30 C 163/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Řezníčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně anonymizováno 5 slov se sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa o nahrazení projevu vůle

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaných s uzavřením této kupní smlouvy: <i>KUPNÍ SMLOUVA</i> <i>Smluvní strany:</i> <i>[celé jméno žalovaného], [datum narození]</i> <i>[celé jméno žalované], [datum narození]</i> <i>oba bytem [adresa žalovaného a žalované]</i> <i>(dále jen„ prodávající”)</i> <i>a</i> <i>[země] [anonymizováno] [stát. instituce]</i> <i>[IČO]</i> <i>se sídlem [adresa žalobkyně]</i> <i>(dále jen„ kupující")</i> <i>uzavírají podle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění následující kupní smlouvu</i> <i>I. </i> <i>Prodávající mají ve společném jmění manželů nemovitost uvedenou v čl. II. této smlouvy. Prodávající prodávají kupujícímu nemovitost uvedenou v čl. II. této smlouvy s veškerými součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi (dále jen„ Předmět koupě“) za kupní cenu uvedenou v čl. III. smlouvy. Kupující tímto od prodávajících kupuje Předmět koupě s veškerými součástmi a příslušenstvím a se všemi právy a povinnostmi a přijímá jej do svého výlučného vlastnictví a zavazuje se za Předmět koupě zaplatit kupní cenu uvedenou v čl. III. smlouvy.</i> <i>II. </i> <i>Předmětem koupě je nemovitost – nezastavěný pozemek parc. [číslo] (trvalý travní porost), se způsobem ochrany národní park, zemědělský půdní fond, ptačí oblast a evropsky významná lokalita, zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek].</i> <i>Prodávající neposkytují kupujícímu žádnou záruku, zajištění nebo příslib ohledně jakosti předmětu koupě; kupující se o stavu Předmětu koupě před uzavřením této smlouvy dostatečně informoval.</i> <i>III. </i> <i>Kupní cena činí částku ve výši 15.000 Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých). Kupní cena nepodléhá DPH. Vlastnické právo k Předmětu koupě nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu nejpozději do 30 dnů ode dne tohoto zápisu. Návrh na zápis vkladu vlastnického práva k Předmětu koupě podá u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov kupující, a to nejpozději do 30 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku, kterým byla nahrazena vůle prodávajících.</i> <i>IV. </i> <i>Smluvní strany prohlašují, že s obsahem smlouvy souhlasí, a že tato smlouva je shodným projevem jejich vážné a svobodné vůle.</i> <i>[celé jméno žalovaného] [země] – [stát. instituce]</i> <i>prodávající kupující</i> <i>[celé jméno žalované]</i> <i>prodávající</i>

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení 2.346 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice soudní poplatek 5.000 Kč na účet Okresního soudu v Trutnově do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně podala dne 23. 6. 2021 žalobu o nahrazení projevu vůle ve věci převodu pozemku parc. [číslo] v obci a katastrálním územní [obec], nacházejícího se v [anonymizována tři slova], aby mohla realizovat své zákonné předkupní právo a na základě rozhodnutí soudu byla oprávněna podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ke skutkovým okolnostem případu uvedla, že žalovaní nabyli na základě kupní smlouvy ze dne 23. 6. 2018 od vlastníka [jméno] [příjmení] nemovitost – pozemek parc. [číslo] (trvalý travní porost), zapsaný v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Na listu vlastnictví je u předmětného pozemku zapsán způsob ochrany národní park, zemědělský půdní fond, ptačí oblast a evropsky významná lokalita. Ke dni podpisu kupní smlouvy byl způsob ochrany zapsán následovně: rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond. K doložení polohy pozemku v rámci [anonymizována tři slova] (dále [anonymizováno]) žalobkyně předložila zjm. listiny získané z oficiální internetové adresy [webová adresa], identifikaci parcely z hlediska její lokalizace k platnému vymezení hranic zvláště chráněných území a mapové podklady uložené v ústředním seznamu ochrany přírody. Pozemek leží dle územního plánu městysu [obec] mimo zastavěné území obce. Pozemek je součástí Evropsky významné lokality [anonymizováno] a [anonymizováno] oblasti [anonymizováno], leží v zóně soustředěné péče o přírodu. Získání pozemku umožní žalobkyni zachovat stav přítomných biotopů v požadované kvalitě, podporu biodiverzity a rovněž kontrolu nad způsobem obhospodařování pozemku. K převedenému pozemku ležícímu na území [anonymizováno] svědčí žalobkyni předkupní právo ve smyslu ustanovení § 61 odst. 1 zákona o ochraně přírody a krajiny (ZOPK). Toto zákonné předkupní právo vyplývá ze zvláštního právního předpisu, avšak prodávající nesplnil stanovenou povinnost přednostně nabídnout předmětný pozemek orgánu ochrany přírody a převedl pozemek na žalované. Skutečnost, že se jedná o předkupní právo mající zákonnou povahu vyplývá dle žalobkyně např. z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 7. 2014, sp. zn. 25 Cdo 2550/2012. Vzhledem k tomu, že ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK neobsahuje právní úpravu týkající se porušení zákonného předkupního práva, je třeba na daný případ aplikovat ustanovení § 2144 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého se žalobkyně může na nástupci druhé strany domáhat, aby mu věc převedl za příslušnou úplatu. Po zjištění porušení svého předkupního práva žalobkyně vyzvala žalované k převodu pozemku dopisem ze dne 12. 5. 2020, č.j. [spisová značka] [číslo]. Žalovaní reagovali dopisem ze dne 8. 6. 2021 s tím, že nehodlají pozemek žalobkyni prodat, neboť žádný zákon ani povinnost neporušili. Žalobkyně je oprávněna u soudu uplatnit požadavek na nahrazení projevu vůle žalovaných jako nabyvatelů pozemku k převodu (koupi) tohoto pozemku na žalobkyni jako oprávněnou z titulu zákonného předkupního práva a to za cenu [číslo], za kterou žalovaní pozemek zakoupili.

2. Žalovaní se vyjádřili tak, že uplatňovaný nárok neuznávají, s podanou žalobou nesouhlasí a rozporují ji v celém rozsahu. Učinili nesporným, že na základě kupní smlouvy, uzavřené dne 23. 6. 2018 s prodávajícím [jméno] [příjmení] nabyli do společného jmění manželů pozemek parc. [číslo] trvalý travní porost o výměře 569 m2, aktuálně zapsaný na [list vlastnictví] vedený u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro [katastrální uzemí], [územní celek]. V okamžiku převodu nebyl pozemek zatížen žádným omezením zapsaným v katastru nemovitostí, vyjma věcného břemene zřízení a provozu vodovodního řadu ve prospěch společnosti [právnická osoba] Žalovaní nabyli vlastnické právo k předmětnému pozemku parc. [číslo] v dobré víře a důvěře v to, že údaje zapsané v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. Žalovaní tak vlastnické právo nabyli v souladu se zásadami právní jistoty, legitimního očekávání a dobré víry. Ve prospěch žalovaných tak svědčí právo dle zákonného ustanovení § 984 odst. 1 věta první občanského zákoníku, neboť žalovaní nabyli vlastnické právo k předmětné nemovitosti v dobré víře od osoby k tomu oprávněné a zároveň v důvěře ke stavu zapsanému v katastru nemovitostí. Dle žalovaných nelze souhlasit s tím, že by dle ustanovení § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., zákona o ochraně přírody a krajiny (ZOPK), mělo být bez dalšího založeno zákonné předkupní právo žalobkyně k předmětnému pozemku. Pokud ze strany žalobkyně nebyl zákonem požadovaný a předpokládaný vklad sporného předkupního práva do katastru nemovitostí proveden, došlo z její strany ke zcela zjevnému porušení zákona. Žalobkyně se domáhá svého údajného práva, a to navzdory skutečnosti, že se zcela nesporně dopustila protiprávního jednání porušením povinnosti zákonem jí výslovně uložené. Takový postup žalobkyně by neměl být, a to s ohledem na obecnou zásadu zakotvenou v § 6 občanského zákoníku, ze strany soudu akceptován, neboť žalobkyně se ve svém důsledku snaží těžit ze svého nepoctivého a protiprávního jednání, resp. nežádoucího a protiprávního stavu, který svou nečinností sama vyvolala. O nepoctivosti jednání žalobkyně svědčí i to, že se začala svých údajných práv domáhat až těsně předtím, než došlo k jejich promlčení. Žalovaní poukázali na koncepci ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK, když v rámci první věty je zcela obecným způsobem popsán charakter pozemků, které by měly být předkupním právem postiženy, ve druhé větě je pak výslovně uložena žalobkyni povinnost podat k takovým pozemkům návrh na vklad předkupního práva. Podmínky dle první a druhé věty musí být naplněny kumulativně. Teprve v rámci třetí věty ustanovení je uložena povinnost vlastníkům takových nemovitostí učinit v případě zamýšleného prodeje návrh oprávněnému. Dále namítali, že pozemek parc. [číslo] není pozemkem nezastavěným, neboť se na něm nachází vodovodní řad. Přestože se na pozemku parc. [číslo] přímo nevyskytují stavby, vzhledem k umístění a funkci je nutné pozemek považovat za zastavěný ve smyslu stavebního zákona, konkrétně dle § 58 odst. 2 stavebního zákona.

3. Soud vycházel ze skutkového stavu, který byl mezi stranami nesporný. Na základě souhlasných prohlášení účastníků a v souladu s obsahem kupní smlouvy ze dne 23. 6. 2018 a obsahem výpisu z katastru nemovitostí z téhož dne má soud za prokázané, že žalovaní zakoupili pozemek parc. [číslo] (trvalý travní porost) o výměře 569 m2 v obci [obec], [katastrální uzemí] za cenu [částka]. Jako způsob ochrany pozemku byl v době převodu zapsán údaj – rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond. Zcizovaný pozemek se v době převodu nacházel a aktuálně stále nachází v [anonymizována tři slova], který je rozsáhlým zvláště chráněným územím. Prodávající ve smlouvě prohlásil, že na převáděné nemovitosti vázne věcné břemeno zřízení a provoz vodovodního řadu ve prospěch společnosti [právnická osoba] Žádná jiná omezení vlastnického práva nebyla v době převodu v katastru nemovitostí evidována. Žalobkyně dopisem ze dne 12. 5. 2020 čj. [spisová značka] [číslo] vyzvala žalované k převodu pozemku [číslo] v [katastrální uzemí] do vlastnictví státu, neboť při prodeji pozemku nedošlo přednostně k nabídce pozemku ke koupi orgánu ochrany přírody a krajiny Žalovaní v písemné reakci ze dne 8. 6. 2021 sdělili žalobkyni své odmítavé stanovisko.

4. Ke sporným skutečnostem, zda je či není pozemek parc. [číslo] zastavěný a zda se nachází či nenachází v zastavěném území městysu [obec], provedl soud důkaz sdělením [stát. instituce], odboru rozvoje města a územního plánování ze dne 20. 7. 2021 čj. [spisová značka]. Z něj má za zjištěné, že dotčený pozemek se dle platného územního plánu nachází v nezastavěném území obce, dle grafické části územního plánu se nachází v neurbanizovaném území obce. Z vyžádaného upřesňujícího sdělení [stát. instituce], odboru rozvoje města a územního plánování ze dne 23. 11. 2021 čj. [spisová značka] vyplývá, že nejaktuálnějším vymezeným zastavěným územím městyse [obec] je zastavěné území vymezené ke dni 1. 5. 2013 ve změně [číslo] změně [číslo] územního plánu vydaných společně dne 20. 5. 2015. Dle tohoto vymezeného zastavěného území se pozemek [parcelní číslo] nenachází v zastavěném území obce a nebyl jeho součástí ani ke dni 23. 6. 2018. Nejedná se ani o plochu zastavitelnou. Dotazovaný pozemek nesdílí žádnou ze svých hranic s hranicí zastavěného území vymezeného dle územního plánu. Dle katastru nemovitostí i podle dostupných leteckých snímků se nejedná o zastavěný stavební pozemek.

5. Podle § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., zákona o ochraně přírody a krajiny (ZOPK), ve znění platném v době nabytí vlastnického práva k pozemku žalovanými, má Česká republika předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. Podle § 61 odst. 2 ZOPK v případě, že o pozemky uvedené v odstavci 1 projeví stát prostřednictvím [stát. instituce] písemně ve lhůtě uvedené v odstavci 1 zájem, bude smlouvu za Českou republiku uzavírat Agentura nebo [anonymizována tři slova], které budou podle své územní působnosti uvedené v § 78 odst. 1 a 2 s tímto majetkem státu příslušné hospodařit.

6. Podle § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.) není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Podle odst. 2 téhož ustanovení se věta první odstavce 1 nepoužije pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu.

7. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

8. Po skutkové a právní stránce soud uzavřel, že žalovaní nabyli pozemek [číslo] v [katastrální uzemí] kupní smlouvou ze dne 23. 6.2018 s právními účinky vkladu ke dni 27. 6. 2018. Již tehdy pozemek ležel jako nezastavěný mimo zastavěné území městyse [obec] na území [anonymizována dvě slova] – [anonymizováno], což má soud za jednoznačně prokázané ze sdělení příslušného úřadu územního plánování. Žalovaní ani netvrdili, že by se na povrchu pozemku nacházela nějaká stavba. Zastavěnost pozemku dovozovali z toho, že jím prochází vodovodní řad, přičemž vodovod je dle zákona č. 274/2021 Sb. vodním dílem. Soud konstatuje, že umístění části vodovodu na pozemku nemění charakter pozemku na zastavěný, neboť část vodovodního řadu vedoucí pod povrchem pozemku není stavbou v občanskoprávním smyslu. Co se týká polemiky žalovaných se závěrem o umístění pozemku mimo zastavěné území, vychází soud z jednoznačného vyjádření úřadu územního plánování, který je povolán vydat na základě platného územního plánu závazné stanovisko.

9. K tvrzené neexistenci předkupního práva žalobkyně z důvodu jeho z nezaznamenání v katastru nemovitostí soud uvádí, že již ze samotné formulace textu právní normy„ Česká republika má předkupní právo…“ je zřejmé, že jde o zákonné předkupní právo. Zákon předvídá aktivitu žalobkyně směřující k jeho zápisu do veřejného seznamu, nicméně nesplnění požadavku stanoveného druhou větou ustanovení § 61 ZOPK není spojeno s tím, že by předkupní právo bez takového zápisu nevzniklo. Právo vzniká bez dalšího, jde-li o nezastavěné pozemky ležící mimo zastavěná území obcí na území národních parků. Stav, kdy věcné právo ve prospěch žalobkyně nebylo a dosud není v katastru zapsáno, lze jistě označit za nežádoucí, porušující zákon a rozporný s principem právní jistoty. Absence zápisu je však bez vlivu na vznik a trvání zákonného předkupního práva. Soud toto zákonem stanovené právo musí respektovat, a to i s ohledem na ustanovení § 984 odst. 2 o. z., které stanoví výjimku z principu důvěry ve stav zápisů ve veřejném seznamu. Jde totiž o věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů v katastru - zde zákonné předkupní právo dle § 61 odst. 1 ZOPK.

10. Soud tedy uzavřel, že ačkoliv předkupní právo České republiky nebylo v rozporu s druhou větou ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK zaznamenáno v okamžiku nabytí vlastnického práva k pozemku žalovanými v katastru nemovitostí, došlo k porušení předkupního práva státu a prodávající ani kupující nemohou zabránit účinkům věcného práva s poukazem na absenci jeho zápisu ve veřejném seznamu. Následky porušení předkupního práva zakotveného v § 61 odst. 1 ZOPK nejsou tímto zákonem výslovně upraveny, proto je třeba postupovat podle obecné úpravy, konkrétně dle § 2144 odst. 1 o. z., které opravňuje předkupníka (Česká republika) domáhat se vůči nástupci druhé strany, jež věc nabyl koupí (zde vůči žalovaným jako nástupcům prodávajícího z kupní smlouvy uzavřené dne 23. 6. 2018), aby mu věc za příslušnou úplatu (tj. za kupní cenu, kterou žalovaní za pozemek zaplatili) převedl.

11. Vzhledem ke shora uvedeným skutkovým a právním závěrům posoudil soud uplatněný nárok jako důvodný a žalobě proto vyhověl.

12. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná, vzniklo jí právo na náhradu nákladů řízení. Ty spočívající v paušálních náhradách za 6 úkonů ve věci po 300 Kč (žaloba ze dne 22. 6. 2021, další písemné podání ze dne 7. 10. 2021, 2 x příprava na účast u jednání a 2 x účast u jednání ve dnech [datum] a [datum]) tj. 1.800 Kč. Žalobkyně vynaložila cestovné své pověřené zástupkyně k jednání ve dnech [datum] a [datum], doložila výši nákladů jízdného vlakem na trase [obec] – [obec] a zpět 2 x 318 Kč Lhůta k náhradě nákladů řízení v celkové výši 2.436 Kč byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

13. Výrok III. o uložení povinnosti žalovaným zaplatit soudní poplatek vychází z § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. Žalobkyně je od poplatku osvobozena, poplatková povinnost přešla na žalované, kteří v řízení nebyli úspěšní. Výše poplatku vyplývá z položky 4 bod 1 písm. a) Sazebníků soudních poplatků. Lhůta k zaplacení poplatku byla stanovena podle § 7 odst. 1 zákona o soudních poplatcích.