10 C 157/2020

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Erlebachovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa sídlem pobočky ulice a číslo , PSČ obec proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupení advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi datované dnem 23. 6. 2020 a dané 1. žalovaným vůči žalobkyni z nájmu bytu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně bytu [číslo] o velikosti 3+1, umístěného ve druhém nadzemním podlaží v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], a příslušenství v podobě kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepě.

II. Výpověď nájemní smlouvy datovaná dnem 24. 6. 2020 a daná 2. žalovaným žalobkyni z nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně sklípku umístěného na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] je neoprávněná.

III. První žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku nahradit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně náklady řízení vedeného o nároku žalobkyně formulovaného v petitu I. žaloby ze dne 24. 8. 2020, a to ve výši  6 500 Kč.

IV. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku nahradit prvnímu žalovanému k rukám právního zástupce prvního žalovaného náklady řízení vedeného o nároku žalobkyně formulovaného v petitu II. žaloby ze dne 24. 8. 2020, a to ve výši  10 034 Kč.

V. Druhý žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku nahradit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně náklady řízení ve výši  10 700 Kč.

1. Předmětem řízení podle žaloby podané dne 26. 8. 2020 byly tři samostatné nároky žalobkyně na vyslovení neoprávněnosti tří dílčích výpovědí, a to dvou daných 1. žalovaným – datovaných jednak dnem 24. 6. 2020 a jednak dnem 23. 6. 2020 – z nájmu bytu (bytu 3 + 1 ve druhém nadzemním podlaží, umístěného v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepě předmětné budovy – dále případně jen„ předmětný byt“), a dále výpovědi dané 2. žalovaným a datované dnem 24. 6. 2020 z nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně sklípku umístěného na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec].

2. S ohledem na to, že 1. žalovaný během řízení, a to při jednání konaném 3. 8. 2021, výslovně uznal ten nárok žalobkyně, jenž odpovídal požadavku na vyslovení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy datované dnem 24. 6. 2020 a dané 1. žalovaným žalobkyni, kterou 1. žalovaný vypovídal nájem předmětného bytu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010, bylo o této části nároku rozhodnuto rozsudkem pro uznání ze dne 3. srpna 2021, č. j. 10 C 157/2020-65.

3. Dále se soud na základě provedených důkazů a níže citované právní úpravy zabýval opodstatněností dalších nároků žalobkyně, tj. ohledně ne-/oprávněnosti výpovědi 1. žalovaného zaznamenané ve výroku I tohoto rozsudku (dále případně jen„ výpověď z nájmu bytu“) a výpovědi 2. žalovaného zaznamenané ve výroku II tohoto rozsudku (dále případně jen„ výpověď z nájmu sklípku“).

4. Žalobkyně tvrdila, že je nájemkyní předmětného bytu na základě nájemní smlouvy z 1. 10. 2010, uzavřené s tehdejším vlastníkem [anonymizována dvě slova] [jméno], [IČO], přičemž dle obsahu smlouvy tvoří vyslovené příslušenství bytu také sklípek umístěný ve vedlejší budově na pozemku [adresa]. V době trvání nájmu došlo opakovaně ke změně vlastníka budovy [adresa] i vedlejší budovy na st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec], aktuálním vlastníkem předmětného bytu – bytové jednotky [číslo] je 1. žalovaný a vlastníkem stavby, která je součástí pozemku st. [parcelní číslo] (v níž je umístěn předmětný sklípek jako příslušenství bytu), je 2. žalovaný. Žalobkyně dne 29. 6. 2020 obdržela od obou žalovaných dílčí tři výpovědi, které považuje za nedůvodné, neoprávněné. Obě pro posouzení zbývající výpovědi neobsahují výzvu pronajímatele k odstranění závadného chování nájemce, výpověď z nájmu sklípku jsoucího příslušenstvím předmětného bytu neobsahuje poučení nájemci o právu uplatnit nárok na přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu. Výpověď z nájmu předmětného bytu nebyla v důvodech formulována dostatečně určitě tak, aby žalobkyni bylo zřejmé, porušení jaké povinnosti nájemce se dopustila, nebyla identifikována osoba, ohledně níž coby spolubydlící měla porušit povinnost oznámit ji 1. žalovanému jako pronajímateli.

5. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Sklípek, ohledně kterého dal výpověď z nájmu 2. žalovaný jako vlastník budovy jsoucí součástí pozemku st. [parcelní číslo], již netvoří příslušenství předmětného bytu, byl odloučen od věci hlavní v důsledku opakované změny vlastníka bytu a vlastníka sklípku (§ 510 odst. 1 o. z.). U výpovědi z předmětného bytu 1. žalovaný vysvětlil, že hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu je v případě žalobkyně dán zejm. tím, že do bytu přijímala třetí osoby, aniž by tuto skutečnost 1. žalovanému oznámila. Uvedenou osobou byl [jméno] [příjmení], jehož jméno se 1. žalovaný dozvěděl až po dané výpovědi, avšak žalobkyni muselo být zřejmé, o jakou osobu jde, jelikož jiná osoba s ní neméně od roku 2019 předmětný byt neužívala. Řádné neudržování a poškozování bytu ze strany žalobkyně je dáno tím, že ačkoli v bytě bydlí cca 11 let, tak dle fotografií pořízených sice po dané výpovědi, nicméně zjevně zachycující setrvalý stav, je zcela zřejmé, že byt je v havarijním stavu, opadá omítka ze stěn, jsou poškozené rohy stěn, podlahy (poškrábané a zašpiněné), dlouhodobě nebyla prováděna výmalba, byla zanedbávána čistota. V kontextu tohoto výpovědního důvodu 1. žalovaný odkázal také na nař. vlády č. 308/2015 Sb., o povinnostech nájemců. K důvodu nutnosti vyklizení bytu pro provedení nezbytné celkové stavební rekonstrukce 1. žalovaný přes výzvu soudu výslovně netvrdil, že by existovalo veřejnoprávní rozhodnutí o takovém stavu bytu, resp. pro nutnou rekonstrukci, odkazoval toliko na posouzení stavebně technického stavu bytu od zpracovatele [příjmení].

6. Žalobkyně pak namítala, že jí nemohlo být z předání výpovědi zřejmé, že jsou jí vytýkány konkrétně ty okolnosti, které 1. žalovaný v řízení ozřejmil. Dále nebylo prokázáno dlouhodobě užívání předmětného bytu třetími osobami, až v řízení bylo ztotožněno, že se má jednat o [jméno] [příjmení]; avšak ani on před dáním předmětné výpovědi byt dlouhodobě neužíval, žalobkyni pouze navštěvoval, k nastěhování do bytu po navázání partnerského vztahu s žalobkyní došlo až v srpnu 2020.

7. Na základě provedeného dokazování soud učinil níže uvedená skutková zjištění.

8. Z písemné nájemní smlouvy datované dnem 1. 10. 2010 (č. l. 4 p. v. – 5) soud zjistil, že ji jako pronajímatel uzavřel [anonymizována dvě slova] [jméno], [IČO] a jako nájemce žalobkyně, smlouvou byl přenechán do užívání na dobu neurčitou od 1. 10. 2010 byt o velikosti 3+1 a podlahové ploše přibližně 74 m2 ve druhém patře hlavní budovy. Příslušenstvím bytu byly označeny nejen kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepení – oboje v hlavní budově, nýbrž výslovně též sklípek ve vedlejší budově. Vedlejší budova byla ve smlouvě navíc blíže (a v článku předcházejícím vymezení toho, co tvoří příslušenství bytu) označena jako budova bez čp/če – stavba pro výrobu a skladování postavená na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. V čl. IV smlouvy bylo sjednáno přesně stanovené nájemné (tehdy 4 000 Kč) a výše měsíčních záloh za plnění spojená s užíváním bytu (konkretizováno pro dodávky pitné vody a odvádění odpadních vod a pro osvětlení společných prostor), dále způsob platby všech uvedených částek na bankovní účet pronajímatele. Nájemní smlouva neobsahovala žádné konkrétní ujednání ohledně postupu nájemce vůči pronajímateli, pokud přijme do domácnosti další osobu. Pouze v čl. VII byla upravena pravidla stanovení tzv. podílu na osobu při určení měsíčních koeficientů za účelem vyúčtování záloh zaplacených na úhradě za plnění spojená s nájmem bytu, když měsíční koeficient byl výslovně rovný počtu osob trvale bydlících v daném bytě k 1. dni daného kalendářního měsíce.

9. Z veřejně dostupných údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (č. l. 9, 10) soud zjistil, že 1. žalovaný je veden jako výlučný vlastník bytových jednotek 1, 3, 4 a 6 v domě [adresa] v k. ú. [obec], označených čísly [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]. Druhý žalovaný je veden výlučným vlastníkem pozemků v k. ú. [obec], a to mj. pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba bez čp/če. Druhý žalovaný tedy zjevně je i vlastníkem stavby postavené na pozemku st. [parcelní číslo] (§ 506 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), v němž je umístěn sklípek, ohledně kterého dal s datováním k 24. 6. 2020 žalobkyni předmětnou výpověď z nájmu sklípku.

10. Z listiny datované dnem 23. 6. 2020 a podepsané vyhotovitelem – 1. žalovaným, určené vůči žalobkyni soud zjistil, že byla nazvána jako výpověď nájemní smlouvy. První žalovaný odkazoval na nájemní smlouvu ze dne 1. 10. 2010, na základě které je žalobkyně nájemcem bytu [číslo] o velikosti 3+1 ve druhém nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] a nájemcem kóje na půdě a sklepní kóje v předmětné budově. Žalobkyni bylo sdělováno, že 1. žalovaný jí dává výpověď z tohoto bytu, půdní kóje a sklepní kóje, a to z důvodu jednak prezentovaného citací zákonného ustanovení - § 2288 odst. 1 písm. a), c) a d) občanského zákoníku – z důvodu hrubého porušení povinnosti žalobkyně jako nájemce, z důvodu, že uvedené prostory musí být vyklizeny, protože z důvodu veřejného zájmu je potřebné s domem a bytem naložit tak, že nebude moci být užíván, a z jiného závažného důvodu. Skutkově bylo k citaci právního předpisu doplněno, že dlouhodobě hrubé až závažným způsobem učiněné porušení povinností nájemce spočívá v tom, že žalobkyně do své domácnosti, nacházející se v předmětném bytě, přijímá třetí osoby, aniž by dle § 2272 OZ oznámila změnu počtu osob, dále byt řádně neudržuje a poškozuje, čímž způsobuje pronajímateli závažné škody, dále bylo skutkově také uvedeno, že je prostory bytu nutné vyklidit z důvodu nutné celkové stavební rekonstrukce, jelikož stav prostor ohrožuje zdraví a bezpečnost osob nacházejících se v domě (k čemuž pisatel připojil posouzení stavebně technického stavu). Žalobkyně byla upozorněna na tříměsíční výpovědní lhůtu, začínající běžet 1. dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, zároveň bylo již vyjádřeno, že tato lhůta tak počíná 1. 7. 2020 a končí 1. 10. 2020. Taktéž byla upozorněna na právo vznést vůči výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do dvou měsíců od doručení výpovědi.

11. Z listiny datované 24. 6. 2020 a vyhotovené 2. žalovaným vůči žalobkyni soud zjistil, že byla taktéž označena jako výpověď z nájemní smlouvy, přičemž smlouva byla identifikována datem uzavření 1. 10. 2010 a tvrzeným předmětem nájmu – sklípku umístěného na pozemku p. č. st. 630 v k. ú. [obec]. Stručně bylo uvedeno, že 2. žalovaný nemá již zájem na nájemním vztahu, proto v souladu s § 1999 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku dává žalobkyni z předmětné nájemní smlouvy výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet 1. dne následujícího kalendářního měsíce (uvedeno však ode dne, kdy byla výpověď odeslána). Kromě žádosti, aby žalobkyně kontaktovala pisatele nejpozději poslední den v září 2020 ohledně předání sklípku, listina již neobsahovala žádný další text, tj. ani jakékoli poučení o možnosti přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

12. Podle § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) mohl soud za svá skutková zjištění vzít shodná tvrzení účastníků o tom, že obě citované výpovědi ze strany žalovaných byly žalobkyni doručeny ke dni 29. 6. 2020.

13. Z listiny„ Posouzení stavebně technického stavu bytové jednotky [číslo] ve 2. NP objektu v [adresa]“ datované dnem 3. 3. 2020 nemohl soud objektivizovat autorství [jméno] [příjmení] v listině uvedeným, jelikož tato listina jím nebyla podepsána, natož aby na ní byl podpis autora úředně ověřen. Na druhé straně sama žalobkyně, vůči které byl důkaz navržen, pravost listiny nezpochybňovala. Podle obsahu listiny je její zpracovatel autorizovaným technikem pro pozemní stavby, byl 21. 2. 2020 osloven 1. žalovaným ohledně provedení posouzení shora uvedeného stavu předmětného bytu, poté uzavřel z vizuální kontroly, že v bytové jednotce jsou konstrukce za hranou živostnosti, dlouhodobě zde nebylo do ničeho investováno, neprobíhala zde ani běžná údržba; nejsou prováděny revize elektroinstalace, jsou dožilé rozvody kanalizace a vody a vytápění bytu, ne zcela funkční jsou zařizovací předměty. Podle znalosti zpracovatele ohledně ostatních bytových jednotek v domě tento předpokládá, že za hranou životnosti jsou i podlahové konstrukce a následné konstrukční vrstvy, trámy včetně jejich zhlaví by mohly být napadeny dřevokazným škůdcem. Vzhledem k prasklinám na omítkách je nutné v rámci rekonstrukčních prací provést kontrolu svislých nosných konstrukcí a navrhnout systém sanace, tak, aby nedocházelo dále k poškozování nosných částí domu. Podle zpracovatele citovaného posouzení bylo doporučeno provedení oprav v co nejkratší době.

14. Z listiny„ Zpráva o provedení čištění a kontrole spalinové cesty“ zpracovatele [jméno] [příjmení], [IČO] soud zjistil, že byla vyhotovena dne 26. 2. 2021 pro společenství vlastníků jednotek předmětného domu [adresa], a to v bytě [číslo] se závěrem, že je doporučeno opatřit komín komínovou vložkou.

15. Soud provedl dokazování také fotografiemi pořízenými z předmětného bytu, o kterých nebylo žalobkyní zpochybňováno, že by byly v předmětném bytě také skutečně vyhotoveny, jakož nebylo zpochybňováno tvrzení 1. žalovaného, že fotografiemi zachycený stav bytu (zejm. na stěnách, podlahách) je zjevně dlouhodobou záležitostí, nemohl vzniknout až po dání předmětné výpovědi z bytu. Na fotografiích (na č. l. 55 - 61 spisu) lze zaznamenat opadávající omítku např. v pravé části okna patrně kuchyňské místnosti, kdy stopy omítky jsou rozmístěné i na zemi, chybějící kusy jsou zřetelné na zdi těsně vedle okna. Dále je zřetelné zašpinění podlah a stěn, na podlaze pak mokré či vlhké mapy, v rozmezí okenního rámu a skla okna v koupelně výrazné znečištění – s předpokladem, že jde o plísně. Jinak v rámci samotného způsobu užívání bytu je zřejmá výrazná neuspořádanost věcí běžné potřeby, jako jsou lůžkoviny, nádobí, předložky před vanou atd.

16. Z výpovědi prvního žalovaného soud zjistil, že [jméno] [příjmení] (bez znalosti jeho jména) začal v domě [adresa] registrovat již na podzim 2019, užíval byt žalobkyně. Žalovaný jako vlastník mj. bytové jednotky užívané žalobkyní a [anonymizováno] očekával, že mu bude sděleno, např. napsáno, jaký je počet uživatelů bytu, a to i proto, že je předsedou SVJ, z jehož strany je mu často připomínáno, aby sám měl ve svých bytových záležitostech pořádek. [ulice] na podzim 2019 zahlédl přímo v bytě žalobkyně, tehdy neřešil blíže, zda zde bydlí nebo je návštěvníkem, ale posléze pochopil z chování [ulice], že v bytě bydlí – viděl jej např. nosit si do bytu lahve, [anonymizováno] měl klíče od dveří, žalovaný jej viděl i zamykat. [příjmení] toho se před dáním výpovědi informoval i od uživatelů bytů v domě nebo lidí z protějšího domu na pobývání [ulice] v domě, konkrétně mluvil s obyvatelkou domu [adresa] [jméno] [příjmení] a se zaměstnankyněmi blízké čerpací stanice, od nich se dozvěděl, že [anonymizováno] v domě bydlí delší dobu. Jinou osobu než posléze ztotožněného [jméno] [příjmení] žalovaný v bytě žalobkyně nikdy nezaregistroval. Před dáním výpovědi z předmětného bytu žalobkyně žalovaného na bydlení [ulice] u sebe v bytě nikdy neupozornila osobně, telefonicky ani jiným způsobem, byť k tomu měla příležitost.

17. Z výpovědi svědka [příjmení] (jíž soud považuje za zcela věrohodnou, a to nejen podle způsobu podání výpovědi, ale i podle toho, že svědek po poučení o následcích křivé výpovědi uvedl, že jej kromě soudu kvůli výslechům nikdo nekontaktoval, a to ani žalovaný) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zná, neboť bydlí v domě [adresa] v bytě nad svědkem, podle svědka jde o byt [číslo]. Je pravdou, že svědek svůj byt stabilně užívá asi až od 20. či 25. 12. 2020 (tj. po uskutečnění předmětné výpovědi) a že dům a svůj byt kvůli rekonstrukci navštěvoval asi od druhé poloviny září, jakožto, že obyvatele domu začal vnímat až od počátku oné rekonstrukce (byť na obhlídce bytu byl již v únoru 2020), na druhé straně přesvědčivě popsal, že od [ulice] ví, že nejprve bydlel v bytě [číslo] potom se dal dohromady s žalobkyní a s ní šel bydlet do bytu [číslo].

18. Z výpovědi svědkyně [příjmení] soud zjistil, že tato v předmětném domě [adresa] bydlí po dobu 3 – 4 let (tj. od doby prosince 2017 či prosince 2018), po celou tuto dobu registruje přímo jako obyvatele domu jak žalobkyni, tak pana [příjmení], kteří též po celou uvedenou dobu užívali či užívají stejný byt, o němž si svědkyně myslí, že je označován jako [číslo]. Resp. upřesnila, že žalobkyně asi od léta 2020 v bytě v podstatě nebydlí, s dětmi se odstěhovala a pouze někdy jezdí do bytu za [anonymizováno] na návštěvu. [anonymizováno] v domě bydlí trvale po celou dobu užívání bytu v domě svědkyni, bývá zde, navštěvuje i čerpací stanici naproti, kde pracuje matka svědkyně. Po celou dobu tak svědkyně z ničeho neměla dojem, že by [anonymizováno] do domu přicházel pouze na návštěvu. Citovanou výpověď soud vyhodnotil jako věrohodnou, neboť ačkoliv svědkyně po poučení o následcích křivé výpovědi popsala, že ji 2 -3 týdny před výpovědí kontaktoval nějaký právník, pak on sám jí žádné informace nesděloval, pouze spíš od svědkyně zjišťoval údaje, kladl jí dotazy na to, zda v domě ještě bydlí [anonymizováno] a žalobkyně, případně jak dlouho.

19. Z výpovědi svědka [celé jméno žalovaného], [datum narození] (otec prvního žalovaného) soud zjistil, že žalobkyni patrně nikdy neviděl, o řízení je informován od prvního žalovaného, ví i to, že předmětný byt chce vystěhovat a chce v něm pracovat. Dále uvedl, že v předmětné bytě bydlí nějaký pán, vybavuje si jej z doby, kdy začali v závěru zimy 2020 – mínil tím měsíce únor a březen – provádět úklid po bourání půdních kójí. Onen muž za svědkem na půdu několikrát přišel, vyptával se, co se zde děje, když šlo o strop nad jeho bytem, svědek jej vnímal tak, že bydlí v bytě pod půdou. Až posléze se od prvního žalovaného dozvěděl, že onen muž je [jméno] [příjmení].

20. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je informován od žalobkyně, že důvodem jeho výpovědi má být okolnost, že neoprávněně bydlí v domě [adresa] a že spolu s žalobkyní nedali prvnímu žalovanému vědět, že se sem svědek nastěhoval. Svědek tvrdil, že tuto informaci prvnímu žalovanému sdělili písemně a poslali do P.O.Boxu, odkud se však zásilka vrátila. Dále tvrdil, že v předmětném bytě [číslo] bydlí s žalobkyní asi od srpna 2020, zatímco ona zde bydlela již cca 13 let, byt získala od nadace [jméno]. Dále vypověděl, že v domě měl dříve po dobu asi 3 měsíců v roce 2019 jiný byt, patrně [číslo] případně [číslo] Smlouvu měl uzavřenou taktéž s nadací [jméno], posléze obdržel výpověď od následujícího vlastníka [anonymizováno], opustil jej v únoru či březnu 2019. Poměr s žalobkyní navázal na začátku března 2020, kdy ji v bytě začal navštěvovat, občas zde přespal mezi montážemi. Okolnost, že svědkyně [příjmení] jej jako stálého uživatele bytu [číslo] registruje 3 – 4 roky si svědek vysvětluje tak, že svědek zná žalobkyni asi 7 let, a když nebyla doma, chodil jí zalévat kytky nebo krmit zvířata. V období před srpnem 2020, a to asi od průběhu roku 2019, svědek žalobkyni navštěvoval i 3x – 4x týdně, jinak v tu dobu měl byt na ubytovně, žalobkyni třeba nakoupil a ona mu uvařila večeři, někdy zde také přespal. Opravy či úpravy na půdě svědek zaregistroval v létě 2021, první žalovaný zde chtěl dělat půdní byty již dříve – tedy svědek upřesnil, že práce na půdě v podobě bourání půdních kójí otcem prvního žalovaného vnímal již v létě 2020; v létě 2021 otec prvního žalovaného s nějakým tesařem dávali zpět podlahu – zadělávali prkna, neustále do něčeho bušili, až ze stropu v bytě padala omítka. Svědek o tom mluvil s žalobkyní a s otcem prvního žalovaného. Žalobkyně byt po dobu asi od jara 2021 užívá sporadicky, kvůli svému zdravotnímu stavu pobývá spíš u své matky v [obec], do předmětného bytu jezdí přibližně 1x za 2 měsíce na víkend.

21. Ze zprávy [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení], které provádělo doručování předvolání svědkovi [příjmení], soud zjistil, že svědek policii sdělil, že bydlí na adrese [adresa žalobkyně] – tj. na adrese předmětného domu.

22. Soud neprovedl dokazování přípisem žalobkyně z 25. 8. 2020 vůči prvnímu žalovanému a podacím lístkem k tomuto přípisu, neboť důkaz nebyl označen ve smyslu § 118b odst. 1 o. s. ř. do skončení prvního jednání ani ve lhůtě při tomto jednání žalobkyni poskytnuté. Přitom taková lhůta byla žalobkyni výslovně k její žádosti – a po upozornění soudu, že informování žalovaného musí korespondovat s datem formulace výpovědi 23. 6. 2020 (ve smyslu, že informování musí tomuto datu předcházet) poskytnuta v délce 30 dnů od konání prvního jednání 3. 8. 2020. Pokud byl žalobkyní – a až při jednání 7. 12. 2020 (tj. zjevně opožděně) činěn návrh, aby důkaz byl proveden k vyvrácení věrohodnosti výpovědi prvního žalovaného o tom, že jej žalobkyně v minulosti nikdy o sdílení společné domácnosti s [anonymizováno] neinformovala, pak je nutné zdůraznit, že oproti smyslu části úpravy § 118b o. s. ř. je takto prezentovaný důvod provedení důkazu snahou zpochybnit pravdivost provedené účastnické výpovědi (tj. důkazně podpořit jinou skutkovou verzi, než která z provedeného důkazu plyne, a která ostatně v rámci tvrzení žalovaného zazněla již do konce prvního jednání), nikoliv zpochybnit věrohodnost účastnické výpovědi. Konečně však lze zdůraznit, že zjištění z označeného důkazu by nemohlo přinést právně významnou skutečnost pro posouzení projednávané věci, jelikož žalobkyně obdržela předmětnou výpověď z nájmu bytu již cca 2 měsíce před údajným oznámením prvnímu žalovanému, že v bytě s ní bydlí další osoba – [anonymizováno]. Takové zjištění by pak nemělo žádnou relevanci k posouzení důvodnosti (oprávněnosti) podané výpovědi z nájmu bytu, pokud byla řešena otázka, zda žalobkyně do 24. 6. 2020, kdy byla výpověď vyhotovena, prvního žalovaného o další osobě v bytě informovala.

23. Při právním posouzení věci vzal soud v potaz následující zákonnou úpravu.

24. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

25. V projednávaném případě posuzoval soud oprávněnost výpovědi z nájmu bytu a výpovědi z nájmu sklípku, když společná (resp. jedna jediná) nájemní smlouva o uvedených předmětech nájmu byla uzavřena 1. 10. 2010. Z právní úpravy citované v předešlém odstavci a data nájemní smlouvy je zjevné, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé z něho přede dnem nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., tj. před 1. 1. 2014, se musí posoudit podle dosavadních právních předpisů (když nejde o nájem movité věci ani o pacht), mezi něž prioritně patří zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.). Po 1. 1. 2014 však i práva a povinnosti z nájemní smlouvy bytu uzavřené 1. 10. 2010, která trvala i po 1. 1. 2014, se budou řídit příslušnými ustanoveními nové právní úpravy – zákonem č. 89/2012 Sb., jak je jednoznačné ze shora citovaného přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. Pod korektivy takové právní úpravy je pak nutné podřadit zkoumání oprávněnosti v řízení označených výpovědí, jakož i splnění podmínek pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědí.

26. Podle § 685 odst. 1 obč. zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci z nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce. Podle odst. 3 téhož ustanovení je nájem bytu chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.

27. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Podle odst. 2 není-li doba nájmu dohodnutá, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.

28. Podle § 121 odst. 2 obč. zák. jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

29. Podle § 510 odst. 1 o. z. příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.

30. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

31. Podle § 2236 odst. 1 o. z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odst. 2 skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

32. Podle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

33. Podle § 2257 odst. 2 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

34. Podle § 2272 odst. 1 o. z. nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

35. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

36. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

37. Podle § 2288 odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

38. Podle § 2290 odst. 1 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

39. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle § 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

40. Po skutkové a právní stránce soud uzavřel, že žalobkyně – dle shodného tvrzení účastníků – dne 29. 6. 2020 obdržela od obou žalovaných jednotlivé 2 tímto rozhodnutím přezkoumávané výpovědi, jednu z nájmu předmětného bytu, jednu formulovanou jako z nájmu sklípku ve vedlejší budově na pozemku st. [parcelní číslo]. Ve smyslu výše citované právní úpravy § 2290 odst. 1 o. z. tak žalobkyně včas ve lhůtě 2 měsíců poté, kdy jí výpověď došla, podala soudu žalobu na přezkoumání oprávněnost výpovědi, protože žaloba byla podána 26. 8. 2020.

41. Dále bylo soudem uzavřeno, že žalobkyně dne 1. 10. 2010 uzavřela s předchůdcem obou žalovaných [příjmení] fondem [jméno], [IČO] jako vlastníkem budovy [adresa] a vedlejší budovy na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] dle § 685 odst. 1 obč. zák. na dobu neurčitou počínaje 1. 10. 2010 nájemní smlouvu o nájmu bytu [číslo] – tehdy identifikovaného jen jako byt 3+1 ve druhém patře hlavní budovy, s výslovným označením, že jde o budovu [adresa]. Ve smyslu § 686 odst. 1 bylo písemnou nájemní smlouvou jednoznačně identifikováno také příslušenství bytu, mezi nímž byly označeny nejen kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepě hlavní budovy [adresa], ale výslovně též sklípek ve vedlejší budově na pozemku st. [parcelní číslo]. Předmět nájmu včetně příslušenství bytu (§ 121 odst. 2 obč. zák.) byl taky jednoznačně vymezen, sklípek ve vedlejší budově byl taktéž určen jako prostor k tomu, aby byl s bytem užíván. Na tomto určení se v průběhu doby nezměnilo ničeho ani poté, kdy se vlastnictví domu [adresa] a budovy bez čp/če na pozemku st. [parcelní číslo] oddělilo, resp. nemovité věci nabyly odlišné osoby – vlastníkem některých jednotlivých bytových jednotek včetně předmětné bytové jednotky se stal první žalovaný a vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba obsahující sklípek, se stal druhý žalovaný. Podle názoru soudu se na uvedeném názoru ničeho nemění ani přes úvahu druhého žalovaného o aplikaci § 510 o. z. Žalovaný měl za to, že oddělením vlastnického práva, resp. odlišením subjektů vlastníků bytových jednotek domu [adresa] a budovy bez čp/če na pozemku st. [parcelní číslo], v němž se nachází sjednané příslušenství bytu – sklípek, došlo k trvalému oddělení tohoto sklípku jako příslušenství bytu. Podle názoru soudu se však při posuzování rozsahu předmětu nájmu, a tedy i příslušenství pronajímaného bytu, je třeba řídit smluvním ujednáním, kterým bylo nájemní právo k předmětnému bytu včetně jeho příslušenství založeno. Zde soud zcela odkazuje na výše uvedenou argumentaci, podle níž byl předmětný sklípek jednoznačně zařazen do příslušenství předmětného bytu v okamžiku sjednání nájemní smlouvy. Druhý žalovaný následně neuvedl skutková tvrzení a důkazní návrhy o tom, že později po 1. 10. 2010 a před dáním výpovědi žalobkyni došlo ke změně účelu užívání sklípku z pozice práv nájemce (žalobkyně), ačkoli o důsledcích absence takových tvrzení a důkazních návrhů v podobě možného neúspěchu ve věci byl poučen (§ 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.) v úvodu prvního jednání 3. 8. 2021.

42. Jestliže soud vyhodnotil, že sklípek v budově na pozemku st. [parcelní číslo] je i nadále příslušenstvím předmětného bytu, pak ohledně něj nemůže být dána samostatná výpověď z nájmu, natož výpověď z tzv. běžného nájmu, ve vztahu k němuž se neuplatní speciální ustanovení vztahující se na nájem bytu. Druhý žalovaný však tímto způsobem postupoval, s odkazem na § 1999 o. z. dal žalobkyni s datem 24. 6. 2020 výpověď, v níž neuvedl výpovědní důvod pro výpověď z nájmu bytu, také žalobkyni nepoučil ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. o tom, že může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Učinil-li tak, pak je výpověď ohledně sklípku každopádně slovy zákona (§ 2286 odst. 2, závěr souvětí, o. z.) neplatná, tudíž neoprávněná, a žalobě podané dle § 2290 odst. 1 o. z. v tomto rozsahu bylo výrokem II. odůvodňovaného rozsudku vyhověno.

43. Při posouzení oprávněnosti výpovědi z bytu dané prvním žalovaným a z data 24. 6. 2020 dospěl soud k závěru, že žaloba je částečně důvodná, avšak částečně jí vyhovět nelze, neboť soud má po doplnění tvrzení 1. žalovaného v rámci prvního jednání a tam poskytnuté lhůty a provedeném řízení a za dostatečně určitě vymezené použité výpovědní důvody, z nichž některé (jak bude dále uvedeno) byly shledány skutkově prokázanými v jejich existenci, současně při blíže specifikovaném porušení povinností žalobkyně jako nájemkyně byla v tomto porušení shledána hrubá intenzita ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. ve výsledku pak oprávněnosti výpovědi. z nájmu bytu.

44. Dle § 2288 odst. 3 o. z. musel první žalovaný jako pronajímatel při dání výpovědi z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1 písm. a), c) a d) také skutkově výpovědní důvod vymezit. Byť neuvedl, které konkrétní osoby žalobkyně přijímá do své domácnosti, aniž by oznámila změnu počtu osob v domácnosti 1. žalovanému, pak po provedeném řízení je zcela jednoznačné, že úmyslem 1. žalovaného bylo takovouto osobou mínit [jméno] [příjmení], jehož však v té době neznal jménem, přičemž žalobkyni musel být takový úmysl znám, resp. musela o něm vědět (§ 556 odst. 1 věta první o. z., podle níž co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musel-li o něm vědět). V provedeném řízení ze všech uskutečněných vypovědí jak prvního žalovaného, tak svědků, včetně inkriminovaného [ulice], bylo jednoznačně prokázáno, že s žalobkyní dlouhodobě v předmětném bytě (pomineme-li její děti) bydlel pouze [jméno] [příjmení], žádná jiná další třetí další osoba. Úmysl 1. žalovaného dát výpověď pro přijetí konkrétně této osoby do domácnosti žalobkyně, jakož i vědomost žalobkyně, že onou třetí osobou musí být právě [jméno] [příjmení], tj. vědomost o úmyslu žalovaného, jsou tak z provedeného dokazování prokázány.

45. První žalovaný sice detailně nevymezil, jak žalobkyně předmětný byt poškozuje, nicméně tím, že uvedl, že jej řádně neudržuje, byl výpovědní důvod dle názoru soudu taktéž dostatečně skutkově vymezen. Nelze odhlédnout od toho, že ustanovení § 2255 odst. 1 o. z. zakládá povinnost nájemce byt užívat řádně, dále, že příslušným prováděcím předpisem – nař. vlády č. 308/2015 Sb. jsou podrobně upraveny povinnosti nájemce ohledně rozsahu běžné údržby a drobných oprav v bytě. Každý nájemce je tyto povinnosti povinen dodržovat, bez vyžadované znalosti právní úpravy, a pokud tak nečiní, je možné obecně výpovědí důvod formulovat tak, že byt řádně neudržuje (příp. s výslovnou zmínkou o poškozování). Dle § 2 cit. nař. vlády přitom mezi běžnou údržbu bytu patří veškeré udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu; zejména jde o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, včetně podlahových krytin, obkladů stěn atd. Soud tedy při předestřené argumentaci považuje za dostatečně skutkově vymezený i ten důvod, že žalobkyně byt řádně neudržuje a poškozuje.

46. Důvodnost žaloby byla shledána ve vztahu k ve výpovědi specifikovanému důvodu odkazujícímu na ust. § 2288 odst. 1 písm. c) o. z., podle něhož by měl být byt vyklizen, jestliže je z důvodu veřejného zájmu potřebné, aby s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, bylo naloženo tak, že byt nebude možné vůbec užívat. Předmětné ustanovení, které skutkově první žalovaný podpořil údaji o tom, že stavebnětechnický stav bytu vyžaduje nezbytnou a neodkladnou rekonstrukci, je dle názoru soudu opodstatněné tehdy, jestliže existuje veřejnoprávní rozhodnutí, klasicky ze stavebního řízení, jež by opodstatňovalo a dokládalo nutnost takových stavebních prací, pro které nelze předmětný byt užívat. Žalovaný v tomto směru byl soudem v průběhu řízení poučen o tom, že existenci konkrétního rozhodnutí veřejnoprávního orgánu o nutnosti vyklizení bytu soud považuje za právně významnou skutečnost, byl vyzván k doplnění tvrzení a důkazů o existenci takového rozhodnutí (§ 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.). Přes takové poučení však žalovaný rozhodné skutečnosti nedotvrdil a důkazy k nim neoznačil, resp. přímo uvedl, že takové skutečnosti výslovně netvrdí. Konečně je dodáváno, že skutkově formulovaný důvod, že„ prostory bytu je nutné vyklidit z důvodu nutné celkové stavební rekonstrukce, jelikož stav prostor ohrožuje bezpečnost osob nacházejících se v domě“ podle názoru soudu koresponduje právě ustanovení § 2288 odst. 1 písm. c) o. z., avšak bez shora popsaného prokázání existence veřejného zájmu k naložení s bytem tak, že jej nebude možné vůbec užívat. Tudíž jej zároveň nelze kvalifikovat ustanovením § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., přestože 1. žalovaný citaci tohoto ustanovení ve výpovědi z nájmu bytu uvedl, zároveň k takto uváděné právní kvalifikaci výpovědního důvodu neshledal soud ve skutkových důvodech žalovaným uvedených již žádné konkrétní okolnosti. Proto se prokázáním existence výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. nemohl blíže zabývat.

47. Soud nicméně po provedeném dokazování shledal prokázaným, že žalobkyně umožnila ve svém bytě dlouhodobé užívání v charakteru běžného bydlení další osobě – [jméno] [příjmení], a to již nejméně od roku 2019, spíše však i od roku 2018, možná i 2017, aniž by o takové skutečnosti, a v rozporu s ustanovením § 2272 o. z. informovala pronajímatele. Přijala tak jako nájemkyně nového člena své domácnosti, aniž by oznámila zvýšení počtu osob v bytě žijících bez zbytečného odkladu prvnímu žalovanému (resp. v dřívější době jeho předchůdci) jako pronajímateli. Uvedené skutkové zjištění soud učinil prioritně z přesvědčivé a věrohodné výpovědi svědkyně [příjmení], dále též podpůrně z výpovědi svědků [příjmení] a [anonymizováno], a z účastnické výpovědi prvního žalovaného. Svědkyně [příjmení] uvedla, že v bytě v domě [adresa] bydlí nejpozději od roku 2018, také od té doby jednoznačně vnímá jako běžného uživatele bytu [číslo] [jméno] [příjmení], jenž je nakonec převažujícím uživatelem tohoto bytu oproti žalobkyni. Výpověď svědka [příjmení] naopak soud hodnotil ve věrohodnosti sníženou (o řízení a důvodu výpovědi se bavil s žalobkyní, přičemž byl vyslýchán až 11. 1. 2022, kdežto všichni ostatní svědci již 7. 12. 2021, kdy žalobkyni byl znám obsah výpovědi ostatních svědků), a dále nepřesvědčivou. Svědek totiž nejprve tvrdil, že se tzv. dohromady s žalobkyní dal až na počátku března 2020, kdy ji v bytě nejprve jen navštěvoval a občas zde přespal, a že se k ní nastěhoval až v létě 2020. Sám ale posléze toto zpochybnil uvedením, že žalobkyni začal navštěvovat už v průběhu roku 2019, a to ve značné frekvenci 3 – 4x do týdne, už tehdy zde podle své výpovědi měl přespávat. Oproti jeho tvrzením, že se k žalobkyni nastěhoval až v létě 2020, pak stojí zejména výpověď svědkyně [příjmení], která na výsledku řízení – na rozdíl od svědka [příjmení], jenž je v užívání bytu ve vlastnictví prvního žalovaného de facto vázán na nájemní poměr žalobkyně – nemá žádný zásadní zájem. Dále soud připomíná, že svědek [příjmení] přesvědčivě popsal, že od [ulice] ví, že nejprve bydlel v bytě [číslo] avšak potom se dal dohromady s žalobkyní a s ní šel bydlet do bytu [číslo]; tedy [anonymizováno] svědkovi [příjmení] nepopsal ničeho o tom, že by v mezidobí bydlel (jak tvrdil [příjmení]) na ubytovně. I kdyby bylo možné ověřit výpovědi svědka [příjmení], že krátce bydlel v bytě [číslo] na základě nájemní smlouvy s předchůdcem 1. žalovaného, a zejm., že tento byt opustil až v únoru či březnu 2019, pak při popsaných zjištěných z výpovědi svědka [příjmení] (neřkuli z výpovědi svědkyně [příjmení]) je možné s jistotou vyhodnotit, že svědek [příjmení] s žalobkyní v bytě začal bydlet počínaje březnem, resp. nejpozději dubnem 2019. Konečně je připomínáno, že i svědek [celé jméno žalovaného] popsal, že [anonymizováno] se jako osoba bydlící v bytě pod půdou, tj. v předmětném bytě, jednoznačně jevil nejméně od února či března 2020.

48. Jestliže soud uzavřel, že žalobkyně patrně již v roce 2018, nejpozději po březnu 2019, umožnila [jméno] [příjmení] bydlení v předmětném bytě, přijala jej za člena své domácnosti, přitom od uvedené doby prvního žalovaného (resp. ve zmíněném roce 2018 patrně ještě jeho předchůdce v pozici vlastníka bytové jednotky [adresa]) nijak do června 2020, kdy první žalovaný formuloval a doručoval žalobkyni výpověď, neuvědomila o zvýšení počtu členů své domácnosti, pak má soud za to, že se dopustila hrubého porušení své povinnosti vyplývající z nájmu. Jde totiž o podstatně delší dobu než 2 měsíce, které uvádí ust. § 2272 odst. 1 o. z. jako limit pro kvalifikaci jednání nájemce, jenž neprovedl oznámení změny počtu osob pronajímateli, coby závažného porušení povinnosti nájemce. Jestliže žalobkyně takto nepostupovala celou řadu měsíců, pak podle názoru soudu jde už o intenzitu hrubého porušení povinností nájemce a naplnění výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Soud se neztotožňuje s námitkou žalobkyně, že jestliže porušení oznamovací povinnosti nájemce dle § 2272 odst. 1 o. z. je citovaným ustanovením kvalifikováno toliko jako závažné porušení povinnosti nájemce, pak 1. žalovaný nemohl z tohoto důvodu oprávněně výpověď žalobkyni dát. Pojem hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu jako výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 o. z. právní úprava nikde nespecifikuje a nevysvěltuje. Nicméně nepochybně musí jít o značný zásah do práv pronajímatele. V projednávané věci podle názoru soudu, jak bylo výše popsáno, k hrubému porušení povinností nájemkyně došlo zejm. pro dlouhodobost nesplnění oznamovací povinnosti žalobkyně o počtu členů její domácnosti, což zjevně mělo vliv zejm. na příslušnou spotřebu komodit dodávaných do bytu a následného vyúčtování ve vztahu k členům SVJ, kteří tak uživatele [ulice] de facto dotovali. Zároveň soud připomíná, že formulační užití jednotlivé intenzity porušení povinností nájemce při dání výpovědi oproti např. formulaci užité § 2272 odst. 1 o. z. neskýtá možnost jednoznačného výkladu tak, že jde o stupeň od nejnižšího„ závažné“ přes„ hrubé“ až po„ zvlášť závažné“ porušení povinnosti, když právě poslední z pojmů, v sousloví tvořený též pojmem„ závažný“ je spojen s možností dát výpověď dokonce bez výpovědní doby. Jestliže taková možnost, jejímž předpokladem je skutečně značně negativní počínání nájemce při plnění jeho povinností, je formulačně spojena se„ zvlášť závažným“ porušením povinnosti, pak nelze bez dalšího vyhodnotit, že pojem závažné porušení je zákonodárcem míněno jako menší intenzity než porušení hrubé.

49. Dále lze dodat, že fotografiemi zdokumentovaný stav předmětného bytu, jakož i zjištění soudu z listiny„ Posouzení stavebně technického stavu“ (odst. 13 odůvodnění) svědčí přesvědčivě o tom, že žalobkyně jako jeho nájemkyně (a je nerozhodné, jaký podíl na tom má spolužijící osoba – svědek [příjmení]) nedodržuje dlouhodobě a zásadním způsobem (ve smyslu hrubého porušení podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.) povinnost nájemce dle § 2255 odst. 1 o. z. k řádnému užívání bytu, dle § 2257 odst. 2 o. z. a shora citovaného nař. vlády č. 308/2015 Sb. – o povinnosti ohledně běžné údržby a drobných oprav. Uvedenými důkazy bylo prokázáno, že v bytě dlouhodobě nejsou prováděny udržovací a drobné opravné práce v podobě jeho čištění a udržování, zejm. pak není prováděno čištění podlah, malování, oprava omítek. Přitom zde již dochází k poškozování v podobě odpadající omítky, mokrých či vlhkých map na podlahách atd. I v uvedeném stavu tak soud vyhodnotil hrubé porušení povinnosti nájemkyně – žalobkyně, tím důvodnost podané výpovědi 1. žalovaným dle § 2288 odst. 1 písm. a), odst. 3 o. z.

50. Soud neshledal příhodnou námitku žalobkyně, že na žádné z vytýkaných porušení povinností nájemce nebyla předem ze strany prvního žalovaného jako pronajímatele upozorněna. Podmínku předchozího upozornění totiž právní úprava výpovědi z nájmu bytu, kterou pronajímatel koncipuje v souladu s ust. § 2288 o. z. tak, že ukončení nájmu váže na tříměsíční výpovědní dobu běžící počínaje měsícem následujícím po obdržení výpovědi, neobsahuje. Tato podmínka je formulována pouze u výpovědi, kterou pronajímatel chce dát bez výpovědní doby za situace porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 3 o. z.). K tomu lze odkázat na výklad odlišnosti podmínek pro dání výpovědi dle § 2288 o. z. (s výpovědní lhůtou) a dle § 2991 o. z. (bez výpovědní lhůty) podaný např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, v němž se mj. uvádí:„ Z § 2288 odst. 1 a § 2291 odst. 1 obč. zák. je zřejmé, že zákon rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Jen„ běžné“ porušení povinností není spojeno s naplněním žádného výpovědního důvodu. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět, musí nájemce porušit své povinnosti alespoň hrubým způsobem. V takovém případě mu pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 písm. a) obč. zák.) a výpovědi nemusí předcházet žádné upozornění pronajímatele ani žádná výzva ke zjednání nápravy (srov. § 2288 obč. zák.). Má-li pronajímatel za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby. Před tím než přistoupí k podání výpovědi, však musí podle § 2291 odst. 3 obč. zák. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („ okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.“ 51. S ohledem na uvedené skutkové a právní závěry soud zamítl žalobu na neoprávněnost výpovědi dané prvním žalovaným z nájmu předmětného bytu (výrok I. tohoto rozsudku), jelikož výše popsaným způsobem shledal naplněný výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. v podobě hrubého porušení povinnosti nájemkyně – nesplnění oznamovací povinnosti dle § 2272 odst. 1 o. z. a povinností řádného užívání a údržby bytu dle § 2255 odst. 1 o. z. a nař. vlády č. 308/2015 Sb. Naopak vyhověl nároku žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi dané druhým žalovaným z nájmu sklípku (výrok II. tohoto rozsudku), k čemuž je v podrobnostech odkazováno na odst. 41, 42 odůvodnění.

52. Podle § 151 odst. 1 o. s. ř. soud tímto konečným rozhodnutím rozhodl též o náhradě nákladů prvostupňového řízení. Vzal v úvahu pravidlo, které je pro náhradu nákladů řízení prioritní, tj. úspěšnost účastníka ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), dále také předmět řízení. Nebylo možné odhlédnout od toho, že ve věci byla spojena ke společnému řízení záležitost samostatného nároku žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi obdržené ohledně sklípku od druhého žalovaného, dále samostatný nárok na určení neoprávněnosti výpovědi obdržené od prvního žalovaného z předmětného bytu a datované dnem 24. 6. 2020, a konečně třetí samostatný nárok na určení neoprávněnosti dalšího jednostranného právního jednání, totiž výpovědi prvního žalovaného z nájmu předmětného bytu datované dnem 23. 6. 2020. Podle výsledků řízení ohledně těchto jednotlivých nároků, přičemž do výsledků řízení byl zahrnut také rozsudek pro uznání vydaný dne 3. 8. 2021 vůči prvnímu žalovanému a ohledně výpovědi z nájmu datované 23. 6. 2020, pak soud adekvátně přiznal v příslušné části řízení úspěšnému účastníku právo na náhradu účelně vynaložených nákladů vůči účastníku, který byl ohledně příslušného dílčího nároku neúspěšným (k tomu viz výroky III. – V. tohoto rozsudku).

53. Předesíláno je, že všichni účastníci byli v řízení zastoupení advokátem. Jejich odměna za právní zastoupení a náhrada hotových výdajů podléhá úpravě vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách za poskytování právních služeb, ve znění účinném ke dni učinění jednotlivých úkonů právní služby (dále případně jen AT). Při tarifní hodnotě 10 000 Kč (§ 9 odst. 1 AT, neboť předmětem řízení byla prostřednictvím nároku na vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ochrana nájemního práva, které je v předmětném řízení stěží ocenitelné, zároveň nejde o typickou určovací žalobu, u níž je třeba tvrdit a prokazovat naléhavý právní zájem, a na kterou v tématice tarifní hodnoty především míří ustanovení § 9 odst. 3 písm. a) AT, jehož použití se – dle názoru soudu nesprávně – dovolával zástupce žalovaných) činí odměna advokáta za jeden úkon 1 500 Kč (§ 7 bod 5). Jelikož však zástupce žalovaných činil úkony právní služby zásadně společné pro oba žalované (a u 1. žalovaného v části řízení též ohledně dvou vůči němu uplatněných nároků), pak se dle § 12 odst. 4 AT odměna snižuje o 20% na 1 200 Kč za úkon. Stejné snížení bylo soudem provedeno za analogického použití ust. § 12 odst. 4 AT také u odměny za jednotlivé úkony právního zástupce žalobkyně, neboť ten též činil vesměs společné úkony ve prospěch všech tří dílčích uplatněných nároků na určení neoprávněnosti tří samostatných výpovědí daných jednotlivě žalovanými. Dále lze pro oba právní zástupce shodně uvést, že do nákladů právního zastoupení nebyla započítána náhrada za DPH dle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř., neboť v řízení netvrdili a nedoložili, zda by byli registrovanými plátci DPH.

54. V souvislosti s úspěchem žalobkyně ohledně nároku na určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 24. 6. 2020, dané 1. žalovaným, o níž bylo rozhodnuto rozsudkem pro uznání ze dne 3. 8. 2021, představují účelně vynaložené náklady žalobkyně celkem 6 500 Kč, a to ve skladbě 2 000 Kč za soudní poplatek a 4 500 Kč za právní zastoupení (odměna za 3 úkony právní služby – převzetí a příprava zastoupení 9. 7. 2020, žaloba, účast u jednání dne 3. 8. 2021; § 11 odst. 1 písm. a), d), g), AT – vždy po 1 200 Kč, náhrada hotových výdajů 3 x 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT).

55. Náklady řízení 1. žalovaného, které bude žalobkyně povinna nahradit dle výroku IV tohoto rozsudku, tvoří náklady právního zastoupení ve výši 10 034 Kč. Odměna advokáta, který v řízení ohledně nároku 1. žalovaného, kterému se vůči žalobkyni ubránil, učinil 5 úkonů (převzetí a příprava zastoupení 28. 7. 2021, účast u 3 jednání dne 3. 8. a 7. 12. 2021 a 11. 1. 2022, písemné podání ve věci samé ze dne 2. 9. 2021; § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT), když účast u druhého z jednání se do odměny však započítává dvakrát při trvání jednání od 08:05 do 10:14 hodin, celkem 7 200 Kč (6x 1 200). Dále jde o náhradu hotových výdajů spojených s každým z 5 úkonů – vždy po 300 Kč - tj. celkem 1 500 Kč (5 x 300, § 13 odst. 4 AT). K nákladům právního zastoupení přísluší též náhrada za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby a náhrada cestovného, které však soud do náhrady, jíž bude žalobkyně povinna žalovanému zaplatit, započítal pouze dílčím způsobem, neboť tyto výdaje byly vždy vynaloženy také společně v souvislosti s dalšími dvěma nároky, ohledně kterých byla žalobkyně úspěšná, tudíž jejich náhrada v plné výši 1. žalovanému nemůže příslušet. Konkrétně náhrada ze čas strávený advokátem při cestě ke každému ze tří jednání (z [obec] do [obec] a zpět) představovala vždy při 8 půlhodinách celkem 800 Kč (8 x 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 AT), avšak v prvním případě soud do náhrady nákladů řízení zahrnul jen její třetinu – 267 Kč (u jednání 3. 8. 2021 projednávány všechny tři dílčí nároky žalobkyně), při zbývajících dvou jednáních bylo započteno z náhrady času polovina, tj. 2 x 400 Kč, když soud následně projednával již jen dva nároky žalobkyně. Jízdné hromadným dopravním prostředkem advokát vynaložil ke každému z jednání ve výši 200 Kč, do náhrady nákladů řízení tak stejnou úvahou jako u náhrady za ztrátu času soud v prvním případě započetl 67 Kč, ve zbývajících případech 2 x 100 Kč.

56. U nároku na určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 24. 6. 2020 ohledně sklípku, dané 2. žalovaným, představují účelně vynaložené náklady úspěšné žalobkyně vůči neúspěšnému 2. žalovanému celkem 10 700 Kč (výrok V.). Jde o 2 000 Kč za soudní poplatek a 8 700 Kč za právní zastoupení (odměna za 5 úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení 9. 7. 2020, žaloba, účast u jednání dne 3. 8. 2021, účast na jednání 7. 12. 2020 započítávaná v odměně však 2 x, a u jednání 11. 1. 2020 – vždy po 1 200 Kč, celkem 6 x 1 200 Kč, náhrada hotových výdajů spojených s každým z uvedených 5 úkonů, tj. 5 x 300 Kč).

57. Lhůta k plnění povinnosti k náhradě nákladů řízení byla účastníkům stanovena obvyklá třídenní od právní moci rozhodnutí (§ 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř.). Ke stanovení delší lhůty či k plnění ve splátkách soud neshledal v okolnostech případu ani v soudu známých poměrech účastníků (k nimž účastníci ve prospěch jiné než třídenní lhůty k plnění aktivně ničeho netvrdili) žádné relevantní důvody.