3 C 36/2021

Plný text

Okresní soud v Uherském Hradišti rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Zuzanou Matulovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa , PSČ o zaplacení dlužné částky ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím pohledávky z titulu smluvní pokuty

I. Návrh, kterým se žalobce domáhal zaplacení částky 500 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 38 478 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobním návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty za porušení Rezervační smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou za účasti realitní kanceláře Remach (dále jen„ [právnická osoba]“) jako zprostředkovatele dne [datum] týkající se prodeje pozemků v k.ú. [obec] u [obec] [list vlastnictví]. K Rezervační smlouvě byl podepsán Dodatek [číslo] který rozšířil okruh pozemků zahrnutých do budoucího prodeje o část pozemku parc. [číslo] k.ú. [obec] u [obec], který vlastnila společnost [právnická osoba] (dále jen„ [právnická osoba]“), jejíž byla žalovaná jednatelem a jediným společníkem. Následně po mnoha jednáních a zpracování geometrického plánu byl žalované předložen ze strany [právnická osoba] návrh kupní smlouvy. Žalovaná návrh nepodepsala s tvrzením, že rezervační smlouva je neplatná, neboť dodatek nebyl uzavřen [právnická osoba]. Následně ještě ve lhůtě platnosti Rezervační smlouvy dne [datum] uzavřela žalovaná kupní smlouvy se společností x [právnická osoba], na základě kterých prodala stejné pozemky, jaké byly předmětem Rezervační smlouvy a Dodatku [číslo] [právnická osoba]. Na základě těchto smluv nebylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí ve prospěch [právnická osoba] z důvodu předběžného opatření vydaného na základě návrhu žalobce. V Rezervační smlouvě se žalovaná zavázala na výzvu [právnická osoba] uzavřít s žalobcem, a to nejpozději do [datum], kupní smlouvu na dohodnuté nemovitosti. V případě porušení povinnosti vznikl žalobci nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč. Žalobce vyčíslil smluvní pokutu a vyzval žalovanou k její úhradě výzvou ze dne [datum].

2. Žalovaná s nárokem na smluvní pokutu nesouhlasila s tím, že daný nárok nemohl vzniknout pro neplatnost Rezervační smlouvy, neboť situační nákres, který je součástí Rezervační smlouvy, vyznačoval příjezdovou cestu ve vlastnictví [právnická osoba] a naopak vylučoval z prodeje části pozemků. I přes tuto skutečnost je v textu Rezervační smlouvy uváděn výčet nemovitostí dle stavu zápisu v katastru, tedy v rozporu s grafickou přílohou a vůlí žalované. Nadto byl v Dodatku [číslo] uveden pozemek parc. [číslo] k jehož převodu se [právnická osoba] v Dodatku [číslo] nezavázala, když dodatek podepsala žalovaná jako fyzická osoba. Z výše uvedeného považuje celou Rezervační smlouvu za neplatnou. K návrhu kupní smlouvy dále namítla, že tento obsahoval mimo jiné i pozemek parc. [číslo] který nebyl nikdy předmětem dohody o převodu a že návrh kupní smlouvy je také neurčitý pro nejasnost rozdělení kupní ceny mezi dva prodávající. Dále namítala, že ujednání o smluvní pokutě je neurčité, neboť závazek k její úhradě navazuje na vrácení složené kauce ze strany [právnická osoba]. Žalované nebyl kromě návrhu kupní smlouvy založené ve spise na č. l. 67 – 69pv předložen žádný jiný návrh kupní smlouvy či nějaký jiný dokument k podpisu.

3. U jednání strany shodně doplnily svá tvrzení o to, že o pozemku parc. [číslo] který byl předmětem Dodatku [číslo] obě strany již při podpisu Dodatku [číslo] věděly, že patří [právnická osoba] a že tuto informaci tak [právnická osoba] asi nedopatřením neuvedl. Dodatek byl podepsán až následně po podpisu Rezervační smlouvy, neboť až poté si žalobce všiml, že mezi pozemky není příjezdová cesta, která byla právě na části pozemku parc. [číslo]. Strany shodně tvrdily, že návrh kupní smlouvy sepsal [právnická osoba]. Strany také potvrdily, že mezi sebou vedou další soudní spory, mimo jiné o nahrazení obsahu kupní smlouvy.

4. Žalobce tvrdil, že pozemek parc. [číslo] se do návrhu kupní smlouvy dostal na základě dohody stran, kdy v rámci jednání po uzavření Rezervační smlouvy požádal žalovanou, aby byl součástí prodeje i tento pozemek. K prokázání tohoto tvrzení žalobce žádný důkaz neoznačil. Dle žalobce nebyl návrh kupní smlouvy finální, neboť měl být ještě doplněn o výměry jednotlivých pozemků a o návrhu se ještě mohlo jednat ve smyslu jeho úprav dle dohody stran. Zároveň v rozporu s tímto tvrzením žalobce u jednání uvedl, že návrh byl finální a mohl být ze strany žalované podepsán.

5. Žalovaná potvrdila, že byla v době jednání s žalobcem jednatelkou a jediným společníkem [právnická osoba] bez jakéhokoliv omezení s nakládáním majetku společnosti. Žalovaná popřela, že by byla uzavřena dohoda o přidání pozemku parc. [číslo] do kupní smlouvy. K tvrzení žalobce uvedla, že tento pozemek nebyl nikdy určen k prodeji a se synem, který je druhým jednatelem v [právnická osoba], s ním počítala pro jejich další podnikání.

6. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující skutkový závěr: Dne [datum] uzavřely strany Rezervační smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalované uzavřít nejpozději do [datum] kupní smlouvu o převodu pozemků parc. [číslo] k.ú. [obec] u [obec]. Z čl. IV, bod 4 Rezervační smlouvy plynul závazek žalované uzavřít„ bez zbytečného odkladu po vyzvání Realitním zprostředkovatelem se zájemcem Realitní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy.“ Takový závazek plynul také pro žalobce. Z čl. V. 1 této smlouvy bylo uvedeno, že„ V případě, že Prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu Realitní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, pak je Realitní zprostředkovatel povinen přijatý rezervační poplatek na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do tří pracovních dnů od vypořádání. V takovém případě se prodávající zavazuje vyplatit Zájemci smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.“ Výše rezervačního poplatku 500 000 Kč vyplývala z čl. III. bod 1. Následně byl uzavřen Dodatek [číslo] k rezervační smlouvě, ze kterého vyplývá, že do převodu měla být zahrnuta také část pozemku parc. [číslo] zaznačená v příloze dohody. Jednalo se o příjezdovou cestu. Mezi stranami nebylo sporu o tom, co mělo být předmětem převodu, tyto pozemky byly vyznačeny v náčrtcích č. l. 45pv – 46. Tento Dodatek podepsala žalovaná a nebylo v něm uvedeno, že pozemek parc. [číslo] náleží [právnická osoba]. Přesto z prohlášení osobu účastníků vyplynulo, že všichni věděli v době podpisu Dodatku, že pozemek parc. [číslo] patří [právnická osoba] a že neuvedení této skutečnosti do Dodatku bylo nedopatřením [právnická osoba]. Ze Zprostředkovatelské smlouvy soud zjistil, že tato byla dne [datum] uzavřena mezi [právnická osoba] a žalovanou a mimo jiné v bodu III. 2. c zavazovala [právnická osoba] ke zpracování potřebné smluvní dokumentace a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Z e-mailové komunikace soud zjistil, že před uzavřením Rezervační smlouvy jednala žalovaná o prodeji pozemků se [právnická osoba] a že následně byl zpracováván geometrický plán na rozdělení předmětných pozemků tak, aby byly samostatně odděleny ty pozemky, které měly být předmětem prodeje. Jednotlivé pozemky po jejich oddělení jsou patrné z geometrického plánu č. l. 28pv – 29. Dle ustanovení § 120 odst. 2 si soud opatřil ke zjištění skutkového stavu katastrální mapu, ze které zjistil, kde je umístěn pozemek parc. [číslo]. Tento pozemek je umístěn zcela mimo ucelený soubor pozemků, které byly předmětem Rezervační smlouvy a Dodatku. Žalobce neprokázal, že by došlo k uzavření dohody o prodeji také u pozemku parc. [číslo]. Jediná zmínka o tomto pozemku je z e-mailu žalobce [příjmení] ze dne [datum] (č. l. 25), kde žalobce uvádí, že by chtěl žalovanou o prodej tohoto pozemku také poprosit. Žalobce ani po poučení dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř. neoznačil žádný další důkaz k prokázání svého tvrzení, že mezi stranami byla uzavřena dohoda o prodeji tohoto pozemku. Žalovaná uzavření takové dohody popřela. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná písemně napadla platnost Rezervační smlouvy i Dodatku k ní s tím, že se touto necítí být nadále vázána. Ve stejný den byla žalovaná vyzvána [právnická osoba] k podpisu kupní smlouvy, která jí byla zaslána spolu s výzvou. Návrh kupní smlouvy obsahoval i pozemek parc. [číslo]. K podpisu byla vyzvána opětovně dopisem ze dne [datum] a byl jí předložen stejný návrh kupní smlouvy. Žalobce neprokázal, ale ani netvrdil, že by byl žalované předložen jiný návrh kupní smlouvy. Dne [datum] podepsala žalovaná kupní smlouvu s [právnická osoba], jejíž předmětem byl prodej pozemků stejných jako v Rezervační smlouvě a jako jednatelka [právnická osoba] podepsala se stejnou společností kupní smlouvu na část pozemku parc. [číslo]. Návrh na vklad těchto smluv byl podán [datum], ale na základě usnesení o předběžném opatření vydaného zdejším soudem pod č. j. [spisová značka] byl vklad zamítnut. Přehled jednotlivých jednání, která proběhla mezi účastníky v období podzimu 2020, vyplynul také z Čestného prohlášení zástupce [právnická osoba]. Žalobce uplatnil smluvní pokutu výzvou ze dne [datum], což je doloženo dodejkou. <i>7. Podle ustanovení § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.</i> <i>8. Podle ustanovení § 1786 „o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.</i> <i>9. Podle ustanovení § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> 10. Na základě zjištěného skutkového stavu, nesporných tvrzení stran a v souladu s výše uvedenými zákonnými ustanoveními dospěl soud k následujícímu právnímu závěru: předmětem sporu byla smluvní pokuta, na kterou dle žalobce vznikl nárok, neboť ze strany žalované došlo k porušení Rezervační smlouvy tím, že žalovaná s žalobcem neuzavřela kupní smlouvu na pozemky uvedené v Rezervační smlouvě a Dodatku [číslo] že bezdůvodně přestala po [datum] komunikovat a následně uzavřela kupní smlouvy na předmětné pozemky se [právnická osoba]. Dle soudu takto uplatněný nárok nemůže na základě zjištěného skutkového stavu obstát. Soud posoudil obsah Rezervační smlouvy jako smlouvu o smlouvě budoucí dle ustanovení § 1785 a násl. o. z. Dle čl. IV. 4 Rezervační smlouvy byla žalovaná povinna uzavřít do [datum] kupní smlouvu s žalovaným poté, co jí návrh kupní smlouvy předloží [právnická osoba]. Stejnou povinnost měl i žalobce. Obě strany tedy z vlastní vůle delegovali zpracování a předložení návrhu kupní smlouvy na [právnická osoba]. Vzhledem k tomu, že [právnická osoba] předložil dne [datum] a [datum] totožné návrhy kupní smlouvy, které obsahovaly také pozemek parc. [číslo] u něhož však žalobce neprokázal, že by byl součástí dohody stran o prodeji, pak nelze dávat žalované k tíži, že takový návrh nepodepsala, byť se bránila podpisu jinými důvody. Žádný jiný návrh kupní smlouvy nebyl žalované do konce lhůty dané Rezervační smlouvou, tj. do [datum] předložen. S ohledem na zmocnění [právnická osoba] vyplývajícího ze Zprostředkovatelské smlouvy byl na této společnosti úkol vypracovat a předložit spolu s výzvou řádný návrh kupní smlouvy. Nebylo na žalované, aby si sama vypracovala řádný návrh kupní smlouvy. Takový postup si strany z vlastní vůle dohodly v Rezervační smlouvě. Není pak na místě námitka žalobce, že svůj úkol nesplnil [právnická osoba]. Taková námitka by byla relevantní pouze pro vztah žalobce – [právnická osoba]. Bylo pouze na stranách, jak si proceduru podpisu dohodnou. A pokud i žalobce souhlasil s tím, že výzva k podpisu spolu s návrhem přijde od [právnická osoba], pak tak [právnická osoba] činil s vědomím žalobce. Nicméně nic nebránilo žalobci návrh smlouvy zkontrolovat, upozornit na chybu a případně návrh kupní smlouvy předložit i sám. Z tvrzení žalobce však plynulo, že ani on návrh nepovažoval za konečný a jednalo se spíše o jakýsi návrh k jednání. Pak nemůže být ale nepodepsání návrhu kupní smlouvy ze strany žalované považováno z porušení Rezervační smlouvy. Ostatně zřejmě z jeho podnětu byl součástí návrhu i pozemek parc. [číslo] který ale žalovaná prodat nechtěla. Z Rezervační smlouvy žádná jiná povinnost, než na výzvu podepsat kupní smlouvu s žalobcem, pro žalovanou nevyplývala.

11. Námitku žalované, že nárok na zaplacení smluvní pokuty je Rezervační smlouvě formulován neurčitě, soud považuje na nedůvodnou. Text čl. V. 2 je sice formulován poněkud nešťastně, ale je z něj zřejmé, že řeší dvě situace; jednak se věnuje následku porušení závazku prodávající ve vztahu k vyřešení složené kauce a jednak řeší právě povinnost uhradit smluvní pokutu. Jde o samostatná ujednání a nikoliv o podmíněný nárok na smluvní pokutu.

12. Stejně tak považuje soud námitku žalované, že Rezervační smlouva obsahovala označení celých pozemků, ačkoliv ona chtěla prodat pouze jejich části, za nedůvodnou. Z nesporných prohlášení vyplynulo, že mezi stranami bylo jasné, co má být předmětem převodu, neboť toto bylo zakresleno na náčrtcích (č. l. 45pv – 46). Jelikož takový zákres vyžadoval oddělení geometrickým plánem a tento byl také následně na základě zadání stran zpracováván, pak je zřejmé, že pouhé číselné označení jednotlivých parcel, byť ještě v původní velikosti, neurčitost Rezervační smlouvy nezpůsobuje.

13. Fakt, že žalovaná podepsala následně v lednu [rok] kupní smlouvu se [právnická osoba], nic nemění na tom, že předmětem této žaloby je smluvní pokuta a že ke vzniku nároku na smluvní pokutu dle Rezervační smlouvy musela být nejdříve splněna podmínka předložení řádné kupní smlouvy. K námitce, že žalovaná následně podepsala smlouvu s [právnická osoba], soud poukazuje na to, že k převodu vlastnictví na Matrix nedošlo, takže závazek z Rezervační smlouvy trval i nadále do [datum] jak pro žalovanou, tak i pro žalobce (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR č. j. 33 Cdo 4097/2019).

14. Co se týká námitky žalované, že rezervační smlouva je neplatná pro nesprávné označení prodávajícího v Dodatku [číslo] tak tato námitka neobstojí proti tvrzení samotné žalované učiněné u jednání, že všichni už při podpisu Rezervační smlouvy věděli, že pozemek parc. [číslo] patří [právnická osoba] a neuvedení této skutečnosti bylo pouze nedopatření na straně [právnická osoba]. Žalovaná jako samostatně jednající jednatelka [právnická osoba] mohla tuto společnost k závazku prodat část pozemku parc. [číslo] zavázat. Nad rámec výše uvedeného soud poukazuje na to, že návrh kupní smlouvy již správně obsahoval rozlišení dvou prodávajících subjektů, tj. žalované a [právnická osoba]. Jako problematické však soud spatřuje nerozlišení kupní ceny v návrhu kupní smlouvy pro pozemky žalované a pozemek [právnická osoba]. Z návrhu není totiž zřejmé, kolik který prodávající dostane za jím prodávané nemovitosti. Takové ujednání kupní ceny je dle soudu neurčité.

15. S ohledem na výše uvedené tedy soud posoudil nárok žalobce jako nedůvodný, neboť na straně žalované nedošlo k porušení závazku uzavřít kupní smlouvu s žalobcem, když žalované nebyla předložena k podpisu řádná kupní smlouva obsahující pouze to, na čem se strany v rámci prokázaných jednání dohodly. A protože takový návrh kupní smlouvy nebyl předložen ani do [datum], pak nárok na smluvní pokutu nevznikl.

16. Soud provedl ve věci všechny listinné důkazy předložené stranami. Další důkazní návrhy zamítl, neboť po skutkové stránce měl soud za prokázané, že vůči žalované nedošlo k předložení takového návrhu kupní smlouvy, který by odpovídal ve všech směrech dohodě stran ohledně pozemků určených k prodeji. Zejména nebyl označen žádný důkaz, a to ani po poučení dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř., k prokázání tvrzení, že pozemek parc. [číslo] uvedený v jediném předloženém návrhu kupní smlouvy, byl také součástí prodeje. Na základě toho bylo provádění dalších důkazních návrhů soudem považováno za nadbytečné.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen„ o.s.ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 38 478 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle ustanovení § 6 odst. 1 a ustanovení § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 500 000 Kč sestávající z částky 10 300 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 31 800 Kč ve výši 6 678 Kč. Dle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalobce povinen zaplatit náklady řízení v celkové výši 38 478 Kč k rukám právního zástupce žalované. Pariční lhůta byla dle ustanovení §160 o.s.ř. stanovena jako třídenní.