9 C 301/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Kyselovou ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 571 270,80 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 75 816,50 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,5 % ročně z částky 75 816,50 Kč od 28. 10. 2018 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, v níž se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 495 454,30 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,5 % ročně z částky 495 454,30 Kč od 28. 10. 2018 do zaplacení, zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení k rukám jeho právního zástupce částku 213 285,72 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen nahradit státu České republice náklady, které budou vyčísleny v písemném vyhotovení rozsudku, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne 22. 10. 2018 domáhal po žalovaném zaplacení částky 571 270,80 Kč spolu s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že je spoluvlastníkem v rozsahu ideální poloviny pozemek parc. č. Anonymizováno, jehož součástí je rodinný dům č. p. Anonymizováno v k. ú. adresa, LV č. hodnota. S tímto pozemkem sousedí pozemek parc. č. Anonymizováno, jehož součástí je dům č. p. Anonymizováno v k. ú. adresa, který je využíván jako restaurace a který je ve výlučném vlastnictví žalovaného. Tyto pozemky na sebe volně navazují. Žalobce přenechal žalovanému svojí ideální polovinu pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa včetně rodinného domu, a to smlouvou ze dne 22. 11. 2001 na dobu deseti let. Žalovaný tuto smlouvu dne 22. 12. 2008 vypověděl, avšak předmět nájmu žalovanému neodevzdal a dále jej užíval. Žalovaný na sporném pozemku v době nájmu bez souhlasu žalobce postavil krb, vyměnil vrata, postavil garáž a propojil sklepy obou nemovitostí. Žalovaný sice vyklidil prostor v přízemí rodinného domu č. p. Anonymizováno, ale neuvedl jej do původního stavu. Nemovitost navíc dále nechává užívat provozovatelkou restaurace na přilehlém pozemku ve výlučném vlastnictví žalovaného. Do dne uzavření písemné smlouvy o nájmu mezi žalobcem a žalovaným platila ústní dohoda, že v domě č. p. Anonymizováno bude přízemi pro svoje účely užívat žalobce a byt v 1. NP bude užívat žalovaný. Rodinný dům není rozdělen na jednotky, dohoda o správě a užívání společného majetku nebyla uzavřena. Žalovaný pronajímá byt v prvním patře nemovitosti, dále má uzamčený sklep pro své potřeby. Žalobce proto jednání žalovaného považuje za neoprávněnou držbu práva žalobce k dispozicím se společnými věcmi, z čehož pro sebe dovozuje právo na vyplacení bezdůvodného obohacení v rozsahu ½ obvyklého nájemného. Bezdůvodné obohacení žalobce vyčíslil za užívání části zahrady (v rozsahu zhruba 400 m2) za tři roky zpětně, tj. od 1. 12. 2015, na částku 193 800 Kč, za užívání bytu 3+1 o výměře 120 m2 na částku 321 840 Kč a za užívání sklepních prostor na částku 55 631 Kč.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že žalobou uplatněný nárok neuznává. Uvedl, že provoz restaurace v domě v jeho výlučném vlastnictví nikterak neomezuje žalobce v užívání jejich společné nemovitosti. Části společného domu, které žalovaný užíval na základě nájemní smlouvy a které náležely žalobci, žalobci předal prostřednictvím jejich matky. Po vyklizení prostor v přízemí společného rodinného domu tento uvedl do původního stavu. Žalovaný sděluje, že kromě bytu v 1. NP ve společném rodinném domě existují ještě identické prostory v přízemí tohoto domu, které v minulosti, jakož i po vypovězení nájemní smlouvy, užívá žalobce. Žalobce tuto svou polovinu domu nechává ladem, je plná nepořádku, ovšem je v jeho dispozici. Ačkoli žalovaný za dobu trvání nájmu v přízemí rodinného domu prováděl určité stavební úpravy, tyto činil vždy po předchozím souhlasu a s vědomím žalobce.

3. Soud provedl veškeré účastníky řízení předložené listinné důkazy, dokazování doplnil účastnickými výslechy žalobce a žalovaného, jakož výslechem svědků tituly před jménem jméno FO, tituly před jménem jméno FO, jméno FO a jméno FO, jméno FO, jméno FO, jméno FO a jméno FO (na výslechu původně navrženého svědka tituly před jménem Lamacze a výslechu otce a matky účastníků v pozdější fázi řízení již nebylo trváno), dále provedením místního šetření, včetně pořízených fotografií. K ocenění obvyklého nájemného posuzovaných nemovitostí (včetně jejich jednotlivých částí) byl zpracován znalecký posudek, který byl stvrzen výslechem znalkyně tituly před jménem jméno FO u ústního jednání. Soud zamítl návrh na doplnění dokazování provedením blíže nespecifikovaných inzerátů realitních kanceláří týkajících se tržní hodnoty posuzované nemovitosti, neboť tyto nemohly z důvodu nízké důkazní síly zpochybnit závěry vypracovaného znaleckého posudku od tituly před jménem jméno FO, jakož i zamítl návrh žalobce na zpracování revizního znaleckého posudku, když k tomu soud neshledal důvod, jelikož má za to, že znalkyně své závěry vyslovené ve znaleckém posudku spolehlivě zdůvodnila a znalecký posudek rovněž splňuje veškeré formální náležitosti stanovené zákonem. jméno FO závěr soud rovněž zamítl návrh na provedení důkazu dalším místním šetřením předmětných nemovitostí (pro změnu obsazení senátu), které soud považoval za zjevně nadbytečné, neboť v této věci se konaly již dvě místní šetření (třetí místní šetření bylo provedeno v paralelním řízení), přičemž dalším místním šetřením by (za situace, kdy v mezidobí nedošlo k žádným faktickým změnám posuzované nemovitosti) nebylo dosaženo zjištění žádné nové (pro rozhodnutí ve věci významné) skutečnosti. Nadto je třeba podotknout, že v daném sporu se jedná o nadužívání společné nemovitosti za období od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018, a proto by místní šetření konané v roce 2025 bylo zcela bez významu.

4. Mezi účastníky je nesporné, že paní jméno FO v rozhodné době byla nájemnicí restaurace. Dále je nesporné, že mezi nimi neexistuje dohoda o užívání nemovitosti parc. č. Anonymizováno, včetně rodinného domu č. p. Anonymizováno v k. ú. adresa. Garáž na pozemku par. č. Anonymizováno byla postavena již rodiči účastníků. Žalobce nemá klíče od hlavního vstupu vedoucí ke schodišti do prvního patra společného domu, jakož od sklepních prostor.

5. Po provedeném dokazování dospěl soud ke skutkovým zjištěním, že žalobce a žalovaný jsou oba spoluvlastníky ideální ½ pozemku parc. č. Anonymizováno, jehož součástí je budova – rodinný dům č. p. Anonymizováno (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, LV č. hodnota). Žalovaný je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. Anonymizováno a Anonymizováno v k. ú. adresa. Součástí pozemku parc. č. Anonymizováno je též budova – rodinný dům č. p. Anonymizováno (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, LV č. hodnota). Žalovaný pronajímá rodinný dům č. p. Anonymizováno na parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, který je v jeho výlučném vlastnictví, paní jméno FO, která zde provozuje restauraci a vinárnu s názvem anonymizováno. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, a to od 13. 7. 2012 (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 11. 7. 2012). Zaměstnanci a někteří hosté restaurace umístěné v domě ve výlučném vlastnictví žalovaného procházeli přes společný pozemek, jakož i přes tento pozemek docházelo k zásobování restaurace; zaměstnanec restaurace vyhazoval do kontejnerů umístěných na společném pozemku odpad (prokázáno předloženými záznamy z kamer).

6. Mezi žalobcem a žalovaným byla dne 22. 11. 2001 uzavřena nájemní smlouva, v níž se žalobce v pozici pronajímatele zavazuje přenechat žalovanému v pozici nájemce do užívání jednu id. polovinu domu č. p. Anonymizováno a pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 23. 11. 2001 do 30. 11. 2011; žalovaný se za užívání předmětu nájmu zavázal žalobci platit měsíčně 25 000 Kč s inflační doložkou (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 22. 11. 2001). Žalovaný adresoval dne 22. 12. 2008 žalobci výpověď z nájmu (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 22. 12. 2008). Dne 16. 1. 2009 dále adresoval žalovaný žalobci dopis, v němž uvedl, že na výpovědi ze dne 22. 12. 2008 nadále trvá a přislíbil žalobci oddělit dům č. p. Anonymizováno od restaurace a poskytnout ho žalobci bez výhrad (prokázáno dopisem ze dne 16. 1. 2009). Žalobce adresoval dne 7. 4. 2010 žalovanému dopis, ve kterém uvádí, že při kontrole společného domu zjistil, že žalovaný společný dům i s pozemkem dále používá k podnikání, po vypovězení nájmu žalovaný neuvedl dům do původního stav tak, aby byl způsobilý k bydlení, dům řádně nepředal a prováděl v něm neschválené stavební práce (prokázáno dopisem ze dne 7. 4. 2010).

7. Matka účastníků řízení z pověření žalovaného osobně předala klíče od spodní části společného rodinného domu žalobci, a to v roce 2009 po ukončení nájemní smlouvy a po oddělení/zazdění vchodu mezi restaurací a přízemím společného domu (prokázáno prohlášením matky účastníků ze dne 1. 2. 2019). Horní patro společného domu užívá mladší syn žalovaného. Mladší syn žalovaného při místní šetření uvedl, že je ochoten žalobce do svého bytu pustit a nikdy mu v tom nebránil (prokázáno protokolem o místním šetření ve věci sp. zn. 30 C 37/2018 ze dne 24. 1. 2020).

8. Z řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 30 C 37/2018 soud zjistil, že žalobce se v tomto řízení negatorní žalobou domáhal zdržení nakládání s právy spoluvlastníka, kterými by zasahoval do práv žalobce jakožto spoluvlastníka pozemku a rodinného domu a zdržet se užívání nemovitostí pro podnikání s cílem brát užitky výlučně pro sebe. Žaloba byla rozsudkem ze dne 13. 2. 2020, č. j. 30 C 37/2018-203, zamítnuta. Tento rozsudek potvrdil též odvolací soud. Dovolání žalobce proti rozsudku odvolacího soudu bylo posléze Nejvyšším soudem odmítnuto.

9. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že žalovaný po ukončení nájemní smlouvy prostor v přízemí společného domu neuvedl do původního stavu a neupravil jej tak, aby tam žalobce mohl bydlet. Žalobce se dostane pouze do prostoru přízemí domu, ostatní prostory domu jsou pod zámkem. Žalobce zjistil, že sklep byl celý předělán. Dle žalobce v předmětném období (od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018) sklep užíval syn žalovaného jméno FO, asi 1/3 přízemí užíval syn žalovaného jméno FO, zbytek prostoru přízemí byl neobyvatelný. právnická osoba domu a podkroví užíval též syn žalovaného jméno FO. Sklep společného domu je propojený se sklepem restaurace umístěné v domě ve výlučném vlastnictví žalovaného. Žalobce se do sklepa dostat nemohl, neboť klíče, které mu měla předat matka účastníků, nenašel. adresa v přízemí domu proto odvrtal. Žalobce opakovaně vyzýval žalovaného k předání klíčů od branky a vrat, avšak pouze ústně. Společný dům byl kolaudován k bydlení, nikoli k podnikání.

10. Z výpovědi svědka tituly před jménem jméno FO, někdejšího právního zástupce žalobce, soud zjistil, že svědek v období od prosince 2015 do prosince 2018 v domě opakovaně byl. Neexistovala žádná smlouva ani dohoda o způsobu užívání nemovitosti. Žalovaného v domě nikdy nepotkal, přenechával jej do užívání jiným osobám. Žalovaný v domě provedl takové stavební úpravy, kterými byt v horním patře oddělil od zbytku domu. Vyjma přízemí žalobce nemá přístup do žádných částí domu, sklep nevyjímaje.

11. Svědkyně tituly před jménem jméno FO, bývalá právní zástupkyně žalobce, u soudu vypověděla, že byla na místním šetření iniciovaném stavebním úřadem. Do předmětné nemovitosti nevstupovala, nacházela se pouze na pozemku.

12. Z výpovědi svědka jméno FO, syna žalovaného, soud zjistil, že bydlí více než 10 let ve vedlejší nemovitosti, kde je byt nad restaurací. V předmětné nemovitosti nebydlí. Přízemí předmětné nemovitosti vždy užíval jeho strýc (žalobce). V bytě nad přízemím v předmětné nemovitosti bydlel v letech 2016-2018 jeho bratr. Historicky bylo dané, že žalovaný bude bydlet nahoře a žalobce bude bydlet v přízemí. Žalobce s tím takto souhlasil, bylo to přání prababičky. Podkroví společného domu je součástí bytu druhého syna žalovaného, jedná se o rozměr zhruba 3 na 5 metrů. Sklep svědek používá k průchodu k němu do bytu, je v něm kotel a svědek v něm má uskladněné pneumatiky. adresa od sklepa má svědek, žalobce je nemá. Žalobce si o klíč nikdy neřekl, uskladňuje si své věci jinde.

13. Z výpovědi svědka jméno FO, dalšího syna žalovaného, soud zjistil, že svědek v předmětném domě bydlí zhruba 12 let, konkrétně obývá horní patro domu a podkroví. Přízemí domu je asi 10 let uzavřené a prázdné. Do přízemí občas vidí vstupovat žalobce s nějakým materiálem. Celé horní patro nemovitosti vybudoval žalovaný.

14. Svědkyně jméno FO, provozovatelka restaurace právnická osoba, ve věci vypověděla, že v nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalovaného podnikala od 13. 7. 2012 do 30. 6. 2021. Zpočátku využívala dvůr společné nemovitosti účastníků k parkování, po konfliktu s žalobcem s tím ovšem přestala. adresa od sklepa svědkyně měla, uskladňovala tam zboží.

15. Svědek jméno FO, bývalý kuchař restaurace právnická osoba, k věci uvedl, že sklep využívali pro potřebu restaurace. Potvrdil tvrzení svědkyně jméno FO o vjíždění vozů na dvůr a dodal, že na dvoře byla zaparkovaná i jiná auta, jejichž majitele nezná. Syn žalovaného jméno FO bydlel v prostorech sklepa pod společnou nemovitostí.

16. Svědkyně jméno FO, bývalá přítelkyně žalovaného, ve věci uvedla, že byla partnerkou žalovaného zhruba 10 let. Obývala první patro společné nemovitosti, v přízemí byla pouze chodba a ve sklepě byla původně vinárna. právnická osoba posléze bydlela svědkyně, syn žalovaného jméno FO se místo ní přestěhoval do prvního patra. Bydlela tam až do roku 2018. Žalobce se nikdy nedomáhal vstupu do společné nemovitosti.

17. Svědek jméno FO, soused žalobce, vypověděl, že na spornou nemovitost nevidí, neboť má vchod z jiné strany. O případné dohodě či poměry mezi účastníky ohledně užívání nemovitosti nemá žádné informace.

18. Ze znaleckého posudku č. č. účtu znalkyně právnická osoba, tituly za jménem, soud zjistil, že byt v prvním patře společného rodinného domu má rozměry celkem 103,71 m2, z toho (vlivem šikmých stropů) je započitatelná podlahová plocha toliko 82,30 m2, a to včetně podkroví. Prostory v přízemí jsou užívány ke skladování a jsou po technické stránce ve špatném technickém stavu, přičemž je viditelné, že v nich neprobíhá údržba. Bez kompletní rekonstrukce jsou využitelné pouze ke skladování. Započitatelná podlahová plocha přízemí činí 79,53 m2, z toho 6,24 m2 zabírá předsíň. Prostory v suterénu – sklepy by bylo možné využívat pouze jako skladovací prostory. Jejich započitatelná podlahová plocha činí 17,54 m2. Za pozemek parc. č. Anonymizováno, činí pro období od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018 celkové nájemné částku 521 165 Kč. Za téže období činí nájemné z bytu v prvním patře celkem 517 732 Kč, za prostory v přízemí pak částku 238 158 Kč a pro prostory v suterénu (sklep) částku 55 352 Kč.

19. Z ostatních provedených důkazů (zejména z dalších četných fotografií a videozáznamů z kamery umístěné na dvoře společné nemovitosti, z cenové mapy předložené žalobcem a protokolem o výslechu na Policii ČR ve věci napadení žalobce žalovaným) soud neučinil žádná pro rozhodnutí ve věci podstatná skutková zjištění.

20. Soud z provedených důkazů učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobce i žalovaný jsou spoluvlastníky společné nemovitosti, kdy každý je vlastníkem jedné ideální poloviny této nemovitosti. Společná nemovitost byla v předmětném období (od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018) obývána synem žalovaného jméno FO, který obýval první patro společné nemovitosti, a bývalou přítelkyní žalovaného, svědkyní jméno FO, která střídavě obývala první patro společné nemovitosti a sklepní prostory. Druhý syn žalovaného jméno FO a provozovatelka restaurace na sousedním pozemku ve výlučném vlastnictví žalovaného oba užívali sklepní prostory pro uskladnění svých věcí. Mezi žalobcem a žalovaným vznikla dne 23. 11. 2001 nájemní smlouva, na jejímž podkladě žalovaný užíval i přízemí společné nemovitosti, respektive ideální ½ společné nemovitosti ve vlastnictví žalobce. Žalovaný dne 22. 12. 2008 nájemní smlouvu vypověděl a provedl na společné nemovitosti stavební úpravy, kterými oddělil prostory prvního patra domu od přízemí, jakož i vybudoval samostatný vchod do přízemí domu. Zabral též část přízemí domu, kde vybudoval vstupní chodbu a schodiště vedoucí do prvního patra domu. Tím znemožnil žalobci vstup do prvního patra domu. Sklepní prostory jsou rovněž pod zámkem, žalobce do nich nemá přístup. Žalobce může vstoupit pouze do přízemí domu, od ostatních částí společného domu nemá přístup. Ač by žalobce mohl vstoupit i do ostatních částí společného domu, jak deklarovali např. oba synové žalovaného i jeho bývalé přítelkyně, žalobce toto nikdy nepožadoval. Pozemek parc. č. Anonymizováno v předmětném období zčásti občas užívali zaměstnanci restaurace na přilehlém pozemku tím, že do kontejnerů umístěných na společném pozemku chodili vyhazovat odpadky, občas zde parkovali svá auta či využívali část společného pozemku k zásobování. Mezi účastníky platila dohoda, že žalovaný bude bydlet a užívat první patro společného domu, zatímco žalobce bude užívat přízemí domu. Žalobce s tímto způsobem užívání souhlasil, přesto je přízemí domu asi 10 let uzavřené a prázdné. Do přízemí občas vstupuje žalobce, má zde uskladněné nějaké věci. Rozměr bytu v prvním patře je 103,71 m2, započitatelná podlahová plocha činí 82,30 m2 včetně podkroví. Prostory v přízemí se nedají využívat k bydlení, jejich plocha činí 79,53 m2. Započitatelná podlahová plocha sklepních prostor je 17,54 m2. Žalovaný zabral pro účely vybudování samostatného vchodu do bytu v prvním patře prostor v přízemí domu v celkové výměře 6, 24 m2. Za pozemek parc. č. Anonymizováno, činí pro období od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018 celkové nájemné částku 521 165 Kč. Za téže období činí nájemné z bytu v prvním patře celkem 517 732 Kč, za prostory v přízemí pak částku 238 158 Kč a pro prostory v suterénu (sklep) částku 55 352 Kč.

21. Soud důkazy zhodnotil podle své úvahy, a to jak jednotlivě, tak i v jejich vzájemné souvislosti. Ve světle zásady volného hodnocení důkazů soud z provedených listinných důkazů vyzdvihl zejména skutková zjištění plynoucí ze znaleckého posudku jméno FO, tituly za jménem, která určila obvyklou cenu každé části společné nemovitosti, a to včetně prostorů v podkroví, se zohledněním tzv. započitatelné podlahové plochy. Stran způsobu a rozsahu užívání společné nemovitosti soud vyzdvihnul četné svědecké výpovědi jak obou synů žalovaného, tak svědkyně jméno FO, jakož i bývalého právního zástupce žalobce tituly před jménem jméno FO. V této souvislosti soud dodává, že všechny svědecké výpovědi považoval za zcela věrohodné, neboť svědci vypovídali plynule, konzistentně a spontánně. Jejich výpovědi si přitom vzájemně neodporovaly. Účastnický výslech žalobce soud považuje za důkaz s obecně nižší důkazní sílou, neboť účastnická výpověď žalobce je pochopitelně citově zabarvená. Některá tvrzení žalobce si přitom přímo odporují, když například ohledně klíčů od přízemí společné nemovitosti, které mu měla matka účastníků po skončení nájemní smlouvy předat na pokyn žalovaného, žalobce nejprve uvedl, že tyto klíče nikdy neobdržel, neboť je na schodech, kde mu je matka měla nechat, nenašel, když v jiném vyjádření naopak uvedl, že klíče sice našel, nicméně tyto klíče „nepasovaly“ do zámků od příslušných dveří. Nadto je žalobce ve věci silně finančně i osobně (žalobce s žalovaným nemá dobré vztahy) zainteresován, což samo o sobě motivuje jeho výpověď.

22. Po právní stránce soud věc zhodnotil podle § 1117 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), dle kterého má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

23. Podle § 1120 odst. 1 o. z. plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.

24. Dle § 1121 o. z. je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu.

25. Dle § 1123 o. z. spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.

26. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

27. Dle § 2991 odst. 2 o. z. se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

28. Na základě zjištěného skutkového stavu a následného právního posouzení věci soud uzavřel, že nárok žalobce je oprávněný pouze zčásti. Soud v první řadě předesílá, že v tomto řízení je projednáván pouze nárok žalobce na bezdůvodné obohacení za tvrzené nadužívání společné nemovitosti za období od 1. 12. 2015 do 1. 12. 2018. Z tohoto důvodu soud (jak je výše uvedeno) neprováděl některé z navrhovaných důkazů, které se tohoto vymezeného období bezprostředně netýkaly. Pro soud totiž není stěžejní aktuální stav společné nemovitosti, ani stav před nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalobcem a žalovaným. Dále je nutné upozornit, že předmětem tohoto řízení nejsou ani sousedské spory, tudíž není pro rozhodnutí ve věci podstatné, zdali se zaměstnanci tehdy fungující restaurace v sousední nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalovaného pohybovali po společném pozemku a využívali jej pro přístup ke společným kontejnerům, nepřesahoval-li tento způsob užívání spoluvlastnický podíl žalovaného na společné nemovitosti. Žalovaný měl bezpochyby právo poskytnout společný pozemek do užívání zaměstnancům restaurace, pakliže tito nezasahovali do společného pozemku nad rámec jeho spoluvlastnického podílu, jinými slovy nad obvyklou míru neznemožňující žalobci využívat pozemek v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu.

29. Ve vztahu k problematice užívání společné nemovitosti je soudu známo, že žalovaného syn jméno FO obývá a v předmětné období obýval byt v prvním patře společného domu. Přízemí sloužilo žalobci, jako jediný do něj měl přístup, pohyboval se v něm (např. reklamoval u syna žalovaného zatékání do jeho prostor) a uskladňoval si v něm své věci. Sklepní prostory pak používal žalovaného syn jméno FO, jakožto přístupovou cestu do bytu v sousední nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalovaného. V řízení bylo spolehlivě prokázáno, že v daném období měl žalobce klíče pouze od přízemí, jinam přístup neměl. Žalovaný (či jeho synové) má přístup ke schodišti vedoucího do prvního patra, od dveří vedoucích do bytu v prvním patře a od sklepa. Tam žalobce v předmětném období přístup neměl.

30. Vyjádříme-li tento rozsah užívání společné věci v metrech čtverečních, pak lze konstatovat, že žalovaný, respektive jeho synové, užívají 82,30 m2 započitatelné výměry bytu v prvním patře společné nemovitosti k bydlení, a dále pak užívají sklepní prostory o ploše 17,54 m2. Užívání společné nemovitosti syny žalovaného lze přitom bezpochyby vnímat jako užívání společné věci žalovaným, neboť žalovaný svým synům (bez dohody s žalobcem) bydlení, popř. užívání společné nemovitosti, umožňuje [k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2022, sp. zn. 28 Cdo 2462/2022, dle kterého samotné užívání společné věci třetí osobou lze k tíži některému ze spoluvlastníků v režimu bezdůvodného obohacení přičíst tehdy, došlo-li by k takovému přenechání věci do užívání se souhlasem obohaceného spoluvlastníka (při současné absenci právně relevantní skutečnosti týkající se dispozicí se společnou věcí dotýkajících se ostatních spoluvlastníků) bez ohledu na jeho formu a obsah, tedy i pokud by se jednalo o neplatné právní jednání.]. Tím žalovaný zároveň vylučuje žalobce z užívání týchž prostorů. jméno FO druhou stranu, žalobce výlučně užívá přízemí společné nemovitosti. Do něj žalovaný ani jeho synové neměli v rozhodném období přístup.

31. V řízení bylo prokázáno, že žalobce nemá (vyjma prostor v přízemí společného domu) do ostatních částí domu přístup. Ačkoli řada svědků tvrdila, že žalobce nikdy o přístup do ostatních částí domu neprojevil zájem, není to pro posouzení této věci rozhodné. K tomu soud odkazuje na judikaturu vyšších soudů (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2022, sp. zn. 28 Cdo 2462/2022), dle které vznik bezdůvodného obohacení nadužíváním spoluvlastnického podílu jedním ze spoluvlastníků na úkor spoluvlastníka druhého nemusí být sice spojen s aktivním bráněním v užívání společné věci (nemovitosti) ochuzenému spoluvlastníku, nicméně vyžaduje se, aby obohacený spoluvlastník měl – na rozdíl od druhého spoluvlastníka – do nemovitosti přístup tím, že ji má pod vlastním uzamčením (má od ní klíče), a má tak možnost tento přístup pro druhého spoluvlastníka zjednat.

32. Prizmatem výše uvedené judikatury lze konstatovat, že žalovaný sice uzamkl a znemožnil žalobci přístup do prvního patra společné nemovitosti, předsíně vedoucí k tomuto bytu a sklepních prostor, na druhou stranu totéž učinil žalobce s přízemními prostorami společného domu. Na tomto místě je třeba zmínit, že žalobce měl do přízemí nemovitosti přístup již od ukončení nájemní smlouvy a tvrzeným vylomením zámků od přízemí, tj. nejpozději v roce 2009 (jak vyplynulo z čestného prohlášení matky účastníků), a bylo pouze na něm, jak s daným prostorem naloží. Žalobce se ovšem rozhodl veškeré své finance (jak sám tvrdí) investovat do domu, který v té době spoluvlastnil se svými rodiči a o společnou nemovitost s bratrem nejevil vážný zájem. Žalovaný oproti tomu společnou nemovitost zhodnocoval – omítnul jí, zrekonstruoval byt v prvním patře, vytvořil v něm samostatnou koupelnu a vybudoval v něm podkroví. jméno FO těchto nákladech, kterými žalovaný zhodnotil jejich společnou věc, se žalobce nikterak finančně nepodílel. Přestože žalovaný po ukončení nájemní smlouvy předal žalobci prostory v přízemí ve stavu nezpůsobilém k bydlení, v řízení nebylo nikterak prokázáno, že tyto prostory byly před jejich poskytnutím k pronájmu způsobilé k bydlení. Za jejich úpravu tudíž neleží odpovědnost pouze na žalovaném, neboť i žalobce tyto prostory užíval k provozování např. herních automatů, a tudíž nelze předpokládat, že za jeho užívání byly tyto prostory způsobilé k bydlení. Mezi žalobcem a žalovaným přitom odnepaměti existovala dohoda, že horní patro bude užívat žalovaný a dolní patro bude užívat žalobce. A zatímco žalovaný horní patro průběžně zveleboval, žalobce nechal přízemí postupně chátrat, a to i poté, co žalovaný vypověděl nájemní smlouvu a žalobce tyto prostory mohl znovu užívat. Nyní se ovšem žalobce domáhá zisku za úsilí a finance investované do společné nemovitosti, přičemž nijak nereflektuje, že by to měl být možná on, kdo měl žalovanému průběžně přispívat za zhodnocení společné nemovitosti.

33. Soud rovněž neshledal oprávněným žalobcův nárok spočívající ve vydání bezdůvodného obohacení za tvrzené nadužívání společného pozemku ze strany žalovaného. Polovina obvyklého nájemného za nadužívání pozemku žalobci nenáleží, neboť v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný společný pozemek nadužíval nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Je třeba připomenout, že žalovaný ve společné nemovitosti v daném období nebydlel, a proto by muselo docházet k nadužívání ze strany jeho synů či zaměstnanců restaurace. Vynášení odpadu od zaměstnanců restaurace do kontejnerů umístěných na společném pozemku či parkování aut synů žalovaného přitom nelze (s ohledem na celkovou rozlohu společného pozemku) vnímat jako nadužívání pozemku nad rámec spoluvlastnického podílu žalovaného. Žalobce sám společný pozemek využíval např. k parkování svého vozidla. A nevyužívá-li žalobce společný pozemek v rozsahu svého spoluvlastnického podílu plnou měrou, jak by činit mohl, je tomu tak pouze z jeho vlastního rozhodnutí. V každém případě nelze dospět k závěru, že by mu v užívání jedné poloviny společného pozemku někdo bránil.

34. Přes veškeré skutečnosti uvedené výše soudu nezbylo než uzavřít, že (pokud se týče samotné nemovitosti ve spoluvlastnictví žalobce a žalovaného) k nadužívání předmětné společné nemovitosti (rodinného domu) ze strany žalovaného zčásti dochází. Je ovšem zapotřebí rezolutně odmítnout, že by k nadužívání společné nemovitosti docházelo v míře, kterou žalobce tvrdil. Vychází-li soud ze zpracovaného znaleckého posudku, pak započitatelná podlahová plocha celého domu (sklepních prostor, prostorů v přízemí domu a bytu v prvním patře včetně podkroví) činí rozlohu 179,37 m2. Z toho žalovaný v předmětném období výlučně užíval (byť prostřednictvím svých synů či personálu restaurace) byt v prvním patře společného domu včetně podkroví (82,30 m2), část přízemních prostor, v nichž žalovaný vybudoval schodiště do prvního patra (6,24 m2) a sklepní prostory (17,54 m2). Celkově tedy žalovaný ze společné nemovitosti užívá započitatelnou podlahovou plochu v rozsahu 106,08 m2. Naproti tomu žalobce výlučně užívá prostory v přízemí společného domu, umenšené o již uvedenou vstupní chodbu ke schodišti vedoucího do bytu v prvním patře o rozloze 6,24 m2. Tyto umenšené prostory v přízemí domu čítají plochu 73,29 m2. Žalovaný tudíž nadužívá společnou nemovitost v rozsahu užitné plochy o výměře 32,79 m2 (106,08 m2 – 73,29 m2). Z této plochy však část (17,54 m2) činí sklepní prostory, část (6,24 m2) tvoří žalovaným vytvořená přístupová chodba ke schodišti a zbylá část o rozměrech 9,01 m2, která tvoří rozdíl mezi rozlohou žalovaným užívaným bytem v prvním patře domu o 82,30 m2 a rozlohou přízemních prostor užívaných žalobcem o 73,29 m2.

35. Zjednodušeně řečeno tedy žalovaný nadužívá celé sklepní prostory o rozloze 17,54 m2 a část přízemí o rozloze 6,24 m2 (vstupní chodba ke schodišti do prvního patra domu). Ze zbývajících částí domu (bytu v 1. NP domu a zbývající části přízemí) žalovaný nadužívá toliko plochu o výměře 9,01 m2, o kterou převyšuje započitatelná podlahová plocha bytu v 1. NP podlahovou plochu v přízemních prostorech. Za nadužívání společné nemovitosti v tomto rozsahu přitom žalobci náleží obvyklé nájemné za užívání těchto částí domu. Za užívání sklepních prostor znalkyně vyčíslila obvyklé nájemné na částku 55 352 Kč. Polovina tudíž činí 27 676 Kč. Tyto prostory žalovaný skutečně nadužívá, neboť je má pod zámkem a neumožňuje k nim žalobci přístup. Přístupem do nich pak disponují pouze jeho synové a on. Žalovaný se mohl nadužívání těchto prostorů vyvarovat tím, že by od nich žalobci poskytnul klíč, což však neučinil. Není přitom akceptovatelné tvrzení, že žalobce o přístup do suterénu nikdy nepožádal. Jakmile žalovaný ke dveřím do těchto prostor nainstaloval zámek, měl žalobci automaticky poskytnout jednu kopii klíče od tohoto zámku, neboť i on je spoluvlastníkem těchto prostorů. Nebylo zapotřebí výslovné žádosti žalobce o zjednání přístupu. Jelikož to byl žalovaný, kdo tyto prostory uzamkl, nesl odpovědnost za zjednání přístupu do nich i žalobci, jakožto rovnocennému spoluvlastníku dané nemovitosti. Pakliže tak žalovaný neučinil, lze ve shodě s judikátem sp. zn. 28 Cdo 2462/2022 uzavřít, že žalovaný tyto prostory nadužívá. Z toho důvodu soud rozhodl o tom, že je povinen vydat žalobci bezdůvodné obohacení za nadužívání těchto prostor ve výši 27 676 Kč, tj. jedné poloviny obvyklého nájemného za předmětné období.

36. Znalkyně ocenila obvyklé nájemné za byt v prvním patře (užívaný žalovaným) na částku 517 732 Kč za celé rozhodné období, zatímco obvyklé nájemné v prostorech v přízemí (užívaných žalobcem) ocenila toliko na částku 238 158 Kč, avšak nelze odhlédnout od toho, že historicky se bydlelo v obou patrech společného rodinného domu. V řízení bylo prokázáno, že v minulosti v dolním patře bydleli prarodiče účastníků a v horním patře bydleli účastníci se svými rodiči. To odpovídá též tomu, že celý rodinný dům (první patro i přízemí) byly zkolaudovány jako prostory k bydlení. Soudu tudíž nepřipadá spravedlivé sankcionovat žalobce za to, že prostory v přízemí domu byly časem přeměněny spíše na prostory sloužící k podnikání, a proto je znalkyně hodnotila nižší sazbou nájemného. To souvisí i s nevybaveností prostor, jakož i absencí tekoucí vody apod. Za tyto nedostatky ovšem žalovaný nezodpovídá, přinejmenším za ně nezodpovídá v plné míře. Tyto nedostatky jsou důsledkem podnikatelské činnosti, kterou ovšem v daných prostorech vykonával nejen žalovaný, ale též žalobce (provoz hracích automatů) a otec účastníků (provoz tzv. „formanky“). Ti společnými silami znehodnotili přízemní prostory natolik, že obývání těchto prostorů se stalo nemožným. Kdyby ovšem žalobce investoval do přízemí společné nemovitosti tolik financí a úsilí, jako investoval žalovaný do prvního patra společné nemovitosti, pak by zcela jistě znovu uzpůsobil přízemí společného domu k bydlení a mohl by z něj těžit obvyklé nájemné ve stejné výši, v jaké znalkyně vypočetla nájemné pro byt v prvním patře.

37. S ohledem na to, že dochází k nadužívání i zbylé části nemovitosti (přízemí a 1. NP domu) musel soud vyčíslit i zbývající nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení. Žalovaný nadužívá obyvatelné prostory společného domu, a proto soud pro vyčíslení nároku žalobce počítal s obvyklým nájemným za užívání těchto obytných částí. Žalovaný (jak již bylo výše uvedeno) dále nadužívá (nepočítaje sklepní prostory) započitatelnou plochu o rozměru 15,25 m2 (vstupních chodbu o 6,24 m2 a 9,01 m2 jakožto rozdíl mezi podlahovou plochou bytu v 1. NP užívaným žalovaným a přízemím užívaným žalobcem). Dle závěrů vyjádřených ve znaleckém posudku jméno FO, tituly za jménem, činí obvyklé jednotkové nájemné předmětného bytu za prosinec 2015 částku 156,33 Kč za m2 měsíčně. To znamená, že výše bezdůvodného obohacení za nadužívání společné nemovitosti za prosinec 2015 činí 2 384 Kč (15,25 m2 x 156,33 Kč). Za rok 2016 činilo obvyklé nájemné 152,47 Kč za m2 měsíčně, tj. 2 325 Kč (15,25 m2 x 152,47 Kč) měsíčně, což za celý rok 2016 činí na bezdůvodném obohacení částku 27 900 Kč (2 325 Kč x 12 měsíců). Za rok 2017 bylo obvyklé nájemné vyčísleno na 183,74 Kč za m2 měsíčně, tj. 2 802 Kč měsíčně, což za celý rok 2017 činí na bezdůvodném obohacení částku 33 624 Kč. A nakonec za rok 2018 činilo obvyklé nájemné za m2 částku 193 Kč/měsíčně, tj. 2 943 Kč měsíčně. Rozhodné období přitom končilo v listopadu 2018, čímž pádem lze vyčíslit bezdůvodné obohacení toliko za 11 měsíců v roce 2018, tzn., že bezdůvodné obohacení činí za rok 2018 částku 32 373 Kč (193 Kč x 15,25 m2 x 11 měsíců). Celkem by tedy obvyklé nájemné na nadužívané prostory za celé předmětné období činilo 96 281 Kč. I v tomto případě je zapotřebí obvyklé nájemné rozdělit na polovinu, neboť žalobce je spoluvlastníkem ideální ½ společné nemovitosti, a proto na jeho podíl z částky 96 281 Kč připadá částka 48 140,50 Kč. Se započítání obvyklého nájemného za nadužívání sklepních prostor ve výši 27 676 Kč tak celková suma, o níž se žalovaný bezdůvodně obohatil na úkor žalobce, činí částku 75 816,50 Kč. Soud proto výrokem I. tohoto rozsudku žalobci přiznal tuto částku, když ve zbytku žalobu výrokem II. zamítl, neboť ve zbytku nárok žalobce ve světle výše uvedených důvodů není dán, neboť ve zbylém rozsahu nedochází k nadužívání nemovitosti ze strany žalovaného.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve výroku ad III. tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení z převážné části úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení. K tomu soud uvádí, že žalobce se v žalobě domáhal zaplacení celkem 571 270,80 Kč a zákonného úroku z prodlení ve výši 9,5 % ročně z této částky od 28. 10. 2018 do zaplacení, jež k dnešnímu dni dosahoval výše 361 903,96 Kč. Tyto částky – v součtu 933 174,76 Kč – tedy činí celý předmět řízení, tj. 100 % požadovaných nároků. Soud žalobci přiznal částku 75 816,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,5 % ročně z této částky od 28. 10. 2018 do zaplacení, který činí k dnešnímu dni 48 030,27 Kč, tj. celkem 123 846,77 Kč (13,3 %); ve zbývajícím rozsahu soud žalobu zamítl. Po vzájemném zápočtu má žalovaný právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 73,4 %.

39. Nárok na náhradu nákladů řízení činí částku 213 285,72 Kč, přičemž tato částka představuje 73,4 % z jejich celkové výše 290 580 Kč (rozdíl úspěchu žalovaného v řízení v rozsahu 86,7 % a úspěchu žalobce v rozsahu 13,3 %). Tyto náklady sestávají výhradně z nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 571 270,80 Kč sestávající z částky 10 620 Kč za každý z 24 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. vyjádření k žalobě ze dne 29. 1. 2019, 3. účast na jednání dne 15. 8. 2019, 4. vyjádření ze dne 9. 9. 2019, 5. účast na jednání dne 30. 1. 2020, 6. účast na jednání dne 5. 3. 2020, 7. a 8. účast na jednání dne 4. 6. 2020, neboť jednání přesáhlo dvě hodiny, 9. účast na jednání dne 15. 7. 2021, 10. účast na jednání dne 7. 6. 2022, 11. účast na jednání dne 13. 9. 2022, 12. vyjádření ze dne 12. 10. 2022, 13. účast na jednání dne 29. 11. 2022, 14. a 15. účast na jednání dne 13. 4. 2023, neboť jednání přesáhlo dvě hodiny, 16. účast na jednání dne 3. 8. 2023, 17. účast na jednání dne 5. 12. 2023, 18. účast na jednání dne 5. 3. 2024, 19. účast na místním šetření dne 18. 4. 2024, 20. účast na jednání dne 2. 7. 2024, 21. účast při místním šetření znalkyně ze dne 3. 12. 2024, 22. vyjádření ze dne 23. 4. 2025, 23. účast na jednání dne 17. 6. 2025 a 24. účast na jednání dne 26. 6. 2025), a dále z částky 5 310 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 2 a. t. (1. odvolání ze dne 20. 8. 2021, 2. vyjádření ze dne 28. 2. 2022, 3. vyjádření ze dne 7. 7. 2020, 4. vyjádření ze dne 6. 9. 2023 a 5. vyjádření ze dne 10. 7. 2024), včetně 26 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. účinného do 31. 12. 2024 a tří paušálních náhrad ve výši 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. účinného od 1. 1. 2025. Právní zástupce žalovaného není plátcem DPH. Dle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit náhradu nákladů řízení advokátovi žalovaného.

40. V této souvislosti soud nepřiznal žalovanému náhradu nákladů řízení za vyúčtované úkony spočívající ve vyjádření ze dne 17. 8. 2022, vyjádření ze dne 31. 1. 2024 a vyjádření ze dne 15. 4. 2024, neboť ani jeden z těchto úkonů soud nehodnotil jako účelně vynaložený k bránění práva žalovaného. K vyjádření ze dne 17. 8. 2022 nebyl žalovaný žádným způsobem ze strany soudu vyzýván a tento úkon byl učiněn necelý měsíc před konáním ústního jednání, což soud shledává jako umělé navyšování úkonů. To samé platí o vyjádření ze dne 31. 1. 2024, které žalovaný opět podal bez výzvy soudu a vyjadřoval se jím toliko k protokolu o jednání. Nakonec soud nepřiznal náhradu ani za úkon spočívající ve vyjádření ze dne 15. 4. 2024, které bylo opět učiněno bez výzvy soudu a čítalo pouze několik vět.

41. Výrokem IV. soud dále vyslovil, že žalobce je povinen zaplatit státu náhradu nákladů, jejichž výši si vyhradil do písemného vyhotovení rozsudku. Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Celkové náklady státu v projednávané věci činí 25 414 Kč (svědečné svědkyně jméno FO ve výši 690 Kč (čl. 363), svědečné svědka jméno FO ve výši 3 000 Kč (čl. 364) a znalečné znalkyně tituly před jménem jméno FO ve výši 25 415 Kč (když za znalecký posudek bylo přiznáno znalečné ve výši 41 724 Kč (čl. 537), z čehož 20 000 Kč bylo pokryto zálohou žalobce a zůstává jeho nákladem sporu, a částka 2 000 Kč (čl. 579) se vztahuje ke znalečnému za výslech znalkyně u jednání dne 17. 6. 2025). Jelikož podle výsledku sporu byl žalobce úspěšný pouze v rozsahu 13,3 % sporu, má státu vůči němu právo na 86,7 % nákladů vynaložených na svědečné a znalečné v částce 22 034 Kč, které mu uložil v obecné pariční lhůtě. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 8. Nebudou-li povinnosti uložené tímto rozsudkem plněny dobrovolně v uvedených lhůtách, může se oprávněný domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu či exekucí.