I.ÚS 2123/26

Rubrum

Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedkyně Dity Řepkové, soudce zpravodaje Tomáše Langáška a soudce Jana Wintra o ústavní stížnosti stěžovatele Ing. Víta Losenického, Ph.D., zastoupeného Mgr. Ing. Martinem Losenickým, advokátem, sídlem Laubova 1729/8, Praha 3, proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. května 2026 č. j. 20 Co 121/2026-196, za účasti Městského soudu v Praze, jako účastníka řízení, a Kláry Halaškové, jako vedlejší účastnice řízení, takto:

Výrok

Ústavní stížnost se odmítá.

Odůvodnění

1. Stěžovatel se ústavní stížností domáhá zrušení v záhlaví uvedených rozhodnutí s tvrzením, že jimi byla porušena jeho základní práva zaručená Listinou základních práv a svobod (dále jen "Listina") a Úmluvou o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen "Úmluva"), a to konkrétně právo na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 Listiny a čl. 6 Úmluvy) a právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě).

2. Ze stížnosti a přiložených dokumentů vyplývá, že stěžovatel v roce 2024 vstoupil do kontraktačních jednání s vedlejší účastnicí jakožto zájemce o koupi bytu nacházejícím se v katastrálním území V. (dále jen "byt"). Vlastníkem bytu byla vedlejší účastnice, nicméně kontraktační jednání se stěžovatelem vedla fakticky její matka Mgr. Ivana Navrátilová. Na základě právní prověrky stěžovatel zjistil, že na bytě vázlo věcné břemeno užívání ve prospěch mimo jiné sestry vedlejší účastnice, která je omezená na svéprávnosti (dále jen "věcné břemeno"). Stěžovatel požadoval před koupí bytu výmaz věcného břemene, zejména jelikož chtěl koupi financovat prostřednictvím hypotéky. Vedlejší účastnice se proto obrátila na opatrovnický soud se žádostí o schválení dohody o zrušení věcného břemene. Vedlejší účastnice navrhla stěžovateli uzavření rezervační smlouvy, nicméně stěžovatel nesouhlasil a na místo toho navrhl uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, s čímž vedlejší účastnice souhlasila. Stěžovatel následně dne 5. 12. 2024 předložil návrh smlouvy. Vedlejší účastnice nesouhlasila s úschovou finančních prostředků u bratra stěžovatele a dne 27. 12. 2024 zaslala stěžovateli upravený návrh smlouvy, který dále také nově obsahoval požadavek složení zálohy na kupní cenu ve výši 200 000 Kč. Stěžovatel tento návrh akceptoval dne 8. 1. 2025.

3. Vedlejší účastnice však dne 17. 1. 2025 uzavřela kupní smlouvu o prodeji bytu s jiným zájemcem. Tento zájemce byl jednak ochoten složit kupní cenu hotově a jednak netrval na předchozím výmazu věcného břemene. Vedlejší účastnice informovala stěžovatele o ukončení kontraktačních jednání dne 20. 1. 2025. Stěžovatel se následně žalobou domáhal náhrady škody ve výši 20 000 Kč vzniklé z důvodu vynaložených nákladů na právní zastoupení, a to z titulu předsmluvní odpovědnosti vedlejší účastnice ve smyslu § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

4. Obvodní soud pro Prahu 7 (dále jen "obvodní soud") rozsudkem ze dne 15. 1. 2026 č. j. 15 C 240/2025-159 žalobě stěžovatele vyhověl. Podle názoru obvodního soudu stěžovatel mohl na základě kontraktačních jednání důvodně očekávat uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Vedlejší účastnice pak jednala nepoctivě, když za této situace uzavřela kupní smlouvu s jiným zájemcem. Výhoda spočívající v rychlejším převodu nemovitosti a získání kupní ceny dle obvodního soudu nepředstavovala legitimní poctivý důvod k ukončení kontraktačních jednání. Vedlejší účastnice brojila proti rozsudku obvodního soudu odvoláním. Namítala, že uzavření kupní smlouvy se stěžovatelem se nejevilo jako vysoce pravděpodobné, jelikož v době uzavření kupní smlouvy s třetí stranou nebylo stále rozhodnuto opatrovnickým soudem o zrušení věcného břemene, přičemž stěžovatel na výmazu věcného břemene trval. Dále dle vedlejší účastnice nebyla mezi ní a stěžovatelem shoda na znění úschovní smlouvy, na níž stěžovatel rovněž trval před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Stěžovatel navíc neměl sjednáno financování koupě bytu. Oproti tomu nový zájemce měl možnost zaplatit kupní cenu z vlastních prostředků bez předchozího výmazu věcného břemene a uzavření úschovní smlouvy.

5. Městský soud v Praze (dále jen "městský soud") v záhlaví označeným rozsudkem přisvědčil vedlejší účastnici a rozsudek obvodního soudu změnil tak, že žalobu stěžovatele zamítl. Podle městského soudu výhodnější podmínky koupě bytu nabídnuté novým zájemcem představovaly spravedlivý důvod ve smyslu § 1729 odst. 1 občanského zákoníku. Podle městského soudu dále stěžovatel nemohl důvodně očekávat uzavření kupní smlouvy, jelikož v době odstoupení vedlejší účastnice od kontraktačních jednání nebylo rozhodnuto o zrušení věcného břemene. Zároveň nebylo jisté, zda stěžovatel získá bankovní úvěr pro financování koupě bytu.

6. Ústavní stížnost je zjevně neopodstatněná.

7. Ústavní soud v řízení o ústavní stížnosti zasáhne do rozhodovací činnosti soudů pouze tehdy, pokud byla pravomocným rozhodnutím těchto orgánů porušena ústavně zaručená základní práva nebo svobody stěžovatele (čl. 83, čl. 87 odst. 1 a čl. 91 odst. 1 Ústavy České republiky). Ta zde porušena nebyla, jak Ústavní soud vysvětlí níže.

8. Stěžovatel v ústavní stížnosti namítá, že městský soud svévolně a přepjatě formalisticky interpretoval předpoklady naplnění předsmluvní odpovědnosti zakotvené v § 1729 občanského zákoníku. Konkrétně měl městský soud vyložit příliš restriktivně předpoklad vysoké pravděpodobnosti uzavření smlouvy. Dále podle stěžovatele městský soud nesprávně posoudil spravedlivost důvodu, pro který vedlejší účastnice odstoupila od kontraktačního jednání. Nepoctivost postupu vedlejší účastnice spatřuje stěžovatel zejména v tom, že ho vedlejší účastnice neinformovala o existenci dalšího vážného zájemce. Stěžovatel tak měl za to, že vedlejší účastnice vede kontraktační jednání exkluzivně s ním a že jednání budou směřovat k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Tuto skutečnost dle stěžovatele městský soud nedostatečně zohlednil.

9. Námitky stěžovatele směřují především do výkladu podústavního práva, konkrétně ustanovení § 1729 občanského zákoníku. Na tomto místě Ústavní soud připomíná, že není součástí soustavy obecných soudů, a proto není povolán k přezkumu jejich rozhodnutí jako další odvolací orgán. Nepřísluší mu tak přehodnocovat skutkové a právní závěry obecných soudů, včetně výkladu konkrétních ustanovení podústavního práva (nález Ústavního soudu ze dne 8. 7. 1999 sp. zn. III. ÚS 224/98). Ústavní soud zasáhne pouze v případě tzv. kvalifikované vady, která může spočívat v nepřípustném zásahu aplikace podústavního práva do základních práv a svobod, ve zjevném a neodůvodněném vybočení z ustálené rozhodovací praxe nebo v tzv. přepjatém formalismu (nález Ústavního soudu ze dne 25. 9. 2007 sp. zn. Pl. ÚS 85/06). Ústavní soud v nyní projednávané věci však žádnou z uvedených kvalifikovaných vad neshledal.

10. S ohledem na výše uvedené se Ústavní soud omezil na přezkum toho, zda městský soud při výkladu ustanovení § 1729 občanského zákoníku nepostupoval svévolně. Obvodní i městský soud vycházely z náležitě zjištěných skutkových okolností. Každý však vyhodnotil naplnění požadavků předsmluvní odpovědnosti jinak. To však samo o sobě nesvědčí o svévoli městského soudu. Ustanovení § 1729 občanského zákoníku a na ně navazující rozhodovací praxe dává soudům značnou míru prostoru pro uvážení. Podle judikatury Nejvyššího soudu nelze říct obecně, co je spravedlivým důvodem pro ukončení kontraktačního procesu. Vždy bude záležet na okolnostech konkrétního jednání (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018 sp. zn. 25 Cdo 856/2018). Pokud městský soud vyhodnotil lepší smluvní podmínky, které nabídl vedlejší účastnici nový zájemce, jako spravedlivý důvod pro ukončení kontraktačního jednání, nelze tento postup hodnotit jako neústavní. Městský soud navíc opřel své hodnocení o judikaturu Nejvyššího soudu, která říká, že s ohledem na princip smluvní volnosti by měl být vznik předsmluvní odpovědnosti spíše výjimkou a za spravedlivý důvod by měla být posouzena každá objektivně či subjektivně podložená úvaha jednající strany (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2022 sp. zn. 23 Cdo 3689/2020). Městský soud rovněž s odkazem na judikaturu dostatečně zdůvodnil, proč nepovažoval neinformování stěžovatele o dalším zájemci za relevantní pro posouzení existence spravedlivého důvodu (viz bod 9 napadeného rozsudku).

11. Co se týče posouzení pravděpodobnosti uzavření smlouvy, městský soud dospěl k závěru, že sice kontraktační jednání již směřovala k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (byť stále nebyla podepsána), nicméně ta stále nezaručovala dokončení samotné koupě bytu, které záviselo na schválení zrušení věcného břemene opatrovnickým soudem a získání financování. I zde tak městský soud nepostupoval svévolně, když dospěl k opačnému závěru než obvodní soud. Městský soud navíc své rozhodnutí založil především na existenci spravedlivého důvodu, podmínky vzniku předsmluvní odpovědnosti tak nebyly naplněny bez ohledu na pravděpodobnost uzavření smlouvy.

12. Ústavní soud proto uzavírá, že výklad městského soudu stran ustanovení § 1729 občanského zákoníku, byť restriktivní, nevykazuje znaky přepjatého formalismu ani nevybočuje z dosavadní rozhodovací praxe.

13. Z výše uvedených důvodů Ústavní soud mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků odmítl ústavní stížnost jako zjevně neopodstatněnou podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu.

Poučení

Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné. V Brně dne 10. srpna 2026 Dita Řepková v. r. předsedkyně senátu