36 C 399/2023

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Blažejovou, LL.M., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o zaplacení 130 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení 130 000 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 3. 8. 2023 domáhala po žalované zaplacení částky 130 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně s žalovanou dne 19. 2. 2023 uzavřela Výhradní dohodu o zprostředkování ve znění Dodatku č.

1. Žalovaná následně projevila vůli ukončit Výhradní dohodu o zprostředkování před sjednanou dobou jejího trvání, a souhlasila s uhrazením provize žalobkyni jako realitní kanceláři. Žalobkyně s žalovanou tak následně uzavřeli Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023, přičemž v čl. II této dohody se dohodli na ukončení Výhradní dohody o zprostředkování před uplynutím doby jejího trvání a žalovaná se zavázala uhradit žalobkyni částku ve výši 230 000 Kč, představující provizi žalobce jako realitní kanceláře, a to do pěti pracovních dnů od podpisu této dohody o ukončení. Žalovaná v čl. II dohody o ukončení také uznala tento svůj dluh co do důvodu i výše. Ke dni podání žaloby žalovaná uhradila žalobci pouze část provize ve výši 100 000 Kč, kdy tímto částečným plněním došlo také k uznání celého jejího dluhu vůči žalobkyni.

2. V průběhu řízení žalobkyně doplnila, že má za to, že § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. se na daný případ nevztahuje, protože dle názoru žalobkyně je ve Výhradní dohodě o zprostředkování ve znění Dodatku č. 1 sjednána splatnost provize dostatečně určitě a jasně. Žalobkyně rovněž změnila své tvrzení, že se podle ní nejedná pouze o uznání závazku, ale zároveň o novaci, neboť splatnost provize dle dohody o ukončení a finančním vypořádání byl nahrazena splatností novou.

3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

4. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou a jejím předmětem byl závazek žalobkyně obstarat žalované příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost (tj. stavba č. p. , Anonymizováno, na parcele č. , hodnota, , parcela č. , hodnota, a parcela č. , hodnota, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, ) kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a zároveň závazek žalované uhradit za to žalobkyni provizi. Mezi účastníky smlouvy bylo dále dohodnuto, že splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Sjednaná výše kupní ceny vč. provize byla 4 650 000 Kč, sjednaná výše samotné provize byla 250 000 Kč. V č. l. 5.2 si strany dále ujednaly, že žalobkyni vznikne nárok na provizi, i když bude smlouva/smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřena do 1 roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi žalovanou a zájemcem opatřeným žalobkyní či jeho osobou blízkou, či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 17. 5. 2023.

5. Z dodatku k dohodě o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 13. 3. 2023 soud zjistil, že tento byl uzavřen mezi žalobkyní a žalovanou a jeho předmětem byla změna výše sjednané kupní ceny a provize dle dohody o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023, přičemž nově byla sjednaná výše kupní ceny vč. provize byla 4 230 000 Kč, sjednaná výše samotné provize byla 230 000 Kč.

6. Z dohody o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou a jejím předmětem dohoda na předčasném ukončení dohody o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023, ve znění jejího dodatku ze dne 13. 3. 2023, a to ke dni podpisu dohody. V č.l. 2. 2 si strany ujednaly povinnost žalované uhradit žalobkyni do pěti dnů od podpisu dohody částku 230 000 Kč představující provizi žalobkyně. V č. l. 2. 4 si strany ujednaly, že ke dni podpisu dohody zanikají veškerá práva a povinnosti strany vyplývající z dohody o výhradním zprostředkování, avšak s výjimkou č. l. 5. 2. dohody o výhradním zprostředkování, který zůstává i nadále v platnosti. V č. l. 2.5 je pak obsahuje prohlášení účastníků, že uzavření dohody jsou jejich vzájemné vztahy zcela vyjasněny.

7. Z výzvy k úhradě ze dne 17. 5. 2023, vč. podacího lístku soud zjistil, že žalobkyně písemně vyzvala žalovanou k úhradě částky 130 000 Kč.

8. Z předžalobní výzvy ze dne 20. 6. 2023, vč. podacího lístku a sledování zásilek soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce písemně vyzvala žalovanou k úhradě částky 130 000 Kč.

9. Soud vzal za prokázaná shora uvedená skutková zjištění, na která dále pro zjednodušení pouze odkazuje.

10. Soud na věc aplikoval následující zákonná ustanovení:

11. Podle ust. § 1746 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

12. Podle § 1810 o. z. ustanovení tohoto dílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen „spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.

13. Podle § 1811 odst. 1 o. z. veškerá sdělení vůči spotřebiteli musí podnikatel učinit jasně a srozumitelně v jazyce, ve kterém se uzavírá smlouva.

14. Podle § 1812 odst. 1 o. z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

15. Podle § 1812 odst. 2 o. z. k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

16. Podle § 1813 odst. 1 o. z. zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

17. Podle § 1813 odst. 2 o. z. zneužívající povaha ujednání se posoudí zejména s ohledem na povahu předmětu závazku, na ostatní smluvní ujednání a na všechny okolnosti při uzavření smlouvy, i s ohledem na ujednání obsažená v jiné smlouvě, na které dané ujednání závisí.

18. Podle § 1815 o. z. ke zneužívajícímu ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

19. Podle § 1817 o. z. podnikatel nesmí po spotřebiteli požadovat další platbu, než kterou je spotřebitel povinen uhradit na základě hlavního smluvního závazku, pokud spotřebitel nedal k této další platbě před uzavřením smlouvy výslovný souhlas. Z předem připraveného nastavení, které by spotřebitel musel odmítnout, nelze výslovný souhlas dovodit.

20. Podle § 1902 o. z. dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. Může-li však dosavadní závazek vedle nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen.

21. Podle § 1903 odst. 1 o. z. dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. Týká-li se narovnání věcného práva k věci zapsané do veřejného seznamu, nastávají účinky narovnání zápisem do tohoto seznamu.

22. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

23. Podle § 2054 odst. 2 o. z. plní-li dlužník dluh zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.

24. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

25. Podle § 556 odst. 2 o. z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

26. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

27. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

28. Podle § 2 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování; dále jen „ZRZ“) se Pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

29. Podle § 9 odst. 1 ZRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

30. Podle § 9 odst. 2 ZRZ smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

31. Podle § 10 odst. 1 ZRZ smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

32. Podle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

33. Podle § 17 odst. 1 ZRZ výhradním realitním zprostředkováním se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

34. Podle § 17 odst. odst. 4 ZRZ výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

35. Podle rozsudku Nejvyššího soudu č. j. 33 Cdo 1507/2022-115 ze dne 13. 6. 2023 ustanovení § 14 ZRZ výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, a proto nemůže-li taková povinnost vzniknout, nemůže vzniknout ani smluvní pokuta za porušení této povinnosti, a proto by se v tomto případě jednalo ze strany realitního zprostředkovatele o bezdůvodné obohacení; v tomto rozsahu se Nejvyšší soud ztotožnil s názorem soudu odvolacího. Nejvyšší soud dále v tomto svém rozhodnutí připomněl jiný svůj rozsudek č. j. 29 Cdo 61/2017 ze dne 31. 10. 20217, dle kterého výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné).

36. Konkrétně pak byla věc posouzena následovně. Dle názoru soudu lze z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023 (ve znění jejího dodatku) zcela bez pochybností dovodit, že žalobkyně se jako realitní zprostředkovatel zavázala obstarat žalované jakožto zájemkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu/smlouvu o budoucí kupní smlouvě k nemovité věci, a proto posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) ZRZ]. Jelikož je původní výhradní dohoda o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023 (ve znění jejího dodatku) smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu ust. § 2 písm. c) ZRZ, vztahují se na ni i ostatní zákonná ustanovení zákona o realitním zprostředkování (ZRZ), zejména ustanovení upravující provizi žalobkyně. Žalobkyně a žalovaná vznik práva na provizi smluvně navázali nikoli na samotné uzavření smlouvy, ale na samotné obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (§ 19 ZRZ). Pokud jde o následnou dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023, má soud za to, že její ujednání lze formálně podřadit pod různá zákonná ustanoví - některá ujednání mají spíše charakter novace závazku, některá spíše charakter narovnání. Pro narovnání by svědčila proklamace smluvních stran v č. l. 2.5 dohody, kde prohlašují, že dohodou jsou vzájemné vztahy zcela vyjasněny; narovnání je však dle názoru soudu vyloučeno současným ponecháním v účinnosti původního č. l. 5. 2. výhradní dohody o zprostředkování v platnosti, neboť smyslem narovnání je zcela a beze zbytku nahradit závazky původní. Ze stejného důvodu (tj. ponechání původního č. l. 5. 2. výhradní dohody o zprostředkování v platnosti) se dle názoru soudu nejedná ani o tzv. „privativní novaci“, neboť při privativní novaci opět dochází ke zrušení celého dosavadního závazku a nahrazení závazkem novým. Dle názoru soudu se tak (i přes určité nejasnosti v dohodě) jedná o tzv. „kumulativní novaci“, při které dochází pouze ke změně předmětu nebo obsahu dosavadního závazku, a tedy právním důvodem „nového závazku“ je nejen nová dohoda, ale i původní dohoda, resp. původní právní skutečnost. Uvedené ve svém důsledku znamená, že na dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 se rovněž vztahuje zákon o realitním zprostředkování (ZRZ), a to nejpodstatnější je, že se na ni vztahuje ust. § 19 ZRZ upravující nárok žalobkyně na provizi. Podle § 19 ZRZ však provize může být splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy nebo případně nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Původní výhradní dohoda o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023 (ve znění jejího dodatku) nárok žalobkyně na provizi vázala na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy a dohodou o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 k novaci tohoto ujednání nedošlo. Žalobkyně ovšem netvrdila a z provedeného dokazování ani nevyplynulo, že by žalobkyni vzniklo právo na provizi tím, že by žalované obstarala příležitost k uzavření realitní smlouvy a uvedený nedostatek nelze překlenout ani „prohlášením“ žalované o uznání dluhu v č. l. 2. 3. dohody o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, když zde není uznávaný dluh s ohledem na vše výše uvedené ani dostatečně definován a konkretizován. Pro úplnost soud dodává, že navíc hypoteticky k teoreticky významné novaci ve smyslu ust. § 19 ZRZ by mohlo dojít pouze v tom smyslu, že by provize byla nově vázána až na pozdější okamžik spočívající v uzavření samotné realitní smlouvy; uvedené však není v dohodě explicitně uvedeno, a ani to z dohody nevyplývá implicitně, a to zejména s ohledem na ponechání v účinnosti původního č. l. 5. 2. výhradní dohody o zprostředkování, zakotvující vznik práva žalobkyně na nárok na provizi, i když bude smlouva/smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřena do 1 roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi žalovanou a zájemcem opatřeným žalobkyní či jeho osobou blízkou, či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Jinými slovy – jestliže účastnice ponechali v platnosti a účinnosti ujednání zakotvující vznik práva žalobkyně na nárok na provizi, i když bude smlouva/smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřena do 1 roku po skončení dohody, tak lze z uvedeného dovozovat, že k uzavření žádné samotné realitní smlouvy nedošlo; pokud by se snad žalobkyně domnívala, že je možný víceznačný výklad tohoto ujednání, pak soud připomíná, že lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější (§ 1812 odst. 1 o. z.).

37. S přihlédnutím ke všemu shora uvedenému, pokud si tedy účastnice v dohodě o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 sjednali právo žalobkyně na provizi, ačkoliv nedošlo ani k uzavření realitní smlouvy, ani ze strany žalobkyně nedošlo k obstarání příležitosti uzavřít realitní smlouvu, pak je takové ujednání dle soudu absolutně neplatné (§ 588 o. z.), neboť zcela zjevně odporuje zákonu (§ 19 ZRZ) a narušuje veřejný pořádek, když je i ve zjevném rozporu s právem na ochranu spotřebitele, kterým žalovaná v daném smluvním vztahu byla, neboť soud má za to, že v ujednáním o povinnosti uhradit provizi „bez dalšího“ v dohodě o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 lze spatřovat snahu žalobkyně o obcházení zákona – žalobkyně se snažila obejít jednak kogentní ustanovení vážící splatnost provize pouze na uzavření smlouvy či zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy (§ 19 ZRZ), jednak se snažila obejít nemožnost sjednat v obdobných případech smluvní pokutu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu č. j. 33 Cdo 1507/2022-115 ze dne 13. 6. 2023). S ohledem na vše shora uvedené soud žalobu v celém rozsahu zamítl (výrok I.).

38. Pouze opětovně pro úplnost soud doplňuje, že i kdyby se v případě dohody o ukončení smlouvy a finančním vypořádání ze dne 21. 4. 2023 nejednalo o kumulativní novaci, ale o dodatek původní dohody, či inominátní smlouvu, pak má soud za to, že v rozsahu práva na provizi žalobkyně se na tato ujednání vždy bude vztahovat zákon o realitním zprostředkování (ZRZ), neboť dohoda o ukončení zcela zjevně řeší vztahy účastníků vyplývající z dohody o zprostředkování ze dne 19. 2. 2023 (ve znění jejího dodatku) a částečně se na ni i odkazuje.

39. Pokud jde o žalobkyní odkazované usnesení Nejvyššího soudu ČR č. j. 20 Cdo 2589/2018-265 ze dne 23. 10. 2018, tak k tomu soud uvádí, že na projednávanou věc nedopadá, když řeší zcela jiné právní otázky, a to především otázku rozdílu novace a narovnání.

40. Závěrem pak soud doplňuje, že se neztotožňuje s názorem žalobkyně, že částečným plněním 100 000 Kč ze strany žalované došlo také k uznání celého zbytku částky 130 000 Kč, a to z důvodu, že konkludentní uznání dluhu ve smyslu ust. § 2054 odst. 2 o. z. předpokládá primárně (částečné) plněné na dluh existující; neexistující pohledávku nelze uznat jejím částečným plněním. Jestliže žalobkyně nevzniklo platně právo na provizi (viz výše), pak nemá za žalovanou existující pohledávku, a proto úhradou částky 100 000 Kč nemohlo dojít k jejímu uznání. Uvedené ostatně vyplývá již ze samotné povahy institutu uznání dluhu (ať už výslovného nebo konkludentního), kdy uznání dluhu je toliko utvrzovací institut a sám o sobě není právním důvodem vzniku pohledávky.

41. V řízení byly k důkazu provedeny všechny účastníky navržené důkazy.

42. V řízení byla zcela úspěšná žalovaná, která by proto měla vůči žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení. Žalované však dle obsahu spisu náklady nevznikly, proto soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.