8 C 55/2021

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Janků ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalobce a žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Žaloba na vydání rozsudku, aby bylo rozhodnuto o tom, že: -) se zrušují jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], [územní celek] a bytové spoluvlastnictví se mění na ideální podílové spoluvlastnictví pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a budovy [adresa], na nichž: a. žalobci náleží ideální spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] b. prvému žalovanému podíl o velikosti [číslo] c. druhé žalované podíl o velikosti [číslo] -) ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc.č. st. [anonymizováno] se zrušuje a vypořádává tak, že pozemek se rozděluje dle geometrického plánu [číslo] [rok] vyhotoveného [právnická osoba] - [anonymizována tři slova] na tři pozemky, z nichž: a. pozemek parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½ b. pozemek parc.č. st. [číslo] a pozemek parc. [číslo] se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce -) ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k budově [adresa] se zrušuje a vypořádává tak, že se přikazuje rozdělení budovy na dvě samostatné budovy dle návrhu na dělení domu projektanta Ing. Jana Schradera, přičemž: a. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½ b. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobce -) žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 1. žalovanému částku 7 265Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno] -) žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 2. žalované částku 7 265 Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno] se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 15 001,58 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobou ze dne 25.3.2021 se žalobce domáhal, aby soud rozhodl o tom, že se zrušují jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] vymezené v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], [územní celek] a bytové spoluvlastnictví se mění na ideální podílové spoluvlastnictví pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a budovy [adresa], na nichž: a. žalobci náleží ideální spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] b. prvému žalovanému podíl o velikosti [číslo] c. druhé žalované podíl o velikosti [číslo], že se ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemku parc.č. st. [anonymizováno] zrušuje a vypořádává tak, že pozemek se rozděluje dle geometrického plánu [číslo] [rok] vyhotoveného [právnická osoba] - [anonymizována tři slova] na tři pozemky, z nichž a. pozemek parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½, b. pozemek parc.č. st. [číslo] a pozemek parc. [číslo] se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce, že se ideální podílové spoluvlastnictví účastníků k budově [adresa] zrušuje a vypořádává tak, že se přikazuje rozdělení budovy na dvě samostatné budovy dle návrhu na dělení domu projektanta Ing. Jana Schradera, přičemž: a. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, každému v rozsahu ½ b. budova na povrchu pozemku parc.č. st. [číslo] se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobce, že žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 1. žalovanému částku 7 265Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], že žalobce je povinen uhradit do 3 dnů od právní moci rozsudku 2. žalované částku 7 265 Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. [anonymizováno]. Žalobu odůvodňuje tím, že účastnící jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc.č. st. [anonymizováno] (dále jen„ pozemek [anonymizováno]“) a na něm stojícího domu [adresa] (dále jen„ dům“) v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] kdy předchůdkyní účastníků, paní [jméno] [příjmení], bylo v roce 1997 vymezeno 7 jednotek ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Z těchto jednotek pak jednotka [číslo] náleží do ideálního podílového spoluvlastnictví žalovaných, z nichž každému na této jednotce náleží ½. Uživatelem této jednotky je prvý žalovaný. Všechny ostatní jednotky - [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] (5 bytů a jeden nebytový prostor) jsou ve výlučném vlastnictví žalobce. Žalobci na pozemku 121 a společných částech domu náleží většinový spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] (cca 68,54 %). Žalovaným na pozemku 121 a společných částech domu náleží společně podíl o velikosti [číslo] (cca 31,46 %), tj. každému z nich podíl o velikosti [číslo] (cca 15,73 %). Dům je ve tvaru obráceného„ L“, v jehož severní části se nachází bytová jednotka [číslo] ve spoluvlastnictví žalovaných, všechny ostatní jednotky ve vlastnictví žalobce se nachází v jižní části domu, přičemž každá z částí domu má svůj samostatný vchod. K severní části domu dále přiléhá pozemek parc. [číslo] (dále jen„ pozemek [anonymizováno]“), zapsaný na listu vlastnictví [číslo] ve vlastnictví žalovaných (každému z nich náleží ½ pozemku [anonymizováno]), kdy přes tento pozemek [anonymizováno] vede přístupová cesta k jednotce [číslo] kterou vlastní žalovaní. Každý z účastníků fakticky pak spravuje a udržuje„ svou“ část domu, kterou obývá, účastníci nevedou žádný společný fond oprav nebo služeb, z něhož by se hradily náklady na správu či opravu domu. Dům se tedy fakticky sestává ze dvou samostatných částí, z nichž každá strana užívá výhradně jednu část se samostatným přístupem, a jednoduchou stavební úpravou (příčkami) je možné bez větších nákladů dům reálně rozdělit na dvě samostatné budovy. Společný pozemek [anonymizováno], na němž dům stojí, je zastavěn pouze zčásti domem a jeho severozápadní část je v ploše 231 m2 nezastavěná a je využívána jako zeleň, manipulační plocha a příjezdová cesta k jižní části domu, kterou užívá žalobce. Mezi účastníky, resp. mezi žalobcem a žalovaným 1), vznikaly a vznikají nejrůznější spory (řešené i policií), které se týkají především užívání nezastavěné části pozemku [anonymizováno], spory jsou trvalé a dle žalobce není reálná šance na změnu tohoto stavu. Žalobce má s ohledem na přístup do své části domu přes tento pozemek větší potřebu nezastavenou část pozemku [anonymizováno] využít a chce jej též využívat jako manipulační plochu a zahrádku. Žalovaní naproti tomu ke shodnému účelu, tj. jako přístup do jejich části domu, manipulační plochu a zeleň, mohou užívat a užívají pozemek [anonymizováno], který je v jejich vlastnictví. Žalobce pak dne 16.2.2021 žalovaným zaslal návrh na vypořádání spoluvlastnictví, v němž navrhl budovu reálně rozdělit, kdy každému by náležela ta část budovy, kterou užívá, nezastavěná pozemku p. [číslo] by připadla žalobci za částku na vypořádání podílu ve výši 14530Kč, přičemž při nabídce výše vypořádacího podílu za nezastavenou část pozemku [anonymizováno] vycházel žalobce z informace od [územní celek], podle které se pozemky v [katastrální uzemí] prodávají za cenu 150Kč bez DPH za stavební pozemek a ostatní pozemky, které nejsou určené k zástavbě (např. zahrad), za 28Kč. Žalobcem nabízená cena - 200 Kč m2 za nezastavenou část pozemku [anonymizováno] - tuto místně obvyklou cenu převyšuje. Žalovaní pak návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví svým dopisem ze dne [datum] odmítli bez jakéhokoli vysvětlení či protinávrhu. Žalobu žalobce opírá o ustanovení § 1140 občanského zákoníku, podle kterého nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví, žalobci nezbývá než se obrátit na soud, neboť společná správa domu a užívání pozemku [anonymizováno] za současného stavu není vzhledem ke vztahům mezi účastníky bez ingerence soudu možná. Reálné rozdělení domu a pozemku [anonymizováno], jak žalobce navrhl výše, představuje dle jeho názoru rozumný a spravedlivý způsob, jak právní vztahy mezi účastníky trvale upravit. K žalobě žalobce připojil situační plán, informace z katastru nemovitostí – pozemek [anonymizováno], návrh na dělení domu od projektanta Ing. Jana Schradera, geometrickým plánem dělení pozemků [číslo] [rok], sdělením [územní celek] ohledně ceny pozemků, dopis žalobce ze dne 16.2.2021, dopis žalovaných ze dne 28.2.2021.

2. V rámci repliky k vyjádření žalovaný žalobce v zásadě serval na svém návrhu, s ohledem na neshody účastníků považuje za rozumné ukončit režim spoluvlastnictví, dělení nemovitosti lze ošetřit formou věcných břemen. Rozdělení pozemku za budovou pak nepovažuje za rozumné s ohledem na tvar a velikost podílů, je připraven hodnotu podílu žalovaných vyplatit. Nabídku na odkoupení podílu od žalovaných musí žalobce zvážit s ohledem na své finanční možnosti. Cena nemovitosti není známá, bylo by proto vhodné ustanovit znalce za účelem zjištění její ceny, konkrétně, aby znalec stanovil obvyklou tržní cenu jednotky [číslo] která náleží žalovaným, a dále aby též stanovil obvyklou tržní cenu pozemku [adresa] vzniklého oddělením dle geometrického plánu, a to pro případ, že by se účastníci po stanovení ceny jednotky nedohodli na odprodeji, a bylo tak nutno hledat jinou cestu vypořádání spoluvlastnictví.

3. Při prvním jednání se žalobce nebránil smírnému řešení, žalobce souhlasil s mediací, s žalovanými se shodl i na osobě mediátora. Při druhém jednání uvedl, že mimosoudní řešení stále mezi účastníky možné, v rámci mediace byla řešena jen část celého sporu, která se týká nezastavěné části pozemku budovou a jeho rozdělení a vypořádání, při mediaci nebyla řešena přeměna bytových jednotek na podílové spoluvlastnictví, kdy s tím je spojena řada technických otázek, vyřešení věcných práv, shodu by bylo možné nalézt, avšak v této souvislosti by musel být vyřešen řešen i určitý kompenzační podíl pro žalobce. Žalobce má za to, že bytové spoluvlastnictví lze vypořádávat i soudní cestou, kdy tedy dovozuje, že pokud je v rámci vypořádání možné rozhodnout o vzniku bytových jednotek soudní cestou, je takový postup možný i v obráceném gardu, kdy soud rozhodne o přeměně bytového spoluvlastnictví na podílové spoluvlastnictví, respektive na dvě samostatné věci ve výlučném vlastnictví. Dále žalobce doplnil, že jednal o možném prodeji svých bytových jednotek, což by v dané věci celý spor i vyřešilo, avšak k uzavření kupní smlouvy nedošlo, přičemž aktuálně jeho bytové jednotky k prodeji již nenabízí. Z hlavní důvod podané žaloby pak označuje spory účastníků ohledně užívání nezastavěné části pozemku budovou, ve které jsou vymezené předmětné bytové jednotky, kdy celou věc by mohlo vyřešit zrušení bytového spoluvlastnictví a rozdělení celé budovy na dvě samostatné věci, včetně dvou samostatných pozemků. V jejich případě pak společenství vlastníků jednotek ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor nevzniklo, neboť původní vlastník jednotek předmětnou budovu vymezil na jednotky a s ohledem na počet vlastníků a současně i nynější počet vlastníků neumožňoval vznik tohoto společenství ze zákona o vlastnictví bytů ani podle stávající úpravy.

4. V rámci závěrečného návrhu žalobce setrval na svém návrhu, kdy poukázal na zmiňované spory mezi účastníky, které se týkají užívání společných částí budovy i pozemku, které jsou v jejich výlučném spoluvlastnictví. Bytové spoluvlastnictví je zvláštním typem spoluvlastnictví, kdy kombinuje vlastnictví výlučné ke vztahu bytovým jednotkám se spoluvlastnictvím pozemku a domu, které nelze od tohoto výlučného vlastnictví oddělit, i ze samostatného názvu je zřejmé, že se jedná o typ spoluvlastnictví, který v užším kontextu představuje spoluvlastnictví ve smyslu absolutních práv náležejících vícero osobám společně. Občanský zákoník pak v části týkající se spoluvlastnictví, stojí na zásadě, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, jen ve výjimečných případech může soud odepřít zrušení spoluvlastnictví, a to v podstatě pouze tam, kde by zrušením spoluvlastnictví bylo nepřiměřeně zasaženo do práva některé ze stran, a to z důvodu osobních poměrů tohoto spoluvlastníka, kdy o takový případ v tomto sporu nejde. Přestože bytové spoluvlastnictví výslovně neobsahuje ustanovení o možnosti jeho zrušení a vypořádání soudem, s ohledem na jeho systematické zařazení, obecná ustanovení o zrušení a vypořádání jako takové dopadají i na spoluvlastnictví bytové. V daném případě by bylo tedy nutné se zabývat tím, zda je možné technicky budovu rozdělit při zachování rozumné míry nákladů na takovéto technické řešení a zda by tímto řešením vznikly dvě samostatné věci v právním smyslu, z nichž každá by mohla být samostatným předmětem vlastnictví. Takový způsob vztahu mezi účastníky je nejen vhodný, ale i spravedlivý a odstranil by příčiny jejich dosavadních sporů. V případě odmítnutí o věci rozhodnout, že jednalo by se o denegatio iustitiae.

5. Žalovaní v rámci jejich písemného vyjádření uvedli, že podle jejich názoru by bylo nejlepším řešením, kdyby byl zachován současný stav, žalovaní jsou nicméně ochotni domluvit se na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, konkrétně tedy na rozdělení budovy a pozemku, s tím, že dle návrhu žalobce to není proveditelné, a tedy s tímto návrhem nesouhlasí a odmítají se podílet na případných nákladech na rozdělení budovy dle návrhu žalobce tak, jak jej předložil. Na předmětném pozemku se nacházejí inženýrské sítě a septik společný pro celou budovu, tedy pokud by byl pozemek přikázán do výlučného vlastnictví žalobce, musela by být zároveň zřízena věcná břemena přístupu k inženýrským sítím a k septiku. Tento postup se však žalovaným jeví jako přinejmenším problematický, neboť s ohledem na špatné vztahy se žalobcem se obávají, že jim přístup i přes zřízení věcných břemen bude znemožněn. Žalovaní pak dále nesouhlasí s tím, aby byl celý pozemek přikázán do výlučného vlastnictví žalobce, kdy požadují, aby jim byla přikázána část tohoto pozemku odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu, a to v místě přiléhajícím k pozemku [parcelní číslo]. Důvodem tohoto požadavku je, že pozemek [parcelní číslo] slouží pouze jako přístupová cesta k budově a příjezdová cesta do garáže. Dle evidence katastru nemovitostí je sice pozemek [parcelní číslo] veden jako zahrada, nicméně vzhledem k jeho rozloze o velikosti 86 m2 je zřejmé, že se jedná o velice malou plochu. Žalobci by pak i za situace, kdy by žalovaným byla přikázána část pozemku do jejich podílového spoluvlastnictví, byl přikázán natolik velký pozemek, aby jej mohl užívat jako zahradu, manipulační plochu, i aby si mohl zřídit samostatnou bránu jako vjezd na svůj pozemek. Návrh na rozdělení budovy není proveditelný, a už vůbec není jednoduchou stavební úpravou, jak tvrdí žalobce. Žalobce totiž zcela opomněl skutečnost, že pokud by byla budova rozdělena dle jím předloženého nákresu, došlo by k situaci, kdy vchod na půdu nacházející se v části budovy, která by připadla do podílového vlastnictví žalovaných, by se nacházel v prostorech budovy, která by připadla do výlučného vlastnictví žalobce. Tento vstup se totiž momentálně nachází ve společných prostorech budovy. Totožný problém by nastal i v 1. nadzemním podlaží v části budovy obývané žalovanými, kdy vstup do kotelny je veden opět ze společných prostor budovy, kdy tyto prostory by měly být dle návrhu žalobce součástí budovy, která by měla být přikázána do jeho výlučného vlastnictví. Ve druhém nadzemním podlaží budovy by pak nastal problém, kdy koupelna a kumbál náležející k bytové jednotce ve spoluvlastnictví žalovaných, by se najednou ocitly v prostoru za navrženým rozdělením, tedy v prostoru budovy, která by připadla do výlučného vlastnictví žalobce. Z výše uvedeného je zřejmé, že navrhované řešení rozdělení budovy není proveditelné a žalovaní s tímto zásadně nesouhlasí. Aby rozdělení budovy bylo reálně možné, musí být nejen technicky proveditelné, ale musí být též zohledněn i naplněn funkční a účelový faktor; ten však v případě navrženého řešení žalobce naplněn není. Reálné rozdělení budovy se pak musí vyřešit v součinnosti se znalcem a na základě precizního geometrického plánu. Nynější návrh předložený žalobcem se však jeví, jako by projektant Ing. Jan Schrader ani nebyl na místě. Při rozdělení budovy dle návrhu žalobce by došlo k podstatnému snížení hodnoty budovy přikázané do spoluvlastnictví žalovaných, neboť pro její řádné užívání a obhospodařování by muselo být zřízeno několik věcných břemen přístupu, vstupy do několika místností a prostor by vedly z budovy ve vlastnictví žalobce, a v neposlední řadě se by dvě místnosti, konkrétně koupelna a kumbál, nacházely zcela samostatně v budově náležející žalobci. Takové rozdělení budovy by pak bylo v rozporu s ustanovením § 1144 občanského zákoníku, podle kterého nemůže být věc rozdělena, pokud by se tím podstatně snížila její hodnota. V případě dělení budovy se pak musí zkoumat, zda náklady na její rozdělení nebudou nepřiměřeně vysoké, a to jak z objektivního, tak ze subjektivního hlediska, tedy s ohledem na ochotu spoluvlastníků se na těchto nákladech podílet. Žalovaní však primárně s dělením budovy nesouhlasí a nejraději by zachovali současný stav, proto se odmítají podílet na nepřiměřeně vysokých nákladech na rozdělení budovy. Dále s ohledem na skutečnost, že žalovaní mají v úmyslu nejpozději do 2 let svůj spoluvlastnický podíl prodat a odstěhovat se, nechtějí v současné chvíli do nemovitosti investovat větší finanční částky. Žalobce pak ve svém žalobním návrhu navrhnul, že každému žalovanému vyplatí částku ve výši 7265 Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku p. č. st. [anonymizováno]. Tato částka má pak dle jeho sdělení vycházet z informací od města Krásno. Žalovaní mají dále za to, že částka 7 265 Kč jako finanční vyrovnání za vypořádání spoluvlastnictví k pozemku p. č. st. [anonymizováno] je velice nízká s ohledem na to, jak velký pozemek a budovu by žalobce dle svého návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví získal do svého výlučného vlastnictví, částka by se tedy měla odvíjet od znaleckého ohodnocení pozemku a budovy. Dále žalovaní přiblížili spory mezi účastníky, kdy žalobce bez souhlasu a vědomí žalovaných jakožto spoluvlastníků nemovitosti upravoval terén na pozemku jeho odbagrováním a následným odvozem zeminy, zboural vstupní bránu sloužící jako vjezd na pozemek, a dokonce i stavěl stavbu bez příslušného povolení, případně opatření stavebního úřadu – dřevěný přístřešek. Tuto tzv. černou stavbu řeší [stát. instituce], Odbor výstavby a životního prostředí pod č. j.: [číslo] [rok] [spisová značka], zbourání brány pak řešila přestupková komise [územní celek] pod [číslo jednací] [spisová značka]. Dále žalobce v dubnu 2020 měl vyhrožovat žalovaným, že je může zcela vyloučit z jakéhokoli užívání pozemku, a to ze své pozice majoritního vlastníka, kdy však žalobce opomíjí fakt, že všichni spoluvlastníci mají právo ke spoluvlastněné věci jako k celku, kdy toto jejich právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka a není tedy možné, a v rámci zachování dobrých sousedských a mezilidských vztahů to je přímo vyloučené, aby jeden spoluvlastník, byť s většinovým podílem, vyhrožoval dalším spoluvlastníkům, že je vyloučí z užívání společné věci. Žalovaní se pak již v minulosti snažili vyřešit spory týkající se zejména užívání nezastavěné části pozemku, kdy opakovaně vyzvali žalobce, aby byla nezastavěná část pozemku rozdělena tak, aby každý spoluvlastník získal a spravoval svou část pozemku s ohledem na spoluvlastnický podíl, ovšem bezúspěšně. I v současné chvíli se domnívají, že pokud by byla reálně rozdělena nezastavěná část pozemku a následně vypořádána dle spoluvlastnických podílů všech spoluvlastníků, došlo by k uklidnění celé situace a nemuselo by se přistupovat k rozdělení budovy, které shledávají žalovaní za zbytečné a i nepřiměřeně nákladné. V závěru žalovaní opakují a poukazují na to, že mají v úmyslu se nejpozději do dvou let odstěhovat a prodat svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti, vhodnější by tedy bylo zachování stávajícího stavu a přerušení řízení, nebo jako alternativu nabízí žalovaní možnost odkupu celého spoluvlastnického podílu žalovaných žalobcem, to však za cenu stanovenou znaleckým posudkem, avšak až v horizontu dvou let, neboť žalovaní nemají vyřešené a ani vybrané náhradní bydlení. Pokud však žalobce shora učiněný návrh žalovaných nepřijme a bude trvat na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak, jak jej navrhl v žalobním návrhu, žalovaní navrhují, aby byl tento návrh zamítnut, neboť není technicky ani reálně proveditelný. V takovém případě budou požadovat, aby jim žalobce nahradil náklady řízení do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaných. K vyjádření žalovaní připojili oznámení, žádost o prošetření ze dne [datum]; vyrozumění oznamovatele – poškozeného ze dne 12.05.2020; oznámení o zahájení řízení, č. j.: [číslo] [rok] [spisová značka]; usnesení o přerušení řízení o odstranění stavby, č. j.: [číslo] [rok] [spisová značka]; dopis žalobce ze dne 23.04.2020; dopis žalovaného č. 1 ze dne 12.05.2020.

6. Při prvním jednání se žalovaní nebránili smírnému řešení, souhlasili s mediací, s žalobcem se shodli i na osobě mediátora. Po skončení mediace žalovaní soudu oznámili, že dospěli k uzavření mediační dohody ohledně nezastavěné části pozemku budovou, avšak žalobce chce spor pozdržet s ohledem na uskutečňovaný prodej svých jednotek, k žádnému dalšímu postupu ve smyslu mediační dohody z jeho strany pak nedošlo. Dohoda pak mezi účastníky není možná, když své jednotky žalobce stále nabízí k prodeji. Při druhém jednání žalovaní uvedli, že jsou též nakloněni dohodě, ve věci byla vyřešena řada věcí, nicméně celá dohoda se musí finalizovat, přičemž účastníci by toto mohli učinit zřejmě až po vypracování podrobnější geometrického plánu a dosažení shody na určité kompenzaci, dále doplnili, že oni od záměru prodat své jednotky již ustoupili. Při závěrečném návrhu taktéž setrvali na svém, návrhu, kdy žalobu navrhované vypořádání považují za neproveditelné, dále poukazují na to, že žalobce se dle informací žalovaných stále snaží celou nemovitost prodat, tedy nejen svůj výlučný podíl, a to i přes uzavření dohody a přes své dnešní tvrzení, žaloba proto i z těchto důvodů není důvodná, kdy zde vyvstávají otázky ohledně motivace a záměru žalobce. Právní úprava o bytovém spoluvlastnictví je úpravou speciální, tedy se na daný spor musí uplatnit i tato speciální úprava, podle níž soud nemůže rozhodnout bez dohody spoluvlastníků, dále dle názoru žalovaných by v případě, že by k rozdělení nemovitosti došlo dle žaloby, tak by náklady na rozdělení byly nepřiměřeně vysoké, kdy žalovaní s navrhovaným dělením ze strany žalobce nesouhlasili, nicméně v průběhu řízení se snažili dospět k dohodě v zájmu zachování sousedských vztahů.

7. Soud pak věc projednal během dvou jednání (ještě před zahájením ve věci samé při prvním jednání účastníci souhlasili s mediací, o které následně soud rozhodl usnesení ze dne …, mediace nebyla ve věci úspěšná), následně bylo jednání odročeno za účelem vyhlášení rozsudku. Soud z provedených důkazů (výpis z KN na čl. 5-6, řez bytovým domem na čl. 7, prohlášení vlastníka na čl. 8-13, geometrický plán pro rozdělení pozemku na čl. 14, emailová zpráva od [územní celek] na čl. 15, situační plánek na čl. 16, sdělení ŽL k návrhu na zrušení a vypořádání bytového spoluvlastnictví na čl. 17, návrh na zrušení a vypořádání byt. spoluvlast. ze strany ŽB na čl. 18, dopis žalobce na čl. 27, odpověď ŽL čl. 28, oznámení o zahájení řízení čl. 29, usnesení o přerušení řízení o odstranění stavby na čl. 31, vyrozumění Policie na čl. 32, oznámení, žádost o prošetření čl. 33) zjistil skutečnosti, které mezi účastníky jsou nesporné, proto není zapotřebí zvlášť v odůvodnění dále uvádět, co z těchto důkazů soud zjistil.

8. Všechny zbývající navrhované důkazy, tj. výslech MgA. Jana Nájemníka, vyhotovení znaleckého posudku o obvyklé ceně nezastavěné části pozemku [anonymizováno], výslechy účastníků a prohlídky na místě, ustanovení znalce za účelem zjištění její ceny, konkrétně, aby znalec stanovil obvyklou tržní cenu jednotky [číslo] která náleží žalovaným, a dále aby též stanovil obvyklou tržní cenu pozemku [adresa] vzniklého oddělením dle geometrického plánu a ustanovení znalce, který by odpověděl na otázku, zda předmětnou budovu [adresa] je možné reálně rozdělit na dvě samostatné budovy a dále pokud dospěje k závěru, že ano, aby stanovil výši nákladů na toto rozdělení, protože výše těch nákladů může být rozhodující pro to, zda věc může být reálně rozdělena či nikoliv, bylo nutné, s ohledem na nadbytečnost těchto důkazů, které nebyly způsobilé nijak zvrátit posouzení dané věci, zamítnout.

9. Na základě provedeného dokazování a vyjádření účastníků o nesporných skutečnostech má soud za prokázaný následující skutkový stav. Žalobce a 1. žalovaný žijí v domě čp [číslo] na pozemku st. p. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] ve kterém bylo v roce 1997 vymezeno 7 jednotek ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Žalobce vlastní jednotky - [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] (5 bytů a jeden nebytový prostor), kdy k těmto bytovým jednotkám náleží podíl na společných částech domu [adresa] a pozemku st. p. [číslo] o velikosti (dohromady celkem) [číslo]. Žalovaní mají v podílovém spoluvlastnictví (každému na této jednotce náleží ideální podíl o velikosti ½) jednotku [číslo] kdy k této bytové jednotce náleží podíl na společných částech domu [adresa] a pozemku st. p. [číslo] o velikosti [číslo]. Žalovaní dále mají v podílovém spoluvlastnictví (každému na pozemku náleží ideální podíl o velikosti ½) pozemek parc. [číslo] zapsaný na listu vlastnictví [číslo] ve vlastnictví žalovaných, kdy tento pozemek užívají jako přístupovou cestu k své jednotce [číslo]. Mezi žalobcem a žalovaným 1), vznikaly a vznikají nejrůznější spory (řešené i policií), které se týkají především užívání nezastavěné části pozemku 121 o ploše 231 m2, kdy účastníci např. řešili místo pro zaparkování přívěsného vozíku, v přestupkovém řízení bylo řešeno umístění dřevěného přístřešku, přes policii pak odcizení zeminy a dřevěné brány z tohoto pozemku. Žalobce pak dne 16.2.2021 žalovaným zaslal návrh na vypořádání spoluvlastnictví, v němž navrhl budovu reálně rozdělit, kdy každému by náležela ta část budovy, kterou užívá, nezastavěná pozemku p. [číslo] by připadla žalobci za částku na vypořádání podílu ve výši 14530Kč. Žalovaní tento návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví svým dopisem ze dne 28.2.2021 odmítli. Účastníci se v průběhu řízení pokoušeli své jednotky prodat, kdy žalovaní nabízejí své jednotky žalobci, od záměru ji prodat již ustoupili, žalobce pak nabízel své jednotky k prodeji třetí osobě, k prodeji nakonec nedošlo.

10. Při právním posouzení věci soud vycházel zejména z následujících zákonných ustanovení. Dle ustanovení §30 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor (dále jen ZVZ) s vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku. Dle ustanovení §9, odst. 3 ZVZ společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy. Dle §1158 o.z. bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Dle §1160 o.z. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Dle §1217, odst. 1 a 3 o.z. dohodnou-li se vlastníci jednotek o přeměně bytového spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, změní se bytové spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví zápisem do veřejného seznamu. Má se za to, že se velikost spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech. Dohoda podle odstavců 1 a 2 vyžaduje písemnou formu.

11. Na základě shora uvedeného zjištěného skutkového v kontextu s uvedenou právní úpravou dospěl soud k závěru, že žaloba je nedůvodná. V posuzovaném případě šlo především o právní posouzení, zda lze soudně zrušit spoluvlastnictví k pozemku, jež mají účastníci v podílovém spoluvlastnictví z titulu podílu vážícího se k jednotkám vymezených v budově, které mají účastníci v jejich vlastnictví. A dále pak, zda lze vůbec zrušit jednotky (bytové spoluvlastnictví) soudním rozhodnutím a přeměnit je na podílové spoluvlastnictví, následně zrušit podílové spoluvlastnictví a věc (budovu) reálně rozdělit na dvě samostatné věci.

12. Jak je patrné ze skutkových zjištění, účastníci jsou vlastníky jednotek vzniklých dle dnes již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (ZVZ), společenství vlastníku dle tohoto zákona v daném případě dle §9, odst. 3 ZVZ s ohledem na počet vlastníků nevzniklo, z pohledu současné právní úpravy mezi účastníky existuje bytové spoluvlastnictví (§§ 1158 – 1222). Pokud jde tedy o první nastolenou otázku, z právního pohledu je pak nutné na pozemek st. p. [číslo] na kterém je postavena budova [adresa], ve které mají účastnici své jednotky, pohlížet nikoliv jako na běžné podílové spoluvlastnictví dle § [číslo] a násl., nýbrž jako na podíl na společných částech nemovité věci (pozemku) ve smyslu ustanovení §1159 a 1160,odst. 2 o.z., který je nerozlučně a neoddělitelně spjat s vlastnictvím jednotlivých jednotek. Z povahy těchto kogentních ustanovení tedy nelze na toto bytové spoluvlastnictví použít ustanovení o běžném podílovém spoluvlastnictví týkající možnosti jeho zrušení dle §1140 a 1143 o.z., kde v těchto ustanovení platí odlišný princip, že spoluvlastníka ke spoluvlastnickému společenství nelze vynucovat proti jeho vůli.

13. K obdobným závěrům soud dospěl a při posouzení možnosti zrušení bytových jednotek (bytové spoluvlastnictví) soudním rozhodnutím a přeměnit je na podílové spoluvlastnictví, následně zrušit podílové spoluvlastnictví a věc (budovu) reálně rozdělit na dvě samostatné věci. Úprava bytového spoluvlastníci je úpravou speciální vůči obecné úpravě spoluvlastnictví a obsahuje i konkrétní ustanovení o zrušení bytového spoluvlastnictví. Tato úprava zrušení dle §1271 o.z. však výslovně připouští takové zrušení jen dohodou. Pokud by zákonodárce měl v úvahu připustit možnost zrušit bytové spoluvlastnictví soudní cestou, nepochybně by to možnost výslovně upravil, stejně jako to učinil při možnosti vzniku jednotky (viz § 1165 o.z.). Na rozdíl od vzniku bytového spoluvlastnictví (§ 1165 o.z.) tak nemůže dojít k jeho zrušení rozhodnutím soudu a vždy tedy bude záležet pouze na vůli vlastníků jednotek, zda ke zrušení bytového spoluvlastnictví přistoupí (srovnej např. článek Zrušení bytového spoluvlastnictví z 13.9.2018, Mgr. Pavla Krejčí, Zdroj: Verlag Dashöfer, publikovaný na www.fulsoft.cz)

14. Vše celé opět souvisí s koncepcí bytového spoluvlastnictví, kde na rozdíl od běžného podílového spoluvlastnictví, nejde o žádné nucené spoluvlastnické společenství, kdy každý je vlastníkem jednotky, samostatné nemovité věci dle §1159 o.z., se kterou může nakládat s jako samostatnou věcí. Úvaha žalobce, že bytové spoluvlastnictví lze vypořádávat i soudní cestou, kdy dovozuje, že pokud je v rámci vypořádání možné rozhodnout o vzniku bytových jednotek soudní cestou, je takový postup možný i v obráceném gardu, kdy soud rozhodne o přeměně bytového spoluvlastnictví na podílové spoluvlastnictví, respektive na dvě samostatné věci ve výlučném vlastnictví a že pokud bytové spoluvlastnictví výslovně neobsahuje ustanovení o možnosti jeho zrušení a vypořádání soudem, s ohledem na jeho systematické zařazení, obecná ustanovení o zrušení a vypořádání jako takové dopadají i na spoluvlastnictví bytové, tedy není správná.

15. V posuzovaném případě nelze též odhlédnout od důvodů žalobce, které jej vedly podání předmětné žaloby, a to primárně spory mezi žalobcem a žalovaným 1), které se týkají především užívání nezastavěné části pozemku [anonymizováno], které žalobce považuje za trvalé a dle něj není reálná šance na změnu tohoto stavu. V souladu s ustanoveními §1-3 o.s.ř. se každý může domáhat u soudu ochrany soukromého práva, které bylo ohroženo nebo porušeno, kdy občanské soudní řízení je jednou ze záruk spravedlnosti a práva, slouží upevňování a rozvíjení zásad soukromého práva, přičemž je nutné dbát na to, aby byla zajištěna spravedlivá ochrana soukromých práv a oprávněných zájmů účastníků, jakož i výchova k dodržování smluv a zákonů, k čestnému plnění povinností a k úctě k právům jiných osob. V občanském soudním řízení pak soudy projednávají a rozhodují spory a jiné právní věci a provádějí výkon rozhodnutí, která nebyla splněna dobrovolně; dbají přitom také na to, aby nedocházelo k porušování práv a právem chráněných zájmů a aby práv nebylo zneužíváno. Z citovaných základních mantinelů občanského soudního řízení je však též patrné, že účastník musí k ochraně svých práv zvolit též přiměřený způsob ochrany, jinak by se mohlo jednat o zneužití práva. V daném případě je pak nutné dovodit, že prvek přiměřenosti zvoleného typu ochrany nebyl naplněn. Pokud tedy soud pomine nemožnost se domáhat zrušení možnosti zrušení bytových jednotek (bytového spoluvlastnictví) soudním rozhodnutím a přeměnit je na podílové spoluvlastnictví, následně zrušit podílové spoluvlastnictví a věc (budovu) reálně rozdělit na dvě samostatné věci, jak k tomu dospěl shora, nezvolil žalobce k ochraně svých práv, pokud dovozuje, že jeho právo na užívání pozemku st.p. [číslo] z titulu spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, který je součástí jeho jednotek, je nějakým způsobem porušováno, adekvátní ochranu. Právní úprava bytového spoluvlastnictví zakotvuje rozhodování o způsobu užívání společné věci (pozemku či budovy) a dále mechanizmy, jak se v případě nesouhlasu s takovým rozhodnutím o užívání bránit. Pokud pak účastník zvolí takový způsob ochrany svých právy, který v daném případě závažným zásahem zasahuje do vlastnického práva druhé strany, kterým nepochybně je zrušení bytových jednotek (bytové spoluvlastnictví) a přeměnění je na podílové spoluvlastnictví, následně zrušení podílového spoluvlastnictví a reálné rozdělení věci (budovy) na dvě samostatné věci, nemůže takovýto nepřiměřený způsob zvolené ochrany požívat spravedlivé ochrany soukromých práv, a minimálně takové počínání hraničí se zneužitím práva. Pokud pak soud v daném případě rozhodl o zamítnutí žaloby, primárně z důvodů nepřípustnosti žalobcem navrhovaného postupu, přičemž v případě obecné přípustnosti takového postupu by se jednalo o nepřiměřený způsob ochrany práv žalobce, nemůže se jednat odmítnutí spravedlnosti, jak tímto žalobce argumentuje v závěrečné řeči.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 15 001,58 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 750 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 2 123,21 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 687,93 Kč za 63 ujetých km v částce 387,93 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 5,2 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 717,64 Kč za 63 ujetých km v částce 417,64 Kč (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 5,2 l /100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 717,64 Kč za 63 ujetých km v částce 417,64 Kč (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 5,2 l /100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3 × 30 minut v částce 300 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 10 373,21 Kč ve výši 2 178,37 Kč, tj. dohromady 12 551,58 Kč. Dále se náklady sestávají z nákladů na mediaci, které žalovaní uhradili mediátorovi ve výši 2450Kč. Jak je zjevné z tohoto odůvodnění, soud při úvahách o výši odměny právního zástupce žalovaných nevycházel z jeho názoru na výši předmětu sporu, kterou odvozuje od hodnoty bytových jednotek ve výši 3 000 000Kč podle §8, odst. 5 AT, když se jednalo o specifický případ posouzení možnosti zrušení bytového spoluvlastnictví a nikoliv o běžné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, přičemž odměna vypočtená podle §8, odst. 5 AT a ve spojení s §7 AT by nebyla v posuzovaném případě adekvátní.