7 C 289/2021

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Lenkou Krčálovou jako samosoudkyní ve věci žalobců: Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A a) Jméno žalobce B , narozená dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A zastoupených advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení nájemného

I. Výše nájemného k bytu číslo , hodnota, , umístěného v 2. patře budovy číslo popisné , číslo, , občanská vybavenost, která je součástí pozemku parcela číslo , hodnota, zapsaného na listu vlastnictví číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , který se nachází na adrese , adresa, číslo orientační , číslo, ve , adresa, , skládajícího se ze dvou místností, kuchyně, koupelny a WC, o celkové výměře 75 m2, jehož nájemkyní je žalovaná, se ode dne 20. 10. 2021 určuje částkou 9.000 Kč měsíčně.

II. Žalobcům se vůči žalované nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení.

III. České republice se vůči žalované nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou dne , datum, se žalobci domáhali určení nájemného k bytu číslo , hodnota, , umístěného v 2. patře budovy číslo popisné , číslo, , občanská vybavenost, která je součástí pozemku parcela číslo , hodnota, zapsaného na listu vlastnictví číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, -město, obec , adresa, , který se nachází na adrese , adresa, číslo orientační , číslo, ve , adresa, , skládajícího se ze dvou místností, kuchyně, koupelny a WC, o celkové výměře 75 m2 (dále jen předmětný byt), jehož nájemkyní je žalovaná ode dne , datum, (den podání žaloby) ve výši 9.000 Kč měsíčně. K odůvodnění uvedli, že jsou podílovými spoluvlastníky bytového domu, v němž se nachází předmětný byt, dne , datum, byla mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanou jako nájemkyní uzavřená nájemní smlouva, ve které bylo sjednáno nájemné ve výši 7.000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 700 Kč měsíčně. V mezidobí došlo ke zvýšení zálohy na vodné a stočné, takže zálohy na služby činí 1.000 Kč měsíčně. S ohledem na zvyšující se výše obvyklého nájemného se žalobci pokoušeli s žalovanou několikrát dohodnout na zvýšení nájemného, ta však zvýšení odmítá, proto žalobci podávají žalobu. Dne , datum, žalobci žalované zaslali písemný návrh na zvýšení nájemného z původní částky na částku 8.400 Kč měsíčně, tento návrh byl v souladu s § 2249 odstavec 1 občanského zákoníku, žalovaná si písemnost vyzvedla , datum, a reagovala následně dopisy, ve kterých se zvýšením nájemného nesouhlasila, uvedla, že do bytu investovala nemalé finanční prostředky a nájem byl zvýšen o 40 %, což nebyla pravda. Dne , datum, žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu, ve které neuznali tvrzené investice a bylo jí vysvětleno, že navržené zvýšení nezahrnuje žádné služby, ale jedná se o nájemné bez záloh, dále byla upozorněna, že od uzavření nájemní smlouvy k žádnému zvýšení nedošlo a jsou splněny zákonné předpoklady pro zvýšení nájemného, žalovaná byla upozorněna, že u srovnatelných bytů v daném místě se nájmy pohybují od částky 9.000 Kč výše, a že v případě soudního řízení může výši nájemného určit soud, který není vázán omezovací hranicí, žalovaná opětovně zvýšení nájemného odmítla, proto žalobci žádají soud o rozhodnutí o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, potvrdila, že žalobci jsou vlastníky předmětného bytového domu, že s nimi má uzavřenu nájemní smlouvu na předmětný byt, platí řádně nájemné ve výši 7.000 Kč měsíčně a sjednané paušální částky za služby ve výši 1.000 Kč. Žalobci se opakovaně domáhali zvýšení nájemného, žalovaná namítla, že předmětný dům je objektem občanské vybavenosti a v budově nejsou vymezeny bytové jednotky, žalovaná se zvýšením nájemného nesouhlasila a nesouhlasí. Žalobci dům převzali v době, kdy měla dokončenou rekonstrukci svého bytu, v předávacím protokolu z , datum, je uvedeno, že rekonstrukci provedla a doloží náklady, aby mohlo dojít k vyrovnání případného závazku, její návrh na vyrovnání žalobci odmítají, respektive nabídli částku 60.000 Kč, která je pro žalovanou nepřijatelná. Ke zvýšení nájmu došlu ihned při podpisu nové nájemní smlouvy, kterou žalobci argumentovali tím, že je nutné s ohledem na změnu vlastníků uzavřít novou nájemní smlouvu, při jejím uzavírání byla ujištěna, že nájem zvyšován nebude. Žalovaná potvrdila doručení předžalobní výzvy, namítla, že žalobci chtějí dosáhnou zvýšení nájmu, učinili tak celkem třikrát, pokaždé se jednalo o jinou částku, žalobci vytvářejí nepřehlednou situaci a není možné zjistit, který jejich požadavek na zvýšení nájmu platí. Žalovaná s navrhovaným zvýšením nesouhlasí, žalobci nemají prohlášení vlastníka k určení bytových jednotek a nedošlo k rekolaudaci domu, žalobci dům neudržují, v přízemí domu pronajímají prostory ke komerčním účelům, v domě je provozován , právnická osoba, , jehož provozní doba je ve všední dny do 02:00 hodin a o víkendu do 03:00 hodin s předzahrádkou, v domě se rozléhá značný hluk z , podnik, , další negativum je problémová lokalita s častými zásahy městské i státní policie, rušení klidu, hluk, kouření pod okny, rozbité sklo, nedopalky, moč a zvratky ve vchodu domu. Další zvýšení hlučnosti způsobuje zastávka autobusu před domem. Dům je většinu noci kvůli provozu baru otevřen, volně přístupný, nejsou udržovány hasící přístroje, na dvoře je nepořádek a poházené odpadky, nedostatečný počet nádob na domovní odpad, po dvoře pobíhají potkani, není udržován trávník. V zimě se neodklízí sníh na dvoře, neprovádí se posyp při náledí, nejsou prováděny zákonné revize, dům nemá společnou anténu, nemá výtah, byty jsou bez balkonů a sklepů. Žalobci odmítají poskytnout číslo bytu a řádné vyúčtování za služby pro účel přiznání dávek sociální podpory. Žalovaná si musela na vlastní náklady zajistit opravu plynového kotle. Žalobci neplní své povinnosti, nájemné v jednotlivých bytech je různé a v mnoha případech nižší než žalované nájemné.

3. Žalobci v písemném vyjádření veškeré námitky žalované odmítli, vlastní objekt občanské vybavenosti s vyčleněnými bytovými jednotkami, pronajímané prostory nepochybně tvoří obytný prostor oddělený od ostatních částí domu a slouží k bydlení jako byt, v minulosti nikdy nebyl mezi účastníky spor o tom, co tvoří předmět nájmu podle uzavřené smlouvy. Žalobci se opakovaně snažili zvýšení nájemného s žalovanou řešit, žalobci nedali žalované souhlas k provedení údajných investic, navíc ve smlouvě je jednoznačně ujednáno, že bez souhlasu pronajímatelů žalovaná nesmí v pronajatých prostorách provádět jakékoliv stavební či jiné úpravy. Tvrzené investice žalobci neuznávají, nedali k nim souhlas, byly provedeny v době, kdy žalobci nebyli vlastníky domu a nikdy nebyly doloženy, tento domnělý nárok nemá vliv na výši nájemného. Tvrzená negativa bydlení v předmětném domě se nezakládají na pravdě, žalovaná se jen snaží hledat a vymýšlet různé důvody, proč by nemělo ke zvýšení nájemného dojít.

4. S ohledem na doložené osobní, výdělkové a majetkové poměry bylo žalované pro účely řízení soudem přiznáno osvobození od soudních poplatků dle § 138 o.s.ř. a žalované byl dle § 30 o.s.ř. ustanoven zástupce z řad advokátů.

5. Zástupce žalované k doplnění vyjádření uvedl, že předmětný byt byl původně pronajat na základě nájemní smlouvy z , datum, s tehdejšími vlastníky nemovitosti, následně kupní smlouvou ze dne , datum, se stali vlastníky nemovitosti žalobci, kteří vstoupili do všech práv a povinností pronajímatele z původní nájemní smlouvy. Nájemní smlouvou ze dne , datum, došlo k uzavření smlouvy s předmětem nájmu stejným jako v původní nájemní smlouvě. Žalovaná namítla, že původní nájemní vztah nebyl řádně ukončen, dohodu o ukončení nájmu žalovaná odmítla podepsat, původní nájemní vztah tedy trval i po datu , datum, a trvá nadále, nájemní smlouva z , datum, je neplatná, když nelze nájemní smlouvu na byt uzavřít na byt, který je již pronajatý. Nájemní vztah lze ukončit pouze některým ze způsobů, které předvídá zákon, v daném případě nedošlo k řádnému ukončení původní nájemní smlouvy. Žalovaná je nájemkyní předmětného bytu na základě původní smlouvy, ve které bylo sjednáno nájemné 5.000 Kč měsíčně, pokud žalovaná platila od roku 2015 částku 7.000 Kč měsíčně, dostalo se žalobcům v částce 2.000 Kč měsíčně bezdůvodného obohacení, požadavek na zvýšení nájemného, který vychází z neplatné nájemní smlouvy a ve výši, která odporuje zákonu, je nedůvodný a žalovaná žádá zamítnutí žaloby.

6. Po provedeném řízení a na základě výsledků provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

7. Z připojeného spisu podepsaného soudu spisová značka , spisová značka, bylo prokázáno, že ve věci žalobkyně , Jméno žalované, proti žalovaným , tituly před jménem, , jméno FO, a , Jméno žalobce A, bylo vedeno řízení na určení neplatnosti výpovědi dané pronajímatelem k předmětnému bytu. Rozsudkem podepsaného soudu ze dne , datum, číslo jednací , spisová značka, bylo určeno, že výpověď žalovaných ze dne , datum, daná žalobkyni z nájmu předmětného bytu, doručená žalobkyni dne , datum, , je neoprávněná a žalobkyni byla přiznána náhrada nákladů řízení, rozsudek nabyl právní moci , datum, . V průběhu soudního řízení bylo prokázáno, že žalobkyně předmětný byt užívala na základě platné nájemní smlouvy z , datum, a bylo její povinností hradit smluvní nájemné ve výši 7.000 Kč měsíčně a náklady na služby ve výši 700 Kč měsíčně, smlouva byla uzavřena na dobu , datum, na neurčito.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí LV číslo , hodnota, bylo prokázáno, že žalobci jsou spoluvlastníky pozemku parcela číslo , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , číslo, , občanská vybavenost pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , každý se spoluvlastnickým podílem ve výši ½. Z předložené smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, bylo prokázáno, že mezi , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, jako pronajímatelkami a žalovanou jako nájemkyní byla uzavřena smlouva na nájem předmětného bytu na dobu neurčitou. Z písemné nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanou jako nájemkyní bylo prokázáno, že žalobci pronajali žalované předmětný byt, sjednali nájemné ve výši 7.000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 700 Kč měsíčně (záloha na vodné a stočné 500 Kč, osvětlení společných částí 100 Kč a úklid společných částí 100 Kč), v článku , číslo, odstavec , číslo, bylo sjednáno oprávnění pronajímatelů každoročně zvýšit podle koeficientu vyjadřujícího míru růstu spotřebitelských cen publikovaného Českým statistickým úřadem s tím, že pronajímatelé mají možnost nájemné zvýšit v souladu s občanským zákoníkem, nájem byl sjednán na dobu neurčitou a byla upravena vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Z písemného předávacího protokolu ze dne , datum, bylo prokázáno, že pronajímatelé předali žalované předmětný byt s popisem jeho stavu, v části „Ostatní skutečnosti“ bylo uvedeno, že nájemkyně provedla rekonstrukci v době pronájmu paní , jméno FO, , dosud nebyly vyrovnány všechny náklady vynaložené nájemcem, který zajistí potřebné doklady, aby mohl být vyrovnán případný závazek ze strany paní , jméno FO, . Z písemného návrhu na zvýšení nájmu bytu ze dne , datum, adresovaného žalované bylo prokázáno, že žalobci se obrátili na žalovanou jako nájemkyni s návrhem na zvýšení stávajícího nájemného o 20 %, tedy o částku 1.400 Kč měsíčně na částku 8.400 Kč měsíčně, žalovaná byla poučena ve smyslu § 2249 občanského zákoníku s tím, že k vyjádření jí byla stanovena lhůta 2 měsíců, podle podací stvrzenky byl návrh žalované odeslán , datum, a podle potvrzení České pošty byla zásilka dodána , datum, . Z písemného vyjádření žalované z , datum, a , datum, bylo prokázáno, že žalovaná zvýšení nájemného odmítla. Předžalobní upomínkou ze dne , datum, byla žalovaná znovu vyzvána ke zvýšení nájemného s upozorněním na podání žaloby na určení nájemného, předžalobní výzva byla odeslána , datum, a písemným vyjádřením ze , datum, žalovaná zvýšení nájemného opětovně odmítla. Žalobci soudu předložili srovnávací tržní analýzu předmětného bytu společnosti , právnická osoba, , ve kterém bylo provedeno srovnání nájemného srovnatelných bytů v místě a čase, ve kterém se měsíční nájmy pohybovaly na úrovni 10.000 Kč – 11.868 Kč, podle vyjádření realitní společnosti se výše nájemného v předmětném bytě doporučovala ve výši 10.467 Kč měsíčně.

9. S ohledem na vznesené námitky žalované soud vyžádal zprávu Městské policie , adresa, ohledně případů rušení nočního klidu nebo protiprávních jednání návštěvníků , podnik, , ze zprávy bylo prokázáno, že v období od září 2020 do 8. 6. 2022 byla městská policie přivolána k předmětné nemovitosti ve dnech , datum, , , datum, , , datum, a , datum, k stížnostem občanů, ve třech případech byla věc vyřízena na místě, v jednom případě byla rvačka předána k šetření Policii ČR. Z odpovědi Obvodního oddělení Policie , adresa, bylo prokázáno, že za období od 1. 7. 2019 do července 2022 byl v předmětné nemovitosti šetřen a evidován jeden trestný čin, konkrétně výtržnictví ze dne , datum, , věc byla ukončena dle § 179c odstavec 1 trestního řádu, v předmětném období pak nebyl evidován žádný přestupek.

10. Z předložených nájemních smluv bylo prokázáno, že žalobci jako pronajímatelé v jejich nemovitosti pronajímají 7 bytů, 3 nebytové prostory, jednotlivé byty mají různé velikosti od 58 m2 do 95 m2 a nájemné se pohybuje od 7.000 Kč do 11.000 Kč měsíčně, žalobci pro účely uzavírání nájemních smluv používají jednotnou formu písemných nájemních smluv, ve kterých se doplňují údaje o nájemcích, době nájmu, označení jednotlivých pronajímaných bytů a výše nájemného a záloh za služby, nebytové prostory jsou pronajaty pro účely provozování hostinské činnosti – restaurace, noční bar s hernou, chodbu s kuchyňským koutem a sociálním zařízením a pro účely kanceláří.

11. Z provedených svědeckých výpovědí jednotlivých nájemců bytů v předmětném domě , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , partnera žalované , jméno FO, vzal soud za prokázáno, že problémy s čistotou v domě a rušení nočního klidu vznikají v souvislosti s provozem , podnik, , pokud je , podnik, otevřený, jeho návštěvníci na ulici kouří, hlasitě se baví, chodba domu bývá znečišťována návštěvníky, stává se, že v chodbě jsou zvratky a moč, pokud je bar otevřený v zimě, je v domě na chodbách zima. Podle názoru nájemců žalobci problémy s užíváním neřeší. Svědek , jméno FO, potvrdil, že v pronajatém bytě s žalovanou nemohou kvůli provozu , podnik, otevírat okna, potvrdil, že s žalobci přetrvávají problémy ohledně údržby bytu a domu, vznikají problémy v komunikaci s žalovanou, snaží se hledat jiné bydlení, svědek potvrdil, že , podnik, je otevřený ve středu, pátek a sobotu, mezi lidmi pod vlivem alkoholu dochází na ulici před domem k hádkám a rvačkám, lidé před domem vyřvávají tak, že děti v bytech nemohou spát. Svědek potvrdil, že občas dochází ke konfliktům mezi nájemníky a návštěvníky , podnik, , svědkyně nepotvrdily, že by se v domě řešily problémy s potkany, slyšení svědci potvrdili přetrvávající problémy s čistotou v domě, nedostatečným parkováním a vybavením nádobami na komunální odpad. Z vyjádření žalované a účastnické výpovědi b) žalobkyně má soud za prokázáno, že vztahy mezi pronajímateli a žalovanou jsou dlouhodobě nepříznivé, chybí řádná vzájemná komunikace, řešení běžných problémů v souvislosti s nájemním vztahem.

12. Ze znaleckého posudku číslo , číslo, soudní znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, bylo prokázáno, že znalkyně stanovila obvyklou cenu nájemného, při zpracování znaleckého posudku měla k dispozici kompletní soudní spis, přehled výše nájemného v domě, realitní inzerce a vyjádření stavebního úřadu, znalkyně řádně odůvodnila znalecký posudek, konkretizovala negativa a pozitiva předmětného domu a bytu a stanovila výši obvyklého nájemného ke dni , datum, částkou 9.000 Kč měsíčně. S ohledem na vznesené námitky a připomínky ke znaleckému posudku byla znalkyně ve věci vyslechnuta, doplnila, že při stanovení ceny obvyklého nájemného je rozhodující celková situace v bytě a v domě, žalobkyně nevycházela ze sazby za 1 m2 pronajaté plochy, v daném konkrétním případě hlavním důvodem snižujícím kvalitu bytu byla absence kuchyňské linky a rekonstrukce bytu na náklady nájemníka. Informace o vlhké zdi měla znalkyně až po místním šetření, sama vlhkou zeď v bytě neviděla, proto k této informaci nepřihlížela, celkové prostředí v domě je zhoršeno existencí baru. U jednání soudu znalkyně doplnila, že při svém místním šetření žádnou plíseň v bytě nespatřila, pokud byla skryta za závěsem, nebyla na ni žalovanou upozorněna, po místním šetření jí byly zaslány fotografie, které však byly nezřetelné. Poskytnuté informace o výši nájemného v předmětném domě měly velký význam pro znalecké zkoumání, nikoliv však zásadní, existence , podnik, snižuje komfort bydlení, pro účely znaleckého zkoumání byla zohledněna jako negativum.

13. Žalovaná po vypracování znaleckého posudku u jednání soudu uvedla, že byt je plesnivý, žalovaná musí pravidelně savovat okna a okolní prostory, vadu plísně vytýkala žalobcům, kteří ji odbyli tím, že v bytě nesmí sušit prádlo, při znaleckém šetření si na plíseň nevzpomněla, řešila jiné záležitosti. Potvrdila, že řádně platí sjednané nájemné, dluh na nájemném nemá, potvrdila, že přetrvávají problémy s tím, že žalobci neprovádí roční zúčtování služeb. Soudu byla předložena SMS komunikace mezi žalovanou a b) žalobkyní ohledně mokré zdi v bytě z listopadu 2022.

14. Dle § 2249 odstavec 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

15. Dle § 2249 odstavec 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

16. Po provedeném dokazování bylo jednoznačně prokázáno, že žaloba byla podána důvodně, žalobci se postupem dle § 2249 o.z. domáhali určení výše nájemného ode dne podání žaloby. S ohledem na námitky žalované soud nejprve jako předběžnou otázku řešil platnost uzavřené nájemní smlouvy mezi účastníky řízení. V daném případě byla dne , datum, uzavřena mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanou jako nájemkyní nájemní smlouva na předmětný byt, k uzavření nájemní smlouvy došlo bezprostředně poté, co žalobci kupní smlouvou ze dne , datum, nabyli vlastnické právo k předmětnému domu číslo popisné , číslo, , ve kterém se předmětný byt nachází. Účastníci řízení se od uzavření smlouvy s účinností od , datum, řídili, žalovaná jako nájemkyně předmětný byt převzala, po celou dobu jej užívala, platila nájemné a služby ve sjednané výši, o vázanosti smlouvy svědčí i předchozí soudní spor vedený u podepsaného soudu ve věci spisová značka , spisová značka, , v němž se žalovaná úspěšně domohla určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu, při posuzování platnosti smlouvy soud vycházel z nálezu Ústavního soudu spisová značka II ÚS 4235/18 ze dne 13. 9. 2019, ve kterém se Ústavní soud vyjádřil k otázce ochrany autonomie vůle a zásady pacta sunt servanda při posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci, Ústavní soud shrnul, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv téže k věci, není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání podle článku 2 odstavec 3 Listiny základních práv a svobod, sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z uzavřených smluv. Nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena za účinnosti nového občanského zákoníku, který je postaven na zásadě smluvní volnosti účastníků právního jednání, soud nemůže umožnit žalované namítat absolutní neplatnost nájemní smlouvy z důvodu existence nájemního vztahu, když žalovaná novou nájemní smlouvu podepsala, od roku 2015 v souladu s uzavřenou smlouvou jednala a dokonce v soudním sporu, ve kterém byla úspěšná, se domáhala určení neoprávněnosti podané výpovědi, vznesená námitka v soudním sporu o určení nájemného je podle soudu ryze účelová. Soud v průběhu řízení zkoumal výši nájemného, namítané skutečnosti ovlivňující jeho výši a dospěl k závěru, že žaloba na určení nájemného je důvodná. Žalobci jako pronajímatelé řádně postupovali dle § 2249 odstavec 1 a 3 o. z., dne , datum, žalované zaslali písemný návrh na zvýšení nájemného, který žalovaná odmítla, následně v předžalobní výzvě ze dne , datum, byla žalovaná opětovně vyzvána ke zvýšení nájemného a poučena o dalším zákonném postupu žalobců, i tento návrh žalovaná jako nedůvodný odmítla. Žalobci návrh na zvýšení nájemného učinili dne , datum, , návrh byl žalované dodán , datum, a žalovaná návrh odmítla , datum, . a , datum, , žaloba ve věci byla u soudu podána , datum, , tedy řádně a včas, soud proto přistoupil k věcnému projednání. Žalobci jako pronajímatelé požadovali zvýšení nájemného z dosavadních 7.000 Kč na částku 9.000 Kč měsíčně, tvrdili, že se jedná o srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Prováděcím předpisem, který stanoví podrobnosti a postup k zjištění srovnatelného nájemného je nařízení vlády číslo 453/2013 Sb., pro zjištění dle § 3 citovaného nařízení se použije buď pořízení posudku znalce nebo stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. V daném konkrétním případě je byt umístěn v domě, který se nachází ve středu města na rušném náměstí, kudy každodenně projíždí velké množství automobilů, v lokalitě s velmi dobrou občanskou vybaveností, dům je starý, nebyl renovován, v přízemní části domu se nachází , podnik, , bytová část domu je oddělena pouze dveřmi od nebytové části, ve kterém se nachází , podnik, se zázemím a kanceláře podnikatelů, s ohledem na specifickou polohu domu nebylo možné zjistit srovnatelné nájemné stanovením na základě doložení srovnatelných nájemných, proto soud přistoupil k ustanovení znalkyně, která stanovila ve znaleckém posudku obvyklé nájemné. Znalkyně pro účely znaleckého zkoumání měla a použila dostatek podkladů, provedla místní šetření a stanovila výši obvyklého nájemného částkou 9.000 Kč měsíčně. Při stanovení výše nájemného zohlednila veškeré rozhodné skutečnosti, při znaleckém zkoumání jí nebyly dostatečně poskytnuty informace ohledně vlhkosti zdí a přítomnosti plísně v bytě, soud se ztotožňuje s vyjádřením znalkyně ohledně neposkytnutí těchto zásadních informací při místním šetření, je nepravděpodobné, že pokud by se v bytě vlhkost a plíseň nacházela v rozsahu tvrzeném žalovanou, že by došlo k opomenutí těchto skutečností při místním šetření, soud považuje stanovené nájemné ve výši 9.000 Kč měsíčně za obvyklé nájemné v daném místě. Pokud se v bytě nachází vlhkost a plíseň tvrzená žalovanou, má žalovaná možnost požadovat slevu z nájemného. V průběhu soudního řízení nebylo prokázáno, že by bydlení v předmětném domě bylo zásadním způsobem ovlivňováno nad přiměřenou míru existencí a fungováním , podnik, , kvalita bydlení je nepochybně negativně ovlivněna umístěním , podnik, , což znalkyně při znaleckém zkoumání zohlednila. Ze zpráv Městské policie a Policie ČR nebylo prokázáno, že by incidenty v domě byly řešeny pravidelně a v míře, která by překračovala společenskou únosnost. Rozsáhle provedeným dokazováním nebyly zjištěny další negativní skutečnosti, které by měly vliv na případnou výši obvyklého nájemného. Pro účely dokazování bylo navrženo místní ohledání soudem, tento důkazní návrh jako nadbytečný, byl zamítnut s ohledem na závěry znaleckého zkoumání.

17. O nákladech řízení soud výjimečně rozhodl dle § 150 o.s.ř., důvody zvláštního zřetele hodné soud spatřuje v aktuálních osobních, výdělkových a majetkových poměrech žalované, které odůvodnily přiznání osvobození od soudních poplatků a ustanovení zástupce.

18. O nákladech státu, které spočívají ve vyplaceném znalečném, soud rozhodl dle § 148 a § 150 o.s.ř., neúspěšná žalovaná s ohledem na její poměry není povinna náklady státu uhradit, České republice, proto nebyla přiznána náhrada nákladů řízení.

19. O nákladech ustanoveného zástupce bude rozhodnuto po právní moci rozsudku po právní moci rozsudku.