, že nájemné pro roky 2022 a 2023 zůstane na úrovni roku 2021, tedy pro roky 2022 a 2023 se nájemné nebude valorizovat dle bodu 3.

3. Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum.

47. V roce 2024 uplatnil žalobce nárok na zvýšení nájemného, které bylo do té doby v nezměněné výši od roku 2021, dle bodu 3.

3. Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, a to o roční míru inflace za kalendářní rok 2023, tedy o 10,7%.

48. K argumentaci žalovaného, že by mělo být nájemné navýšeno pouze o 2,3% soud uvádí, že tato hodnota představuje bazický index za období 1/2023 – 1/2024. Použití bazického indexu však z bodu 3.3 Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum a z čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota ze dne datum nevyplývá.

49. Jak vyplývá ze svědecké výpovědi jméno FO a z jeho prohlášení učiněného Notářským zápisem, je valorizační doložka Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum v nezměněné podobě po dobu trvání této smlouvy. Mezi účastníky nebylo v souvislosti s uzavíráním Dodatku č. hodnota projednáváno cokoli ohledně případné změny mechanismu výpočtu valorizace nájemného a žalovaný nikdy nenavrhl, že by měly účastníci ujednat pro valorizaci od roku 2024 jiný mechanismus. Dodatkem č. hodnota bylo mezi účastníky sjednáno, že v roce 2022 a 2023 nebude nájemné valorizováno (zvyšováno) a valorizace nájemného v roce 2024 proběhne standardně podle výše průměrné roční inflace za rok 2023.

50. Od roku 2002 tak opakovaně docházelo k valorizaci nájemného dle stejných pravidel, tedy o nárůst indexu spotřebitelských cen v České republice za předchozí kalendářní rok vyhlašovaného Českým statistickým úřadem. Jedná se tedy o nárůst o průměrnou roční míru inflace za předchozí kalendářní rok. V průběhu trvání smluvního vztahu žalovaný až do roku 2024 nezpochybňoval, že by relevantním indexem míry inflace neměl být index průměrné roční míry inflace za předchozí kalendářní rok a neměl výhrady k mechanismu výpočtu valorizace nájemného.

51. Soud neuvěřil té části výpovědi tituly před jménem jméno FO, ve které uvedl, že zaměstnanec žalovaného pan jméno FO v roce 2021 upozorňoval na to, že indexace probíhaly nesprávně, když byl používán index průměrné inflace. Tato část výpovědi svědka jméno FO je vyvrácena výpovědí svědka jméno FO a obsahem Notářského zápisu. Žalovaný sice k důkazu navrhoval, že k důkazu předloží komunikaci mezi jméno FO a žalobcem, která by pochybnosti žalovaného ohledně valorizace nájemného již v předchozích obdobích prokazovala, k čemuž mu soud poskytl dostatečnou lhůtu, nicméně při jednání dne datum právní zástupce žalovaného k dotazu soudu uvedl, že toto opomenul, nicméně má za to, že to není relevantní, protože pan jméno FO se k jednání nedostaví. Soud má za to, že přístup žalovaného je velmi zvláštní a žalovaný v tomto směru důkazní břemeno neunesl. Naopak výpověď svědka jméno FO hodnotí soud jako logickou, konzistentní, neodchylující se od obsahu Notářského zápisu.

52. Pokud žalovaný argumentuje tím, že Dodatkem č. hodnota ze dne datum měl být mezi účastníky sjednán jiný mechanismus výpočtu valorizace nájemného, soud tento názor nesdílí. V čl. II bod 6 Dodatku č. hodnota je sjednáno dočasné vyloučení valorizace nájemného v letech 2022 a 2023, když po tyto dva roky bylo nájemné stále na úrovni nájemného v roce 2021. Naopak v tomto článku je uvedeno, že s účinností od datum může žalobce jako pronajímatel valorizovat nájemné o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem. Toto žalobce také učinil.

53. Smyslem článku II. bodu 6 Dodatku č. hodnota je souhlas žalobce jako pronajímatele s tím, že se po obnovení valorizace nepřičtou neuplatněné valorizace za roky 2021 a 2022 k valorizaci za rok 2023. V opačném případě by se nájemné pro rok 2024 skokově zdražilo o součet valorizací za roky 2021, 2022 a 2023, nájemné by bylo zmraženo v roce 2022 a 2023 na úrovni nájemného v roce 2021 a po té od roku 2024 by se postupovalo tak, jako by ke zmražení nájemného nikdy nedošlo.

54. Podle § 557 NOZ připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

55. Obsah článku II. bodu 6 Dodatku č. hodnota byl do Dodatku dán na základě požadavku žalovaného, což je prokázáno e-mailovou komunikací mezi účastníky a mezi účastníky a advokátní kanceláří, svědeckou výpovědí jméno FO i svědeckou výpovědí tituly před jménem jméno FO. Z e-mailové komunikace za období od datum do datum vyplývá, že mezi účastníky byly sjednány základní podmínky Dodatku, tedy i odsunutí valorizace nájemného až na rok 2024. Součástí e-mailu ze dne datum, který zaslal advokát jméno FO, tehdejší právní zástupce žalovaného, žalobci, byl návrh textu Dodatku, který v té době byl označen ještě jako Dodatek č. hodnota (nyní již jako Dodatek č. hodnota). Z e-mailové komunikace v období od datum do datum vyplývá, že účastníci jednali o úpravách Dodatku č. hodnota, nicméně ustanovení čl. II bodu 6 (v dodatku č. hodnota čl. II bod 3) nebylo předmětem jednání účastníků o úpravách, zůstalo nezměněno. E-mailová komunikace mezi účastníky v období od datum až datum prokazuje, že účastníci si odsouhlasili konečnou verzi Dodatku č. hodnota, aniž by text čl. II bodu 6 Dodatku doznal jakékoliv změny oproti jeho návrhu.

56. V Dodatku č. hodnota ze dne datum i v samotné Smlouvě č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum je výslovně uvedeno, že nájemné bude valorizováno o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice. Pojem „roční index spotřebitelských cen“ odpovídá ve statistice či v běžném životě pojmu „průměrný roční index za kalendářní rok“ nebo „průměrná míra inflace za kalendářní rok“. Jedná se o procentní změnu průměrné cenové hladiny v kalendářním roce ve srovnání s průměrnou cenovou hladinou v kalendářním roce předcházejícím. Pouze tento ukazatel ze všech ukazatelů, které zveřejňuje Český statistický úřad, je ročním indexem, který se vztahuje vždy ke konkrétnímu kalendářnímu roku. Jiné indexy jsou indexy měsíčními, resp. indexy meziročními. Roční index inflace vždy porovnává průměrnou cenovou hladinu v uplynulém kalendářním roce s průměrnou cenovou hladinou v kalendářním roce předcházejícím.

57. Pokud žalovaný uvádí, že jediným správným postupem pro valorizaci nájemného dle čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota má být výpočet meziroční inflace za období 1/2023 až 1/2024 při využití tzv. bazických indexů publikovaných pro tyto měsíce, pak takový postup by byl v rozporu se zněním čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota, podle kterého žalobce je oprávněn měsíční nájemné valorizovat s účinností od datum, a to o nárůst ročního indexu spotřebitelských cen v České republice za rok 2023 vyhlášeného Českým statistickým úřadem. Do výpočtu, který navrhuje žalovaný, však vstupuje údaj o inflaci za ukončený měsíc leden 2024.

58. Soud dospěl k závěru, že cílem argumentace žalovaného ohledně nesprávného výpočtu valorizace nájemného pro rok 2024 je, že použití bazického indexu, resp. meziroční míry inflace, by pro žalovaného bylo mnohem výhodnější, než postup uvedený v čl. II bodu 6 Dodatku č. hodnota, na kterém se účastníci písemně v Dodatku č. hodnota dohodli.

59. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že žalobce byl oprávněn valorizovat nájemné o 10,7%, proto žalobě vyhověl a rozhodl tak, jak je uvedeno pod bodem I. výroku rozsudku.

60. Vzhledem k tomu, že se jedná o závazkový vztah mezi dvěma podnikateli, soud postupoval podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nařízení vlády č. 351/2013 Sb.“), podle kterého jde-li o vzájemný závazek podnikatelů nebo je-li obsahem vzájemného závazku mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona upravujícího veřejné zakázky povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu veřejnému zadavateli, činí minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky 1 200 Kč a přiznal žalobci v souvislosti s náklady spojenými s uplatněním pohledávky za uplatněný nárok částku 1 200 Kč.

61. Vzhledem k tomu, že se žalovaný ocitl vůči žalobce v prodlení s peněžitým plnění, přiznal soud žalobci podle § 1970 NOZ nárok na úrok z prodlení, a to ve výši, kterou si účastníci ujednali v bodu 3.6 Smlouvy č. hodnota o nájmu nebytových prostor ze dne datum, podle kterého pro případ prodlení nájemce se zaplacením nájemného, energií, služeb, zálohy či doplatku např. dle čl. 3.2. – 3.5., jakož i všech dalších, touto smlouvou sjednaných plateb, je podle dohody stran pronajímatel oprávněn vyúčtovat nájemci úrok z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Stejný úrok je oprávněn účtovat nájemce pronajímateli při zpoždění jeho plateb, sjednaných dle této smlouvy.

62. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když ve věci plně úspěšnému žalobci přiznal na náhradu nákladů řízení celkem částku 38 540,50 Kč. Tato částka se sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 422 Kč, z odměny za právní zastoupení žalobce advokátem podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 26 550 Kč za 7,5 úkonů právní služby po 3 540 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva se skutkovým a právním rozborem věci, sepis žaloby, účast na jednání před soudem dne datum, podání žalobce ze dne datum učiněné k výzvě soudu, účast na jednání před soudem dne datum, účast na jednání před soudem dne datum, účast na vyhlášení rozsudku dne datum – ½ úkon), z náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do datum ve výši 600 Kč za 2 úkony právní služby po 300 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva ze dne datum) a podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od datum, ve výši 2 700 Kč za 6 úkonů právní služby po 450 Kč (sepis žaloby, účast na jednání před soudem dne datum, podání žalobce ze dne datum učiněné k výzvě soudu, účast na jednání před soudem dne datum, účast na jednání před soudem dne datum, účast na vyhlášení rozsudku dne datum), a podle § 137 odst. 3 o.s.ř. z 21% DPH ve výši 6 268,50 Kč.

63. Soud nepřiznal žalobci nárok na náhradu nákladů řízení za 1 úkon právní služby – replika žalobce ze dne datum k vyjádření žalovaného k žalobě. Toto podání učinil žalobce pouze o své vlastní vůli, nikoli k výzvě soudu.

64. Lhůtu splatnosti stanovil soud podle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší či pro povolení splátek neshledal zákonné důvody.

65. Vzhledem k tomu, že žalobce je v řízení zastoupen advokátem, uložil soud žalovanému zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 7. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu toto rozhodnutí ukládá, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.