12 C 143/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudcem Mgr. Jaroslavem Kubátem ve věci žalobce: Jméno žalobce A , IČO IČO žalobce A sídlem Adresa žalobce A zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 18 772 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení 18 772 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 2. 4. 2025 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 1 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 18 772 Kč s příslušenstvím jakožto plateb za měsíce leden a únor 2025, které vynaložila v souvislosti s vlastnictvím čtyř nebytových jednotek, které jsou sice v jejím vlastnictví, ale ke kterým má žalovaná zřízeno široce pojatou služebnost požívacího práva. Žalovaná by se tak dle žalobce měla podílet na platbách nákladů spojených s těmito nebytovými jednotkami.

2. V podrobnostech žalobce uvedl, že v budově čp. , Anonymizováno, v k.ú , adresa, vlastní celkem čtyři nebytové jednotky č. , Anonymizováno, (dále jen „Jednotky“). Tyto Jednotky žalobce od žalované nabyl na základě Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene č. , Anonymizováno, ze dne 13. 10. 2014 (dále také jen „Smlouva“), kterou byla ve prospěch žalované zřízena bezplatná služebnost požívacího práva k Jednotkám. Smlouva povinnosti žalovaného přispívat na náklady týkající se Jednotek upravuje velice stručně, kdy ujednání je shodné s dikcí § 1288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.). Poživatel (žalovaná) se zavázal hradit „obvyklé udržovací náklady na věc“, dle žalobce by měla žalovaná hradit taktéž náklady bez nichž by se nedosáhlo plodů a užitku z dané věci ve smyslu § 1287 o.z. Žalovaná Jednotky pronajímá dalším subjektům na komerční bázi. Žalobce se tak po žalované domáhá následujících plateb spojených s Jednotkami:a) příspěvek do fondu opravb) úhrady za spotřebu elektřiny ve společných prostorech budovyc) náklady na statutární orgány (odměny členům výboru)d) náklady na tzv. zanášku popelnic (platba za manipulaci s popelnicemi při svozu odpadu)e) náklady na pojištění budovyf) správní poplatky (odměna pro správcovskou firmu)g) náklady na úklid společných prostorTyto náklady u jednotlivých jednotek dosahují výše 1 144 Kč, 2 480 Kč, 2 856 Kč a 2 881 Kč měsíčně, celkem 9 361 Kč měsíčně za všechny Jednotky. Žalovaná by se dle žalobce měla podílet na základě dikce zákona i dobrých mravů především na platbách do fondu oprav, přičemž prokazování a vykazování jednotlivých oprav by bylo značně složité. Jak náklady na statutární orgány, tak správní poplatky lze podřadit pod náklady, bez nichž by se nedosáhlo plodů a užitku z Jednotek. Žalobce žalovanou vyzval k úhradě částky 18 772 Kč za poplatky spojené s Jednotkami za měsíce leden a únor 2025, avšak i přes zaslanou předžalobní výzvu nebylo ze strany žalované uhrazeno ničeho, žalovaná je ve věci dlouhodobě nekomunikativní.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Za nesporné označila uzavření Smlouvy mezi účastníky se shora uvedenou služebností požívacího práva k Jednotkám. Toto právo bylo sjednáno jako bezplatné, výjimku tvoří udržovací náklady na Jednotky, tedy žalovaná není povinna se podílet na tvorbě fondu oprav a hradit zálohově platby spojené s Jednotkami. Po žalované je možno případně požadovat toliko reálně vynaložené obvyklé udržovací náklady.

4. Mezi účastníky je nesporné, že mezi účastníky byla 13. 10. 2014 uzavřena shora uvedená Smlouva (žalobce do spisu založil toliko nepodepsané vyhotovení – pozn. soudu). Až v rámci jednání před soudem účastnící uvedli, že situace se nemá tak, že by žalovaná za požívaní Jednotek ničeho neplatila. Dle shodných tvrzení účastníků je část položek nákladů spojených s Jednotkami žalovanou hrazena (elektřina a úklid ve společných prostorech, zanáška popelnic, pojistné, vodné a stočné), a to až v rámci ročního zúčtování dle reálné spotřeby; dle žalobce je však úhrada i části těchto plateb ze strany žalované někdy problematická.

5. Soud z předložených listinných důkazů zjistil následující podstatné skutečnosti:- dle informace o pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , číslo LV , Anonymizováno, z aplikace nahlížení do katastru nemovitostí (čl. 8 spisu) je tento pozemek, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , ve vlastnictví žalobce v podílu , Anonymizováno- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, (čl. 9-11), jsou ve vlastnictví žalobce předmětné Jednotky a dále nebytový prostor č. , Anonymizováno, a byty č. , Anonymizováno, K Jednotkám v oddílu C na LV zapsáno Věcné břemeno – právo služebnosti a bezplatného požívání- z nepodepsaného textu Smlouvy (na čl. 12-18) se z jejího článku XII. „Zřízení věcného břemene“ podává, že žalobce zřídl ve prospěch žalované břemeno služebnosti bezplatného požívání Jednotek, s tím, že úmyslem stran je zřídit věcné břemeno tak široce, aby se blížilo obsahu vlastnického práva (článek XII.7). Dle článku XII.10 Poživatel udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady.- žalobce se po žalované dopisem ze dne 17. 3. 2025 domáhal náhrady nákladů na obnovu a udržovacích nákladů ve výši 18 722 Kč (na čl. 28, včetně doručenky datové zprávy na čl. 29)- následně žalobce žalované 30. 4. 2025 zaslal předžalobní výzvu na totožnou částku (na čl. 30, včetně doručenky datové zprávy na čl. 31)- z předpisu plateb pro jednotku č. , hodnota, (na čl. 19) v celkové částce 1 144 Kč se podávají následující jednotlivé položky:- Fond oprav 260 Kč- Elektřina společných prostor 34 Kč- Náklady na statutární orgány 380 Kč- Zanáška popelnic 14 Kč- Pojistné 66 Kč- Správní poplatky 263 Kč- Úklid 127 Kč- z předpisu plateb pro jednotku č. , hodnota, (na čl. 25) v celkové částce 2 480 Kč se podávají následující jednotlivé položky:- Fond oprav 980 Kč- Elektřina společných prostor 34 Kč- Náklady na statutární orgány 380 Kč- Zanáška popelnic 14 Kč- Pojistné 247 Kč- Správní poplatky 263 Kč- Vodné a stočné 435 Kč- Úklid 127 Kč- z předpisu plateb pro jednotku č. , hodnota, (na čl. 26) v celkové částce 2 856 Kč se podávají následující jednotlivé položky:- Fond oprav 1 280 Kč- Elektřina společných prostor 34 Kč- Náklady na statutární orgány 380 Kč- Zanáška popelnic 14 Kč- Pojistné 323 Kč- Správní poplatky 263 Kč- Vodné a stočné 435 Kč- Úklid 127 Kč- z předpisu plateb pro jednotku č. , hodnota, (na čl. 27) v celkové částce 2 881 Kč se podávají následující jednotlivé položky:- Fond oprav 1 300 Kč- Elektřina společných prostor 34 Kč- Náklady na statutární orgány 380 Kč- Zanáška popelnic 14 Kč- Pojistné 328 Kč- Správní poplatky 263 Kč- Vodné a stočné 435 Kč- Úklid 127 Kč6. Soud dále provedl k důkazu stanovy , Anonymizováno, , Jméno žalobce B, (na čl. 20-24 spisu), z níž však nebylo zjištěno nic podstatného pro níže uvedené právní posouzení věci.

7. Po právní stránce soud věc posoudil dle § 1287 a § 1288 o.z.. Dle § 1287 o.z. poživatel přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena. Nese také náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo. Dle § 1288 věta první o.z. poživatel udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám. Podle § 2991 o.z., kdy ten, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

8. Zásadní řešenou otázku pak dle soudu představuje, jaké konkrétní náklady požadované žalobcem po žalované je možno podřadit pod „náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo“ dle § 1287 o.z., resp. „obvyklé udržovací náklady na věc“ ve smyslu § 1288 o.z. Vzhledem k tomu, že Smlouva práva a povinnosti ohledně těchto nákladů blíže nekonkretizuje (lépe řečeno text článku XII.10 Smlouvy doslova cituje § 1288 větu první o.z.), je nutno vycházet ze zákonné úpravy.

9. Poměrně stručná vodítka poskytuje jak odborná literatura, tak judikatura ve věci, a to včetně použitelné starší judikatury v podmínkách § 513 zákona č. 946/1811 Sb. zák. soud. ve znění účinném od 1. 1. 1917 do 31. 12. 1965, neb zákonem č. 40/1964 Sb. požívací právo výslovně upraveno nebylo. Dle komentářové literatury „náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo. Rozumí se tím pravidelné náklady spojené s provozem věci (u zemědělských pozemků náklady na osivo, hnojivo a potřebné práce, u lesních pozemků náklady řádné údržby lesa a opětovné výsadby po kácení, u průmyslového závodu náklady na materiál, mzdy, energie apod., u účtu cenných papírů poplatky za jeho správu apod.). Do nákladů spojených s provozem věci patří i případné daně a administrativní poplatky, bez jejichž úhrady nelze služebnou věc provozovat a docilovat plodů a užitků (u pozemků a staveb daň z nemovitosti, u motorových vozidel povinné pojištění odpovědnosti za škodu, u patentů a ochranných známek udržovací poplatky, u závodu odvody daní a pojistného, které je zaměstnavatel povinen platit za zaměstnance, apod.).“ (HRABÁNEK, Dušan, LASÁK, Jan. § 1287 [Závady věci. Náklady na věc]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1181, marg. č. 7.) Co se týče § 1288 o.z. dochází odborná literatura k závěru, že „Do správy věci patří veškerá údržba, která je potřebná k zachování původního stavu věci, včetně běžných oprav. Poživatel musí provádět i pravidelnou obnovu (na místo vykácených stromů vysadit nové, doplňovat stádo mláďaty, starat se řádně o půdu, aby se zabránilo její degradaci, vyměňovat opotřebené části strojů apod.). Patří sem rovněž právní jednání potřebná k zachování a obnově věci (například u účastnických cenných papírů jejich výměna při přeměnách; u automobilů a jiných strojů zajištění pravidelné povinné technické prohlídky a revize).“ (HRABÁNEK, Dušan, LASÁK, Jan. § 1288 [Údržba věci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1182.). Nejvyšší soud v Rozsudku ze dne 19. 8. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1469/2025 uvedl, že cit.: „Požívací právo (ususfructus) je nejširší „užívací“ právo k věci, poskytuje nejen (jako právo užívání) oprávnění věc užívat (ius utendi), ale i právo ji požívat (ius fruendi), tedy z věci brát plody a užitky (které lze považovat podle pravidel řádného hospodaření za výnos věci). Poživatel má právo i na mimořádný výnos věci. V § 1285 a násl. o. z. je požívací právo upraveno coby druh osobní služebnosti (věcného práva k věci cizí). Sjednáním požívacího práva jakožto závazku (obligace) vzniká pacht (srov. § 2332 a násl. o. z.) Podstatnými náležitostmi smlouvy o sjednání požívacího práva jsou označení věci, k níž se má vztahovat, a ujednání o jejím přenechání poživateli k užívání a požívání. Takovými náležitostmi nejsou jiná ujednání, např. o (odchylné) úpravě úhrady obvyklých udržovací nákladů na věc dle § 1288 o. z., nákladů na stavební práce dle § 1289 o. z., úplatě za požívání. Jejich (případně odchylná) úprava proto sama o sobě závěr o odlišné povaze uzavřené smlouvy neopodstatňuje. Požívací právo je služebností, která poskytuje nejširší oprávnění nad cizí věcí, obdobnou vlastnickému právu.“10. Z celkem sedmi druhů nákladů požadovaných žalobcem (viz bod 2. shora) zákon výslovně uvádí toliko pojistné. Dle soudu je pod náklady „bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo“ možno taktéž dozajista zařadit náklady na elektřinu a úklid ve společných prostorách domu, vodné a stočné a náklad za zanášku popelnic. Dlužno však dodat, že sama žalovaná uznává svou povinnost tyto náklady hradit, avšak dle jejich skutečné výše, nikoli zálohově, tak jak požaduje žalobce. S tímto názorem se soud ztotožňuje, neb jakkoli má žalovaná zřízeno velmi široké požívací právo k Jednotkám, nelze na ni přenášet povinnost zálohových plateb, ale žalobce má právo pouze na reálně vynaložené prostředky na dané Jednotky z titulu pojistného, nákladů na elektřinu a úklid ve společných prostorách domu, vodné a stočné a nákladů za zanášku popelnic.

11. Co týče příspěvku do fondu oprav, tento nelze dle soudu bez dalšího podřadit pod „obvyklé udržovací náklady na věc“. Žalobce má jistě právo na náklady, které byly vynaloženy na běžnou péči o Jednotky ve smyslu § 1288 o.z.. Prostředky ve fondu oprav však mohou být použity na celou škálu nákladů spojených s budovu či jinými jednotkami nacházejících se v téže budově. Jakkoli žalobce namítá složitost postupu, kdy by měla žalovaná hradit pouze náklady, které byly fakticky vyloženy na výdaje spojené s běžnou péčí o Jednotky, nelze dle soudu postupovat jinou cestou, pakliže si účastnící danou otázku smluvně neupravili anebo se nedohodou na jiném režimu úhrad. Ostatně sám žalobce při jednání uznal, že v jiném obdobném sporu vedenému proti téže žalované byla žaloba zamítnuta ohledně havarijních nákladů a žalovaná v podobném typu sporu byla neúspěšná pouze stran hrazení běžných nákladů na údržbu nemovité věci. Jinými slovy, pakliže jsou z fondu oprav budovy vynakládány nějaké prostředky, je třeba se vždy v konkrétním případě zabývat, zda tyto představovaly ve vztahu k Jednotkám „obvyklé udržovací náklady“ či nikoli a zda má žalovaná tyto náklady hradit a v jakém poměru/konkrétní částce. V žádném případě pak ale nelze po žalované požadovat, aby za žalobce v plné výši převzala zálohové platby do fondu oprav.

12. Stran nákladů na statutární orgány (tedy odměny členům výboru) a správních poplatků (odměny pro správcovskou firmu) je pak soud toho názoru, že uvedené náklady nelze podřadit ani pod „náklady bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo“ ani „obvyklé udržovací náklady na věc“. Pokud nemají účastnící práva a povinnosti v této oblasti smluvně upraveny, je třeba vycházet z dikce zákona. Dle soudu nelze ustanovení § 1287 a § 1288 o.z. vykládat extenzivně, ale naopak stran stanovení dalších povinností na straně poživatele je na místě postupovat spíše restriktivním způsobem. Pokud je žalobce vlastníkem předmětných Jednotek, jakkoli do značné míry zatížených požívacím právem, je jeho povinností podílet se uvedených nákladech, neb ze zákona ani ze smluvních ujednání žalované tato povinnost neplyne.

13. Soud dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná. Ze shora uvedených důvodů má žalobce právo od žalované požadovat pojistné, náklady na elektřinu a úklid ve společných prostorách domu, vodné a stočné, náklad za zanášku popelnic a reálně vynaložené prostředky na běžnou údržbu Jednotek. Všechny tyto náklady však je však nutno řešit v jejich reálně vzniklé výši a nelze je od žalované požadovat formou zálohových plateb. Ostatně sama žalovaná své povinnosti v tomto rozsahu uznává a pokud žalobce namítá, že platba některých položek ze strany žalované není bezproblémová, nic mu nebrání domáhat se těchto nákladů cestou podané občanskoprávní žaloby. Náklady na statutární orgány a na správní poplatky dle soudu nespadají do druhů nákladů, které by dle dikce zákona měla z titulu požívacího práva hradit žalovaná.

14. Nad rámec výše uvedeného si soud dovoluje apelovat na oba účastníky stran nastavení rozumného režimu vzájemné komunikace a vzájemného zúčtovaní a proplácení plateb vynaložených v souvislosti s vlastnictvím/požíváním předmětných Jednotek, tak aby byly vyloučeny či minimalizovány případné další spory účastníků z tohoto titulu. Co se týče námitky žalobce, že aktuální situace ohledně Jednotek a plateb nákladů s nimi spojenými odporuje dobrým mravům, pak dle soudu nelze přehlédnout (jak uvádí sám žalobce), že požívací právo bylo zřízeno v souvislosti s privatizací domu ve vlastnictví žalované, která by zřejmě k prodeji jinak nepřistoupila. Jinými slovy soud neshledává v nastavení práv a povinností účastníků z titulu požívacího práva porušení dobrých mravů, neb o (ne)výhodnosti zřízené služebnosti je nutno uvažovat i kontextu situace, za níž byla zřízena.

15. Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení je odůvodněno § 142 odst. 1 o. s. ř., jelikož žalovaná byla v řízení zcela úspěšná. Soud jí však ve světle ustálené judikatury Ústavního soudu (srovnej např. nález Ústavního soudu ze dne 13. 8. 2012, sp. zn. II. ÚS 2396/09) přiznal náhradu nákladů nezastoupeného účastníka, kdy žalovaná je , Anonymizováno, , která disponuje dostatečnými materiálními a personálními zdroji, aby za sebe jednala v daném typu řízení. Zastoupení žalované advokátem tak soud považuje za neúčelné. Náhradu nákladů řízení žalobkyně představuje částka v celkové výši Kč sestávající z náhrady hotových výdajů dle vyhlášky č. 254/2015 Sb. za čtyři úkony po 300 Kč (podání odporu, odůvodnění odporu, účast na jednání dne 11. 9. 2025 a příprava na něj).