22 Co 121/2017

Rubrum

Nájem bytu a smluvní pokuta Pokud si účastníci ve smlouvě o nájmu bytu uzavřené před 1. 1. 2014 platně sjednali smluvní pokutu, a právo na ni by v důsledku porušení smluvní povinnosti některým z účastníků vzniklo do 31. 12. 2013, pak by toto právo zůstalo zachováno i po uvedeném datu. V opačném případě, tedy mělo-li by právo na smluvní pokutu vzniknout až po 1. 1. 2014, nelze již podle § 2239 ve spojení s § 3074 odst. 1 o. z. k ujednání o smluvní pokutě přihlížet, a proto takové právo nelze považovat za platně vzniklé.

Výrok

Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Bořivoje Hájka a soudců Mgr. Radka Kopsy a JUDr. Šárky Hůrkové, Ph.D., ve věci žalobce JŠ, nar. xxx, bytem xxx, proti žalovaným 1) AČ, nar. xxx, bytem xxx, a 2) DŘ, nar. xxx, bytem xxx, oba zast. JUDr. Jaroslavou Moravcovou, advokátkou se sídlem Pardubice – Semtín, budova P 9, č.p. 81, o zaplacení částky 74.223,- Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Pardubicích ze dne 14.12.2016 č.j. 108 C 58/2014-246, ve znění opravného usnesení ze dne 27.1.2017 č.j. 108 C 58/2014-252,

Odůvodnění

I. Rozsudek okresního soudu se v části odvoláním napadeného výroku I., pokud jím bylo žalovaným uloženo zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 28.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 8.5.2014 do zaplacení, m ě n í tak, že v tomto rozsahu se žaloba z a m í t á . II. Ve zbývající části výroku I. a ve výrocích III. a IV. se rozsudek okresního soudu zrušuje a v tomto rozsahu se věc v r a c í okresnímu soudu k dalšímu řízení.

Poučení

Shora uvedeným rozsudkem okresní soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 66.740,05 Kč s 8,05% ročním úrokem z prodlení od 8.5.2014 do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu co do částky 7.482,95 Kč s úrokem z prodlení od 8.5.2014 do zaplacení (výrok II.), uložil žalovaným povinnost nahradit žalobci společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 3.712,- Kč (výrok III.) a uložil žalovaným povinnost nahradit státu náklady řízení ve výši 7.727,- Kč (výrok IV.). Žalobce v žalobě uvedl, že jako vlastník domu čp. 206 v L pronajal žalovaným v tomto domě byt nájemní smlouvou ze dne 19.3.2013, a dodatkem ke smlouvě ze dne 1.4.2013 dále parkovací stání. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 30.9.2013, dodatkem ke smlouvě byl prodloužen do 20.3.2014. Žalovaní nehradili nájemné řádně, po skončení nájmu byt nevyklidili, žalobce proto uplatnil zadržovací právo k movitým věcem, které žalovaní měli v předmětném bytě. Žalovanou částku vypočetl tak, že sečetl veškeré částky nájemného, které měli žalovaní podle smlouvy uhradit, a žalobcem vypočtené poplatky z prodlení za měsíce listopad 2013 – březen 2014 ve výši 6.294,- Kč, což činilo celkem částku 174.131,- Kč. Od této částky odečetl částky zaplacené žalovanými do 20.3.2014 (vyjma tzv. kauce složené žalovanými v částce 41.490,- Kč na počátku nájmu), které celkem činily 142.475,- Kč. Rozdíl odečetl od kauce složené žalovanými, takže výsledkem byl přeplatek žalovaných ve výši 9.834,- Kč. Dále žalovaným vznikl „nedoplatek vyúčtování služeb dnem užití zadržovacího práva“ ve výši 15.573,- Kč. Žalobce dále požadoval smluvní pokutu za pozdní vyklizení bytu po skončení nájmu ve výši 1.500,- Kč za den, která za období od 21.3.2014 do 9.4.2014 činila 28.500,- Kč, dále částku 9.878,- Kč za „administrativní úkony, cestovné, zajištění svědka za účelem úhrady nezaplaceného nájemného a zadržovacího práva“, dále částku 16.800,- Kč za skladování věcí, k nimž bylo uplatněno zadržovací právo, v předmětném bytě, za období od 9.4. do 7.5.2014 (tj. 600,- Kč za den), dále částku 3.272,- Kč za „náklady k uplatnění zadržovacího práva“, částku 3.116,- Kč za „náklady k ocenění movitého majetku ke zpeněžení“, dále 6.868,- Kč jako „náklady spojené s úklidem nepředaného bytu“, a konečně 8.450,- Kč za „náklady spojené s vymalováním nepředaného bytu a oprav“. Od takto vypočtené pohledávky v celkové výši 82.623,- Kč žalovaný odečetl „movité věci využité zadržovacím právem“ v částce 8.400,- Kč. Okresní soud provedl v řízení důkazy nájemní smlouvou ze dne 19.3.2013 a jejími dodatky z 1.4.2013 a „20.3.2014“, předávacím protokolem datovaným „6.2.2012“, vyúčtováními služeb ke dni 13.8.2013 a ke dni 9.4.2014, informací o platbě stočného v obci L, přehledem transakcí na účtu žalobce u GE Money Bank a.s., dopisem žalobce žalovaným ze dne 9.4.2014, úředními záznamy Policie ČR o podání vysvětlení žalobcem ze dne 15.4.2014 a 19.4.2014, listinou Okresního soudu v Trutnově ze dne 17.4.2014, znaleckým posudkem znalce Ing. LCh, výslechy svědků EF a KF, čestnými prohlášeními JK, výpisy z knihy jízd firmy Stavebniny P, koncesní listinou ze dne 7.6.2004 a živnostenskými listy žalobce, vyjádřením LT ze dne 27.4.2016, zprávami úklidových, malířských a zámečnických firem, fakturou č. xxx ze dne 6.5.2014 firmy JŠ – stavebniny P, doklady o nákupu nábytku žalovanými z března 2013, oceněním movitých věcí znalce LT ze dne 28.4.2014, smlouvou o dílo mezi žalobcem a KF ze dne 28.4.2014 a příjmovým dokladem k této smlouvě ze dne 6.5.2014. Okresní soud uvedl, že neprovedl účastnické výpovědi žalovaných, neboť žalovaní se k jednání nedostavili bez doložené důvodné a včasné omluvy. Okresní soud nicméně považoval za potřebné uvést, že tyto výpovědi, pokud by zůstaly nepodloženy jinými důkazy, by nemohly samy o sobě změnit skutkové a právní závěry soudu, jak byly okresním soudem učiněny. Pokud bylo mezi účastníky sporné, jaké movité věci žalovaných zůstaly v předmětném bytě, pak k tomu okresní soud uvedl, že jde k tíži žalovaných, že odvezli část věcí, aniž by zajistili pořízení soupisu toho, co odvážejí, a co v bytě zůstalo. Důkazy, které soudu předkládali (fotodokumentace bez data, tvrzení nepodložená listinami a rozporná s výpověďmi svědků – např. existence či neexistence obrazů v bytě ke dni 9.4.2014), pak již nebyly způsobilé prokázat skutečný stav věci k uvedenému datu. Okresní soud pak po skutkové stránce dospěl k závěru, že žalovaní byli v období od 19.3.2013 do 20.3.2014 společnými nájemci bytu č. 1A v domě čp. 206 v L včetně jeho zařízení a vybavení, součástí a příslušenství, jakož i parkovacího stání. Nájemné bylo sjednáno v částce 10.980,- Kč měsíčně, po zahrnutí parkovacího stání o 850,- Kč měsíčně více, zálohy na služby 2.000,- Kč měsíčně, vše splatné vždy do 10. dne příslušného kalendářního měsíce. Žalovaní složili v souladu s nájemní smlouvou kauci ve výši 41.490,- Kč. Pro případ prodlení s vyklizením bytu po skončení doby nájmu strany sjednaly v nájemní smlouvě smluvní pokutu ve výši 1.500,- Kč za den. Za celou dobu nájmu představovalo nájemné se zálohami na služby celkem částku 166.375,- Kč (11 měsíců po 13.830,- Kč, za poměrnou část měsíce března 2013 5.025,- Kč a měsíce března 2014 9.220,- Kč). Ke dni 20.3.2014 bylo žalovanými zaplaceno na nájemném a zálohách na služby celkem 142.475,- Kč. Platba za listopad 2013 byla zaplacena 4.12.2013, za prosinec 2013 dne 16.12.2013, za leden 2014 dne 12.1.2014, za únor a březen 2014 nebylo zaplaceno ničeho. Žalobce vyhotovil vyúčtování služeb za období od 13.8.2013 do 9.4.2014, podle nějž vznikl nedoplatek ve výši 15.573,- Kč. Skutečný nedoplatek za uvedené období činil 13.766,14 Kč, za předchozí období do 13.8.2013 pak 1.213,19 Kč. Po skončení nájmu žalovaní byt nevyklidili a nepředali jej žalobci, ač je k tomu opakovaně vyzýval. Žalobce dne 9.4.2014 vnikl do bytu, vyměnil zámek u vchodových dveří a tím znemožnil žalovaným byt nadále užívat, a uplatnil zadržovací právo k movitým věcem, které měli žalovaní v bytě, což jim sdělil mj. vylepením oznámení na dveře bytu. Dne 14.4.2014 pak žádal Okresní soud v Trutnově o soupis těchto věcí; uvedený okresní soud odmítl soupis provést s poukazem na změnu právní úpravy. Žalobce dne 15.4.2014 odmítl žalovaným byt zpřístupnit za účelem odvozu věcí. Dne 19.4.2014 žalovaní za účasti dalších osob do bytu vnikli a část svých věcí z bytu odvezli. Žalobce se v průběhu vynášení věcí z bytu dostavil k bytu, byla i přivolána Policie ČR. V bytě zůstala z věcí žalovaných sedací souprava, skleněná skříň, skleněný stůl pod televizor, skleněný konferenční stolek, jídelní stůl se čtyřmi židlemi, dvě lampičky, koberec, lednice, pračka, manželská postel s jednou matrací, dvě skříně a dva noční stolky. Tyto věci měly celkem obvyklou cenu 8.400,- Kč; za ocenění věcí znaleckým posudkem žalobce vydal 1.210,- Kč. Po skončení užívání bytu žalovanými bylo nutno provést úklid bytové jednotky, za což žalobce zaplatil KF 4.600,- Kč, dále bylo třeba byt vymalovat a vyměnit poškozenou vodovodní baterii; obvyklá cena výmalby a baterie činí 8.450,- Kč. Žalobce uskutečnil v průběhu nájemního vztahu a po jeho skončení, za účelem řešení dluhů na nájemném, uplatnění zadržovacího práva a dalších úkonů po skončení nájmu, cesty automobilem Opel Insignia z Vrchlabí či Hostinného a zpět či do Hradce Králové, a to ve dnech 22.11.2013, 24.11.2013, 13.12.2013, 22.2.2014, 2.3.2014, 18.3.2014, 19.3.2014, 22.3.2014, 23.3.2014, 31.3.2014 (dvě cesty), 9.4.2014, 24.4.2014, 28.4.2014, 30.4.2014, 2.5.2014 a 4.5.2014. V souvislosti s některými cestami probíhala mezi žalobcem a žalovaným SMS korespondence. Žalobce dále v těchto souvislostech učinil celkem 15,5 hodin „administrativních úkonů.“ Výše popsaný zjištěný skutkový stav posoudil okresní soud po právní stránce tak, že ve smyslu § 3028 odst. 3 zákona číslo 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též o.z.) aplikoval při posuzování platnosti ujednání obsažených v nájemní smlouvě předpis účinný ke dni uzavření smlouvy, tj. ustanovení zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též obč. zák.). Pro posouzení úkonů souvisejících se zadržovacím právem a majetkovou újmou, jež měla vzniknout žalobci v souvislosti s uplatněním tohoto práva a uvedením bytu do původního stavu, okresní soud použil právní úpravu obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb. (tj. o.z.). Okresní soud měl za to, že mezi účastníky byla platně sjednána nájemní smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 685 odst. 1 obč. zák., která splňovala náležitosti ustanovení § 686 odst. 1 obč. zák. Platně byla též ve smyslu § 544 odst. 1 a 2 obč. zák. sjednána smluvní pokuta pro případ nevyklizení bytu žalovanými po skončení nájmu, neboť byla sjednána písemně a ze smlouvy vyplývá jak způsob určení její výše, tak i její splatnost. Okresní soud měl za to, že ujednání o smluvní pokutě není nikterak rozporné s dobrými mravy a nelze na něj vztáhnout ustanovení § 2239 o.z., neboť upravuje nároky žalobce pro dobu po skončení nájmu a nejedná se tedy o povinnosti nájemců, ale osob, které porušily povinnost byt odevzdat (§ 2293 o.z.), tedy jej drží bez právního důvodu. Za dobu od 20.3.2014 do 9.4.2014 činí smluvní pokuta z tohoto titulu 28.500,- Kč (19 dní po 1.500,- Kč). Dále okresní soud uvedl, že žalobce oprávněně použil při skončení nájmu žalovanými složenou kauci na úhradu dlužného nájemného a záloh na služby za měsíce únor a březen 2014 (13.830 + 9.220 Kč), a na úhradu poplatku z prodlení za opožděné platby za měsíce listopad 2013 ve výši 1.867,- Kč a prosinec 2013 ve výši 415,- Kč; výše poplatku z prodlení odpovídá ustanovení § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb., ve znění platném ke dni vzniku prodlení. Pokud však žalovaní zaplatili opožděně platby i za měsíce leden, únor a březen 2014, a žalobce účtoval žalovaným poplatek z prodlení za leden v částce 692,- Kč, únor v částce 2.628,- Kč a za březen 692,- Kč, činil tak neoprávněně, neboť účinností zákona č. 89/2012 Sb. ke dni 1.1.2014 může pronajímatel žádat z nájemného pouze úrok z prodlení (což je odlišný nárok), a do 31.12.2015 dle zákona o službách č. 67/2013 Sb. u prodlení s tímto plněním poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, tj. ze zálohy 2.000,- Kč částku 2,- Kč za jeden den prodlení, nejméně 10 Kč za každý započatý měsíc. Poplatek z prodlení za zálohy na služby tedy za leden 2014 činil za 10 dní 20,- Kč, za únor 2014 za 38 dní 76,- Kč a za březen 2014 za 10 dní 20,- Kč, celkem 116,- Kč. Po odpočtu částek dlužného nájemného, zálohy na služby a oprávněně požadovaného poplatku z prodlení od žalovanými složené kauce ve výši 41.490,- Kč tedy z kauce zbývalo 16.042,- Kč. Žalovaní dále dlužili žalobci částku celkem 14.979,33 Kč z vyúčtování služeb. Žalovaní také ve smyslu § 2910 odst. 1 o.z. způsobili žalobci újmu tím, že musel podnikat cesty za účelem vymáhání nájemného, uplatnění zadržovacího práva i uvedení bytu do původního stavu, přičemž nelze klást žalobci k tíži vzdálenost jeho bydliště a místa podnikání od pronajaté nemovitosti. Žalobce vyúčtoval tyto cesty v celkovém rozsahu 2.129 km při použití motorového vozidla s průměrnou spotřebou 5,5 l motorové nafty /100 km. Při sazbě náhrady za použití motorového vozidla 3,70 Kč za 1 km a ceně pohonné hmoty 36,- Kč za 1 l představuje tento nárok částku 12.092,72 Kč. Dále okresní soud uvedl, že ke dni 9.4.2014 existovala ve smyslu § 2234 o.z. ve spojení s § 1395 odst. 1 o.z. pohledávka žalobce jako pronajímatele vůči žalovaným jako nájemcům, proto žalobce důvodně uplatnil své právo na úhradu pohledávky vůči nájemcům zadržet movité věci, které se nacházely ve sporném bytě. Náklady na uskladnění movitých věcí v částce 600,- Kč za den odpovídají způsobu uskladnění v době od 9.4. do 7.5.2014 v uzamčeném bytě, který byl dříve předmětem nájmu, a za uvedené období 28 dnů představují částku 16.800,- Kč. Tyto náklady jsou podle okresního soudu opět majetkovou újmou žalobce, neboť žalovaní mu byt ke dni skončení nájmu nepředali, ponechali v něm své věci a on jej ani v tomto období nemohl dále pronajímat. Okresní soud považoval za důvodné i požadavky žalobce na úhradu částek za úklid bytu (4.600,- Kč), výměnu zámku při uplatnění zadržovacího práva (700,- Kč), výmalbu bytu a výměnu vodovodní baterie (8.450,- Kč) a administrativní úkony (4.500,- Kč), aniž by uvedl, podle jakých zákonných ustanovení tak učinil, s výjimkou odkazu na ustanovení § 151 odst. 3 občanského soudního řádu (dále též o.s.ř.) a § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb., jež se v souhrnu týkají výše paušální náhrady za úkony učiněné v rámci občanského soudního řízení. Z částek, jež byly žalobcem nárokovány, tedy okresní soud žalobci přiznal 28.500,- Kč na smluvní pokutě, nedoplatek na službách 14.979,33 Kč, náhradu cestovného 12.092,72 Kč, náklady na uskladnění 16.800,- Kč, náklady na uvedení bytu do původního stavu 13.050,- Kč, 4.550,- Kč na administrativní práce žalobce a 1.210,- Kč na zpracování ocenění movitých věcí, tj. celkem 91.182,05 Kč. Od této částky pak okresní soud odečetl zůstatek na složené kauci 16.042,- Kč a částku 8.400,- Kč za zadržené movité věci; okresní soud opět neuvedl, proč, resp. na základě jakého zákonného ustanovení, odečítal hodnotu žalobcem zadržených movitých věcí, jakož ani to, od kterých „přiznaných“ nároků žalobce byly tyto částky odečítány. Okresní soud žalobci tedy žalobci přiznal 66.740,05 Kč s příslušenstvím a žalobu zamítl co do částky 7.482,95 Kč. O nákladech řízení rozhodl okresní soud podle § 142 odst. 3 o.s.ř., neboť žalobce měl v řízení neúspěch pouze co do nepatrné části vzhledem k celku. Proto mu byla přiznána náhrada za celý zaplacený soudní poplatek ve výši 3.712,- Kč. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. pak okresní soud uložil žalovaným nahradit České náklady řízení představované znalečným vyplaceným znalci Ing. Ch, v rozsahu, v němž nebyly kryty zálohou. Proti uvedenému rozsudku, a to proti jeho výrokům I., III. a IV., podali žalovaní včasné odvolání. Namítali, že v souvislosti s předmětným nájmem zaplatili žalobci celkem (včetně složené kauce) nejméně částku 176.905,- Kč, a měli uhradit pouze 165.960,- Kč, takže přeplatek činil 10.945,- Kč. Vyúčtování služeb ke dni 9.4.2014 žalobce neměl tohoto dne k dispozici, proto neexistoval důvod pro uplatnění zadržovacího práva. Žalovaní navíc žalobci zaplatili i další částky, avšak doklady o těchto platbách zůstaly v předmětném bytě a žalobce je záměrně odcizil. K tomu poukázali na to, že žalobce v průběhu řízení předložil doklady o nákupu nábytku žalovanými. Žalobce i během trvání nájmu vstupoval do bytu proti vůli žalovaných. Žalobce nakonec svévolně znepřístupnil byt pro žalované a zabral žalovaným mnohé jejich věci, včetně různých dokladů a osobních věcí, a s těmito protiprávně nakládal. Rovněž ocenění movitých věcí – nábytku a spotřebičů, které žalobce nechal ocenit, na částku 8.400,- Kč, je v rozporu s pořizovacími cenami těchto věcí, z nichž mnohé žalovaní kupovali jako nové v březnu 2013. Žalobce přitom tyto věci pronajímá dalším nájemcům. Dále žalovaní považují sjednanou smluvní pokutu za rozpornou s dobrými mravy a tudíž sjednanou neplatně, přinejmenším pro období od 1.1.2014. Dále žalovaní namítali, že pokud ze svědeckých výpovědí vyplynulo, že v bytě byla plíseň a nepořádek, pak tomu tak bylo právě proto, že žalobce zcela neočekávaně znemožnil přístup žalovaným do bytu, aniž by tam mohli uklidit např. neumyté nádobí. Další nepořádek tam pak udělal žalobce sám, když byt prohledával; ke vzniku plísní přispěl tím, že byt opatřený plastovými okny neprodyšně uzavřel. O značném množství věcí žalovaných žalobce svévolně rozhodl, že jsou bezcenné, a nechal je odvézt na skládku, aniž by žalovaným umožnil si je převzít, ač to po něm opakovaně požadovali. Uplatnění zadržovacího práva žalobcem tak bylo nedůvodné a protiprávní. Žalobce se nesnažil s žalovanými rozumně dohodnout, místo toho je urážel a požadoval po nich zaplacení částky 40.000 Kč za zpřístupnění bytu. Žalovaní proto navrhli, aby krajský soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Žalobce se k odvolání vyjádřil tak, že po uplynutí doby nájmu neměl žádný zájem na dalším prodloužení nájemního vztahu s žalovanými, neboť tito neplatili řádně nájemné a byt používali spíše jako sklad. Žalobce musel při opožděných platbách nájemné opakovaně vymáhat, žalovaní opakovaně slibovali, že zaplatí, ale v roce 2014 bylo snažení žalobce v tomto směru v podstatě marné. Žalovaní požadovali, aby jim před odstěhováním z bytu byla vrácena složená kauce. Žalobce již dne 9.4.2014 věděl o dluhu žalovaných na službách, proto udělal vyúčtování, které žalovaným následující den zaslal, a žalovaná si zásilku převzala, přesto se nesnažila se žalobcem nijak dohodnout. Poté se žalovaní a s nimi další osoby do bytu vloupali a vykradli ho, přesto se žalobce snažil dál s nimi dohodnout a netrval na úplné úhradě všech svých pohledávek, žalovaní se však dohodnout nechtěli. Není pravdou, že by žalobce v průběhu nájemního vztahu opakovaně vstupoval do předmětného bytu, byl tam jen 2x a to až na jaře 2014. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu. Krajský soud přezkoumal odvoláním napadený rozsudek, a to jak z pohledu odvolacích námitek, tak z důvodů v odvolání neuvedených (§ 212a odst. 1 o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání je opodstatněné. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle § 2239 o.z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Okresní soud předně zcela pominul ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. při posouzení toho, jakou právní úpravu na vztah účastníků použít. Okresní soud sice správně uvedl, že platnost nájemní smlouvy je nutno posuzovat podle právních předpisů platných a účinných v době jejího uzavření, avšak to neznamená, že se týmiž právními předpisy řídil předmětný nájem i po 31.12.2013. Samotný nájemní vztah trval i po uvedeném datu, avšak v souvislosti s účinností nového občanského zákoníku došlo ke změně jeho obsahu, tj. ke změně práv a povinností smluvních stran. Tato změna spočívala jednak v tom, že otázky neupravené nájemní smlouvou se po 31.12.2013 řídily příslušnými ustanoveními zák. č. 89/2012 Sb., a jednak pozbyla účinnosti ta smluvní ujednání, která sice byla podle předchozích právních předpisů platná a zakládala práva a povinnosti účastníků, avšak podle nové právní úpravy jsou zakázaná, resp., slovy zákona, se k nim nepřihlíží. To se v daném případě ve smyslu § 2239 o.z. týká ujednání o smluvní pokutě. Jinými slovy, pokud si účastníci v nájemní smlouvě platně sjednali smluvní pokutu, a nárok na ni by v důsledku porušení smluvní povinnosti některým z účastníků vznikl do 31.12.2013, pak by tento nárok zůstal zachován i po uvedeném datu. Pokud však měl nárok na smluvní pokutu, kterou měli platit žalovaní jako nájemci, vzniknout až po uvedeném datu, pak již nelze takový nárok považovat za platně vzniklý. Pokud tedy nájem zanikl uplynutím doby dne 20.3.2014, a žalobce požadoval smluvní pokutu za nevyklizení bytu ke dni skončení nájmu, pak nárok na zaplacení smluvní pokuty nevznikl, neboť nárok měl vznikat až od 21.3.2014 a proto nelze k ujednání o smluvní pokutě přihlížet. Bez ohledu na jakékoli jiné okolnosti této věci tedy není žaloby důvodná co do částky požadované smluvní pokuty ve výši 28.500,- Kč s úrokem z prodlení z této částky. Krajský soud na okraj ke smluvní pokutě uvádí, že nesprávné jsou i úvahy okresního soudu týkající se povinnosti zajištěné danou smluvní pokutou. Ve smyslu § 544 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., obč. zák., bylo možno smluvní pokutu sjednat pouze pro případ porušení smluvní povinnosti (to ostatně platí i v současnosti, viz § 2048 o.z.). Pokud tedy okresní soud dovozoval, že povinnost žalovaných po skončení nájmu vyklidit byt a předat jej žalobci nebyla povinností vyplývající z nájemního vztahu, nýbrž šlo o „porušení povinnosti osoby odevzdat byt“, tedy patrně porušení povinnosti žalovaných nerušit žalobce jako vlastníka věci ve výkonu jeho vlastnického práva, pak by ovšem musel též uzavřít, že nároky vzniklé z porušení takového práva nebylo možno smluvní pokutou zajistit. Ve skutečnosti je povinnost nájemce vrátit pronajatou věc po skončení nájmu samozřejmě povinností vyplývající z nájemní smlouvy (srov. § 682 obč. zák. a § 2225, § 2292 a § 2293 o.z.), takže do 31.12.2013 bylo možno tuto smluvní povinnost zajišťovat smluvní pokutou. Vzhledem k uvedeným závěrům tedy krajský soud podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. částečně změnil výrok I. rozsudku okresního soudu, jak je uvedeno shora, tj. žaloba byla co do částky 28.500,- Kč s úrokem z prodlení zamítnuta. Ve zbývající části pak krajský soud neshledal podklady ani pro potvrzení, ani pro změnu rozsudku okresního soudu. Co se týče skutkových závěrů okresního soudu, pak okresní soud v odůvodnění svého rozsudku reprodukoval jednotlivá zjištění učiněná z těchto důkazů, avšak důkazy takřka nehodnotil, a to ani jednotlivě, ani ve vzájemné souvislosti, a neuvedl řádně, o které důkazy opřel své jednotlivé závěry o skutkovém stavu. Okresní soud si počínal značně jednostranně, pokud uvedl, že výpovědi žalovaných, pokud by zůstaly nepodloženy jinými důkazy, by nemohly samy o sobě změnit skutkové a právní závěry okresního soudu. Neprovedené důkazy totiž takto apriori hodnotit nelze. Na druhou stranu přitom okresní soud vzal zcela nekriticky za prokázané např. jednotlivé cesty žalobce listinou označenou jako „výpisy z knihy jízd firmy Stavebniny P“, kterou ovšem zjevně vyhotovil sám žalobce, a v níž na sebe stavy tachometru použitého vozidla navazovaly počínaje stavem 0 km, tj. jakoby šlo o zcela nové vozidlo, které žalobce používal právě jen k cestám tvrzeným v tomto řízení. Obdobně okresní soud vzal za prokázáno, že žalobce zaplatil KF za úklid bytu částku 4.600,- Kč na základě smlouvy o dílo, ač KF vypověděla, že žalobci s úklidem vypomohla proto, že šlo o jejího kamaráda, a že za úklid nedostala nic zaplaceno (viz čl. 212 spisu). Tento zjevný rozpor okresní soud zcela pominul, jakož i patrný rozpor mezi tím, že uvedená svědkyně vypověděla, že uklízeli mj. proto, aby mohl byt prohlédnout znalec a ocenit movité věci, ač z data prohlídky věcí uvedeného ve znaleckém posudku o ocenění věcí LT vyplývalo, že znalec prohlídku provedl dne 28.4.2014, tedy předtím, než měla (přinejmenším podle žalobcem předložené smlouvy o dílo) v bytě uklízet uvedená svědkyně. Uvedené skutečnosti svědčí o tom, že k listinám předkládaným, resp. vyhotovovaným žalobcem, je nutno přistupovat mnohem kritičtěji, a pečlivě vážit jejich důkazní sílu, resp. věrohodnost. Žalobcem uváděných 15,5 hodin „administrativních úkonů“ pak nebylo prokázáno v podstatě vůbec ničím, přesto okresní soud přiznal žalobci náhradu za tyto úkony. Pokud okresní soud v souvislosti s cestami žalobce povšechně poukázal na SMS korespondenci žalobce a žalovaného, pak ta, již vzal okresní soud za prokázánu, se týkala pouze období od 18.3.2014 do 9.4.2014, a zejména pak obsahem značné části zpráv zasílaných žalovaným žalobci bylo rušení dohodnutých schůzek s dostatečným předstihem či sdělení, že mu určité termíny nevyhovují. Z takového obsahu zpráv lze stěží dovodit „důvodnost cest účtovaných žalobcem pro účely vymáhání nájemného“, jak učinil okresní soud. Dále okresní soud pochybil při právním posouzení jednotlivých nároků žalobce. Okresní soud zjevně vycházel z toho, že si žalobce počínal po právu, pokud dne 9.4.2014 jednostranně vnikl do bytu, vyměnil u něj zámek a znemožnil další užívání bytu žalovanými, s tím, že takto uplatnil své zadržovací právo vyplývající z ustanovení § 2234 ve spojení s § 1395 o.z. Takto ovšem u nájmu bytu postupovat rozhodně nelze. Ustanovení § 2234 o.z. je ustanovením obsaženým v obecných ustanovení týkajících se nájmu, a na nájem bytu jej lze aplikovat jen v souladu s ustanovením § 2235 odst. 1 o.z., resp. s přihlédnutím k faktu, že nájemce má v pronajatém bytě své obydlí, které požívá ústavněprávní i trestněprávní ochrany - viz čl. 12 odst. 1 Listiny základních práv a svobod č. 2/1993 Sb., a § 178 tr. zákoníku. Uživatel domu, bytu nebo jiné prostory sloužící k bydlení je podle konstantní soudní judikatury ustanovením § 178 tr. zákoníku chráněn i proti vlastníkovi, a to dokonce i tehdy, když má vlastník vykonatelné rozhodnutí k vyklizení uživatelova bytu; srov. též Rt 16/1995 nebo z nedávné doby usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 3 Tdo 557/2013, nebo též nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 3113/13, v němž Ústavní soud přitakal závěru, že český právní řád nedovoluje vlastníkům nemovitostí nahrazovat nutnost podání občanskoprávní žaloby na vyklizení a navazujícího návrhu na výkon rozhodnutí svépomocí. K uvedenému srov. i Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str.

335. Pokud se žalobce choval protiprávně, stěží může požadovat náhradu jakýchkoli nákladů s tím vzniklých (výměna zámku, cesty za účelem „uplatnění zadržovacího práva“, ocenění movitých věcí). Uvedené protiprávní chování žalobce je pak nutno brát v úvahu i ve vztahu k posouzení důvodnosti nároků na náhradu nákladů na „uvedení bytu do původního stavu.“ Nájemce bytu je nepochybně povinen při skončení nájmu byt vyklidit a vyklizený odevzdat ve stavu v jakém jej převzal, ovšem „nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel“ (§ 2293 odst. 1 o.z.). Okresní soud neuvedl žádné úvahy týkající se okolnosti, že žalobce byt žalovaným svévolně znepřístupnil, takže jim v podstatě znemožnil byt řádně předat, zejména ve vztahu k nutnosti úklidu bytu. Okresní soud se rovněž nedostatečně zabýval tím, zda byl byt skutečně v důsledku chování žalovaných opotřeben nad míru přiměřenou běžnému užívání, takže jej bylo nutno vymalovat, ač při běžném užívání by to potřeba nebylo, nebo zda zde opět hrálo roli popsané chování žalobce. Rovněž se okresní soud nezabýval charakterem poškození vodovodní baterie, přičemž nelze vycházet a priori z toho, že každá vada v bytu je vadou vzniklou v důsledku chování nájemce (i vodovodní baterie mají jen určitou životnost a mohou obsahovat skrytou vadu již z výroby), a že nejde o vadu, kterou je povinen odstranit pronajímatel. Okresní soud dále zcela pominul ustanovení § 2295 o.z., podle nějž má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. I toto ustanovení je nutno považovat za relativně kogentní ve smyslu § 2235 odst. 1 o.z.. Okresní soud přitom považoval za důvodný nárok žalobce na úhradu „nákladů na uskladnění“ věcí, k nimž bylo žalobcem uplatněno zadržovací právo. Toto „uskladnění“ ovšem spočívalo v tom, že věci byly ponechány v předmětném bytě pod uzamčením žalobce. Je zcela proti smyslu ustanovení § 2295 o.z., aby žalovaní byli povinni za takové „uskladnění“ platit více, než co by byli povinni platit v případě užívání bytu i po skončení nájmu. Dále jsou závěry okresního soudu chybné, resp. neúplné, i v otázkách týkajících se nároku žalobce na úhradu nákladů na služby spojené s nájmem. Ohledně nákladů na služby, jež podléhají vyúčtování podle skutečné spotřeby, je nájemce je primárně povinen platit sjednané zálohy (§ 4 zák. č. 67/2013 Sb.). Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb (§ 7 odst. 1 cit. zák.). Jak potom uvedl Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 21 Cdo 803/2002, jehož závěry jsou podle názoru krajského soudu použitelné i po 1.1.2014, „o vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši.“ Krajský soud pak k této otázce dodává, že vyúčtování se vždy týká konkrétního období, a pokud žalobce uplatnil svou žalobou nárok na zaplacení určité částky z vyúčtování ke dni 9.4.2014, pak nelze v rámci takto požadované částky žalobci přiznat částku, které byla předmětem předchozího vyúčtování. Jinak řečeno, (částečný) neúspěch žalobce ohledně jednoho nároku nelze kompenzovat přiznáním větší částky, než byla žalobcem požadována, za odlišný nárok, nebo částky, která nebyla žalobou uplatněna vůbec. Dále k otázce náhrady za cesty vykonané žalobcem před „uplatněním zadržovacího práva“ a zřejmě i ke značné části „administrativních úkonů“ lze uvést následující. Tyto náklady by bylo možno považovat za příslušenství pohledávek žalobce za žalovanými, pokud by ovšem bylo zřejmé (resp. pokud by bylo žalobcem prokázáno), že šlo o náklady spojené s vymáháním pohledávek, jež byly vynaloženy účelně (srov. § 121 odst. 3 obč. zák., § 513 o.z.). Pokud by mělo jít o újmu, resp. škodu způsobenou žalovanými tím, že vlastním zaviněním porušili povinnost stanovenou zákonem a zasáhli tak do absolutního práva žalobce ve smyslu § 2910 o.z., jak dovozoval okresní soud, pak by ovšem musely být řádně prokázány veškeré prvky takové odpovědnosti, tj. včetně uvedení toho, jakou zákonem stanovenou povinnost žalovaní porušili a že právě toto porušení bylo v příčinné souvislosti s konkrétní vzniklou újmou žalobce. Krajský soud podotýká, že např. neplacení nájemného jednak není zásahem do absolutního právě žalobce (jde o porušení smluvní povinnosti, takže odpovědnost by se řídila ustanovením § 2913 o.z.), a zejména samotné neplacení nájemného bude jen stěží v přímé příčinné souvislosti s vykonáním cest žalobcem či jeho blíže nespecifikovanými „administrativními úkony“. Konečně k otázce nároků vzniklých ze zadržovacího práva krajský soud uvádí, že okresní soud nijak nevysvětlil, na základě čeho vlastně od nároků žalobce odečítal částku 8.400,- Kč. Přes určitou nejasnost vyvolanou formulací ustanovení § 2234 o.z. (právo zadržet věci nájemce „na úhradu pohledávky“) je zřejmé, že toto ustanovení pouze zakládá další zákonný důvod pro uplatnění zadržovacího práva, jinak upraveného v § 1395 a násl. o.z. Nepochybně není a nemůže být důsledkem uplatnění daného zadržovacího práva přechod vlastnictví k zadrženým věcem z nájemce na pronajímatele. Obsah zadržovacího práva je tedy i v tomto případě dán ustanovením § 1397 o.z., podle nějž mj. věřitel může zadrženou věc užívat jen se souhlasem vlastníka. Uspokojení pohledávky prostřednictvím zadržovacího práva je pak možné pouze v souladu s ustanoveními § 1398 a § 1359 o.z., tj. způsobem, o němž se věřitel dohodl s dlužníkem v písemné formě, nebo z výtěžku zpeněžení zadržené věci ve veřejné dražbě nebo z prodeje zadržené věci podle jiného zákona. Ze všech výše uvedených důvodů je tedy zřejmé, že rozsudek okresního soudu je, vyjma části týkající se smluvní pokuty, v podstatě nepřezkoumatelný pro nedostatek důvodů. Krajskému soudu proto nezbylo, než jej (včetně závislých výroků o nákladech řízení) podle § 219a odst. 1 písm. b) o.s.ř. zrušit, a podle § 221 odst. 1 písm. a) o.s.ř. vrátit věc okresnímu soudu k dalšímu řízení. V dalším řízení okresní soud nejprve pečlivě zváží, jaké nároky a podle jakých smluvních ujednání či zákonných ustanovení mohly žalobci vzniknout z jím tvrzeného skutkového stavu, a jaké nároky žalobce svou žalobou uplatnil. Okresní soud přitom bude vycházet z právních úvah krajského soudu uvedených výše. Po tomto zvážení okresní soud případně vyzve některého z účastníků k doplnění skutkových tvrzení a/nebo označení důkazů ve smyslu § 118a o.s.ř., pokud potřeba takového poučení vyjde najevo. Následně okresní soud provede ty důkazy, které bude třeba provést k prokázání tvrzení účastníků, a to jen těch, které mají vztah k předmětu řízení (ač žalovaní opakovaně poukazují např. na to, že žalobce jim zadržel větší množství věcí, než tvrdí, žádné nároky v tomto směru vůči žalobci neuplatnili, takže k takovým tvrzením není dosud nutno žádné důkazy provádět). Především však okresní soud provedené důkazy pečlivě zhodnotí jednotlivě i v jejich vzájemném vztahu, a bude přitom respektovat rovnost účastníků řízení. Své úvahy o hodnocení důkazů okresní soud uvede v písemném vyhotovení rozsudku, spolu s řádnými závěry o skutkovém stavu a právním posouzením věci, a to ve vztahu ke každému jednotlivému nároku, jenž je předmětem řízení. V novém rozhodnutí pak okresní soud znovu rozhodne i o nákladech řízení, včetně tohoto řízení odvolacího.

Rubrum