10 C 56/2021

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudkyní JUDr. Věrou Bartůňkovou ve věci žalobce a): celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa žalobkyně b): celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupena advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 100.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% p.a. z této částky od 12.12.2020 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 50.738 Kč, k rukám právního zástupce žalobců, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalobci se domáhali zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tak, že dne 29. 7. 2020 jako budoucí kupující uzavřeli s [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako budoucími prodávajícími (dále jen„ prodávající“) a s žalovanou jako vedlejším účastníkem rezervační smlouvy, jejímž předmětem byla koupě pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a pozemku p. [číslo] vše v obci [obec], k. ú. [část obce] [anonymizována dvě slova] (dále jen„ nemovité věci“), v souladu s kterou zaplatili na účet žalované částku 100.000 Kč jako zálohu na kupní cenu. Smlouva byla uzavírána prostředky komunikace na dálku, žalobci od smlouvy odstoupili a požadují vrácení složené částky na kupní cenu. Žalovaná zálohu na kupní cenu započetla na smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy, s čímž žalobci nesouhlasí a mají za to, že záloha na kupní cenu byla složena žalované do úschovy a žalovaná jako schovatel je proto povinna vydat uschované prostředky zpět. Do uzavření kupní smlouvy se jedná o prostředky složené do úschovy žalované, nikoliv o prostředky prodávajících. Žalovaná převzala částku 100.000 Kč do úschovy, prostředky v úschově jsou vlastnicím žalobců až do okamžiku započtení na kupní cenu, žalovaná nebyla oprávněna svévolně rozhodovat o výplatě prostředků kterýmkoliv jiným osobám, po uplynutí doby úschovy byla povinna prostředky složené do úschovy vrátit žalobcům, rezervační smlouva neřeší, jak má být naloženo s částkou rezervace v případě, že k uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedojde. Žalovaná převzala částku 100.000 Kč do úschovy, je proto pasivně legitimovaná a žalobci se úhrady nemůžou domáhat po prodávajících. Záloha se mohla stát majetkem prodávajících až okamžikem započtení na kupní cenu. Smluvní pokuta není ujednána platně, sankcionuje neuzavření kupní smlouvy i z důvodů, za které žalobci neodpovídají. Pokud mají prodávající za to, že jim náleží nárok na smluvní pokutu, nechť jej uplatní a následně vymáhají. Započtení nelze provádět u pohledávek, které jsou sporné, započtení sleduje nepoctivý záměr, prodávající neučinili řádně výzvu k uzavření kupní smlouvy, žalovaná zajistila jiné zájemce o koupi a pouze účelově vyčkávala do uplynutí lhůty sjednané se žalobci. Žalovaná žalobní nárok neuznala s tím, že byla uzavřena rezervační smlouva mezi žalobci, prodávajícími a žalovanou, závazky mezi žalobci a prodávajícími obsahově odpovídají smlouvě o smlouvě budoucí kupní a nemají charakter spotřebitelského vztahu, závazek týkající se zálohy na kupní cenu je sjednán výlučně mezi prodávajícími a žalobci, žalovaná byla pouze platebním místem, a proto není ve věci pasivně legitimovaná. Mezi žalobci a žalovanou žádná smlouva o úschově nevznikla, nelze tvrdit, že rezervace byla svěřena do úschovy. Z důvodu, že je žalovaná platebním místem, nelze řešit, zda prodávající uzavřeli rezervační smlouvu s třetími osobami. Žalobci nemají nárok na zaplacení částky 100.000 Kč od kohokoliv, odstoupení od smlouvy se týká pouze jednostranného ukončení rezervační smlouvy ve vztahu k žalované, nemůže mít žádný dopad do sféry závazků ujednaných mezi žalobci a prodávajícími, v této rovině se nejedná o vztah spotřebitelský. I přes odstoupení trvaly závazky mezi žalobci a prodávajícími, tedy zejména závazek uzavřít kupní smlouvu, proto byli žalobci vyzváni k uzavření kupní smlouvy dne 26. 10. 2020, avšak kupní smlouvu neuzavřeli, proto vznikl prodávajícím nárok na smluvní pokutu. Žalobci již předem deklarovali, že kupní smlouvu neuzavřou a uzavřít nehodlají, kupní smlouva nebyla uzavřena výhradě z důvodů na straně žalobců, žalobci se snaží konstruovat nové právní důvody a tím nedostát svým závazkům, které jsou v rezervační smlouvě jasně a určitě vyjádřeny. Rezervace dle rezervační smlouvy sloužila jako jistota k zajištění (resp. utvrzení) závazků vyplývajících z rezervační smlouvy, prodávajícím vznikl nárok na smluvní pokutu, tito provedli započtení tohoto nároku oproti nároku na vrácení zálohy na kupní cenu, proto žalobci nemají nárok na zaplacení žalované částky. Smluvní pokuta je sjednána pro případ, kdy žalobci poruší závazek uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 30. 10. 2020, jedná se o zcela určité a srozumitelné utvrzení takového závazku. Prodávající dodrželi veškeré závazky pro ně z rezervační smlouvy vyplývající, žalobci své závazky záměrně nesplnili. Z rezervační smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovanou jako realitní kanceláří, prodávajícími a žalobci jako kupujícími dne 28. 7. 2020, jejím předmětem byla rezervační smlouva a dohoda o odměně k nemovitým věcem, smluvní strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 30. 10. 2020. K utvrzení zájmu strany kupující byla sjednána rezervace ve výši 100.000 Kč, která měla být uhrazena na účet žalované jako jistota k zajištění (resp. k utvrzení) závazků vyplývajících z této smlouvy a následně se stát součástí kupní ceny. K zajištění úvěru k financování se žalobci rozhodli využít služeb žalované. Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávající měla být rezervace vrácena straně kupující. Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující se kupující zavázali uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši rezervace, která měla být následně rozdělena rovným dílem mezi prodávající a žalovanou. Z předtisku poučení spotřebitele bylo zjištěno, že žalobce jako realitní zprostředkovatel poskytuje poučení o možnosti odstoupit od rezervační či zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mimo prostory obvyklé pro podnikání v rozsahu práv a povinností týkajících se realitního zprostředkovatele. Z odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 6. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalobci sdělují žalované, že odstupují od rezervační smlouvy s tím, že smlouva byla uzavřena elektronickými prostředky mimo obchodní [anonymizováno] realitní kanceláře a žádají o zaslání složené částky na rezervaci na účet, ze kterého byla zaslána. Z odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci sdělují prodávajícím, že odstupují od rezervační smlouvy s tím, že smlouva byla uzavřena elektronickými prostředky mimo obchodní prostory realitní kanceláře a ze strany žalované byli žalobci poučeni o tom, že od smlouvy jsou oprávněni do 14 dnů odstoupit. Z emailu zaslanému žalobci a) odesílatelem [email] dne 11. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalovaná sděluje žalobci a), že odstoupení se vztahuje pouze na vztahy založené rezervační smlouvou mezi žalobci a žalovanou a ve zbytku se nejedná o spotřebitelskou smlouvu a nárok na smluvní pokutu vzniká přímo straně kupující, proto nejsou oprávněni složenou rezervaci vrátit. Z e-mailové komunikace právních zástupců účastníků ze dne 12. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupce žalované sděluje, že odstoupení se týká pouze smluvního vztahu mezi účastníky a nemá vliv na zbytek rezervační smlouvy mezi žalobci a prodávajícími, proto jsou žalobci smlouvou nadále vázání a žalovaná je pouze platebním místem složené rezervace. Z e-mailové komunikace právních zástupců účastníků ze dne 29. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupkyně žalobců sděluje, že žalobci setrvávají na názoru, že jim svědčilo právo od smlouvy odstoupit, a proto nehodlají k uzavření kupní smlouvy přistoupit a žádající vrácení složené rezervační zálohy. E-mailem ze dne 10. 12. 2020 přeposlala žalovaná svému právnímu zástupci e-mail, který byl odeslán žalobci a). Z návrhu kupní smlouvy mezi prodávajícími a žalobci bylo zjištěno, že kupní smlouva není opatřena podpisy smluvních stran, v návrhu absentuje číslo účtu advokátní kanceláře pro složení úschovy kupní ceny. Ze smlouvy o advokátní úschově bylo zjištěno, že smlouva není opatřena podpisy smluvních stran a ve smlouvě absentují čísla účtů pro úschovu a pro vyplacení peněžních prostředků z úschovy. Spolu s výzvou ze dne 27. 10. 2020 zaslala žalovaná žalobcům smluvní dokumentaci k převodu nemovitých věcí a vyzvala je ke sdělení termínů, kdy smluvní dokumentaci podepíší. Z oznámení o započtení ze dne 11. 12. 2020 bylo zjištěno, že prodávající oznamují žalobcům, že složenou rezervační zálohu započítávají oproti nároku na zaplacení smluvní pokuty, který vznikl neuzavřením kupní smlouvy ve sjednaném termínu s tím, že vůči prodávajícím nebylo platně odstoupeno a nevztahovalo se k závazkům vůči prodávajícím. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 27. 1. 2021 bylo zjištěno, že spoluvlastníky nemovitých věcí jsou [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], nabývacím titulem je smlouva kupní z dne 4. 11. 2020, na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní dle smlouvy o zřízení zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení ze dne 4. 11. 2020. Předžalobní výzvou ze dne 12. 10. 2020 vyzvali žalobci žalovanou k úhradě částky 100.000 Kč a upozornili ji na možnost soudního vymáhání dluhu. Opětovnou výzvou ze dne 3. 12. 2020 vyzvali žalobci žalovanou k úhradě dluhu. Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Dle ust. § 1746 odst. 2 o.z. mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Soud vzal v řízení za prokázané (a bylo tak i mezi účastníky nesporné), že žalobci uzavřeli s žalovanou a prodávajícími smlouvu nazvanou jako rezervační smlouva. Smlouva byla uzavřena mezi třemi smluvními stranami a jejím předmětem bylo několik různých závazků každé ze stran smlouvy. Mezi žalobci a prodávajícími byl sjednán zejména závazek odpovídající smlouvě o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1785 o.z., žalobci a prodávající se zavázali nejpozději do 30. 10. 2020 uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitým věcem za kupní cenu ve výši 2.595.000 Kč. Mezi žalobci a žalovanou byly sjednány zejména podpůrné závazky ke smlouvě o smlouvě budoucí, například zajištění úvěru k financování pro žalobce žalovanou nebo právě převzetí částky rezervace ve výši 100.000 Kč (právní hodnocení tohoto smluvního typu bude provedeno níže). Přes jasnou deklaraci na konci smlouvy, že smlouva byla uzavírána v obchodních prostorách realitní kanceláře, bylo v řízení mezi účastníky nesporné, že smlouva nebyla sjednána v obchodních prostorách, nýbrž mimo obchodní prostory žalované, a žalovaná poskytla žalobcům jako spotřebitelům poučení o možnosti odstoupit od rezervační smlouvy v rozsahu práv a povinností týkajících se realitního zprostředkovatele. Žalobci sděleními ze dne 6. 8. 2020 vůči žalované a ze dne 12. 8. 2020 vůči prodávajícím od rezervační smlouvy odstoupili z důvodu, že byla uzavřena mimo obchodní prostory žalované. Co se týká závazků žalobců vůči prodávajícím, v řízení nebylo prokazováno, zda prodávající vystupovali jako podnikatelé v rámci své výdělečné činnosti a zda s nimi žalobci jednali v postavení spotřebitelů, či zda žalobci nepřekročili lhůtu pro případné odstoupení od smlouvy. Vzhledem k tomu, že předmětem tohoto řízení byly závazky žalované vůči žalobcům a pro právní posouzení těchto závazků byl vztah žalobců a prodávajících nerozhodný, je v tomto řízení nerozhodné, zda žalobci platně odstoupili od smlouvy i v rozsahu vůči prodávajícím. Soud se proto touto otázkou dále nezabýval. Závazky žalobců a žalované navzájem je třeba posoudit dle ustanovení o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem ust. § 1810 a násl. o.z., žalovaná vůči žalobcům vystupovala jako podnikatel dle ust. § 420 a násl. o.z., žalobci byli v postavení spotřebitelů dle ust. § 419 o.z. Proto v souladu s ust. § 1829 odst. 1 o.z. a vlastně i poučením poskytnutým žalobcům žalovanou, byli žalobci oprávněni od smlouvy v rozsahu práv a povinností žalobci – žalovaná odstoupit. Žalobci odstoupení žalované v zákonné lhůtě zaslali, odstoupením v souladu s ust. § 2004 odst. 1 o.z. byly závazky žalobců vůči žalované a naopak žalované vůči žalobcům zrušeny od počátku. Proto byl zrušen nejenom závazek žalované zajistit žalobcům úvěr k financování nemovitosti a další, ale byl zrušen též závazek žalobců zaplatit částku rezervace a závazek žalované převzít částku 100.000 Kč. Část smlouvy v rozsahu od zaplacení rezervační zálohy, přes převzetí rezervační zálohy, její opatrování až po konečné naložení s rezervační zálohou soud posoudil jako smlouvu o úschově dle ust. § 2402 a násl. o.z. Dle dikce rezervační smlouvy žalovaná převezme od žalobců částku 100.000 Kč, kterou dle nastalé situace vrátí zpět žalobcům či předá za žalobce prodávajícím k částečné úhradě kupní ceny. Tedy se žalovaná zavázala peníze převzít a pro žalobce opatrovat a dle nastalých skutečností vydat zpět žalobcům jako uschovatelům či po opatrování předat jinému, viz ust. § 2408 o.z. To, že je na místě smluvní vztah v této části posoudit jako úschovu, lze podpořit například i odkazem na ust. § 4 zákona o realitním zprostředkování, který výslovně převzetí peněžních prostředků za účelem zajištění plnění realitním zprostředkovatelem normuje jako úschovu. Nelze přisvědčit názoru žalované, že je toliko platebním místem, neboť úhradou na platební místo dojde ke splnění dluhu dlužníka vůči věřiteli. A ad absurdum, žalovaná by po odstoupení od smlouvy žalobci nemohla poskytovat ani služby platebního místa (když odstoupením byly zrušeny veškeré vazby mezi žalobci a žalovanou). Žalovaná nebyla pouhým platebním místem, žalobci zasláním rezervační zálohy nesplnili žádný dluh, pouze alokovali finanční prostředky pro situace nastalé a popsané v rezervační smlouvě, alokovali je u profesionála, který se o ně s péčí řádného odborníka měl postarat, neboť tak činí v rámci své podnikatelské činnosti pravidelně. Ke stejným závěrům o tom, že se jedná o úschovu peněžních prostředků, se přiklonila i odborná veřejnost po přijetí nového zákona o realitním zprostředkování Jestliže je předmětem zprostředkování například uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, pak příjme-li realitní zprostředkovatel jakoukoli částku jako zálohu na úhradu budoucí kupní ceny mezi účastníky kupní smlouvy, je potřeba takovou částku považovat za plnění z realitní (tedy v daném případě kupní) smlouvy. V této situaci by pak také nově dle konkrétních podmínek mohla správa dané částky podléhat režimu úschovy na základě §4 odst. 2 realitního zákona, neboť byla přijata na zajištění plnění z realitní smlouvy, tzn. na úhradu budoucí kupní ceny. PHILIPPI, Tomáš. Ještě k úschovám u realitních zprostředkovatelů (online). 27. 4. 2020 (cit. 2021 -10-7). Dostupné z: https://www.epravo.cz/top/clanky/jeste-k-uschovam-u-realitnich-zprostredkovatelu-110949.html Tedy jestliže žalobci odstoupili od veškerých práv a povinností vůči žalované, odstoupili též od smlouvy o úschově uzavřené mezi žalobci a žalovanou a tato smlouva od počátku zanikla. Zaplacená záloha se tak v souladu s ust. § 2991 odst. 2 o.z. stala plněním z právního důvodu, který odpadl. Závazky mezi žalobci a žalovanou byly od počátku zrušeny, a proto jsou tyto dvě strany povinny v souladu s ust. § 2993 o.z. si navzájem vydat, co plnily. Je nerozhodné, zda prodávajícím vznikly za žalobci nějaké pohledávky z rezervační smlouvy vyplývající, neboť se jedná o smluvní vztah mezi těmito dvěma stranami bez další účasti žalované. Žalovaná částku 100.000 Kč zadržovala jako bezdůvodné obohacení a pro zánik části smluvních ujednání odstoupením nebyla oprávněna tuto částku vydat prodávajícím, když žalobci odstoupením vlastně zamezili veškerým oprávněním žalované při zprostředkování jednotlivých činností mezi žalobci a prodávajícími, tedy zamezili i možnosti žalované vydat částku 100.000 Kč na potencionální smluvní pokutu (přičemž soud nehodnotí, zda prodávajícím právo na zaplacení smluvní pokuty vzniklo, viz odůvodnění výše). Žalovaná tedy byla povinna vydat žalobcům, oč se po zrušení závazku bezdůvodně obohatila. S odkazem na námitku nedostatku pasivní legitimace je třeba zdůraznit, že bezdůvodně se obohatila právě žalovaná, nikoliv prodávající, neboť žalované vznikly práva a povinnosti ze smlouvy o úschově, které následně zanikly odstoupením. Soud proto uložil žalované zaplatit žalobcům částku 100.000 Kč, ke které jsou žalobci jako věřitelé v souladu se smluvním ujednáním oprávněni ve smyslu ust. § 1877 o.z. společně a nerozdílně. Dlužná částka byla žalované uložena k zaplacení spolu se zákonným úrokem z prodlení dle ust. § 1970 o.z., neboť nevrátila-li žalovaná tuto částku žalobcům po zrušení smlouvy odstoupením od smlouvy, je s plněním dluhu v prodlení, a proto povinna zaplatit též zákonný úrok z prodlení. Pouze okrajem soud uvádí, že odstoupením žalobců od smlouvy byl zrušen i závazek žalované, že po dobu trvání smlouvy neuzavře obdobnou smlouvu týkající se nemovitých věcí s třetí osobou. Proto jsou námitky žalobců o uzavření smlouvy s novými kupujícími liché, neboť jejich odstoupením od rezervační smlouvy zanikla i tato povinnost žalované. Výrok o náhradě nákladů řízení je pak odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy žalobci měli ve věci plný úspěch, soud jim proto přiznal náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Náhrada nákladů se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000 Kč, z částky 35.700 Kč za 7 úkonů právní služby po 5.100 Kč dle ust. § 7 a ust. § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., z částky 2.100 Kč jako 7 paušálních náhrad nákladů po 300 Kč dle ust. § 13 vyhlášky 177/1996 Sb. Náhrada nákladů je pak dle ust. § 137 o.s.ř. zvýšena o 21 % DPH, tedy o částku 7.938 Kč. Celková náhrada nákladů činí 50.738 Kč a dle ust. § 149 o.s.ř. je žalovaná povinna ji zaplatit k rukám právního zástupce žalobců.