10 C 74/2024

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudcem Mgr. Milanem Polehlou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení 362 516 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se zastavuje co do částky 30 250 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 22. 12. 2023 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 332 266 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 30 250 Kč od 22. 12. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 9. 2. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 6. 2. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 6. 3. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 32 266 Kč od 6. 4. 2024 do 26. 4. 2024 a dále částku 88 250 Kč, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni 82 % nákladů řízení ve výši 74 005,80 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit jí částku 362 516 Kč s příslušenstvím.

2. Žalobu odůvodnila tím, že mezi ní a žalovanou byla dne 20. 5. 2022 uzavřena Smlouva o nájmu prostoru – části pozemku sloužícího k podnikání, na základě které žalované pronajala část pozemku parc. č. , hodnota, v obci a k. ú. , adresa, . Žalovaná měla pronajatý pozemek užívat na podnájem venkovních parkovacích stání za měsíční nájemné ve výši 60 500 Kč (50 000 Kč + DPH) splatné vždy do 5. dne v měsíci, za které se nájemné hradí. Žalovaná jí ale neuhradila nájemné za prosinec 2023 ve výši 60 500 Kč splatné dne 21. 12. 2023, za leden 2024 ve výši 60 500 Kč splatné dne 25. 1. 2024, za únor 2024 ve výši 60 500 Kč splatné dne 5. 2. 2024, březen 2024 ve výši 60 500 Kč splatné dne 1. 3. 2024 a poměrnou část nájemného za duben 2024 ve výši 32 266 Kč splatné dne 5. 4. 2024, tj. celkem jí neuhradila nájemné za 274 266 Kč (4 x 60 500 Kč + 1 x 32 266 Kč). Uvedené částky včetně zákonného úroku z prodlení z každé dlužné částky ode následujícího po splatnosti té které faktury do zaplacení, proto po žalované požaduje touto žalobou. V článku 3.5 nájemní smlouvy se žalovaná zavázala v případě prodlení s úhradou nájmu uhradit jí smluvní pokutu ve výši 250 Kč za každý, byť jen započatý den prodlení s platbou nájemného. V souvislosti s prodlením žalované s úhradou nájemného za shora uvedené měsíce prosinec 2023 až duben 2024 požaduje po žalované smluvní pokutu za měsíc prosinec za dobu od 22. 12. 2023 do 26. 4. 2024 ve výši 31 750 Kč (127 dnů x 250 Kč); za měsíc leden 2024 od 9. 2. 2024 do 26. 4. 2024 ve výši 19 000 Kč (76 dnů x 250 Kč); za měsíc únor 2024 od 6. 2. 2024 do 26. 4. 2024 ve výši 19 750 Kč (79 dnů x 250 Kč); za měsíc březen 2024 od 6. 3. 2024 do 26. 4. 2024 ve výši 12 750 Kč (51 dnů x 250 Kč) a za měsíc duben 2024 od 6. 4. 2024 do 26. 4. 2024 ve výši 5 000 Kč (20 dnů x 250 Kč). Celkem tak po žalované požaduje smluvní pokuty ve výši dalších 88 250 Kč. Uvedené částky v celkové výši 362 516 Kč (274 166 Kč + 88 250 Kč) jí žalovaná neuhradila ani na předžalobní výzvu zaslanou jí dne 20. 2. 2024. Opětovně pak žalovanou vyzvala k úhradě dlužných částek též ve výpovědi z nájemní smlouvy z 16. 4. 2024.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, když namítala, že sjednaným účelem smlouvy byl podnájem venkovních parkovacích stání, takže pronajímaný pozemek měl mít již v době předání vlastnosti nutné k realizaci parkovacích stání, což ale neměl. Žalobkyně jí na tyto vady pronajímaného pozemku neupozornila a ona se o tomto dozvěděla až po podpisu nájemní smlouvy, kdy chtěla začít parkovací stání pronajímat a informovala o tom stavební úřad. Přitom se od stavebního úřadu dozvěděla o nutnosti zajistit změnu využití pozemku z dosavadní zpevněné plochy na soukromé parkování osobních vozidel. Následně o tom informovala i žalobkyni, která jí udělila plnou moc k zastupování žalobkyně ve správním řízení u stavebního úřadu k zajištění změny užívání pozemku. Ke změně užívání pronajatého pozemku pak došlo až v prosinci 2023. V době, kdy pozemek nebyl způsobilý k řádném užívání (od 1. 6. 2022 do prosince 2023), neměla žalobkyně právo na sjednané nájemné. Zmíněnou vadu nájmu totiž žalobkyni vytýkala již v červnu 2022. Nájemné, které žalobkyni v období od prosince 2022 do srpna 2023 uhradila v celkové výši 498 520 Kč (8 x 60 500 Kč plus 1 x 14 520 Kč), by jí tedy žalobkyně měla vrátit. Ona ale tuto částku po žalobkyni nepožaduje v plné výši, avšak jen ve výši představující zažalované (dlužné) nájemné a tuto částku (v rámci tohoto řízení vůči nároku žalobkyně na nájemném bylo žalováno 274 166 Kč, pozn. soudu) započítává. Upozornila přitom na to, že právo na slevu z nájemného představuje oprávnění nájemce neplatit nájemné za určitou uplynulou dobu nájmu, a v případě, že nájemné již bylo zaplaceno, projevuje se ve vzniku pohledávky nájemce vůči pronajímateli na zaplacení peněžité částky a tato pohledávka se může započítat na budoucí nájemné plynoucí z nájemní smlouvy. Ona sama ale u žalobkyně v rámci zachování dobrých vztahů právo na slevu neuplatnila. Nicméně právo na slevu lze uplatnit i tak, že neuhradí nájemné či část nájemného. Následně (v podání ze dne 29. 11. 2024) přišla žalovaná s tvrzením, že se s žalobkyní domluvily na snížení nájemného na částku 6 050 Kč (5 000 Kč + DPH) a současně na slevě z nájemného ve výši 54 450 Kč (45 000 Kč + DPH) z již zaplacených nájmů za dobu od 1. 6. 2022 do 30. 8. 2023, tj. za celkem 15 měsíců. Tato sleva měla být započtena do budoucna s tím, že i po nabytí možnosti žalované užívat pozemek v souladu se sjednaným účelem, bude žalované nadále fakturováno nájemné toliko ve výši 6 050 Kč měsíčně (5 000 Kč + DPH), a to po dobu 15 měsíců od měsíce, ve kterém bylo rozhodnuto o změně užívání předmětného pozemku ke sjednanému účelu. Žalobkyně ale tuto dohodu nedodržela, když od chvíle docílení změny užívání pronajatého pozemku fakturovala žalované opět nájemné ve výši 60 500 Kč (50 000 Kč + DPH). Jinak žalovaná nesouhlasila ani s úhradou smluvní pokuty s tím, že neporušila povinnost hradit nájemné, takže se ani nemohla dostat do prodlení s placením nájemného, a tudíž žalobkyně nemá právo na nároky plynoucí z čl. 3.5. nájemní smlouvy. Konečně pak žalovaná namítala, že žalobkyně v daném právním styku nejednala poctivě, a to jednak proto, že zamlčela podstatné okolnosti ve smlouvě, a dále proto, že v rozporu se shora uvedenou dohodou o ponížení nájemného účelově fakturovala žalované nájemné ve výši 60 500 Kč, a to mj. s úmyslem vypovězení nájmu.

4. Žalobkyně to replikovala tím, že pokud žalovaná uvádí, že se o právní vadě pozemku dozvěděla po podpisu nájemní smlouvy v červnu 2022 (podle ní o tom žalovaná věděla již v době uzavření nájemní smlouvy, neboť jejich dohoda byla taková, že si žalovaná sama příslušné územní rozhodnutí obstará), měla žalovaná prostor k uplatnění práva na slevu, resp. prominutí nájemného kvůli výše uvedené vadě, jen do konce roku 2022. Žalovaná však slevu z nájemného, resp. jeho prominutí, neuplatnila a žalobkyně tedy namítá její opožděné uplatnění ve smyslu § 2208 odst. 3 o. z. Krom toho má žalobkyně za to, že žalovaná mohla pronajatý pozemek užívat ke smluvně sjednanému účelu užívání i předtím, než stavební úřad změnil užívání pronajatého pozemku, neboť na pozemku se nacházela volná zpevněná plocha, kterou bylo možno užívat k parkování, což žalovaná také činila. Ke snížení nájemného od srpna 2023 pak uvedla, že nešlo o dohodu stran, ale jednostranné dočasné rozhodnutí žalobkyně.

5. U jednání dne 17. 12. 2024 vzala žalobkyně svoji žalobu částečně zpět, a to ohledně částky 30 250 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 22. 12. 2023 do zaplacení, jakožto poloviny žalovaného nájemného za měsíc prosinec 2023. Žalovaná s tímto částečným zpětvzetím souhlasila a soud tedy podle § 96 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů /dále jen „o.s.ř.“/ řízení co do částky 30 250 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 22. 12. 2023 do zaplacení částečně zastavil (výrok I. rozsudku).

6. Z provedeného dokazování zjistil soud, přičemž co z kterého důkazu soud zjistil, je uvedeno kurzívou v závorce, následující: mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 20. 5. 2022 uzavřena Smlouva o nájmu prostoru – části pozemku sloužícího k podnikání, na základě které žalobkyně žalované pronajala část pozemku parc. č. , hodnota, v obci a k. ú. , adresa, , vedeného Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, , která byla blíže specifikovaná v příloze č. , hodnota, uzavřené smlouvy (dále jen „nájemní smlouva“). V ní se žalovaná jako nájemkyně zavázala užívat tento pozemek pouze za účelem provozování této podnikatelské činnosti – podnájem venkovních parkovacích stání. V čl. 1. 4. se nájemkyně zavázala provést veškerá právní jednání svým jménem a na svůj účet potřebná k tomu, aby pozemek užívala v souladu se všemi příslušnými právními předpisy, zejména veřejnoprávními dopadajícími na podnikatelskou činnost vyjmenovanou v tomto článku smlouvy /článek 1, zejm. body 1.1., 1.2., 1.4./. Nájemné bylo sjednáno ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, tj. ve výši 60 500 Kč vč. DPH, a hrazeno mělo být vždy nejpozději do 5. dne v měsíci, za které se nájemné platí. Kauce byla sjednána ve výši 50 000 Kč /článek 2, zejména body 2.1. a 2.3./. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 6. 2022 do 31. 5. 2032 s možnou prolongací o dalších 10 let, v případě zájmu nájemce na dalším prodloužení této nájemní smlouvy /článek 3, bod 3.1./. Pronajímatelka byla oprávněna vypovědět smlouvu bez výpovědní doby mj. v případě, že nájemkyně poruší jakoukoliv povinnost stanovenou touto smlouvou včetně prodlení s platbami nájemného nebo prodlení s doplněním kauce /článek 3, zejm. body 3.3. a 3.3.2./. Pro případ porušení povinností hradit nájemné včas, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 250 Kč denně za každý, byť jen započatý den prodlení s platbou nájemného /čl. 3, bod 3.5./. Pronajímatelka se zavázala přenechat nájemkyni pozemky ve stavu způsobilém k užívání a zajistit nájemkyni nerušený výkon práv spojených s užíváním pozemku. Nájemkyně prohlásila, že si pozemek před uzavřením smlouvy řádně prohlédla a prohlásila, že pozemek je plně způsobilý ke smluvenému užívání za podmínek stanovených touto smlouvou, zejména dle článku 1.4 Smlouvy. Nájemkyně nebyla oprávněna bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky provádět stavební či jakékoliv jiné úpravy pozemku /článek 5, zejména body 5.1. a bod 5.2./. Přílohu č. 1 smlouvy tvořil plánek s vymezením 43 budoucích parkovacích stání /příloha 1/ (viz citovaná smlouva včetně přílohy 1). Jak pronajatý pozemek vypadal v reálu v době uzavření smlouvy, je zachyceno na fotografii na č. l. 18 spisu, kdy je zřejmé, že pozemek měl zpevněnou plochu a byl oplocený (viz citovaná fotografie).

7. Žalobkyně žalované vyfakturovala nájemné za měsíc prosinec 2023 fakturou č. , IBAN, vystavenou na částku 60 500 Kč splatnou dne 21. 12. 2023; nájemné za měsíc leden 2024 fakturou č. , IBAN, vystavenou na částku 60 500 Kč splatnou dne 8. 2. 2024; nájemné za měsíc únor 2024 fakturou č. , IBAN, vystavenou na částku 60 500 Kč splatnou dne 5. 2. 2024; nájemné za měsíc březen 2024 fakturou č. , IBAN, vystavenou na částku 60 500 Kč splatnou dne 5. 3. 2024 a nájemné za měsíc duben 2024 fakturou č. , IBAN, vystavenou na částku 60 500 Kč splatnou dne 5. 4. 2024 (viz citované faktury).

8. Předžalobní výzvou ze dne 20. 2. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k uhrazení dlužného nájemného za měsíce prosinec 2023 až únor 2024 ve výši 3 x 60 500 Kč, tj. ve výši 181 500 Kč, a dále smluvních pokut za neuhrazení shora uvedených faktur ve výši dalších 22 000 Kč a úroku z prodlení ve výši zbývajících 1 785,52 Kč. Celkem tedy po žalované požadovala částku 205 285,52 Kč. Tato předžalobní výzva byla doručena do datové schránky žalované dne 27. 2. 2024 (viz cit předžalobní výzva s doručenkou).

9. Výpovědí nájmu ze dne 16. 4. 2022 vypověděla žalobkyně žalované v souladu s čl. 3.3., resp. čl. 3.3.2. smlouvy shora uvedenou nájemní smlouvu bez výpovědní doby s tím, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíce prosinec 2023 a leden až duben 2024. Současně žalovanou vyzvala k úhradě dlužného nájemného a smluvních pokut. Tato výpověď byla doručena žalované do datové schránky dne 16. 4. 2024 (viz citovaná výpověď včetně doručenky).

10. Jednostranným zápočtem ze dne 6. 12. 2024 započetla žalobkyně dle § 1982 o. z. předané peněžní prostředky sloužící jako jistota (kauce) ve výši 50 000 Kč proti své dílčí pohledávce z titulu smluvní pokuty ve výši 54 000 Kč (216 dnů po 250 Kč od 27. 4. 2024 do 29. 11. 2024) vzniklé proto, že nájemné za měsíc prosinec 2023 nebylo uhrazeno. Pohledávka žalované na vrácení kauce tím zanikla v důsledku jednostranného zápočtu v celém rozsahu. Uvedený zápočet byl doručen do datové schránky žalované dne 16. 12. 2024 (viz cit zápočet s doručenkou).

11. Jednatel žalobkyně , jméno FO, v rámci svého účastnického výslechu uvedl, že jednatel žalované pan , jméno FO, od začátku věděl, v jakém stavu ta plocha je. Bavili se i o tom, že si tu plochu může upravit podle svého požadavku, ale nikdy se nebavili o tom, že by se na tom měli finančně podílet, všechno mělo jít za panem , jméno FO, . Už na začátku, když s žalovanou začali jednat o pronájmu pozemku, se řešilo i to, že kdyby vyvstala potřeba změny užívání pozemku na parkování, že si to vyřídí pan , jméno FO, . Ten k tomu, aby mohl tuto změnu užívání pozemku vyřídit, od nich dostal i plnou moc. Nikdo tehdy ale netušil, že s tou změnou užívání bude takový problém a bude to tak dlouho trvat. Faktury přitom žalované stále vystavovali na dohodnutou částku 60 500 Kč měsíčně. Nabízeli jí i ukončení nájemní smlouvy, o což ale žalovaná zájem neměla. O snížení nájmu je žalovaná nežádala. Ke snížení nájmu pak přistoupili po dohodě se společníky jednostranně v polovině roku 2023 s tím, že od srpna 2023 žalované sníží nájem o 45 000 Kč + DPH měsíčně (tj. na částku 6 050 Kč vč DPH pozn. soudu), a to buď do doby, než se jí podaří vyřídit změnu užívání, nebo do konce roku 2023. Žalovaná jim pak ale nehradila ani to snížené nájemné. Následně, když se od stavebního úřadu dozvěděli, že došlo ke změně užívání pozemku, začali zase žalované vystavovat faktury za nájemné na původní částku 60 500 Kč. Ani tyto faktury jim ale nebyly hrazeny a nakonec to začali řešit přes právníka. Ke změně užívání pozemku pak došlo až v prosinci 2023, když dne 5. 12. 2023 bylo zamítnuto odvolání pana , Anonymizováno, (viz výpověď jednatele žalobkyně , jméno FO, ).

12. Jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci svého účastnického výslechu uvedl, že když zjistil, že žalobkyně inzeruje pronájem svého pozemku v dané lokalitě, tak o tento pozemek projevil zájem s tím, že tento pozemek následně využije pro 43 parkovacích stání, které bude pronajímat lidem, pro které v té lokalitě stavěli byty. Za tím účelem chtěli zpevnit povrch pronajímaného pozemku, a když kontaktovali stavební úřad, tak jim bylo řečeno, že první věc, kterou musí udělat, aby mohli pronajímat pozemek na parkovací stání, tak musí změnit účel užívání pozemku na parkoviště. Když zjistili, že je potřeba změnit užívání pozemku, tak o tom informoval pana , jméno FO, , a ten jim udělil plnou moc k vyřízení té změny. To začali řešit někdy v září 2022. O tom, jak to bude s nájemným, se nebavili. Vyřízení změny užívání pak trvalo až do prosince 2023. Mezitím pozemek neužívali k účelu, který byl sjednán v nájemní smlouvě, tedy pro podnájem parkovacích stání, ale měl tam zaparkované svoje dva soukromé přívěsné vozíky. Nájemci ale dál hradili nájemné ve výši 60 500 Kč, i když pozemek nemohli užívat k účelu stanovenému ve smlouvě. , jméno FO, se několikrát ptal, jestli nechtějí nájem ukončit, ale nechtěli. Pak přišel pan , jméno FO, s tím, že jim sníží nájemné na 5 000 Kč + DPH. Doslova řekl: „není fér, aby platili za něco, co nemohou využívat“. Tady asi došlo k nedorozumění, on to pochopil tak, že se nájemné sníží na 5 000 Kč + DPH měsíčně a že se to v této výši bude platit po celou dobu, než se vyrovná ta částka, kterou měli platit, i když nemohli užívat pozemek ke sjednanému účelu. Následně přišla faktura na 5 000 Kč + DPH, zřejmě za srpen 2023, a následně ještě další 3 faktury vystavené na stejnou částku. Za prosinec 2023 pak přišla faktura na částku 50 000 Kč + DPH, kterou zřejmě měli vrátit, což neudělali. Ani nijak jinak nedali žalobkyni najevo, že by měli dál platit jen 5 000 Kč + DPH měsíčně. Dnes to vidí tak, že nikdy neměli platit faktury na 60 500 Kč. I v době od prosince 2023 ten pozemek dál užívali jen k parkování dvou přívěsných vozíků, protože ten pozemek se k parkování ani užívat nedal, i když už byl zkolaudovaný k parkování, protože tam byl makadam a vyjížděním aut by se to rozjezdilo a bylo potřeba to zpevnit Následně dostali výpověď z nájmu, které se nijak nebránili, pak vrátili klíče a tím to skončilo. To, že neplatili nájemné alespoň těch 5 000 Kč měsíčně, to byla jejich chyba (viz výpověď jednatele žalované).

13. Mezi stranami bylo nesporné, že , Anonymizováno, města , adresa, rozhodl o změně využití pronajaté části pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ze stávající zpevněné plochy na soukromé parkování osobních vozidel v červnu 2023. O odvolání pana , Anonymizováno, proti tomuto rozhodnutí rozhodl Krajský úřad , Anonymizováno, kraje jako odvolací úřad dne 5. 12. 2023, přičemž právní moc rozhodnutí stavebního úřadu o změně užívání pozemku nastala nejpozději dne 15. 12. 2023 (viz shodná tvrzení stran).

14. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav: žalobkyně nabízela pozemek k pronájmu a žalovaná o tento pozemek projevila zájem s tím, že pozemek následně využije pro 43 parkovacích stání, které bude pronajímat lidem, pro které v té lokalitě stavěla byty (viz výpověď jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ).

15. Dne 20. 5. 2022 pak byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena písemná Smlouva o nájmu prostoru – části pozemku sloužícího k podnikání, na základě které pronajala žalobkyně žalované část pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. a obci , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , a to za účelem provozování podnikatelské činnosti – podnájem venkovních parkovacích stání. Nájemné bylo sjednáno ve výši 60 500 Kč měsíčně a splatné bylo vždy do 5. dne v měsíci, za které se nájemné platí. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 2022 do 31. 5. 2032 s možnou prolongací o dalších 10 let v případě zájmu nájemce na dalším prodloužení smlouvy (viz cit. smlouva).

16. Aby žalovaná mohla pronajatý pozemek zpevnit, kontaktovala stavební úřad, kde jí bylo řečeno, že první věc, kterou musí udělat, aby mohli pronajímat pozemek na parkovací stání, tak musí změnit účel užívání pozemku na parkoviště. Žalovaná o tom informovala žalobkyni a ta jí k vyřízení té změny udělila plnou moc. O tom, jak to bude s nájemným, se nebavili (viz výpověď jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ). Změnu užívání pronajatých pozemků ze stávající zpevněné plochy na soukromé parkování osobních vozidel vyřídila žalovaná, ale došlo k tomu až rozhodnutím stavebního úřadu, které nabylo právní moci nejpozději 15. 12. 2023 (viz shodná tvrzení stran). Žalovaná mezitím pronajaté prostory využívala toliko k parkování soukromých přívěsných vozíků jednatele žalované (viz výpověď jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ).

17. I přesto, že žalovaná nemohla užívat pronajatý pozemek k účelu sjednanému ve smlouvě, žalobkyně jí dál vystavovala za jednotlivé měsíce faktury na smluvně sjednané nájemné ve výši 60 500 Kč (viz shodná tvrzení stran). Žalobkyně žalované nabízela ukončení nájemního vztahu, žalovaná o to ale zájem neměla. O snížení nájemného žalovaná nežádala (viz výpověď jednatele žalobkyně pana , jméno FO, a výpověď jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ). Z iniciativy žalobkyně bylo nakonec žalované sjednané nájemné v době od srpna 2023 do listopadu 2023 sníženo na částku 5 000 Kč plus DPH, tj. na částku 6 050 Kč včetně DPH. Stalo se tak jednostranným rozhodnutím žalobkyně s tím, že takto snížené nájemné má žalovaná hradit až do konce roku 2023, případně do doby, než stavební úřad rozhodne o změně užívání pronajatého pozemku. Po tuto dobu také žalobkyně žalované vystavovala faktury toliko na částku 6 050 Kč včetně DPH měsíčně (viz výpověď jednatele žalobkyně). V návaznosti na to, že v prosinci 2023 stavební úřad pravomocně rozhodl o změně užívání pronajatých pozemků ze stávající zpevněné plochy na soukromé parkování osobních vozidel (dle shodných tvrzení stran nejpozději k datu 15. 12. 2023), měla žalovaná hradit toto jednostranně snížené nájemné jen do 15. 12. 2023. Od 16. 12. 2023 pak žalovaná měla hradit nájemné opět v původní výši 60 500 Kč měsíčně (viz výpověď jednatele žalobkyně pana , jméno FO, ). V této výši jí také bylo nájemné fakturováno (viz faktury za měsíce prosinec 2023 až duben 2024). Když žalované přišla faktura za nájemné za měsíc prosinec 2024 vystavená na původní výši nájemného 60 500 Kč měsíčně, žalovaná žalobkyni tuto nevrátila a ani nijak jinak jí nedala najevo, že by měla platit nájemné ve snížené výši (viz výpověď jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ). Faktury za měsíce prosinec 2023 až duben 2024 žalovaná žalobkyni neuhradila (viz shodná tvrzení stran).

18. To, že ke snížení nájemného na částku 6 050 Kč v období srpen 2023 až 15. 12. 2023 nedošlo dohodou stran, ale šlo o jednostranné dočasné snížení nájemného učiněné ze strany žalobkyně, soud dovozuje z výpovědi jednatele žalobkyně pana , jméno FO, , které soud v tomto směru zcela věřil, a to z následujících důvodů: a) před snížením nájemného, tedy v době, kdy žalovaná nemohla předmětný pozemek pronajímat ke sjednanému účelu nájmu (od 1. 6. 2022 do 31. 7. 2023), byly žalované vystavovány faktury na původně sjednanou částku 60 500 Kč, které žalovaná, byť některé s prodlením, hradila a o snížení nájemného nežádala (což potvrdili jednatel žalobkyně pan , jméno FO, i jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ); b) verzi o jednostranném dočasném snížení nájemného učiněném ze strany žalobkyně nepřímo potvrdil i jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , který neřekl, že se s panem , jméno FO, dohodli na snížení nájemného za těch a těch podmínek kompenzace zaplaceného nájemného, ale uvedl, že se snížením nájemného přišel pan , jméno FO, a on to asi mylně pochopil; c) kdyby to mělo být tak, že se žalobkyně a žalovaná dohodly na snížení nájemného a že se na tom dohodly zpětně i za dobu, kdy žalovaná pronajatý pozemek nemohla užívat ke sjednanému s tím, že to bude následně žalované kompenzováno, žalovaná by žalobkyni nepochybně fakturu za prosinec 2023 vystavenou na „nesprávnou“ částku 60 500 Kč i faktury vystavené za další měsíce vrátila s tím, že jsou vystaveny neprávně, což ale neudělala (k tomu viz výpověď jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl, že žalobkyni tuto fakturu nevrátili a ani nijak nedali žalobkyni najevo, že by měli dál platit jen 5 000 Kč + DPH měsíčně); d) s verzí, že ke snížení nájemného mělo dojít dohodou stran, přišla žalovaná až v doplňujícím vyjádření ze dne 16. 12. 2024, když v původním vyjádření k žalobě nic takového netvrdila a soud to hodnotí jako účelové a neuvěřil tomu. Soud tedy v tomto směru uzavírá, že má za prokázané, že snížení nájemného na částku 6 050 Kč od srpna 2023 bylo jednostranným dočasným snížením nájmu učiněným ze strany žalobkyně, které bylo časově ohraničeno pravomocnou změnou užívání pronajatého pozemku, maximálně koncem roku 2023) a že k žádné dohodě stran o snížení nájemného a kompenzacích za nájemné uhrazené v plné výši i v době, kdy pronajatý pozemek nemohla užívat, (červen 2022 až srpen 2023) nedošlo.

19. K uhrazení dlužného nájemného za měsíce prosinec 2023 až únor 2024 ve výši 3 x 60 500 Kč, tj. ve výši 181 500 Kč, a dále smluvních pokut za neuhrazení shora uvedených faktur ve výši dalších 22 000 Kč, vyzvala žalobkyně žalovanou předžalobní výzvou ze dne 20. 2. 2024, doručenou žalované do datové schránky dne 27. 2. 2024 (viz cit předžalobní výzva s doručenkou). Následně žalobkyně výpovědí nájmu ze dne 16. 4. 2022 žalované nájem vypověděla bez výpovědní doby z důvodu neuhrazení nájemného za měsíce prosinec 2023 a leden až duben 2024. Současně žalovanou opětovně vyzvala k úhradě dlužného nájemného a smluvních pokut. Tato výpověď byla doručena žalované do datové schránky dne 16. 4. 2024 (viz citovaná výpověď včetně doručenky).

20. Žalovaná ale nájemné za prosinec 2023 až duben 2024 nezaplatila a zůstala tak žalobkyni dlužna na nájemném za měsíc prosinec 2023 částku 30 250 Kč (po částečném zpětvzetí žaloby nájemné jen za 2. polovinu měsíce prosinec 2023), za měsíce leden 2024 až březen 2024 dalších 181 500 Kč (3 x 60 500 Kč měsíčně) a za poměrnou část měsíce dubna 2024 od 1. 4. 2024 do ukončení nájmu dne 16. 4. 2024 pak bývajících 32 266 Kč. Celkem tak žalovaná neuhradila žalobkyni za toto období částku 244 016 Kč (30 250 Kč + 181 500 Kč + 32 266 Kč) /viz výpočet nezaplaceného nájemného/.

21. Žalovaná vůči tomuto nároku žalobkyně namítala, že v době, kdy pozemek nebyl způsobilý k řádném užívání (od 1. 6. 2022 do prosince 2023), neměla žalobkyně právo na sjednané nájemné. Nájemné, které žalobkyni v období od prosince 2022 do srpna 2023 uhradila v celkové výši 498 520 Kč (8 x 60 500 Kč plus 1 x 14 520 Kč), by jí tedy žalobkyně měla vrátit. Ona ale tuto částku po žalobkyni nepožaduje v plné výši, avšak jen ve výši představující zažalované (dlužné) nájemné) a tuto částku (v rámci tohoto řízení vůči nároku žalobkyně na nájemném bylo žalováno 274 166 Kč, pozn. soudu) započítává (viz podání žalované ze dne 13. 6. 2024).

22. Tím, že žalovaná nehradila sjednané nájemné včas, dostala se s úhradou nájemného za uvedené měsíce do prodlení, kdy u faktury za prosinec 2023 šlo o prodlení od 22. 12. 2023 do 26. 4. 2024, tj. 127 dnů prodlení, u faktury za měsíc leden 2024 šlo o prodlení od 9. 2. 2024 do 26. 4. 2024, tj. 76 dnů prodlení, u faktury za měsíc únor 2024 šlo o prodlení od 6. 2. 2024 do 26. 4. 2024, tj. 79 dnů prodlení, u faktury za měsíc březen 2024 šlo o prodlení od 6. 3. 2024 do 26. 4. 2024, tj. 51 dnů prodlení a u faktury za měsíc duben 2024 šlo o prodlení od 6. 4. 2024 do 26. 4. 2024, tj. 20 dnů prodlení (viz cit. faktury).

23. Pokud jde o kauci, kterou žalovaná uhradila před uzavřením nájemní smlouvy ve výši 50 000 Kč (viz čl. 2., bod 2. 3. smlouvy), tuto žalobkyně s žalovanou vypořádala jednostranným zápočtem ze dne 6. 12. 2024, kterým vůči této kauci započetla svoji dílčí pohledávku vzniklou jí z titulu smluvní pokuty ve výši 54 000 Kč vyčíslené za to, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíc prosinec 2023 ani v období od 27. 4. 2024 do 29. 11. 2024, tedy za dalších 216 dnů. Uvedený zápočet byl doručen do datové schránky žalované dne 16. 12. 2024 (viz cit zápočet s doručenkou).

24. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

25. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

26. Podle § 2208 odst. 3 o. z. neuplatní-li nájemce právo podle odst. 1 do 6 měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

27. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává na jeden měsíc.

28. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahuje na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti, a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň k podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící k podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího k podnikání obecná ustanovení o nájmu.

29. Podle § 2302 odst. 2 o. z. jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odst. 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

30. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemné plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit vlastní dluh.

31. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

32. Právní hodnocení: mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 20. 5. 2022 uzavřena Smlouva o nájmu prostoru – části pozemku sloužícího k podnikání, na základě které pronajala žalobkyně žalované část pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. a obci , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , a to za účelem provozování podnikatelské činnosti – podnájem venkovních parkovacích stání. Nájemné bylo sjednáno ve výši 60 500 Kč a splatné bylo vždy do 5. dne v měsíci, za které se nájemné platí. Mezi stranami tak byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2302 odst. 1 o. z. Na uvedenou smlouvu se tak použijí obecná ustanovení o nájmu, mj. též ustanovení § 2208 odst. 1 o. z., podle něhož oznámí-li nájemce řádně a včas vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Z citovaného zákonného ustanovení vyplývá, že žalovaná měla možnost uplatnit u žalobkyně právo na přiměřenou slevu nájemného, nebo dokonce právo na prominutí nájemného, pokud by pronajatý pozemek měl vadu, která by užívání zásadním způsobem ztěžovala (přiměřená sleva nájemného) nebo ho znemožňovala (prominutí nájemného). Toto právo ale měla ve smyslu § 2208 odst. 3 o. z. uplatnit do 6 měsíců ode dne, kdy vadu zjistila nebo ji zjistit mohla, což bylo fakticky do konce roku 2022 (už při uzavření nájemní smlouvy totiž mohla zjistit, že pozemek nelze využít k účelu sjednanému ve smlouvě). Proto také dostala od žalobkyně plnou moc k tomu, aby na stavebním úřadu zařídila změnu užívání pronajatého pozemku na soukromé parkování osobních vozidel. O slevu však žalobkyni nepožádala a slevu na nájemném žalovaná poprvé uplatnila až v rámci tohoto soudního sporu podáním ze dne 13. 6. 2024. To, že žalovaná sama nikdy nepožádala žalobkyni o snížení nájemného či prominutí nájemného, ostatně potvrdil i jednatel žalované , tituly před jménem, , jméno FO, (viz výpověď jednatele žalované , tituly před jménem, , jméno FO, ).

33. Vzhledem k tomu, že žalobkyně vznesla námitku opožděného uplatnění nároku na slevu ve smyslu § 2208 odst. 3 o. z., musel se soud zabývat tím, zda žalovaná tento nárok vznesla skutečně opožděně. Dospěl přitom k závěru, že ano, neboť pokud žalovaná nárok na slevu uplatnila až v podání z 13. 6. 2024, které bylo žalobkyni doručeno dne 3. 7. 2024, učinila tak dávno po uplynutí 6 měsíční lhůty stanovené v § 2208 odst. 3 o. z., a dokonce víc jak 6 měsíců od doby, kdy byla vada pozemku v polovině prosince 2023 odstraněna. Soud tedy shledal nárok žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného ve výši 244 016 Kč důvodným.

34. Pokud jde o námitku žalované, že slevu stačilo uplatnit jen tak, že neplatila nájemné, tak k tomu soud uvádí, že takové uplatnění slevy stejně předpokládalo oznámení žalované, že pro ty a ty konkrétní vady předmětu nájmu nebude nájemné platit v plné výši (k tomu viz analogicky rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2295/99), přičemž žalovaná žalobkyni žádné takové oznámení nezaslala.

35. Zápočet žalované: žalovaná v rámci tohoto řízení namítala vůči nároku žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného to, že v době, kdy pozemek nebyl způsobilý k řádném užívání (od 1. 6. 2022 do prosince 2023), neměla žalobkyně právo na sjednané nájemné. Nájemné, které žalobkyni v období od prosince 2022 do srpna 2023 uhradila v celkové výši 498 520 Kč (8 x 60 500 Kč plus 1 x 14 520 Kč, by jí tedy žalobkyně měla vrátit. Ona ale tuto částku po žalobkyni nepožaduje v plné výši, avšak jen ve výši představující zažalované (dlužné) nájemné.

36. Otázka kauce: za normálních okolností by se kauce, kterou žalovaná zaplatila ještě před podpisem smlouvy ve výši 50 000 Kč, při ukončení smlouvy vracela žalované. Ale protože žalovaná má vůči žalované dluhy, žalobkyně tuto kauci s žalovanou vypořádala jednostranným zápočtem ze dne 6. 12. 2024, kdy vůči této kauci započetla svoji dílčí pohledávku vzniklé jí z titulu smluvní pokuty ve výši 54 000 Kč vyčíslené za to, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíc prosinec 2023 ani v období od 27. 4. 2024 do 29. 11. 2024, tedy za dalších 216 dnů. Uvedený zápočet byl doručen žalované do datové schránky dne 16. 12. 2024 (viz cit zápočet s doručenkou). Pohledávka žalované na vrácení kauce tím zanikla v důsledku jednostranného zápočtu v celém rozsahu. K tomu soud uvádí, že aby si žalovaná mohla něco započíst vůči pohledávce žalobkyně na dlužné nájemné, musela by podle § 1982 o. z. sama mít vůči žalobkyni svoji vlastní pohledávku z titulu slevy na nájemném, kterou ale nemá, neboť vzhledem k výše uvedenému právo na slevu u žalované včas neuplatnila.

37. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalované nájemné do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., tj. ve výši 15 % ročně z částky 30 250 Kč od 22. 12. 2023 do zaplacení, ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 9. 2. 2024 do zaplacení, ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 6. 2. 2024 do zaplacení, ve výši 14,75 % ročně z částky 60 500 Kč od 6. 3. 2024 do zaplacení a ve výši 14,75 % ročně z částky 32 266 Kč od 6. 4. 2024 do 26. 4. 2024 (výrok II.).

38. Rovněž důvodným pak soud shledal nárok žalobkyně, pokud jde o požadované smluvní pokuty, když tento nárok žalobkyně se opírá jednak o samotnou smlouvu o nájmu prostoru – části pozemku sloužícího k podnikání (viz článek 3., bod 3.5. smlouvy) a rovněž o § 2048 o. z. Podle smlouvy i citovaného zákonného ustanovení totiž žalobkyni vzniklo právo na smluvní pokutu ve výši 250 Kč denně za každý, byť jen započatý den prodlení s platbou nájemného. U faktury za prosinec 2023 šlo o prodlení od 22. 12. 2023 do 26. 4. 2024, tj. za 127 dnů prodlení, takže žalobkyně má právo na smluvní pokutu ve výši 31 750 Kč, u faktury za měsíc leden 2024 šlo o prodlení od 9. 2. 2024 do 26. 4. 2024, tj. za 76 dnů prodlení, takže žalobkyně má právo na smluvní pokutu ve výši 19 000 Kč, u faktury za měsíc únor 2024 šlo o prodlení od 6. 2. 2024 do 26. 4. 2024, tj. za 79 dnů prodlení, takže žalobkyně má právo na smluvní pokutu ve výši 19 750 Kč, u faktury za měsíc březen 2024 šlo o prodlení od 6. 3. 2024 do 26. 4. 2024, tj. za 51 dnů prodlení, takže žalobkyně má právo na smluvní pokutu ve výši 12 750 Kč a u faktury za měsíc duben 2024 šlo o prodlení od 6. 4. 2024 do 26. 4. 2024, tj. za 20 dnů prodlení, takže žalobkyně má právo na smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč. Celkem tak má žalobkyně právo na smluví pokuty v žalované výši 88 250 Kč, takže i v této části soud žalobě vyhověl (výrok II.).

39. K výše uvedenému soud ještě uvádí, že důvodnou neshledal ani námitku žalované ohledně nepoctivosti jednání žalobkyně, protože: a) žalobkyně sice pronajímala žalované předmětný pozemek na podnájem venkovních parkovacích stání, aniž by si ověřila, zda k tomuto účelu tento pozemek vůbec pronajmout lze, na druhou stranu toto si mohla ohlídat i žalovaná; b) byla to žalobkyně, kdo žalované nabízel ukončení nájemní smlouvy, když se ukázalo, že změna užívání pronajatého pozemku ze zpevněné plochy na parkování osobních vozidel bude časově náročná, ale žalovaná o to neměla zájem; c) sama žalobkyně nakonec přistoupila k jednostrannému dočasnému snížení nájemného, když se změnu užívání pronajatého pozemku dlouho nedařilo vyřídit; d) k ukončení nájmu výpovědí přistoupila žalobkyně až poté, co jí žalovaná dlužila na nájemném a smluvních pokutách cca 200 000 Kč; e) i v rámci tohoto sporu byla žalobkyně ochotna se s žalovanou dohodnout dokonce i na obnovení nájemního vztahu (za podmínky uhrazení veškerého dluhu včetně nákladů řízení), ale zmařila to žalovaná, která nakonec nesouhlasila s uhrazením smluvní pokuty. Ze všeho shora uvedeného soud dovozuje, že žalobkyně nejednala nepoctivě, ale naopak vstřícně.

40. Náklady řízení: žalobkyně byla ve věci převážně úspěšná, takže má právo na poměrnou část nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že žalobkyně po žalované požadovala částku celkem 397 471,81 Kč (z toho 362 516 Kč na jistině a 34 955,81 Kč na kapitalizovaných úrocích z prodlení do dne vyhlášení rozhodnutí) a přiznána jí byla toliko částka 362 697 Kč (z toho 332 266 Kč na jistině a 30 431Kč na kapitalizovaných úrocích z prodlení do dne vyhlášení rozhodnutí), činil její úspěch ve věci 91 % a neúspěch 9 %, takže má právo na 82 % účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 14 501 Kč, v odměně advokáta dle § 6 st. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) počítáno z tarifní hodnoty ve výši 362 516 Kč, tj. z částky 9 780 Kč za každý ze 7 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí věci a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, další písemné podání ve věci samé ze dne 29. 7. 2024 (replika k podání žalované), účast u jednání dne 15. 10. 2024 a 17. 12. 2024 - 2 x 2 započaté hodiny) a z částky 4 890 Kč za 1 úkon uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (účast u vyhlášení rozsudku) v celkové výši 73 350 Kč a 8 paušálních náhrad ke shora uvedeným úkonům po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 2 400 Kč. Celkem tak účelně vynaložené náklady řízení činí 90 251 Kč, přičemž 82 % z nich představuje částku 74 005,80 Kč. Tuto částku je žalovaná povinna uhradit žalobkyni podle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám její právní zástupkyně (výrok III).

41. Lhůtu k plnění stanovil soud jako třídenní, když podmínky pro stanovení lhůty jiné v daném případě neshledal.