6 C 263/2022

Plný text

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem JUDr. Mgr. Janem Hurdíkem, PhD. ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o náhradu škody za neuvedení nemovitostí zpět do původního stavu I. Žaloba žalobkyně na stanovení povinnosti žalovaným zaplatit žalobkyni částku 350 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 10. 2. 2022 do zaplacení, se zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 176 435,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Podaným návrhem posléze vyloučeným k samostatnému řízení domáhala se žalobkyně stanovení povinnosti žalovaným k náhradě škody ve výši 350 000 Kč. K odůvodnění návrhu mimo jiné uvedla, že na základě kupní smlouvy ze dne 22. 9. 2021 na žalované jako kupující převedla nemovité věci a umožnila jim započetí jejich rekonstrukce dříve, než bylo vkladem vlastnického práva ukončeno vkladové řízení ve prospěch žalovaných. Nemovitosti byly předány a zpřístupněny dne 22. 9. 2021 protokolárně, přičemž žalovaní se zavázali pro případ, že by nedošlo ke změně vlastnického práva ve veřejném rejstříku, uvést nemovitosti do stavu, v jakém je převzali. Žalovaní opustili nemovitosti po jednostranném odstoupení od kupní smlouvy ze dne 27. 9. 2021 s tím, že na nemovitostech byly provedeny bourací práce a zůstaly neobyvatelné. Při stanovení výše náhrady žalobkyně vycházela z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , žalované písemně vyzvala k této náhradě, avšak tito nárok odmítli.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že neporušili žádnou smluvní ani zákonnou povinnost. Převáděné nemovitosti vykazovaly zásadní vady právního i faktického charakteru, které zakládaly na straně žalobkyně podstatné porušení kupní smlouvy, pročež žalovaní od smlouvy odstoupili a žalobkyně toto odstoupení akceptovala minimálně tím, že se po odstoupení začala opětovně chovat jako vlastník nemovitostí. Pokud kupní smlouva byla ukončena z důvodů ležících na straně žalobkyně, a to pro zatajené vady předmětných nemovitostí a pro uvedení v omyl ohledně skutečného stavu nemovitostí, představuje uplatnění nároku na náhradu škody jednání, které je nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy. V neposlední řadě žalobkyně neunesla důkazní břemeno, pokud jde o způsob poškození nemovitostí a nutné náklady k jejich uvedení do původního stavu.

3. Po provedeném řízení učinil soud následující podstatné závěry o skutkovém stavu věci:Mezi stranami není sporu o tom, že žalobkyně jako prodávající uzavřela se žalovanými jako kupujícími dne 22. 9. 2021 kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí, jejímž předmětem byly pozemky p.č. st. , Anonymizováno, a p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a to včetně budov na nich umístěných. V řízení dále není sporu o tom, že žalovaní od smlouvy posléze jednostranně odstoupili, návrh na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí vzali zpět, pročež vkladové řízení v jejich prospěch bylo následně za souhlasu žalobkyně zastaveno.

4. Z listiny nazvané jako „Prohlášení o stavu nemovitých věcí“ ze dne 22. 9. 2021 soud zjistil, že jejím podpisem žalovaní jako kupující potvrdili, že jsou úplně a řádně seznámeni se stavem převáděných nemovitých věcí a že byli oprávněni započít s jejich rekonstrukcí ihned po jejich převzetí, tj. i v době, kdy nebude zaplacená kupní cena dle kupní smlouvy a nebude podaný návrh vkladu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí. Obě strany přitom vzaly na vědomí, že v případě zániku kupní smlouvy před provedením vkladu vlastnického práva kupujících, bude strana kupující povinna předat převáděné nemovité věci zpět straně prodávající ve stavu, v jakém je převzala, nedojde-li mezi nimi k jiné dohodě o kompenzaci provedených nebo započatých stavebních prací.

5. Mezi stranami je dále nesporným, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce písemně vyzvala žalované k náhradě škody ve výši 1 000 000 Kč a že žalovaní tento požadavek odmítli.

6. Z účastnické výpovědi 1. žalovaného soud zjistil, že po převzetí nemovitostí žalovaní odstranili podlahovou krytinu, kuchyňská linka se přitom v té době již v nemovitostech nenacházela, a to ani digestoř. Odpojení přívodu energií, kanalizace ani vody žalovaní neprováděli. Omítka za kuchyňskou linkou byla již dříve opadaná, toto reklamovali jako vadu. Žalovaní pouze v kuchyni sejmuli podlahu a v podlaze realizovali sondu, která měla ověřit stav deklarovaný žalobkyní. V koupelně odstranili pouze vanu, zbytek odstranili prodávající. Dále žalovaní zasáhli do podhledové části stropní konstrukce v koupelně a při této příležitosti se naplno seznámili se skutečným stavem nemovitosti. 1. žalovaný se výslovně ptal a byl ujištěn ze strany p. , jméno FO, , že se jedná o novou přístavbu domu, posléze se však ukázalo, že je jen zakrytá původní součást nemovitosti. V omyl byla uvedena i realitní makléřka, která tuto část nemovitosti nabízela jako nově vybudovanou. Skutečnost však byla taková, že při zásahu do stropní části spadnul rákos a trus od zvířat. Poté, co žalovaní obdrželi klíče od nemovitosti od realitní makléřky, měl do celé nemovitosti přístup i p. , jméno FO, a nadále měl do ní přístup i poté, co žalovaní nemovitost uzamčeli a opustili. Ze strany realitní makléřky byli žalovaní před koupí ujištěni, že v případě koupelny se jedná o novou přístavbu, taktéž inzerce realitní kanceláře, na kterou reagovali, hovořila o rozsáhlé rekonstrukci tak, že z původní nemovitosti zbyly jen obvodové zdi, vše ostatní bylo provedeno nově a koupelna a veranda byly provedeny jako zcela nové. K uvedení nemovitosti do jejího stavu před převzetím nebyli žalobkyní nikdy vyzváni, naopak žalovaní byli nuceni vyzývat žalobkyni k jejich zpětnému převzetí. Ke zpětnému předání nemovitosti , jméno FO, nedošlo dodnes.

7. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že v posuzované záležitosti vystupovala jako realitní makléřka, se žádostí o prodej nemovitostí byly oslovena ze strany , jméno FO, . , jméno FO, nich dostala informace o stavu rodinného domu, na jejichž základě posléze stanovili kupní cenu. , jméno FO, mimo jiné dostala informaci, že dům je po celkové rekonstrukci. Bylo jí sděleno, že z domu zůstalo pouze obvodové zdivo a zbytek je celý nový, jmenovitě měly být nové podlahy, nové pokoje v patře a nová přístavba. Tato nová přístavba měla zahrnovat záchod, koupelnu, ložnici a chodbu k těmto prostorám. K tomu žádala stavební dokumentaci, kterou jí přislíbil p. , jméno FO, , neboť ji tehdy na místě pro nepořádek nemohl dohledat, ale ani posléze ji nedoložil. Byla přítomna prohlídce nemovitostí i se žalovanými, ti se ptali snad úplně na vše, na tyto dotazy odpovídali přímo , Anonymizováno, . Při prohlídkách se nedělaly žádné sondy, ke krovu se nedalo dostat. V nemovitosti byla svědky dále při jejím předání , Anonymizováno, , mezi stranami přitom bylo dohodnuto, že dům bude předáván prázdný, tak tomu skutečně i bylo, tedy nebyla tam kuchyňská linka, nábytek, v koupelně zbyla jen vana a dům byl dle dohody stran předán tak, aby ihned bylo možno započít se stavebními úpravami. Zpoza linky v kuchyni po jejím odstranění vyvstal problém spočívající ve vlhkosti. Svědkyně dále potvrdila, že po odstoupení od smlouvy se žalovaní snažili řešit otázku zpětného předání nemovitosti. Brzy po předání a podpisu kupní smlouvy byla kontaktována 2. žalovanou s tím, že v koupelně, která byla deklarována jako nová, na stropě narazili na palach, po jehož odstranění vypadly chcíplé myši. Na základě toho začali žalovaní pátrat a dělali sondy. Z nynějšího pohledu svědkyně se nejednalo o celkovou rekonstrukci domu, ale spíše i určitou renovaci, po převzetí se ukázalo, že žalovaní nebyli od žalobkyně pravdivě informováni o stavu nemovitosti minimálně pokud jde o novou přístavbu domu, která ve skutečnosti novou nebyla, část domu nebyla zkolaudována, část podlah nebyla provedena deklarovaným způsobem a problémů tohoto typu bylo více.

8. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že z jejího pohledu se o rozsáhlou rekonstrukci jednalo, hodně se na tom nadřeli, z původního objektu zbyly jen obvodové zdi. Na domu se rekonstruovalo průběžně již od roku 2002. Na všechny dotazy realitní makléřky bylo pravdivě zodpovězeno. Žalovaní žádali předání prázdného domu, i kuchyň tedy ještě před předáním skončila na sběrném dvoře a dům tak byl před předáním žalovaným kompletně vystěhován. Na smírné řešení žalovaných ohledně nemovitostí nepřistoupila, neboť jí to nedoporučil její právník. V domě i přes probíhající rekonstrukce stále jako rodina žili. Aktuálně mají do domu přístup, který získali tak, že i bez zpětného předání žalovanými vyměnili fabky, a to poté co sami usoudili, že dům je jejich.

9. Soud ve věci provedl i další důkazy, jejichž bližší hodnocení však ve světle níže uvedených závěrů neshledal podstatným pro právní posouzení věci a rozhodnutí o ní.

10. Podle ustanovení § 2913 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

11. Při úvaze, zda v projednávaném případě lze dovodit odpovědnost žalovaných za škodu zabýval se soud jednak tím, zda došlo k faktickému vzniku škody, tedy ke vzniku takové majetkové újmy, kterou lze vyjádřit v penězích, zda mezi vzniklou škodou žalobkyně a jednáním žalovaných je vztah příčiny a následku (kausální nexus) a zda ve věci je dáno zavinění žalovaných coby škůdců jako jejich vnitřní psychický vztah k jednání a škodě.

12. Po provedeném dokazování soud uzavírá, že žalobě nelze ani částečně vyhovět.

13. Při tomto hodnocení soud vycházel ze stavu, kdy mezi stranami došlo k ujednání o převodu nemovitých věcí, která byla uzavřena podpisem související kupní smlouvy. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalovaní jako kupující byli ujištěni o konkrétním stavu převáděných věcí, přičemž tato ujištění se v zásadní míře posléze ukázala jako nepravdivá. V této souvislosti tak jednoznačně žalovaným nelze přičítat k tíži porušení smluvních ujednání, když toto spočívá naopak na straně žalobkyně, přičemž jejich jednostranné odstoupení od smlouvy lze hodnotit jako zcela pochopitelnou a adekvátní reakci na uvedené jednání prodávající. Tento postup žalovaných navíc sama žalobkyně akceptovala, a to minimálně tím, že vyjádřila souhlas se zpětvzetím návrhu žalovaných na vklad jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí, pročež bylo vkladové řízení zastaveno, aniž by došlo k zápisu vlastnického práva žalovaných k nemovitostem, a dále i tím, že se samovolně zpětně ujala i faktické držby převáděných nemovitostí. Pokud pak byla žalobkyně ještě před prodejem nemovitostí srozuměna s tím, že žalovaní jako noví vlastníci plánují provést jejich stavební úpravy a za tímto účelem jim také do nemovitostí předčasně umožnila přístup, nelze žalovaným nikterak vytýkat a nyní dávat k náhradě, že s těmito úkony obratem započali, a to tím méně, že právě až v rámci jejich provádění se seznámili s faktickým stavem převáděných nemovitých věcí. Původ případné škody, která eventuálně v této souvislosti mohla vzniknout, tak nelze spatřovat v jednání žalovaných, nýbrž právě v porušení povinnosti žalobkyně jako prodávající seznámit kupující úplně a pravdivě se skutečným stavem převáděné věci. Jinými slovy, pokud by takto žalobkyně řádně učinila, pak by nezavdala právní důvod pro následné odstoupení od smlouvy, resp. by mezi stranami vůbec k jejímu uzavření nemuselo dojít. Již jen pro nedostatek kauzálního nexu tedy nezbylo soudu než žalobu zamítnout.

14. Jako přinejmenším problematickou hodnotil soud i otázku specifikace a samotné výše škody, kterou žalobkyně sice doložila odborným vyjádřením , tituly před jménem, , jméno FO, , sám o sobě nicméně tento důkaz neřeší v řízení sporné otázky, jaké konkrétní škody měli žalovaní v nemovitosti způsobit, resp. jaká je obvyklá výše nutných nákladů na jejich odstranění. Přes uvedenou důkazní nouzi žalobkyně i částečné absenci její povinnosti tvrzení však soud s ohledem na výše uvedené závěry vedoucí k plnému zamítnutí žaloby pro nadbytečnost nepřistupoval k realizaci poučení dle ustanovení § 118a odst. 1, 2 občanského soudního řádu.

15. Dále je třeba doplnit, že žalovaní se sice nesporně zavázali pro případ, že nedojde k zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí, uvést nemovitosti do stavu „v jakém je převzali“, nicméně sama žalobkyně připouští, že k tomuto žalované za celou dobu od odstoupení od smlouvy dosud nikdy nevyzvala. Za daného stavu tak dle názoru soudu žalobkyni právo na podání reparační žaloby v penězích vůbec nepřísluší a na místě by byly toliko procesní kroky odpovídající závazku žalovaných k vrácení nemovitých věcí v jejich původním stavu.

16. V neposlední řadě soud i uzavírá, že pokud byli žalovaní při jednání o uzavření kupní smlouvy žalobkyní uvedeni v poměrně zásadní omyl, pak by přiznání práva na náhradu škody mající původ právě v tomto jednání žalobkyně představovalo rozpor s dobrými mravy a jmenovitě s ustanovením § 2 odst. 3 občanského zákoníku. Ze všech shora uvedených důvodů tedy soud přistoupil k zamítnutí žaloby.

17. O nákladech řízení soud rozhodoval za použití ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Důvody hodné zvláštního zřetele opodstatňující mimořádnou aplikaci ustanovení § 150 občanského soudního řádu soud v projednávaném případě neshledal, tedy ve věci plně úspěšným žalovaným přiznal proti žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, vyčíslenou jako součet následujících položek:1. odměna advokáta ve smyslu ustanovení § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 9x 15 520 Kč za devět poskytnutých úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, 5x písemné podání soudu týkající se věci samé, 3x účast na jednání soudu),2. 9x 300 Kč jako paušální částky náhrady výdajů podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, příslušející jednotlivě za shora uvedené úkony právní služby,3. náhrada cestovních výdajů ve smyslu vyhlášky č. 467/2022 Sb. za 3x 151 najetých kilometrů ve výši 3 434,40 Kč při žalovanými doložené průměrné spotřebě užitého vozu 5,4 litrů motorové nafty /100 km.

18. Shora přiznané náklady řízení jsou dále navýšeny o 21% jako částku odpovídající sazbě daně z přidané hodnoty, neboť právní zástupce žalovaných je coby registrovaný plátce daně z přidané hodnoty povinen tuto daň odvést dle zvláštního právního předpisu.

19. Způsob úhrady nákladů řízení k rukám advokáta žalovaných nachází své opodstatnění v ustanovení § 149 odst. 1 občanského soudního řádu; lhůta k jejich úhradě vychází z ustanovení § 160 odst. 1 téhož právního předpisu, když soud v této souvislosti neshledal žádné důvody pro aplikaci věty za středníkem tohoto ustanovení.