14 C 121/2024

Plný text

Okresní soud v Uherském Hradišti rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Pavlínou Potomskou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně číslo Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného A , IČO IČO žalovaného A sídlem Adresa žalovaného A insolvenční správce dlužníka Jméno žalovaného B , narozeného Datum narození žalovaného B zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neoprávněnosti výpovědi, o vzájemném návrhu na vyklizení nemovitosti

I. Výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne 9. 5. 2016 mezi žalobkyní, coby nájemkyní a , Jméno žalovaného B, , nar. , Datum narození žalovaného B, , coby pronajímatelem, jejímž předmětem je nájem pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , učiněna žalovaným dne 11. 4. 2024 a doručena žalobkyni 16. 4. 2024, je neoprávněná.

II. Vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhá stanovení povinnosti žalobkyně vyklidit pozemek p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , do 15 dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni plnou náhradu nákladů řízení ve výši 25 232 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 11. 4. 2024 doručené dne 16. 4. 2024 z nájmu pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , vše v katastrální území , adresa, , obec , adresa, , kterou učinil žalovaný jako insolvenční správce úpadce , Jméno žalovaného B, , se kterým v postavení pronajímatele uzavřela žalobkyně jako nájemce dne 9. 5. 2016 nájemním smlouvou. Žalobkyně tvrdila, že důvod uvedený ve výpovědi dle § 256 odst. 1 z.č. 182/2013 Sb. insolvenčního zákona je neplatný, neboť ona jako nájemce v domě bydlí, v tomto případě by měly být na výpověď použita ustanovení o nájmu bytu dle § 256 odst. 1 ins. zák. věta druhá, a to § 2288 a násl. z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Výpověď neobsahovala žádný důvod dle § 2288 o.z. a násl, neobsahovala také řádné poučení o možnosti domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi u soudu dle § 2286 o.z. a z těchto důvodů je i neplatná. Neuvedení žádného výpovědního důvodu dle § 2288 o.z. činí výpověď i zdánlivou s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 937/2021.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu s odůvodněním, že § 256 ins. zák. je zvláštním výpovědním důvodem svědčícím insolvenčnímu správci, neuplatní se ustanovení § 2288 a násl. o.z., neboť v takovém případě by ochrana nájemce bytu by byla ještě větší díky tomu, že by o námitkách nájemce rozhodoval jak insolvenční, tak obecný soud. Odmítl, že by žalobkyně byla nedostatečně poučena. Dále uvedl, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy dle § 588 o.z. spočívající v době trvání nájmu na 30 let, za kterou bylo sjednáno nájemné jen ve výši 1 Kč ročně, což odporuje zákonu a současně nenaplňuje znak úplatnosti nájemní smlouvy samotné. Tímto je smlouva v rozporu s veřejným pořádkem a dotýká se práv věřitelů v insolvenčním řízení, které je postaveno na dosažení max. výtěžku. Nájemní smlouva byla také jednostranně výhodná jen pro žalobkyni jako nájemkyni, když téhož dne, co byla uzavřena nájemní smlouva, došlo i uzavření kupní smlouvy 9. 5. 2016, na základě které získal úpadce nemovitosti do svého vlastnictví právě od žalobkyně za kupní cen 3 600 000 Kč. Dle odhadu žalovaného bylo obvyklé nájemné v roce 2016 23 527 Kč měsíčně a nyní 34 790 Kč měsíčně. Žalovaný poukázal na to, že by žalobkyni měla být odepřena ochrana, když nejednala poctivě jak ukládá § 6 o.z. Jelikož nájemní smlouva je obsažena ve smlouvě o smlouvě budoucí jedná se současně o závislé smlouvy, protože obě byly uzavřeny na téže listině, mezi týmiž účastníky. Smlouva o smlouvě budoucí byla neplatnou, neboť byla jednostranně výhodnou jen pro žalobkyni. Na tuto smlouvu dopadá také § 253 ins. zák., když žalovaný se do 30 dnů od prohlášení konkursu úpadce , Jméno žalovaného B, nevyjádřil, že smlouvu splní, čímž platí, že odmítl plnění a v důsledku toho došlo k zániku závazku, a to ze závislé smlouvy a žalobkyně může uplatňovat náhradu tím způsobené škody přihláškou pohledávky. Žalobkyně také není legitimována k podání žaloby, protože s ohledem na absentující úplatnost nebyla uzavřena smlouva o nájmu. Žalovaný se dovolal neplatnosti jak vůči žalobkyni, tak vůči úpadci. Úpadce v době uzavření nájemní smlouvy ještě nebyl zapsaným vlastníkem předmětu nájmu, a i proto je nájemním smlouva neplatnou.

3. Žalobkyně odmítala důvody, z nich žalovaný dovozoval neplatnost nájemní smlouvy, neboť nájemní smlouva nebyla uzavřena mezi příbuznými, k jejímu uzavření došlo v době, kdy pronajímatel neměl žádné finanční problémy, úpadek byl vyhlášen až osm let poté, obsah smlouvy byl výrazem autonomie vůle stran, žalovaný měl dostatek prostoru si smlouvu přečíst, žalobkyně nebyla odborníkem, v době uzavření měla 60 let a v domě celý život žila. Žalobkyně v době uzavírání smlouvy byl slabší stranou, když jednala při prodeji nemovitostí v časovém presu, přistoupila na úhradu provize 20 % a i v případě nepatrného prodlení žalobkyně, měl úpadce možnost od smlouvy odstoupit a doposud zaplacené splátky na budoucí kupní cenu měly být dle čl. 3.1. započteny na nájemné. Nájemní smlouva i smlouva o smlouvě budoucí nebyly obsahově provázány natolik, že by byl smlouvami závislými. Smluvní ujednání jsou vyvážená pro obě strany a žalovaná měla zcela jistě zájem na pokračování nájemní smlouvy i v případě zániku smlouvy o smlouvě budoucí. Námitka o fiktivním prodeji nemovitostí úpadci a závislosti smluv by měla dopadat dle argumentace žalovaného i na prodej nemovitostí úpadci, tato námitka je dvousečnou, když při její důvodnosti, by postrádal žalovaný titul opravňující věc sepsat do podstaty. Úpadce také po dobu osm let nikdy nenaznačil, že by považoval smlouvu za neplatnou, přijímal podle ní plnění.Dokazování4. V rámci provedeného dokazování soud zjistil, že ke dni 1. 5. 20216 byla žalobkyně v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník nemovitosti – pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí byla stavba č. p. , číslo, , rodinný dům vše v katastrální území , adresa, (dále jen předmětné nemovitosti), (zjištění z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, ).

5. Dne 9. 5. 2016 byla uzavřena kupní smlouva, kterou se žalobkyně (označena v záhlaví trvale pobytem , adresa, , číslo, , adresa, ) jako tehdejší prodávající zavázala odevzdat a umožnit nabýt vlastnické právo , Jméno žalovaného B, jako kupujícímu k předmětným nemovitostem a , Jméno žalovaného B, se zavázal zaplatit žalobkyni za to kupní cenu ve výši 3 600 000 Kč do 13. 5. 2016 poukázáním na dluhy označené ve smlouvě. Žalobkyně se zavázala zaplatit daň (kupní smlouva ze dne 9. 5. 2016). , Jméno žalovaného B, je zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí v katastru nemovitostí s účinky zápisu k 13. 5. 2016 (úplný výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, ).

6. Téhož dne 9. 5. 2016, co byla uzavřena kupní smlouva, došlo mezi žalobkyní (označenou v záhlaví trvale bytem , adresa, , číslo, , adresa, ) a , Jméno žalovaného B, k uzavření Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, kterou se , Jméno žalovaného B, jako budoucí prodávající zavázal po uhrazení budoucí kupní ceny ve výši 4 680 000 Kč formou 360 měsíčních splátek po 13 000 Kč žalobkyní jako budoucí kupující a na její výzvu uzavřít kupní smlouvu, kterou by došlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem zpět na žalobkyni. V čl. 2 bod. 1 deklarovaly strany úmysl spočívající v uzavření kupní smlouvy po složení celé kupní ceny 4 680 000 Kč, a touto kupní smlouvou měla nemovitosti nabýt do vlastnictví opět žalobkyně (Smlouva o budoucí kupní smlouvě). Mezi stranami bylo sjednáno oprávnění , Jméno žalovaného B, odstoupit od smlouvy v případě prodlení žalobkyně s úhradou kterékoliv části budoucí kupní ceny a požadovat po žalobkyni v tomto případě smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 2 bod 3 Smlouva o budoucí kupní smlouvě). V téže listině byla v části Ustanovení o nájmu (čl. 4 body 1 až 4) uzavřena smlouva, kterou se , Jméno žalovaného B, zavázal ihned po podpisu předat žalobkyni nemovitosti do nájmu, úplatně na dobu určitou 30 let za nájemné 1 Kč ročně a současně bylo deklarováno, že , Jméno žalovaného B, obdržel nájemné v plné výši při podpisu smlouvy. Mezi žalobkyní a , Jméno žalovaného B, bylo dále ujednáno (čl. 4 bod , právnická osoba, případě, že nedojde k uzavření budoucí kupní smlouvy vinou budoucího kupujícího a budoucí prodávající legitimně odstoupí od této smlouvy platí, že nájemné činí 13 000 Kč měsíčně, budoucí prodávají tedy nebude povinen vracet budoucímu kupujícímu splátky kupní ceny ve výši 13 000 Kč měsíčně“. Žalobkyně se také zavázala hradit po celou dobu trvání nájmu bytu veškerou spotřebu vody včetně plateb stočného, elektrické energie a plynu, jakožto medií dodávaných třetími osobami do bytu (čl. 4 bod 4), (Všechna zjištění ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 9. 5. 2016).

7. Vůči , Jméno žalovaného B, bylo 12. 10. 2023 zahájeno insolvenční řízení, v rámci kterého byl prohlášen na jeho majetek konkurs a konkursním správcem byl původně jmenován , právnická osoba, . (usnesení Krajského soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ). Usnesením insolvenčního soudu ze dne , datum, byla , právnická osoba, . odvolána z funkce správce a nově byl ustanoven správcem konkursní podstaty dlužníka , Jméno žalovaného B, – , Jméno žalovaného A, (výpis z insolvenčního rejstříku sp. zn. , spisová značka, vedené u Krajského soudu v , Anonymizováno, ). Jelikož původně byl označen jako žalovaný , právnická osoba, ., navrhla žalobkyně dle § 107a z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) vstup , jméno FO, jako insolvenčního správce dlužníka , Jméno žalovaného B, do řízení na místo žalované. Usnesením zdejšího soudu ze dne 23. 8. 2024, č. j. , spisová značka, s právní mocí od 11. 9. 2024 bylo tomuto návrhu vyhověno, když až po zahájení řízení dne 26. 4. 2024 nastala změna v osobě insolvenčního správce , Jméno žalovaného B, .

8. Mezi účastníky bylo nesporné a soud vzal za prokázané dle § 120 odst. 3 o.s.ř., že předmětná nemovitost – pozemek p. č. st. , číslo, , jehož součástí byla stavba č. p. , číslo, , rodinný dům vše v katastrální území , adresa, , byla sepsána do konkursní podstaty dlužníka , Jméno žalovaného B, .

9. Původní správce konkursní podstaty , právnická osoba, . zaslal žalobkyni na adresu , adresa, , číslo, , adresa, , dopis ze dne 11. 4. 2024, kterým ji jako správce konkursní podstaty úpadce , Jméno žalovaného B, vypověděl nájem sjednaný nájemní smlouvou v čl. 4 Smlouvy u budoucí kupní smlouvě ze dne 9. 5. 2016 k předmětné nemovitosti, a to z důvodu § 256 odst. 1 ins. zák. spočívajícího v oprávnění insolvenčního správce vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem, a to i na dobu určitou. Žalobkyně byla současně vyzvána k předání nemovitosti do 30. 7. 2024 a byla poučena, že pokud by byla nepřiměřeně dotčena na svých oprávněných zájmech nebo v důsledku výpovědi utrpěla nebo mohla utrpět značnou škodu, může se do 15 dnů ode doručení výpovědi domáhat u insolvenčního soudu zrušení výpovědi dle § 256 odst. 2 ins. zák., čím je analogicky nahrazeno poučení dle § 2286 odst. 2 o.z. o právu nájemce vznést námitky a dle § 2290 o.z. navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu ve lhůtě dvou měsíců ode dne jejího doručení (výpověď z nájmu domu č. p. , číslo, a přilehlých pozemků na , adresa, , číslo, udělená insolvenčním správcem dle § 256 odst. 1 ins. zák.) Výpověď byla doručena právnímu zástupci žalobkyně dne 16. 4. 2024 (doručenka datové zprávy).

10. Soud hodnotil provedené důkazy samostatně i ve vzájemných souvislostech dle § 132 z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále je o.s.ř.) a konstatoval, že shora uvedené listiny prokazovaly zjištění z nich učiněná, neboť žádná ze stran nevznesla námitky správnosti, pravosti listin, zjištění vzájemně korespondovala. Bylo-li mezi stranami sporné, zda , Jméno žalovaného B, přenechal žalobkyni nájemním smlouvou předmětnou nemovitost za účelem bydlení resp. k zajištění bytových potřeb, vzal soud tento účel za prokázaný jednak tím, že předmětem nájmu byl pozemek, jehož součástí byla stavba rodinného domu umožňující bydlení a jednak skutečnou vůlí stran projevenou v textu smlouvy samotné, a to v článku 4 body 3 a 4, kde byl smluven způsob úhrady plnění spojených s užíváním bytu a současně byl v textu smlouvy užit přímo výraz „po celou dobu trvání nájmu bytu“. Takto vyjádřená společná vůle stran při uzavírání smlouvy svědčí o přenechání nemovitosti k zajištění bytových potřeb, což korespondovalo také se zjištěními z kupní smlouvy ze dne 9. 5. 2016, z nichž vyplývalo, že žalobkyně již dříve nemovitosti vlastnila, bydlela zde. Bydliště žalobkyně bylo prokázáno zjištěními z obou smluv (jak kupní ze dne 9. 5. 2016, tak smlouvě o budoucí kupní ze dne 9. 5. 2016), a to záhlavím smluv. Ostatní námitky účastníků směřovaly do právního posouzení věci, a proto je jejich hodnocení uvedeno níže.Zamítnuté důkazy11. Navrhovala-li strana žalovaná k prokázání skutečnosti, že nájem nebyl sjednán za účelem bydlení výslech svědkyně , jméno FO, , která nebyla účastníkem nájemní smlouvy, soud jej pro nadbytečnost zamítl, neboť tento důkaz ve spojení s jinými důkazy nebyl způsobilý vyvrátit prokázanou společnou vůli jednajících osob. Soud pro nadbytečnost zamítl výslech žalobkyně a , Jméno žalovaného B, k prokázání účelu Smlouvy o budoucí kupní smlouvě známého stranám při uzavření smlouvy, neboť tento byl prokázán také již obsahem smlouvy samotné, a to nejen jak již bylo uvedeno shora k přenechání předmětných nemovitostí k zajištění bytové potřeby žalobkyně a dále výslovně vyjádřeným v čl. 2 smlouvy spočívající v úmyslu uzavřít kupní smlouvu po složení celé kupní ceny 4 680 000 Kč.

12. Pro nadbytečnost zamítl soud účastnický výslech k délce trvání nájmu, když tato byla prokázána listinnými důkazy. Pokud bylo ve věci argumentováno vznikem nájmu dle § 2238 o.z. a naplněností dobré víry, považoval soud dokazování ohledně této skutečnosti za nadbytečné, neboť vzal za prokázané uzavření nájemní smlouvy ze dne 9. 6. 2016 a jak bude níže uvedeno nájem takto vzniklý za platně sjednaný.

13. Pro nadbytečnost byl zamítnut důkazní návrhu Smlouvou o zřízení zástavního práva k věcem nemovitým, který měl dokládat, že úpadce v době uzavření smlouvy neměl finanční problémy, když to již bylo prokázáno ujednáními o výplatě kupní ceny dle Smlouvy kupní. Smlouva kupní také prokazovala, že to byla žalobkyně, kdo měl hradit daň (čl. VII) a mělo-li být totéž prokazováno Daňovým výměrem a Rozhodnutím o posečkání, Vyrozuměním o vyměřeném úroku, bylo to již nadbytečné, a proto soud tento důkaz zamítl. Ve věci také bylo bezvýznamným, zda žalobkyně tyto své povinnosti splnila či nikoliv.

14. Rovněž za nadbytečné považoval soud důkazní návrhy směřující k prokázání obvyklého nájemného: znalecký posudek, odborné vyjádření k výši nájmu, výslech úpadce a žalobkyně, email zajištěného věřitele, neboť soud vzal za prokázané Smlouvou o budoucí kupní smlouvě, že výše sjednaného nájemné 1 Kč za rok není nájemným obvyklým a nadále právně hodnotil (jak je níže uveden) takto ujednanou výši nájemného i nájemného ve výši 13 000 Kč měsíčně (sjednaného v čl. 4 bod 4 Smlouvy o budoucí kupní smlouvě).

15. Zamítnuté byly i důkazní návrhy žalobkyně prokazující splácení kupní ceny výpisem z bankovního účtu, když rozsah tohoto plnění nebyl předmětem sporu i důkaz exekuční příkaz o postižení pohledávky úpadce vůči žalobkyni na hrazení splátek.

16. Soud vzal také za prokázané, že insolvenční řízení v době uzavření smluv mezi žalobkyní a úpadcem neprobíhalo a bylo zahájeno až 12. 10. 2023 (výpis z rejstříku), navrhovala-li žalobkyně provést dokazování jednotlivými přihláškami věřitelů, soud považoval tento důkazní návrh za již za nadbytečný, a proto jej zamítl.

17. Tvrdil-li žalovaný, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy a veřejným pořádkem dle § 588 o.z. a za tímto účelem navrhl doplnit dokazování námitkou neplatnosti právního jednání ze dne 2. 9. 2024 zaslanou také vůči úpadci, soud považoval tento důkazní návrh za nadbytečný, neboť pokud by byly naplněny podmínky neplatnosti pro rozpor s dobrými mravy, právní jednání by bylo stiženo nikoliv relativní, nýbrž absolutní neplatností, k níž by soud přihlédl z moci úřední bez ohledu na dovolání se námitky neplatnosti.

18. Bylo-li mezi stranami nesporné, že předmětné nemovitosti byly sepsány do podstaty úpadce , Jméno žalovaného B, , byly důkazní návrhy k prokázání téhož, již nadbytečnými, a proto je soud zamítl. Šlo o soupis majetkové podstaty, vyjádření žalovaného v rámci ins. řízení. Rovněž byly nadbytečnými i důkazy o postupu ins. správce v ins. řízení, a to žádost ze dne 5. 3. 2024, email ze dne 5. 3. 2024, zpráva žalovaného o hospodářské situaci úpadce.Právní posouzení věci19. Podle § 256 odst. 1 z.č. 182/2006 Sb. insolvenční zákon, insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.

20. Podle § 253 odst. 1 z.č. 182/2006 Sb. insolvenční zákon nebyla-li smlouva o vzájemném plnění včetně smlouvy o smlouvě budoucí v době prohlášení konkursu ještě zcela splněna ani dlužníkem ani druhým účastníkem smlouvy, insolvenční správce může smlouvu splnit místo dlužníka a žádat splnění od druhého účastníka smlouvy nebo může odmítnout plnění.

21. Podle § 253 odst. 2 z.č. 182/2006 Sb. insolvenční zákon, jestliže se insolvenční správce do 30 dnů od prohlášení konkursu nevyjádří tak, že smlouvu splní, platí, že odmítl plnění; do té doby nemůže druhá strana od smlouvy odstoupit, není-li v ní ujednáno jinak.

22. Při právní hodnocení soud konstatoval, že mezi žalobkyní jako nájemcem a , Jméno žalovaného B, jako pronajímatelem byla platně uzavřena dne 9. 5. 2016 smlouva o nájmu bytu dle § 2235 a násl. o.z., neboť pronajímatel přenechal žalobkyni nemovitost k zajištění bytových potřeb, a to nikoliv na zjevně krátkodobý účel nebo rekreaci. Byl-li jako předmět nájmu přenechán pozemek, jehož součástí byl rodinný dům, použijí se dle § 2236 odst. 3 o.z. přiměřeně ustanovení o nájmu bytu. Přenechání věci bylo také dočasné, na dobu určitou (dobu 30 let) a současně byla sjednaná i úplatnost – nájemné ve výši 1 Kč ročně. Přestože tato výše nájemného není obvyklým nájemným, nelze dovodit, že by pravou povahou nájemní smlouvy byla její faktická bez úplatnost, neboť v čl. 4 bod 3 Smlouvy o budoucí kupní smlouvě bylo mezi stranami ujednáno, že při neuzavření budoucí kupní smlouvy bude žalobkyně platit nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně a současně , Jméno žalovaného B, není povinen vrátit předcházející splátky 13 000 Kč měsíčně na budoucí kupní cenu. Úplata ve výši 1 Kč ročně ve spojení s tímto ujednání prokazuje skutečnou vůli jednajících stran přenechat žalobkyni nemovitosti k dočasnému užívání a smluvenou povinnost žalobkyně, za to platit nájemné. Namítal-li žalovaný, že k uzavření smlouvy o nájmu nedošlo, právě pro absentující nezbytnou náležitost nájemní smlouvy spočívající v úplatnosti, soud na základě shora uvedeného považoval námitku za nedůvodnou a setrval na právní kvalifikaci smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu dle § 2235 a násl. o.z.

23. V nepřiměřenosti nízkého nájemného a délce nájmu na dobu 30 let shledával žalovaný také důvod neplatnosti nájemní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy dle § 580 odst. 1 o.z. a zjevně narušující veřejný pořádek ve spojení s § 588 o.z. Soud se ztotožňuje s žalovaný v tom, že právní jednání dle § 547 o.z. musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům a zákonu, nicméně zákon v § 556 odst. 1 o.z. stanoví, že pro výklad právních jednání je rozhodující úmysl jednajícího, což v daném případě byl prokázaný úmysl stran přenechat nemovitosti žalobkyni do užívání za účelem uspokojení jejich bytových potřeb a také úmysl výslovně deklarovaný v čl. 2 bodu 1 Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, spočívající v uzavření kupní smlouvy po složení celé kupní ceny 4 680 000 Kč, kterou by žalobkyně nabyla zpět své vlastnické právo k nemovitostem. Byly-li strany vedeny tímto úmyslem, že v budoucnu dojde k převodu vlastnického práva k nemovitostem zpět na žalobkyni, není nemravné nízké nájemné ve spojení s dobou nájmu 30 let, odpovídající právě době splácení budoucí kupní ceny 4 680 000 Kč po 13 000 Kč měsíčně. Hrubý nepoměr mezi vzájemnými plněními také sám o sobě není důvodem neplatnosti právního jednání (ať už relativní či absolutní), neboť na smlouvy se má hledět spíše jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o.z.) a tento nepoměr zakládá dle § 1793 o.z. zkrácené straně jednak možnost žádat zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu nebo doplnění toho, oč byla zkrácena.

24. Zjevnost porušení dobrých mravů anebo narušení veřejného pořádku dle § 588 o.z. nejsou naplněny nízkým nájemným a délkou nájmu, které mají dle argumentace žalovaného poškozovat oprávněné zájmy věřitelů na uspokojení dluhů, když nájemní smlouva byla uzavřena den 9. 5. 2016, v době jejího uzavření neprobíhalo žádné insolvenční řízení (toto bylo zahájeno až sedm let poté 12. 10. 2023), úpadce nebyl v platební neschopnosti, když byl schopen složit kupní cenu za předmětné nemovitosti ve výši 3 600 000 Kč prakticky ihned po uzavření smlouvy (do 13. 5. 2016) a současně přijímal splátky na budoucí kupní cenu. Spatřoval-li žalovaný neplatnost nájemní smlouvy v jednostranné výhodnosti jen pro žalobkyni odvozené z nepoměru mezi sjednaným a obvyklým nájemným, v důsledku čehož by měla být žalobkyni jako nepoctivě jednající odepřena ochrana dle § 6 odst. 2 o.z., soud se k této argumentaci nepřiklonil, neboť hrubý nepoměr mezi vzájemnými plněními sám o sobě nečiní smlouvu neplatnou a jednostrannou výhodnost smlouvy nelze dovozovat jen z poměru vzájemných plnění, nýbrž i z jiných ujednání smlouvy a postavení stran. V poměrech souzené věci nejlépe dokládá postavení stran při uzavírání smlouvy to, že žalobkyně se v tentýž, kdy prodala předmětnou nemovitost úpadci za cenu 3 600 000 Kč zavázala uhradit úpadci za totéž kupní cenu 4 680 000 Kč formou splátek po 13 000 Kč měsíčně, tj. do 30 let a ihned začala splácet budoucí kupní cenu navýšenou o 1 080 000 Kč. Současně dle jiných ujednání smlouvy, bylo ve prospěch úpadce sjednáno oprávnění od smlouvy odstoupit v případě prodlení trvajícího 15 dní a povinnost plnit splátky řádně a včas byla utvrzeno smluvní pokutou 500 000 Kč. To vše hodnoceno ve vzájemných souvislostech, neprokazuje jednostrannou výhodnost smlouvy ve prospěch žalobkyně a nepoctivost žalobkyně při sjednání nájemní smlouvy, a proto soud konstatoval platnost nájemní smlouvy, neboť nebyla zcela zjevně v rozporu s dobrými mravy anebo nenarušovala veřejný pořádek dle § 588 o.z. a současně žalobkyně, která se dovolává platnosti nájemní smlouvy také netěží ze svého nepoctivého činu dle § 6 odst. 2 o.z.

25. Soud neshledal neplatnost nájemní smlouvy ani v tom, že v době uzavření nájemním smlouvy dne 9. 5. 2016 úpadce ještě nebyl vlastníkem předmětných nemovitostí, kterým se stal až s účinky vkladu k 13. 5. 2016. Soud zde aplikoval § 1760 o.z. podle kterého platí, skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolá. Nabyl-li následně úpadce k 13. 5. 2016 nemovitosti do vlastnictví, byl tím také tento nedostatek zhojen a ze strany pronajímatele bylo splněno řádně. K argumentaci žalovaného o neplatnosti nájemním smlouvy, soud podotýká, že to byl právě právní předchůdce žalovaného, který zaslal žalobkyni výpověď z nájmu, aniž by se ve výpovědi, byť jen částečně zmínil o neplatnosti nájemní smlouvy samotné či jiném zániku smlouvy, z čehož se podává, že i žalovaný před zahájením řízení vycházel z platnosti nájemní smlouvy, jinak by neměl důvod tuto smlouvu vypovídat dle § 256 ins. zák.

26. Platně sjednaný nájem bytu dle § 2235 o.z. nájemní smlouvou ze dne 9. 5. 2016 na dobu 30 let trval ke dni prohlášení konkursu pronajímatele , Jméno žalovaného B, 19. 2. 2024, přičemž jde o smlouvu s opakujícím se plněním, které z části bylo již oběma stranami jak pronajímatelem, tak nájemce v době prohlášení konkursu úpadce , Jméno žalovaného B, splněno. Posouzení této smlouvy dle § 253 odst. 1 ins. zák. jako smlouvy o vzájemném plnění není případné, neboť jinak by u jakékoliv nájemní smlouvy postrádala význam právní úprava výpovědi nájmu insolvenčním správcem dle § 256 a násl. ins. zák.

27. Naproti tomu na Smlouvu o budoucí kupní smlouvě ze dne 9. 5. 2016, která je v části obsahově smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 o.z., dopadají účinky odmítnutí plnění insolvenčním správcem dle § 253 odst. 2, odst. 4 ins. zák., podle kterých odmítne-li insolvenční správce plnění, může druhý účastník uplatňovat náhradu tím způsobené škody přihláškou pohledávky. Odmítnutím plnění dle § 253 odst. 2 ins. zák. však nedochází k zániku smlouvy, nýbrž jen k tomu, že „žádná ze stran nemůže jakkoliv trvat na dalším plnění smlouvy“ viz Sprinz, P., Jirmásek, T., Řeháček, O., Vrba, M., Zoubek, H. a kol. Insolvenční zákon. Komentář. 1. vydání (4. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023: k § 253 IV bod 23. Pro poměry dané věci bylo rozhodné, zda tyto zákonné účinky odmítnutí plnění a tím vyvolaná změna v obsahu závazku, dopadají také na nájemní smlouvu jako smlouvu závislou na smlouvě o smlouvě budoucí. Podle § 1727 o.z. platí, že „každá z několika smluv uzavřených při témže jednání nebo zahrnutých do téže listiny se posuzuje samostatně. Plyne-li z povahy několika smluv nebo z jejich účelu zmámeného stranám při uzavření smlouvy, že jsou na sobě závislé, je vznik každé z nich podmínkou vzniku ostatních smluv. Zánik závazku některé z nich bez uspokojení věřitele zrušuje ostatní závislé smlouvy, a to s obdobnými právními účinky“. Ve věci bylo prokázáno, že obě smlouvy byly uzavřeny při témže jednání a byly zahrnuty do téže listiny. I když účel smlouvy směřoval k uzavření kupní smlouvy po složení celé budoucí kupní ceny a k zajištění bytové potřeby žalobkyně, nebyly nájemní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí na sobě závislé. Posouzení smluv jako smluv závislých by bylo v rozporu se skutečnou vůli stran vyjádřenou v čl. 4 bodu 4 smlouvy, podle které nájemní smlouva měla pokračovat i po zániku smlouvy o smlouvě budoucí a pro tento případ bylo sjednáno nájemné. Zápočet uhrazených splátek na nájemné oproti pohledávce na vrácení části úhrady budoucí kupní ceny, je dohodou o vypořádání vzájemných nároků vzniklých při zániku smlouvy o smlouvě budoucí, nikoliv projevem vůle o zániku nájemní smlouvy při zániku smlouvě o smlouvě budoucí. Z povahy smlouvy nájemním i smlouvy o smlouvě budoucí a z účelu známého stranám při uzavření smlouvy vyjádřeného zejména v čl. 4 bodu 4 nájemní smlouvy, vyplývá, že nájemní smlouva, byla dle § 1727 o.z. smlouvou samostatnou a nedopadají na ni účinky odmítnutí plnění dle § 253 ins. zák. a žalobkyni nevznikla pohledávka na náhradu škody dle § 253 odst. 4 ins. zák. a nadále může být podle této smlouvy plněno, resp. může být trváno na dalším plnění smlouvy.

28. Platně sjednaný nájem bytu žalobkyně trval i po prohlášení konkursu úpadce , Jméno žalovaného B, v době doručení výpovědi insolvenčním správcem ze dne 11. 4. 2024. Jelikož na správce konkursní podstaty prohlášením konkursu dle § 246 odst. 1 ins. zák. přechází oprávnění nakládat s majetkovou podstatou a předmětné nemovitosti byly sepsány do konkursní podstaty úpadce , Jméno žalovaného B, , přešlo na správce i oprávnění pronajímatele vypovědět nájem bytu sjednaný s žalobkyní a insolvenční správce je také osobou oprávněnou k podání žaloby či jiného návrhu (§ 249 odst. 1 ins. zák.). Správce konkursní podstaty je věcně legitimován nejen ve sporu o oprávněnost výpovědi, nýbrž i v řízení o vzájemném návrhu na vyklizení nemovitostí, jež byly sepsány do konkursní podstaty. Žalobkyni jako aktivně věcně legitimované nájemkyni svědčí právo domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2290 o.z. i přesto, že § 256 odst. 2 ins.zák. umožňuje nájemci obrátit se na insolvenční soud v rámci jeho dohledové činnosti s návrhem na zrušení výpovědi. Dvojí postup nájemce je možný díky tomu, že každé z těchto ustanovení má rozdílně vymezenou hypotézu právní normy a na řízení dle § 2290 o.z. rovněž nedopadají účinky rozhodnutí o úpadku dle § 140c ins. zák., neboť se nejedná o řízení o pohledávkách či jiných právech týkajících se majetkové podstaty, které mají být uplatněny přihláškou nebo na které se pohlíží jako na přihlášené. Současně i výslovné znění § 256 odst. 1 poslední věty ins. zák. výslovně odkazuje v případě nájmu bytu na ustanovení občanského zákoníku, které tím není dotčeno. V postupu dle § 2290 o.z. má nájemce právo domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců od dne, kdy mu byla výpověď doručena. Žalobkyně, které byla výpověď doručena dne 16. 4. 2024, podala žalobu u soudu dne 26. 4. 2024, tak učinila v zákonné dvouměsíční lhůtě, a proto jí dle § 2290 o.z. také svědčí naléhavý právní zájem dle § 80 o.s.ř. na požadovaném určení přímo ze zákona. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu , spisová značka, soud v řízení podle § 2290 o.z. rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména zda uplatněný výpovědní důvod byl naplněn; neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. Uplatňovala-li žalobkyně při jasně vymezeném žalobním petitu, jímž se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, i námitky, z nichž vyvozovala zdánlivost či neplatnost výpovědi, nešlo o neurčitost skutkových tvrzení dle § 43 odst. 1 o.s.ř. jak tvrdil žalovaný , neboť i tyto námitky jsou důvodem pro vyslovení neoprávněnosti výpovědi, když neoprávněnou výpovědí je i výpověď neplatná či zdánlivá, neboť ani ta nebyla po právu.

29. Při přezkoumání výpovědi, soud konstatoval, že tato dle § 2286 odst.1 o.z. byla učiněna v písemné formě, došla druhé straně a dle § 2286 odst. 2 o.z. obsahovala i poučení o možnosti přezkoumat oprávněnost výpovědi soudem dle § 2290 o.z. a to i o lhůtě k podání návrhu na přezkum oprávněnosti. Soud se neztotožnil s tvrzením žalobkyně o absenci řádného poučení. Je sice pravdou, že žalobkyně byla poučena dle § 256 odst. 2 ins. zák, s tím že toto poučení nahrazuje poučení dle § 2290 o.z., avšak kompletní citace tohoto ustanovení, včetně lhůty k podání, fakticky znamená, že se žalobkyně o možnosti domáhat se přezkumu na soudě v zákonné lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi dozvěděla, toto také využila, a nelze než uzavřít, že poučena fakticky byla. Pro absenci poučení dle § 2290 o.z. nebyla výpověď hodnocena jako absolutně neplatná. Výpověď také obsahovala určitý důvod - co do popisu skutku tak jeho právního hodnocení – spočívající v oprávnění insolvenčního správce dle § 256 odst. 1 ins. zák., proto nelze hodnotit výpověď pro absenci jakéhokoliv důvodu jako neurčitou a zdánlivou dle § 553 odst. 1 o.z. Naplněnost výpovědního důvodu je právě věcí přezkumu oprávněnosti výpovědi samotné. Soud přisvědčil straně žalované, že insolvenčnímu správci náleží dle § 256 odst. 1 ins. zák. oprávnění vypovědět nájemní smlouvu a v případě, že jde o jiný nájem než nájem bytu, postačuje k vyvolání účinků výpovědi pouze důvod spočívající v prohlášení konkursu. Uvedené však nelze aplikovat na nájem bytu sjednaný dle § 2235 a násl. o.z., a to díky znění § 256 odst. 1 ins. zák. poslední věta, dle které „ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.“ V dané věci šlo právě o nájem bytu, výpověď neobsahovala zákonný důvod skutkově a právně vymezený dle § 2288 o.z. nebo § 2291 o.z., a proto je tato výpověď neoprávněná. Z těchto důvodů soud zcela vyhověl žalobě výrokem I. tohoto rozsudku.

30. Jelikož neoprávněná výpověď nevyvolá účinky, nepočne ani běžet výpovědní doba v ní uvedená, nájem bytu i po doručení výpovědi dne 16. 4. 2024 i nadále trval a jelikož byl nájem sjednán na dobu 30 let, která ke dni vyhlášení rozhodnutí neskončila, konstatoval soud, že žalobkyni z titulu nájemní smlouvy svědčí právo nemovitost užívat, a proto vzájemný návrh žalovaného na vyklizení nemovitosti jako nedůvodnou výrokem II. zamítl., když předmětná nemovitost není žalobkyní zadržována neprávem, tak jak ukládá § 1040 odst. 1 o.z.

31. O náhradě nákladů rozhodl soud jedním výrokem, avšak procesní úspěch o žalobě neoprávněnosti výpovědi, tak vzájemném návrhu o vyklizení, posuzoval samostatně pro každou věc zvlášť (dle rozhodnutí Nejvyššího soudu , spisová značka, ), přičemž v obou případech konstatoval, že žalobkyně byla dle § 142 odst. 1 o.s.ř. zcela úspěšná a má nárok v obou takto spojených řízení na plnou náhradu nákladů řízení v částce 25 232 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 12 odst. 3 č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ze součtu tarifních hodnot v řízení o neoprávněnosti výpovědi dle § 9 odst. 3 písm. a) a.t. 35 000 Kč a v řízení o vyklizení nemovitosti § 9 odst.1 a.t. 10 000 Kč, součet tarifních hodnot 45 000 Kč sestávající z částky 2 900 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t., včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 200 Kč ve výši 4 032 Kč.

32. Lhůtu plnění stanovil soud dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

33. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalovanému nahradit náklady řízení k rukám advokáta žalobkyně.