6 C 263/2022

Plný text

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem JUDr. Mgr. Janem Hurdíkem, PhD. ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o náhradu škody za neuvedení nemovitostí zpět do původního stavu I. Žaloba žalobkyně na stanovení povinnosti žalovaným zaplatit žalobkyni částku 350 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 10. 2. 2022 do zaplacení, se zamítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 176 435,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Podaným návrhem posléze vyloučeným k samostatnému řízení domáhala se žalobkyně stanovení povinnosti žalovaným k náhradě škody ve výši 350 000 Kč. K odůvodnění návrhu mimo jiné uvedla, že na základě kupní smlouvy ze dne 22. 9. 2021 na žalované jako kupující převedla nemovité věci a umožnila jim započetí jejich rekonstrukce dříve, než bylo vkladem vlastnického práva ukončeno vkladové řízení ve prospěch žalovaných. Nemovitosti byly předány a zpřístupněny dne 22. 9. 2021 protokolárně, přičemž žalovaní se zavázali pro případ, že by nedošlo ke změně vlastnického práva ve veřejném rejstříku, uvést nemovitosti do stavu, v jakém je převzali. Žalovaní opustili nemovitosti po jednostranném odstoupení od kupní smlouvy ze dne 27. 9. 2021 s tím, že na nemovitostech byly provedeny bourací práce a zůstaly neobyvatelné. Při stanovení výše náhrady žalobkyně vycházela z odborného vyjádření tituly před jménem jméno FO, žalované písemně vyzvala k této náhradě, avšak tito nárok odmítli.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že neporušili žádnou smluvní ani zákonnou povinnost. Převáděné nemovitosti vykazovaly zásadní vady právního i faktického charakteru, které zakládaly na straně žalobkyně podstatné porušení kupní smlouvy, pročež žalovaní od smlouvy odstoupili a žalobkyně toto odstoupení akceptovala minimálně tím, že se po odstoupení začala opětovně chovat jako vlastník nemovitostí. Pokud kupní smlouva byla ukončena z důvodů ležících na straně žalobkyně, a to pro zatajené vady předmětných nemovitostí a pro uvedení v omyl ohledně skutečného stavu nemovitostí, představuje uplatnění nároku na náhradu škody jednání, které je nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy. V neposlední řadě žalobkyně neunesla důkazní břemeno, pokud jde o způsob poškození nemovitostí a nutné náklady k jejich uvedení do původního stavu.

3. Po provedeném řízení učinil soud následující podstatné závěry o skutkovém stavu věci: Mezi stranami není sporu o tom, že žalobkyně jako prodávající uzavřela se žalovanými jako kupujícími dne 22. 9. 2021 kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí, jejímž předmětem byly pozemky p.č. st. Anonymizováno a p.č. hodnota a p.č. Anonymizováno v k.ú. adresa, a to včetně budov na nich umístěných. V řízení dále není sporu o tom, že žalovaní od smlouvy posléze jednostranně odstoupili, návrh na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí vzali zpět, pročež vkladové řízení v jejich prospěch bylo následně za souhlasu žalobkyně zastaveno.

4. Z listiny nazvané jako „Prohlášení o stavu nemovitých věcí“ ze dne 22. 9. 2021 soud zjistil, že jejím podpisem žalovaní jako kupující potvrdili, že jsou úplně a řádně seznámeni se stavem převáděných nemovitých věcí a že byli oprávněni započít s jejich rekonstrukcí ihned po jejich převzetí, tj. i v době, kdy nebude zaplacená kupní cena dle kupní smlouvy a nebude podaný návrh vkladu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí. Obě strany přitom vzaly na vědomí, že v případě zániku kupní smlouvy před provedením vkladu vlastnického práva kupujících, bude strana kupující povinna předat převáděné nemovité věci zpět straně prodávající ve stavu, v jakém je převzala, nedojde-li mezi nimi k jiné dohodě o kompenzaci provedených nebo započatých stavebních prací.

5. Mezi stranami je dále nesporným, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce písemně vyzvala žalované k náhradě škody ve výši 1 000 000 Kč a že žalovaní tento požadavek odmítli.

6. Z účastnické výpovědi 1. žalovaného soud zjistil, že po převzetí nemovitostí žalovaní odstranili podlahovou krytinu, kuchyňská linka se přitom v té době již v nemovitostech nenacházela, a to ani digestoř. Odpojení přívodu energií, kanalizace ani vody žalovaní neprováděli. Omítka za kuchyňskou linkou byla již dříve opadaná, toto reklamovali jako vadu. Žalovaní pouze v kuchyni sejmuli podlahu a v podlaze realizovali sondu, která měla ověřit stav deklarovaný žalobkyní. V koupelně odstranili pouze vanu, zbytek odstranili prodávající. Dále žalovaní zasáhli do podhledové části stropní konstrukce v koupelně a při této příležitosti se naplno seznámili se skutečným stavem nemovitosti. 1. žalovaný se výslovně ptal a byl ujištěn ze strany p. jméno FO, že se jedná o novou přístavbu domu, posléze se však ukázalo, že je jen zakrytá původní součást nemovitosti. V omyl byla uvedena i realitní makléřka, která tuto část nemovitosti nabízela jako nově vybudovanou. Skutečnost však byla taková, že při zásahu do stropní části spadnul rákos a trus od zvířat. Poté, co žalovaní obdrželi klíče od nemovitosti od realitní makléřky, měl do celé nemovitosti přístup i p. jméno FO a nadále měl do ní přístup i poté, co žalovaní nemovitost uzamčeli a opustili. Ze strany realitní makléřky byli žalovaní před koupí ujištěni, že v případě koupelny se jedná o novou přístavbu, taktéž inzerce realitní kanceláře, na kterou reagovali, hovořila o rozsáhlé rekonstrukci tak, že z původní nemovitosti zbyly jen obvodové zdi, vše ostatní bylo provedeno nově a koupelna a veranda byly provedeny jako zcela nové. K uvedení nemovitosti do jejího stavu před převzetím nebyli žalobkyní nikdy vyzváni, naopak žalovaní byli nuceni vyzývat žalobkyni k jejich zpětnému převzetí. Ke zpětnému předání nemovitosti jméno FO nedošlo dodnes.

7. Z výpovědi svědkyně jméno FO soud zjistil, že v posuzované záležitosti vystupovala jako realitní makléřka, se žádostí o prodej nemovitostí byly oslovena ze strany jméno FO. jméno FO nich dostala informace o stavu rodinného domu, na jejichž základě posléze stanovili kupní cenu. jméno FO mimo jiné dostala informaci, že dům je po celkové rekonstrukci. Bylo jí sděleno, že z domu zůstalo pouze obvodové zdivo a zbytek je celý nový, jmenovitě měly být nové podlahy, nové pokoje v patře a nová přístavba. Tato nová přístavba měla zahrnovat záchod, koupelnu, ložnici a chodbu k těmto prostorám. K tomu žádala stavební dokumentaci, kterou jí přislíbil p. jméno FO, neboť ji tehdy na místě pro nepořádek nemohl dohledat, ale ani posléze ji nedoložil. Byla přítomna prohlídce nemovitostí i se žalovanými, ti se ptali snad úplně na vše, na tyto dotazy odpovídali přímo Anonymizováno. Při prohlídkách se nedělaly žádné sondy, ke krovu se nedalo dostat. V nemovitosti byla svědky dále při jejím předání Anonymizováno, mezi stranami přitom bylo dohodnuto, že dům bude předáván prázdný, tak tomu skutečně i bylo, tedy nebyla tam kuchyňská linka, nábytek, v koupelně zbyla jen vana a dům byl dle dohody stran předán tak, aby ihned bylo možno započít se stavebními úpravami. Zpoza linky v kuchyni po jejím odstranění vyvstal problém spočívající ve vlhkosti. Svědkyně dále potvrdila, že po odstoupení od smlouvy se žalovaní snažili řešit otázku zpětného předání nemovitosti. Brzy po předání a podpisu kupní smlouvy byla kontaktována 2. žalovanou s tím, že v koupelně, která byla deklarována jako nová, na stropě narazili na palach, po jehož odstranění vypadly chcíplé myši. Na základě toho začali žalovaní pátrat a dělali sondy. Z nynějšího pohledu svědkyně se nejednalo o celkovou rekonstrukci domu, ale spíše i určitou renovaci, po převzetí se ukázalo, že žalovaní nebyli od žalobkyně pravdivě informováni o stavu nemovitosti minimálně pokud jde o novou přístavbu domu, která ve skutečnosti novou nebyla, část domu nebyla zkolaudována, část podlah nebyla provedena deklarovaným způsobem a problémů tohoto typu bylo více.

8. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že z jejího pohledu se o rozsáhlou rekonstrukci jednalo, hodně se na tom nadřeli, z původního objektu zbyly jen obvodové zdi. Na domu se rekonstruovalo průběžně již od roku 2002. Na všechny dotazy realitní makléřky bylo pravdivě zodpovězeno. Žalovaní žádali předání prázdného domu, i kuchyň tedy ještě před předáním skončila na sběrném dvoře a dům tak byl před předáním žalovaným kompletně vystěhován. Na smírné řešení žalovaných ohledně nemovitostí nepřistoupila, neboť jí to nedoporučil její právník. V domě i přes probíhající rekonstrukce stále jako rodina žili. Aktuálně mají do domu přístup, který získali tak, že i bez zpětného předání žalovanými vyměnili fabky, a to poté co sami usoudili, že dům je jejich.

9. Soud ve věci provedl i další důkazy, jejichž bližší hodnocení však ve světle níže uvedených závěrů neshledal podstatným pro právní posouzení věci a rozhodnutí o ní.

10. Podle ustanovení § 2913 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

11. Při úvaze, zda v projednávaném případě lze dovodit odpovědnost žalovaných za škodu zabýval se soud jednak tím, zda došlo k faktickému vzniku škody, tedy ke vzniku takové majetkové újmy, kterou lze vyjádřit v penězích, zda mezi vzniklou škodou žalobkyně a jednáním žalovaných je vztah příčiny a následku (kausální nexus) a zda ve věci je dáno zavinění žalovaných coby škůdců jako jejich vnitřní psychický vztah k jednání a škodě.

12. Po provedeném dokazování soud uzavírá, že žalobě nelze ani částečně vyhovět.

13. Při tomto hodnocení soud vycházel ze stavu, kdy mezi stranami došlo k ujednání o převodu nemovitých věcí, která byla uzavřena podpisem související kupní smlouvy. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalovaní jako kupující byli ujištěni o konkrétním stavu převáděných věcí, přičemž tato ujištění se v zásadní míře posléze ukázala jako nepravdivá. V této souvislosti tak jednoznačně žalovaným nelze přičítat k tíži porušení smluvních ujednání, když toto spočívá naopak na straně žalobkyně, přičemž jejich jednostranné odstoupení od smlouvy lze hodnotit jako zcela pochopitelnou a adekvátní reakci na uvedené jednání prodávající. Tento postup žalovaných navíc sama žalobkyně akceptovala, a to minimálně tím, že vyjádřila souhlas se zpětvzetím návrhu žalovaných na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí, pročež bylo vkladové řízení zastaveno, aniž by došlo k zápisu vlastnického práva žalovaných k nemovitostem, a dále i tím, že se samovolně zpětně ujala i faktické držby převáděných nemovitostí. Pokud pak byla žalobkyně ještě před prodejem nemovitostí srozuměna s tím, že žalovaní jako noví vlastníci plánují provést jejich stavební úpravy a za tímto účelem jim také do nemovitostí předčasně umožnila přístup, nelze žalovaným nikterak vytýkat a nyní dávat k náhradě, že s těmito úkony obratem započali, a to tím méně, že právě až v rámci jejich provádění se seznámili s faktickým stavem převáděných nemovitých věcí. Původ případné škody, která eventuálně v této souvislosti mohla vzniknout, tak nelze spatřovat v jednání žalovaných, nýbrž právě v porušení povinnosti žalobkyně jako prodávající seznámit kupující úplně a pravdivě se skutečným stavem převáděné věci. Jinými slovy, pokud by takto žalobkyně řádně učinila, pak by nezavdala právní důvod pro následné odstoupení od smlouvy, resp. by mezi stranami vůbec k jejímu uzavření nemuselo dojít. Již jen pro nedostatek kauzálního nexu tedy nezbylo soudu než žalobu zamítnout.

14. Jako přinejmenším problematickou hodnotil soud i otázku specifikace a samotné výše škody, kterou žalobkyně sice doložila odborným vyjádřením tituly před jménem jméno FO, sám o sobě nicméně tento důkaz neřeší v řízení sporné otázky, jaké konkrétní škody měli žalovaní v nemovitosti způsobit, resp. jaká je obvyklá výše nutných nákladů na jejich odstranění. Přes uvedenou důkazní nouzi žalobkyně i částečné absenci její povinnosti tvrzení však soud s ohledem na výše uvedené závěry vedoucí k plnému zamítnutí žaloby pro nadbytečnost nepřistupoval k realizaci poučení dle ustanovení § 118a odst. 1, 2 občanského soudního řádu.

15. Dále je třeba doplnit, že žalovaní se sice nesporně zavázali pro případ, že nedojde k zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí, uvést nemovitosti do stavu „v jakém je převzali“, nicméně sama žalobkyně připouští, že k tomuto žalované za celou dobu od odstoupení od smlouvy dosud nikdy nevyzvala. Za daného stavu tak dle názoru soudu žalobkyni právo na podání reparační žaloby v penězích vůbec nepřísluší a na místě by byly toliko procesní kroky odpovídající závazku žalovaných k vrácení nemovitých věcí v jejich původním stavu.

16. V neposlední řadě soud i uzavírá, že pokud byli žalovaní při jednání o uzavření kupní smlouvy žalobkyní uvedeni v poměrně zásadní omyl, pak by přiznání práva na náhradu škody mající původ právě v tomto jednání žalobkyně představovalo rozpor s dobrými mravy a jmenovitě s ustanovením § 2 odst. 3 občanského zákoníku. Ze všech shora uvedených důvodů tedy soud přistoupil k zamítnutí žaloby.

17. O nákladech řízení soud rozhodoval za použití ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Důvody hodné zvláštního zřetele opodstatňující mimořádnou aplikaci ustanovení § 150 občanského soudního řádu soud v projednávaném případě neshledal, tedy ve věci plně úspěšným žalovaným přiznal proti žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, vyčíslenou jako součet následujících položek: 1. odměna advokáta ve smyslu ustanovení § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 9x 15 520 Kč za devět poskytnutých úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, 5x písemné podání soudu týkající se věci samé, 3x účast na jednání soudu), 2. 9x 300 Kč jako paušální částky náhrady výdajů podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, příslušející jednotlivě za shora uvedené úkony právní služby, 3. náhrada cestovních výdajů ve smyslu vyhlášky č. 467/2022 Sb. za 3x 151 najetých kilometrů ve výši 3 434,40 Kč při žalovanými doložené průměrné spotřebě užitého vozu 5,4 litrů motorové nafty /100 km.

18. Shora přiznané náklady řízení jsou dále navýšeny o 21% jako částku odpovídající sazbě daně z přidané hodnoty, neboť právní zástupce žalovaných je coby registrovaný plátce daně z přidané hodnoty povinen tuto daň odvést dle zvláštního právního předpisu.

19. Způsob úhrady nákladů řízení k rukám advokáta žalovaných nachází své opodstatnění v ustanovení § 149 odst. 1 občanského soudního řádu; lhůta k jejich úhradě vychází z ustanovení § 160 odst. 1 téhož právního předpisu, když soud v této souvislosti neshledal žádné důvody pro aplikaci věty za středníkem tohoto ustanovení. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání ve lhůtě do patnácti dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Okresního soudu v Třebíči ve třech vyhotoveních (ustanovení §§ 201 a 204 odst. 1 občanského soudního řádu). Odvolání jen proti důvodům rozhodnutí není přípustné (ustanovení § 202 odst. 3 občanského soudního řádu). Nebude-li povinnost uložená tímto rozsudkem splněna dobrovolně, lze navrhnout soudní výkon rozhodnutí, resp. provedení exekuce.