9 C 264/2023

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO číslo popisné sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B 2. Jméno advokáta C , narozená Datum narození advokáta C bytem Adresa advokáta C číslo popisné Adresa advokáta C zastoupená advokátem Jméno advokáta D sídlem Adresa advokáta D pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví I. Spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem – pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , č.p. , číslo popisné, , rod. dům, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – zahrada, zapsaným na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, , se zrušuje.II. Soud nařizuje prodej nemovitých věcí uvedených ve výroku I. ve veřejné dražbě s tím, že ¼ z výtěžku prodeje připadne žalobci, ½ z výtěžku prodeje připadne 1. žalované a ¼ z výtěžku prodeje připadne 2. žalované.III. Žalobce je povinen zaplatit 1. žalované náklady řízení 140 896,60 Kč k rukám , Jméno advokáta B, do 3 dnů od právní moci rozsudku.IV. Žalobce je povinen zaplatit 2. žalované náklady řízení 125 936 Kč k rukám , Jméno advokáta D, do 3 dnů od právní moci rozsudku.V. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově státem zálohované náklady řízení 35 634 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 17. 9. 2023 se žalobce domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce a žalované jsou podílovými spoluvlastníky těchto nemovitostí, přičemž 1. žalovaná vlastní podíl o velikosti id. 1/2, 2. žalovaná podíl o velikosti id. ¼ a žalobce podíl o velikosti id. 1/4. Žalobce si nadále nepřál setrvávat ve spoluvlastnictví. Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení č.j. , spisová značka, ze dne 1. 6. 2022 vydaného , Anonymizováno, exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , Exekutorský úřad , adresa, , který byl pověřený provedením exekuce proti povinnému , jméno FO, . Žalobce uvedl, že s ním není za strany žalovaných nijak komunikováno, žalované nejeví zájem se starat o společnou věc společně, a dochází k tomu, že je žalobci odmítnut přístup k nemovitosti a je mu bráněno v užívání nemovitosti v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu. Žalobce nedisponuje žádnými informacemi, jak je s nemovitostí nakládáno a v jakém stavu se nemovitost nachází. Žalobci je bráněno ve výkonu jeho vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti. Žalobce proto nechtěl nadále setrvávat ve spoluvlastnictví, přičemž setrvání ve spoluvlastnictví po něm nelze spravedlivě požadovat. Žalobce nežádal o oddělení ze spoluvlastnictví, ale o jeho zrušení, neboť nemovitosti nelze rozdělit. Z povahy věci je zřejmé, že nelze rozdělit pozemky, které jsou předmětem spoluvlastnictví. Ani rozdělení rodinného domu není možné, neboť by vyžadovalo rozsáhlé stavebnětechnické úpravy. Přichází tak v úvahu pouze přikázání věci do vlastnictví žalobce za náhradu stanovenou na základě znaleckého posudku, který bude vypracován znalcem určeným soudem. Žalobce nabídl žalovaným odkup spoluvlastnického podílu, nicméně k uzavření dohody o odkupu nedošlo, a to zejména z důvodu, že se žalobcem nebylo nijak komunikováno. Naposledy v červenci 2023 žalobce vyzval žalované k vypořádání spoluvlastnictví, přičemž projevil zájem odkoupit podíly žalovaných, nicméně žalované na tuto výzvu nereagovaly. Proto byla podána žaloba v této věci.

2. První žalovaná ve vyjádření ze dne 2. 11. 2023 vyjádřila nesouhlas s navrženým způsobem vypořádání, jakož i se skutkovými tvrzeními žalobce. Na výzvu žalobce ze dne 24. 8. 2022 první žalovaná reagovala prostřednictvím e-mailu ze dne 16. 9. 2022, jímž žalobci sdělila, že je připravena prodat mu svůj spoluvlastnický podíl za kupní cenu ve výši 2 700 000 Kč. Dále byl e-mailovou komunikací v období 29. 9. 2022 – 2. 10. 2022 sjednán termín 8. 10. 2022, kdy se 1. žalovaná a zástupce žalobce sešli v nemovitosti a 1. žalovaná předala žalobci 1 klíč od hlavního vchodu a 1 klíč od horního patra. Po uvedeném dni již žalobce s 1. žalovanou žádným způsobem nekomunikoval a nikdy neodpověděl na nabídku odkupu jejího spoluvlastnického podílu za kupní cenu ve výši 2 700 000 Kč. Žalobce následně 1. žalovanou kontaktoval až Výzvou ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti ze dne 17. 7. 2023 a současně Výzvou k vydání bezdůvodného obohacení ze stejného dne. Ve Výzvě ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví žalobce uvedl, že má zájem nabýt nemovitost do svého výlučného vlastnictví. Současně uvedl, že je ochoten jednat s 1. žalovanou o kupní ceně, aby byla nalezena vzájemná dohoda stran. Žalobce současně sdělil, že tato výzva je výzvou ke smírnému řešení a v případě, že smírné řešení nebude možné, obrátí se žalobce na příslušný soud. Ve Výzvě k vydání bezdůvodného obohacení žalobce uvedl, že mu není umožněno vykonávat jeho práva plynoucí ze spoluvlastnictví a není s ním nijak komunikováno v souvislosti s předmětnou nemovitostí. Dále uvedl, že je mu bráněno užívat jeho spoluvlastnický podíl, čímž mělo ze strany 1. žalované docházet k užívání nemovitosti nad rámec jejího spoluvlastnického podílu, a to bez právního důvodu. Žalobce 1. žalovanou vyzval k vydání údajného bezdůvodného obohacení ve výši 34 666 Kč. První žalovaná na obě výzvy reagovala dopisem ze dne 7. 8. 2023, ve kterém uvedla, že tvrzení žalobce v obou výzvách nejsou pravdivá s ohledem na skutečnost, že mu 1. žalovaná předala klíče od nemovitosti. První žalovaná současně uvedla, že má rovněž zájem na tom, aby byly vzájemné vztahy vypořádány a nebrání se prodeji svého spoluvlastnického podílu s tím, že je ochotna jednat o kupní ceně. Závěrem 1. žalovaná uvedla, že očekává reakci žalobce do 7 dnů. Žalobce však na uvedený dopis 1. žalované žádným způsobem nereagoval, a to ani po urgenci ze dne 15. 9. 2023. Následně žalobce zaslal žalované přípis, kterým sdělil ať 1. žalovaná bere výzvu na vydání bezdůvodného obohacení za bezpředmětnou, když se jednalo o výzvu učiněnou z procesní opatrnosti. Žalobce uvedl, že skutečně došlo k předání klíčů k nemovitosti ze strany 1. žalované. Dále žalobce sdělil, že je připraven odkoupit spoluvlastnický podíl 1. žalované a požádal o sdělení jejího stanoviska k výši kupní ceny. První žalovaná reagovala dopisem ze dne 19. 10. 2023 (tedy již po podání žaloby), kterým sdělila, že i přes podanou žalobu má nadále zájem vést s žalobcem mimosoudní jednání a že je připravena svůj spoluvlastnický podíl žalobci prodat za částku ve výši 2 700 000 Kč (což uvedla již v e-mailu ze dne 16. 9. 2022). Na uvedený dopis žalobce nereagoval. První žalovaná nesouhlasila s tvrzením žalobce, že dům nelze reálně rozdělit. V domě se fakticky již nyní nachází dvě samostatné bytové jednotky, kdy v přízemí se nachází bytová jednotka o velikosti 4+1, ke které náleží samostatná spíž, a v prvním nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1, ke které rovněž náleží samostatná spíž. Každá z těchto bytových jednotek má vlastní sociální zařízení i kuchyň. První žalovaná tedy uvedla, že by rozhodnutím soudu měl být dům rozdělen na jednotky s tím, že chodby a ostatní společné části domu by byly společnými částmi, stejně tak jako pozemky. První žalovaná dále uvedla, že bytovou jednotku v přízemí o velikosti 4+1 by bylo možno nepochybně stavebně rozdělit tak, aby vznikly dvě jednotky o dispozici 2+kk či o obdobné dispozici. V takovém případě by každému ze spoluvlastníků po vypořádání náleželo vlastnické právo k jedné z jednotek v domě. I v tomto případě by následně chodby a ostatní společné části domu byly společnými částmi, stejně tak jako pozemky. Rozdělení domu na jednotky by mělo být v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu primárním řešením sporu. Žalobce je tzv. spekulantem na trhu s nemovitostmi, kdy z veřejně dostupných zdrojů je zřejmé, že žalobce se zaměřuje na koupi spoluvlastnických podílů na nemovitostech v dražbách, následně od zbývajících spoluvlastníků vymáhá vydání bezdůvodného obohacení a snaží se nabýt vlastnické právo k celé nemovitosti a tu následně se ziskem, jako jediný vlastník, prodat. První žalovaná proto navrhla, aby soud rozhodl buď tak, že se stavba č.p. , číslo popisné, rozděluje na tři jednotky s tím, že jednotka o největší podlahové ploše se přikazuje do vlastnictví 1. žalované a žalobkyni i 2. žalované se každé přikazuje do vlastnictví jedna jednotka. Dále aby soud rozhodl o přikázání příslušných podílů na společných částech pozemků účastníkům řízení. Pro případ, že by dům nebylo možné rozdělit na tři jednotky, první žalovaná alternativně navrhla, aby soud rozhodl o rozdělení na dvě jednotky s tím, že jednotka o vyšší podlahové ploše se přikazuje do vlastnictví 1. žalované, druhá jednotka se přikazuje buď žalobci nebo druhé žalované, přičemž ten ze spoluvlastníků, jemuž by žádná jednotka nepřipadla, by měl právo na peněžité vypořádání dle znaleckého posudku. I pro tento případ bylo navrženo přikázání příslušných podílů na společných částech a pozemcích budoucím dvěma vlastníkům jednotek.

3. Druhá žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 3. 11. 2023 uvedla, že tvrzení žalobkyně o pasivitě žalovaných nejsou pravdivá, neboť 2. žalovaná reagovala na výzvu žalobce ze dne 17. 7. 2023 vyjádřením, které zaslala zástupci žalobce dne 17. 8. 2023. V tomto vyjádření připustila možnost, že by o odkoupení podílu žalobce uvažovala, pokud by ji žalobce sdělil svoji představu o finančních podmínkách. Ve vztahu k podané žalobě pak vyjádřila přesvědčení, že rozdělení společné věci zjevně nepřipadá v úvahu. Proto si ponechala možnost vyjádřit se k možnému odkupu podílu žalobce poté, co bude schopen specifikovat své případné finanční požadavky a platební podmínky. Pro případ zrušení spoluvlastnictví na základě soudního rozhodnutí, kdy by nemovité věci byly přikazovány žalobci, 2. žalovaná uvedla, že by k tomu mělo dojít za adekvátní náhradu stanovenou soudním znalcem. Dále 2. žalovaná uvedla, že zvažuje možnost požádat samostatným návrhem o odložení zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, neboť dům č.p. , číslo popisné, užívá se svojí rodinou k bydlení a nemá možnost náhradního bydlení, přičemž nelze odhlédnout od toho, že žalobce jedná ve věci toliko ze spekulativních důvodů.

4. Při jednání soudu dne 17. 1. 2024 žalované shodně uvedly, že souhlasí s prodejem nemovitostí za částku 5 400 000 Kč. Považovaly shodně za účelné, aby prodej byl realizován ve spolupráci s některou z místních realitních kanceláří. Žalobce nesouhlasil s případným přerušením řízení postupem dle § 110 o.s.ř., které by umožnilo účastníkům společně činit kroky k prodeji nemovitostí. Trval na ustanovení znalce za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitostí a jejich dělitelnosti.

5. Druhá žalovaná dne 17. 1. 2024 navrhla žalobkyni a první žalované realizaci společného prodeje prostřednictvím realitní kanceláře , právnická osoba, , pobočky , adresa, . Žalobce i první žalovaná s tímto postupem souhlasili (viz č.l. 56).

6. Se zřetelem k uvedené skutečnosti soud dne 26. 2. 2024 opětovně vyzval účastníky ke sdělení, zda souhlasí s přerušením řízení postupem dle § 110 o.s.ř. Obě žalované s tímto postupem souhlasily. Žalobce podáním ze dne 13. 3. 2024 sdělil, že „bude trvat na pokračování řízení a z opatrnosti bude požadovat zadání znaleckého posudku ze strany soudu, a to zejména z důvodu hospodárnosti času, v případě, že by k prodeji prostřednictvím , Anonymizováno, za částku 5 400 000 Kč nedošlo“. Se zřetelem ke sdělení žalobce byl ve věci ustanoven znalec, který posudkem ze dne 1. 9. 2024 určil obvyklou cenu nemovitostí na 4 770 000 Kč.

7. Druhá žalovaná dne 10. 10. 2024 sdělila soudu, že souhlasí se společným prodejem nemovitých věcí za cenu zjištěnou znalcem, tj. 4 770 000 Kč, eventuálně s prodejem svého podílu žalobci za ¼ zjištěné ceny, tj. za 1 192 500 Kč.

8. Žalobce dne 25. 10. 2024 sdělil soudu, že s ohledem na výsledek znaleckého posudku již nemá zájem získat předmětné nemovitosti do svého výlučného vlastnictví a vyplatit žalovaným příslušnou náhradu. Žalobce nesouhlasil se společným prodejem za částku 5 400 000 Kč s tím, že dle jeho názoru jsou za tuto cenu nemovitosti těžko prodejné. Uvedl, že pokud žalované „mají již nyní potenciálního kupce za tuto částku“, bude souhlasit s prodejem svého spoluvlastnického podílu. Žalobce uvedl, že vzhledem k odlišným představám účastníků by byl v této situaci společný prodej značně komplikovaný a nevedl by k ukončení celé věci v krátkém časovém horizontu. Žalobce proto navrhl, aby soud rozhodl tak, že spoluvlastnictví zruší a nařídí prodej nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že „výtěžek z dražby bude rozdělen mezi spoluvlastníky na základě jejich spoluvlastnických podílů.“ Dále uvedl: „V případě, že žalované v mezidobí od rozhodnutí zajistí kupce za částku minimálně ve výši 4 770 000,- Kč, žalobkyně je připravena vyvinout veškerou součinnost k takovému prodeji. V případě že k této situaci nedojde budou předmětné nemovitosti následně vydraženy ve veřejné dražbě na základě rozhodnutí soudu. Žalobkyně je přesvědčena, že tímto způsobem prodeje předmětných nemovitostí je možné realizovat prodej za nejvyšší možnou cenou na trhu v krátkém časovém horizontu, když žalobkyně považuje za nejvhodnější pro všechny účastníky, aby nemovitosti byly prodány za nejvyšší možnou cenu, a je tak názoru, že právě ve veřejné dražbě je toto možné dosáhnout.“9. První žalovaná dne 4. 11. 2024 sdělila, že je nadále připravena poskytnout svou součinnost při společném prodeji nemovitých věcí prostřednictvím realitní kanceláře, jak si všichni účastníci po jednání soudu odsouhlasili. S dražbou nemovitých věcí souhlasila pouze za předpokladu, že by se jednalo o dražbu dobrovolnou, tedy že by účastníci uzavřeli s dražebníkem smlouvu, v níž by bylo ujednáno, že nejnižší podání bude stanoveno ve výši 4 770 000 Kč, tedy ve výši zjištěné znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, . Naproti tomu není dán důvod pro to, aby žalobce nesouhlasil se společným prodejem nemovitých věcí a naopak trval na prodeji nemovitých věcí v nedobrovolné dražbě.

10. Při jednání soudu dne 13. 12. 2024 žalobce uvedl, že společný prodej realizovaný všemi spoluvlastníky by byl komplikovaný s ohledem na odlišné názory na cenu nemovitých věcí. Navrhl proto zrušení spoluvlastnictví a nařízení prodeje ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek prodeje bude rozdělen podle výše spoluvlastnických podílů. Pro případ, že by byl nařízen prodej ve veřejné dražbě, žalobce nehodlal postupovat tak, že by činil okamžité kroky k realizaci takového prodeje. Byl by připraven poskytnout určitý čas k případnému prodeji na trhu. Žalobce však chce mít k dispozici rozhodnutí pro případ, že by se prodej realizovaný účastníky řízení do budoucna „neúměrně táhl“ a nepodařilo se ho zrealizovat. Žalobce konečně nesouhlasil s tím, že by měl hradit náklady řízení žalovaným.

11. První žalovaná při jednání soudu dne 13. 12. 2024 uvedla, že je připravena souhlasit s prodejem nemovitostí za částku za částku 4 770 000 Kč, která je dokonce o 612 000 Kč nižší než cena původně uvažovaná. Žalobce odmítl uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování. Svým postupem tak efektivně zmařil prodej nemovitostí za co nejvyšší dosažitelnou cenu. Pokud by prodej nemovitostí nabízeli spoluvlastníci disponující 75 %, nikoliv všichni spoluvlastníci se 100 %, pak by žádná realitní kancelář nemohla prodej nemovitostí jako celku nabízet. Dle první žalované byla žaloba podána předčasně a zbytečně a z toho důvodu ji lze zamítnout. Pro případ, že by soud žalobu nezamítl, navrhla vydání rozhodnutí o prodeji v dobrovolné dražbě s tím, že nemovitosti mohou být prodány za nejnižší podání, které bude odpovídat ceně určené soudem ustanoveným znalcem. Vzhledem k okolnostem případu 1. žalovaná navrhla, aby jí byly přiznány náklady tohoto řízení.

12. Druhá žalovaná se k jednání soudu dne 13. 12. 2024 nedostavila, ačkoliv k němu byla řádně předvolána. Soud postupoval dle § 101 odst. 3 o.s.ř. a věc projednal v nepřítomnosti druhé žalované.

13. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, . Žalobce a 2. žalovaná vlastní podíl shodně ve výši ideální ¼ celku, 1. žalovaná vlastní podíl ve výši ideální ½ celku. Žalobce svůj podíl nabyl v exekuční dražbě na základě usnesení soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , Exekutorský úřad , adresa, , o udělení příklepu, ze dne 1. 6. 2022, č.j. , spisová značka, , za nejvyšší podání ve výši 800 000 Kč (viz výpis z katastru nemovitostí č.l. 6, usnesení o udělení příklepu č.l. 4).

14. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, byla zjištěna obvyklá cena sporných nemovitostí. Tu znalec určil na 4 770 000 Kč. Znalec dále dovodil, že rodinný dům č.p. , číslo popisné, sestává z prostorově oddělených částí (bytů či nebytových prostorů), které lze z technického hlediska považovat za jednotky ve smyslu ust. § 1158 a § 1159 o. z.. Znalec provedl popis jednotek a současně určil podíly na společných částech nemovité věci a na společných částech domu náležejících k jednotkám. V případě jednotky č. , číslo popisné, /1 nacházející se v 1. nadzemním podlaží domu činí podíl ideálních 1136/2349 celku, v případě jednotky č. , číslo popisné, /, Anonymizováno, umístěné v podkroví činí podíl ideálních 1213/2349 celku. Znalec dále určil obvyklou cenu obou jednotek (2 260 000 Kč v případě jednotky č. , číslo popisné, /, Anonymizováno, , 2 140 000 Kč v případě jednotky č. , číslo popisné, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, .

15. Realitní kancelář , Anonymizováno, zpracovala návrh smlouvy o výhradním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb. Na základě smlouvy měla společnost , právnická osoba, jako zprostředkovatel zajistit pro účastníky řízení jako zájemce prodej sporných nemovitostí za částku 5 400 000 Kč. Zástupce zprostředkovatele zaslal návrh smlouvy zástupcům účastníků s tím, že se účastníci v případě, že nebudou námitky, dohodnou na termínu podpisu smlouvy (viz č.l. 62 – 67). První žalovaná vyzvala dne 6. 3. 2024 žalobce k uzavření zprostředkovatelské smlouvy a ke sdělení, zda má žalobce nadále zájem o společný prodej věci a zda souhlasí s přerušením řízení nebo zda preferuje pokračovat v soudním řízení (viz č.l. 185 p. v.). Dne 8. 3. 2024 sdělil žalobce první žalované, že nemá zájem podepsat zprostředkovatelskou smlouvu, nicméně je připraven prodat svůj podíl potencionálnímu zájemci v případě, že se opravdu najde kupec za částku 5,4 milionu korun. Žalobce vyzval žalované, aby podepsaly zprostředkovatelskou smlouvu, aby mohly být nemovitosti inzerovány. Dále sdělil, že bude trvat na pokračování v řízení a z opatrnosti bude navrhovat vypracování znaleckého posudku (viz č.l. 185).

16. Dle § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

17. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Dle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

18. Dle § 1155 odst. 1 o. z. na návrh spoluvlastníka může soud zrušení spoluvlastnictví odložit, má-li tím být zabráněno majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka, a prodloužit tak trvání spoluvlastnictví, nejdéle však o dva roky.

19. Dle § 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění účinném do 31. 12. 2024, tento zákon upravuje veřejné dražby a vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. Podle tohoto zákona se postupuje, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak. Dle § 17 odst. 1 cit. zák. dražbou dobrovolnou je dražba prováděná na návrh vlastníka. Návrh může podat i více osob, a to i tehdy, nejsou-li spoluvlastníky předmětu dražby. Dle § 19 odst. 1 až 3 cit. zák. dražbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby, kterou uzavře navrhovatel s dražebníkem; to neplatí, jde-li o majetek státu, je-li dražebníkem orgán státní správy a , právnická osoba, , nebo jde-li o majetek územního samosprávného celku, je-li dražebníkem tento celek, nebo je-li dražebníkem navrhovatel. Smlouva o provedení dražby musí obsahovat označení, že jde o dražbu dobrovolnou, označení navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, lhůtu pro uhrazení ceny dosažené vydražením přesahující 500 000 Kč, výši odměny nebo způsob jejího určení nebo ujednání o tom, že dražba bude provedena pro navrhovatele bezúplatně. Uzavírá-li smlouvu o provedení dražby s dražebníkem společně více navrhovatelů, kteří nejsou spoluvlastníky předmětu dražby, musí být přílohou této smlouvy smlouva upravující jejich vzájemné vztahy týkající se dražby a jejích výsledků. Je-li licitátor oprávněn snížit nejnižší podání, musí být ve smlouvě o provedení dražby obsaženo i ujednání, o jakou částku lze nejnižší podání snížit20. Dle § 154 odst. 1 o.s.ř. pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení.

21. Obě žalované daly nejpozději při jednání soudu dne 17. 1. 2024 najevo, že souhlasí s prodejem společných nemovitých věcí a s rozdělením výtěžku prodeje Obě žalované následně vyjádřily připravenost nemovitosti prodat v součinnosti s realitním zprostředkovatelem. Žalobce odmítl zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít s tím, nechť smlouvu uzavřou žalované, a s tím, že pokud najdou zájemce o koupi nemovitostí za cenu 5 400 00 Kč, žalobce za tuto cenu svůj podíl prodá. Žalobce pak ve vztahu k soudu vyjádřil nesouhlas s přerušením řízení a vyzval soud, aby ve věci činil další úkony, zejména aby ustanovil znalce za účelem zodpovězení právně významných otázek pro toto řízení. Až po vypracování znaleckého posudku dne 25. 10. 2024 pak žalobce sdělil, že již nemá zájem o vlastnictví nemovitostí a že navrhuje nařízení jejich prodeje ve veřejné dražbě. Žalobce k tomu uvedl, že „tímto způsobem prodeje předmětných nemovitostí je možné realizovat prodej za nejvyšší možnou cenou na trhu v krátkém časovém horizontu“. Počínaje dnem 25. 10. 2024 tak nastala situace předvídaná v ustanovení § 1147 věty druhé o. z., tedy situace, kdy žádný ze spoluvlastníků společnou věc nechtěl. Tento stav zůstal až do doby vydání tohoto rozhodnutí nezměněný, ve smyslu výše citovaného ust. § 154 odst. 1 o.s.ř. jde o stav, který je pro rozsudek rozhodující.

22. První žalovaná při posledním jednání soudu mj. namítala, že žaloba je předčasná a zbytečná, a proto navrhla její zamítnutí. Dle ustanovení § 1140 odst. 2 o. z. nesmí spoluvlastník žádat o zrušení spoluvlastnictví v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Pokud by postupoval v rozporu s tímto zákonným požadavkem, bylo by možno žalobu zamítnout. Dle soudu o žádný z uvedených případů v posuzované věci nejde. Aktuální stav je takový, že žádný ze spoluvlastníků nemá na zachování spoluvlastnictví zájem, všichni spoluvlastníci shodně chtějí předmět spoluvlastnictví úplatně zcizit a výtěžek rozdělit v poměru odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů. Za tohoto stavu nelze uvažovat o tom, že by se žalobce domáhal zrušení spoluvlastnictví v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Dle soudu tak žádný z důvodů, ze kterých může být žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví zamítnuta, není naplněn. Skutečnost, že žalobce prokazatelně odmítl poskytnout potřebnou součinnost k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, nemůže být důvodem pro zamítnutí žaloby, avšak může mít význam při rozhodování o nákladech řízení (viz dále).

23. Z důvodů uvedených v předchozím odstavci tedy soud rozhodl o zrušení spoluvlastnictví (výrok I.) a o nařízení prodeje věci. Účastníci zastávali rozdílná stanoviska k tomu, jakou formou by měl být prodej realizován. Zatímco žalobce navrhoval prodej ve veřejné dražbě, první žalovaná navrhovala nařízení prodeje dobrovolnou dražbou za nejnižší podání 4 770 000 Kč. Druhá žalovaná se ke způsobu dražby nevyjádřila, avšak ve shodě s první žalovanou navrhovala prodej za nejnižší částku 4 770 000 Kč.

24. Ustanovení § 1147 věty druhé o. z. je jednoznačné v tom, že pokud soud nařídí prodej společné věci, musí jít o prodej ve veřejné dražbě.

25. Dle soudu je třeba prodejem ve veřejné dražbě rozumět jak prodej podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (tento zákon byl ke dni 31. 12. 2024 zrušen a nahrazen novým zákonem č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách), tak prodej soudní dražbou v režimu § 348 o.s.ř. (viz Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, str. 617 – 618).

26. Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, upravoval i tzv. dražbu dobrovolnou, která mohla být provedena na návrh vlastníka. V posuzované věci by tedy k jejímu provedení mohlo dojít na návrh všech účastníků jako spoluvlastníků sporných nemovitostí. Muselo by dojít k uzavření smlouvy mezi účastníky řízení (navrhovatelů dražby) a dražebníkem, která by upravovala mj. nejnižší podání. Žalované shodně navrhovaly prodej za částku 4 770 000 Kč, naproti tomu žalobce byl ochoten svůj podíl prodat, pokud by bylo dosaženo původně zamýšlené ceny 5 400 000 Kč za nemovitosti jako celek. V podání ze dne 25. 10. 2024 nicméně připustil i možnost prodeje za cenu 4 770 000 Kč určenou znalcem , jméno FO, . Žalobce však nadále odmítal poskytnout součinnost potřebnou ke společnému prodeji nemovitostí. Pokud by tedy soud rozhodl, že má být prodej nemovitostí proveden v dobrovolné dražbě, postupoval by v rozporu s vůlí žalobce, který se společným prodejem nesouhlasil. Soud by tak v podstatě „nahradil“ projev vůle žalobce, který smlouvu s dražebníkem uzavřít odmítal. Takový postup soudu by zjevně nemohl obstát. Soud proto v souladu s dikcí zákona rozhodl tak, že prodej nemovitých věcí bude proveden ve veřejné dražbě. Tato skutečnost nebrání tomu, aby účastníci dosáhli prodeje postupem mimo rámec výkonu rozhodnutí a ani tomu, aby společnou věc prodali tzv. z volné ruky.

27. Dle § 150 o.s.ř. jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, nebo odmítne-li se účastník bez vážného důvodu zúčastnit prvního setkání s mediátorem nařízeného soudem, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat.

28. K rozhodování o nákladech řízení v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se vyjádřil Ústavní soud ve Stanovisku pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023 sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23. V něm se mj. uvádí: „V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány , Anonymizováno, důvody.“ Z odůvodnění stanoviska Ústavního soudu mj. vyplývá, že jsou i nadále aplikovatelná pomocná kritéria individuálního posouzení vzniku práva na náhradu nákladů řízení, která formuloval Nejvyšší soud například v usnesení č.j. 22 Cdo 2816/2017-1276 ze dne 5. 10. 2017. V tomto rozhodnutí se uvádí: „Mezi individuální okolnosti konkrétní věci, které by měl soud zvažovat, patří i procesní aktivita účastníků v průběhu řízení, jakož i jejich postoje a snaha, popřípadě její absence, o konstruktivní přístup k rychlému a hospodárnému projednání a rozhodnutí věci, tedy i ochota či neochota o smírné vyřešení věci v průběhu řízení.“ V odstavci 43. odůvodnění Stanoviska pléna Ústavního soudu se dále uvádí: „Přesto Ústavní soud nevylučuje, že ve výjimečném případě, kdy jeden z účastníků obstruuje a nepostupuje konstruktivně z hlediska hospodárného skončení řízení, bude vhodné aplikovat § 142 odst. 3 o. s. ř. a takovému účastníku povinnost k náhradě nákladů řízení uložit; přijaté stanovisko nezabraňuje soudu ani zohlednit rozhodující skutečnosti v rámci individuálního posouzení věci. Z hlediska ústavněprávní ochrany svobodného výkonu vlastnického práva každého jednotlivce – i každého spoluvlastníka – ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny nicméně Ústavní soud považuje za odpovídající, aby takový přístup byl v daném typu řízení výjimkou a nesení břemene vlastních nákladů řízení pravidlem (§ 142 odst. 2 o. s. ř.).“29. Soud má za to, že v posuzované věci jsou dány okolnosti zvláštního zřetele hodné, pro které je namístě uložit žalobci povinnost nahradit náklady řízení žalovaným. Soud zcela záměrně v odstavcích 1. až 11. tohoto odůvodnění podrobně popsal vývoj procesních stanovisek účastníků. Žalobce v žalobě navrhl zrušení spoluvlastnictví a přikázání nemovitých věci do svého výlučného vlastnictví. Podání žaloby dne 17. 9. 2023 odůvodnil mj. tím, že s ním žalované nekomunikovaly. Toto tvrzení je nepravdivé. Obě žalované se žalobcem před zahájením řízení komunikovaly. První žalovaná již v září 2022 žalobci sdělila, že je připravena prodat mu svůj podíl za částku 2 700 000 Kč. Druhá žalovaná dne 17. 8. 2023 s prodejem svého podílu žalobci sice nesouhlasila, avšak sdělila, že je naopak ochotna zvážit odkoupení podílu žalobce, pokud jí bude známa žalobcem požadovaná částka (ve výzvě žalobce ze dne 17. 7. 2023 žádná konkrétní částka uvedena nebyla). Vyjádření obou žalovaných tedy ponechávala prostor k mimosoudnímu jednání o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a ponechávala prostor pro další úkony ze strany žalobce. Žalobce však bez dalšího podal žalobu v této věci, v níž nepravdivě uvedl, že s ním žalované nekomunikovaly. Při jednání soudu dne 17. 1. 2024 daly obě žalované jednoznačně najevo, že mají zájem o společný prodej nemovitostí za částku 5 400 000 Kč. Druhá žalovaná kontaktovala realitní kancelář, která připravila návrh zprostředkovatelské smlouvy. Tuto smlouvu žalobce odmítl uzavřít. Dal najevo, že považuje cenu 5 400 000 Kč za nedosažitelnou, avšak současně uvedl, že je připraven potenciálnímu zájemci o koupi nemovitostí za tuto cenu svůj podíl prodat. Tímto jednáním žalobce de facto znemožnil prodej nemovitostí ve spolupráci s realitní kanceláří, která by vzhledem k postoji žalobce mohla k prodeji nabízet pouze podíly žalovaných. Ve vztahu k soudu žalobce nesouhlasil s přerušením řízení postupem dle § 110 o.s.ř. a trval na tom, aby byly činěny úkony, na jejichž základě by bylo možno ve věci meritorně rozhodnout. Své stanovisko odůvodnil tím, že chce mít k dispozici rozhodnutí soudu pro případ, že by se prodej realizovaný účastníky řízení do budoucna „neúměrně táhl“ a nepodařilo se ho zrealizovat. Soud tedy ve věci ustanovil znalce, jemuž uložil odpovědět na relevantní otázky týkající se žalobcem navrženého způsobu vypořádání (přikázání věcí do vlastnictví žalobce oproti vyplacení vypořádacího podílu). Po vypracování posudku pak žalobce soudu sdělil, že o nemovitosti nemá zájem, přičemž trval na nařízení prodeje nemovitostí ve veřejné dražbě. Ani v této fázi řízení nebyl ochoten poskytnout žalovaným součinnost potřebnou k prodeji z volné ruky, například prostřednictvím realitní kanceláře. Opětovně však uvedl, že pokud žalované seženou zájemce o koupi nemovitostí za cenu 5 400 000 Kč eventuálně i 4 770 000 Kč, je připraven takovému zájemci prodat i svůj podíl. Žalobce nesouhlasil s přerušením řízení s argumentací, že by se tím oddálilo vydání rozhodnutí ve věci samé. V okamžiku, kdy žalobce změnil svůj původní návrh na způsob vypořádání, tedy v okamžiku, kdy namísto přikázání věci do svého vlastnictví oproti zaplacení vypořádacího podílu navrhl nařízení prodeje ve veřejné dražbě, ztratila jeho dosavadní argumentace jakýkoliv smysl. Žalované projevovaly zájem o společný prodej předmětu spoluvlastnictví všemi účastníky již od ledna 2024, činily potřebné kroky k realizaci prodeje prostřednictvím realitní kanceláře. Po změně stanoviska žalobce ke způsobu vypořádání nastal stav předpokládaný v ustanovení § 1147 věty druhé o. z., tedy stav, kdy žádný z účastníků věc nechtěl. Za tohoto stavu mohl soud v souladu s návrhem žalobce bez dalšího rozhodnout, že se spoluvlastnictví zrušuje a nařizuje se prodej ve veřejné dražbě. Je třeba poukázat na skutečnost, že žalobce i v této fázi řízení uváděl, že nehodlá činit okamžité kroky k realizaci nařízeného prodeje a že je připraven poskytnout určitý čas k případnému prodeji na trhu.

30. V literatuře se mj. uvádí: Dosavadní zkušenosti ovšem ukazovaly, že pouze minimum soudních řízení končilo nařízením prodeje společné věci. Většinou totiž některý ze spoluvlastníků (příp. všichni) o věc zájem má a soudy posuzují vhodnost přikázání věci tomu kterému spoluvlastníkovi. Tam, kde žádný ze spoluvlastníků o věc zájem nemá, zpravidla ani nedochází k soudnímu řízení, protože spoluvlastníci takovou věc prodají z volné ruky a výtěžek si rozdělí. Podstupovat v takových případech soudní řízení není pro spoluvlastníky ekonomické (viz Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2013, str. 620). Žalobce ztratil zájem o přikázání společné věci až v průběhu řízení, což je nepochybně legitimní. Žalobce však přesto trval na nařízení prodeje věci ve veřejné dražbě rozhodnutím soudu, ačkoliv je obecně známo, že tzv. prodej z volné ruky umožňuje dosáhnout vyššího výtěžku. Byť jde o postup časově náročnější, umožňuje v tržním prostředí vyhledat nejpříznivější nabídku.

31. Dle soudu nelze než dovodit, že přístup žalobce před zahájením řízení, jakož i v samotném průběhu řízení, nebyl konstruktivní. V případě aktivnějšího přístupu žalobce, pokud by reagoval na vyjádření žalovaných z doby před zahájením řízení, nemuselo k podání žaloby vůbec dojít. Svým přístupem v průběhu řízení pak žalobce zmařil možnost prodej předmětu spoluvlastnictví jako celku za nejvyšší nabídku, které by bylo možno v tržním prostředí dosáhnout. Dle soudu tak jsou dány mimořádné důvody hodné zvláštního zřetele uvedené v odstavci 43. odůvodnění Stanoviska pléna Ústavního soudu, pro které by žalovaným měly být přiznány důvodně vynaložené náklady řízení.

32. Soud přiznal oběma žalovaným náklady zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb. Při určení tarifní hodnoty soud vycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který určil obvyklou cenu nemovitostí na 4 770 000 Kč. V případě první žalované činí tarifní hodnota podle § 8 odst. 5 vyhlášky 2 385 000 Kč. Odměna za úkon právní služby z této tarifní hodnoty činí dle § 7 vyhlášky 17 860 Kč. Odměna v této výši byla přiznána za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 2. 11. 2023, účast při jednání soudu dne 17. 1. 2024, vyjádření ze dne 4. 11. 2024). Za další 2 úkony byla přiznána odměna v poloviční výši (souhlas s přerušením řízení ze dne 20. 3. 2024 a sdělení doplňujících otázek na znalce dne 9. 5. 2024). Soud dále přiznal paušální náhradu hotových výloh za uvedených 7 úkonů po 300 Kč. Dále bylo přiznáno cestovné 5 583,47 Kč (trasa Praha – Trutnov a zpět, vzdálenost celkem 310 km, dvakrát po 2 791,74 Kč, průměrná spotřeba 8,8 l/100 km, cena PHM 38,70 Kč/l, základní náhrada 5,60 Kč/km) a náhrada za čas promeškaný cestami ke dvěma jednáním 1 600 Kč (celkem 8 hodin, tj. 16 půlhodin po 100 Kč). Zástupce první žalované doložil, že je plátcem DPH. Proto k odměně a náhradě výloh náleží DPH v sazbě 21 %. Základem daně je částka 116 443,47 Kč, daň činí 24 453,13 Kč. Celkem tak bylo přiznáno 140 896,60 Kč.

33. V případě druhé žalované činí tarifní hodnota podle § 8 odst. 5 vyhlášky 3 577 500 Kč. Odměna za úkon právní služby z této tarifní hodnoty činí 22 620 Kč. Odměna v této výši byla přiznána za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 3. 11. 2023, účast při jednání soudu dne 17. 1. 2024, vyjádření ze dne 10. 10. 2024). Za další úkon – vyjádření k předžalobní výzvě ze dne 17. 8. 2023 – náleží poloviční odměna 11 310 Kč (§ 11 odst. 2 písm. h), odst. 3 vyhlášky). Dále byla přiznána paušální náhrada hotových výloh za uvedených 5 úkonů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky), tedy celkem 1 500 Kč. Na nákladech zastoupení soud druhé žalované přiznal rovněž cestovné 389,34 Kč (trasa Hostinné – Trutnov a zpět, celkem 42 km, průměrná spotřeba 9,5 l/100 km, cena PHM 38,70 Kč/l, základní náhrada 5,60 Kč/km) a náhradu za promeškaný čas 400 Kč (4 půlhodiny po 100 Kč). Zástupce druhé žalované osvědčil, že je plátcem DPH. Proto k odměně a náhradě výloh náleží DPH v sazbě 21 %. Základem daně je částka 104 079,34 Kč, daň činí 21 856,66 Kč. Celkem tak bylo přiznáno 125 936 Kč.

34. Náklady zastoupení jsou splatné k rukám zástupců žalovaných. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 o.s.ř.

35. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Na znalečném bylo celkem zaplaceno 50 634 Kč, z toho 15 000 Kč ze zálohy složené žalobcem. Zbývající částku 35 634 Kč uložil soud zaplatit žalobci. Znalecký posudek byl vyhotoven na návrh žalobce, a to se zřetelem k jím navrženému způsobu vypořádání (přikázání nemovitostí žalobci oproti zaplacení vypořádacího podílu). V době ustanovení znalce obě žalované navrhovaly prodej nemovitostí. Až po vypracování posudku žalobce svůj návrh na vypořádání změnil, navrhoval nařízení prodeje ve veřejné dražbě. Jak již soud uvedl, taková změna návrhu je legitimní. Na straně druhé, pokud pro potřeby rozhodování o původním návrhu žalobce byly státem vynaloženy náklady na znalecký posudek, který byl pro rozhodnutí o změněném návrhu irelevantní, pak je nutno uložit povinnost k náhradě takto vynaložených nákladů právě žalobci. Lhůta k plnění byla i v tomto případě stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.