44 C 118/2023

Plný text

Okresní soud v Sokolově samosoudcem Mgr. Františkem Sedláčkem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozen Datum narození zainteresované osoby 0/0 , bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 , zastoupeného advokátkou Anonymizováno , sídlem adresa proti žalované: právnická osoba , IČO IČO , sídlem adresa , zastoupené advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o určení vlastnictví k nemovitosti, neplatnost výpovědi nájmu bytu

I. Žaloba o určení, že žalobce je vlastníkem jednotky číslo , Anonymizováno, s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy číslo popisné , číslo popisné, , na pozemku - parcelní číslo , číslo, , v katastrálním území , obec, , se zamítá.

II. Odstoupení žalované vůči žalobci z , datum, od smlouvy o nájmu bytu (jednotky dle výroku I) ze dne , datum, není oprávněné.

III. Žalobce je povinen nahradit žalované prostřednictvím její zástupkyně 3/7 nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobce se žalobou, podanou 26. 4. 2023, domáhal určení, že je vlastníkem bytové jednotky , číslo, v budově , číslo popisné, , postavené na pozemku , číslo, , a podílu , číslo, na společných částech budovy a pozemku, zapsaných u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, pracoviště , město, , katastrální území , anonymizováno, , Obec , obec, , , okres, , jednotka zapsána na listu vlastnictví , číslo, , budova a pozemek na listu , číslo, , neboť coby prodávající a žalovaná coby kupující uzavřeli , datum, smlouvu, jejímž předmětem byla koupě této nemovitosti. Kupní cenu dohodli na 1 000 000 Kč, úhrada byla rozdělena do 2 částí, za nemovitost 900 000 Kč, za vybavení 100 000 Kč, uhrazena měla být do 3 pracovních dnů od podání návrhu na vklad do katastru. Žalovaná , datum, zaplatila 800 000 Kč. Vzhledem k tomu, že zbytek neuhradila ani přes výzvu z 14. 4. 2023, sám žalobce ji opakovaně, 6 měsíců, urgoval, byl uváděn v omyl, že k tomu dojde, od 2023 s ním již žalovaná o tom nekomunikovala, rozhodl se od smlouvy odstoupit dopisem z 19. 4. 2023. Žalovaná zaslala doklad o úhradě v hotovosti, kde je ověřen podpis žalobce, jenž podpis popřel. I kdyby ho podepsal, nebyla prokázána úhrada. Peníze nepotřeboval, měl pohledávku 20 000 Kč, již uhradil 4 dny před podpisem smlouvy, na což poskytl peníze pan , jméno FO, . Žalobce se obrátil na Policii České republiky, věc je prošetřována. Žalovaná je zapsána jako vlastnice jednotky v katastru, vlastníkem však je žalobce, proto je dán naléhavý právní zájem na určení vlastnictví, je nezbytné, aby ho katastrální úřad takto vyznačil. Jeho postaveni by bylo v případě rozporu mezi zápisem v katastru a skutečností nejistým. 800 000 Kč je připraven vrátit.

2. Žalobce se též žalobou, podanou 2. 6. 2023, domáhal, původně v řízení 44 C 153/2023, určení neoprávněnosti a neplatnosti výpovědi nájmu dané žalovanou, neboť , datum, byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu bytu. Žalobce řádně hradí sjednané nájemné 10 000 Kč měsíčně, přesto žalovaná zaslala listinu z , datum, , pojmenovanou odstoupení od nájemní smlouvy, jež mu nebyla řádně doručena, dozvěděl se o ní až z výzvy k vyklizení z , datum, . Listinu hodnotí jako výpověď z nájmu, jelikož se jí ukončuje užívání bytu; nesplňuje zákonné podmínky. Vypoví-li nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Výpověď poučení neobsahuje, je tedy neplatná. Neobsahuje zákonný důvod, domnělé nezaplacení 1 nájemného toto právo nezakládá. Odstoupení od nájemní smlouvy a jeho důvody v nájemní smlouvě jsou ustanovením zkracujícím práva nájemce a nemělo by k nim být přihlíženo. Pokud by bylo vyhověno žalobě o určení vlastnictví, řízení o této žalobě by mělo být zastaveno.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí obou žalob, neboť žalobce účelově vykonstruoval naplnění důvodu podstatného porušení smlouvy coby podmínky pro vznik práva na odstoupení, spočívající v údajném nezaplacení části kupní ceny 200 000 Kč. Tvrzení nejsou pravdivá, neunesl důkazní břemeno, jak vyplývá z výdajového pokladního dokladu, na němž je jeho podpis úředně ověřen, i ze zápisu z jednání mezi účastníky z 26. 9. 2022. Ověření na kupní smlouvě, jež žalobce nezpochybňoval, bezprostředně předcházelo ověření podpisu žalobce na výdajovém pokladním dokladu, bylo to dle stejného dokladu totožnosti. Výsledky trestního řízení nic jiného neukazují, vina nebyla prokázána; bylo sděleno, že co nejdříve dojde k ukončení řízení, dochází k prodlužování žalobcem, jenž se nedostavuje, nedokládá listiny. Na vyplacení hotovostní částky v den podpisu kupní smlouvy naléhal, odůvodňoval to akutní potřebou finančních prostředků. Měl dluh u 17 institucí, z čehož 2 závazky byla žalovaná nucena za něj uhradit bezodkladně, aby odvrátila hrozící exekuční řízení. Žalovanou v jednání dle plné moci z 21. 9. 2022 zastupoval , jméno FO, . Audiozáznam z jednání žalovaná nemá, došlo k ztrátě mobilního zařízení, na němž byl uložen. Nepřesvědčivé tvrzení žalobce o neuhrazení 200 000 Kč dokládá i to, že se snažil od smlouvy odstoupit až po 7 měsících od uzavření a zaplacení 1 000 000 Kč, z nichž většinu použil na uhrazení dluhů. Není pravdou, že by žalovanou žádal o doplacení. I kdyby reálně existoval důvod, nebyla by naplněna podmínka odstoupit bez zbytečného odkladu. Žalobce neplnil povinnosti z nájemní smlouvy s žalovanou z 26. 9. 2022, včas neuhradil kauci řádně, sjednané nájemné hradil opakovaně po splatnosti, za duben 2023 neuhradil ani po výzvě, neuhradil náklady na služby a úhrady spojené s užíváním za říjen 2022, jež za něj musela hradit žalovaná, včetně nákladů za březen, duben 2023. Od prosince 2022 nehradil řádně a včas televizní poplatky, dopustil se tak opakovaného podstatného porušení nájemní smlouvy. Žalovaná ho opakovaně vyzvala k úhradě dlužného nájemného a dalších povinností, následně od smlouvy odstoupila, vyzvala ho k vyklizení bytu, k čemuž poskytla lhůtu do 5. 5. 2023. Pro případ porušení těchto povinností si účastníci sjednali možnost odstoupení. Odstoupení bylo odesláno 28. 4. 2023, zásilka uložena 2. 5. 2023, kdy se dostala do sféry dispozice adresáta, žalobce poštu od žalované již nepřebíral a nekomunikoval s ní. Právně nelze považovat odstoupení z 21. 4. 2023 za výpověď, jedná se o naprosto odlišné instituty. V době uzavření nájemní smlouvy měl žalobce 17 závazků a finanční potíže, chápal obavy a měl v úmyslu poskytnout dostatečnou garanci žalované, a proto společně sjednali i možnost odstoupení v případě, kdy nebude plnit své závazky řádně a včas. Bohužel k naplnění obav došlo, porušil povinnost, k 21. 4. 2023 nebylo uhrazeno nájemné za duben 2023, od března 2023 nehradil ani služby spojené s užíváním, ani jednou nedoložil jejich úhradu, z výzvy , právnická osoba, a výpisu konta bytu bylo zřejmé, že je nehradil. Byt užívá, dle výzvy žalované bezdůvodné obohacení hradí, k 8. 8. 2023 dlužil za červen, červenec 2023 20 000 Kč. Platbami uznává, že jeho odstoupení od kupní smlouvy je neoprávněné, nároky na určení vlastnictví a neplatnosti výpovědi nájmu bytu nelze logicky požadovat paralelně, pojmově se vylučují. Platnost nájmu skončila 27. 9. 2023.

4. Žalobce má 2 děti, narozené 2010, 2014, pečuje o mladší z nich, po skončení manželství měl dluhy 250 000 Kč, jež musel splácet po 6 000 Kč, měl invalidní důchod, občas brigádně pracoval, dal přednost péči o dítě, dluhy se navyšovaly. Jedním z nich byl nedoplatek související s užíváním jednotky za únor 2021 až září 2022 50 409 Kč. Obrátil se proto na , jméno FO, , jenž jednal jménem žalované. 21. 9. 2022 v její kanceláři sdělil, že potřebuje finanční situaci řešit, má 4 pohledávky, jež je nutné rychle uhradit, žádal o poskytnutí 400 000 Kč dle zástavní smlouvy s tím, že žalovaná bude situaci řešit, prodá jeho bytovou jednotku, z prodeje se vyplatí pohledávka ze zástavního práva. Při dalším jednání 22. 9. 2022 bylo žalobcem sděleno, že má dluhy u 17 institucí, závazky budou vyšší, žalovaná z toho byla překvapená, přesto se zavázala zajistit úvěr do 500 000 Kč, z nějž měl žalobce uhradit vyčíslené závazky a 72 600 Kč za finanční poradenství, dále se zavázala k odvrácení exekuce neprodleně uhradit pohledávky 27 000, 20 000 Kč, na ně vystavit směnku a smlouvu o úvěru; jakmile se prodá jednotka, bude se řešit bydlení. Žalobce zmocnil , jméno FO, k jednání ohledně dluhů vůči věřitelům, za tím účelem udělil plné moci, například ve vztahu ke zdejšímu soudu, podpis z 22. 9. 2022 na ní byl ověřen Českou poštou, pracoviště Sokolov 1, pod pořadovým číslem , číslo, , totožnost ověřena řidičským průkazem , Anonymizováno, . Poslední schůzka se uskutečnila 26. 9. 2022, žalovaná sdělila, že úvěr 500 000 Kč by nevyplatil všechny dluhy, ohledně některých byly podány žaloby, částky nesouhlasily, proto dle návrhu žalobce vyjádřila ochotu jednotku odkoupit, nabídla 1 000 000 Kč s tím, že ho tam nechá bydlet za nájemné 10 000 Kč, poskytla zálohu 200 000 Kč proti výdajovému pokladnímu dokladu, vložit kupní smlouvu na katastrální úřad a od následujícího dne uvolňovat 800 000 Kč; v případě opuštění jednotky žalobcem bylo dohodnuto, že mu žalovaná uhradí extra odměnu podmíněnou hrazením nájemného a spojených poplatků; žalobce potvrdil, že převzal kupní a nájemní smlouvu, dohodu o odměně při prodeji dalším osobám. Podepsal výdajový pokladní doklad, jímž potvrdil, že mu bylo žalovanou zaplaceno 200 000 Kč jako záloha z kupní ceny dle smlouvy z téhož dne; podpis na dokladu byl ověřen pod pořadovým číslem , číslo, . Téhož dne účastníci, žalobce bezprostředně poté, podepsali smlouvu, jíž žalobce žalované prodal jednotku , číslo, , užívanou jako byt, s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy , číslo, a na pozemku , Anonymizováno, v katastrálním území , obec, ; žalovaná se zavázala uhradit kupní cenu 1 000 000 Kč (900 000 Kč za jednotku, 100 000 Kč za její vybavení) na účet žalobce , č. účtu, do 3 pracovních dnů od podání návrhu na vklad Katastrálnímu úřadu pro , Anonymizováno, kraj, v opačném případě měl žalobce právo od smlouvy odstoupit, žádat smluvní pokutu 250 000 Kč, účastníci by byli povinni vrátit si veškerá plnění; současně se zavázali uzavřít smlouvu o nájmu jednotky žalobci; podpisy na 3 stejnopisech smlouvy byly ověřeny, žalobce pod pořadovými čísly , Anonymizováno, až -, Anonymizováno, , žalované prostřednictvím jednatele , jméno FO, pod čísly , Anonymizováno, až -, Anonymizováno, . Téhož dne byla podepsána smlouva o nájmu jednotky na rok od vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované s tím, že nájemné 10 000 Kč mělo být hrazeno k 10. dni v měsíci, do 30 dnů od podpisu měla být zaplacena kauce 10 000 Kč, žalobce byl povinen měsíčně dokládat úhradu plnění spojených s užíváním a služby, rozhlasového a televizního poplatku; řádné a včasné neplacení nájemného, kauce, nedoložení úhrad na plnění a služby mělo být považováno za podstatné porušení smlouvy způsobující vznik práva žalované na odstoupení; písemnosti se v případě uložení považovaly za doručené 3. dnem uložení u držitele poštovní licence. Rovněž byla podepsána dohoda, dle níž pokud žalobce bude řádně plnit nájemní smlouvu, včas hradit nájemné, a bude se chtít odstěhovat, vypoví ji, žalovaná jednotku prodá, vyplatí zástavního věřitele a kupní cenu rozdělí mezi účastníky. Dále byla uzavřena smlouva mezi , právnická osoba, jako věřitelkou, zastoupenou , tituly před jménem, , jméno FO, jako jednatelem, a žalovanou jako dlužnicí, jejímž předmětem bylo poskytnutí podnikatelského úvěru 1 000 000 Kč za účelem koupě jednotky na účet advokátní kanceláře , tituly před jménem, , právnická osoba, , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, ; k vyplacení mělo dojít po předložení zástavní smlouvy k jednotce ve prospěch Imperie; žalovaná se zavázala úvěr vrátit do 27. 10. 2023 s úrokem 150 000 Kč, při nezaplacení by po ní mohly být žádány smluvní pokuty 150 000 Kč a měsíčně 50 000 Kč, úrok z prodlení 28 %; podpis žalované prostřednictvím jednatele , jméno FO, byl ověřen 26. 9. 2022 pod číslem , číslo, . Současně mezi stejnými osobami a advokátem , tituly před jménem, , jméno FO, byla uzavřena smlouva o advokátní úschově úvěru, , tituly před jménem, , jméno FO, se zavázal uvolnit 800 000 Kč na účet žalobce , č. účtu, , 200 000 Kč na, Anonymizováno, účet, Anonymizováno, žalované, tel. číslo, do 3 pracovních dnů od předložení výpisu listu vlastnictví ve prospěch žalobce; 27. 9. 2022 došlo dle toho k odeslání částek. Žalovaná je v katastru nemovitostí evidována jako vlastnice jednotky, jež je dle smlouvy z 27. 9. 2022 zatížena zástavním právem pro , právnická osoba, . 29. 9. 2022 bylo žalobci doplaceno 800 000 Kč, z toho 72 600 Kč zaplatil , jméno FO, za finanční poradenství. Žalobce přes opakovaná upozornění žalované nehradil včas kauci, nájemné a zálohy na služby, žalovaná mu proto sdělila, že ztratil možnost z dohody z 26. 9. 2022 (vyplacení odměny při opuštění bytu). , právnická osoba, dlužil 405 Kč, poplatky za prosinec 2022 až únor 2023. 17. 4. 2023 doručil žalované sdělení, že porušila podstatným způsobem kupní smlouvu, vyzval ji k úhradě doplatku 200 000 Kč do 7 dnů s tím, že jinak bude nucen od ní odstoupit. Poté, co to žalovaná, jednající prostřednictvím , jméno FO, , odmítla, žalobce z toho důvodu učinil listinou doručenou jí 26. 4. 2023 odstoupení, vyjádřil připravenost vrátit 800 000 Kč. Žalovaná mu 28. 4. 2023 odeslala odstoupení od nájemní smlouvy, žalobce nebyl zastižen, písemnost byla 2. 5. 2023 uložena na Poště; odůvodněno bylo opakovaným podstatným porušováním smlouvy řádným a včasným nehrazením nájemného, hrazením až po předchozí výzvě, za duben 2023 vůbec, včasným neuhrazením kauce, plnění za užívání a služeb za říjen 2022, jež musela uhradit žalovaná, nehrazením televizních poplatků od prosince 2022, nedokládání plnění za služby; žalobce vyzvala k předání jednotky do 5. 5. 2023. Žalobce dlužil zálohy za služby za březen až květen 2023, splatné ke konci příslušných měsíců, 13 602 Kč, jež zaplatila žalovaná. K 22. 5. 2023 žalovaná evidovala a žalobce vyzvala k úhradě tohoto dluhu zvýšeného o 1 nájemné, celkem 23 602 Kč. Žalobce ani poté zálohy řádně neplnil, hradila je žalovaná.

5. Uvedená skutková zjištění byla opřena o následující důkazy: Jednání , jméno FO, jménem žalované vyplývá z obecné plné moci, opatřené ověřeným podpisem , jméno FO, z 10. 4. 2019, doplněné, zřejmě na základě zavedené praxe, , jméno FO, o specifikaci na jednání s žalobcem a o přijetí zmocnění z 21. 9. 2022. Průběh a důvody předsmluvních jednání jsou patrné ze zápisů z jednání 1 z 21. 9. 2022, 2 z 22. 9. 2022, 3 z 26. 9. 2022, podepsaných účastníky, žalovanou prostřednictvím , jméno FO, , na konci každého zápisu uvedeno, že žalobce vše zvážil a bez nátlaku či jiného donucovacího prostředku odsouhlasil a schválil. Plná moc žalobce pro , jméno FO, pro jednání se soudem s uvedenou ověřovací doložkou pro legalizaci z 22. 9. 2022 je u zdejšího soudu založena ve správním spise 0 Si 379/2022. S tím související osobní a finanční poměry žalobce vyplývaly ještě z rozsudku Okresního soudu v Sokolově z 3. 5. 2017, 40 Nc 28010/2017-115, výpovědi žalobce dle protokolu o jednání ze 7. 2. 2020 v soudním řízení 40 P 204/2017. Převod jednotky, dohodnutá výše a způsob placení ceny, podmínky odstoupení vyplývají ze stejnopisů kupní smlouvy o převodu nemovitých a movitých věcí s uvedenými ověřovacími doložkami České pošty pro legalizaci z 26. 9. 2022. Zapsání vlastnictví žalované a zástavního práva ve prospěch , právnická osoba, vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí z 26. 4. 2023. Odstoupení žalobce od kupní smlouvy, jeho důvody a doručení žalované jsou zřejmé z výzvy jeho zástupkyně k úhradě části kupní ceny 200 000 Kč z 14. 4. 2023, odstoupení z 26. 4. 2023, detailů zpráv, doručenky z Datových schránek, mailového vyjádření žalované k výzvě ze 17. 4. 2023, její reakce na odstoupení od kupní smlouvy z 28. 4. 2023.

6. Sporné mezi účastníky bylo zaplacení části kupní ceny 200 000 Kč: v tomto směru byl stěžejním důkazem výdajový pokladní doklad žalované z 26. 9. 2022, potvrzující vyplacení této částky, uvedené číselně i slovně, jako zálohy dle kupní smlouvy. Podpis žalobce na něm byl ověřen, přičemž z pořadového čísla ověření , číslo, vyplývá, že se tak stalo bezprostředně před ověřením 3 stejnopisů kopie kupní smlouvy pod čísly , Anonymizováno, až -, Anonymizováno, , jejichž podpis žalobce nezpochybnil. Působnost na úseku ověřování pravosti podpisu (dále jen "legalizace") dle §§ 1 (1 f)), 10 (1 a), 2) zákona 21/2006 Sbírky, o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a pravosti podpisu a změně některých zákonů (zákon o ověřování), ve znění pozdějších předpisů, vykonává držitel poštovní licence. Legalizací se ověřuje, že žadatel, žalobce, před ověřující osobou, Českou poštou, listinu vlastnoručně podepsal, nikoli správnost ani pravdivost údajů uvedených v dokumentu, dokladu. Pošta 7. 7. 2023 k žádosti o sdělení informace jednoznačně sdělila, že pod číslem , číslo, byla po předložení řidičského průkazu, jenž byl zkontrolován, včetně identifikace dle fotky, provedena legalizace podpisu žalobce na výdajovém pokladním dokladu, jenž byl na pobočce vlastnoručně podepsán, nebylo lze ji provést bez jeho přítomnosti; podpis žalobce byl i u odpovídajícího údaje v ověřovací knize s potvrzením o zaplacení poplatku 30 Kč. Uvedené je v souladu s výše uvedenými, žalobcem podepsanými, zápisy z jednání, zejména číslo 3 z 26. 9. 2022. Stejné sdělení Pošta učinila i v odpovědích na žádost o sdělení informace z 20., 22. 9. 2023 ohledně žalobcem podepsaného stejnopisu kupní smlouvy pod pořadovým číslem , číslo, ; podpis žalobce byl i u odpovídajícího údaje v ověřovací knize pod pořadovými čísly , číslo, až -, číslo, , týkajícího se 2 stejnopisů, s potvrzením o zaplacení poplatku 90 Kč (tedy za 3 listiny pod čísly , číslo, až -, číslo, po 30 Kč), jistý nesoulad takto žalobcem předložených záznamů v počtu ověřovaných listin není významný, týká se kupní smlouvy, jejíž podepsání sporné nebylo. Stejné sdělení Pošta učinila i v odpovědi na žádost o součinnost z 22. 9. 2023 ohledně , jméno FO, podepsaných 2 plných mocí, 2 smluv o úvěru, 3 kupních smluv (tedy stejnopisů) pod pořadovými čísly , číslo, až -, číslo, ; podpis , jméno FO, byl i u odpovídajícího údaje v ověřovací knize s potvrzením o zaplacení poplatku 210 Kč (tedy za 7 listin po 30 Kč). Návrhu žalobce na výslech paní , jméno FO, , jež jeho podpisy ověřovala, nebylo vyhověno, je krajně nepravděpodobné, že by poté takovou skutečnost popřela; žalobce to, že by se tato osoba vyjádřila opačně, netvrdil, nezjistil a tím neprokázal účelnost důkazu. Ze stejného důvodu nebylo vyhověno návrhu na znalecký posudek na pravost jeho podpisu, to bylo dle výše uvedeného jednoznačně prokázáno.

7. Smlouvy za žalovanou jako jednatel podepisoval , jméno FO, , jehož věrohodnost je vysoká s ohledem na to, že dle soudního informačního systému nebyl u zdejšího soudu účastníkem trestního řízení. Vlastní jednání před uzavřením smlouvy však z jeho pověření vedl , jméno FO, , jehož věrohodnost v tom směru mírně snížená je, neboť dle obžaloby z 11. 10. 2021 je v soudním řízení , spisová značka, stíhán pro podvod, nikoli však padělání či pozměňování listiny, odsouzen však není. V mailovém vyjádření ze 17. 4. 2023 uvedl, že ohledně jednání existují 4 svědci (dle vyjádření žalované a výpovědi paní , jméno FO, to zřejmě byla paní , jméno FO, , paní , jméno FO, , , jméno FO, , případně , jméno FO, ), jednání byla nahrávána, jeví se podezřelé, že soudní výzvě k předložení záznamu nebylo vyhověno s tím, že zařízení se s tímto záznamem ztratilo. Žalobcem navržený výslech paní , jméno FO, však nebyl proveden: k této osobě bylo zjištěno, že žalobou z 25. 4. 2021 se proti žalované rovněž domáhala určení vlastnického práva k jednotce , číslo, v , obec, s odůvodněním, že 25. 8. 2020 podepsaly kupní smlouvu s možností zpětného odkupu, žalovaná se zavázala vyplatit její dluhy, tehdy se však snažila ji vystěhovat, ačkoli nájemné řádně plnila; usnesením Okresního soudu v Sokolově z 9. 3. 2022, , spisová značka, , bylo řízení pro zpětvzetí žaloby zastaveno. Následně žalovaná podala proti paní , jméno FO, žalobu, o níž bylo rozhodnuto rozsudkem Okresního soudu v Sokolově pro zmeškání z 29. 9. 2022, , spisová značka, , tak, že řízení o 5 863 Kč s úrokem z prodlení bylo zastaveno, paní , jméno FO, uloženo zaplatit 54 253 Kč s úrokem s odůvodněním, že žalovaná vlastnila jednotku od 25. 8. 2020 do 10. 1. 2022, nájemní vztah byl skončen výpovědí z 21. 4. 2021, předmětem bylo neuhrazené nájemné, bezdůvodné obohacení, služby za 2019, 2020, červenec 2021 až leden 2022, paní , právnická osoba, se nevyjádřila, k jednání se nedostavila; ze soudního spisu , spisová značka, vyplývá, že uložená povinnost je exekučně vymáhána. Soud se proto ztotožnil s námitkou žalované, že to s případem nesouvisí, neprokazuje abnormalitu jejího podnikání, šlo o nespolehlivou osobu, jež neplatila, celkem jde o 2 případy za 10 let podnikání. Též anonymní, poměrně expresivní, negativní hodnocení pana , jméno FO, na webu kdovolal.hledam.info z 19. 9. 2019, 26. 6., 16. 8. 2023 neprokazuje jeho nevěrohodnost, jde o 3 takové hodnocení za 4 roky. Věrohodnost tvrzení žalobce je snížená v tom směru, že trestní řízení proti , jméno FO, , jež bylo dle jeho oznámení zahájeno, jak uvedeno v úředním záznamu Policie České republiky z 12. a 26. 6. 2023 o podaném vysvětlení, není skončeno. Žalobce připustil, že po několika operacích, narkózách má problémy s pamětí; nepravdivé či nepřesné se jevilo jeho vysvětlení o tom, že když byl hotov jeho nový občanský průkaz, šli na Poštu nechat ověřit plné moci, přitom legalizace všech listin byla provedena po ověření totožnosti z řidičského průkazu. Jeho tvrzení, že nechal úředně ověřit podpis na směnce na 20 000 Kč, by nasvědčovalo tomu, že došlo k dodatečné úpravě částky ve výdajovém pokladním dokladu žalované na 200 000 Kč. Dle hlavní knihy analytické evidence žalované z 18. 9. 2023, jež obsahovala výpis převodů a výběrů hotovosti od 22. do 26. 9. 2022, dle vysvětlení žalované na 2 účtech (označených čísly , číslo, , , číslo, ) a v pokladně (označeno , číslo, ), byla v těchto dnech do pokladny přijata hotovost 330 000 Kč, údaje o jakémkoli výběru nejsou evidovány. Žalobcem navržené výpisy z účtů žalované nebyly opatřeny, neboť peníze měly být vyplaceny v hotovosti, v tom směru by nemohly nic významného prokázat. Dle § 4 (1) zákona 89/2012 Sbírky, občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností. Není věrohodné, že by až po 7 měsících z kupní smlouvy, jejíž stejnopis měl, zjistil, že mu namísto 1 000 000 bylo zaplaceno jen 800 000 Kč. Z četných mailů mezi účastníky, z 22. 9., 3., 4., 5., 10., 12., 21. 10., 8., 15., 25. 11. 2022, 13., 21., 22. 2., 12. 4. 2023, telefonních zpráv z 29. 9., 7. 10., 21. 11., 14., 15., 16. 12. 2022, 24. 1., 10. 2. 2023, vyplývá, že po dobu několika měsíců řešili množství spíše drobných dluhů žalobce (nájemné a služby, televizní poplatky, půjčky, elektřina, u celního úřadu) a záležitosti souvisejících s bydlením (stavy topení, vody, počet osob), možnosti příspěvků. Byla předložena jediná zpráva z 17.26 hodin neurčeného dne, žalobce uvedl, že z 14. 4. 2023, v níž , jméno FO, podrážděně reagoval na vznesení jeho požadavku na 200 000 Kč. Návrhu žalobce na vyžádání přehledu četnosti a délky telefonní komunikace mezi účastníky od , právnická osoba, od 31. 5. do konce 2022 nebylo vyhověno, neboť z takových skutečností by nebylo lze zjistit obsah hovorů, navíc je nepravděpodobné, že by se to nepromítlo aspoň do některých z výše uvedených mailů či zpráv za toto období. Nedoložil ani, zda na základě jeho oznámení bylo trestní stíhání , jméno FO, , na základě nějž by měl být odborně přezkoumán obsah originálu výdajového pokladního dokladu z hlediska jeho možného pozměnění, vůbec zahájeno a v tom případě zda průběh trestního řízení nasvědčuje, že bude uznán vinným. Soud nevyhověl návrhu žalobce na vyžádání trestního spisu ani žalované na aspoň telefonické zjištění stavu toho řízení, neboť o tom měl přehled z jejich vyjádření, pokud by nastala nějaká důležitá skutečnost, nepochybně by to sdělili. Žalobce dle § 79 (2) zákona 99/1963 Sbírky, občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), je povinen k návrhu, žalobě, připojit písemné důkazy, jichž se dovolává, samozřejmě pokud je v jeho možnostech je opatřit, aktivita je v tomto tedy přednostně na něm, nikoli na soudu, obdobně třeba vykládat povinnost žalované. Žalobcem navrhovaná vlastní výpověď v tom směru nebyla provedena, neboť by s odstupem času proti vysvětlení u Policie a žalobním tvrzením zjevně nic zásadně nového nepřinesla, musela by být dle výše uvedeného hodnocena v tomto zásadním bodě jako nevěrohodná. Soud dle § 131 (1) o. s. ř. může nařídit důkaz výslechem účastníka, jestliže dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak; jelikož se u předání peněz nacházela paní , jméno FO, , bylo čerpáno z její svědecké výpovědi. I když , jméno FO, není účastníkem řízení, ani u něj by se nedalo očekávat, že bude vypovídat jinak, než uváděla žalovaná ve svých vyjádřeních, čerpajících nepochybně z jeho sdělení, proto jí navrhovaný svědecký výslech byl rovněž zamítnut jako nadbytečný.

8. Paní , jméno FO, vypověděla, že v žalované vykonává administrativní práce; do sousední kanceláře, kde probíhalo jednání, chodila, když si potřebovala něco vytisknout, při výpovědi nakreslila plánek kanceláře. Viděla , jméno FO, vyndávat peníze, předávat je žalobci, spolu je počítali na stole u trezoru, nejdříve pan , jméno FO, , poté je obecně přepočítává klient, seděli na gauči, peníze zahlédla ze vzdálenosti 2 metrů, viděla hromádky, mohlo jich být 2, 3, 5, s jistotou počet nevěděla, určitě tam byly 2tisícovky (to je v rozporu s vyjádřením žalobce, že mu , jméno FO, dal z kapsy jen 20 000 Kč, jež se nepočítaly), vyplácení hotovosti bylo standardní praxí, žalobce předtím musel na , právnická osoba, podepsat výdajový pokladní doklad; sice ho neviděla, jak si peníze vzal, ale odcházel v pohodě. Byť nelze pominout, že paní , jméno FO, potvrdila, že pro žalovanou pracuje 2 až 3 roky, u , jméno FO, měla dluh z půjčky kolem 60 000 Kč, jenž je vymáhán v insolvenci, tedy možnou jistou závislost, dle § 126 (2) o. s. ř. vypovídala po poučení o trestních následcích křivé výpovědi, jiná na výsledku sporu nezávislejší osoba, jež by aspoň krátce byla u předání peněz, přítomna nebyla; její výpověď byla spontánní, bylo pochopitelné, že s ročním odstupem si detaily jako oblečení vůbec, velikost (tloušťku) balíčku peněz přesně nepamatovala, odhadovala mezi 1/2 až 2 centimetry. Žalovaná opustila od svého původního návrhu na výslech 2. administrativní pracovnice paní , právnická osoba, s tím, že v okamžiku předání peněz tam nebyla, tento výslech poté navrhl žalobce; tento byl proto zamítnut, paní , jméno FO, potvrdila, že paní , jméno FO, tam při předání peněz nebyla, měla na starosti papíry, musela tam jít vypracovat výdajový pokladní doklad, jenž poté musel žalobce jít podepsat na Poštu. Ve spojení s výše uvedenými důkazy (zejména s žalobcem podepsaným zápisem z jednání 3 z 26. 9. 2022), průběhem trestního řízení proti , jméno FO, a skutečností, že žalobce na nezaplacení 200 000 Kč poukázal až po 7 měsících, se nedá přepokládat, že by paní , jméno FO, potvrdila jím nastíněnou verzi o tom, že mu ve skutečnosti bylo vyplaceno jen 20 000 Kč (tedy že by byl doklad dodatečně pozměněn).

9. Vznik nájmu, související práva a povinnosti vyplývají ze smlouvy o nájmu bytu z 26. 9. 2022, podepsané účastníky; řádné a včasné neplacení nájemného a služeb prokazuje výzva žalované k úhradě 5 151 Kč z 3. 11. 2022 s potvrzením České pošty na podacím lístku o odeslání žalovanému týž den, 2. výzva žalované k úhradě dlužného předpisu 5 151 Kč z 13. 11. 2022 s potvrzením Pošty na podacím lístku o odeslání žalovanému následující den, výzvy žalované k úhradě dlužného nájmu 10 000 Kč z 21. 11., 13. 12. 2022, 19. 4. 2023 s potvrzeními na podacím lístku o odeslání 21. 11., 14. 12. 2022, 19. 4. 2023, upomínka , právnická osoba, k zaplacení dlužných televizních poplatků z 3. 4. 2023, výpisy konta za 1/2022 - 9/2022 z 23. 9. 2022 (potvrzuje zadluženost žalobce před uzavřením smlouvy s žalovanou), za 1/2022 - 6/2023 z 10. 5. 2023, potvrzení , právnická osoba, z 11. 5. 2023 o provedené transakci, informace , právnická osoba, z 15. 9., 11. 10. 2023 o odchozích platbách (zaplacení nedoplatků žalovanou), mailové upozornění z 9. 5., 10. 8., 12. 9. 2023, oznámení , právnická osoba, o změně předpisu z 15. 5. 2023, přehled placení nájemného a neuhrazených služeb za leden až červen 2023. Odstoupení od nájemní smlouvy vyplývá z této listiny žalované z 21. 4. s potvrzením na podacím lístku o odeslání 28. 4. 2023, detailní informace k zásilkám z webu PoštaOnline k průběhu doručování, předžalobní výzvy žalované k vyklizení nemovitosti a vydání bezdůvodného obohacení z 22. 5. 2023 s doručenkou z Datových schránek o doručení zástupkyni žalobce následující den; žalobce se o něm dozvěděl, jak je zřejmé z odpovědi žalované ze 7. 6. na jeho dopis z 2. 6. 2023.

10. Podmínky výplaty přebytku kupní ceny v případě opuštění jednotky žalobcem vyplývají z dohody smluvních stran z 26. 9. 2022, podepsané účastníky. Zjištění vyplývající z obchodního rejstříku, webu ministerstva financí ARES, potvrzené zástupkyní žalované, že jednatelem , právnická osoba, byl do 7. 8. 2023 advokát , tituly před jménem, , jméno FO, , její manžel, nemělo pro výsledek řízení význam. Poskytnutí úvěru žalované je zřejmé ze smlouvy o úvěru, opatřené příslušnou ověřovací doložkou podpisu žalované (, jméno FO, ) z 26. 9. a prohlášením advokáta Dr. , jméno FO, z 27. 9. 2022 o pravosti podpisu , právnická osoba, (Mgr. , jméno FO, ) na listině nesepsané advokátem. Rozdělení a vyplacení takto získané částky účastníkům vyplývá ze smlouvy o advokátní úschově peněžních prostředků a listin, podepsané žalovanou (, jméno FO, ) 26. 9. 2022, , právnická osoba, (Mgr. , jméno FO, ) a Mgr. , jméno FO, jako advokátem 27. 9. 2022, z transakční historie účtu Mgr. , jméno FO, u , banka, z 29. 8. 2023. Vyplacení 800 000 Kč žalobci z advokátní úschovy prokazuje detail účtu , č. účtu, u , právnická osoba, , mezi účastníky nebylo sporné.

11. Žalobce tedy žalované prodal jednotku , číslo, v , obec, za 1 000 000 Kč, jež mu byly uhrazeny 26. 9. 2022 v kanceláři žalované v hotovosti 200 000 Kč a 29. 9. 2022 bezhotovostně 800 000 Kč přes advokátní úschovu. Žalovaná současně žalobci umožnila jednotku užívat, 2. 5. 2023 od nájemní smlouvy odstoupila pro včasné nehrazení nájemného, kauce, služeb, dluh na nájemném za duben 2023, nedokládání plnění za služby.

12. Takto zjištěný skutkový stav byl posouzen následně: Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu, katastru nemovitostí, v souladu se skutečným právním stavem, dle § 985 o. z. se může osoba, jejíž (domnělé) věcné, vlastnické, právo je dotčeno, žalobce, domáhat odstranění nesouladu; toho lze docílit i žalobou na určení takového práva, proto naléhavý právní zájem netřeba prokazovat. Nad rámec toho vzhledem k tomu, že jednotka je zapsána ve vlastnictví žalované, jež od nájemní smlouvy odstoupila a vyzvala žalobce k vyklizení, určení, zda tu vlastnické právo žalobce je, se dle § 80 o. s. ř. lze žalobou domáhat i proto, že je na tom naléhavý právní zájem, spočívající v možnosti, v případě prokázání jeho vlastnictví, v užívání jednotky pokračovat.

13. Od smlouvy dle § 2001 o. z. lze odstoupit, ujednají-li si to strany, účastníci; žalobce měl dle kupní smlouvy z 26. 9. 2022 právo od ní odstoupit, pokud by mu do 3 pracovních dnů od podání návrhu na vklad nebyla zaplacena kupní cena 1 000 000 Kč; bylo prokázáno, že celá částka byla doplacena 29. 9. 2022, proto žalobce od smlouvy odstoupil neúčinně, nestal se zpětně vlastníkem jednotky, a proto žaloba o určení jeho vlastnictví byla zamítnuta. Ve výroku rozsudku dle § 8 e) zákona 256/2013 Sbírky, o katastru nemovitostí (katastrální zákon), je jednotka označena stručněji; v listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitost označena údaji katastru, a to jednotka označením pozemku, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky s příslušným podílem na společných částech budovy číslo popisné , číslo, a na pozemku v daném katastrálním území; navíc na základě tohoto rozsudku ke změně zápisu ani nedojde.

14. Žalobce naopak naplnil ujednané podmínky pro využití práva žalované odstoupit od nájemní smlouvy, neboť řádně a včas neplatil nájemné, kauci, nedokládal hrazení souvisejících plnění a služeb. Odstoupení mu dle smlouvy bylo doručeno 5. 5. 2023, 3. den uložení u České pošty, neboť si ho mohl po marném pokusu o jeho doručení vyzvednout, nelze připustit opačný výklad, jenž by takto umožňoval adresátům vyhýbat se svým povinnostem a odpovědnosti. Ostatně odstoupení si nakonec převzal, neboť ho připojil k žalobě. Pro případ neplnění povinností nájemce, zejména nehrazení nájemného a cen souvisejících služeb, však následující ustanovení neumožňují nájem 1stranně skončit odstoupením, nýbrž výpovědí, a to za určitých podmínek. Zavazovala-li nájemní smlouva pronajímatelku, žalovanou, přenechat nájemci, žalobci, k zajištění bytových potřeb jeho a člena jeho domácnosti, dítěte, byt, jenž je předmětem nájmu, dle § 2235 (1) o. z. se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím jeho práva dle ustanovení pododdílu 2 (§§ 2235 až 2301), Zvláštní ustanovení o nájmu bytu. Výpověď nájmu vyžadovala písemnou formu a musela dojít 2. straně, žalobci, což bylo splněno. Vypověděla-li nájem žalovaná, dle § 2286 o. z. bylo její povinností poučit žalobce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, tyto náležitosti listina žalované neměla, proto je neplatná. Žalovaná by dle § 2291 o. z. měla právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jí žalobce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, porušil-li by svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li by nájemné a náklady na služby za dobu aspoň 3 měsíce, poškozoval-li by byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsoboval-li by jinak závažné škody nebo obtíže žalované nebo osobám, jež v domě bydlí, nebo užíval-li by neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Byť žalovaná mnohokrát vyzvala žalobce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, ke dni sledovaného ukončení nájmu dle uváděného důvodu neměl zaplaceno jen nájemné za duben 2023, tedy platby, byť často pozdě, činil, což však nezakládá právo na okamžitou výpověď; rovněž další vytčené důvody, včasné neuhrazení kauce, nedokládání plnění za služby, nedosahují svou závažností, ve srovnání s výše uvedenými příklady, zvláštní intenzity, jež by takové právo zakládala, televizní poplatky jsou navíc samostatnou pohledávkou , právnická osoba, . Žalobce dle § 2290 o. z. využil právo podat návrh, žalobu, soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do 2 měsíců, odkdy mu došla, tedy učinil tak včas. Této žalobě proto bylo vyhověno, písemnost žalované z 21. 4. 2023, označená jako odstoupení od nájemní smlouvy (ve výroku rozsudku uveden přesný název smlouvy o nájmu bytu) z 26. 9. 2022, byla proto shledána neoprávněnou (v souladu s uvedenými ustanoveními se neuvádí výraz neplatná); nájem na základě ní nezanikl. Jelikož nebylo vyhověno žalobě o určení vlastnictví, nebylo pro ten případ rozhodováno o návrhu žalobce na zastavení řízení o neoprávněnosti odstoupení (výpovědi).

15. V zájmu hospodárnosti řízení dle § 112 (1) o. s. ř. byly usnesením Okresního soudu v Sokolově z 21. 6. 2023, 44 C 118/2023-34, spojeny ke společnému řízení obě věci, jež byly u něj zahájeny, jelikož skutkově spolu souvisely, týkaly se práv ke stejné jednotce, týchž účastníků, byl předpoklad, že další řízení společným projednáním ušetří čas a výdaje jejich i soudu. Soud dle § 40 (2, 3) o. s. ř. rozhodl, že budou současně s pořízením zvukových záznamů sepsány o jednáních protokoly, neboť v tom případě při podání opravného prostředku ve věci samé netřeba pořídit přepisy záznamů, což dle sdělení vedení a vedoucí příslušné kanceláře soud neúměrně časově zatěžuje.

16. Měli-li účastníci ve věci úspěch jen částečný, soud dle § 142 (2) o. s. ř. jejich náhradu poměrně rozdělil. Je zjevné, že určení vlastnictví je svým významem důležitější předmět řízení než určení neoprávněnosti odstoupení (výpovědi) nájmu, zvlášť v daném případě, kdy byl sjednán jen na rok. Pro vyjádření poměru úspěchu byla proto jako podpůrné hledisko použita výše soudního poplatku. Za žalobu o určení vlastnictví k nemovitosti se dle položky 4 3. sazebníku zákona 549/1991 Sbírky, o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o soudních poplatcích“), vybere poplatek 5 000 Kč. Za žalobu, jejímž předmětem není peněžité plnění, konkrétně oprávněnost odstoupení (výpovědi), dle položky 4 1. c) sazebníku zákona o soudních poplatcích se vybere 2 000 Kč. Žalobce tedy měl úspěch 2/7, žalovaná 5/7, žalované proto náleží náhrada 3/7 jejích nákladů, odpovídajících jejímu čistému úspěchu. Vzhledem k tomu, že žalovaná v jejich rámci uplatnila cestovní výdaje, avšak nedoložila spotřebu vozidla, dle § 155 (1) o. s. ř. bylo lze rozhodnout jen o základu náhrady nákladů řízení ve výše uvedeném poměru, jejich výše pak bude po doplnění potřebných zjištění určena v samostatném usnesení. Na straně žalovaného přesto, že 12. 6. 2023 u Policie České republiky uvedl, že je bez zaměstnání, není evidován jako uchazeč, zejména vzhledem k jeho prohlášení o připravenosti vrátit 800 000 Kč dle § 160 (1) o. s. ř. nejsou známy takové okolnosti, jež by odůvodňovaly uložení povinnosti nahradit je v jiné než základní lhůtě 3 dnů od právní moci takového usnesení, jež proto bude z důvodu vhodnosti vydáno až po právní moci rozsudku. Náklady řízení se dle § 149 (1) o. s. ř. platí advokátce, zástupkyni, jde jen o platební místo, přiznány byly žalované.