34 C 406/2020

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudkyní Mgr. Alicí Karpíškovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro: umožnění nahlédnutí do listin a pořízení jejich kopií podle ustanovení § 1179 o. z., o uložení povinnosti zdržet se zásahů do vlastnického práva

I. Žalovaný je povinen umožnit žalobkyni nahlédnout do: a. smluv uzavřených ve věci správy budovy a pozemků včetně smluv ohledně užívání společných prostor budovy a pozemků; b. účetních knih ve věci správy budovy a pozemků; c. právních, účetních a jiných dokladů ve věci správy budovy a pozemků včetně dokladů o platbě odměn či jiných plnění ve prospěch osoby odpovědné za správu budovy a pozemků; d. výpisů z bankovních účtů, na nichž byly a/nebo jsou deponovány finanční prostředky související se správou budovy a pozemků; e. přehledu vynaložených nákladů spojených se správou budovy a pozemků; f. dokumentů týkajících se stanovení výše a úhrad příspěvků na správu budovy a pozemků, jejich vyúčtování a vypořádání; g. přehledu uhrazených příspěvků na správu budovy a pozemků jednotlivými vlastníky bytových jednotek; h. vztahujících se k časovému období od [datum] do [datum] a pořídit si z nich výpisy, opisy nebo kopie, a to do 60 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zdržet se bránění žalobkyni ve vstupu, přístupu a užívání společných prostor budovy [adresa], bytový dům, v části [územní celek], postavené na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], jak jsou vymezeny v [anonymizována dvě slova] podle § 4, zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, v platném znění k budově [adresa], ulice [anonymizována dvě slova], [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], ze dne [datum], na jehož základě byl povolen vklad práva s právními účinky, které vznikly dnem [datum] a pozemků parc. [číslo] v k.ú. [obec].

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 35 925 Kč.

1. Žalobou podanou nadepsanému soudu se žalobkyně domáhala uložení povinností uvedených ve výrocích tohoto rozhodnutí. Uvedla, že je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], v části [územní celek], postavené na pozemku [parcelní číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], přičemž s touto jednotkou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech uvedené budovy a pozemku o velikosti [číslo]. Žalobkyně nabyla jednotku na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] [číslo] spoluvlastníkem jednotky [číslo] v budově [adresa], v části [územní celek], postavené na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova], přičemž s touto jednotkou je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech uvedené budovy a pozemku o velikosti [číslo] jednotek nezaložili společenství vlastníků. Podíl žalovaného na společných částech budovy a pozemku je nadpoloviční. Žalovaný je správcem ve smyslu § 1190 o. z. a tedy osobou odpovědnou za správu budovy a pozemků. Žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne [datum], aby ji umožnil seznámit se s dokumenty ve věcech správy domu, účetními knihami a doklady. Na tento dopis, který byl žalovanému doručen dne [datum] žalovaný nereagoval. Opakovaně žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne [datum]. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítá umožnit žalobkyni realizaci jejího práva seznámit se s tím, jak žalovaný s budovou a pozemky hospodaří, domáhá se svých práv žalobou. Dalšími důvody je i zjištění, že žalovaný a další vlastník jednotky schválili žalovanému pronájem společných prostor ve prospěch žalovaného na 99 let za částku 100 Kč/měsíc. Žalovaný si za údržbu domu a zahrady za období od [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] vyplatil v roce [rok] částku 288 000 Kč. Žalovaný jako osoba odpovědná za správu vyžaduje, aby žalobkyně hradila příslušné úhrady ve prospěch spolku sdružení [anonymizována dvě slova] [číslo], [okres]. Od nabytí vlastnického práva k jednotce je žalobkyni ze strany žalovaného trvale bráněno v užívání společných částí budovy a pozemků tím, že žalobkyni je znemožněn přístup z důvodu uzamčení vstupu na pozemek [parcelní číslo], znemožněn vstup do sklepních prostor s ohledem na uzamčenou mříž a znemožněn vstup k půdním prostorům s ohledem na uzamčenou mříž v chodbě. Žalobkyně opakovaně žádala žalovaného o umožnění přístupu a užívání společných prostor budovy a pozemků, naposledy dopisem ze dne [datum] a dne [datum], avšak bezvýsledně. Žalovaný se brání tvrzením, že tyto společné prostory má pronajaty na dobu 99 let. Je nemyslitelné, aby byla žalovaná vyloučena z užívání společných prostor, neboť nedošlo ke změně prohlášení vlastníka, a tudíž žalovaný nemá žádný právní titul, na základě kterého by mohl žalobkyni takto omezovat.

2. Žalovaný argumentoval tím, že původní vlastník bytovou jednotku neužíval, pouze ji pronajímal studentům. Žalovaný na své náklady odstranil havarijní stav domu, kdy provedl opravu střechy novou fasádu, nové rozvody elektrické energie ve společných částech domu. Pouze žalovaný na své náklady vyčistil pozemek [parcelní číslo] od nepořádku, zrekultivoval ji, zřídil záhony, založil trávník, který seká, udržuje. Původní vlastník o zahradu nejevil zájem. Neshody mezi účastníky jsou vyvolány jednáním žalobkyně. Ta zahájila rozsáhlou rekonstrukci bytové jednotky, kterou rozdělila na dva samostatné byty v rozporu s prohlášením vlastníka. Bytovou jednotku žalobkyně neužívá, poplatky do fondu oprav neplatí. Žalovaný žalobkyni sdělil, že veškeré jí požadované doklady jsou k dispozici u společnosti [právnická osoba] Žalovaný nechce bránit žalobkyni ve výkonu jejího spoluvlastnického práva ke společným částem domu a pozemkům. Je připraven k předání klíčů ke všem dveřím a mřížím umístěných v těchto prostorách za předpokladu, že i ona bude respektovat jeho práva a převezme plnou odpovědnost za případnou ztrátu či poškození věcí nacházejících se v těchto prostorách a na pozemcích.

3. Následně žalovaný namítl, že není ve věci pasivně legitimován. Svůj nárok má žalobkyně uplatňovat po sdružení [anonymizováno], které bylo založeno za účelem zajištění běžné správy, společné péče o předmětný dům a od [datum] je zapsáno ve veřejném rejstříku jako spolek s datem vzniku [datum]. V této souvislosti žalovaný odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 994/2020.

4. Soud zjistil následující skutkový stav.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa] na parcele [číslo] v katastrálním území a obci [okres]. Nabývacím titulem je Smlouva kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum].

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] je žalobkyně s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] (žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] [číslo] spoluvlastníkem bytové jednotky [číslo] o velikosti podílu [číslo]), a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo].

7. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum] soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [okres] je žalobkyně, a to s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo] podíl nabyla žalobkyně na základě Smlouvy kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum].

8. Z prohlášení vlastníka ze dne [datum] soud zjistil, že [územní celek] jakožto vlastník budovy [adresa] na adrese [anonymizována dvě slova], [okres] svým prohlášení ze dne [datum] za účinnosti zákona 72/1994 Sb. vymezilo v budově celkem 4 bytové jednotky. V článku C) bodu 1. určilo společné části budovy, mezi které mimo jiné patří vchody včetně předložených schodišť, schodiště a chodby včetně dveří, zajišťující přímý přístup do společných částí, společné sklepní prostory. Všechny tyto prostory mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. V bodu 2 je uvedeno, že v budově nejsou vymezeny žádné společné části, ke kterým mají právo vlastnické pouze někteří vlastníci. V bodu D) vlastník upravil práva k pozemku p. [číslo] tak, že je rozdělil a práva k nim upravil tak, že ke každé bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích. Pravidla pro správu společných částí domu vlastník určil v článku G) tak, že správcem budovy pověřil [právnická osoba] [anonymizováno], stanovil, že vlastník bytové jednotky má právo spoluužívat prostory určené ke společnému užívání a všechny společné části domu a pozemku, pokud neslouží pouze některým vlastníkům. Podmínky pro využívání společných částí budovy budou uvedeny ve smlouvě o správě budovy, přičemž podmínky mohou být změněny na základě rozhodnutí vlastníků jednotek v budově. Přílohou prohlášení je schéma budovy [adresa] určující polohu jednotek a společných částí domu (článek H).

9. Z přílohy prohlášení soud zjistil zakreslení společných částí domu.

10. Z Kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] převedla vlastnické právo k bytové jednotce [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa] na parcele [číslo] v katastrálním území a obci [okres], ke spoluvlastnickému podílu k pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] o velikosti [číslo], spoluvlastnického podílu k pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území a obci [okres] o velikosti [číslo]. V článku III. odst. 2 prodávající prohlašuje, že od [datum] je uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem je nájem celého pozemku [parcelní číslo] a všech společných prostor budovy [adresa], přičemž sjednaná výše nájemného činí 100 Kč měsíčně. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. V článku III. odst. 5 si smluvní strany sjednaly, že pokud by se v budoucnu ukázalo, že prodávající vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení či jiného nároku z důvodu hrazení příspěvku do fondu oprav, příp. Jiných plateb ve prospěch správce domu, sdružení založeného za účelem správy domu či jiné správcovské společnosti, přechází tento nárok prodávající na kupující.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], zachycující stav ke dni [datum], soud zjistil, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] v katastrálním území a obci [okres] je [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti [číslo], žalovaný s podílem o velikosti [číslo] a [příjmení] [jméno] s podílem o velikosti [číslo].

12. Žalobkyně požádala žalovaného dopisem ze dne [datum] a ze dne [datum] k doložení veškeré dokumentace týkající se správy budovy [adresa] a pozemku v k. ú. [okres], a to za období od [datum] do [datum] a umožnění nahlédnout do dokumentace týkající se budovy v termínu do 10 dnů od doručení dopisu. Zároveň žalobkyně vyzvala žalovaného k umožnění přístupu ke kanalizaci ve společných sklepních prostorech a předání nových klíčů od vchodových dveří budovy. Dopis ze dne [datum] byl žalovanému doručen dne [datum] a dopis ze dne [datum] nebyl žalovaným vyzvednut.

13. Ze zápisu schůze ze dne [datum], které se účastnil žalovaný a [jméno] [příjmení] soud zjistil, že většinou hlasů byl odsouhlasen pronájem společných prostor, konkrétně půdy, verandy mezi 1a 2 poschodím, prádelny, sklepu, chodby, místnosti pod schody, místnosti na levé straně, dvoru, zahrady [parcelní číslo] žalovanému, a to od [datum] na dobu neurčitou za nájem ve výši 100 Kč měsíčně. Na zápisu nejsou připojeny podpisy přítomných.

14. O tom, že žalovanému byl schválen pronájem společných prostor a pozemku [parcelní číslo] nebylo mezi účastníky sporu. Spor mezi účastníky byl o relevantnost tohoto právního jednání.

15. Dopisem ze dne [datum] požádala žalobkyně žalovaného o zdržení se protiprávního jednání spočívající zabránění užívání společných prostor. Na uvedenou žádost žalovaný odpověděl dopisem ze dne [datum] s tím, že žalovaný má společné prostory pronajaty. Měsíční nájemné je žalovaným hrazeno na účet spolku, kam také přicházejí platby měsíčních záloh na správu a údržbu domu.

16. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně žádala společnost [právnická osoba] o opravu výpočtového listu a zdůvodnění výše jednotlivých položek ve výpočtovém listě.

17. Z emailové zprávy, která je reakcí právního zástupce žalobkyně na vyjádření žalovaného ze dne [datum] soud zjistil, že právní zástupce žádá, aby byly žalobkyni předány dokumenty a informace požadované v žalobě a byl žalobkyni umožněn přístup na zahradu a do společných sklepních a půdních prostor. Na to právní zástupce žalovaného dne [datum] odpověděl, že příslušné doklady týkající se správy a hospodaření se nacházejí u společnosti [právnická osoba] a že společnost byla upozorněna na plánovanou návštěvu žalobkyně. Dále uvedl, že žalovaný je připraven k opětovnému předání klíčů k umožnění užívání sklepních prostor, půdy a zahrady, které měla žalobkyně obdržet od původního vlastníka.

18. Dne [datum] požádal [jméno] [příjmení] jménem žalobkyně společnost [právnická osoba] o zaslání účetních sestav emailem nebo do datové schránky. Konkrétně se chtěl seznámit s hlavní knihou do roku 2015 do současnosti, sestavou příjmů od roku 2015 do současnosti, sestavou výdajů na opravy, správu od roku 2015 do současnosti, sestavou pohybů na bankovním účtu a v pokladně od roku 2015 do současnosti, předpisy úhrad od roku 2015 do současnosti. Dále žádal o smlouvy uzavřené v souvislosti s užíváním společných prostor a správou společných prostor včetně smluv souvisejících s údržbou budovy a pozemků. Na žádost reagovala společnost [datum] s tím, že p. [příjmení] může do dokumentů nahlédnout v uvedených úředních hodinách. Tuto reakci zaslal právní zástupce žalobkyně žalovanému na vědomí.

19. Dne [datum] se p. [příjmení] obrátil na [jméno] [příjmení] s dotazy, zda řešila užívání zahrady a společných prostor, zda byla přítomna na schůzi dne [datum]. Na to p. [příjmení] odpověděla, že o omezení přístupu a konání schůze se dozvěděla až zpětně, když informovala o záměru prodeje bytu. Do té doby byla zahrada přístupná, ve dveřích byl trvale klíč a bylo ji možné využívat. Schůzi neodsouhlasila.

20. Dne [datum] p. [příjmení] společnosti [právnická osoba] zaslal vyrozumění katastru nemovitostí o provedení vkladu. Na to společnost zaslala evidenční list platný do [datum].

21. Z výpočtového listu soud zjistil, že úhrada za užívání bytu [číslo] v domě [adresa], [okres] činí 5 350 Kč měsíčně.

22. Z výpisu ze spolkového rejstříku soud zjistil, že dne [datum] byl do veřejného rejstříku zapsán spolek [anonymizována tři slova] [číslo], [okres], který vznikl dne [datum].

23. Ze stanov ze dne [datum] soud zjistil, že vlastníci bytových jednotek domu [anonymizována dvě slova] [číslo] v [okres] založili občanské sdružení za účelem péče o tuto budovu, jejímž cílem je společná péče jeho členů o dům, v němž bydlí a o jeho okolí v zájmu vytvoření příznivých bytových podmínek a uspokojivého životního prostředí. V čl. 7 písm. a) stanov je zakotveno právo člena sdružení užívat společné části domu v souladu s vnitřními předpisy sdružení, v písm. c) požadovat od představenstva sdružení informace o záležitostech sdružení a nahlížet do dokladů sdružení. Mezi povinnosti člena sdružení patří dle písm. c) placení členských poplatků souvisejících s provozem uvedené nemovitosti. Podle č. 8 stanov se členy sdružení mohou stát vlastníci bytů domu [anonymizována dvě slova] [číslo], [obec].

24. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný brání žalobkyni v přístupu do společných částí domu a na [parcelní číslo], jak vyplývá z vyjádření k žalobě„ Žalovaný nikterak nechce bránit žalobkyni ve výkonu jejího spoluvlastnického práva ke společným částem domu a pozemků. Je připraven k předání klíčů ke všem dveřím a mřížím umístěným v těchto prostorách ….“ a dále z emailové komunikace ze dne [datum]„ žalovaný je připraven k opětovnému předání klíčů k umožnění užívání sklepních prostor, půdy a zahrady…….“.

25. Soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu. Žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa], k níž náleží podíl na společných částech předmětného domu a pozemku [parcelní číslo] o velikosti [číslo] a podíl na pozemku p. [číslo] o velikosti [číslo], a to vše v katastrálním území a obci [okres]. Žalobkyně tyto nemovitosti nabyla od [jméno] [příjmení] na základě Smlouvy kupní ze dne [datum] s právními účinky zápisu k okamžiku [datum]. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] spoluvlastníkem bytové jednotky [číslo] o velikosti podílu [anonymizováno], k nímž náleží podíl na společných částech předmětného domu a pozemku [parcelní číslo] o velikosti [číslo] a podíl na pozemku [parcelní číslo] o velikosti [číslo] v katastrálním území a obci [okres]. Žalovaný je většinových vlastníkem. Původní vlastník budovy [územní celek] svým prohlášení ze dne [datum] za účinnosti zákona 72/1994 Sb. vymezil v budově celkem 4 bytové jednotky, s jejichž vlastnictvím je spojen spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na pozemcích [parcelní číslo] a [parcelní číslo], které nebyly v prohlášení určeny k výlučnému užívání jen některému ze spoluvlastníků. Každý z vlastníků bytové jednotky má právo spoluužívat prostory určené ke společnému užívání a všechny společné části domu a pozemku. Mezi společné prostory patří vchody včetně předložených schodišť, schodiště a chodby včetně dveří, zajišťující přímý přístup do společných částí, společné sklepní prostory. V budově nejsou vymezeny žádné společné části, ke kterým mají právo vlastnické pouze někteří vlastníci. Společenství vlastníků bytových jednotek nevzniklo. Vlastníci bytových jednotek domu [adresa] založili občanské sdružení (nyní spolek) za účelem péče o budovu [adresa], jejímž cílem je společní péče jeho členů o dům, v němž bydlí a o jeho okolí v zájmu vytvoření příznivých bytových podmínek a uspokojivého životního prostředí. Sdružení (nyní spolek) byl registrován dne [datum]. Cíle a účel spolku se nevztahují na pozemek [parcelní číslo]. Členem spolku se může stát vlastník jednotky. Žalobkyně není členem spolku. Žalovaný nevyhověl opakované písemné žádosti žalobkyně o nahlédnutí do dokumentace týkající se správy domu s odůvodněním, že příslušné doklady týkající se správy domu a hospodaření se nacházejí u společnosti [právnická osoba] Žalovaný brání žalobkyni v přístupu do společných prostor a na pozemek [parcelní číslo].

26. Soud neprovedl důkaz výslechem navrhovaných svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], p. [příjmení], a důkaz výslechem žalobkyně, neboť jej považoval za nadbytečné s ohledem na závěry o skutkovém stavu.

27. Podle § 3063 nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

28. Podle § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy svým prohlášením (dále jen "prohlášení") určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami (§ 2 písm. h)) a společnými částmi domu (§ 2 písm. g)). Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.

29. Podle § 8 odst. 1 společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu.

30. Podle § 9 odst. 3 společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.

31. Podle § 20 odst. 1 zákona č. 172/1994 Sb. s převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. (2) Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.

32. Podle § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“ vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

33. Podle § 1169 odst. 1 o. z. vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

34. Podle § 1175 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

35. Podle § 1179 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

36. Podle § 1190 o. z ve znění účinném do 30. 6. 2020 osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

37. Podle § 1191 ve znění účinném do 30. 6. 2020 nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.

38. Podle § 1192 odst. 1 ve znění účinném do 30. 6. 2020 má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Na návrh některého vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod. (2) Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu. To neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění.

39. Podle § 1198 odst. 1 o. z. nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

40. Na základě provedeného dokazování ve spojení se shora citovanými ustanoveními soud dospěl k těmto právním závěrů. Původní vlastník budovy [územní celek] svým prohlášení ze dne [datum] za účinnosti zákona 72/1994 Sb. vymezil v budově celkem 4 bytové jednotky. V posuzované věci tedy nebyly naplněny zákonné předpoklady, aby vůbec společenství vlastníků mohlo vzniknout, neboť podle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. v domě, v němž je méně než pět jednotek, společenství vlastníků vůbec nevzniká. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce (§ 1190 o. z.). Žalovaný jakožto vlastník bytových jednotek má podíl na společných částech větší než poloviční, tudíž se přímo ze zákona stal správcem (§ 1192 odst. 1 ve znění účinném do 30. 6. 2020), když ani po [datum] společenství vlastníků v budově [adresa] v k. ú. a obci [okres] nebylo založeno (srov. § 1198 odst. 1 o. z.).

41. Každý vlastník bytové jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje (§ 1179 o. z.). U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Vlastník má právo nejen nahlížet do listin, ale také pořizovat kopie. Jestliže vlastníkovi není umožněno nahlédnutí do listin souvisejících se správou a hospodařením dochází takovýmto jednáním k zásahu do práva na majetek, které je garantováno čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Doklady související se správou a hospodařením musí být předloženy za takových podmínek, aby měl spoluvlastník reálnou možnost se s jejich obsahem seznámit. Požadavek žalobkyně je tedy důvodný a v souladu se zákonem. Naproti tomu žalovaný nesplnil svoji informační povinnost vůči žalobkyni, přestože ta jej opakovaně k tomu vyzývala, a proto soud žalobě výrokem I. vyhověl.

42. Žalobkyně dostatečně určitě vymezila doklady, do kterých má zájem nahlédnout a za jaké časové období je požaduje. K tomu rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 544/2013„ tvrdí-li žalobce, že mu žalovaný neumožnil realizovat jeho zákonem stanovené právo nahlížet do listin týkajících se jejich činnosti, musí být z jeho tvrzení zároveň zřejmé, na které listiny se jeho tvrzení vztahuje, aniž by bylo třeba, aby specifikoval jednotlivé listiny, postačí, aby je jakkoliv vymezil - časem, událostí, jíž se týkají, apod. - tak, aby soud mohl formulovat vykonatelný výrok svého rozhodnutí.“ 43. Lhůtu ke splnění povinnosti podle § 160 odst. 1 o. s. ř. soud přiměřeně prodloužil (60 dnů) s ohledem na rozsah uloženého plnění.

44. Argumentaci žalovaného, že žalobkyni sdělil, že veškeré doklady týkající se správy a účetních dokladů, jsou k dispozici u odborné firmy [právnická osoba] a nahlédnutí do listin tak bylo žalobkyni umožněno, soud nepřijal. Žalovaný věděl, že žalobkyně po něm požaduje dokumenty uvedené ve výroku rozhodnutí, když se na něho žalobkyně minimálně ve dvou případech písemně obrátila se žádostí o tyto dokumenty. Žalovaný jakožto správce se nemůže své povinnosti zbavit tím, že ji přenese na jinou osobu. V této souvislosti považuje soud za účelovou argumentaci žalovaného, že on není osobou povinnou, což soud dovozuje zejména z vyjádření žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce ze dne [datum]„ žalovaný žalobkyni sdělil, že veškeré doklady stran správy domu, spolu s účetními doklady jsou k dispozici u [právnická osoba]“ a dále z emailové komunikace ze dne [datum], kde právní zástupce zopakoval, že žalobkyně může do listin nahlédnou u společnosti [právnická osoba], když„ klienti upozornili společnost na plánovanou návštěvu žalobkyně…...“ Tedy žalovaný i v průběhu řízení, přes námitku pasivní legitimace, jednal jako povinný subjekt.

45. Pakliže žalovaný poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 22 Cdo 994/2020 pak dle názoru soudu, není toto rozhodnutí aplikovatelné na projednávaný případ. Nejvyšší soud zde řešil v rámci žaloby na plnění z titulu bezdůvodného obohacení i otázku správce společné věci. V posuzované věci Nejvyššího soudu se jednalo o spoluvlastnictví nemovitosti ve smyslu § 1115-1239 o. z. (dříve § 136 zákona č. 40/1964 Sb.), která nebyla právně rozdělena na bytové jednotky na rozdíl od posuzované věci, kde se jedná o tzv. bytové vlastnictví s rozdělenými bytovými jednotkami. V bytovém vlastnictví se pak uplatní příslušná ustanovení § 1158 - § 1222 upravující i otázku správy bez vzniku společenství vlastníků (§ 1191 a násl.), která se vztahuje i na projednávaný případ. Občanský zákoník jednoznačně stanoví správce v případech, kdy společenství nevzniklo, a tím je v posuzovaném případě žalovaný. Ze stanov spolku nevyplývá, že je založen právě za účelem správy domu a pozemku, když účel, pro který byl založen, je koncipován velice vágně„ péče o tuto budovu, jejímž cílem je společná péče jeho členů o dům, v němž bydlí a o jeho okolí v zájmu vytvoření příznivých bytových podmínek a uspokojivého životního prostředí“, a proto jej soud za správce nepovažuje.

46. Dále soud dospěl k závěru, že žalovaný brání žalobkyni v přístupu do společných částí domu a na pozemek [parcelní číslo], jak vyplývá ze samotného vyjádření žalovaného k žalobě„ Žalovaný nikterak nechce bránit žalobkyni ve výkonu jejího spoluvlastnického práva ke společným částem domu a pozemků. Je připraven k předání klíčů ke všem dveřím a mřížím umístěným v těchto prostorách ….“ a dále z emailové komunikace ze dne [datum]„ žalovaný je připraven k opětovnému předání klíčů k umožnění užívání sklepních prostor, půdy a zahrady…….“.

47. Žalobkyně proto podala tuto negatorní žalobu, kterou se domáhá ochrany svého vlastnického práva podle § 1042 o. z. Jelikož bylo v řízení zjištěno, že žalovanému nesvědčí žádný právní titul k užívání předmětných společných prostor a pozemku je žaloba důvodná.

48. Případná argumentace existence nájmu společných prostor a pozemku ve prospěch žalovaného je lichá. Jednotky v předmětném domě, podíly na společných částech domu i pozemku (zůstaly i po účinnosti občanského zákoníku vymezeny tak, jak to učinil v prohlášení jeho původní vlastník. Od [datum] však bylo vlastnictví jednotek vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. převedeno do režimu právní úpravy obsažené v občanském zákoníku. Proto i u„ starých“ jednotek (vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb.) lze odstranit vady prohlášení podle § 1168 o. z. (viz také např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)) a prohlášení lze také změnit (§ 1169 odst. 1 o. z.).

49. Podle Prohlášení předmětný společné části i pozemek nebyly určeny k výlučnému užívání některému ze spoluvlastníků, měl sloužit ke společnému užívání všem vlastníkům bytových jednotek, jejichž spoluvlastnické podíly na pozemku odpovídaly jejich podílům na společných částech domu. Chtějí-li vlastníci jednotek změnit toto uspořádání vztahů vymezené v Prohlášení, musí tedy postupovat podle § 1169 o. z. To platí i o situaci, kdy má být některá společná část domu (pozemek) nově vyhrazena k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, neboť jde o vzájemné spoluvlastnické vztahy (jejich výkon) vlastníků jednotek (tedy o část týkající se vlastnických vztahů), nikoliv o výkon správy.

50. Žalovaný není oprávněn pozemek užívat jako nájemce s tím, že ostatní spoluvlastníci budou z jejího užívání vyloučeni. Již za předcházející právní úpravy dospěla právní praxe (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2104/99 či ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod číslem 28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) k závěru, že spoluvlastník vždy užívá nemovitost (její část) z titulu svého (spolu) vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka; od této ustálené judikatury není důvod se odchýlit ani v poměrech nové právní úpravy (§ 1012 o. z.).

51. Lze tak uzavřít, že vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení (viz Usnesení Nejvyššího soudu České republiky č. j. 26 Cdo 1301/2019-116, ze dne 17. 3. 2020).

52. Poukazuje-li žalovaný na tu skutečnost, že původní vlastník bytovou jednotku neužíval, pouze ji pronajímal studentům a žalobkyně jako nový vlastník v současné době bytovou jednotku neužívá, pak soud poukazuje, že žalobkyně a její právní předchůdce má jako vlastník výlučné právo svobodně svou bytovou jednotku spravovat a je na jejím uvážení, jak s ní bude nakládat (viz § 1175 odst. 1 o. z.).

53. Argumentace žalovaného, že žalobkyně prováděla v bytové jednotce úpravy v rozporu s prohlášením vlastníka, že žalovaný na své náklady odstranil havarijní stav domu, provedl opravu střechy apod., a zřídil záhony, zrekultivoval zahradu, je pro toto řízení irelevantní.

54. Pokud žalobkyně nehradí poplatky, pak má žalovaný právo podání žaloby.

55. S ohledem na uvedené soud i v této části žaloby, upřesněné v závěrečném návrhu s odkazem na Prohlášení vlastníka, kdy se nejedná o změnu žaloby, výrokem II. vyhověl.

56. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 35 925 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1 a § 7 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 20 000 Kč (10 000 Kč + 10 000 Kč) sestávající z částky 1 900 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 900 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 1 900 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 1 900 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 14 836,98 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] ([obec] – [okres] a zpět) náhrada 7 268,49 Kč za 844 ujetých km v částce 5 168,49 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 5,1 l /100 km (6,2+4,2+4,9/: 3) a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 21 × 30 minut v částce 2 100 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] ([obec] – [okres] a zpět) náhrada 7 568,49 Kč za 844 ujetých km v částce 5 168,49 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 5,1 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 24 × 30 minut v částce 2 400 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 28 036,98 Kč ve výši 5 887,77 Kč.

57. Soud nepřiznal odměnu za úkon právní služby - další poradu s klientem uskutečněnou dne [datum]. Z obsahu soudního spisu je zřejmé, že tato porada měla předcházet sepisu a podání žaloby. Soud je přesvědčen, že postup ve věci před podáním žaloby, měl být s klientem konzultován při první poradě, která je zahrnuta v úkonu„ převzetí a příprava“. K problematice první porady s klientem srov. také usnesení Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo jednací]: "Úkon převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. je složen ze dvou složek, tj. úkonu převzetí a přípravy a dále první porady, první poradu s klientem nelze účtovat zvlášť, a to bez ohledu na délku této porady. To, že je první porada s klientem zahrnuta do přípravy zastoupení, podtrhuje i znění § 11 odst. 1 písm. c) a. t., kde je jako další úkon uvedena "další" porada s klientem přesahující jednu hodinu." Dále soud nepřiznal odměnu za úkon právní služby - telefonické a emailové jednání s protistranou ve dnech [datum] - [datum], neboť znění § 11 odst. 1 písm. i) a. t.„ náleží za každé dvě hodiny“ předpokládá osobní jednání s protistranou. Soud nepřiznal odměnu za úkon právní služby – příprava návrhu smíru, neboť tento návrh nelze pokládat za "písemné podání ve věci samé" ve smyslu § 11 odst. 1 písm. d) a. t., a proto za tento úkon odměna nepřísluší. Jednání právního zástupce ve společnosti [právnická osoba] dne [datum] nelze pokládat za jednání s protistranou ve smyslu § 11 odst. 1 písm. i) a. t., a proto za tento úkon soud odměnu taktéž nepřiznal.

58. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně.