4 C 236/2022

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Bílou jako samosoudkyní v právní věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený dne Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená dne Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 1/0 o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k pozemkové parcele číslo , Anonymizováno, ostatní plocha a pozemkové parcele číslo , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří s domem čp. , Anonymizováno, , k pozemkové parcele čísle , Anonymizováno, zahrada, vše zapsáno na LV číslo , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, se zrušuje.

II. Tyto nemovité věci se přikazují do výhradního vlastnictví žalobce , Jméno zainteresované osoby 0/0, , rodné číslo , číslo, .

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na vypořádání jejího spoluvlastnického podílu na těchto nemovitostech částku 5 435 000 Kč, a to do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou procesnímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k ve výroku uvedeným nemovitostem s tím, že nemá již zájem nadále setrvávat ve spoluvlastnictví se žalovanou, v domě č. p. , Anonymizováno, nebydlí a ani o tom v budoucnu neuvažuje, neboť po rozvodu manželství se žalovanou se znovu oženil a se současnou manželkou si zajistil jiné bydlení. Spoluvlastnictví k nemovitostem mu nepřináší žádný užitek a není tedy ani důvod ve spoluvlastnictví se žalovanou setrvávat. Nejprve navrhoval, aby poté, co bude spoluvlastnictví soudem zrušeno, byl do jeho výhradního vlastnictví přikázán pozemek p. č. , Anonymizováno, - zahrada a ostatní nemovitosti, nechť jsou přikázány do výhradního vlastnictví žalované s tím, že si navzájem mezi sebou vyplatí rozdíl hodnoty vypořádacích podílů k nemovitostem. V průběhu řízení navrhoval i tu variantu, že po žalované nebude požadovat žádný doplatek na vypořádání spoluvlastnického podílu. Následně, zejména s ohledem na stanovisko žalované k meritu věci, požadoval změnu žalobního nároku v tom smyslu, že po zrušení podílového spoluvlastnictví se stane výhradním vlastníkem všech vypořádávaných nemovitostí on, neboť reálně hrozí jejich prodej v dražbě s tím, že žalované vyplatí částku odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu na těchto nemovitostech.

2. Žalovaná se nebyla schopna jednoznačně vyjádřit, jak mají být nemovitosti rozděleny a komu mají být přikázány do výhradního vlastnictví, neměla zájem ani o žalobcem nabízenou variantu bez vyplacení jeho vypořádacího podílu, pouze trvala na tom, že je zbytečné spěchat, že tomu chce dát čas a až někdy v budoucnu situaci řešit, zmínila i případný prodej nemovitostí. Následně projevila zájem domy rozdělit na dvě popisná čísla, ať si každý nakládá s nemovitostí dle svého uvážení. Rozhodně neměla zájem si oba domy kupovat, chtěla vše rozdělit rovným dílem. Ona by zůstala v té novější části domu, ta starší část domu by byla přikázána žalobci. Pozemek u lesa navrhovala rozdělit s tím, že by se hlásila o zadní zahradu u lesa, která je oddělená plotem.

3. Vzhledem ke zcela rozdílným stanoviskům účastníků prováděl soud dokazování, jehož výsledky následně hodnotil dle § 132 o. s. ř. a to jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech a vyvodil z nich tyto skutkové a následně i právní závěry.

4. Výpisem z LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , jakož i shodným tvrzením účastníků má svou prokázáno, že tito jsou bývalí manželé a rovnodílní podíloví spoluvlastníci pozemku p. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba: Veselí nad Lužnicí I, č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, stavba stojí na pozemku p. č. , hodnota, a parcely parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Dále má soud tímto prokázáno, že matce žalované paní , jméno FO, svědčí doživotní právo věcného břemene bytu k domu č. p. , Anonymizováno, na parcele č. , hodnota, , a to na základě smlouvy , Anonymizováno, .

5. Žalobce popsal svůj vztah k nemovitostem tak, že v domě č. p. , Anonymizováno, více jak tři roky nebydlí a nemá zájem se do něho vracet. K nemovitostem má velmi úzký vztah, prožil tam krásné období svého života se žalovanou, vychovávali zde společně své děti, nový dům stavěl za pomoci úzké rodiny, takže citová vazba je tam velmi značná. Přesto se tam už nikdy nechce vracet.

6. Žalovaná popsala svůj vztah k nemovitostem tak, že patřily jejím prarodičům, takže citový vztah k nim má. Dle jejího názoru dům č. p. , Anonymizováno, dělitelný je, samostatný pozemek p. č. , Anonymizováno, zatím neřešila.

7. Znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, č. , číslo, ze dne , datum, má soud prokázáno, že předmětem ocenění byl jednak samostatně stojící pozemek p. č. , Anonymizováno, a jednak objekt rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , který je umístěn na pozemku p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , Anonymizováno, . Pokud jde o pozemek p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , je veden v katastru nemovitostí jako zahrada, jedná se o neoplocený pozemek, který je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku jsou vzrostlé porosty, které jsou bez vlivu na obvyklou cenu. Dle územního plánu je pozemek zahrnut do ploch bydlení v rodinném domě. Pozemek je rovinatý lichoběžníkového půdorysu. Pozemek reálně dělitelný není a to z důvodu, že má lichoběžníkový tvar a jeho rozdělení na dvě jakékoliv části by z praktického hlediska velmi omezily možnosti výstavby, na pozemku jsou již vyvedeny a připraveny inženýrské sítě, další dělení by si vyžádalo dodat podklady, že je možné další pozemek připojit na IS - jedná se o tzv. vyjádření o kapacitě správců sítí (například ČEVAK, EG.D, obec, ATP), dále by bylo nutné dodat povolení na vybudování příjezdu (přístupu) ze západní strany od ulice Wejsova a dále, že stavební úřad s velkou pravděpodobností by dělení nepovolil z důvodu nízké výměry, případně oddělených polovin. Znalec stanovil obvyklou cenu porovnávací metodou s obdobnými pozemky v obdobných lokalitách, přičemž v porovnání zohlednil odlišnosti jednotlivých vzorků oceňovaného pozemku, a to zejména polohu, velikost, technický stav. K výběru srovnatelných pozemků neměl žádný z účastníků námitky, námitky nebyly ani ke znalcem určené obvyklé ceně pozemku, kterou znalec určil ve výši 3 570 000 Kč.

8. Pokud jde o objekt rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , který je umístěn na pozemku p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , Anonymizováno, , znalec na základě místního šetření, projektové dokumentace, obsahu spisu, vyšel z toho, že se jedná o podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. V objektu se celkově nachází tři bytové jednotky o dispozicích 2+1, 2+1, 2+kk a dále tři místnosti a rozestavěný prostor koupelny. Původní objekt (východní část) byl postaven v roce 1968, dále byl objekt přestavěn v roce 1992 a poté proběhla přístavba západní části rodinného domu. Západní a východní část má vlastní vchod a vlastní měření elektřiny. Vodovod, kanalizace a vytápění jsou pro obě části rodinného domu společné. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci a elektřinu, plyn je taktéž přiveden. Objekt je založen na betonovém základu s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo, tloušťky 40 cm se zateplením (10 cm polystyren), stropy jsou železobetonové, hurdiskové, popřípadě původní záklop. Střecha je sedlová s krytinou betonovou – skládanou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné – štukové. Fasádní omítka je tenkovrstvá na zateplení. Vnitřní obklady jsou keramické. V původní části prvního nadzemního podlaží jsou dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní, v ostatních prostorech jsou dveře plné do obložkových zárubní. Vchodové dveře jsou plastové, vrata do garáže jsou automatické. Nášlapné vrstvy podlah jsou plovoucí, keramické a z linolea. Objekt je vytápěn tepelným čerpadlem, alternativně lze objekt vytápět kotlem na tuhá paliva. Částečně je vytápění podlahové, ale z větší části do radiátorů. Vodovod a kanalizace – svislé potrubí v plastu, popřípadě ocelové. Ohřev vody zajišťuje bojler a zásobník. V objektu jsou dvě kuchyňské linky, běžné spotřebiče a digestoře. Dále jsou rodinném domě tři koupelny (čtvrtá koupelna je rozestavěna) v nichž jsou instalovány sprchové kouty, jedenkrát vana, umyvadla a WC. Znalec rovněž zohlednil rizika spojená s právním stavem nemovité věci, a to tak, že nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí, stavba je na pozemcích jiného vlastníka.

9. Při místním šetření znalec zjistil, že skutečný stav stavby č. p. , Anonymizováno, na parcele č. , hodnota, a parcela č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , která je samostatnou nemovitou věcí, neodpovídá zákresu v předložené katastrální mapě – skutečný a právní stav nejsou v souladu. Není zakreslen skutečný stav rodinného domu č. p. , Anonymizováno, . Dále bylo zjištěno, že vedlejší stavba dílny je pravděpodobně umístěna nejen na pozemku p. č. , Anonymizováno, , ale také na pozemku p. č. , Anonymizováno, . Tato vedlejší budova je funkčně propojená se sousedícím rodinným domem č. p. , Anonymizováno, (odlišní vlastníci), tato přístavba taktéž neodpovídá zákresu v katastru nemovitostí. První úpravy na rodinném domě č. p. , Anonymizováno, jsou kolaudovány, avšak objekt nebyl řádně zakreslen do katastru nemovitostí. Při místním šetření bylo rovněž zjištěno, že jsou podkrovní prostory v původní části (východní) zčásti rozestavěny. Pokud tyto stavební práce vznikají z půdního prostoru, je nutné mít souhlas stavebního úřadu, což doloženo nebylo. Znalec rovněž zohlednil existenci věcných břemen a obdobných zatížení nemovitostí, přičemž u pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, se jedná o předkupní právo ve prospěch města Veselí nad Lužnicí, když toto předkupní právo je bez vlivu na obvyklou cenu. Město v případě uplatnění předkupního práva vykupuje pozemky za obvyklou cenu. V katastru nemovitostí je uvedeno zatížení pro pozemek p. č. , hodnota, , dle nabývacího titulu se jedná o doživotní užívání ložnice, obývacího pokoje v pravé části rodinného domu, dále ložnici, chodbu, koupelnu, sklep, půdu, obývací pokoj v levé části rodinného domu a dále možnost pohybu po pozemku p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , když toto věcné břemeno může užívat již jen , jméno FO, , neboť další oprávněný , jméno FO, již zesnul. Nemovitá věc není pronajímána a ostatní rizika zjištěna nebyla. Rovněž u těchto nemovitostí provedl znalec výpočet obvyklé ceny za pomoci porovnávací metody pozemků v jednotném funkčním celku s rodinným domem, přičemž ke srovnatelným pozemkům neměli účastníci rovněž žádné námitky a ani připomínky a ty neměli ani k určení výsledné obvyklé ceny nemovitostí tak, jak byla znalcem určena, a to pro rodinný dům č. p. , Anonymizováno, s pozemky v jednotném funkčním celku ve výši 7 300 000 Kč, přičemž na výslednou cenu mělo vliv zohlednění věcného břemene bytu, které má výrazný vliv na obvyklou cenu. Znalec dále uvedl, že ve spolupráci s Odborem výstavby a životního prostředí ve Veselí nad Lužnicí zkoumal možné rozdělení objektu č. p. , Anonymizováno, , kde bylo zjištěno jediné možné řešení, a to rozdělit rodinný dům na dvě nebo tři samostatné bytové jednotky, tzv. Prohlášením vlastníka o vymezení bytových jednotek. Rozdělení na dva rodinné domy s vlastními čísly popisnými v tomto případě dle Odboru výstavby a životního prostředí ve Veselí nad Lužnicí není možné a toto řešení nebude schváleno, vzhledem k zastavitelnosti pozemku. Dle sdělení uvedeného odboru musí být pro rozdělení splněny následující podmínky. Objekt bude rozdělen tzv. Prohlášením vlastníka na dvě nebo tři bytové jednotky, kde budou mimo jiné jasně definovány plochy bytových jednotek, sklepních prostorů náležejících bytové jednotce a dále společné prostory. Tyto jednotky budou stavebně technicky oddělené, nebudou tedy průchozí. Každá jednotka bude mít vlastní měření elektrické energie, každá jednotka bude mít vlastní vodoměr, každá jednotka bude mít vlastní zdroj vytápění nebo měření tepla nebo náklady na vytápění budou rozděleny poměrem podlahových ploch. Pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , hodnota, zůstanou v podílovém spoluvlastnictví, ale jejich užívání lze blíže specifikovat v Prohlášení vlastníka o rozdělení objektu na bytové jednotky. Náklady na opravy a údržbu rodinného domu a IS bude stanoveno v poměru podlahových ploch nebo dohodou majitelů a vzhledem k výše uvedeným podmínkám, které byly stanoveny v koordinaci odborů výstavby a životního prostředí, není nutné zřizovat věcná břemena. Náklady rozdělení rodinného domu na dvě samostatné jednotky uvažoval znalec v částce cca maximálně 80 000 Kč (drobné stavební úpravy, vyhotovení prohlášení o vymezení stavebních jednotek, poplatek na odboru výstavby a kolek v katastru nemovitostí). Úhrnně pak stanovil znalec obvyklou cenu všech oceňovaných nemovitostí částkou 10 870 000 Kč. Nutno podotknout, že žádný z účastníků neměl k závěrům znalce , tituly před jménem, , jméno FO, žádné námitky a soud proto ze znaleckého posudku při svém rozhodování vycházel. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu a pochyb o tom, že žalobce disponuje dostatkem finančních prostředků, kterými bude schopen v relativně krátké době vyplatit žalované vypořádací podíl na nemovitostech, které budou přikázány do jeho výhradního vlastnictví, a proto soud blíže tuto okolnost nezkoumal.

10. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 občanský zákoník (dále jen o. z.) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

11. Podle § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

13. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

14. Při rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků soud vycházel z toho, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Ze vzájemné komunikace obou stran, je přitom zřejmé, že vztahy mezi nimi jsou vyhrocené a spoluvlastnický vztah nefunguje. Situace ohledně nemovitostí je tak postojem k žalované zcela paralyzována. Zrušení spoluvlastnictví proto soud shledal důvodným.

15. V daném případě se účastníci nedohodli na rozdělení společné věci, a proto se jejího rozdělení domáhá žalobce předmětnou žalobou. Občanský zákoník stanoví pro vypořádání spoluvlastnictví posloupnost způsobů, které je na místě respektovat a zkoumat, který z nich je či není v konkrétním případě možný. Jako první v pořadí preferuje zákon rozdělení společné věci, je-li to možné. Pokud jde o samostatně stojící pozemek p. č. , Anonymizováno, , k jeho dělitelnosti se vyjadřoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve své znaleckém posudku na straně 24, kapitola šest nazvaná Závěr a jeho reálnou dělitelnost z důvodu již v odůvodnění výše uvedených soud vyloučil. Zároveň vzal v úvahu i to, že žádný z účastníků pozemek dosud neužívá a není tedy s ním jakkoliv více osobně spjatý a dále to, že rozdělením pozemků dle spoluvlastnických podílů účastníků, tj. na polovinu, by došlo i ke snížení jeho hodnoty, neboť pozemek je územním plánem zahrnut do ploch bydlení v rodinných domcích a rozdělením by byly vytvořeny dva pozemky nízké výměry a hrozí tak reálně, že by stavební úřad takové dělení nepovolil. Pokud jde o reálné rozdělení rodinného domu č. p. , Anonymizováno, s pozemky v jednotném funkčním celku, přicházelo by v úvahu dle znalce jediné možné řešení, a to rozdělení rodinného domu na dvě nebo tři samostatné bytové jednotky, tzv. Prohlášením vlastníka o vymezení bytových jednotek, o což nemá zájem žádný z účastníků. Rozdělení na dva rodinné domy s vlastními čísly popisnými tak, jak navrhovala žalovaná v tomto případě, zejména dle Odboru výstavby a životního prostředí ve Veselí nad Lužnicí, není možné a takové řešení nebude schváleno vzhledem k zastavitelnosti pozemku. K reálnému rozdělení výše uvedených nemovitostí proto soud nepřistoupil.

16. Jako druhý v pořadí stanoví zákon způsob vypořádání přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Jedním z rozhodných hledisek pro tento způsob vypořádání je, že spoluvlastník, kterému má být věc přikázána, s tímto postupem souhlasí. Žalobce v dané věci původně navrhoval, aby rodinný dům č. p. , Anonymizováno, s pozemky v jednom funkčním celku byl přikázán do vlastnictví žalované za náhradu, pak dokonce i bez jakékoliv náhrady. Žalovaná však s tímto nesouhlasila, jednak proto, že údržba a provoz těchto nemovitostí je značně finančně náročná a ona se na to necítí a jednak proto, že za jediné pro ni přijatelné řešení považuje rozdělení domu na dvě čísla popisná, což není z důvodu uvedených již výše možné. O dům č. p. , Anonymizováno, s pozemky v jednom funkčním celku do svého výhradního vlastnictví tedy neměl zájem žádný z účastníků, a proto reálně hrozilo, že soud, který není vázán způsoby návrhu rozdělení spoluvlastnictví dle účastníků, přistoupí k nařízení prodeje věci. Aby k této variantě nedošlo, změnil žalobce svůj původní návrh na způsob rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví tak, jak o něm následně rozhodl soud. Soud zároveň zkoumal, zda žalobce disponuje dostatkem finančních prostředků, které představují přiměřenou náhradu tomu ze spoluvlastníků, jehož účast ve spoluvlastnictví rozhodnutím soudu končí. Při určení výše přiměřené náhrady vyšel soud zejména ze závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, a stanovil jí ve výši odpovídající jedné polovině spoluvlastnického podílu žalované, tj. ve výši 5 435 000 Kč, kterou je povinen žalobce žalované vyplatit. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce disponuje dostatkem finančních prostředků, ze kterých bude schopen přiměřenou náhradu žalované zaplatit. Žalobce dokonce sám navrhl poměrně krátkou lhůtu k vyplacení této náhrady, a to do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, a jelikož se jedná o lhůtu vzhledem k výši částky velmi krátkou a tedy i pro žalovanou výhodnou, pojal ji soud do svého rozhodnutí. Nutno zároveň zdůraznit, že žalobce si je plně vědom existence věcného břemene doživotního užívání bytu v domě č. p. , Anonymizováno, s pozemky ve prospěch paní , jméno FO, a tím jsou vyloučeny obavy žalované o její další setrvání v nemovitostech. Žalobce zároveň prohlásil, že pro žalovanou se nastalou situací nic nemění, může proto ohledně nich i nadále bez omezení vykonávat vše co dosud. On nemovitosti nemá zájem užívat a v současné době ani jakkoliv jinak s nimi nakládat.

17. O nákladech řízení rozhodoval soud za situace, kdy žádný z účastníků náklady řízení nepožadoval.

18. Pokud jde o zálohy zaplacené účastníky na znalecký posudek, každý z účastníků zaplatil zálohu ve výši 20 000 Kč, znalci byla následně vyplacena odměna za zpracování znaleckého posudku ve výši 36 040 Kč a každému z účastníků tedy zbývá vrátit částka 1 980 Kč, k čemuž soud přistoupí až po právní moci rozsudku v dané věci.